Vornado Realty Trust (VNO): SWOT-Analyse [Aktualisierung Nov. 2025]

Sie besitzen Vornado Realty Trust (VNO) oder erwägen dies, und die zentrale Frage ist, ob ihre begehrten Immobilien in Manhattan die Schuldenuhr und den strukturellen Wandel der Büronachfrage übertreffen können. Die Wahrheit ist, dass VNO auf einigen der wertvollsten Immobilien der Welt sitzt – wie zum Beispiel ihrem riesigen Projekt im Penn District –, aber der Druck durch hohe Zinssätze rückt näher Fälligkeiten der Schulden 2025/2026 stellt eine unmittelbare, spürbare Bedrohung für Funds From Operations (FFO) dar. Wir müssen den Lärm durchbrechen und sehen, ob die Chance zur „Flucht in die Qualität“ groß genug ist, um die strukturellen Schwächen zu überwinden. Werfen wir einen Blick auf die umsetzbare SWOT-Analyse.

Vornado Realty Trust (VNO) – SWOT-Analyse: Stärken

Sie suchen nach den klaren, vertretbaren Vorteilen, die Vornado Realty Trust in einem herausfordernden Markt hat, und die Antwort ist einfach: Die Qualität ihres Portfolios und ihre Bilanzveränderungen im Jahr 2025 sind definitiv eine Kraftquelle. Sie haben ihre Investitionen in unersetzliche Immobilien in Manhattan verdoppelt und gleichzeitig die Schulden aggressiv gemanagt, wodurch die Voraussetzungen für eine langfristige Cashflow-Stabilität geschaffen wurden.

Das Kernportfolio konzentriert sich auf erstklassige Lagen in Manhattan, wie die Fifth Avenue und den Times Square

Die bedeutendste Stärke von Vornado ist seine Konzentration auf Manhattans begehrteste Teilmärkte mit den höchsten Eintrittsbarrieren, insbesondere im Plaza District und am Times Square. Dabei handelt es sich um Vorzeigeobjekte (Klasse-A-Immobilien), die Spitzenmieten erzielen, selbst wenn der breitere Markt nachgibt. Der strategische Erwerb der Büroeigentumswohnung 623 Fifth Avenue wurde im September 2025 abgeschlossen 218 Millionen Dollar, unterstreicht diesen Fokus. Dieses 382.500 Quadratmeter große Gebäude mit vermietbarer Fläche, das sich über dem Flaggschiffgeschäft Saks Fifth Avenue befindet, soll nun im gehobenen Segment neu positioniert werden, um den Einfluss des Unternehmens auf den erstklassigen Fifth Avenue-Korridor zu stärken.

Ihr Midtown-Portfolio umfasst weitere wichtige Vermögenswerte, die eine hochwertige Einnahmequelle gewährleisten:

• 623 Fifth Avenue: Eine 382.500 m² große Büroeigentumswohnung, erworben im September 2025 für 218 Millionen Dollar.
• 1535 Broadway: Ein Anwesen am Times Square, das einen gesichert hat 450 Millionen Dollar Finanzierungsdeal im ersten Quartal 2025.
• Plaza District-Bestände: Wichtige Vermögenswerte wie 280 Park Avenue, 350 Park Avenue und 1290 Avenue of the Americas.

Bedeutende Entwicklungspipeline im Penn District zur Schaffung eines modernen, großen Bürozentrums

Die Sanierung des Penn District ist Vornados massiver, kurzfristiger Wachstumsmotor. Es handelt sich um ein Multi-Milliarden-Dollar-Projekt, das im Wesentlichen einen neuen, modernen, groß angelegten Büroknotenpunkt rund um den Verkehrsknotenpunkt Penn Station schafft. Sie haben bereits investiert 1,2 Milliarden US-Dollar in die Neugestaltung von PENN 1 und PENN 2, die zusammen mehr als bieten 4,2 Millionen Quadratmeter moderner Büroflächen. Das 1,8 Millionen Quadratmeter große PENN 2, das kostete 750 Millionen Dollar Das neu zu entwickelnde Gebäude verzeichnet eine starke Vermietungsdynamik, darunter ein Großmietvertrag mit der Universal Music Group über über 300.000 Quadratmeter.

Dies ist ein langfristiges Vorhaben, das sich jetzt auszuzahlen beginnt. Beispielsweise betrug das Mietvolumen im Penn District im zweiten Quartal 2025 190.000 Quadratfuß. Über die Büros hinaus diversifizieren sie den Bezirk, indem sie einen Mietturm mit 475 Wohneinheiten in der 484 Eighth Avenue planen, dessen voraussichtliche Kosten etwa 1,5 Milliarden US-Dollar betragen 350 Millionen DollarDies signalisiert einen intelligenten, gemischt genutzten Ansatz für die Stadtentwicklung.

Starkes Bilanzmanagement mit Schwerpunkt auf Vermögensverkäufen zur Verbesserung der Liquidität

Vornado nutzt strategische Vermögensverkäufe und Master-Leasingverträge, um das Bilanzrisiko aggressiv zu verringern, was angesichts des aktuellen Zinsumfelds ein kluger Schachzug ist. Dieser Fokus hat der Liquidität im Jahr 2025 einen deutlichen Schub verliehen. Das Unternehmen erwirtschaftete ein beeindruckendes Ergebnis 1,5 Milliarden US-Dollar im Nettoerlös seit Jahresbeginn bis zum dritten Quartal 2025, mit 900 Millionen Dollar der im gleichen Zeitraum getilgten Schulden. So erstellen Sie einen Puffer.

Eine wichtige Transaktion war der Master-Leasingvertrag mit der New York University (NYU) in 770 Broadway, der eine vorausbezahlte Leasingzahlung in Höhe von 1,5 Mio. US-Dollar einbrachte 935 Millionen Dollar. Dieser Mittelzufluss wurde umgehend zur Rückzahlung von a verwendet 700 Millionen Dollar Hypothek. Ihre unmittelbare Liquidität ist ab dem dritten Quartal 2025 robust 2,6 Milliarden US-Dollar, bestehend aus 1,15 Milliarden US-Dollar in bar und 1,44 Milliarden US-Dollar in nicht gezogener Revolverkapazität. Dieses proaktive Management hat das Verhältnis Nettoverschuldung zu EBITDA auf reduziert 7,3x.

Hochwertige, langfristige Mieterbasis in Flaggschiff-Immobilien mit stabilem Cashflow

Die Stabilität des Cashflows von Vornado beruht auf seiner Fähigkeit, langfristige Mietverträge mit Mietern mit hoher Bonität abzuschließen. Dies zeichnet ein belastbares Immobilienportfolio aus. Die Gesamtauslastung des New Yorker Portfolios betrug 87.5% im dritten Quartal 2025, was einer Verbesserung von 80 Basispunkten gegenüber dem Vorjahr entspricht. Der neue Hauptmietvertrag mit der NYU über 1.076.000 Quadratfuß am 770 Broadway hat etwas Außergewöhnliches 70-jährige Amtszeitund sorgt so für jahrzehntelange Cashflow-Sicherheit.

Die Leasingaktivität im Jahr 2025 war stark und erreichte ein Gesamtleasingvolumen von ca 3,7 Millionen Quadratmeter seit Jahresbeginn. Im dritten Quartal 2025 lagen die Anfangsmieten der neuen Büromieten in Manhattan bei durchschnittlich etwa 103 $ pro Quadratfuß, mit einer durchschnittlichen Mietdauer von mehr als 12 Jahre. Diese lange gewichtete durchschnittliche Mietdauer (WALT) sichert den Umsatz und schützt das Unternehmen vor kurzfristiger Marktvolatilität.

Vornado Realty Trust (VNO) – SWOT-Analyse: Schwächen

Sie sehen sich die Bilanz und das Portfolio von Vornado Realty Trust an und das Kernproblem ist einfach: Das Unternehmen ist eine hochkonzentrierte Wette auf eine einzige, anspruchsvolle Anlageklasse in einer einzigen Stadt. Während Vornado erstklassige Immobilien besitzt, schaffen die strukturellen Veränderungen auf dem New Yorker Büromarkt in Verbindung mit einer hohen Schuldenlast eine klare Anfälligkeit. Dies ist kein theoretisches Risiko; Es handelt sich um ein kurzfristiges Kapitalbedarfsproblem.

Starke Abhängigkeit vom New Yorker Büromarkt, der mit strukturellen Herausforderungen bei Leerstand konfrontiert ist.

Das Geschäftsmodell von Vornado ist im Wesentlichen an die Gesundheit des Bürosektors in Manhattan gebunden, der immer noch mit den Arbeitsmustern nach der Pandemie zu kämpfen hat. Während sich das Unternehmen auf hochwertige Vermögenswerte der Klasse A konzentriert, die sich besser entwickeln als ältere Aktien, bleibt der breitere Marktkontext ein Gegenwind. Beispielsweise lag die Verfügbarkeitsrate in Manhattan bei ca 16% Stand Januar 2025, was ein erhebliches Überangebot darstellt, das allgemein Druck auf Mieten und Konzessionen ausübt.

Die Auslastung des eigenen New Yorker Büroportfolios von Vornado verbesserte sich zwar, lag aber immer noch bei 88.4% ab dem dritten Quartal 2025. Das bedeutet, dass über 11 % des Portfolios leer sind und die Besetzung dieser Fläche erhebliches Vorabkapital erfordert. Tatsache ist, dass die landesweite Leerstandsquote bei Gewerbeimmobilien bei ca. liegt 20.1%, und obwohl Vornado diese übertrifft, bedeutet die schiere Größe des New Yorker Portfolios, dass selbst eine kleine Leerstandslücke zu einem großen Umsatzloch führt. Ein schlechter Leasingablauf kann schnell den Ausschlag geben.

Erhebliche Schuldenlast mit Fälligkeiten in den Jahren 2025 und 2026, was das Refinanzierungsrisiko erhöht.

Das Unternehmen trägt einen erheblichen Betrag an konsolidierten Schulden, der sich auf ca. belief 8,282 Milliarden US-Dollar Stand: 31. Dezember 2024. Das unmittelbarste Risiko ist der bevorstehende Fälligkeitsplan, der das Unternehmen dazu zwingt, sich in einem Hochzinsumfeld zu refinanzieren, was zu höheren Zinsaufwendungen und niedrigeren Funds From Operations (FFO) führt. Dies ist definitiv die dringlichste finanzielle Schwäche.

Die bevorstehende Schuldenmauer ist klar. Die Firma war vorbei 1,3 Milliarden US-Dollar in konsolidierten Schulden mit Fälligkeit im Jahr 2025, von denen ein Großteil durch Refinanzierungen wie die adressiert wurde 450 Millionen Dollar PENN 11-Darlehen im Juli 2025. Der Druck hält jedoch bis 2026 an, mit einem weiteren 925 Millionen Dollar in der konsolidierten Verschuldung, deren Fälligkeit geplant ist, unter der Annahme, dass alle Verlängerungsoptionen von Rechts wegen ausgeübt werden. Die Nichtrückzahlung a 74,119 Millionen US-Dollar Die Kreditaufnahme am 606 Broadway im September 2024, die zu einem Fälligkeitsausfall führte, zeigt die derzeitige Unnachgiebigkeit des Marktes.

Hoher Investitionsaufwand für Mieterausbauten und Leasingprovisionen zur Sicherung neuer Verträge erforderlich.

Um in einem wettbewerbsintensiven Markt Mieter zu gewinnen und zu halten, muss Vornado aggressive Konzessionspakete anbieten, was zu massiven Vorabinvestitionen (CapEx) führt, die den Cashflow schmälern. Dies sind die Kosten für die Geschäftstätigkeit auf dem Markt eines Mieters.

Das Unternehmen rechnet mit Ausgaben in Höhe von ca $275,000,000 über die Investitionsausgaben für seine konsolidierten Immobilien im Geschäftsjahr 2025. Ein erheblicher Teil davon fließt direkt in Mieterausbauten (TIs) und Mietprovisionen (LCs). Bei Neuabschlüssen betragen die Mietzugeständnisse derzeit durchschnittlich 140 bis 150 US-Dollar pro Quadratfuß für Mieterausbauten, zuzüglich eines Aufpreises 13 bis 15 Monate kostenlose Miete. Das bedeutet schon heute Bargeld für Mieten, die weit in die Zukunft reichen.

Hier ist die schnelle Berechnung der Kosten pro Quadratmeter für einen neuen Mietvertrag:

Langsame Fortschritte bei großen Vermögensverkäufen erforderten einen schnellen Schuldenabbau in der Bilanz.

Vornado hat das erklärte Ziel, die Schulden abzubauen, aber das Tempo und der Umfang der Vermögensverkäufe reichten nicht aus, um die Gesamtschuldenlast wesentlich zu reduzieren. Die in den Jahren 2024 und 2025 abgeschlossenen Verkäufe waren Stück für Stück und nicht die groß angelegten Veräußerungen, die erforderlich waren, um die Schulden in Höhe von mehreren Milliarden Dollar zu begleichen profile.

Während das Unternehmen mehrere Verkäufe durchführte, wie zum Beispiel die Veräußerung eines Teils des Grundstücks 666 Fifth Avenue, generierte es einen Umsatz 76,162 Millionen US-Dollar Gewinn im ersten Quartal 2025 und der Verkauf einer Joint-Venture-Beteiligung an 512 West 22nd Street für 205 Millionen Dollar (Der Nettoerlös von Vornado betrug nur $8,650,000), sind diese im Vergleich zur Gesamtverschuldung von über relativ gering 7,8 Milliarden US-Dollar. Der Markt für große, nicht zum Kerngeschäft gehörende Büroimmobilien ist schwach, was es schwierig macht, die Art von Großverkäufen durchzuführen, die erforderlich sind, um die Schulden schnell zu tilgen und das Verhältnis von Schulden zu EBITDA zu verbessern, das hoch war 9.17 Stand: September 2025.

Das Unternehmen arbeitet an kleineren Veräußerungen und erwägt eine mittelgroße Veräußerung, aber ohne einen klaren Weg zu einem größeren Vermögensverkauf bleibt die Bilanz angespannt.

Vornado Realty Trust (VNO) – SWOT-Analyse: Chancen

Potenzial für einen Trend zur Flucht in die Qualität, bei dem ältere, minderwertige Büroflächen zugunsten der hochwertigen, modernen Vermögenswerte von VNO aufgegeben werden.

Der klare, anhaltende Trend zur Flucht in die Qualität auf dem New Yorker Büromarkt ist ein starker Rückenwind für Vornado Realty Trust. Unternehmen konsolidieren ihre Präsenz, verlangen aber nach erstklassigen, annehmlichkeitsreichen Flächen, um Mitarbeiter zurück ins Büro zu locken, und das Class-A-Manhattan-Portfolio von Vornado ist perfekt positioniert, um dieser Nachfrage gerecht zu werden. Das ist nicht nur eine Theorie; es zeigt sich in den Zahlen.

Für die ersten neun Monate des Jahres 2025 mietete Vornado insgesamt 3,7 Millionen Quadratfuß, davon 2,8 Millionen Quadratfuß Büroflächen in Manhattan. Dieses Volumen führte den Markt an und lieferte die höchsten durchschnittlichen Anfangsmieten in der Stadt. Fairerweise muss man sagen, dass dieser Trend auch dazu führt, dass sich Flächen der Klasse B zu niedrigeren Mieten füllen, aber Vornado konzentriert sich auf diese Premium-Angebote.

Der Erfolg des Unternehmens bei der Gewinnung erstklassiger Mieter zeigt sich in seiner Fähigkeit, Geschäfte an der Spitze des Marktes abzuschließen. Im Jahr 2024 schloss Vornado 18 Premium-Mietverträge für Flächen mit einem Wert von 100 US-Dollar oder mehr pro Quadratfuß ab, was einer Gesamtfläche von 1,36 Millionen Quadratfuß entspricht. Das ist ein großer Vertrauensbeweis des Marktes in ihr Produkt. Die Chance besteht darin, dass die erstklassigen Immobilien von Vornado weiterhin besser abschneiden als der Gesamtmarkt und so die Auslastung und das Mietwachstum steigern, während der Rest des Bürosektors mit Veralterung zu kämpfen hat.

Die strategische Anmietung des riesigen Bauprojekts im Penn District könnte den Wachstumskurs des Unternehmens neu ausrichten.

Die Sanierung des Penn District ist kurzfristig der größte Einzelkatalysator für die Erträge von Vornado. Dieses Großprojekt, zu dem auch die modernisierten Anlagen PENN 1 und PENN 2 gehören, befindet sich im Übergang von einer kapitalintensiven Entwicklungsphase zu einer ertragsstarken Betriebsanlage. Die Chance liegt auf der Hand: Monetarisieren Sie die erhebliche Investition von über 1,2 Milliarden US-Dollar, die bereits in die Modernisierung von PENN 1 und PENN 2 geflossen ist.

Das Management ist von der Vermietung überzeugt, da die Auslastung von PENN 2 im dritten Quartal 2025 78 % erreichte, nachdem seit Beginn des Projekts über 1,3 Millionen Quadratmeter vermietet wurden. Sie sind problemlos auf dem richtigen Weg, ihre Jahresendprognose einer Auslastung von 80 % für PENN 2 zu erreichen und zu übertreffen. Hier ist eine kurze Berechnung des Potenzials: Der Penn District wird voraussichtlich ein zusätzliches jährliches Nettobetriebseinkommen (NOI) von 125 Millionen US-Dollar aus der Vermietung von PENN 2 und Einzelhandelsleerständen generieren, wobei die volle Wirkung bis 2027 erwartet wird. Außerdem liegt die zusätzliche Barrendite von PENN 2 bereits bei a überzeugende 10,2 %.

Dies ist ein enormer, mehrjähriger Gewinnwachstumsmotor.

Umwandlung von nicht zum Kerngeschäft gehörenden oder leistungsschwachen Einzelhandelsimmobilien in höherwertige und bessere Nutzungen, beispielsweise Wohnimmobilien.

Vornado zeigt durch die Beschleunigung der Sanierung von Wohn- und Einzelhandelsflächen eine durchaus kluge strategische Kehrtwende weg von seinem historischen Schwerpunkt auf Büros. Auf dem New Yorker Markt herrscht ein erheblicher Wohnungsmangel, daher ist die Umnutzung ungenutzter Gewerbeflächen in Wohnraum eine wertvolle Chance.

Das konkreteste Beispiel ist der Plan für einen Mietwohnturm an der nordöstlichen Ecke von West 34th Street und Eighth Avenue, mitten im Penn District. Dieses Projekt soll 475 Einheiten umfassen und hat geschätzte Entwicklungskosten von rund 350 Millionen US-Dollar. Dies ist eine direkte Reaktion auf die sich verändernde Nachfrage und eine intelligente Möglichkeit, die Ertragsströme des Portfolios weg vom reinen Büroengagement zu diversifizieren. Der strategische Wandel ist klar:

• Verkleinerung der Bürofläche.
• Stärkere Tendenz zur Wohnbebauung.
• Umnutzung von Standorten für Mehrfamilienhäuser, um der städtischen Wohnnachfrage gerecht zu werden.

Diese Flexibilität zur Umwandlung von nicht zum Kerngeschäft gehörenden Vermögenswerten in Verbindung mit den erwarteten Verkäufen von nicht zum Kerngeschäft gehörenden Vermögenswerten im Jahr 2026 stellt Kapital für Projekte mit höherer Rendite bereit und verbessert die Gesamtqualität und Widerstandsfähigkeit des Portfolios.

Senkung der Kapitalkosten im Zuge der Kehrtwende der Federal Reserve, wodurch der Druck auf die Refinanzierungsbemühungen verringert wird.

Während die Zinssätze für Gegenwind gesorgt haben, hat Vornado seine Schulden proaktiv gemanagt, und jede Wende der Federal Reserve zu niedrigeren Zinssätzen würde den Druck deutlich verringern und die Kapitalkosten für künftige Refinanzierungen senken. Das Unternehmen verfügt über eine starke Liquiditätsposition, die ihm einen Puffer verschafft: Im dritten Quartal 2025 verfügte Vornado über eine sofortige Liquidität von 2,6 Milliarden US-Dollar, bestehend aus 1,15 Milliarden US-Dollar an Barmitteln und 1,44 Milliarden US-Dollar an nicht in Anspruch genommenen Kreditlinien.

Allein im Jahr 2025 hat Vornado mehrere wichtige Finanzierungsschritte durchgeführt, die zwar zu höheren Konditionen als vor 2022 erfolgen, aber seinen Zugang zu Kapital und seine Fähigkeit, seinen Fälligkeitsplan zu verwalten, unter Beweis stellen:

• Im Januar 2025 wurden vorrangige unbesicherte Schuldverschreibungen mit einer Verzinsung von 3,50 % im Wert von 450 Millionen US-Dollar zurückgezahlt.
• Im April 2025 wurde eine Finanzierung von 1535 Broadway in Höhe von 450 Millionen US-Dollar zu einem festen Zinssatz von 6,90 % (Fälligkeit im Mai 2030) abgeschlossen.
• Refinanzierung von PENN 11 für 450 Millionen US-Dollar zu einem festen Zinssatz von 6,35 % (Fälligkeit August 2030) im Juli 2025.

Was diese Schätzung verbirgt, ist das Potenzial für einen größeren Gewinn, wenn die Zinsen sinken. Vornado hat das erklärte Ziel, bis 2027 ein Investment-Grade-Rating zu erreichen und die Verschuldung um mindestens eine Runde abzubauen (die Nettoverschuldung im Verhältnis zum EBITDA betrug im dritten Quartal 2025 das 7,3-fache). Eine Zinswende würde den Entschuldungsprozess drastisch beschleunigen, die Gesamtkosten künftiger Schulden senken und so das Endergebnis verbessern. Im April 2025 sicherten sie sich sogar eine Anpassung der Nachhaltigkeitsmarge, indem sie die Zinssätze für ihr unbesichertes befristetes Darlehen um 0,05 % und die revolvierenden Kreditfazilitäten um 0,04 % senkten, was zeigt, dass sie alle verfügbaren Instrumente nutzen, um die Kapitalkosten zu senken.

Vornado Realty Trust (VNO) – SWOT-Analyse: Bedrohungen

Hier ist die schnelle Rechnung: Der Wert ihrer Kernvermögenswerte ist definitiv hoch, aber die Kosten für die Bedienung ihrer Schulden in einem Hochzinsumfeld sind das unmittelbare, kurzfristige Risiko. Ihr nächster Schritt sollte darin bestehen, die Fälligkeitsbeschlüsse für das vierte Quartal 2024 und das erste Quartal 2025 zu verfolgen. Finanzen: Verfolgen Sie wöchentlich die Refinanzierungsankündigungen von VNO.

Anhaltend hohe Zinsen verteuern die Refinanzierung von Schulden und setzen die Funds From Operations (FFO) unter Druck.

Die anhaltende Hochzinspolitik der Federal Reserve stellt die größte Bedrohung für die finanzielle Flexibilität von Vornado dar, da sie die Kosten für den Schuldendienst direkt erhöht und die Funds From Operations (FFO) schmälert. Während der FFO pro verwässerter Aktie von Vornado im dritten Quartal 2025 0,58 US-Dollar betrug und damit über dem Vorjahreswert lag, ist der zugrunde liegende Druck durch die Refinanzierung klar. Das Unternehmen ist gezwungen, das Kapital zurückzuzahlen und deutlich höhere Festzinsen für refinanzierte Kredite zu akzeptieren.

Beispielsweise war für die Refinanzierung von PENN 11 in Höhe von 450 Millionen US-Dollar im Juli 2025 ein fester Zinssatz von 6,35 % bis August 2030 festgelegt, was höher ist als der feste Zinssatz des vorherigen Darlehens von 6,28 %. Darüber hinaus musste das Unternehmen 50 Millionen US-Dollar des vorherigen Restbetrags von 500 Millionen US-Dollar zurückzahlen. Diese Rückzahlung stärkt zwar die Bilanz, lenkt aber Kapital ab, das andernfalls für Sanierungen oder Dividenden verwendet werden könnte. Die unmittelbare Liquidität von etwa 2,6 Milliarden US-Dollar (einschließlich 1,15 Milliarden US-Dollar in bar) stellt einen Puffer dar, aber die Gesamtschuldenlast bleibt ein großes Problem, wie aus einem Nettoverschuldung/EBITDAre (bereinigt) von 7,3x im dritten Quartal 2025 hervorgeht.

Der Stress ist am deutlichsten bei regresslosen Joint-Venture-Schulden (JV) zu erkennen. Im Oktober 2025 ging eine Zahlungsverzugsmitteilung für das durch 650 Madison Avenue gesicherte Non-Recourse-Hypothekendarlehen in Höhe von 800 Millionen US-Dollar ein, und ein Darlehen in 731 Lexington Avenue in Höhe von 300 Millionen US-Dollar wurde bei seiner verlängerten Laufzeit nicht zurückgezahlt, was zu Umstrukturierungsgesprächen führte. Diese Ausfälle, selbst bei bereits abgeschriebenen Vermögenswerten, verdeutlichen die Schwierigkeit, im aktuellen Umfeld neue Finanzierungen zu sichern.

Struktureller Rückgang der Büronachfrage aufgrund dauerhafter hybrider Arbeitsmodelle, wodurch die Gesamtauslastung niedrig bleibt.

Die permanente Umstellung auf hybrides Arbeiten hat die Nachfrage nach Büroflächen insbesondere für ältere, weniger gut ausgestattete Immobilien strukturell verringert. Während die Auslastung der New Yorker Büros von Vornado im dritten Quartal 2025 auf 88,4 % stieg (von 86,7 % im zweiten Quartal 2025), was auf große Mietverträge wie den 200.000 Quadratmeter großen Hauptmietvertrag mit Verizon im PENN 2 zurückzuführen ist, verbirgt sich dahinter eine breitere Marktherausforderung. Im März 2025 betrug die Anwesenheitsquote der Büroangestellten in Manhattan an einem durchschnittlichen Wochentag nur 57 %, was nur 76 % der Anwesenheitsquote vor der Pandemie entspricht. Dies bedeutet, dass ein großer Teil der vermieteten Flächen nicht ausgelastet ist.

Der Trend zur Flucht in die Qualität bedeutet, dass die älteren, nicht sanierten Vermögenswerte von Vornado einem erheblichen Leerstandsrisiko und einem Druck auf die Mietpreise ausgesetzt sind. Die Büroleerstandsquote in Manhattan insgesamt lag im August 2025 bei erhöhten 13,6 %. Die Hauptgefahr besteht in der langfristigen Erosion des Nettobetriebseinkommens (Net Operating Income, NOI), da die Zahl der Mieter nach Ablauf des Mietvertrags abnimmt, ein Faktor, den selbst das hohe Vermietungsvolumen von Vornado nicht vollständig ausgleichen kann.

• An einem durchschnittlichen Wochentag (März 2025) beträgt die Büroanwesenheit in Manhattan nur 57 %.
• Die Büroleerstandsquote in Manhattan ist mit 13,6 % (August 2025) hoch.
• Hybrides Arbeiten ist die „neue Normalität“, da 69 % der Arbeitgeber eine Hybrid-Richtlinie haben.

Verstärkter Wettbewerb durch andere große, gut kapitalisierte REITs, die ebenfalls auf die Flucht zu Qualitätsmietern aus sind.

Vornado agiert in einem hart umkämpften Markt, vor allem im Vergleich zu anderen gut kapitalisierten, auf Manhattan fokussierten Office-REITs. Konkurrenten wie SL Green Realty Corp. (SLG) und BXP (Boston Properties) streben aggressiv nach denselben „Flucht-in-Qualität“-Mietern, indem sie stark in ihre eigenen Vorzeigeimmobilien investieren. Der Markt ist zunehmend segmentiert: Erstklassige Gebäude erzielen Spitzenmieten, während ältere Objekte Schwierigkeiten haben.

Der Wettbewerb um die wenigen Mieter, die bereit sind, langfristige Mietverträge mit hohen Mieten abzuschließen, ist hart. Beispielsweise wird erwartet, dass die Mieten der Trophy-Klasse A in Midtown im Jahr 2025 auf etwa 120 bis 125 US-Dollar pro Quadratfuß steigen werden, während allgemeine Flächen der Klasse A stabil zwischen 55 und 105 US-Dollar pro Quadratfuß liegen. Der Erfolg von Vornado bei der Erzielung durchschnittlicher Anfangsmieten von rund 103 US-Dollar pro Quadratfuß für Büromietverträge in Manhattan im dritten Quartal 2025 zeigt, dass das Unternehmen einige Schlachten gewinnt, aber die schiere Anzahl an Wettbewerbern mit großen Taschen und modernem Inventar stellt eine ständige Bedrohung für ihren Marktanteil und ihre Preissetzungsmacht außerhalb ihrer Kernsanierung im Penn District dar.

Potenzial für einen starken Rückgang der Gewerbeimmobilienbewertungen in New York, der sich auf Sicherheiten und Kreditkonditionen auswirkt.

Die Kombination aus hohen Zinssätzen und schwacher Büronachfrage birgt ein hohes Risiko einer erheblichen Korrektur der Gewerbeimmobilienbewertung. Auf nationaler Ebene wird erwartet, dass die Werte von Büroimmobilien im Jahr 2025 um weitere 26 % sinken werden, nachdem sie im Jahr 2024 bereits um 14 % gesunken waren. Während das Klasse-A-Portfolio von Vornado widerstandsfähiger ist, wirkt sich der Gesamttrend auf das Vertrauen der Kreditgeber und den Wert der Sicherheiten aus.

Die Kreditausfälle ohne Rückgriff bei den JVs 650 Madison Avenue und 731 Lexington Avenue sind ein direkter Beweis dafür, dass die Immobilienwerte unter die Kreditsalden fallen, was zu Maßnahmen der Kreditgeber führt. Für Vornados eigene Schulden erhöht ein Rückgang des Sicherheitenwerts das Beleihungsauslaufverhältnis (LTV), wodurch künftige Refinanzierungsverhandlungen schwieriger und teurer werden. Der trotz der erstklassigen Lage hohe LTV von 85,9 % der PENN 11-Refinanzierung deutet darauf hin, dass die Kreditgeber aufgrund des wahrgenommenen Bewertungsrückgangs im gesamten Sektor bereits eine erhebliche Risikoprämie einpreisen. Dieses Bewertungsrisiko beeinträchtigt direkt die Kreditwürdigkeit von Vornado und seine Fähigkeit, neue, unbesicherte Schulden aufzunehmen.