New York City REIT, Inc. (NYC): SWOT-Analyse [Aktualisierung Nov. 2025]

New York City REIT, Inc. (NYC) ist ein klassischer Fall von unschätzbaren Vermögenswerten – unersetzliche Immobilien in Manhattan –, die direkt mit einer schwierigen Kapitalstruktur und einem angeschlagenen Büromarkt, auf dem die Leerstände drohen, konfrontieren 20% im Jahr 2025. Sie haben definitiv Recht, vorsichtig zu sein; Die Kernfrage ist, ob die Gelegenheit Um Vermögenswerte neu zu positionieren und hohe Verwaltungs- und Verwaltungskosten zu senken, kann dies überdauern Bedrohung steigender Zinsen und einem erheblichen Risiko der Schuldenrefinanzierung. Lassen Sie uns direkt auf die vier Faktoren eingehen, die bestimmen, ob es sich um ein Deep-Value-Spiel oder eine Value-Falle handelt.

New York City REIT, Inc. (NYC) – SWOT-Analyse: Stärken

Unersetzliche Immobilien mit hoher Eintrittsbarriere in New York City.

New York City REIT, Inc. (NYC), jetzt American Strategic Investment Co., verfügt über ein Portfolio von Immobilienvermögenswerten, die definitiv schwer zu reproduzieren sind und in einigen der strategischsten Teilmärkte Manhattans mit hohen Eintrittsbarrieren liegen. Ab dem dritten Quartal 2025 besteht das Kernportfolio aus sechs Immobilien mit einer Gesamtfläche von rund 743.000 Quadratfuß, hauptsächlich in Manhattan.

Diese Konzentration in Manhattan – einem Markt mit äußerst begrenzten neuen Entwicklungsmöglichkeiten und hoher Nachfrage – ist die ultimative langfristige Stärke. Der Besitz von Vermögenswerten wie 123 William Street im Finanzviertel oder Immobilien in der Nähe wichtiger Verkehrsknotenpunkte verschafft dem Unternehmen beispielsweise einen strukturellen Vorteil gegenüber REITs, die sich auf weniger zentrale, eher kommerziell genutzte Standorte konzentrieren. Man kann einfach nicht über Nacht einen neuen 1 Million Quadratmeter großen Büroturm im Finanzviertel bauen. Der Gesamtwert dieses Portfolios beträgt ab dem dritten Quartal 2025 etwa 390 Millionen US-Dollar, ohne die zur Veräußerung vorgesehenen Immobilien.

Langfristige Mietverträge mit stabilen Mietern mit guter Bonität, die einen zuverlässigen Cashflow bieten.

Das Unternehmen hat gute Arbeit bei der Stabilisierung der Einnahmequellen geleistet, indem es langfristige Mietverträge mit einem hohen Prozentsatz kreditwürdiger Mieter abgeschlossen hat. Dies ist in einem volatilen Büromarkt von entscheidender Bedeutung, da es eine vorhersehbare Basis für das Cash Net Operating Income (NOI) bietet. Die gewichtete durchschnittliche verbleibende Mietlaufzeit (WALT) für das Portfolio betrug im dritten Quartal 2025 6,2 Jahre, ein leichter Anstieg gegenüber den im dritten Quartal 2024 gemeldeten 5,9 Jahren.

Dieser lange WALT bedeutet, dass ein erheblicher Teil des Umsatzes über Jahre gebunden ist und das Unternehmen vor unmittelbaren Marktabschwüngen geschützt ist. Hier ist die kurze Rechnung zur Mieterstabilität:

• WALT (Q3 2025): 6,2 Jahre
• Mietverträge über das Jahr 2030 hinaus: 56% des Portfolios
• Top-10-Mieter mit Investment-Grade- oder Implied-Investment-Grade-Rating: 69%

Zum Vergleich: Allein die Top-10-Mieter haben eine gewichtete durchschnittliche verbleibende Mietvertragslaufzeit von 7,7 Jahren (Stand: Daten für Q3 2024), was sogar länger ist als der Portfoliodurchschnitt. Diese Struktur ist ein starker Schutz gegen Mieterabwanderung.

Das Portfolio umfasst gemischt genutzte Immobilien, nicht nur schwierige Büroflächen.

Während es sich bei dem Portfolio hauptsächlich um Büros handelt, mindern seine gemischte Nutzung und die Diversifizierung der Mieter das Risiko, das mit den weithin berichteten Schwierigkeiten des gesamten New Yorker Bürosektors verbunden ist. Das Portfolio umfasst sowohl Büro- als auch Einzelhandelskomponenten und der Mieterstamm umfasst mehrere widerstandsfähige Branchen.

Der Fokus auf die Sicherung von Mietern in Sektoren, die weniger anfällig für Störungen bei der Fernarbeit sind, wie z. B. Finanzdienstleistungen und Behörden, ist eine kluge Strategie. Dabei handelt es sich nicht um einen reinen Büro-REIT mit nur einem Mieter, und die Diversifizierung ist eine versteckte Stärke. Die Aufschlüsselung der Mieterbasis nach Branchen, basierend auf der annualisierten linearen Miete, verdeutlicht diese Mischung:

Diese Mischung, insbesondere die 24 % im Finanzdienstleistungssektor und 13 % im öffentlichen Sektor, bietet einen stabilen, kreditstarken Anker für die gesamte Einnahmequelle.

Potenzial für eine erhebliche langfristige Wertsteigerung des Vermögenswerts.

Der innere Wert des Besitzes von Immobilien in erstklassigen Lagen Manhattans bleibt ein starker, langfristiger Treiber für die Wertsteigerung, auch wenn die aktuellen Marktbedingungen herausfordernd sind. Durch die Fokussierung des Unternehmens auf qualitativ hochwertige, verkehrsorientierte Standorte ist es gut für eine zukünftige Markterholung gerüstet. Der GAAP-Buchwert pro Aktie wurde Ende 2025 mit etwa 13,5 US-Dollar angegeben, was Ihnen eine greifbare Kennzahl für den zugrunde liegenden Vermögenswert bietet.

Was diese Schätzung verbirgt, ist das Potenzial für eine deutliche Kompression der Kapitalisierungsrate (einen Anstieg der Immobilienwerte), sobald sich der New Yorker Büromarkt vollständig erholt und sich die Zinssätze stabilisieren. Die Veräußerung von nicht zum Kerngeschäft gehörenden Vermögenswerten, wie der Verkauf von 9 Times Square für 63,5 Millionen US-Dollar im vierten Quartal 2024, ist ein Schritt, um das Kapital auf die wertvollsten und wertsteigerndsten Kernimmobilien zu konzentrieren. Die Knappheit von Immobilien in Manhattan bedeutet, dass die derzeit niedrige Aktienbewertung möglicherweise nicht vollständig den langfristigen, inflationsgeschützten Wert dieser Kernbestände widerspiegelt. Der Plan besteht darin, den Shareholder Value durch strategische Verkäufe und eine Reduzierung der Hebelwirkung zu steigern.

Nächster Schritt: Überprüfen Sie die Bilanz auf die Auswirkungen der Zwangsvollstreckung im vierten Quartal 2025 in der 1140 Avenue of the Americas, durch die eine Verbindlichkeit in Höhe von 99 Millionen US-Dollar entfällt.

New York City REIT, Inc. (NYC) – SWOT-Analyse: Schwächen

Sie müssen realistisch sein, wenn Sie ein Unternehmen bewerten, dessen Kernvermögen vor einem strukturellen Wandel steht, und bei New York City REIT, Inc. (NYC), jetzt American Strategic Investment Co., sind die Schwächen akuter und finanzieller Natur. Das größte Problem ist eine toxische Mischung aus hoher Verschuldung und Illiquidität, die das Unternehmen dazu zwingt, Vermögenswerte aufzulösen, nur um zu überleben. Ehrlich gesagt sind die Bilanz und die externe Managementstruktur derzeit die wichtigsten Anker für den Shareholder Value.

Eine hohe finanzielle Verschuldung führt zu einem erheblichen Fälligkeits- und Refinanzierungsrisiko der Schulden.

Das Unternehmen arbeitet mit einer Hebelwirkung profile Das ist einfach zu hoch für den derzeit angeschlagenen Büromarkt in Manhattan. Zum 30. September 2025 lag die Nettoverschuldung im Verhältnis zum Bruttoinventarwert bei hohen 58,6 %, mit einer Gesamtnettoverschuldung von 247,6 Millionen US-Dollar bei einem Gesamtvermögen von 448,1 Millionen US-Dollar. Dies ist kein gesundes Kissen.

Das eigentliche Risiko trat zutage, als das Unternehmen im dritten Quartal 2025 im Wege einer kooperativen einvernehmlichen Zwangsvollstreckung einen wichtigen Vermögenswert, 1140 Avenue of the Americas, strategisch veräußern musste. Dieser Schritt war notwendig, um eine Verbindlichkeit in Höhe von 99 Millionen US-Dollar aus der Bilanz zu streichen, ist aber ein klares Zeichen für eine schuldenbedingte Notlage. Die Kapitalstruktur steht so unter Druck, dass das Management öffentlich bekannt gegeben hat, dass diese Bedingungen erhebliche Zweifel an der Fähigkeit des Unternehmens aufkommen lassen, seine Geschäftstätigkeit fortzuführen (ein Fachbegriff für seine langfristige Rentabilität).

Hier ist die kurze Berechnung der Schuldenposition im dritten Quartal 2025:

Erhebliches Konzentrationsrisiko auf dem angeschlagenen Büromarkt in Manhattan.

Die starke Konzentration des Portfolios auf Büroimmobilien in Manhattan ist eine grundlegende Schwäche, insbesondere da der Markt weiterhin mit der Auslastung nach der Pandemie und niedrigeren Wiedervermietungsraten zu kämpfen hat. Zum 30. September 2025 bestand das Portfolio lediglich aus sechs Objekten und war daher sehr anfällig für lokale Marktschwankungen oder die Entwicklung eines einzelnen Großmieters. Die Gesamtauslastung des Portfolios betrug im dritten Quartal 2025 nur 80,9 % und liegt damit deutlich unter der Auslastung erstklassiger, diversifizierter Büro-REITs.

Dieses Marktengagement wirkt sich direkt auf den Umsatz aus. Die Mieteinnahmen beliefen sich im dritten Quartal 2025 auf 12,3 Millionen US-Dollar, ein deutlicher Rückgang gegenüber den 15,4 Millionen US-Dollar im dritten Quartal 2024. Dieser Rückgang spiegelt die Realität der geringeren Büronachfrage in Manhattan und die Notwendigkeit wider, Flächen zu reduzierten Mieten wieder zu vermieten. Wenn Sie so konzentriert sind, gibt es keinen Ort, an dem Sie sich verstecken können, wenn Ihr Kernmarkt Probleme hat.

Historische Herausforderungen mit geringem Handelsvolumen und schlechter Aktienkursentwicklung.

Die Aktie leidet unter einem erheblichen Liquiditätsmangel und einer niedrigen Bewertung, was die Beschaffung von Eigenkapital ohne massive Verwässerung zu einer nahezu unmöglichen Aufgabe macht. Die Marktkapitalisierung des Unternehmens ist für einen öffentlichen REIT winzig und liegt Ende 2025 bei rund 20,64 Millionen US-Dollar. Diese geringe Größe ist ein großes Handicap.

Das Handelsvolumen ist definitiv ein Warnsignal. Das durchschnittliche tägliche Handelsvolumen über drei Monate beträgt magere 3.405 Aktien. Bei einem solchen Volumen ist es einfach nicht möglich, institutionelles Interesse zu wecken oder Preise zu ermitteln. Für Anleger bedeutet diese geringe Liquidität eine größere Geld-Brief-Spanne und Schwierigkeiten bei der Ausführung großer Geschäfte, ohne den Preis zu verändern.

Die Aktienkursentwicklung spiegelt diese chronische Underperformance und dieses Risiko wider:

• Aktienkurs (21. November 2025): $8.00
• 52-Wochen-Hoch: $16.30
• 1-Jahres-Veränderung: -11,1 %

Hohe allgemeine und Verwaltungskosten (G&A) im Vergleich zu vergleichbaren REITs.

Die externe Managementstruktur, ein Altlastenproblem, führt zu einer hohen Kostenbelastung, die den ohnehin schon unter Druck stehenden Cashflow verschlingt. Die allgemeinen Verwaltungskosten (G&A) werden durch erhebliche Gebühren verbundener Parteien erhöht, vor allem durch die Grundgebühr für die Vermögensverwaltung. In den neun Monaten bis zum 30. September 2025 beliefen sich allein die Grundkosten für die Vermögensverwaltung auf 4,5 Millionen US-Dollar. Dabei handelt es sich um Fixkosten, die besonders bei sinkenden Einnahmen belastend sind.

Das Unternehmen versucht, dieses Problem zu beheben, was zeigt, dass es sich um ein bekanntes Problem handelt. Der Plan des Managements zur Kostenoptimierung umfasst die Senkung der Honorare und, was noch wichtiger ist, die Planung, künftig die Gebühren verbundener Parteien in Aktien statt in bar zu zahlen. Dieser Schritt schont zwar die Liquidität, verdeutlicht aber die Belastung der Liquidität und verlagert die Kostenlast auf die Aktionäre durch eine erhöhte Aktienzahl, was eine Form der Verwässerung darstellt.

New York City REIT, Inc. (NYC) – SWOT-Analyse: Chancen

Die Kernchance für American Strategic Investment Co. (NYC) besteht darin, die aktuelle Spaltung des New Yorker Gewerbeimmobilienmarkts aggressiv zu nutzen. Sie können erheblichen Shareholder Value schaffen, indem Sie leistungsschwache Vermögenswerte strategisch neu positionieren und den hohen Overhead der externen Managementstruktur sofort reduzieren.

Erwerben Sie notleidende Vermögenswerte von kleineren, weniger liquiden Wettbewerbern in NYC.

Das aktuelle Hochzinsumfeld und die erhöhten Büroleerstandsraten schaffen eine einzigartige, kurzfristige Möglichkeit, notleidende Vermögenswerte mit einem erheblichen Abschlag zu erwerben. Viele kleinere, weniger liquide Eigentümer sehen sich mit Fälligkeitsbeschränkungen für Schulden konfrontiert, die in einem Niedrigzinsumfeld entstanden sind, was zu Zwangsvollstreckungen und Preisnachlässen bei Verkäufen führt.

Im November 2025 sah sich beispielsweise ein großes Bürogebäude in Manhattan einer Zwangsvollstreckung nach dem Uniform Commercial Code (UCC) wegen seines CMBS-Darlehens in Höhe von 940 Millionen US-Dollar gegenüber, was das Ausmaß der finanziellen Anspannung auf dem Markt verdeutlicht. Die Strategie des Unternehmens, bestimmte Vermögenswerte in Manhattan opportunistisch zu veräußern und den Erlös in ertragsstärkere Immobilien umzuwandeln, ist hier der richtige Schritt. Dies ist ein Käufermarkt für diejenigen, die über Bargeld und eine starke Bilanz verfügen, weshalb ein wachsendes Volumen an zum Verkauf stehenden Vermögenswerten, das auf dem breiteren Markt auf 7 bis 10 Milliarden US-Dollar geschätzt wird, eine klare Chance darstellt. Sie sollten Immobilien der Klassen B und C an Kernstandorten anstreben, bei denen die Basis (Kosten) niedrig genug ist, um eine Umstellung zu rechtfertigen.

Hier ist die schnelle Berechnung der Notsituation:

• Der Wert von Büroinvestitionen ist seit der Pandemie erheblich zurückgegangen, sodass die Wiederverwendung von Wohnimmobilien eine finanziell tragfähige höhere und bessere Nutzung darstellt.
• Jüngste notleidende Verkäufe zeigen, dass Immobilien mit einem erheblichen Abschlag gehandelt werden; Beispielsweise wurde eine 776.448 Quadratmeter große Büroimmobilie für 148 Millionen US-Dollar (190 US-Dollar/SF) gekauft, ein Bruchteil des Verkaufspreises von 502 Millionen US-Dollar im Jahr 2014.
• Erwerben Sie zu einem niedrigen Preis, um bei Umwandlung und Stabilisierung sofort ein Eigenkapitalpolster zu schaffen.

Verlagern Sie leistungsschwache Büroflächen in eine gefragte Wohn- oder Life-Science-Nutzung.

Da der Büroleerstand in Manhattan im August 2025 bei erhöhten 22,3 % liegt und der Leerstand bei Mehrfamilienhäusern bei knapp 3 % liegt, ist die Wirtschaftlichkeit einer Umstellung überzeugend. Stadt und Land unterstützen diesen Wandel aktiv mit neuen Gesetzen und Steueranreizen.

Die Dynamik ist unbestreitbar: Bis August 2025 wurden in Manhattan 4,1 Millionen Quadratfuß mit der Umwandlung von Büro- in Wohnimmobilien begonnen, was bereits die im gesamten Jahr 2024 begonnene Fläche von 3,3 Millionen Quadratfuß übersteigt. Die „City of Yes“-Zonenreform und der 467-m-Steueranreiz (Abschnitt 467-m des Immobiliensteuergesetzes) sind bahnbrechend.

Konvertierungsanreize und Wirtschaftlichkeit (GJ 2025):

Während der Schwerpunkt auf Wohnimmobilien liegt, ist die Umwandlung in Biowissenschaften eine hochwertige Alternative. Der Umbau eines Büros in einen Laborraum kostet etwa 300 US-Dollar pro Quadratfuß, deutlich weniger als die 675 bis 1.200 US-Dollar pro Quadratfuß für den Neubau eines Labors. Diese Kapitaleffizienz bietet in Kombination mit langfristigen Mietverträgen (häufig 7 bis 15 Jahre) im Life-Science-Bereich eine stabile, hochwertige Einnahmequelle.

Profitieren Sie von einem künftigen „Flucht-in-Qualität“-Trend bei großen New Yorker Mietern.

Der New Yorker Büromarkt ist zunehmend gespalten, was bedeutet, dass es im Wesentlichen zwei separate Märkte gibt: einen für erstklassige Gebäude und einen für alles andere. Die „Flucht in die Qualität“ bleibt auch im Jahr 2025 ein vorherrschender Trend, bei dem Mieter bereit sind, einen Aufpreis für neue, annehmlichkeitsreiche und nachhaltige Klasse-A-Immobilien zu zahlen.

Dieser Trend eröffnet zwei Chancen für American Strategic Investment Co.:

• Premium-Preise: Gebäude der Trophy-Klasse A werden im Jahr 2025 auf 120–125 US-Dollar pro Quadratfuß steigen, ein deutlicher Anstieg gegenüber dem Vorjahr. Der Abstand zwischen den Mietpreisen der Klassen A und B/C wird sich voraussichtlich vergrößern, wobei die Klasse B bei 35–55 US-Dollar pro Quadratfuß und die Klasse C bei 27–40 US-Dollar pro Quadratfuß stagniert. Ihre bestehenden Immobilien der Klasse A, wie z. B. 123 William Street, können höhere Mieten und eine bessere Mieterbindung erzielen.
• Strategische Veräußerung: Die zunehmende Preislücke ermöglicht es Ihnen, ältere, weniger wettbewerbsfähige Vermögenswerte der Klasse B oder C zu einem höheren relativen Preis als ihre notleidenden Mitbewerber zu verkaufen und dieses Kapital dann in die abgezinsten, notleidenden Vermögenswerte der Klasse B/C umzuwandeln, die bessere Kandidaten für eine Umwandlung sind. Auf diese Weise tauschen Sie einen Vermögenswert mit geringem Wachstum gegen ein wachstumsstarkes Mehrwertprojekt aus.

Reduzieren Sie hohe Betriebskosten durch die Internalisierung der externen Managementstruktur.

Das Unternehmen agiert in einer fremdgeführten Struktur, was die Profitabilität stark beeinträchtigt und ein zentraler Kritikpunkt der Anleger ist. Durch die Internalisierung der Managementfunktion – also die interne Verwaltung von Vermögenswerten und Immobilien – könnten sofort erhebliche, wiederkehrende Kosten eingespart werden. Allein die Grundgebühren für die Vermögensverwaltung beliefen sich für die neun Monate bis zum 30. September 2025 auf 4,5 Millionen US-Dollar. Darüber hinaus beliefen sich die Barzahlungen für Vermögens- und Immobilienverwaltungsgebühren an verbundene Parteien im dritten Quartal 2025 auf 1,929 Millionen US-Dollar.

Hier ist die schnelle Berechnung des Einsparpotenzials:

Unter der Annahme, dass der Cash-Management-Gebührensatz im dritten Quartal 2025 anhält, belaufen sich die jährlichen Cash-Kosten für Vermögens- und Immobilienverwaltungsgebühren an verbundene Parteien auf etwa 7,716 Millionen US-Dollar (1,929 Millionen US-Dollar x 4). Diese Zahl stellt eine klare, unmittelbare Chance dar, das Endergebnis zu verbessern und die Funds From Operations (FFO) pro Aktie zu erhöhen. Die zu internalisierenden einmaligen Umstrukturierungskosten würden schnell durch jährliche Einsparungen in Millionenhöhe ausgeglichen, was dies zu einer definitiv notwendigen Maßnahme zur Verbesserung des Anlegervertrauens und der Bewertung macht.

New York City REIT, Inc. (NYC) – SWOT-Analyse: Bedrohungen

Anhaltend hohe Büroleerstandsquote in Manhattan

Die größte unmittelbare Bedrohung für New York City REIT, Inc. (NYC) ist das strukturelle Überangebot an Büroflächen bei gleichzeitig schwacher Nachfrage, wodurch die Leerstandsraten auf historischen Höchstständen bleiben. Man kann keinen Raum füllen, den niemand braucht, und in Manhattan lag die Gesamtleerstandsquote im dritten Quartal 2025 bei unglaublichen 22,0 %. Dies ist kein zyklischer Ausschlag; Es handelt sich um eine grundlegende Marktveränderung. Fairerweise muss man sagen, dass dies eine leichte Verbesserung gegenüber dem Höchstwert ist, aber immer noch weit über dem Durchschnitt vor der Pandemie liegt. Die einfache Rechnung ist, dass ein hoher Leerstand Vermieter in einen brutalen Wettbewerb zwingt, die effektiven Mieten senkt und die Kosten für Mieterzugeständnisse (wie kostenlose Miete und Ausbauzuschüsse) erhöht.

Diese Marktrealität bedeutet, dass der Druck auf die nicht vermieteten Flächen und auslaufenden Mietverträge immens ist, obwohl New York City REIT, Inc. (NYC) zum 30. September 2025 eine Portfolioauslastung von 80,9 % meldete. Der Markt ist hart. Schauen Sie sich einfach die Teilmarktdaten an:

• Die Leerstandsquote in Midtown lag im dritten Quartal 2025 bei 21,1 %.
• Die Leerstandsquote in der Innenstadt lag im zweiten Quartal 2025 bei 22,8 %.
• Die Leerstandsquote in Midtown South lag im dritten Quartal 2025 bei 24,9 %.

Steigende Zinssätze erhöhen die Kosten für die zukünftige Umschuldung drastisch

Das auf längere Sicht höhere Zinsniveau stellt einen massiven Gegenwind dar, insbesondere für Büro-REITs, bei denen erhebliche Schulden fällig werden. New York City REIT, Inc. (NYC) hatte zum 30. September 2024 eine Gesamtverschuldung von 399,5 Millionen US-Dollar, mit einem gewichteten durchschnittlichen Zinssatz von 4,9 % und einer gewichteten durchschnittlichen Schuldenlaufzeit von nur 2,5 Jahren. Das bedeutet, dass ein erheblicher Teil dieser Schulden bis Anfang 2027 refinanziert werden muss, direkt in einen viel teureren Kapitalmarkt.

Hier ist die schnelle Rechnung: Wenn das Unternehmen einen erheblichen Teil dieser Schulden zum aktuellen Marktzinssatz für Gewerbehypotheken refinanziert, der Ende 2024 bei etwa 6,3 % lag, steigen die jährlichen Zinsaufwendungen sprunghaft an. Dieser erhöhte Druck auf die Schuldendienstdeckungsquote (Debt Service Coverage Ratio, DSCR) belastet direkt den operativen Cashflow, der bereits knapp ist. Das Risiko besteht nicht nur in dem höheren Zinssatz, sondern auch in der Möglichkeit, dass Kreditgeber mehr Eigenkapital fordern oder sich ganz weigern, sich zu refinanzieren, was einen Notverkauf oder eine Zwangsvollstreckung erzwingt – ein Szenario, das sich bereits bei einem der Objekte des Unternehmens, 1140 Avenue of Americas, abspielt, für das sich zum 30. September 2025 ein einvernehmliches Zwangsvollstreckungsverfahren befindet.

Struktureller Rückgang der Büronachfrage aufgrund der dauerhaften Einführung von Fernarbeit

Die Umstellung auf hybrides und permanentes Remote-Arbeiten ist kein vorübergehendes Problem; Es handelt sich um einen Strukturwandel, der den Wert traditioneller Büroimmobilien grundlegend beeinträchtigt hat. Dieser Trend hat bereits dazu geführt, dass Bürogebäude in New York City einen geschätzten langfristigen Wertverlust von 39 % erlitten haben. Darüber hinaus verlor der New Yorker Büroimmobilienmarkt zwischen Dezember 2019 und Dezember 2023 schätzungsweise 90 Milliarden US-Dollar an Wert, was in absoluten Zahlen den größten Rückgang aller US-Städte darstellt.

Dieser strukturelle Rückgang manifestiert sich für New York City REIT, Inc. (NYC) auf verschiedene Weise:

• Unternehmen verkleinern ihre physische Fläche und bevorzugen kleinere, hochwertigere Räume der Klasse A.
• Seit 2023 stagniert die Büroauslastung landesweit hartnäckig bei etwa 54 %, was auf einen dauerhaften Rückgang der täglich genutzten Fläche hindeutet.
• Der Wert älterer, weniger gut ausgestatteter Bürogebäude ist im freien Fall, wobei einige Immobilienverkäufe bei 25 % bis 50 % ihres Wertes vor der Pandemie liegen.

Dies bedeutet, dass der langfristige Vermögenswert des Portfolios von New York City REIT, Inc. (NYC) einem ständigen Abwärtsdruck ausgesetzt ist, was die Einhaltung von Schulden-Wert-Verpflichtungen schwieriger macht und den Verkauf von Vermögenswerten zum Schuldenabbau weniger profitabel macht.

Risiko weiterer Dividendenkürzungen zur Schonung des operativen Cashflows und der Betriebsschulden

Das Risiko besteht hier weniger in einer weiteren Kürzung als vielmehr in der finanziellen Notlage, die bereits zu einer Aussetzung der Dividende und der anhaltenden Unfähigkeit geführt hat, diese wieder einzuführen. Die letzte gemeldete vierteljährliche Dividende betrug im April 2022 0,10 US-Dollar, die aktuelle Dividendenrendite liegt jedoch effektiv bei 0,00 %, was auf eine Aussetzung hindeutet.

Der zugrunde liegende Cashflow ist das Problem. Im dritten Quartal 2024 meldete das Unternehmen einen den Stammaktionären zuzurechnenden Nettoverlust von 34,5 Millionen US-Dollar, ein deutlicher Anstieg gegenüber dem Verlust von 9,4 Millionen US-Dollar im gleichen Quartal 2023. Während das Cash-Nettobetriebsergebnis (NOI) im dritten Quartal 2024 6,8 Millionen US-Dollar betrug, bedeuten der Gesamtnettoverlust und die Notwendigkeit, die Schulden in Höhe von 399,5 Millionen US-Dollar zu bedienen, dass jeder Dollar Cashflow für den Betrieb und die Schulden und nicht für die Aktionäre priorisiert werden muss Auszahlungen. Die Gefahr besteht in der Fortsetzung dieses Cashflow-beschränkten Zustands, der die Aktie für einkommensorientierte REIT-Investoren unattraktiv macht.