National Storage Affiliates Trust (NSA): 5 FORCES-Analyse [Aktualisierung Nov. 2025]

Sie versuchen, den nächsten Schritt für National Storage Affiliates Trust zu planen, und die Realität ist, dass wir uns in einer schwierigen Situation befinden und von einem harten Abschwung zu einem meiner Meinung nach regelrechten Bullenmarkt im Jahr 2026 übergehen. Die Zahlen von Ende 2025 zeigen deutlich den Druck: Die Betriebskosten stiegen im dritten Quartal um 4,9 %, während der Umsatz im gleichen Geschäft um 2,6 % zurückging, was zu einem Rückgang des NOI um 5,7 % führte, vor allem, weil die Kunden alle Trümpfe in der Hand haben Die Differenz zwischen Straßen- und Vertragsmiete beträgt nahezu 48 %. Bevor Sie Kapital binden, müssen Sie sehen, wie intensiv die Konkurrenz ist, wie niedrig die Wechselkosten für Mieter sind und warum hohe Zinsen tatsächlich dazu beitragen, neue Konkurrenten auf Abstand zu halten; Tauchen Sie ein in die vollständige Fünf-Kräfte-Analyse unten, um genau zu sehen, wo der Hebel derzeit liegt.

National Storage Affiliates Trust (NSA) – Porters fünf Kräfte: Verhandlungsmacht der Lieferanten

Sie betrachten die Lieferantenlandschaft von National Storage Affiliates Trust Ende 2025 und der Druck durch die Betriebskosten steht definitiv im Vordergrund. Für einen REIT wie den National Storage Affiliates Trust sind Lieferanten in erster Linie diejenigen, die wesentliche Dienstleistungen, Materialien und Arbeitskräfte zur Aufrechterhaltung des Lagerbestands bereitstellen 771 Same-Store-Immobilien laufen reibungslos.

Die unmittelbaren Auswirkungen der allgemeinen Wirtschaftslage werden in den Betriebsergebnissen deutlich. Die hohe Inflation führte direkt zu höheren Kosten für das Portfolio. Insbesondere stiegen die Betriebskosten für Immobilien im gleichen Ladengeschäft im Vergleich zum Vorjahr um 4.9% im dritten Quartal 2025. Dies spiegelte sich auch im Anstieg seit Jahresbeginn wider 4.4% für die gleiche Kennzahl im Vergleich zu den ersten neun Monaten des Jahres 2024.

Die Verhandlungsmacht bestimmter Lieferanten ist hoch, da ihre Kosten nicht verhandelbare Inputfaktoren für den Immobilienbetrieb sind. Sie können dies deutlich erkennen, wenn Sie die Treiber für den Kostenanstieg im dritten Quartal 2025 aufschlüsseln:

• Der Grundsteueraufwand bleibt ein wesentlicher, nicht verhandelbarer Kostentreiber.
• Auch die Nebenkosten übten einen Aufwärtsdruck auf die Ausgaben aus.
• Die Marketingausgaben, eine wichtige Lieferantenkategorie für die Kundenakquise, stiegen 29% im Vergleich zum Vorjahr im dritten Quartal 2025.

Hier ist ein kurzer Blick auf den Kostendruck auf den Same-Store-Betrieb von National Storage Affiliates Trust für das dritte Quartal 2025:

Grundstücks- und Baukosten stellen einen weiteren Bereich dar, in dem sich die Macht der Lieferanten bemerkbar macht, auch wenn sie sich stärker auf neue Lieferungen als auf den laufenden Betrieb auswirkt. Während sich National Storage Affiliates Trust auf Akquisitionen und Joint Ventures und nicht auf die grundlegende Entwicklung seines Kernportfolios konzentriert, schränken branchenweit erhöhte Kosten immer noch die gesamte Lieferpipeline ein, was für bestehende Eigentümer von Vermögenswerten einen langfristigen Vorteil darstellt. Zum Vergleich: Allgemeine Branchenschätzungen deuten darauf hin, dass der Landerwerb eine Rolle spielen kann 25-30% eines Gesamtprojektbudgets, wobei allein die Baukosten zwischen $25 zu $75 pro Quadratfuß im Jahr 2025. Daten aus dem zweiten Quartal 2025 zeigten einen deutlichen Anstieg der auf Eis gelegten Self-Storage-Projekte, was direkt auf steigende Kosten und strengere Finanzierungsbedingungen zurückzuführen ist, was diese lieferantenseitige Einschränkung bei neuen Lagerbeständen bestätigt.

Auf der Arbeits- und Managementseite hat der National Storage Affiliates Trust Schritte unternommen, um die Macht externer Managementlieferanten zu reduzieren. Das Unternehmen schloss die Internalisierung seiner Participating Regional Operating (PRO)-Struktur ab, die voraussichtlich zu jährlichen allgemeinen und administrativen Einsparungen (G&A) führen würde 7,5 Millionen Dollar und 9,0 Millionen US-Dollar durch den Wegfall der bisher an die PROs gezahlten Aufsichts- und Verwaltungsgebühren. Dieser strategische Schritt verlagert die Managementarbeit von externen Partnern auf die direkte Plattform des National Storage Affiliates Trust, was die direkte Verhandlungsmacht dieser externen Immobilienverwaltungsunternehmen leicht verringern dürfte.

Die Gesamtdynamik der Lieferantenmacht für National Storage Affiliates Trust ist durch eine erhebliche, nicht verhandelbare Kosteninflation bei wesentlichen Dienstleistungen wie Grundsteuern und Versorgungsleistungen gekennzeichnet, die leicht durch die erfolgreiche Internalisierung von Managementfunktionen ausgeglichen wird, die zu Einsparungen bei den allgemeinen Verwaltungskosten führt.

Finanzen: Entwurf einer 13-wöchigen Cash-Ansicht bis Freitag.

National Storage Affiliates Trust (NSA) – Porters fünf Kräfte: Verhandlungsmacht der Kunden

Die Verhandlungsmacht der Kunden von National Storage Affiliates Trust tendiert derzeit eindeutig zum mittleren bis oberen Ende des Spektrums. Dieser Druck spiegelt sich direkt in den Umsatzergebnissen wider, was darauf hindeutet, dass es auf dem lokalen Markt ein Überangebot gibt und die Kunden offen gesagt sehr preissensibel sind.

Das machen die Zahlen aus dem dritten Quartal 2025 deutlich. Der Gesamtumsatz im gleichen Geschäft ging im Quartal, das am 30. September 2025 endete, im Jahresvergleich um 2,6 % zurück. Dieser Rückgang war nicht nur auf weniger Menschen zurückzuführen; Grund dafür waren niedrigere Preise pro Quadratfuß und eine geringere Auslastung.

Die Kosten für den Kundenwechsel sind nicht Null – ein Umzug ist schließlich mühsam – aber sie sind niedrig genug, dass Mieter sich umschauen können, wenn der Preis nicht stimmt. Dieser Mangel an Bindung bedeutet, dass der National Storage Affiliates Trust um jeden Mietvertrag kämpfen muss.

Die Auslastung steht sicherlich unter Druck, was dem Mieter mehr Auswahl bietet. Zum 30. September 2025 lag die Auslastung der Filialen zum Ende des gleichen Zeitraums bei 84,5 %. Diese Zahl ist im Vergleich zum 30. September 2024 um 140 Basispunkte gesunken. Wenn die Auslastung sinkt, hat das Management weniger Preissetzungsmacht, sodass die Kunden mehr Einfluss haben.

Auch wenn ich für Ende 2025 nicht die genaue Spanne zwischen Straßen- und Vertragsmiete habe, ist der Druck auf die Neukundenakquise im Umsatzrückgang deutlich zu erkennen. Was wir sehen, ist, dass sich der Druck auf den Umsatz direkt auf die Rentabilität auswirkt, da der Nettobetriebsgewinn (NOI) derselben Filiale im dritten Quartal 2025 um 5,7 % zurückging, obwohl die Betriebskosten der Immobilien um 4,9 % stiegen.

Hier ist ein kurzer Blick auf die wichtigsten Betriebskennzahlen, die diese Kundenumgebung für das dritte Quartal 2025 widerspiegeln:

Das Management versucht dem entgegenzuwirken, indem es das digitale Engagement verbessert. Beispielsweise stiegen die Web-Shopping-Sitzungen im Oktober 2025 um 23 %, was darauf hindeutet, dass das Unternehmen größere Anstrengungen unternimmt, um den digital versierten Kundenstamm zu gewinnen.

Die Auswirkungen dieser Kundendynamik auf das Endergebnis werden in den Ergebnissen pro Aktie deutlich:

• Core Funds From Operations (Core FFO) pro Aktie: $0.57 für Q3 2025.
• Rückgang des Kern-FFO pro Aktie: 8.1% im Jahresvergleich für das dritte Quartal 2025.
• Kern-FFO je Aktie im Jahr 2025, Mittelwert: Zwischen $2.17 und $2.23.

Fairerweise muss man sagen, dass das Unternehmen immer noch einen Cashflow generiert und einen Kern-FFO von meldet 76,5 Millionen US-Dollar im Viertel. Dennoch ist der Druck der Kunden, die niedrigere Tarife fordern, der größte Gegenwind für das Umsatzwachstum.

National Storage Affiliates Trust (NSA) – Porters fünf Kräfte: Konkurrenzrivalität

Der Konkurrenzkampf im Self-Storage-Bereich des Real Estate Investment Trust (REIT) bleibt ein bestimmendes Merkmal des Betriebsumfelds des National Storage Affiliates Trust. Dieser Druck spiegelt sich direkt in den Umsatzzahlen wider, die National Storage Affiliates Trust für das dritte Quartal 2025 gemeldet hat.

Die Rivalität zwischen den großen REITs: Public Storage, Extra Space Storage und CubeSmart ist groß. Diese Unternehmen verfügen über erhebliche Marktanteile, was sich direkt auf die Fähigkeit von National Storage Affiliates Trust auswirkt, den Umsatz zu steigern und die Preismacht aufrechtzuerhalten. Laut Daten vom Mai 2025 hatte Public Storage einen geschätzten Marktanteil von 11,4 %, Extra Space Storage 8,6 %, National Storage Affiliates Trust 3,4 % und CubeSmart 2,6 %. Diese Größenunterschiede erzeugen eine inhärente Wettbewerbsdynamik.

Der NOI-Rückgang von National Storage Affiliates Trust im selben Geschäft um 5,7 % im dritten Quartal 2025 spiegelt diesen intensiven Wettbewerb um neue Kunden und die Notwendigkeit wider, Zugeständnisse anzubieten. Dieser Rückgang war auf einen Rückgang des Gesamtumsatzes in derselben Filiale um 2,6 % zurückzuführen, der wiederum größtenteils auf einen Rückgang der Auslastung in derselben Filiale am Ende des Berichtszeitraums um 140 Basispunkte zurückzuführen war, die zum 30. September 2025 bei 84,5 % lag. Fairerweise muss man sagen, dass die Betriebskosten in derselben Filiale im dritten Quartal 2025 im Jahresvergleich immer noch um 4,9 % gestiegen sind, was auf Marketing- und Versorgungskosten zurückzuführen ist.

Die Branche konsolidiert sich und steigert die Größe und betriebliche Effizienz der Konkurrenten. Größere Akteure nutzen ihre Größe für Kostenvorteile, was sich beim Vergleich der Anlagenanzahl zeigt. Beispielsweise verwalten Extra Space Storage und Public Storage hinsichtlich der Anzahl der Einrichtungen wesentlich größere Portfolios als National Storage Affiliates Trust.

Hier ist ein kurzer Blick auf die Skalenunterschiede basierend auf den verfügbaren Daten:

National Storage Affiliates Trust konkurriert mit einer differenzierten regionalen Markenstrategie. Dieser Ansatz zielt darauf ab, lokale Anerkennung aufzubauen, anstatt sich ausschließlich auf die nationale Ebene zu verlassen. Ab dem dritten Quartal 2025 hat das Unternehmen seinen Betrieb auf sechs Marken optimiert, nachdem die Umbenennung seiner Moove In-Markengeschäfte in iStorage abgeschlossen war. Dies steht im Gegensatz zum eher monolithischen Branding einiger Wettbewerber.

Die Wettbewerbstaktiken variieren je nach Region erheblich und zeigen, wie sich die Rivalität auf lokaler Ebene auswirkt. Sie können dies an den Tarifstrategien erkennen, die CubeSmart und Public Storage in wichtigen Märkten anwenden:

• CubeSmart im New Yorker MSA erzielte im ersten Quartal 2025 Raten, die um 14,8 % höher waren als der öffentliche Speicher.
• CubeSmart in New York erzielte im ersten Quartal 2025 Raten, die um 31,4 % höher waren als Extra Space Storage.
• Die öffentliche Lagerung im Los Angeles MSA erzielte im ersten Quartal 2025 Raten, die 27,6 % über denen der Extra Space Storage lagen.
• Public Storage in Los Angeles war mit einer durchschnittlichen Kostenquote von nur 14,53 % im vergangenen Jahr führend in Sachen Kosteneffizienz.

Der Preisdruck wird in den Same-Store-Leistungskennzahlen des National Storage Affiliates Trust für das dritte Quartal 2025 deutlich:

• Rückgang des Nettobetriebseinkommens (NOI) im gleichen Geschäft: 5.7%
• Rückgang des Gesamtumsatzes im gleichen Geschäft: 2.6%
• Anstieg der Betriebskosten für Same-Store-Immobilien: 4.9%
• Rückgang der Kernmittel aus dem operativen Geschäft (Kern-FFO) je Aktie: 8.1%

Finanzen: Entwurf einer Sensitivitätsanalyse zu den Auswirkungen eines weiteren Rückgangs der Auslastung um 100 Basispunkte auf den NOI im vierten Quartal 2025 bis nächsten Dienstag.

National Storage Affiliates Trust (NSA) – Porters fünf Kräfte: Bedrohung durch Ersatzstoffe

Die Bedrohung durch Ersatzprodukte für das Kernangebot des National Storage Affiliates Trust – die traditionelle Vor-Ort-Selbstlagerung – wird im Allgemeinen als gering eingeschätzt, wenn man die primären Anwendungsfälle betrachtet, die den Großteil der Nachfrage ausmachen. Sie sehen, die Kernnachfrage ist an bedeutende Lebensereignisse gebunden, die durch eine einfache Alternative kaum zu ersetzen sind. Beispielsweise bleibt der durchschnittliche Mieter etwa 20 Monate, was auf ein Engagement schließen lässt, das über die von vielen Ersatzanbietern angebotene schnelle Lösung hinausgeht.

Es gibt Ersatzstoffe, hauptsächlich in Form von tragbaren Lagercontainern und temporären Lagerlösungen für Privathaushalte. Der Markt für die Vermietung von tragbaren Lagercontainern in Nordamerika erreichte im Jahr 2024 ein Volumen von rund 2,5 Milliarden US-Dollar, und Analysten gehen davon aus, dass dieses Segment bis 2030 jährlich um etwa 6,3 % wachsen wird. Weltweit wird die Größe des Marktes für tragbare Lagercontainer im Jahr 2025 auf 15 Milliarden US-Dollar geschätzt, mit einer prognostizierten durchschnittlichen jährlichen Wachstumsrate (CAGR) von 7 % bis 2033. Obwohl es sich um einen wachsenden Markt handelt, ist er deutlich kleiner als der etablierte Self-Storage-Sektor von National Storage Affiliates Trust ist tätig in.

Um das Ausmaß ins rechte Licht zu rücken, hier ein kurzer Vergleich zwischen der Primärindustrie und ihrem Hauptersatz:

Das Verkleinern oder Aufräumen bleibt ein verhaltensbedingter Ersatz – Menschen entscheiden sich dafür, Gegenstände einfach loszuwerden, anstatt sie aufzubewahren. Allerdings erweist sich die durch die Dynamik des Immobilienmarkts getriebene Kernnachfrage als recht widerstandsfähig. Beispielsweise lag das Durchschnittsalter eines Erstkäufers eines Eigenheims im vergangenen Jahr bei 38 Jahren und damit deutlich über den 33 Jahren im Jahr 2020. Diese Verzögerung beim Eigenheimbesitz hält mehr Haushalte länger im Mieterpool, was im Allgemeinen zu einer anhaltenden Nachfrage nach zusätzlichem Raum führt, einem wichtigen Treiber für National Storage Affiliates Trust.

Dennoch verstärken hohe Wohnkosten und die fortschreitende Urbanisierung weiterhin den zugrunde liegenden Bedarf an zusätzlichem Raum und machen den Markt weniger anfällig für Substitution. Die Self-Storage-Branche wächst im Jahr 2025 stetig, insbesondere angetrieben durch steigende Wohnkosten und kleinere Wohnungen. Diese strukturelle Nachfrage bedeutet, dass selbst wenn ein Verbraucher während eines Umzugs vorübergehend eine tragbare Einheit nutzt, der zugrunde liegende Druck, langfristig sicheren Platz zu finden, bestehen bleibt, was ihn oft dazu führt, zu einer traditionellen Selbstlagerungseinrichtung wie der von National Storage Affiliates Trust betriebenen Einrichtung zurückzukehren.

Die Widerstandsfähigkeit zeigt sich auch im Preisumfeld der Konkurrenten des National Storage Affiliates Trust. Während die landesweiten durchschnittlichen monatlichen Self-Storage-Kosten Anfang 2025 von einem Höchststand von 99 US-Dollar im Jahr 2023 auf 75 US-Dollar sanken, was auf Preissensibilität hindeutet, wächst die Branche insgesamt immer noch robust.

Zu den Schlüsselfaktoren, die das Kerngeschäft im Vergleich zu Ersatzprodukten unterstützen, gehören:

• Widerstandsfähigkeit gegenüber wirtschaftlichen Veränderungen, da die Speicherung bei Übergängen oft eine Notwendigkeit ist.
• Längere durchschnittliche Mietdauer, durchschnittlich 20 Monate.
• Hohe Kundenbindung, fast 80 % der Kunden werden nach einem Umzug wahrscheinlich wieder denselben Anbieter nutzen.
• Die Urbanisierung drängt die Menschen in kleinere Wohnräume.

National Storage Affiliates Trust (NSA) – Porters fünf Kräfte: Bedrohung durch neue Marktteilnehmer

Sie bewerten die Wettbewerbslandschaft für National Storage Affiliates Trust (NSA) ab Ende 2025 und die Bedrohung durch brandneue Akteure, die Anlagen bauen und eröffnen möchten, ist definitiv geringer als noch vor ein paar Jahren. Dies liegt vor allem daran, dass der Kapitalbedarf für den Start eines neuen Projekts deutlich höher ist und das Finanzierungsumfeld weiterhin angespannt ist. Die Kreditgeber sind jetzt viel vorsichtiger und fordern höhere Eigenkapitalbeiträge und strengere Zeichnungsstandards für den Neubau von Selfstorage-Anlagen.

Die Pipeline für neue Angebote ist erheblich ausgedünnt, was die kurzfristige Gefahr, dass neue Marktteilnehmer den Markt überschwemmen, unmittelbar begrenzt. Beispielsweise belaufen sich die erwarteten neuen Self-Storage-Lieferungen für das gesamte Jahr 2025 nur auf etwa 20 Millionen vermietbare Quadratfuß, was einen starken Rückgang gegenüber den 59 Millionen vermietbaren Quadratfuß im Jahr 2024 darstellt. Diese Verlangsamung bei der Erweiterung neuer Angebote ist eine direkte Folge des Rückzugs der Entwickler. Während die Übersicht auf einen Rückgang der Nachfrage nach Neuentwicklungen um 20 bis 30 % hindeutet, sehen wir Anzeichen dafür in der Pipeline-Verschrumpfung: Die Neubaubeginne im Jahr 2024 gingen im Jahresvergleich um 20 % zurück, und die zukünftige Pipeline schrumpfte ab dem ersten Quartal 2025 im Jahresvergleich um 25,3 %.

Ehrlich gesagt erschweren hohe Zinsen und hohe Baukosten die erfolgreiche Umsetzung neuer Projekte finanziell. Entwickler geben mehr aus, um Projekte zu finanzieren, was die Berechnung der Rendite erheblich verschärft. Dieses Umfeld bedeutet, dass bestehende Betreiber wie National Storage Affiliates Trust (NSA) in naher Zukunft mit weniger neuen Konkurrenten konfrontiert werden, was letztendlich zu einer höheren Auslastung und Preissetzungskompetenz für die bereits etablierten Betreiber führen könnte.

Hier ein kurzer Blick auf die wichtigsten finanziellen und betrieblichen Hindernisse, die neue Marktteilnehmer abhalten:

Über die reinen wirtschaftlichen Aspekte hinaus bilden geografische Barrieren, die sich häufig in Zoneneinteilung und Genehmigungshürden in den Top-100-Metropolregionen manifestieren, einen erheblichen Burggraben. Einige Kommunen haben die Entwicklung von Self-Storage-Anlagen völlig verboten. Beispielsweise hat der Stadtrat von Chicago im Mai 2025 eine Verordnung verabschiedet, die die Nutzung von Selfstorage in den meisten Geschäfts-, Gewerbe- und Innenstadtbezirken verbietet und die künftigen Möglichkeiten dort drastisch einschränkt. Darüber hinaus werden in dicht besiedelten Gebieten wie Südflorida aufgrund von Landbeschränkungen neue Entwicklungen weiter hinausgedrängt, beispielsweise nach Westen in Richtung der Everglades. Diese lokalen Regulierungsumgebungen erfordern umfassendes lokales Fachwissen und können einen erheblichen Zeit- und Kostenaufwand verursachen, was eine große Abschreckung für kleinere, weniger erfahrene Neueinsteiger darstellt.

Das aktuelle Umfeld begünstigt Betreiber mit starken Bilanzen und Zugang zu Patientenkapital. Neueinsteiger müssen sich mit Folgendem auseinandersetzen:

• Kreditgeber, die einen Cashflow ihrer Projekte auch bei langsameren Leasingzeiten benötigen.
• Höhere Eigenkapitalanforderungen für die Neuentwicklung von Grund auf.
• Zurückhaltung der Kommunalverwaltung bei der Platzierung und Gestaltung von Einrichtungen.
• Baukosten, die neue Projekte finanziell zu einer Herausforderung machen.

Finanzen: Entwurf einer 13-wöchigen Cash-Ansicht bis Freitag.