Highwoods Properties, Inc. (HIW): 5 FORCES-Analyse [Aktualisiert Nov. 2025]

Als erfahrener Analyst, der einige Marktzyklen miterlebt hat, schauen Sie sich derzeit definitiv Highwoods Properties, Inc. (HIW) an, um zu sehen, ob sich der Fokus auf Sunbelt-Büros in diesem schwierigen Umfeld Ende 2025 auszahlt. Ehrlich gesagt ist das Bild gemischt: Ihre Kunden sind treu, die durchschnittliche Mietlaufzeit liegt bei 6,7 Jahren und sorgt für ein solides Mietwachstum, aber die Kapitalkosten sind ein echter Gegenwind, denn Baukredite liegen bei etwa 7–9 %. Ich habe die gesamte Wettbewerbslandschaft skizziert – von der hohen Rivalität mit Mitbewerbern wie Cousins ​​Properties bis hin zur geringen Bedrohung durch Neubauten –, sodass Sie genau erkennen können, wo der kurzfristige Hebel für HIW liegt. Lesen Sie weiter, um die vollständige Aufschlüsselung zu sehen.

Highwoods Properties, Inc. (HIW) – Porters fünf Kräfte: Verhandlungsmacht der Lieferanten

Die Verhandlungsmacht der Lieferanten für Highwoods Properties, Inc. (HIW) bleibt ein wesentlicher Faktor, insbesondere in den Geschäftssegmenten Entwicklung und Bau. Zu den Lieferanten zählen in diesem Zusammenhang Lieferanten von Rohstoffen, Fachkräften und vor allem Kapitalgeber (Kreditgeber).

Die Kosten für den Bauaufwand sind erhöht und wirken sich direkt auf die Kostenstruktur für alle Neuentwicklungen oder bedeutenden Investitionsprojekte aus, die HIW durchführt. Für den Bau von Bürohochhäusern in den Sunbelt-Märkten, auf die sich Highwoods Properties konzentriert, liegen die geschätzten Kosten pro Quadratfuß im Jahr 2025 zwischen 545 und 654 US-Dollar pro Quadratfuß. Dieses Sortiment spiegelt die Komplexität und Qualität wider, die mit Bürotürmen der Klasse AA in den besten Geschäftsvierteln (BBDs) verbunden sind.

Der Einfluss der Material- und Arbeitslieferanten wird aktiv gespürt. Prognosen für 2025 deuten darauf hin, dass die Material- und Arbeitskosten moderat steigen werden, wobei die Prognosen einen Anstieg zwischen 5 % und 7 % im Jahresvergleich erwarten lassen. Diese moderate, aber anhaltende Inflation erhöht die Hebelwirkung der Lieferanten, da sie die Margen für Generalunternehmer schmälert, die diese Kosten dann an Immobilieneigentümer wie Highwoods Properties, Inc. (HIW) weitergeben.

Auch die Macht der Kapitalgeber – der Kreditgeber – ist aufgrund des vorherrschenden Zinsumfelds im Jahr 2025 groß. Während die Zinssätze Anzeichen einer Stabilisierung zeigen, bleiben die Kosten für Baukredite deutlich über historischen Tiefstständen. Die effektiven Kreditkosten für gewerbliche Baukredite werden häufig im Bereich von 7 % bis 10 % angegeben, wobei die Konditionen einiger gewerblicher Baukredite bei kürzerer Laufzeit bis zu 13,8 % erreichen. Diese hohen Fremdkapitalkosten führen direkt zu höheren Mindestzinssätzen für neue Projekte und verleihen den Kreditgebern eine erhebliche Preissetzungsmacht.

Highwoods Properties, Inc. (HIW) mildert einen Teil dieser Lieferantenmacht durch seine Betriebsstruktur. Als vollständig integrierter Investmentfonds für Büroimmobilien, der Immobilien besitzt, entwickelt, erwirbt, vermietet und verwaltet, integriert das Unternehmen die Lieferkette bis zu einem gewissen Grad. Diese internen Entwicklungs- und Managementfähigkeiten ermöglichen es HIW, bestimmte Aspekte des Prozesses zu kontrollieren, wodurch möglicherweise die Abhängigkeit von externen Generalunternehmern in jeder Phase verringert wird, wodurch der Einfluss der Lieferanten teilweise ausgeglichen wird.

Der unmittelbare Druck der Kapitalgeber wird jedoch durch eine umsichtige Bilanzverwaltung vorübergehend gemildert. Während Highwoods Properties, Inc. (HIW) über ein variabel verzinsliches Darlehen in Höhe von 200.000.000 US-Dollar verfügte, dessen Laufzeit ursprünglich im Mai 2026 (Q2 2026) fällig war, änderte das Unternehmen dies proaktiv und verlängerte das Fälligkeitsdatum im August 2025 auf Januar 2029. Durch diese Verlängerung wird ein großes Refinanzierungsereignis effektiv aus dem unmittelbaren Zeitraum 2025/Anfang 2026 entfernt, wodurch die kurzfristige Refinanzierungshebelwirkung des Kapitals verringert wird Lieferanten.

Hier ist eine Zusammenfassung der wichtigsten Kosten- und Finanzierungsdatenpunkte, die die Macht der Lieferanten beeinflussen:

Die Dynamik der Lieferantenmacht ist für Highwoods Properties, Inc. (HIW) vielfältig:

• Die Materialkosten bleiben volatil, die Stahlpreise liegen nahe 912 $ pro Tonne Stand Februar 2025.
• Die Arbeitskosten steigen aufgrund von Engpässen, nachdem in den zwölf Monaten bis Dezember 2024 die Löhne und Gehälter um 3,7 % gestiegen sind.
• Der Fokus des Unternehmens auf qualitativ hochwertige Vermögenswerte in den besten Geschäftsvierteln (BBDs) bedeutet, dass es weniger anfällig für die kostengünstigsten Anbieter ist.
• Die Verlängerung des 200-Millionen-Dollar-Darlehens bis Januar 2029 bietet einen Puffer gegen unmittelbare Forderungen des Kreditgebers.
• Die Entwicklungspipeline des Unternehmens ist derzeit Anfang 2025 zu 59 % vermietet, was eine gesicherte Umsatztransparenz für den zukünftigen Baubedarf bietet.

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Highwoods Properties, Inc. (HIW) – Porters fünf Kräfte: Verhandlungsmacht der Kunden

Sie betrachten die Dynamik der Kundenmacht für Highwoods Properties, Inc. (HIW) ab Ende 2025, und ehrlich gesagt deuten die Zahlen darauf hin, dass die Hebelwirkung der Kunden begrenzt ist. Dies liegt vor allem daran, dass die Mieterbasis recht weit gestreut ist. Ab dem 30. September 2025 verfügt Highwoods Properties über eine interne Richtlinie zur Überprüfung aller Kunden, die mehr als 3 % des Umsatzes mit dem Vorstand ausmachen. Die Realität ist, dass nur zwei Mieter diese Schwelle im dritten Quartal 2025 überschritten haben: Bank of America mit 3,9 % und Asurion mit 3,6 % des annualisierten GAAP-Umsatzes. Das bedeutet, dass kein einzelner Kunde auch nur annähernd die 4 %-Marke erreicht, was die Fähigkeit jedes einzelnen Kunden, die Konditionen zu diktieren, wirklich beeinträchtigt.

Die Einnahmequelle wird zusätzlich durch die Mietdauer bestimmt. Für Mietverträge der zweiten Generation, die im dritten Quartal 2025 unterzeichnet wurden, betrug die Dollar-gewichtete durchschnittliche Laufzeit 6,7 Jahre. Lange Laufzeiten wie diese reduzieren definitiv die Mietermobilität und sichern den zukünftigen Cashflow, was ein großes Plus für Highwoods Properties ist.

Die Wechselkosten für Mieter sind hoch, vor allem weil sich Highwoods Properties auf den Besitz, die Entwicklung und die Verwaltung von Immobilien in den Best Business Districts (BBDs) seiner Kernmärkte im Sunbelt konzentriert. Wenn Unternehmen dort sein wollen, wo die Talente sind, müssen sie oft eine Prämie für diese BBD-Fläche der Klasse A zahlen, was einen Umzug an einen weniger wünschenswerten Standort zu echten Kopfschmerzen für ihre Betriebe macht.

Auch wenn die Marktauslastung insgesamt schwach ist, zeigt das Portfolio von Highwoods Properties Widerstandsfähigkeit. Die Auslastung des In-Service-Portfolios der HIW-Aktie lag zum Ende des dritten Quartals 2025 bei 85,3 %. Das Unternehmen prognostiziert sogar eine Auslastung der Grundstücke zum Jahresende zwischen 85,7 % und 86,3 %. Der erwartete leichte Anstieg bis zum Jahresende zeigt, dass sie das aktuelle Umfeld gut meistern.

Die Vermietungsaktivität ist robust, was auf die Stärke der Vermieter in ihrer spezifischen Nische hinweist. Bei Mietverträgen der zweiten Generation, die im dritten Quartal 2025 abgeschlossen wurden, war das GAAP-Mietwachstum um 18,3 % höher als bei den vorherigen Mietverträgen in denselben Räumen. Darüber hinaus waren die unterzeichneten GAAP-Mieten um 18 % höher als die auslaufenden Mieten und lagen im Durchschnitt bei über 40 US-Dollar pro Quadratfuß. Die Nettoeffektivmieten waren in diesem Quartal sogar noch höher und lagen 21,8 % über dem Durchschnitt der vorangegangenen fünf Quartale. Hier ist die schnelle Rechnung: Ein solches Mietwachstum zeigt, dass Mieter bereit sind, für die Vermögenswerte von Highwoods Properties zu zahlen.

Die Einsatzstärke können Sie der folgenden Tabelle entnehmen:

Zu den Faktoren, die die Verhandlungsmacht der Kunden von Highwoods Properties, Inc. einschränken, gehören:

• Die Mieterkonzentration ist gering; Die Top-2-Mieter liegen unter 4 %.
• Die lange durchschnittliche Mietdauer von 6,7 Jahren sichert den Umsatz.
• Die starke Nachfrage nach BBD-Anlagen der Klasse A führt zu hohen Umstellungskosten.
• Das GAAP-Mietwachstum der zweiten Generation im dritten Quartal 2025 erreichte 18,3 %.
• Die Arbeitslosenquote auf dem Markt in Nashville ist mit 2,9 % außergewöhnlich niedrig.

Wenn das Onboarding mehr als 14 Tage dauert, steigt das Abwanderungsrisiko, aber die Vermietungsgeschwindigkeit von Highwoods Properties deutet darauf hin, dass sie diese Ausfallzeit minimieren.

Highwoods Properties, Inc. (HIW) – Porters fünf Kräfte: Konkurrenzrivalität

Die Rivalität innerhalb der Sunbelt-Büroflächen ist definitiv groß und, ehrlich gesagt, gespalten. Unter den Büro-REITs der Klasse A im Sunbelt herrscht ein intensiver Wettbewerb, wobei Cousins ​​Properties ein wichtiger Konkurrent in diesem Kampf um erstklassige Mieter ist. Bei dieser Rivalität geht es um Qualität und Lage, nicht nur um den Preis.

Der Fokus von Highwoods Properties, Inc. auf die besten Geschäftsviertel (BBDs) in wachstumsstarken Märkten konzentriert diese Rivalität genau dort, wo sie tätig sind. Raleigh, North Carolina, ist ihr größter Markt und machte im dritten Quartal 2025 einen Anteil von 23,3 % des Nettobetriebseinkommens (Net Operating Income, NOI) aus. Nashville folgt mit 20,1 % des NOI-Anteils dicht dahinter. Fairerweise muss man sagen, dass diese Konzentration bedeutet, dass sie direkt mit anderen konkurrieren, die ebenfalls auf die widerstandsfähigsten Mieterpools abzielen.

Der Markt konsolidiert sich eindeutig. Vermögenswerte der Klasse A, wie die von Highwoods Properties, Inc. angestrebten Vermögenswerte, schneiden besser ab, während Eigentümer älterer Vermögenswerte der Klassen B/C Schwierigkeiten haben oder sich aktiv aus dem Markt zurückziehen. Highwoods Properties, Inc. besitzt zum 31. März 2025 etwa 26,8 Millionen Quadratfuß, wobei die Strategie auf erstklassige Büroflächen ausgerichtet ist. Der Druck, diese Vermögenswerte zu erhalten und zu verbessern, um Spitzenmieten zu rechtfertigen, ist groß.

Die Funds From Operations (FFO) von Highwoods Properties, Inc. im dritten Quartal 2025 von 0,86 US-Dollar pro Aktie entsprachen der Konsensschätzung und zeigten Stabilität in einem schwierigen Umfeld. Dennoch lag dieser Wert unter dem Wert von 0,90 US-Dollar pro Aktie im Vorjahresquartal, was darauf hindeutet, dass das Unternehmen zwar mit seinen Mitbewerbern mithalten kann, es aber noch keinen klaren Gewinnvorteil gibt. Das Management hat die FFO-Prognose für das Gesamtjahr 2025 auf eine Spanne von 3,41 bis 3,45 US-Dollar pro Aktie angehoben.

Um in diesem Wettbewerbsumfeld Mieter zu gewinnen und zu halten, ist ein erheblicher Kapitalbedarf erforderlich, der sich in hohen Leasinginvestitionen (CapEx) niederschlägt. Die Leasingaktivität im dritten Quartal 2025 zeigt die Kosten für die Sicherung langfristiger Verpflichtungen:

• Die Vermietung der zweiten Generation belief sich auf insgesamt 1,0 Millionen Quadratfuß.
• Das GAAP-Mietwachstum bei diesen Deals erreichte 18,3 %.
• Die Dollar-gewichtete durchschnittliche Laufzeit des gesicherten Mietvertrags betrug 6,7 Jahre.

Dieses Aktivitätsniveau und das Mietwachstum deuten darauf hin, dass die Mieter Optionen haben, aber bereit sind, sich für hochwertige Flächen zu engagieren, was Highwoods Properties, Inc. dazu zwingt, hohe Investitionen zu tätigen, um diese Verpflichtung zu sichern. Hier ist ein kurzer Blick auf die geografische Konzentration, die diese Rivalität definiert:

Die Auslastung des In-Service-Portfolios lag zum Ende des dritten Quartals 2025 bei 85,3 %. Diese Zahl aufrechtzuerhalten, insbesondere im Vergleich zu Mitbewerbern, ist der tägliche Kampf. Finanzen: Entwurf einer 13-wöchigen Cash-Ansicht bis Freitag.

Highwoods Properties, Inc. (HIW) – Porters fünf Kräfte: Bedrohung durch Ersatz

Sie sehen, wie andere Optionen im Vergleich zum Klasse-A-Büroprodukt von Highwoods Properties, Inc. (HIW) abschneiden. Ehrlich gesagt hat sich die Bedrohung durch Ersatzstoffe bis Ende 2025 in eine klare Hierarchie geordnet, was eine gute Nachricht für Eigentümer erstklassiger Vermögenswerte ist.

Der größte potenzielle Ersatz, die Fernarbeit, hat sich zur Routine entwickelt. Arbeitgeberdaten deuten darauf hin, dass sich die Arbeit in den USA im Durchschnitt bei etwa einem Remote-Tag pro Woche stabilisiert hat. Das bedeutet, dass das Büro immer noch unerlässlich ist. Darüber hinaus betrafen im dritten Quartal 2025 64 % der neuen Stellenausschreibungen ausschließlich Stellen vor Ort, während es sich bei 24 % um hybride Stellen handelte. Dieser politische Vorstoß deutet darauf hin, dass viele große Arbeitgeber, wie etwa die Fortune-100-Unternehmen, definitiv erhebliche Arbeitszeiten im Büro durchsetzen, was den Substitutionseffekt begrenzt.

Der Markt hat sich gespalten, was hier die entscheidende Dynamik darstellt. Die starke „Flucht in die Qualität“ bedeutet, dass das Klasse-A-Portfolio von Highwoods Properties, Inc. viel schwieriger zu ersetzen ist als ältere Aktien. Mieter ziehen aktiv aus Gebäuden der unteren Preisklasse ab, was zu einer massiven Divergenz bei den Leistungskennzahlen führt.

Ältere, funktional veraltete Büros der Klassen B und C sind der direkteste Ersatz, haben aber große Probleme. Landesweit erreichte die Büroleerstandsquote im zweiten Quartal 2025 insgesamt 20,7 %. In einigen großen Zentren ist die Situation noch viel schlimmer; San Francisco meldete einen Leerstand von 27,7 %, Downtown New York und Charlotte lagen bei knapp 23 %. Dieser Druck zwingt zum Handeln: Bundesweit sind 149 Millionen Quadratmeter für die Umnutzung oder den Abriss vorgesehen.

Co-Working- und flexible Räume sind nach wie vor ein untergeordneter Ersatz und fungieren oft eher als Annehmlichkeitsschicht denn als vollwertiger Ersatz für große Langzeitmieter. Ein einzelnes Inserat für ein Gebäude der Klasse B in Raleigh zeigt beispielsweise, dass Coworking ab dem 1. Dezember 2025 verfügbar ist, was eher auf eine Integration als auf einen umfassenden Ersatz traditioneller Mietverträge hinweist.

Die Mieter zeigen eine klare Bereitschaft, für die Qualität, die Highwoods Properties, Inc. bietet, einen Aufpreis zu zahlen, was die Preiselastizität der Nachfrage nach ihrem Produkt verringert. Sie zahlen für Prestige und moderne Infrastruktur. Hier ist die schnelle Berechnung der Mietlücke im Durchschnitt im September 2025 in den USA:

Diese Lücke ist der Grund, warum Highwoods Properties, Inc. starke Preise erzielen kann. Ihr GAAP-Mietwachstum betrug im dritten Quartal 2025 18,3 % im Vergleich zu den auslaufenden Mieten und erreichte einen Rekordwert von über 40 US-Dollar pro Quadratfuß. Die durchschnittliche effektive Nettomiete der letzten 12 Monate liegt 18 % über dem Höchststand vor der Pandemie im Jahr 2019.

Die Substitutionsgefahr wird durch den Fokus auf Qualität gemindert, wie die folgenden Trends belegen:

• Die effektiven Mieten der Klasse A stiegen seit 2023 um 5,2 %, während die Mieten der Klasse B/C um 5,7 % sanken.
• Die durchschnittliche Auslastung von Highwoods Properties, Inc. im dritten Quartal 2025 lag zwischen 85,4 % und 85,8 %.
• Die Portfolioauslastung des Unternehmens lag im ersten Quartal 2025 bei 88,1 %.
• Die Entwicklungspipeline ist mittlerweile zu 72 % vermietet, was Vertrauen in die zukünftige Nachfrage nach neuen, hochwertigen Flächen signalisiert.

Highwoods Properties, Inc. (HIW) – Porters fünf Kräfte: Bedrohung durch neue Marktteilnehmer

Die Bedrohung durch neue Marktteilnehmer für Highwoods Properties, Inc. (HIW) bleibt gering, vor allem weil das Kapital und die Größe, die für einen effektiven Wettbewerb in ihren Best Business Districts (BBDs) erforderlich sind, erhebliche Eintrittsbarrieren darstellen.

Die Entwicklung eines neuen spekulativen Büros stellt für potenzielle Wettbewerber eine finanzielle Herausforderung dar. Die Zinssätze für Baudarlehen sind Ende 2025 erhöht, wobei gewerbliche Baudarlehen mit einer Laufzeit von 1–3 Jahren typischerweise zwischen 1 und 20 % liegen 6.8% zu 13.8%. Für kleinere oder weniger etablierte Akteure liegen die Zinssätze für Finanzierungsoptionen wie SBA 7(a)-Darlehen zwischen 7.50% und 9.00%. Diese Kreditkosten machen die Einführung spekulativer Projekte, die nicht vorvermietet sind, für viele Unternehmen außerhalb gut kapitalisierter Unternehmen wie Highwoods Properties, Inc. (HIW) finanziell unrentabel.

Die breitere landesweite Pipeline für den Bau neuer Büros spiegelt diese Vorsicht wider. Stand November 2025, knapp über 33 Millionen Quadratmeter Bürofläche befanden sich landesweit im Bau. Im Vergleich zum historischen Niveau handelt es sich um einen starken Rückgang; Beispielsweise beliefen sich die Baufertigstellungen im Jahr 2018 auf insgesamt 51,2 Millionen Quadratfuß. Die voraussichtliche Fertigstellungssumme im Jahr 2025 beträgt 12,7 Millionen Quadratfuß liegt deutlich unter der Hälfte des Volumens von 2018 (das wäre 25,6 Millionen Quadratfuß), was ein gedämpftes neues Angebotsumfeld unterstreicht.

Highwoods Properties, Inc. (HIW) verwaltet aktiv sein eigenes Entwicklungsengagement, was den verfügbaren Platz für neue Marktteilnehmer weiter einschränkt. Das Unternehmen hat sich die zukünftige Versorgung durch Leasingverpflichtungen für seine aktuellen Projekte gesichert.

Darüber hinaus erfordert der Wettbewerb in den spezifischen Teilmärkten, auf die Highwoods Properties, Inc. (HIW) abzielt – seine BBDs in Städten wie Dallas, Tampa und Raleigh – tiefes, lokales Fachwissen und etablierte Größe. Neueinsteigern mangelt es an dieser festen betrieblichen Präsenz und den Mieterbeziehungen.

Der aktuelle Stand der nationalen Pipeline zeigt eine klare Präferenz für vorvermietete oder maßgeschneiderte Projekte gegenüber spekulativer Entwicklung, eine Strategie, die Highwoods Properties, Inc. (HIW) erfolgreich umsetzt. Im zweiten Quartal 2025 hatte die nationale Pipeline 58.9% seiner Quadratmeterzahl vorveröffentlicht.

Die Eintrittsbarrieren sind hoch aus folgenden Gründen:

• Hohe Kapitalkosten für Grundstückserwerb und Bau.
• Schwierigkeiten bei der Sicherung einer Finanzierung zu wettbewerbsfähigen Konditionen.
• Für die BBD-Positionierung sind enorme Ortskenntnisse erforderlich.
• Größe erforderlich, um mit einem etablierten, integrierten REIT konkurrieren zu können.