One Liberty Properties, Inc. (OLP): تحليل SWOT [تم تحديثه في نوفمبر 2025]

أنت تنظر إلى شركة One Liberty Properties, Inc. (OLP) لمعرفة ما إذا كان نموذج صافي الإيجار الخاص بها لا يزال صامدًا في السوق الصعبة في أواخر عام 2025. الإجابة السريعة هي أن عقود الإيجار الثلاثية طويلة الأجل التي تقدمها OLP توفر تدفقًا نقديًا موثوقًا، كما يتضح من الإشغال النموذجي بالقرب من 99.0%ولكن لا يمكنك تجاهل ارتفاع تكلفة رأس المال والمخاطر المرتبطة بمجموعة صغيرة من المستأجرين. سنوضح بالضبط كيف يوازن التعرض الصناعي القوي لـ OLP بين أصول قطاع المكاتب المتعثرة وما هي الإجراءات التي يجب عليك مراعاتها الآن.

One Liberty Properties, Inc. (OLP) - تحليل SWOT: نقاط القوة

إيرادات مستقرة من عقود الإيجار طويلة الأجل ثلاثية الشبكة (يغطي المستأجرون معظم تكاليف التشغيل)

تمتلك شركة One Liberty Properties أساسًا متينًا مبنيًا على استخدامها لعقود الإيجار الثلاثية طويلة الأجل (NNN). وهذا يعني أن المستأجرين، وليس OLP، هم المسؤولون عن الغالبية العظمى من تكاليف تشغيل الممتلكات، بما في ذلك الضرائب العقارية والتأمين على المباني والصيانة الروتينية. يؤدي هذا الهيكل إلى إنشاء تدفق إيرادات مستقر وقابل للتنبؤ بدرجة كبيرة للشركة، مما يحمي التدفق النقدي من الزيادات غير المتوقعة في النفقات التشغيلية.

خلال الأرباع الثلاثة الأولى من عام 2025، كان دخل الإيجار للشركة قويًا باستمرار. بالنسبة للربع المنتهي في 30 سبتمبر 2025، كان دخل الإيجار تقريبًا 23.77 مليون دولار. يسمح هذا الاستقرار لشركة OLP بتركيز رأس مالها على عمليات الاستحواذ التراكمية، بدلاً من إدارة نفقات العقارات اليومية. هذه ميزة كبيرة في سوق متقلب.

معدل إشغال مرتفع، يقترب عادة من 99.0%، مما يوفر تدفقًا نقديًا موثوقًا

يعد معدل الإشغال المرتفع أوضح علامة على جودة الأصول القوية وطلب المستأجرين، وهذا ما تقوم به OLP بالتأكيد. ولا يزال معدل إشغال المحفظة مرتفعاً بشكل استثنائي، مما يوفر تدفقاً نقدياً موثوقاً للغاية للمساهمين. ومع نهاية الربع الثالث من عام 2025، بلغ معدل الإشغال مستوى قوياً للغاية 98.2%.

لكي نكون منصفين، هذا أقل بقليل من 99.1% تم الإبلاغ عنه في وقت سابق من العام، ولكنه لا يزال أعلى بكثير من متوسط الصناعة، ويظهر مدى ثبات مستأجري الإيجار الثلاثي. يدعم هذا الأداء الثابت بشكل مباشر الأموال المعدلة من العمليات (AFFO)، والتي كانت 10.1 مليون دولارأو 0.46 دولار للسهم المخففللربع الثالث من عام 2025.

• الإشغال في الربع الثاني من عام 2025: تقريبًا 98.8%.
• الربع الثالث من عام 2025 الإشغال: قوي 98.2%.
• التدفق النقدي الموثوق هو المفتاح.

محفظة متنوعة عبر العقارات الصناعية والتجزئة والمكاتب، مما يقلل من المخاطر في القطاع الواحد

وبينما تعمل OLP على تحويل تركيزها بشكل نشط، لا تزال المحفظة الحالية تستفيد من درجة من التنويع عبر أنواع العقارات. ويساعد هذا المزيج على التخفيف من مخاطر الانكماش في أي قطاع عقاري. إن التحول الاستراتيجي واضح، لكن الأصول غير الصناعية المتبقية لا تزال تساهم في قاعدة الإيرادات الإجمالية، وهو أمر مهم لإدارة المخاطر أثناء تحويل المحفظة.

فيما يلي الحسابات السريعة لمزيج المحفظة بناءً على الإيجار الأساسي السنوي (ABR) اعتبارًا من الربع الثالث من عام 2025، مما يوضح التركيز ولكن أيضًا التنويع المتبقي:

التعرض الكبير للقطاع الصناعي، وهو مجال نمو قوي في أواخر عام 2025

القوة الأكثر إلحاحا هي محور OLP العدواني للعقارات الصناعية، والذي يمثل الآن ما يقرب من 80% من ABR. هذا الموقع ينسجم مع الاتجاه الأقوى في مجال العقارات التجارية: ازدهار الخدمات اللوجستية والتجارة الإلكترونية. ولا يزال الطلب على المستودعات ومراكز التوزيع مرتفعاً، مما يدعم نمو الإيجارات وقيمة العقارات.

وتدعم الشركة هذه الاستراتيجية برأس المال. في عام 2025، أكملت OLP أو وافقت على عمليات الاستحواذ الصناعية التي يبلغ مجموعها تقريبًا 189 مليون دولار. يتضمن ذلك عقارًا بمساحة 199.919 قدمًا مربعًا في أوكدال بولاية مينيسوتا 23.0 مليون دولار، بإيجار أساسي سنوي مقدر بـ 1.5 مليون دولار. ومن المتوقع أن ينمو قطاع الملكية الصناعية نفسه بنحو 6.6% معدل نمو سنوي مركب (معدل النمو السنوي المركب) حتى نهاية العقد. وهذا يعني أن OLP تتمتع برياح قوية في السوق لعدة سنوات. إن التحول الاستراتيجي ليس مجرد رهان؛ إنها خطوة إلى أقوى جزء من السوق.

One Liberty Properties, Inc. (OLP) - تحليل SWOT: نقاط الضعف

ارتفاع مخاطر تركز المستأجرين؛ يساهم عدد صغير من المستأجرين بنسبة كبيرة من الإيرادات.

إن نقطة الضعف الأساسية لأي إيجار صافي لمستأجر واحد هو صندوق الاستثمار العقاري (REIT) مثل One Liberty Properties، وهو الخطر الثنائي المتمثل في وجود وظيفة شاغرة للمستأجر. في حين أن OLP قامت بعمل جيد بشكل واضح في تنويع قاعدة المستأجرين لقطاعها، فإن فشل مستأجر واحد لا يزال يؤدي إلى خسارة إيجار ذلك العقار بنسبة 100٪، وهو تأثير أعلى بكثير مما هو عليه في نموذج متعدد المستأجرين. بصراحة، إن تعرضك أقل تركيزًا من العديد من أقرانك، لكن المخاطر تظل متأصلة في نموذج العمل.

ووفقا لأحدث البيانات، فإن أكبر مستأجر، فيديكس، لا يمثل سوى حوالي 5.5٪ من إجمالي الإيجار، وهو رقم يمكن التحكم فيه وأفضل من العديد من صناديق الاستثمار العقارية للإيجار الصافي. ومع ذلك، لا يزال المستأجرون الخمسة الأوائل يمثلون حوالي 20% من إجمالي إيجارات الشركة. وهذا يعني أن التخلف عن السداد من قبل عدد قليل من المستأجرين الرئيسيين يمكن أن يؤثر بشكل كبير على الإيجار الأساسي السنوي للشركة (ABR) والتدفق النقدي، خاصة عند مقارنتها بصناديق الاستثمار العقارية المتنوعة الرئيسية.

التعرض لقطاع المكاتب المتعثر، والذي شهد ارتفاع معدلات الشواغر في عام 2025.

على الرغم من التحول القوي والناجح لمحفظة One Liberty Properties نحو الأصول الصناعية، إلا أنها لا تزال تتعرض للقطاعات غير الصناعية، بما في ذلك المكاتب وتجارة التجزئة. اعتبارًا من نهاية الربع الثالث من عام 2025 (الربع الثالث من عام 2025)، كان ما يقرب من 20% من إجمالي الأصول العقارية للمحفظة لا يزال يتم إنشاؤه من عقارات غير صناعية. وهذا هو الجزء من المحفظة الذي يظل عرضة للرياح المعاكسة طويلة الأمد.

لا يزال سوق المكاتب في الولايات المتحدة يواجه تحديات بسبب اتجاهات العمل عن بعد. في حين أظهر معدل الشواغر في المكاتب الوطنية بعض علامات الاستقرار، فقد ظل مرتفعا، حيث تراوح بين 18.3% و18.8% في الربع الثالث من عام 2025. وبالنسبة للأصول غير الرئيسية، التي قد تحتفظ بها OLP، كان معدل الشواغر أعلى عند 19.1%. إن بيئة الشواغر المرتفعة هذه تجعل إعادة تأجير العقارات غير الصناعية، وخاصة مخزون المكاتب القديمة، أمرًا صعبًا ومكلفًا إذا قام المستأجر بإخلاء المكان.

إمكانات نمو داخلي محدودة مقارنة بصناديق الاستثمار العقارية المؤجرة غير الصافية، والتي تعتمد بشكل كبير على عمليات الاستحواذ.

إن هيكل صافي الإيجار، مع توفير دخل ثابت، يحد بطبيعته من النمو العضوي أو الداخلي. عادةً ما تتميز عقود الإيجار الصافية بزيادات ثابتة وتعاقدية في الإيجار - غالبًا من 1٪ إلى 2٪ سنويًا، أو بناءً على مؤشر أسعار المستهلك (CPI) مع الحدود القصوى - والتي تكون أقل بكثير من زيادات الإيجار في سعر السوق التي تظهر في العقارات الصناعية أو السكنية متعددة المستأجرين. وهذا يعني أن OLP يجب أن تعتمد على عمليات الاستحواذ التراكمية لتحقيق نمو ملموس في الأموال من العمليات (FFO) والأموال المعدلة من العمليات (AFFO).

إليك الحساب السريع: لتعزيز نموها، أكملت OLP أو وافقت على عمليات استحواذ بقيمة 189 مليون دولار تقريبًا خلال عام 2025 وحده. ويعني هذا الاعتماد الكبير أن الشركة تتعرض باستمرار لظروف سوق رأس المال والمنافسة على الأصول عالية الجودة. بالإضافة إلى ذلك، فإن نسبة دفع تعويضات AFFO المرتفعة، والتي كانت محفوفة بالمخاطر ~ 96.7٪ في الربع الثالث من عام 2025، تعني أنه يتم الاحتفاظ بقدر قليل جدًا من النقد داخليًا لتمويل هذا النمو، مما يجعل التمويل الخارجي أمرًا بالغ الأهمية.

وتحد القيمة السوقية الأصغر من إمكانية الوصول إلى رأس مال أرخص لتحقيق النمو.

تم تصنيف One Liberty Properties على أنها صندوق استثمار عقاري صغير الحجم، حيث تبلغ القيمة السوقية حوالي 447.19 مليون دولار أمريكي اعتبارًا من نوفمبر 2025. ويمثل هذا الحجم الأصغر ضعفًا هيكليًا عندما يتعلق الأمر بتمويل نموذج النمو الكثيف الاستحواذ.

• ارتفاع تكلفة حقوق الملكية: غالبًا ما تترجم القيمة السوقية الأصغر إلى سيولة تداول أقل وتقلبات أعلى، مما يؤدي عمومًا إلى ارتفاع تكلفة حقوق الملكية (العائد المطلوب للمستثمرين).
• الوصول المحدود إلى رأس المال: يمكن لصناديق الاستثمار العقاري الأكبر حجمًا ذات الدرجة الاستثمارية إصدار أسهم جديدة (حقوق ملكية) بتخفيف أقل أو تأمين ديون أرخص وغير مضمونة. إن الحجم الأصغر لـ OLP واعتمادها على ديون الرهن العقاري المضمون لعمليات الاستحواذ، مثل الرهن العقاري بقيمة 13.8 مليون دولار بنسبة 5.10٪ لشراء عقار بقيمة 23 مليون دولار في الربع الرابع من عام 2025، يحد من مرونتها.
• خصم التقييم: غالبًا ما يتم تداول السهم بسعر مخفض مقارنة بأقرانه الأكبر حجمًا والأكثر سيولة، مما يجعله أقل جاذبية للمستثمرين المؤسسيين الذين يفضلون الحجم الكبير.

إن ارتفاع تكلفة رأس المال يجعل من الصعب على OLP تنفيذ عمليات الاستحواذ التراكمية، خاصة عند التنافس مع لاعبين ضخمين مثل Prologis أو Blackstone، التي لديها إمكانية الوصول إلى تمويل أرخص بكثير.

One Liberty Properties, Inc. (OLP) - تحليل SWOT: الفرص

الاستحواذ على عقارات صناعية في الممرات اللوجستية ذات الطلب المرتفع للاستفادة من نمو التجارة الإلكترونية.

وتتمثل الفرصة الأساسية لشركة One Liberty Properties في مضاعفة تركيزها الناجح على العقارات الصناعية، واستهداف العقارات من الدرجة الأولى على وجه التحديد في الممرات اللوجستية الرئيسية. ويتماشى هذا بشكل مباشر مع النمو الهائل للتجارة الإلكترونية، والذي من المتوقع أن يصل حصتها من إجمالي مبيعات التجزئة إلى 25.0٪ بحلول نهاية عام 2025. ومن المتوقع أن يصل سوق التجارة الإلكترونية في الولايات المتحدة نفسها إلى 1.25 تريليون دولار في عام 2025.

يجب أن تركز استراتيجيتك على أسواق مثل Inland Empire وDallas-Ft. Worth وأتلانتا ومنطقة نيوجيرسي/بنسلفانيا، حيث يكون الطلب من مقدمي الخدمات اللوجستية من الطرف الثالث (3PL) هو الأقوى، وهو ما يمثل حوالي 35٪ من إجمالي نشاط التأجير الصناعي في عام 2025. وتنفذ OLP هذا بالفعل بشكل جيد، حيث يأتي ما يقرب من 80٪ من الإيجار الأساسي السنوي (ABR) الآن من الأصول الصناعية اعتبارًا من الربع الثالث من عام 2025. في عام 2025 وحده، أكملت OLP أو وافقت على الاستحواذ على ما يقرب من 189 مليون دولار من الأصول الصناعية الأصول. هذا خط أنابيب قوي.

إليك الرياضيات السريعة للصفقات الصناعية الأخيرة:

• بليثوود، كارولاينا الجنوبية: استحواذ بقيمة 24.0 مليون دولار، بمساحة 210.600 قدم مربع.
• أوكديل، مينيسوتا: عملية استحواذ بقيمة 23.0 مليون دولار، بمساحة 199.919 قدم مربع.
• محفظة مكونة من ستة مباني: 53.5 مليون دولار بموجب الاتفاقية، ومن المتوقع إغلاقها بحلول نهاية العام 2025.

إن هذا التركيز على المباني الجديدة عالية الجودة ذات الميزات الحديثة مثل الارتفاعات الواضحة التي تبلغ 32 قدمًا ورشاشات ESFR هو بالتأكيد الخطوة الصحيحة لتحقيق استقرار التدفق النقدي على المدى الطويل.

التخلص من الأصول المكتبية غير الأساسية والمنخفضة الجودة لتحسين مقاييس المحفظة.

يستمر السوق في معاقبة صناديق الاستثمار العقاري (REITs) من خلال التعرض الشديد للأصول غير الأساسية، وخاصة الأصول المكتبية. وفي حين أن محفظة OLP أصبحت الآن صناعية بشكل كبير، إلا أن الفرصة لا تزال قائمة لتسريع بيع العقارات غير الصناعية المتبقية. الهدف هو الانتقال الكامل إلى هيكل صافي الإيجار الصناعي.

لقد أظهرت الشركة التزامًا واضحًا باستراتيجية إعادة تدوير الأصول هذه. في عام 2024، باعت OLP اثني عشر عقارًا (بما في ذلك البيع بالتجزئة والمطاعم وبعض العقارات الصناعية) مقابل عائدات صافية قدرها 38.2 مليون دولار أمريكي وصافي ربح قدره 18.0 مليون دولار أمريكي. استمر هذا الزخم حتى عام 2025، حيث حققت مبيعات الأصول غير الأساسية 16.3 مليون دولار أمريكي من صافي العائدات خلال الربع الثالث من عام 2025 وحده، بالإضافة إلى بيع آخر بعد الربع يولد ما يقرب من 17.7 مليون دولار أمريكي من صافي العائدات.

إن بيع هذه الأصول القديمة غير الأساسية يحقق شيئين: فهو يزيل عائق أنواع العقارات الأقل مرونة ويوفر مصدرا للأسهم لتمويل عمليات الاستحواذ الصناعية الأعلى جودة، وهو ما يشكل استخداما أكثر نظافة لرأس المال.

تنفيذ معاملات البيع وإعادة الاستئجار مع الشركات القوية مالياً التي تسعى إلى تحرير رأس المال.

تعتبر معاملات البيع وإعادة الاستئجار بمثابة شريان الحياة لصناديق الاستثمار العقارية ذات صافي الإيجار، والمناخ الاقتصادي الحالي مناسب لها. تبحث الشركات القوية ماليًا عن طرق لتحرير رأس المال المرتبط بعقاراتها - أصولها غير الأساسية - لإعادة الاستثمار في عملياتها التجارية الأساسية. OLP في وضع مثالي ليكون المشتري.

وتتمثل الفرصة في التعامل بشكل استباقي مع الشركات ذات الدرجة الاستثمارية، وتزويدها بهيكل إيجار ثلاثي طويل الأجل (NNN). يؤدي هذا على الفور إلى تحويل عقاراتهم غير السائلة إلى رأس مال عامل مع السماح لهم بالحفاظ على السيطرة التشغيلية للمنشأة. إن عمليات الاستحواذ الأخيرة التي قامت بها OLP على العقارات الصناعية ذات المستأجر الواحد، مثل الأصول البالغة 24.0 مليون دولار في ولاية كارولينا الجنوبية والأصول البالغة 23.0 مليون دولار في مينيسوتا، هي في الأساس التنفيذ الناجح لهذا النموذج. المفتاح هو تأمين عقود الإيجار مع تصاعد الإيجار السنوي، مثل الزيادة بنسبة 4.0٪ المهيكلة في عقد إيجار عقار أوكدال، مينيسوتا.

إعادة تمويل الديون المستحقة بمعدلات أقل إذا قام بنك الاحتياطي الفيدرالي بتخفيف السياسة في عام 2026.

وأكبر المخاطر المالية على المدى القريب هي أيضا فرصة محتملة: إعادة تمويل الديون. بلغ إجمالي ديون OLP 458.7 مليون دولار اعتبارًا من 30 سبتمبر 2025. وتواجه الشركة رياحًا معاكسة حيث يبلغ متوسط ​​سعر الفائدة المرجح على القروض العقارية المستحقة في الأشهر الستة المنتهية في 31 ديسمبر 2025 3.78٪ فقط، وبالنسبة لعام 2026 بأكمله، يبلغ 3.91٪. قارن ذلك بمتوسط ​​السعر المرجح البالغ 6.21٪ على القروض العقارية الجديدة التي حصل عليها OLP في النصف الأول من عام 2025.

ومع ذلك، بدأ بنك الاحتياطي الفيدرالي بالفعل في التيسير، حيث خفض سعر الفائدة على الأموال الفيدرالية إلى نطاق 3.75% إلى 4.00% في أكتوبر 2025. وتتوقع التوقعات لعام 2026 أن يتجه المعدل نحو 3.50%. إذا واصل بنك الاحتياطي الفيدرالي هذا التيسير المقاس، فقد تكون تكاليف إعادة تمويل OLP في أواخر عام 2026 و2027 أقل بكثير من معدل 6.21% الذي شوهد في وقت سابق من عام 2025. وهذا من شأنه أن يخفف من الزيادة المتوقعة في نفقات الفائدة ويحمي هامش الأموال من العمليات (FFO).

يوضح الجدول أدناه تحدي إعادة التمويل وإمكانية توفير فرصة عام 2026:

وتتمثل الفرصة في استخدام السيولة المتاحة للشركة البالغة 109.4 مليون دولار اعتبارًا من 31 أكتوبر 2025، لسداد الديون المستحقة ذات المعدل الأعلى بشكل استراتيجي أو انتظار الانخفاض المتوقع في سعر الفائدة في عام 2026 لتأمين سعر ثابت أقل طويل الأجل.

One Liberty Properties, Inc. (OLP) - تحليل SWOT: التهديدات

ويؤدي ارتفاع أسعار الفائدة إلى زيادة تكلفة رأس المال، مما يجعل عمليات الاستحواذ الجديدة أقل تراكما

إن أكبر تهديد على المدى القريب لنمو شركة One Liberty Properties (OLP) هو بيئة أسعار الفائدة المرتفعة المستمرة، والتي تزيد بشكل مباشر من تكلفة رأس المال وتضغط الفارق على عمليات الاستحواذ الجديدة. في حين أن OLP قامت بعمل جيد في تأمين ديونها الحالية بمتوسط سعر فائدة مرجح تقريبًا 4.79% وتقريبا 98.9% نظرًا لكون ديونها ثابتة السعر، فإن تكلفة التمويل الجديد أعلى بكثير.

على سبيل المثال، كان تسعير ديون الرهن العقاري الجديدة المضمونة في عام 2025 لأغراض الاستحواذ على الملكية الصناعية أعلى من متوسط ​​المحفظة بشكل ثابت. وهذا يجعل من الصعب العثور على صفقات مربحة (متراكمة) على الفور بعد التمويل. فيما يلي الرياضيات السريعة لمعدلات الديون الأخيرة:

• تم تأمين ديون الرهن العقاري الجديدة في فبراير 2025 عند 6.09%.
• تضمنت عملية الاستحواذ في الربع الثالث من عام 2025 ديونًا جديدة بقيمة 5.77%.
• تم تمويل عملية الاستحواذ بعد الربع الثالث في أكتوبر 2025 بمبلغ 5.10%، وإغلاق متوقع آخر سيحمل أ 5.45% معدل.

وتؤدي هذه التكلفة المتزايدة للديون إلى دفع المتوسط ​​المرجح لتكلفة رأس المال إلى الارتفاع، مما يزيد من صعوبة تبرير سعر شراء الأصول الجديدة. إن تكلفة أموالك هي عدو الهامش الخاص بك في الوقت الحالي.

إفلاس المستأجرين أو التخلف عن سداد الإيجار، خاصة إذا ضرب الركود قطاع التجزئة بشدة في عام 2026

في حين أن محفظة OLP قوية، فإنها تظهر معدل إشغال قويًا قدره 98.2% اعتبارًا من نهاية الربع الثالث من عام 2025، لا يزال خطر تخلف المستأجر عن السداد يمثل تهديدًا، لا سيما في القطاع غير الصناعي. لقد نجحت الشركة في التحول تقريبًا 80% من إيجارها الأساسي السنوي (ABR) إلى القطاع الصناعي الأكثر مرونة، لكن التعرض المتبقي البالغ 20٪ للأصول بالتجزئة والأصول غير الصناعية الأخرى يمثل نقطة ضعف إذا تحقق الركود في عام 2026.

ما يخفيه هذا التقدير هو التأثير المحتمل على التدفق النقدي وتغطية الأرباح. نسبة دفع الأموال المعدلة من العمليات (AFFO) المرتفعة، والتي كانت موجودة 96.7% اعتبارًا من الربع الثالث من عام 2025، يعني أن هناك هامشًا ضئيلًا جدًا للخطأ. يمكن أن يؤدي تخلف مستأجر رئيسي واحد إلى خفض أرباح الأسهم، وهو ما سيكون بمثابة إشارة سلبية كبيرة للسوق.

لكي نكون منصفين، فإن مخاطر تركز المستأجرين منخفضة، حيث أن المستأجرين الخمسة الأوائل لا يشكلون سوى حوالي 20% من إجمالي الإيجار، ولكن أي تقصير غير متوقع من شأنه أن يضغط على الفور على تغطية أرباح الأسهم الضيقة.

زيادة المنافسة على صافي أصول الإيجار عالية الجودة من صناديق الاستثمار العقارية الأكبر حجمًا والأفضل من حيث رأس المال

تعمل شركة One Liberty Properties في ظل عيب كبير في رأس المال عند التنافس على عقارات الإيجار الصناعية عالية الجودة. يتمتع القطاع الصناعي بقدرة تنافسية عالية، كما أن الحجم الصغير نسبيًا لـ OLP يجعل من الصعب الفوز بعطاءات ضد عمالقة الصناعة.

اعتبارًا من 30 سبتمبر 2025، بلغ إجمالي أصول OLP 802.3 مليون دولار. وهذا يتضاءل أمام القواعد الرأسمالية للمنافسين، الذين يمكنهم الاستفادة من نطاق واسع وخفض تكاليف الاقتراض لتقديم عطاءات أكثر قوة. هذه مشكلة مقياس بسيطة.

تعني هذه المنافسة أنه يجب على OLP إما تسوية أصول السوق الثانوية، التي تنطوي على مخاطر أعلى، أو دفع علاوة على الأصول الأساسية، مما يؤدي إلى مزيد من تآكل التراكم من عمليات الاستحواذ الجديدة التي تواجه بالفعل تحديات بسبب ارتفاع أسعار الفائدة.

الضغط التضخمي على نفقات التشغيل غير المغطاة بالكامل من خلال بعض هياكل الإيجار

في حين أن OLP هو في المقام الأول عقد إيجار صافي، فإن المستأجرين من REIT مسؤولون عن معظم نفقات تشغيل العقارات (مثل الضرائب والتأمين والصيانة) - لا يتم تنظيم جميع عقود الإيجار على أنها اتفاقيات شبكة ثلاثية حقيقية (NNN). وهذا يترك تعرضًا صغيرًا ولكن قابل للقياس للتضخم، خاصة بالنسبة للعقارات بموجب عقود الإيجار الإجمالية المعدلة أو عقود الإيجار المزدوجة الصافية.

بلغ إجمالي مصاريف التشغيل للأشهر التسعة الأولى من عام 2025 38.46 مليون دولار (بالآلاف)، مقارنة بـ 38.25 مليون دولار في الفترة المقابلة من عام 2024. وبالنسبة للربع الثالث من عام 2025، بلغ إجمالي مصاريف التشغيل 11.843 مليون دولار، بزيادة طفيفة عن 11.752 مليون دولار في الربع الثالث من عام 2024. وتشير الشركة إلى أن جزءًا كبيرًا من الزيادة في النفقات العقارية يتم تعويضه من قبل المستأجرين، وهو ما يخفف من التأثير المباشر

ومع ذلك، بالنسبة لجزء المحفظة الذي ليس NNN، فإن الارتفاعات غير المتوقعة في التكاليف مثل أقساط التأمين أو الضرائب العقارية بسبب التضخم يمكن أن تصل مباشرة إلى النتيجة النهائية لـ OLP، مما يقلل من صافي الدخل و AFFO. ويشكل هذا تهديدًا حادًا بشكل خاص للأصول غير الصناعية المتبقية التي تحاول OLP بيعها.