الصندوق الوطني لشركات التخزين التابعة (NSA): تحليل 5 FORCES [تم تحديثه في نوفمبر 2025]

أنت تحاول رسم الخطوة التالية لـ National Storage Affiliates Trust، والحقيقة هي أننا في وضع صعب، حيث ننتقل من الانكماش الاقتصادي الصعب نحو ما أعتقد أنه سيكون سوقًا صاعدة مناسبة في عام 2026. تحكي الأرقام من أواخر عام 2025 قصة واضحة عن الضغط: ارتفعت نفقات التشغيل بنسبة 4.9٪ في الربع الثالث بينما انخفضت إيرادات المتجر نفسه بنسبة 2.6٪، مما أدى إلى انخفاض صافي الدخل بنسبة 5.7٪، ويرجع ذلك إلى حد كبير إلى أن العملاء يحتفظون بجميع البطاقات مع ينتشر الإيجار من الشارع إلى العقد بالقرب من 48٪. قبل أن تلتزم برأس المال، عليك أن ترى مدى شدة المنافسة، ومدى انخفاض تكاليف التبديل بالنسبة للمستأجرين، ولماذا تساعد المعدلات المرتفعة في الواقع على إبقاء المنافسين الجدد بعيدًا؛ قم بالتعمق في تحليل القوى الخمس الكامل أدناه لترى بالضبط أين تكمن الرافعة المالية في الوقت الحالي.

الصندوق الوطني لشركات التخزين (NSA) – قوى بورتر الخمس: القدرة التفاوضية للموردين

أنت تنظر إلى مشهد الموردين الخاص بشركة National Storage Affiliates Trust اعتبارًا من أواخر عام 2025، ومن المؤكد أن الضغط الناتج عن تكاليف التشغيل هو في المقدمة والوسط. بالنسبة لصندوق الاستثمار العقاري مثل National Storage Affiliates Trust، فإن الموردين هم في المقام الأول أولئك الذين يقدمون الخدمات والمواد والعمالة الأساسية للحفاظ على 771 خصائص المتجر نفسه تعمل بسلاسة.

إن التأثير المباشر للظروف الاقتصادية الأوسع واضح في نتائج التشغيل. وترجم ارتفاع التضخم مباشرة إلى ارتفاع تكاليف المحفظة. على وجه التحديد، ارتفعت نفقات تشغيل العقارات في نفس المتجر على أساس سنوي بنسبة 4.9% في الربع الثالث من عام 2025. وقد انعكس ذلك أيضًا في الزيادة السنوية حتى تاريخه 4.4% لنفس المقياس مقارنة بالأشهر التسعة الأولى من عام 2024.

إن القدرة التفاوضية لبعض الموردين عالية لأن تكاليفهم هي مدخلات غير قابلة للتفاوض لتشغيل الممتلكات. يمكنك رؤية ذلك بوضوح عندما تقوم بتحليل العوامل الدافعة لزيادة النفقات في الربع الثالث من عام 2025:

• لا تزال نفقات ضريبة الأملاك تمثل محركًا كبيرًا للتكلفة وغير قابل للتفاوض.
• كما مارست تكاليف المرافق ضغوطًا تصاعدية على النفقات.
• وارتفع الإنفاق على التسويق، وهو فئة الموردين الرئيسية لاكتساب العملاء 29% مقارنة بالعام السابق في الربع الثالث من عام 2025.

فيما يلي نظرة سريعة على ضغط التكلفة على عمليات المتجر نفسه لشركة National Storage Affiliates Trust للربع الثالث من عام 2025:

تمثل تكاليف الأراضي والبناء مجالًا آخر تظهر فيه قوة الموردين، على الرغم من أنها تؤثر على العرض الجديد أكثر من العمليات الحالية. في حين تركز شركة National Storage Affiliates Trust على عمليات الاستحواذ والمشاريع المشتركة بدلاً من التطوير الشامل لمحفظتها الأساسية، فإن التكاليف المرتفعة على مستوى الصناعة لا تزال تقيد خط أنابيب التوريد الإجمالي، وهو ما يمثل فائدة طويلة الأجل لأصحاب الأصول الحاليين. بالنسبة للسياق، تشير تقديرات الصناعة العامة إلى أن حيازة الأراضي يمكن أن تكون مسؤولة عن ذلك 25-30% من إجمالي ميزانية المشروع، وتتراوح تكاليف البناء وحدها من $25 ل $75 لكل قدم مربع في عام 2025. أظهرت بيانات الربع الثاني من عام 2025 ارتفاعًا ملحوظًا في مشاريع التخزين الذاتي التي تم تعليقها، وهو ما يعزى مباشرة إلى ارتفاع التكاليف وتشديد شروط التمويل، مما يؤكد هذا القيد من جانب المورد على المخزون الجديد.

ومن ناحية العمل والإدارة، اتخذت شركة National Storage Affiliates Trust خطوات لتقليل قوة موردي الإدارة الخارجيين. أكملت الشركة استيعاب هيكل التشغيل الإقليمي المشارك (PRO)، والذي كان من المتوقع أن يحقق وفورات سنوية عامة وإدارية (G&A) بين 7.5 مليون دولار و 9.0 مليون دولار من خلال إلغاء الرسوم الإشرافية والإدارية المدفوعة مسبقًا لممثلي العلاقات العامة. تعمل هذه الخطوة الإستراتيجية على تحويل العمل الإداري من الشركاء الخارجيين إلى النظام الأساسي المباشر لـ National Storage Affiliates Trust، والذي من شأنه أن يقلل قليلاً من قوة المساومة المباشرة لكيانات إدارة الممتلكات التابعة لجهات خارجية.

تتميز ديناميكية قوة الموردين الإجمالية لشركة National Storage Affiliates Trust بتضخم كبير وغير قابل للتفاوض في التكاليف في الخدمات الأساسية مثل الضرائب العقارية والمرافق، والتي يقابلها قليلًا الدمج الناجح لوظائف الإدارة، مما يؤدي إلى تأمين وفورات G&A.

المالية: مسودة عرض نقدي لمدة 13 أسبوعًا بحلول يوم الجمعة.

National Storage Affiliates Trust (NSA) - القوى الخمس لبورتر: القدرة على المساومة لدى العملاء

من المؤكد أن القدرة التفاوضية لعملاء National Storage Affiliates Trust تتجه نحو الطرف المتوسط إلى الأعلى من الطيف في الوقت الحالي. ترى أن هذا الضغط ينعكس بشكل مباشر في النتائج الرئيسية، مما يشير إلى زيادة العرض في السوق المحلية، وبصراحة، أن العملاء حساسون جدًا للسعر.

وتوضح أرقام الربع الثالث من عام 2025 هذا الأمر. انخفض إجمالي إيرادات المتجر نفسه بنسبة 2.6% على أساس سنوي للربع المنتهي في 30 سبتمبر 2025. ولم يكن هذا الانخفاض متعلقًا بعدد أقل من الأشخاص فحسب؛ كان الدافع وراء ذلك هو انخفاض الأسعار لكل قدم مربع إلى جانب ضعف الإشغال.

تكاليف تبديل العملاء ليست صفرًا، فهي تمثل مشكلة، بعد كل شيء، ولكنها منخفضة بما يكفي بحيث يمكن للمستأجرين التسوق إذا لم يكن السعر مناسبًا. هذا النقص في اللزوجة يعني أن National Storage Affiliates Trust يجب أن تناضل من أجل كل عقد إيجار.

من المؤكد أن الإشغال يتعرض لضغوط، مما يمنح المستأجر المزيد من الخيارات. اعتبارًا من 30 سبتمبر 2025، بلغ معدل إشغال المتجر في نهاية الفترة 84.5%. انخفض هذا الرقم بمقدار 140 نقطة أساس مقارنة بـ 30 سبتمبر 2024. وعندما ينخفض ​​الإشغال، تتمتع الإدارة بقوة تسعير أقل، وبالتالي يكتسب العملاء نفوذًا.

على الرغم من أنني لا أملك التوزيع الدقيق للإيجارات من الشارع إلى العقد في أواخر عام 2025، فإن الضغط على اكتساب عملاء جدد واضح في انخفاض الإيرادات. ما نراه هو أن الضغط على الإيرادات يؤثر بشكل مباشر على الربحية، حيث انخفض صافي الدخل التشغيلي (NOI) لنفس المتجر بنسبة 5.7٪ في الربع الثالث من عام 2025، حتى مع ارتفاع نفقات تشغيل العقارات بنسبة 4.9٪.

فيما يلي نظرة سريعة على المقاييس التشغيلية الرئيسية التي تعكس بيئة العملاء هذه للربع الثالث من عام 2025:

تحاول الإدارة مواجهة ذلك من خلال تحسين المشاركة الرقمية. على سبيل المثال، زادت جلسات التسوق عبر الإنترنت بنسبة 23% في أكتوبر 2025، مما يشير إلى أنهم يبذلون المزيد من الجهد لجذب قاعدة العملاء ذوي الخبرة الرقمية.

إن التأثير على النتيجة النهائية، مدفوعًا بديناميكيات العملاء، واضح في نتائج كل سهم:

• الأموال الأساسية من العمليات (Core FFO) للسهم الواحد: $0.57 للربع الثالث من عام 2025.
• FFO الأساسي لكل انخفاض في السهم: 8.1% على أساس سنوي للربع الثالث من عام 2025.
• 2025 FFO الأساسي لكل نقطة منتصف التوجيه للسهم: بين $2.17 و $2.23.

لكي نكون منصفين، لا تزال الشركة تولد التدفق النقدي، وتبلغ عن Core FFO 76.5 مليون دولار في الربع. ومع ذلك، فإن الضغط من العملاء الذين يطالبون بأسعار فائدة أقل هو الريح المعاكسة الأساسية التي تؤثر على نمو الإيرادات.

الصندوق الوطني لشركات التخزين (NSA) - القوى الخمس لبورتر: التنافس التنافسي

يظل التنافس التنافسي داخل مساحة صندوق الاستثمار العقاري (REIT) للتخزين الذاتي سمة مميزة لبيئة تشغيل National Storage Affiliates Trust. ترى هذا الضغط ينعكس بشكل مباشر في أرقام الأداء الأعلى التي أبلغت عنها National Storage Affiliates Trust للربع الثالث من عام 2025.

التنافس شديد بين صناديق الاستثمار العقارية الرئيسية: التخزين العام، وتخزين المساحة الإضافية، وCubeSmart. تحظى هذه الشركات بحصة سوقية كبيرة، مما يؤثر بشكل مباشر على قدرة National Storage Affiliates Trust على زيادة الإيرادات والحفاظ على قوة التسعير. اعتبارًا من بيانات مايو 2025، استحوذت شركة Public Storage على ما يقدر بنحو 11.4% من حصة السوق، واستحوذت شركة Extra Space Storage على 8.6%، بينما كانت National Storage Affiliates Trust تبلغ 3.4%، وCubeSmart بنسبة 2.6%. ويخلق هذا التفاوت في الحجم ديناميكيات تنافسية متأصلة.

يعكس انخفاض NOI في نفس المتجر لشركة National Storage Affiliates Trust بنسبة 5.7٪ في الربع الثالث من عام 2025 هذه المنافسة الشديدة على العملاء الجدد والحاجة إلى تقديم الامتيازات. كان هذا الانخفاض مدفوعًا بانخفاض بنسبة 2.6٪ في إجمالي إيرادات المتجر نفسه، والذي كان في حد ذاته يرجع إلى حد كبير إلى انخفاض بمقدار 140 نقطة أساس في إشغال نهاية فترة المتجر نفسه، والذي بلغ 84.5٪ اعتبارًا من 30 سبتمبر 2025. ولكي نكون منصفين، لا تزال نفقات التشغيل في نفس المتجر ترتفع بنسبة 4.9٪ على أساس سنوي في الربع الثالث من عام 2025، مدفوعة بتكاليف التسويق والمرافق.

وتتعزز الصناعة، مما يزيد من حجم المنافسين وكفاءتهم التشغيلية. يستفيد اللاعبون الأكبر حجمًا من حجمهم للحصول على مزايا التكلفة، وهو ما يظهر عند مقارنة أعداد المنشآت. على سبيل المثال، يقوم كل من Extra Space Storage وPublic Storage بإدارة محافظ أكبر بكثير من حيث عدد المرافق مقارنة بشركة National Storage Affiliates Trust.

فيما يلي نظرة سريعة على اختلافات المقياس بناءً على البيانات المتاحة:

تتنافس شركة National Storage Affiliates Trust باستخدام استراتيجية علامة تجارية إقليمية مختلفة. ويهدف هذا النهج إلى بناء الاعتراف المحلي بدلاً من الاعتماد فقط على النطاق الوطني. اعتبارًا من الربع الثالث من عام 2025، قامت الشركة بتبسيط عملياتها لتشمل ست علامات تجارية بعد الانتهاء من إعادة تسمية متاجرها ذات العلامات التجارية Moove In إلى iStorage. وهذا يتناقض مع العلامات التجارية الأكثر تجانسًا لبعض المنافسين.

تختلف التكتيكات التنافسية بشكل كبير حسب المنطقة الجغرافية، مما يوضح كيفية التنافس على المستوى المحلي. يمكنك رؤية ذلك في استراتيجيات الأسعار التي تستخدمها CubeSmart وPublic Storage في الأسواق الرئيسية:

• حققت CubeSmart في منطقة MSA بنيويورك معدلات أعلى بنسبة 14.8% من وحدات التخزين العامة في الربع الأول من عام 2025.
• حققت شركة CubeSmart في نيويورك معدلات أعلى بنسبة 31.4% من مساحة التخزين الإضافية في الربع الأول من عام 2025.
• حقق التخزين العام في منطقة MSA في لوس أنجلوس معدلات أعلى بنسبة 27.6% من مساحة التخزين الإضافية في الربع الأول من عام 2025.
• قاد التخزين العام في لوس أنجلوس كفاءة النفقات بمتوسط نسبة نفقات بلغت 14.53% فقط خلال العام الماضي.

يتضح الضغط على الأسعار في مقاييس أداء المتجر نفسه الخاصة بشركة National Storage Affiliates Trust للربع الثالث من عام 2025:

• انخفاض صافي الدخل التشغيلي (NOI) للمتجر نفسه: 5.7%
• انخفاض إجمالي إيرادات المتجر نفسه: 2.6%
• زيادة نفقات تشغيل خاصية المتجر نفسه: 4.9%
• انخفاض الأموال الأساسية من العمليات (التمويل الأجنبي المباشر الأساسي) لكل سهم: 8.1%

المالية: قم بصياغة تحليل الحساسية حول تأثير انخفاض الإشغال بمقدار 100 نقطة أساس أخرى في الربع الأخير من عام 2025، بحلول يوم الثلاثاء المقبل.

الصندوق الوطني لشركات التخزين (NSA) - القوى الخمس لبورتر: تهديد البدائل

إن تهديد البدائل للعرض الأساسي لـ National Storage Affiliates Trust - التخزين الذاتي التقليدي في الموقع - يعتبر منخفضًا بشكل عام عند النظر إلى حالات الاستخدام الأساسية التي تدفع الجزء الأكبر من الطلب. كما ترى، يرتبط الطلب الأساسي بأحداث حياتية مهمة، والتي يصعب استبدالها ببديل بسيط. على سبيل المثال، يبقى المستأجر العادي لمدة 20 شهرًا تقريبًا، مما يشير إلى التزام يتجاوز مجرد حل سريع يقدمه العديد من البدائل.

توجد بدائل، في المقام الأول في شكل حاويات تخزين محمولة وحلول تخزين سكنية مؤقتة. بلغ سوق تأجير حاويات التخزين المحمولة في أمريكا الشمالية ما يقرب من 2.5 مليار دولار في عام 2024، ويتوقع المحللون أن يتوسع هذا القطاع بمعدل 6.3٪ تقريبًا سنويًا حتى عام 2030. عالميًا، يقدر حجم سوق خدمات التخزين المحمولة في عام 2025 بنحو 15 مليار دولار، مع معدل نمو سنوي مركب متوقع يبلغ 7٪ حتى عام 2033. على الرغم من أن هذا سوق متنامٍ، إلا أنه أصغر بكثير من قطاع التخزين الذاتي الوطني. تعمل شركة Storage Affiliates Trust في.

لوضع المقياس في منظوره الصحيح، إليك مقارنة سريعة بين الصناعة الأولية وبديلها الرئيسي:

يظل تقليص حجم الأشياء أو تنظيمها بديلاً سلوكيًا، حيث يقرر الأشخاص ببساطة التخلص من العناصر بدلاً من تخزينها. ومع ذلك، فإن الطلب الأساسي المدفوع بديناميكيات سوق الإسكان أثبت مرونة كبيرة. على سبيل المثال، كان متوسط ​​العمر لمشتري منزل لأول مرة في العام الماضي 38 عاما، وهو أعلى بشكل ملحوظ من 33 عاما المسجل في عام 2020. وهذا التأخير في ملكية المنازل يبقي المزيد من الأسر في مجموعة المستأجرين لفترة أطول، وهو ما يترجم عموما إلى الطلب المستمر على مساحة إضافية، وهو محرك رئيسي لصندوق شركات التخزين الوطنية.

ومع ذلك، فإن تكاليف الإسكان المرتفعة والتوسع الحضري المستمر لا يزالان يدعمان الحاجة الأساسية إلى مساحة إضافية، مما يجعل السوق أقل عرضة للاستبدال. تتوسع صناعة التخزين الذاتي بشكل مطرد في عام 2025، مدفوعًا بشكل واضح بارتفاع تكاليف الإسكان والمنازل الأصغر حجمًا. ويعني هذا الطلب الهيكلي أنه حتى إذا استخدم المستهلك مؤقتًا وحدة محمولة أثناء التنقل، فإن الضغط الأساسي للعثور على مساحة آمنة طويلة الأجل يظل قائمًا، مما يؤدي غالبًا إلى إعادته إلى منشأة تخزين ذاتي تقليدية مثل تلك التي تديرها National Storage Affiliates Trust.

وتظهر المرونة أيضًا في بيئة التسعير لأقران National Storage Affiliates Trust. في حين انخفض متوسط ​​تكلفة التخزين الذاتي الشهرية على المستوى الوطني إلى 75 دولارًا في أوائل عام 2025 من ارتفاع قدره 99 دولارًا في عام 2023، مما يشير إلى حساسية السعر، فإن الصناعة بشكل عام لا تزال تنمو بقوة.

تشمل العوامل الرئيسية التي تدعم الأعمال الأساسية ضد البدائل ما يلي:

• القدرة على التكيف مع التحولات الاقتصادية، حيث أن التخزين غالبًا ما يكون ضروريًا أثناء التحولات.
• متوسط ​​فترات الإيجار أطول، بمتوسط ​​20 شهرًا.
• ولاء العملاء المرتفع، حيث من المرجح أن يستخدم ما يقرب من 80% نفس المزود بعد الانتقال.
• التحضر يدفع الناس إلى مساحات معيشة أصغر.

الصندوق الوطني لشركات التخزين (NSA) - قوى بورتر الخمس: تهديد الوافدين الجدد

أنت تقوم بتقييم المشهد التنافسي لـ National Storage Affiliates Trust (NSA) اعتبارًا من أواخر عام 2025، ومن المؤكد أن التهديد من اللاعبين الجدد الذين يتطلعون إلى بناء المرافق وفتحها أقل مما كان عليه قبل عامين. ويرجع ذلك في المقام الأول إلى أن رأس المال المطلوب لبدء مشروع جديد أعلى بكثير، وأن بيئة التمويل لا تزال ضيقة. أصبح المقرضون أكثر حذراً الآن، ويطالبون بمساهمات أعلى في الأسهم ومعايير اكتتاب أكثر صرامة لبناء وحدات التخزين الذاتي الجديدة.

وقد تضاءلت إمدادات الإمدادات الجديدة إلى حد كبير، الأمر الذي يحد بشكل مباشر من التهديد على المدى القريب المتمثل في دخول الوافدين الجدد إلى السوق. على سبيل المثال، تبلغ عمليات تسليم التخزين الذاتي الجديدة المتوقعة لعام 2025 بأكمله حوالي 20 مليون قدم مربع قابلة للتأجير فقط، وهو انخفاض حاد من 59 مليون قدم مربع قابلة للتأجير تم تسليمها في عام 2024. وهذا التباطؤ في إضافات العرض الجديدة هو نتيجة مباشرة لتراجع المطورين. وفي حين يشير المخطط التفصيلي إلى انكماش بنسبة 20% إلى 30% في الطلب على التطوير الجديد، فإننا نرى دليلاً على ذلك في انكماش المشاريع: فقد انخفضت عمليات البناء الجديدة التي تم البدء في تشييدها في عام 2024 بنسبة 20% على أساس سنوي، وتقلصت خطوط الأنابيب المتوقعة بنسبة 25.3% على أساس سنوي اعتبارًا من الربع الأول من عام 2025.

بصراحة، فإن أسعار الفائدة المرتفعة وتكاليف البناء المرتفعة تجعل من الصعب ماليًا على المشاريع الجديدة أن يتم التخطيط لها بشكل إيجابي. ويقوم المطورون بإنفاق المزيد لتمويل المشاريع، مما يؤدي إلى تشديد حسابات العائدات بشكل كبير. تعني هذه البيئة أن المشغلين الحاليين مثل National Storage Affiliates Trust (NSA) يواجهون عددًا أقل من المنافسين الجدد على المدى القريب، وهو ما قد يترجم في النهاية إلى زيادة الإشغال وسلطة التسعير لتلك القائمة بالفعل.

فيما يلي نظرة سريعة على العوائق المالية والتشغيلية الرئيسية التي تمنع الوافدين الجدد من الدخول:

وبعيدًا عن الاقتصاد البحت، فإن الحواجز الجغرافية، التي تظهر غالبًا في شكل تقسيم المناطق وعقبات السماح في أفضل 100 منطقة حضرية، تخلق خندقًا كبيرًا. لقد حظرت بعض البلديات تمامًا تطوير التخزين الذاتي. على سبيل المثال، في مايو 2025، اعتمد مجلس مدينة شيكاغو مرسومًا يحظر استخدامات التخزين الذاتي في معظم المناطق التجارية والتجارية ووسط المدينة، مما يحد بشكل كبير من الفرص المستقبلية هناك. علاوة على ذلك، في المناطق ذات الكثافة السكانية العالية مثل جنوب فلوريدا، تدفع القيود المفروضة على الأراضي مشاريع التطوير الجديدة إلى أبعد من ذلك، مثل الغرب باتجاه إيفرجليدز. وتتطلب هذه البيئات التنظيمية المحلية خبرة محلية عميقة ويمكن أن تضيف وقتا وتكلفة كبيرة، وتعمل كرادع رئيسي للوافدين الأصغر حجما والأقل خبرة.

تفضل البيئة الحالية المشغلين الذين يتمتعون بميزانيات عمومية قوية وإمكانية الوصول إلى رأس المال الصبور. يجب على الوافدين الجدد التعامل مع:

• يطلب المقرضون من المشاريع التدفق النقدي حتى مع أوقات التأجير الأبطأ.
• متطلبات أعلى للأسهم من أجل التطوير الشامل الجديد.
• رد الحكومة المحلية على وضع المنشأة وتصميمها.
• تكاليف البناء التي تجعل المشاريع الجديدة صعبة ماليا.

المالية: مسودة عرض نقدي لمدة 13 أسبوعًا بحلول يوم الجمعة.