New York City REIT, Inc. (NYC): تحليل SWOT [تم تحديثه في نوفمبر 2025]

تعد شركة New York City REIT, Inc. (NYC) حالة كلاسيكية من الأصول التي لا تقدر بثمن - عقارات مانهاتن التي لا يمكن تعويضها - التي تتعارض وجهاً لوجه مع هيكل رأس المال الصعب وسوق المكاتب المتعثر حيث تحوم الشواغر بالقرب 20% في عام 2025. من المؤكد أنك على حق في توخي الحذر؛ السؤال الأساسي هو ما إذا كان فرصة لإعادة وضع الأصول وخفض تكاليف G&A المرتفعة يمكن أن تتجاوز التهديد ارتفاع أسعار الفائدة والمخاطر الكبيرة لإعادة تمويل الديون. دعونا نتعمق مباشرة في العوامل الأربعة التي ستحدد ما إذا كانت هذه لعبة قيمة عميقة أم فخ قيمة.

مدينة نيويورك REIT، Inc. (NYC) - تحليل SWOT: نقاط القوة

عقارات لا يمكن الاستغناء عنها وعالية العوائق أمام الدخول في مدينة نيويورك.

تمتلك شركة New York City REIT, Inc. (NYC)، المعروفة الآن باسم American Strategy Investment Co.، مجموعة من الأصول العقارية التي يصعب بالتأكيد تكرارها، وتقع في بعض الأسواق الفرعية الأكثر استراتيجية في مانهاتن والتي تواجه عوائق عالية. اعتبارًا من الربع الثالث من عام 2025، تتكون المحفظة الأساسية من ستة عقارات تبلغ مساحتها الإجمالية حوالي 743000 قدم مربع، معظمها في مانهاتن.

وهذا التركيز في مانهاتن - وهو سوق به فرص تطوير جديدة محدودة للغاية وطلب مرتفع - هو القوة المطلقة على المدى الطويل. على سبيل المثال، فإن امتلاك أصول مثل 123 William Street في الحي المالي أو العقارات القريبة من مراكز النقل الرئيسية يمنح الشركة ميزة هيكلية على صناديق الاستثمار العقارية التي تركز على المواقع الأقل مركزية والأكثر سلعية. لا يمكنك ببساطة بناء برج مكاتب جديد مساحته مليون قدم مربع في الحي المالي بين عشية وضحاها. وتبلغ القيمة الإجمالية لهذه المحفظة حوالي 390 مليون دولار أمريكي اعتبارًا من الربع الثالث من عام 2025، باستثناء العقار المقرر التصرف فيه.

عقود إيجار طويلة الأجل مع مستأجرين مستقرين وذوي تصنيف ائتماني يوفر تدفقًا نقديًا موثوقًا.

لقد قامت الشركة بعمل جيد في تحقيق الاستقرار في تدفق الدخل من خلال تأمين عقود إيجار طويلة الأجل مع نسبة عالية من المستأجرين ذوي الجدارة الائتمانية. وهذا أمر بالغ الأهمية في سوق المكاتب المتقلبة، لأنه يوفر قاعدة يمكن التنبؤ بها لصافي الدخل التشغيلي النقدي (NOI). بلغ المتوسط ​​المرجح لمدة الإيجار المتبقية للمحفظة 6.2 سنوات اعتبارًا من الربع الثالث من عام 2025، بزيادة طفيفة عن 5.9 سنوات المسجلة في الربع الثالث من عام 2024.

تعني فترة WALT الطويلة أن جزءًا كبيرًا من الإيرادات يتم الاحتفاظ به لسنوات، مما يحمي الشركة من الانكماش الفوري في السوق. إليك الرياضيات السريعة حول استقرار المستأجر:

• والت (الربع الثالث 2025): 6.2 سنة
• عقود الإيجار الممتدة لما بعد عام 2030: 56% من المحفظة
• أفضل 10 مستأجرين من فئة الاستثمار أو فئة الاستثمار الضمني: 69%

في السياق، فإن المستأجرين العشرة الأوائل وحدهم لديهم متوسط ​​مرجح لمدة إيجار متبقية تبلغ 7.7 سنوات (اعتبارًا من بيانات الربع الثالث من عام 2024)، وهو أطول حتى من متوسط المحفظة. هذا الهيكل هو دفاع قوي ضد عنف المستأجر.

تشتمل المحفظة على عقارات متعددة الاستخدامات، وليس فقط مساحات مكتبية متعثرة.

في حين أن المحفظة هي في المقام الأول مكاتب، فإن طبيعتها متعددة الاستخدامات وتنوع المستأجرين يخفف من المخاطر المرتبطة بالصراعات المبلغ عنها على نطاق واسع في قطاع المكاتب الأوسع في مدينة نيويورك. تشتمل المحفظة على مكونات المكاتب والتجزئة، وتمتد قاعدة المستأجرين إلى العديد من الصناعات المرنة.

إن التركيز على تأمين المستأجرين في القطاعات الأقل عرضة لتعطيل العمل عن بعد، مثل الخدمات المالية والحكومة، يعد استراتيجية ذكية. هذا ليس صندوق استثمار عقاري محض ومستأجر واحد، وهذا التنويع يمثل قوة مخفية. ويسلط توزيع قاعدة المستأجرين حسب الصناعة، على أساس الإيجار السنوي الثابت، الضوء على هذا المزيج:

ويوفر هذا المزيج، وخاصة 24% في الخدمات المالية و13% في الحكومة، ركيزة مستقرة وعالية الائتمان لتدفق الإيرادات الإجمالي.

إمكانية حدوث ارتفاع كبير في قيمة الأصول على المدى الطويل.

تظل القيمة الجوهرية لامتلاك العقارات في المواقع الرئيسية في مانهاتن محركًا قويًا طويل المدى للتقدير، حتى لو كانت ظروف السوق الحالية صعبة. إن تركيز الشركة على المواقع عالية الجودة والموجهة نحو العبور يجعلها في وضع جيد لانتعاش السوق في المستقبل. تم الإبلاغ عن القيمة الدفترية للسهم الواحد وفقًا لمبادئ المحاسبة المقبولة عمومًا بحوالي 13.5 دولارًا أمريكيًا في أواخر عام 2025، مما يمنحك مقياسًا ملموسًا لقيمة الأصول الأساسية.

ما يخفيه هذا التقدير هو احتمال حدوث ضغط كبير في معدل الحد الأقصى (ارتفاع في قيمة العقارات) بمجرد تعافي سوق المكاتب في مدينة نيويورك بالكامل واستقرار أسعار الفائدة. يعد التصرف في الأصول غير الأساسية، مثل بيع 9 تايمز سكوير مقابل 63.5 مليون دولار في الربع الأخير من عام 2024، خطوة لتركيز رأس المال على العقارات الأساسية الأكثر قيمة وتقديرًا. إن ندرة العقارات في مانهاتن تعني أن التقييم المنخفض الحالي للمخزون قد لا يعكس بشكل كامل القيمة الطويلة الأجل المحمية من التضخم لهذه الممتلكات الأساسية. وتهدف الخطة إلى تعزيز قيمة المساهمين من خلال المبيعات الاستراتيجية والحد من الرافعة المالية.

الخطوة التالية: مراجعة الميزانية العمومية لمعرفة تأثير حبس الرهن في الربع الأخير من عام 2025 في 1140 Avenue of the Americas، والذي سيؤدي إلى إلغاء التزام بقيمة 99 مليون دولار.

مدينة نيويورك REIT، Inc. (NYC) - تحليل SWOT: نقاط الضعف

يجب أن تكون واقعيًا عند تقييم شركة تواجه أصولها الأساسية تحولًا هيكليًا، وبالنسبة لشركة New York City REIT, Inc. (NYC)، التي أصبحت الآن شركة American Strategy Investment Co، فإن نقاط الضعف حادة ومالية. المشكلة الأكبر هي المزيج السام من الديون المرتفعة وعدم السيولة، مما يجبر الشركة على تصفية الأصول فقط من أجل البقاء. بصراحة، الميزانية العمومية وهيكل الإدارة الخارجية هما المرتكزان الأساسيان لقيمة المساهمين في الوقت الحالي.

إن الرافعة المالية العالية تؤدي إلى استحقاق كبير للديون ومخاطر إعادة التمويل.

تعمل الشركة برافعة مالية profile وهذا ببساطة مرتفع للغاية بالنسبة لسوق المكاتب المتعثرة الحالية في مانهاتن. اعتبارًا من 30 سبتمبر 2025، بلغ صافي الدين إلى إجمالي قيمة الأصول 58.6%، بإجمالي صافي دين قدره 247.6 مليون دولار أمريكي مقابل إجمالي أصول قدرها 448.1 مليون دولار أمريكي. هذه ليست وسادة صحية.

ظهرت المخاطر الحقيقية عندما اضطرت الشركة إلى التخلص بشكل استراتيجي من أحد الأصول الرئيسية، وهو 1140 Avenue of the Americas، من خلال حبس الرهن التعاوني بالتراضي في الربع الثالث من عام 2025. وكانت هذه الخطوة ضرورية لإزالة التزام بقيمة 99 مليون دولار من الميزانية العمومية، لكنها علامة واضحة على ضائقة مرتبطة بالديون. يتعرض هيكل رأس المال لضغوط كبيرة لدرجة أن الإدارة كشفت علنًا أن هذه الظروف تثير شكوكًا كبيرة حول قدرة الشركة على الاستمرار كمنشأة مستمرة (مصطلح فني لاستمراريتها على المدى الطويل).

فيما يلي الحساب السريع لوضع الدين اعتبارًا من الربع الثالث من عام 2025:

مخاطر تركز كبيرة في سوق المكاتب المتعثرة في مانهاتن.

يعد التركيز الكبير للمحفظة في العقارات المكتبية في مانهاتن نقطة ضعف أساسية، خاصة مع استمرار السوق في مواجهة الإشغال بعد الوباء وانخفاض معدلات إعادة التأجير. اعتبارًا من 30 سبتمبر 2025، كانت المحفظة تتألف من ستة عقارات فقط، مما يجعلها شديدة التأثر بتقلبات السوق المحلية أو أداء مستأجر واحد كبير. بلغ إجمالي إشغال المحفظة 80.9٪ فقط في الربع الثالث من عام 2025، وهو أقل بكثير من معدلات إشغال صناديق الاستثمار العقارية المتنوعة والمكاتب من الدرجة الأولى.

هذا التعرض للسوق يصل مباشرة إلى السطر العلوي. بلغت الإيرادات من المستأجرين في الربع الثالث من عام 2025 12.3 مليون دولار أمريكي، وهو انخفاض ملحوظ عن 15.4 مليون دولار أمريكي المسجلة في الربع الثالث من عام 2024. ويعكس هذا الانخفاض حقيقة انخفاض الطلب على المكاتب في مانهاتن والحاجة إلى إعادة تأجير المساحات بإيجارات مخفضة. عندما تكون مركزًا بهذه الطريقة، لا يوجد مكان للاختباء عندما يعاني سوقك الأساسي.

التحديات التاريخية مع انخفاض حجم التداول وضعف أداء سعر السهم.

ويعاني السهم من نقص حاد في السيولة وانخفاض في التقييم، مما يجعل زيادة رأس المال مهمة شبه مستحيلة دون تخفيف كبير. القيمة السوقية للشركة صغيرة جدًا بالنسبة لصندوق الاستثمار العقاري العام، حيث تبلغ حوالي 20.64 مليون دولار أمريكي اعتبارًا من أواخر عام 2025. ويشكل هذا الحجم الصغير عائقًا كبيرًا.

حجم التداول هو بالتأكيد علامة حمراء. يبلغ متوسط ​​حجم التداول اليومي لمدة 3 أشهر 3,405 سهمًا ضئيلًا. لا يمكنك الحصول على اهتمام مؤسسي أو اكتشاف الأسعار بهذا النوع من الحجم. بالنسبة للمستثمرين، تعني هذه السيولة المنخفضة انتشارًا أوسع بين العرض والطلب وصعوبة تنفيذ صفقات كبيرة دون تحريك السعر.

يعكس أداء سعر السهم هذا الأداء الضعيف والمخاطر المزمنة:

• سعر السهم (21 نوفمبر 2025): $8.00
• أعلى مستوى خلال 52 أسبوع: $16.30
• التغيير لمدة عام: -11.1%

ارتفاع التكاليف العامة والإدارية مقارنة بصناديق الاستثمار العقارية المماثلة.

يؤدي هيكل الإدارة الخارجية، وهو مشكلة قديمة، إلى زيادة عبء النفقات الذي يأكل التدفق النقدي المضغوط بالفعل. يتم تضخيم المصاريف العامة والإدارية بسبب الرسوم الكبيرة للأطراف ذات الصلة، وفي المقام الأول رسوم إدارة الأصول الأساسية. بالنسبة للأشهر التسعة المنتهية في 30 سبتمبر 2025، بلغت مصاريف رسوم إدارة الأصول الأساسية وحدها 4.5 مليون دولار أمريكي. وهذه تكلفة ثابتة تكون مرهقة بشكل خاص عندما تنخفض الإيرادات.

تحاول الشركة إصلاح هذه المشكلة، مما يدل على أنها مشكلة معروفة. تتضمن خطة الإدارة لتبسيط التكاليف تخفيض الرسوم المهنية، والأهم من ذلك، التخطيط لدفع رسوم الأطراف ذات الصلة على شكل أسهم بدلاً من النقد على أساس المضي قدمًا. هذه الخطوة، مع الحفاظ على النقد، تسلط الضوء على الضغط على السيولة وتنقل عبء التكلفة إلى المساهمين من خلال زيادة عدد الأسهم، وهو شكل من أشكال التخفيف.

مدينة نيويورك REIT، Inc. (NYC) - تحليل SWOT: الفرص

الفرصة الأساسية لشركة American Strategic Investment Co. (NYC) تكمن في الاستغلال العدواني للتقسيم الحالي لسوق العقارات التجارية في مدينة نيويورك. يمكنك خلق قيمة كبيرة للمساهمين من خلال إعادة تموضع الأصول ذات الأداء المنخفض بشكل استراتيجي وتقليل النفقات العامة العالية لهياكل الإدارة الخارجية على الفور.

شراء الأصول المتعثرة من المنافسين الأصغر والأقل سيولة في نيويورك.

البيئة الحالية التي تتميز بأسعار فائدة مرتفعة وارتفاع معدلات شغور المكاتب تخلق نافذة فريدة قصيرة المدى للاستحواذ على الأصول المتعثرة بخصم كبير. العديد من الملاك الأصغر والأقل سيولة يواجهون مواعيد استحقاق الديون التي تم توليدها في بيئة منخفضة الفائدة، مما يؤدي إلى حبس الرهن العقاري والمبيعات المخفضة.

على سبيل المثال، في نوفمبر 2025، واجه مبنى مكاتب رئيسي في مانهاتن حجزًا قضائيًا وفقًا لقانون التجارة الموحد (UCC) على قرض CMBS بقيمة 940 مليون دولار، مما يوضح مستوى الضغط المالي في السوق. استراتيجية الشركة في تصفية بعض الأصول في مانهاتن بطريقة انتهازية وإعادة استثمار العائدات في عقارات بعوائد أعلى تعتبر التحرك الصحيح هنا. هذا سوق للمشترين لأولئك الذين لديهم سيولة وميزانية قوية، ولهذا السبب يمثل حجم متزايد من الأصول المعروضة للبيع، والذي يقدر بين 7-10 مليارات دولار في السوق الأوسع، فرصة واضحة. ينبغي أن تستهدف العقارات من الفئة B و C في المواقع الرئيسية حيث يكون الأساس (التكلفة) منخفضًا بما يكفي لتبرير عملية التحويل.

وإليك الحساب السريع لفرصة الاستثمار في الأصول المتأزمة:

• لقد تم إعادة ضبط قيم استثمارات المكاتب بشكل كبير منذ الجائحة، مما يجعل إعادة استخدامها للسكن خيارًا ماليًا ذا جدوى وعائد أعلى وأنسب.
• تُظهر مبيعات العقارات المتعثرة مؤخراً تداول الممتلكات بخصم كبير؛ على سبيل المثال، تم شراء عقار مكتبي بمساحة 776,448 قدم مربع بمبلغ 148 مليون دولار (190 دولار/قدم مربع)، وهو جزء بسيط من سعر بيعه في عام 2014 الذي بلغ 502 مليون دولار.
• اشترِ بأساس منخفض لإنشاء وسادة رأس مال فورية عند التحويل والاستقرار.

أعد توجيه المساحات المكتبية ذات الأداء المنخفض إلى الاستخدام السكني أو علوم الحياة المطلوبة.

مع ارتفاع معدل شغور المكاتب في مانهاتن إلى 22.3% حتى أغسطس 2025، وبقاء شغور الوحدات متعددة الأسر حول نسبة ضيقة تبلغ 3%، فإن اقتصاديات التحويل جذابة. تدعم المدينة والدولة هذا التحول بنشاط من خلال تشريعات جديدة وحوافز ضريبية.

الزخم لا يمكن إنكاره: وصلت مساحة التحويل من المكاتب إلى السكن في مانهاتن إلى 4.1 مليون قدم مربع حتى أغسطس 2025، متجاوزة بالفعل 3.3 مليون قدم مربع التي بدأت في عام 2024 بأكمله. تُعد إصلاحات تقسيم مناطق 'مدينة نعم' والحافز الضريبي 467-m (قانون ضريبة الممتلكات العقارية القسم 467-m) عوامل تغيّر قواعد اللعبة.

الحوافز الاقتصادية للتحويل والاقتصاديات (السنة المالية 2025):

بينما يُعد القطاع السكني هو التركيز الأساسي، فإن تحويل المباني إلى مختبرات للعلوم الحياتية يُعتبر بديلاً ذا قيمة عالية. تكلفة تحويل مكتب إلى مساحة مختبرية تبلغ حوالي 300 دولار لكل قدم مربع، وهو أدنى بكثير من تكلفة إنشاء مختبر جديد بالكامل والتي تتراوح بين 675 إلى 1,200 دولار لكل قدم مربع. هذه الكفاءة في رأس المال، جنبًا إلى جنب مع العقود طويلة الأجل (غالبًا من 7 إلى 15 عامًا) في قطاع العلوم الحياتية، توفر دخلاً ثابتًا وعالي القيمة.

الاستفادة من اتجاه مستقبلي 'للانتقال إلى الجودة' بين كبار المستأجرين في نيويورك.

سوق المكاتب في مدينة نيويورك أصبح متقلبًا بشكل متزايد، مما يعني أنه يوجد في الأساس سوقان منفصلان: أحدهما للمباني من الطراز الأعلى والآخر لبقية المباني. يظل 'الاتجاه نحو الجودة' هو الاتجاه السائد في عام 2025، حيث يكون المستأجرون مستعدين لدفع علاوة مقابل عقارات جديدة وغنية بالمرافق ومستدامة من الفئة أ.

هذا الاتجاه يخلق فرصتين لشركة الاستثمار الاستراتيجي الأمريكية:

• التسعير المميز: المباني من فئة الجوائز (Trophy Class A) تسعى نحو 120-125 دولارًا لكل قدم مربع في عام 2025، بزيادة كبيرة عن العام السابق. من المتوقع أن يتسع الفارق بين معدلات الإيجار لفئة A وفئتي B/C، حيث ستظل فئة B مستقرة عند 35-55 دولارًا لكل قدم مربع وفئة C عند 27-40 دولارًا لكل قدم مربع. الأصول الحالية لديك من الفئة A، مثل 123 شارع ويليام، يمكن أن تحقق إيجارات أعلى واحتفاظًا أفضل بالمستأجرين.
• التفريط الاستراتيجي: يسمح الفارق المتسع في الأسعار لك ببيع الأصول الأقدم والأقل تنافسية من فئتي B أو C بسعر أعلى نسبيًا من أصولهم المتعثرة المماثلة، ثم إعادة استثمار هذا المال في أصول B/C المتعثرة المخفضة السعر والتي تشكل خيارات أفضل للتحويل. هذه هي الطريقة التي تستبدل بها الأصل منخفض النمو بأصل عالي النمو وإضافة قيمة.

قلل التكاليف التشغيلية العالية من خلال تنظيم الهيكل الإداري الذي كان خارجيًا داخليًا.

تعمل الشركة تحت هيكل يُدار خارجيًا، وهو ما يمثل عبئًا كبيرًا على الربحية ونقطة رئيسية لانتقادات المستثمرين. إن استيعاب وظيفة الإدارة - تحويل إدارة الأصول والممتلكات داخليًا - سيقلل على الفور من نفقات كبيرة ومتكررة. وحدها رسوم إدارة الأصول الأساسية للفترة التسعة أشهر المنتهية في 30 سبتمبر 2025 بلغت 4.5 مليون دولار. بالإضافة إلى ذلك، بلغ المبلغ المدفوع نقدًا لرسوم إدارة الأصول والممتلكات للأطراف المرتبطة في الربع الثالث من 2025 ما مجموعه 1.929 مليون دولار.

إليك الحساب السريع للتوفير المحتمل:

بافتراض استمرار معدل رسوم إدارة النقدية للربع الثالث من عام 2025، فإن التكلفة النقدية السنوية للرسوم المتعلقة بإدارة الأصول والممتلكات للأطراف ذات العلاقة تقدر بحوالي 7.716 مليون دولار (1.929 مليون دولار × 4). تمثل هذه القيمة فرصة واضحة وفورية لتحسين صافي الأرباح وزيادة الأموال الناتجة عن العمليات (FFO) لكل سهم. وستتم تغطية تكلفة إعادة الهيكلة لمرة واحدة لتوطين الإدارة بسرعة من خلال توفير ملايين الدولارات سنويًا، مما يجعل هذا الإجراء ضروريًا بالتأكيد لتعزيز ثقة المستثمرين والتقييم.

شركة نيويورك سيتي ريالتي إنفستمنت ترست (NYC) - تحليل سوات: التهديدات

معدل شغور المكاتب في مانهاتن مرتفع بشكل مستمر

أكبر تهديد فوري لشركة نيويورك سيتي رييت، إنك. (NYC) هو الفائض الهيكلي في مساحة المكاتب إلى جانب ضعف الطلب، مما يحافظ على معدلات الشغور عند مستويات تاريخية عالية. لا يمكنك ملء مساحة لا يحتاجها أحد، وفي مانهاتن، بلغ معدل الشغور الإجمالي 22.0٪ المروع في الربع الثالث من عام 2025. هذا ليس مجرد تقلب دوري؛ إنها تغير أساسي في السوق. للإنصاف، هذا تحسن طفيف من الذروة، لكنه لا يزال أعلى بكثير من المتوسط قبل الجائحة. الحساب البسيط هو أن ارتفاع معدلات الشغور يجبر الملاك على الدخول في منافسة شرسة، مما يؤدي إلى خفض الإيجارات الفعلية وزيادة تكلفة الامتيازات المقدمة للمستأجرين (مثل الإيجار المجاني وبدلات البناء).

هذه الحقيقة السوقية تعني أنه على الرغم من أن شركة نيويورك سيتي رييت، إنك. (NYC) أعلنت عن معدل إشغال لمحفظتها بنسبة 80.9٪ اعتبارًا من 30 سبتمبر 2025، فإن الضغط على المساحات غير المستأجرة والعقود المنتهية كبير للغاية. السوق صعب. فقط انظر إلى بيانات السوق الفرعي:

• بلغ معدل الشغور في ميدتاون 21.1٪ في الربع الثالث من عام 2025.
• بلغ معدل الشواغر في وسط المدينة 22.8٪ في الربع الثاني من عام 2025.
• بلغ معدل الشواغر في ميدتاون ساوث 24.9٪ في الربع الثالث من عام 2025.

ارتفاع أسعار الفائدة يزيد بشكل كبير من تكلفة إعادة تمويل الديون المستقبلية

بيئة أسعار الفائدة المرتفعة لفترة طويلة تمثل عقبة كبيرة، خصوصًا لصناديق الاستثمار العقارية المكتبية التي لديها ديون كبيرة مستحقة. بلغت الديون الإجمالية لشركة نيويورك سيتي رييت، إنك (NYC) 399.5 مليون دولار حتى 30 سبتمبر 2024، مع معدل فائدة متوسط مرجح قدره 4.9٪ ومتوسط استحقاق للديون gewicht 2.5 سنة فقط. هذا يعني أنه يجب إعادة تمويل جزء كبير من هذه الديون بحلول أوائل عام 2027، في سوق رأس المال الذي أصبح الآن أكثر تكلفة بكثير.

إليك الحساب السريع: إذا قامت الشركة بإعادة تمويل جزء كبير من هذا الدين بسعر السوق الحالي للقروض التجارية، والذي كان حوالي 6.3٪ في أواخر عام 2024، فإن مصروف الفوائد السنوي سيرتفع. هذا الضغط المتزايد على نسبة تغطية خدمة الدين (DSCR) يؤثر مباشرة على التدفق النقدي التشغيلي، الذي هو بالفعل محدود. الخطر لا يكمن فقط في ارتفاع السعر، بل في احتمال مطالبة المقرضين بالمزيد من رأس المال أو رفض إعادة التمويل تمامًا، مما يضطر الشركة إلى بيع متعثر أو حجز ملكية مسبقًا - وهو سيناريو يحدث بالفعل مع إحدى ممتلكات الشركة، 1140 شارع الأمريكتين، والتي تمر بعملية حجز ملكية متفق عليها حتى 30 سبتمبر 2025.

الانخفاض الهيكلي في الطلب على المكاتب بسبب اعتماد العمل عن بعد بشكل دائم

التحول إلى العمل الهجين والعمل عن بُعد الدائم ليس مشكلة مؤقتة؛ بل هو تغيير هيكلي قد أثر بشكل جوهري على قيمة الأصول المكتبية التقليدية. وقد أدى هذا الاتجاه بالفعل إلى معاناة مباني المكاتب في مدينة نيويورك من انخفاض تقدر نسبته بـ 39% في القيمة الطويلة الأجل. بالإضافة إلى ذلك، فقد فقد سوق العقارات المكتبية في مدينة نيويورك ما يقدر بـ 90 مليار دولار من قيمته بين ديسمبر 2019 وديسمبر 2023، وهو أكبر انخفاض بالقيمة المطلقة بين جميع المدن الأمريكية.

ويظهر هذا التراجع الهيكلي بعدة طرق بالنسبة لشركة نيويورك سيتي ريالتي إنك (NYC):

• الشركات تقلص من حجم مساحاتها الفعلية، مفضلة المساحات الأصغر والأعلى جودة من الفئة A.
• ظل استخدام المكاتب مرتفعًا بشكل ثابت عند حوالي 54% على الصعيد الوطني منذ 2023، مما يشير إلى انخفاض دائم في المساحة المشغولة يوميًا.
• قيمة المباني المكتبية القديمة والأقل تجهيزًا في تراجع مستمر، حيث تحدث بعض عمليات بيع العقارات بنسبة تتراوح بين 25% و50% من قيمتها قبل الجائحة.

هذا يعني أن قيمة الأصول طويلة الأجل لمحفظة شركة نيويورك سيتي ريت، إنك. (NYC) تحت ضغط هابط مستمر، مما يجعل الحفاظ على شروط الدين إلى القيمة أكثر صعوبة، ويجعل بيع الأصول لتقليل الرفع المالي أقل ربحية.

خطر خفض توزيعات الأرباح بشكل أكبر للحفاظ على التدفق النقدي التشغيلي وخدمة الديون

الخطر هنا أقل متعلقًا بخفض إضافي وأكثر متعلقًا بالضائقة المالية التي أدت بالفعل إلى تعليق توزيع الأرباح وعدم القدرة المستمرة على استعادتها. كان آخر توزيع أرباح ربع سنوي مُعلن هو 0.10 دولار في أبريل 2022، لكن عائد التوزيعات الحالي فعليًا 0.00%، مما يشير إلى التعليق.

المشكلة تكمن في التدفق النقدي الأساسي. في الربع الثالث من عام 2024، أعلنت الشركة عن خسارة صافية تعزى لمساهمي الأسهم العادية بلغت 34.5 مليون دولار، وهو ارتفاع كبير مقارنة بالخسارة التي بلغت 9.4 مليون دولار في نفس الربع من عام 2023. بينما كان صافي الدخل التشغيلي النقدي (NOI) 6.8 مليون دولار في الربع الثالث من عام 2024، فإن الخسارة الصافية الإجمالية والحاجة إلى خدمة الديون البالغة 399.5 مليون دولار تعني أنه يجب إعطاء أولوية كل دولار من التدفق النقدي للعمليات والديون، وليس توزيعات المساهمين. التهديد يكمن في استمرار هذه الحالة المقيدة للتدفق النقدي، مما يجعل السهم غير جذاب لمستثمري صناديق الاستثمار العقاري الذين يركزون على الدخل.