Vacasa, Inc. (VCSA): تحليل القوى الخمس [تم تحديثه في نوفمبر 2025]

أنت تنظر إلى الفصل الأخير من القصة المستقلة لشركة Vacasa, Inc. (VCSA)، وبصراحة، لم يكن استحواذ Casago في مايو 2025 مفاجأة؛ لقد كانت النتيجة الحتمية لآليات السوق التي لم تنحن لصالحها. باعتباري محللًا تابع هذه الديناميكيات على مدار عقدين من الزمن، أستطيع أن أخبرك أن الضغط الأساسي جاء من الموردين - أصحاب العقارات الذين لديهم تكاليف تحويل منخفضة ويطالبون بتقسيمات أفضل - والعملاء الذين لديهم معلومات شبه مثالية عبر منصات مثل Airbnb. عندما تأخذ في الاعتبار انخفاض الإيرادات بنسبة -18.56٪ في عام 2024 وخسارة ربحية السهم المتوقعة - 2.27 دولارًا أمريكيًا لعام 2025 قبل الاندماج، فمن الواضح أن التنافس التنافسي والتهديد بالبدائل كانا شديدين للغاية بحيث لا يمكنهما الحفاظ على النموذج. استمر في القراءة أدناه لترى الانهيار الكامل لقوى مايكل بورتر الخمس التي فرضت في النهاية هذا الخروج الاستراتيجي.

Vacasa, Inc. (VCSA) - القوى الخمس لبورتر: القدرة التفاوضية للموردين

عندما تنظر إلى جانب الموردين في أعمال شركة Vacasa, Inc. - وهو مالك العقار - فإن القوة التي مارسوها كانت بالتأكيد عاملاً رئيسيًا أدى إلى الخروج الاستراتيجي للشركة من خلال الاستحواذ على شركة Casago في مايو 2025. المشكلة الأساسية هنا هي أن العلاقة لم تكن ثابتة بما يكفي لتبرير هيكل تكلفة نموذج الخدمة الكاملة المركزي.

وكان ارتفاع نسبة أصحاب المنازل عاملاً رئيسياً في الخروج الاستراتيجي. لقد رأيت هذا الأمر على مدار عدة أرباع، حيث أشار المسؤولون التنفيذيون مرارًا وتكرارًا إلى "المستويات المرتفعة من تراجع أصحاب المنازل" باعتبارها تحديًا مستمرًا منذ الإدراج العام في عام 2021. كان الواقع المالي لعدم رضا الموردين صارخًا: بحلول أواخر عام 2024، انخفضت إيرادات فاكاسا بنسبة 18.6٪ على أساس سنوي إلى 910.49 مليون دولار، وهو انخفاض يرتبط ارتباطًا مباشرًا بسحب المالكين لممتلكاتهم. واستمر هذا الضغط حتى عام 2025، حيث تقلصت المنازل المدارة من حوالي 42000 إلى حوالي 41000 في النصف الأول من العام وحده، وشهدت إحدى الأسواق الرئيسية مثل هاواي انخفاضًا بنسبة 25٪ في العقارات المدرجة.

يمتلك أصحاب العقارات تكاليف تحويل منخفضة إلى المديرين المحليين أو الإدارة الذاتية. هذا الحاجز المنخفض للخروج هو النفوذ الذي يمتلكه أصحاب المنازل. أشار السوق بوضوح إلى تفضيل الخدمة المحلية على الهيكل المؤسسي لشركة Vacasa، وهو ما يتضح من خلال عملية الاستحواذ على Casago، التي تدعم نموذج الامتياز الذي يركز على التمكين المحلي. أشارت الأحاديث في الصناعة إلى أنه بعد عمليات الاستحواذ على المحافظ، يمكن أن تشهد فاكاسا معدلات تراجع تتجاوز 30٪ من تلك العقود. إذا استغرق الإعداد أكثر من 14 يومًا، فستزيد مخاطر الإيقاف.

يطالب المالكون بتقسيم أفضل للإيرادات وخدمة متميزة لتبرير رسوم فاكاسا. وكان أصحاب المنازل غير راضين عن معدل الشراء، خاصة مع تباطؤ نمو الحجز إلى أعلى مستوياته بعد الوباء. لم يتم توحيد الرسوم الإدارية لشركة Vacasa؛ لقد تم تصميمها خصيصًا، حيث تتراوح عادةً ما بين 18% و35% من إجمالي دخل الإيجار، مع كون 30% رقمًا شائعًا. وبحسب ما ورد كان المالكون يشيرون إلى إيرادات أصحاب المنازل كسبب رئيسي للمغادرة. لكي نكون منصفين، ادعى فاكاسا أن أصحاب المنازل حصلوا على زيادة بنسبة 20٪ في المتوسط ​​في عامهم الثاني، ولكن من الواضح أن السوق شعرت أن عرض القيمة لم يكن قوياً بما يكفي لتعويض التناقضات الملحوظة في الخدمة والرسوم المرتفعة.

يتطلب نموذج الخدمة الكاملة الذي تقدمه Vacasa تكاليف شراء عقارات مرتفعة بشكل واضح. كان النهج المركزي المعتمد على التكنولوجيا يعني ارتفاع التكاليف الثابتة في النفقات العامة للشركة، وتطوير التكنولوجيا، والمبيعات/التسويق لجلب مخزون جديد. كافح هذا النموذج لترجمة هامشه الإجمالي البالغ 53.1% إلى دخل تشغيلي إيجابي، مما أدى إلى هامش صافي ربح متتابع لمدة اثني عشر شهرًا بنسبة -10.46% قبل الاستحواذ. أثبتت تكلفة الحصول على العقارات بشكل عضوي أو عن طريق شراء المحفظة، جنبًا إلى جنب مع التكلفة العالية لدعم هذا الحجم، أنها غير مستدامة عندما يتآكل الاحتفاظ بالموردين - أصحاب المنازل. كان سعر الاستحواذ النهائي البالغ 128.6 مليون دولار أمريكي بمثابة انخفاض بنسبة 97.1٪ عن ذروة التقييم السابقة البالغة 4.5 مليار دولار أمريكي، مما يوضح مدى ضآلة القيمة التي وضعها السوق على هذا الهيكل عالي التكلفة دون مخزون مضمون.

فيما يلي نظرة سريعة على المقاييس الرئيسية التي توضح الضغط الذي واجهته شركة Vacasa على الموردين:

إن التحول في السلطة واضح: يمكن للمالكين العثور بسهولة على مدير محلي أو استخدام نموذج امتياز مثل نموذج Casago للحصول على خدمة أفضل مقابل أتعابهم، أو على الأقل الشعور بأنهم مسموعون بشكل أكبر. المالية: مسودة عرض نقدي لمدة 13 أسبوعًا بحلول يوم الجمعة.

Vacasa, Inc. (VCSA) - القوى الخمس لبورتر: القدرة التفاوضية للعملاء

تظل القدرة التفاوضية لعملاء شركة Vacasa, Inc. عالية، مدفوعة بالشفافية في السوق والسهولة التي يمكن بها للضيوف التنقل بين الخيارات.

يمتلك الضيوف معلومات شبه مثالية فيما يتعلق بالأسعار ووسائل الراحة عبر المشهد المجزأ لتأجير العطلات. تكاليف التحويل منخفضة بطبيعتها؛ يمكن للضيف الذي يبحث عن إقامة في وجهة معينة مقارنة العروض المباشرة التي تقدمها شركة Vacasa, Inc. مع تلك المدرجة في وكالات السفر الرئيسية عبر الإنترنت (OTAs) بأقل جهد. وتضغط هذه الشفافية بشكل مباشر على قدرة شركة Vacasa, Inc. على الحفاظ على الأسعار المتميزة.

اعتمدت شركة Vacasa, Inc. تاريخيًا على شركاء القنوات الكبار هؤلاء لزيادة الحجوزات وتوفير مخزون قيم ومُدار بشكل احترافي لمنصات مثل Airbnb وBooking.com وVrbo. وفي الربع الثالث من عام 2024، تمكنت الشركة تقريبًا 38,000 المنازل، أسفل من 40,000 في نهاية الربع الثاني من عام 2024، مما يعكس اضطراب الصناعة والضغط على استراتيجية التوزيع الخاصة بها. وانخفضت القيمة الإجمالية للحجز (GBV) للشركة بنسبة 19٪ إلى 670 مليون دولار في الربع الثالث من عام 2024، وانخفضت الإيرادات بنسبة 17% إلى 314 مليون دولار لذلك الربع، مما يظهر حساسية الطلب.

إن الاعتماد على وكالات السفر عبر الإنترنت يترجم مباشرة إلى التنازل عن قوة التسعير لأن هؤلاء الوسطاء يفرضون رسومًا كبيرة. في حين أن أسعار العمولات الحالية المحددة التي تدفعها شركة Vacasa, Inc. لشركائها لم يتم تفصيلها علنًا في أحدث التقارير، إلا أن بيانات الصناعة العامة تظهر أن رسوم OTA تتراوح عادةً من 15% إلى 30% لكل حجز. للسياق، غالبًا ما تكون عمولة المضيف فقط من Airbnb موجودة 15.5%، ورسوم Vrbo أ 5% العمولة بالإضافة إلى أ 3% رسوم المعالجة. تحد هذه التكاليف المرتفعة من الهامش الذي يمكن لشركة Vacasa, Inc. تعديله قبل التأثير على السعر النهائي المقدم للضيف.

غالبًا ما توفر إيجارات العطلات، كفئة، للضيوف مساحة ووسائل راحة أكبر من أماكن الإقامة التقليدية، والتي يمكن أن توفر نفوذًا حتى لو كانت نقطة السعر الأولي أعلى في بعض الأحيان. تاريخيًا، وضعت شركة Vacasa, Inc. نفسها كعرض متميز؛ في عام 2019، بلغ متوسط السعر اليومي (ADR) $287 يمثل أ 44% علاوة على متوسط الإيجار قصير الأجل في الولايات المتحدة. ومع ذلك، فإن السوق الأوسع يرى نفوذ الضيوف في العروض الفريدة؛ في عام 2025، شهدت قوائم الفئات الفاخرة نموًا في معدل سعر الفائدة اليومي (ADR) بنسبة +5.23% على أساس سنوي، في حين انخفضت ADRs على مستوى الميزانية -0.33%. كان من المتوقع أن يصل إجمالي إيرادات سوق تأجير العطلات في الولايات المتحدة إلى 21 مليار دولار لعام 2025.

فيما يلي نظرة سريعة على الشخصيات الرئيسية التي تؤدي إلى بيئة أواخر عام 2025:

يتم تضخيم قوة الضيف من خلال تحول الصناعة نحو الإقامات الفريدة؛ على سبيل المثال، أمرت الإيجارات الصديقة للحيوانات الأليفة $17.41 ارتفاع معدل الوفيات اليومي في المتوسط في عام 2025.

وعكس الأداء التشغيلي للشركة في عام 2024 هذا الضغط، حيث حققت خسارة صافية قدرها 143.8 مليون دولار المعلن عنها للسنة المالية المنتهية في 31 ديسمبر 2024.

كان سعر التداول العام النهائي قبل الشطب في مايو 2025 موجودًا $5.39 في 30 أبريل 2025.

Vacasa, Inc. (VCSA) - القوى الخمس لبورتر: التنافس التنافسي

أنت تنظر إلى المشهد التنافسي لشركة Vacasa, Inc. مباشرة قبل استحواذ Casago عليها في مايو 2025، وبصراحة، كان التنافس هو السمة المميزة لفصلها العام. من المؤكد أن سوق إدارة الإيجارات قصيرة الأجل ليس احتكارًا للقلة؛ إنه حقل مترامي الأطراف وفوضوي.

السوق مجزأ للغاية مع منافسة شديدة من المديرين المحليين والوطنيين. احتلت شركة Vacasa, Inc. المرتبة الثانية من بين 34 منافسًا نشطًا في مجالها اعتبارًا من أواخر عام 2024. ويشير هذا إلى أنه على الرغم من أن شركة Vacasa, Inc. كانت لاعبًا رئيسيًا، إلا أن هناك العديد من الكيانات الأخرى التي تتنافس على نفس عقود أصحاب المنازل وحجوزات الضيوف. ومن المتوقع أن يصل حجم سوق تأجير العطلات العالمية قصيرة الأجل إلى 131.04 مليار دولار في عام 2025، مما يُظهر مجموعة هائلة من الإيرادات، ولكنها مقسمة إلى شرائح ضئيلة للغاية بين العديد من المشغلين.

وكان التنافس شرساً، والنتائج المالية تظهر التوتر. بلغت إيرادات شركة Vacasa, Inc. لعام 2024 بأكمله 910.49 مليون دولار، وهو ما يمثل انخفاضًا حادًا بنسبة -18.56٪ على أساس سنوي. يشير هذا الانخفاض في الإيرادات إلى أن الضغط التنافسي كان يفرض تنازلات في الأسعار أو يؤدي إلى خسارة حصة في السوق، وهي علامة كلاسيكية على التشبع، حتى لو لم أتمكن من تأكيد الرقم الدقيق الذي ذكرته والذي يبلغ 55٪ من اهتمامات المشغلين. وكان المحللون يتوقعون استمرار هذا الاتجاه، مع انخفاض الإيرادات المقدرة لعام 2025 إلى حوالي 845.44 مليون دولار. وهذا اتجاه يصعب محاربته.

الضغط لا يأتي فقط من مديري العقارات الآخرين؛ تعمل وكالات السفر الكبيرة عبر الإنترنت (OTAs) مثل Airbnb وExpedia كمنافسين أقوياء وغير مباشرين من خلال التحكم في قنوات التوزيع الأساسية. تمتلك هذه المنصات قوة هائلة على الرؤية والتسعير. على سبيل المثال، كان لدى Airbnb وحدها أكثر من 8.1 مليون قائمة اعتبارًا من أوائل عام 2025، وتمثل الحجوزات عبر الإنترنت/المنصة ما يقدر بنحو 76.3% من السوق بحلول عام 2025. وهذا يعني أنه حتى لو كنت تدير عقارًا جيدًا، فإن نجاحك مرتبط بأهواء هؤلاء العمالقة وهياكل الرسوم الخاصة بهم.

فيما يلي نظرة سريعة على حجم البيئة التنافسية ونقاط الضغط التي واجهتها شركة Vacasa, Inc.:

طبيعة المنافسة تعني أن الكفاءة التشغيلية لها أهمية قصوى. يتعين عليك إدارة التكاليف بقوة عندما يتوقف نمو الإيرادات الأعلى. فيما يلي بعض المقاييس التشغيلية الرئيسية التي توضح المعركة المالية التي خاضتها شركة Vacasa, Inc.:

• بلغ هامش الربح الإجمالي 53.1% على أساس اثني عشر شهرًا.
• كان هامش الربح التشغيلي خسارة بنسبة -4.47% TTM.
• كان صافي هامش الربح خسارة بنسبة -10.46% TTM.
• أصدرت الشركة سندات قابلة للتحويل بقيمة 30 مليون دولار في أغسطس 2024.

إذا استغرق الإعداد وقتًا طويلاً جدًا أو قسائم رعاية الممتلكات، فإن مخاطر الإيقاف ترتفع بسرعة لأن أصحاب المنازل لديهم الكثير من البدائل، بما في ذلك وكالات السفر عبر الإنترنت الكبرى وشركات الإدارة المحلية الأصغر.

شركة فاكاسا (VCSA) - القوى الخمس لبورتر: تهديد البدائل

أنت تقوم بتحليل المشهد التنافسي لشركة Vacasa, Inc. (VCSA) اعتبارًا من أواخر عام 2025، ويعد التهديد من البدائل عاملاً رئيسيًا تحتاج إلى قياسه كميًا. إن بدائل الإيجار قصير الأجل الذي تديره فاكاسا عديدة ومتطورة بشكل متزايد، مما يجعل هذه القوة قوية للغاية.

تعد الفنادق التقليدية بالتأكيد بديلاً قوياً، خاصة مع عودة السوق إلى تطبيع ارتفاعات السفر بعد الوباء. في حين أن الإيجارات قصيرة الأجل تكتسب المزيد من القوة، فإن قطاع الفنادق التقليدية يقاوم. على سبيل المثال، في مايو 2025، ارتفع الطلب على STR بنسبة 6.0%، لكن الطلب على الفنادق التقليدية تقلص فعليًا بنسبة 0.3%. ومع ذلك، ارتفعت حصة STR من إجمالي الطلب إلى 13.9% فقط في مايو 2025، ارتفاعًا من 13.2% في عام 2024، مما يدل على أن قطاع الفنادق لا يزال يسيطر على الغالبية العظمى من السوق.

تشكل فنادق الإقامة الممتدة والشقق الفندقية مكانة هامة تتداخل بشكل مباشر مع عروض الإقامة الطويلة التي تقدمها Vacasa. توفر هذه البدائل وسائل الراحة مثل المطابخ الصغيرة ومساحة العمل، مما يجعلها جذابة للعاملين عن بعد والمسافرين من رجال الأعمال. بلغت إيرادات سوق الإقامة الفندقية الممتدة في الولايات المتحدة 22.8 مليار دولار أمريكي في عام 2024، ومن المتوقع أن تنمو بمعدل نمو سنوي مركب (CAGR) بنسبة 8.7٪ من عام 2025 إلى عام 2030. وعلى الصعيد العالمي، من المتوقع أن يتوسع هذا القطاع من 62.8 مليار دولار أمريكي في عام 2025 إلى 143.2 مليار دولار أمريكي بحلول عام 2035. النطاق الاقتصادي ضمن هذا القطاع قوي بشكل خاص، ومن المتوقع أن يبلغ 41.2٪. الحصة السوقية في عام 2025

فيما يلي مقارنة سريعة للضغط التنافسي الناتج عن هذه البدائل الرئيسية اعتبارًا من بيانات منتصف إلى أواخر عام 2025:

تمثل التغييرات التنظيمية خطرًا مفاجئًا لا يحركه السوق ويمكن أن يحد على الفور من المخزون المتاح لشركة Vacasa, Inc. في الأسواق الرئيسية. تحتفظ شركة Vacasa ببرنامج مخصص لدعم الإيجار قصير الأجل لإشراك المسؤولين، ولكن الخطر لا يزال قائمًا. للحصول على سياق تأثير المخزون، اعتبارًا من أغسطس 2025، تقلصت المنازل التي تديرها فاكاسا من حوالي 42000 إلى حوالي 41000 في أقل من ستة أشهر، مع شهدت هاواي، المعقل السابق، انخفاضًا كبيرًا بنسبة 25٪ في العقارات المدرجة. يؤثر هذا الانخفاض في المنازل المتاحة بشكل مباشر على الإيرادات المحتملة.

ويعد تطبيع السوق على نطاق أوسع أيضًا عاملاً في كيفية النظر إلى البدائل. أنت تشهد استقرارًا في معدلات الإشغال، الأمر الذي يمكن أن يخفف من قوة التسعير التي تتمتع بها Vacasa أثناء ذروة الطلب. ويعمل تطبيع السوق على استقرار معدلات الإشغال الإجمالية عند حوالي 54.9% بحلول أواخر عام 2025، مما يشير إلى ندرة أقل في جميع المجالات مقارنة بالسنوات السابقة. تجبر هذه البيئة شركة Vacasa على التنافس بقوة أكبر على الخدمة والأسعار ضد سلاسل الفنادق القائمة ومشغلي الإقامة الطويلة الأذكياء.

• بلغ معدل STR ADR في مايو 2025 144٪ من مستويات 2019.
• بلغ هامش الربح الإجمالي لشركة Vacasa 53.1% TTM (أبريل 2025).
• انخفضت إيرادات الشركة لعام 2024 بنسبة 19% على أساس سنوي، مدفوعة بانخفاض قدره 19% في الليالي المباعة.

Vacasa, Inc. (VCSA) - القوى الخمس لبورتر: تهديد الوافدين الجدد

يمثل التهديد المتمثل في الداخلين الجدد إلى مجال إدارة تأجير العطلات لشركة Vacasa, Inc. (VCSA)، قبل اندماجها مع Casago، تحديًا مزدوج الجانب يعتمد على النطاق والوصول إلى التكنولوجيا.

يعتبر حاجز الدخول منخفضًا بالنسبة لمديري العقارات المحليين الصغار الذين يستخدمون البرامج الجاهزة.

• تعمل التكنولوجيا على تمكين الشركات الصغيرة من الأداء على مستويات أعلى.
• يتمتع الوافدون الجدد بإمكانية الوصول إلى تقنية تحديد الفئات التي كانت مخصصة سابقًا للبنية التحتية للمؤسسات.

تعتبر العوائق عالية بالنسبة للوافدين الجدد الذين يحاولون تكرار حجم فاكاسا واستثماراتها في التكنولوجيا.

يؤدي استحواذ Casago في عام 2025 إلى إنشاء منافس أكبر وأكثر تكاملاً.

أدت متطلبات رأس المال العالية إلى المتوقع -$2.27 خسارة ربحية السهم لعام 2025 قبل الاندماج.

• الإيرادات المتوقعة لعام 2025: 845.44 مليون دولار
• إيرادات 2024: 910.49 مليون دولار
• هامش صافي الربح لاثني عشر شهرًا (TTM) (ما قبل الاندماج): -10.46%
• التسهيل الائتماني المتجدد المسحوب (نهاية عام 2024): 81 مليون دولار خارج 105 مليون دولار