|
Tanger Factory Outlet Centers, Inc. (SKT): تحليل SWOT [تم تحديثه في نوفمبر 2025] |
Fully Editable: Tailor To Your Needs In Excel Or Sheets
Professional Design: Trusted, Industry-Standard Templates
Investor-Approved Valuation Models
MAC/PC Compatible, Fully Unlocked
No Expertise Is Needed; Easy To Follow
Tanger Factory Outlet Centers, Inc. (SKT) Bundle
أنت تقوم بتقييم Tanger Factory Outlet Centers, Inc. (SKT)، والواقع هو محور عقاري كلاسيكي: أساس عظيم، ولكن النمو يتطلب قواعد لعب جديدة. مع بقاء الإشغال الموحد قويًا بالقرب 97.0% وفي عام 2025، سيكون عملهم الأساسي مستقرًا بشكل واضح، وهو ما يمثل قوة هائلة. ولكن عليك أن تزن ذلك في مقابل الدفع برأس المال المكثف نحو التطويرات متعددة الاستخدامات والتهديد المستمر المتمثل في ارتفاع أسعار الفائدة مما يؤدي إلى زيادة تكاليف الاقتراض. دعنا نحلل نقاط القوة والضعف والفرص والتهديدات حتى تتمكن من رسم خطوتك التالية.
Tanger Factory Outlet Centers, Inc. (SKT) - تحليل SWOT: نقاط القوة
ارتفاع معدل الإشغال الموحد بالقرب من 97.0% في عام 2025
تريد أن ترى صندوق استثمار عقاري (REIT) مع منزل كامل، وتقوم Tanger Factory Outlet Centers بالتوصيل. اعتبارًا من 30 سبتمبر 2025، بلغ إجمالي إشغال المحفظة مستوى مثيرًا للإعجاب 97.4%. وهذا ليس مجرد رقم مرتفع؛ إنها قوة حاسمة، مما يدل على أن طلب المستأجرين على مساحاتهم قوي، حتى عندما يقومون بتوسيع محفظتهم الاستثمارية. وعلى أساس نفس المركز، والذي يستبعد عمليات الاستحواذ الأخيرة، كان الإشغال أعلى من ذلك 97.6%. وهذا المعدل المرتفع باستمرار يمنح طنجة قوة تسعيرية قوية عند تجديد عقود الإيجار.
حافظت الشركة على 14 ربعًا متتاليًا من فروق الإيجار الإيجابية، وهو الفرق بين الإيجار على عقود الإيجار الجديدة وعقود الإيجار المنتهية. وهذه علامة واضحة على الطلب المستدام.
- إجمالي إشغال المحفظة (الربع الثالث 2025): 97.4%
- إشغال المركز نفسه (الربع الثالث من عام 2025): 97.6%
- فروق أسعار الإيجار المختلطة (متأخرة 12 شهرًا حتى الربع الثالث من عام 2025): 12.0%
ميزانية عمومية قوية مع انخفاض صافي الدين إلى نسبة الأرباح قبل الفوائد والضرائب والإهلاك والاستهلاك (EBITDAre) المعدلة
من المؤكد أن الميزانية العمومية المحافظة هي قوة أساسية، خاصة في بيئة أسعار الفائدة المرتفعة. إن النفوذ المالي لمدينة طنجة صحي، مما يمنحها مرونة كبيرة في التحركات الإستراتيجية مثل عمليات الاستحواذ أو التطوير. كانت نسبة صافي الدين إلى الأرباح المعدلة قبل الفوائد والضرائب والإهلاك والإطفاء للعقارات (EBITDAre المعدلة) فقط 5.0x للأشهر الاثني عشر المنتهية في 30 سبتمبر 2025. يعد هذا وضع رافعة مالية منخفضة لصناديق الاستثمار العقارية للأفراد، ولهذا السبب كانت نسبة تغطية الفائدة - الأرباح قبل الفوائد والضرائب والإهلاك والاستهلاك المعدلة مقسومة على مصروفات الفائدة - قوية 4.7x لنفس الفترة.
فيما يلي الحساب السريع لوضع ديونهم اعتبارًا من الربع الثالث من عام 2025:
| متري | القيمة (اعتبارًا من 30/9/2025) | الأهمية |
| صافي الدين إلى الأرباح المعدلة قبل الفوائد والضرائب والإهلاك والاستهلاك (LTM) | 5.0x | رافعة مالية منخفضة لصندوق REIT. |
| نسبة تغطية الفائدة (LTM) | 4.7x | قدرة قوية على خدمة الديون. |
| لقطات مربعة غير مرتبطة | تقريبا 88% | قيمة ضمانات عالية للتمويل المستقبلي. |
تاريخ ثابت في دفع الأرباح منذ أن أصبحت شركة عامة
يمكنك الاعتماد على شركة دفعت أرباحًا باستمرار لعقود من الزمن. أصبحت طنجة بمثابة صندوق استثمار عقاري يتم تداوله علنًا منذ ذلك الحين 1993 ولها تاريخ طويل في إعادة رأس المال إلى المساهمين، بعد أن حققت ما مجموعه 130 توزيعات الأرباح منذ الاكتتاب العام. هذا السجل الحافل يناشد المستثمرين الذين يركزون على الدخل مباشرة، مما يوفر أرضية مستقرة لسعر السهم.
وافق مجلس الإدارة على توزيع أرباح نقدية ربع سنوية بقيمة 1 0.2925 دولار للسهم الواحد في أكتوبر 2025، وهو ما يترجم إلى توزيع أرباح سنوية تقريبًا 1.17 دولار للسهم الواحد. كانت نسبة دفع الأموال المتاحة للتوزيع (FAD) مريحة 58% للأشهر التسعة الأولى من عام 2025، مما يشير إلى أن الأرباح مغطاة بشكل جيد ومستدامة.
يوفر مركز Outlet Center تجربة تسوق جذابة وموجهة نحو القيمة
نموذج الأعمال الأساسي لطنجة - مركز البيع - يمثل قوة هيكلية، خاصة عندما يكون المستهلكون حساسين للأسعار. لقد أثبت التركيز على تجارة التجزئة الموجهة نحو القيمة في الهواء الطلق مرونته. تدير الشركة محفظة من 38 مراكز منافذ البيع وثلاثة مراكز نمط حياة في الهواء الطلق، تشمل أكثر من 16 مليون قدم مربع. يجذب هذا السوق المتخصص مجموعة متنوعة من الأشخاص 800 شركات ذات علامات تجارية مختلفة، مما يخلق نقطة جذب قوية للمتسوقين.
ظلت إنتاجية مبيعات المستأجرين، وهي مؤشر رئيسي لصحة المركز، ثابتة عند مستوى 465 دولارًا للقدم المربع على أساس اثني عشر شهرًا اعتبارًا من الربع الثاني من عام 2025. عرض القيمة واضح: يحصل المتسوقون على منتجات ذات علامات تجارية بسعر مخفض، ويحصل المستأجرون على بيئة ذات حركة مرور عالية وتكلفة إشغال منخفضة. كانت نسبة تكلفة الإشغال (OCR)، والتي تمثل تكاليف الإشغال السنوية كنسبة مئوية من مبيعات المستأجرين، نسبة يمكن التحكم فيها 9.7% للاثني عشر شهراً المنتهية في 30 سبتمبر 2025.
يدعم توليد التدفق النقدي الحر الكبير تخصيص رأس المال
إن القدرة على توليد تدفق نقدي حر كبير (FCF) هي المحرك لنمو صناديق الاستثمار العقارية واستقرار الأرباح. تعتبر الأموال الأساسية من العمليات في طنجة (Core FFO) بمثابة وكيل لـ FCF، وهي تتجه نحو الأعلى. ذكرت الشركة الأساسية FFO من 0.60 دولار للسهم الواحد للربع الثالث من عام 2025، ورفعت الإدارة بعد ذلك إرشادات FFO الأساسية لعام 2025 بالكامل إلى مجموعة من 2.24 دولار إلى 2.31 دولار للسهم الواحد. يسمح هذا توليد النقد القوي بتخصيص رأس المال الاستراتيجي، بما في ذلك:
- تمويل الأرباح مع انخفاض 58% نسبة دفع تعويضات FAD.
- الاستحواذ على أصول جديدة عالية الجودة، مثل Legends Outlets (التي أعيدت تسميتها باسم Tanger Kansas City at Legends) لصالح 130.0 مليون دولار في سبتمبر 2025.
- الاستثمار في المراكز القائمة لتعزيز تجربة المتسوقين.
وتعني هذه المرونة المالية أن بإمكانهم مواصلة النمو دون الإفراط في الاستفادة من الميزانية العمومية، وهي ميزة حاسمة في مناخ اقتصادي غير مؤكد. تعكس إرشادات FFO الأساسية لعام 2025 نموًا متوقعًا بنسبة 4٪ إلى 8٪ مقارنة بأداء العام السابق.
Tanger Factory Outlet Centers, Inc. (SKT) - تحليل SWOT: نقاط الضعف
أنت تنظر إلى Tanger Factory Outlet Centers, Inc. (SKT) وتحاول تحديد المخاطر الحقيقية - المشكلات الهيكلية التي لن تختفي بمجرد ربع سنوي جيد. نقطة الضعف الأساسية هنا هي الافتقار إلى التنويع، سواء في نوع العقارات المخصصة للبيع بالتجزئة أو البصمة الجغرافية، مما يخلق مخاطر مركزة profile. بالإضافة إلى ذلك، فإن الحفاظ على المحفظة يتطلب نفقات رأسمالية كبيرة ويمكن التنبؤ بها كل عام.
تركيز عالٍ في قطاع فرعي واحد للبيع بالتجزئة (مراكز منافذ البيع)
من المؤكد أن طنجة هي مشغل منفذ اللعب الخالص، وهذا التركيز هو سيف ذو حدين. في حين أنهم رواد في السوق، فإن محفظتهم مثقلة بشكل كبير نحو نموذج منفذ المصنع، مما يعني أن ثرواتهم مرتبطة بالكامل تقريبًا بصحة قطاع التجزئة خارج السعر. اعتبارًا من أوائل عام 2025، تضم المحفظة 38 مركزًا للمنافذ وحفنة من مراكز نمط الحياة في الهواء الطلق، بإجمالي يزيد عن 16 مليون قدم مربع من إجمالي المساحة القابلة للتأجير. يحد هذا التركيز من قدرتها على المحورية إذا واجه نموذج المنفذ تحديًا هيكليًا كبيرًا، مثل التحول الدائم في كيفية إدارة العلامات التجارية للمخزون الزائد أو تفضيل المستهلك لفترة طويلة للتجارة الإلكترونية بالسعر الكامل.
تنوع جغرافي محدود مقارنة بصناديق الاستثمار العقارية الأكبر حجمًا
يعد الانتشار الجغرافي عاملاً مقيدًا واضحًا عند مقارنة طنجة بأقرانها من صناديق الاستثمار العقاري الأكبر حجمًا والأكثر تنوعًا. تتوزع محفظة طنجة في 22 ولاية أمريكية وكندا فقط. وهذه بصمة صغيرة نسبيًا، مما يجعلها معرضة بشكل كبير للانكماش الاقتصادي الإقليمي، أو التغييرات الضريبية الخاصة بالولايات، أو الأحداث المناخية القاسية التي يمكن أن تغلق المراكز. على سبيل المثال، تعمل شركة نظيرة مثل Simon Property Group في 39 ولاية أمريكية على الأقل وبورتوريكو، بالإضافة إلى حضور دولي كبير عبر قارات متعددة. ويعمل هذا المستوى من التنويع بمثابة تحوط طبيعي لا تمتلكه طنجة.
إليك الرياضيات السريعة حول الفرق الجغرافي:
| مقياس مقارنة REIT | مراكز منافذ بيع المصانع طنجة (SKT) | نظير أكبر حجمًا ومتنوعًا (على سبيل المثال، مجموعة Simon Property Group) |
|---|---|---|
| نوع العقار الأساسي | مراكز منافذ البيع النقية | مراكز التسوق، منافذ البيع المتميزة، المطاحن، مراكز نمط الحياة |
| بصمة الدولة الأمريكية | 22 ولاية أمريكية (بالإضافة إلى كندا) | ما لا يقل عن 39 ولاية أمريكية وبورتوريكو |
| الحضور الدولي | كندا فقط | العديد من البلدان (مثل اليابان وأوروبا والمكسيك) |
متوسط الإيجار الأساسي لكل قدم مربع أقل من مراكز التسوق الرئيسية أو متاجر التجزئة في المناطق الحضرية
تتطلب مراكز البيع، بحكم طبيعتها، إيجارات أساسية أقل من مراكز التسوق الإقليمية الرئيسية أو عقارات البيع بالتجزئة في المناطق الحضرية. هذه هي الحقيقة الهيكلية للنموذج الموجه نحو القيمة وغير السعري. في حين وصلت مبيعات المستأجرين لكل قدم مربع في طنجة إلى 475 دولارًا أمريكيًا للأشهر الاثني عشر المنتهية في 30 سبتمبر 2025، فإن نسبة تكلفة الإشغال (OCR) - وهي تكلفة الإشغال الإجمالية للمستأجر (بما في ذلك الإيجار، CAM، وما إلى ذلك) كنسبة مئوية من مبيعاتهم - كانت 9.5٪ اعتبارًا من أواخر عام 2024. وتعني هذه النسبة تكلفة إشغال سنوية تبلغ حوالي 45.13 دولارًا أمريكيًا للقدم المربع (475 دولارًا أمريكيًا) 9.5%).
لا تزال نسبة 9.5% من تقنية التعرف الضوئي على الحروف (OCR) قادرة على المنافسة في قطاع منافذ البيع، ولكنها تمثل سقفًا. غالبًا ما تحقق عقارات التجزئة الرئيسية في المواقع ذات الحركة المرورية العالية وغير التابعة لمنافذ البيع إيجارات أساسية أعلى بكثير، حتى لو كان التعرف الضوئي على الحروف (OCR) الخاص بها مشابهًا أو أقل بسبب المبيعات الأعلى بكثير لكل قدم مربع. إن انخفاض الإيجار الأساسي يعني قوة تسعير أقل وهامش أمان أقل في حالة انخفاض إنتاجية مبيعات المستأجر.
يتطلب النمو كثافة رأس المال، ويتطلب استثمارات كبيرة في إعادة التطوير
إن الحفاظ على مجموعة من المراكز المفتوحة وذات الصلة جديدة وذات صلة يتطلب استثمارًا ثابتًا وضخمًا. انها ليست عملا سلبيا. بالنسبة للسنة المالية 2025، من المتوقع أن يتراوح توجيه طنجة للنفقات الرأسمالية السنوية المتكررة والتجديدات وعلاوات المستأجرين من الجيل الثاني بين 55.0 مليون دولار و65.0 مليون دولار. هذه هي تكلفة ممارسة الأعمال التجارية - الأموال اللازمة فقط للحفاظ على المستوى الحالي للأداء، ومراكز التحديث، ودفع تكاليف بناء المستأجرين لعقود الإيجار الجديدة.
بالإضافة إلى ذلك، يتطلب النمو الخارجي من خلال عمليات الاستحواذ أيضًا نفقات رأسمالية ضخمة. على سبيل المثال، بلغت تكلفة الاستحواذ على Pinecrest في فبراير 2025 167.0 مليون دولار. هذه الحاجة المستمرة لرأس المال - سواء للصيانة المتكررة أو للنمو - تضع ضغوطًا على ميزانيتها العمومية وتدفقاتها النقدية، خاصة في بيئة أسعار الفائدة المرتفعة. أنت بحاجة إلى ميزانية عمومية قوية للعب هذه اللعبة.
- الميزانية من 55.0 مليون دولار إلى 65.0 مليون دولار للنفقات الرأسمالية المتكررة في السنة المالية 2025.
- وتؤدي عمليات الاستحواذ الكبرى، مثل شراء Pinecrest بقيمة 167.0 مليون دولار في فبراير 2025، إلى زيادة الضغط على رأس المال.
- ويعني هذا النموذج كثيف رأس المال تدفقًا نقديًا حرًا أقل للاستخدامات الأخرى، مثل تخفيض الديون أو زيادة الأرباح.
Tanger Factory Outlet Centers, Inc. (SKT) - تحليل SWOT: الفرص
تطوير متعدد الاستخدامات في المراكز القائمة لإضافة مرافق سكنية/ضيافة
لديك فرصة كبيرة لإطلاق القيمة المدمجة في عقاراتك الحالية من خلال التكثيف، مما يعني إضافة الاستخدامات غير المخصصة للبيع بالتجزئة مثل السكن والضيافة. تعمل هذه الإستراتيجية على تحويل مركز منفذ خالص إلى وجهة متكاملة لأسلوب الحياة، مما يؤدي إلى زيادة حركة المرور على الأقدام وأكثر اتساقًا. وتتحرك طنجة بالفعل على هذا النحو، كما يتضح من الاستحواذ على Pinecrest، وهو مركز متعدد الاستخدامات في الهواء الطلق مساحته 640 ألف قدم مربع في كليفلاند بولاية أوهايو، مقابل 167 مليون دولار في الربع الأول من عام 2025.
يتيح لك هذا النهج، والذي يُطلق عليه غالبًا "البيع بالتجزئة الرأسي"، تحقيق الدخل من الأراضي غير المستغلة أو مواقف السيارات عن طريق بناء شقق أو فنادق. الهدف هو إنشاء مجتمع يعمل على مدار 24 ساعة طوال أيام الأسبوع يوفر قاعدة استهلاكية أسيرة لمستأجري التجزئة، وهو ما يمثل مصدرًا قويًا ومستقرًا للإيرادات.
جذب الطلب على مفاهيم البيع بالتجزئة والأغذية والمشروبات التجريبية
يريد المتسوق الحديث تجربة، وليس مجرد معاملة. إن استراتيجيتك المتمثلة في إعادة تسويق مراكزك بقوة مع المستأجرين غير التقليديين - وخاصة الأطعمة والمشروبات والترفيه - تمثل فرصة واضحة لزيادة وقت الإقامة والمبيعات لكل قدم مربع.
تعمل طنجة على تنفيذ ذلك بنشاط من خلال جلب فئات غير الملابس ذات الطلب العالي. على سبيل المثال، تشمل الإضافات الأخيرة إلى المحفظة أول موقع لشيك شاك على الإطلاق في سان ماركوس، تكساس، وديف & افتتاحات باستر في سافانا، جورجيا، وأتلانتيك سيتي، نيو جيرسي.
يُترجم هذا التركيز على العروض التجريبية بالفعل إلى أداء أقوى، حيث وصل متوسط مبيعات المستأجر لكل قدم مربع إلى أعلى مستوى له على الإطلاق عند 475 دولارًا للأشهر الاثني عشر اللاحقة المنتهية في 30 سبتمبر 2025.
- أضف علامات تجارية مشهورة مثل Sephora وUlta.
- التعريف بأماكن الترفيه مثل X-Golf.
- التركيز على غير الملابس لتنويع مزيج المستأجرين.
إمكانية الاستحواذ الاستراتيجي على محافظ المنافذ الصغيرة والمتعثرة
إن بيئة السوق الحالية، حيث يعد الحصول على الأصول الحالية أكثر اقتصادا من بناء أصول جديدة، تمثل فرصة كبيرة للنمو الخارجي. وتستفيد طنجة من ذلك بميزانية عمومية قوية ونهج منضبط لشراء مراكز مفتوحة عالية الجودة في الأسواق المتنامية.
وفي أقل من عامين، أضافت طنجة ستة مراكز جديدة في الهواء الطلق، مما يدل على رغبة واضحة في النمو الاستراتيجي. يعد الاستحواذ على Legends Outlets في مدينة كانساس سيتي، كانساس، في سبتمبر 2025، مقابل 130.0 مليون دولار مثالًا ممتازًا. ومن المتوقع أن يحقق هذا المركز الذي تبلغ مساحته 690 ألف قدم مربع عائدًا غير ممول بنسبة 8٪ في عامه الأول، مما يوضح الطبيعة التراكمية لهذه الصفقات.
فيما يلي الحسابات السريعة لعمليات الاستحواذ الأخيرة ذات العائد المرتفع:
| الممتلكات المكتسبة | تاريخ الاقتناء | سعر الاستحواذ | لقطات مربعة | العائد غير المستحق المتوقع في السنة الأولى |
|---|---|---|---|---|
| منافذ الأساطير (كانساس) | سبتمبر 2025 | 130.0 مليون دولار | 690,000 | 8.0% |
| بينكريست (OH) | الربع الأول 2025 | 167.0 مليون دولار | 640,000 | 8.0% |
| المنتزه في تشينال (AR) | ديسمبر 2024 | 73.1 مليون دولار | 270,000 | 8.0% |
ما يخفيه هذا التقدير هو إمكانية تحقيق عوائد أعلى في السنوات اللاحقة من خلال إعادة التسويق والتحسينات التشغيلية، وهو جوهر خبرتك.
التفاوض على إيجارات تجديد أعلى، مما يؤدي إلى نمو صافي الدخل التشغيلي (NOI) في نفس المركز
يمنحك الإشغال القوي والطلب القوي من المستأجرين نفوذًا كبيرًا للتفاوض على إيجارات أعلى، وهو المحرك للنمو العضوي. بالنسبة للأشهر الاثني عشر المنتهية في 30 سبتمبر 2025، حققت طنجة متوسط معدل الإيجار المختلط بنسبة 10.6٪ على أساس نقدي لمساحة مماثلة.
كان هذا الانتشار الإيجابي للإيجار - الزيادة في الإيجار على عقود الإيجار الجديدة والمتجددة - ثابتًا لمدة 14 ربعًا متتاليًا، مما يثبت قيمة منصتك لتجار التجزئة. تساهم هذه القوة بشكل مباشر في نمو صافي الدخل التشغيلي (NOI) في نفس المركز، والذي بلغ 4.0% في الربع الثالث من عام 2025.
من المتوقع أن يتراوح توجيه عام 2025 بأكمله لنمو أمة الإسلام في نفس المركز بين 3.5% و4.25%، وهو أداء قوي مدفوع بقدرتك على تأمين إيجارات أعلى.
يوضح تفصيل قوة التأجير للأشهر الاثني عشر المنتهية في 30 سبتمبر 2025 مصدر نمو الإيجارات:
- فروق الإيجارات المعاد تأجيرها: 27.6% (إيجار أعلى للمستأجرين الجدد بدلاً من المستأجرين القدامى).
- فروق الإيجار التجديدي: 7.9% (إيجار أعلى عند تجديد المستأجرين الحاليين).
بالإضافة إلى ذلك، يعد معدل الإشغال الذي يبلغ 97.4% اعتبارًا من 30 سبتمبر 2025 مؤشرًا قويًا لطلب المستأجر على المساحة الخاصة بك.
Tanger Factory Outlet Centers, Inc. (SKT) – تحليل SWOT: التهديدات
استمرار ارتفاع أسعار الفائدة مما يزيد من تكاليف الاقتراض للمشاريع الجديدة
بينما تمكنت شركة Tanger Factory Outlet Centers, Inc. من إدارة ديونها الحالية بشكل جيد تقريبًا 95% من ديونها الثابتة اعتبارًا من الربع الثاني من عام 2025 - تظل بيئة أسعار الفائدة المرتفعة المستمرة تشكل تهديدًا للنمو وإعادة التمويل في المستقبل. بلغ متوسط سعر الفائدة المرجح للشركة 4.1% اعتبارًا من الربع الثالث من عام 2025. وهذه تكلفة يمكن التحكم فيها، لكن صورة السوق الأوسع لا تزال تمثل تحديًا لرأس المال الجديد. بالنسبة للعقارات التجارية، بلغ سعر فائدة سندات الخزانة لأجل 10 سنوات، وهو معيار رئيسي للقروض طويلة الأجل، حوالي 4.47% في مايو 2025، مما يعكس استمرار حالة عدم اليقين الاقتصادي.
هذه البيئة تجعل عمليات الاستحواذ ومشاريع التطوير الجديدة، مثل تطوير Tanger Outlets Nashville، أكثر تكلفة للاكتتاب فيها. وعلى الرغم من أنه كان من المتوقع أن ينخفض سعر الفائدة على الأموال الفيدرالية الذي يستهدفه بنك الاحتياطي الفيدرالي إلى 3.9% بحلول أواخر عام 2025، فإن تكلفة رأس المال تظل مرتفعة مقارنة بفترة ما قبل عام 2022. وهذا يعني أن أي دين جديد تتحمله طنجة، أو أي دين قائم يحتاج إلى إعادة تمويل، سيحمل قسيمة أعلى، مما يأكل صافي دخل التشغيل (NOI) للأصول الجديدة ويمكن أن يبطئ وتيرة النمو الخارجي.
الانكماش الاقتصادي يقلل من الإنفاق الاستهلاكي التقديري على الملابس
يتمثل التهديد الكبير في تراجع الإنفاق الاستهلاكي التقديري، خاصة في فئات الملابس والأحذية التي تشكل جوهر قاعدة المستأجرين في طنجة. على الرغم من متوسط مبيعات المستأجرين القوي لكل قدم مربع في طنجة والذي بلغ 475 دولارًا للأشهر الاثني عشر المنتهية في 30 سبتمبر 2025، فإن الاتجاه الأوسع للبيع بالتجزئة مثير للقلق. بصراحة، المستهلكون يشدون أحزمتهم.
فيما يلي الرياضيات السريعة حول تهديد الإنفاق الاستهلاكي:
- وانخفض الإنفاق الاستهلاكي في مؤسسات الملابس والإكسسوارات بنسبة 3.9% على أساس سنوي في الفترة من 1 يناير إلى 23 مارس 2025.
- وتوقعت توقعات عطلة 2025 أن يخفض المستهلكون الإنفاق الموسمي بنسبة 5% اعتبارًا من عام 2024.
- ومن المتوقع أن تخفض المجموعة الأكثر ضعفاً، وهي الجيل Z، ميزانيات عطلاتها بنسبة حادة تصل إلى 23%.
يؤثر الانخفاض المستمر في الإنفاق بشكل مباشر على قدرة طنجة على دفع نمو NOI في نفس المركز، والذي تم توجيهه مؤخرًا بين 3.5٪ و 4.25٪ لعام 2025 بأكمله. وإذا انخفضت مبيعات المستأجرين، فستخسر الشركة نسبة الإيجارات المحتملة وتواجه مفاوضات أكثر صعوبة بشأن تصاعد الإيجارات عند التجديدات. إذا حدث الركود، فإن مقياس المبيعات البالغ 475 دولارًا لكل قدم مربع سيكون بالتأكيد تحت الضغط.
زيادة المنافسة من تجار التجزئة ومنصات التجارة الإلكترونية خارج الأسعار
يعتمد نموذج منفذ طنجة على توفير القيمة، لكن عرض القيمة هذا يواجه منافسة لا هوادة فيها من شكلين قويين للبيع بالتجزئة: التجارة الإلكترونية الخالصة وتجار التجزئة التقليديين خارج الأسعار (مثل شركة TJX Companies Inc. وBurlington Stores, Inc.). يتمثل تهديد التجارة الإلكترونية في الحجم الهائل للأسواق عبر الإنترنت ونموها، والتي تستمر في النمو بمعدل أسرع بست مرات تقريبًا من التجارة الإلكترونية التقليدية على أساس سنوي. من المتوقع أن تتجاوز مبيعات التجارة الإلكترونية بالتجزئة العالمية 3.6 تريليون دولار في عام 2025.
في حين أن تجار التجزئة خارج الأسعار قاوموا تاريخياً الوجود القوي للتجارة الإلكترونية، إلا أنهم منافسون هائلون يقدمون تجربة مماثلة للبحث عن الكنوز. إن ظهور الأدوات الرقمية مثل الواقع المعزز (AR) في التجارة الإلكترونية، والتي من المتوقع أن تنمو من سوق بقيمة 5.8 مليار دولار في عام 2024 إلى 38.5 مليار دولار بحلول عام 2030، يجعل تجربة التسوق عبر الإنترنت للملابس أفضل بكثير، مما يؤدي إلى تآكل ميزة تجربة التجربة المادية في مركز منافذ البيع.
يؤثر إفلاس المستأجر أو إغلاق المتاجر على الإشغال ودخل الإيجار
ولا يزال قطاع التجزئة متقلبا، وتشكل موجة من إفلاس المستأجرين وإغلاق المتاجر لاحقا تهديدا مباشرا وقابلا للقياس على الإشغال وتدفقات دخل الإيجار في طنجة. سجل سوق التجزئة في الولايات المتحدة ربعه الثاني على التوالي من صافي الامتصاص السلبي في الربع الثاني من عام 2025، وانخفض إلى -7.5 مليون قدم مربع. وهذه علامة واضحة على أن الطلب على مساحات البيع بالتجزئة لا يواكب المساحة التي يتم إخلاؤها.
ومن المتوقع أن ترتفع عمليات إغلاق متاجر التجزئة إلى ما يقرب من 15000 متجر في عام 2025، وهي قفزة كبيرة من 7325 متجرًا في عام 2024. وما يخفيه هذا التقدير هو حجم المستأجرين المعنيين. عندما تتقدم سلسلة كبيرة للفصل 11، يمكن أن تترك فجوة كبيرة يصعب ملؤها في المركز. في حين أن إجمالي إشغال محفظة طنجة كان قويا عند 97.4% اعتبارا من 30 سبتمبر 2025، فإن هذا المقياس يمكن أن يتدهور بسرعة إذا أعلن مستأجر رئيسي كبير إفلاسه.
يوضح الجدول التالي حجم عمليات إغلاق متاجر التجزئة الرئيسية الأخيرة والمتوقعة والتي يمكن أن تؤثر على أي صندوق استثمار عقاري بالتجزئة (REIT)، بما في ذلك طنجة، في عام 2025:
| بائع تجزئة | حالة الإغلاق/الإفلاس (2024-2025) | العدد التقريبي لحالات إغلاق المتاجر |
|---|---|---|
| مدينة الحفلات | أعلنت إفلاسها للمرة الثانية في ديسمبر 2024 | جميع المتاجر 850 |
| ميسي | جزء من إغلاق 150 متجرًا على مدى ثلاث سنوات | 66 موقعًا في عام 2025 |
| إلى الأبد 21 | تم تقديم طلب للإفلاس الثاني في أوائل مارس 2025 | جميع المتاجر الأمريكية التي يزيد عددها عن 350 متجرًا |
| الكثير الكبير | تم تقديمها للإفلاس في سبتمبر 2024 | 870 متجرًا (مع بقاء 200 متجر تقريبًا) |
في حين أظهرت طنجة قدرتها على إعادة تأجير المساحات بمعدل زيادة إيجابي في متوسط الإيجار بنسبة 12.0٪ (للأشهر الاثني عشر المنتهية في 30 يونيو 2025)، فإن مجموعة مفاجئة من عمليات الإغلاق واسعة النطاق من شأنها أن تضغط على موارد التأجير، وتزيد من تكاليف تحسين المستأجر، وتتسبب في انخفاض مؤقت، ولكن جوهري، في إيرادات الإيجار والإشغال.
Disclaimer
All information, articles, and product details provided on this website are for general informational and educational purposes only. We do not claim any ownership over, nor do we intend to infringe upon, any trademarks, copyrights, logos, brand names, or other intellectual property mentioned or depicted on this site. Such intellectual property remains the property of its respective owners, and any references here are made solely for identification or informational purposes, without implying any affiliation, endorsement, or partnership.
We make no representations or warranties, express or implied, regarding the accuracy, completeness, or suitability of any content or products presented. Nothing on this website should be construed as legal, tax, investment, financial, medical, or other professional advice. In addition, no part of this site—including articles or product references—constitutes a solicitation, recommendation, endorsement, advertisement, or offer to buy or sell any securities, franchises, or other financial instruments, particularly in jurisdictions where such activity would be unlawful.
All content is of a general nature and may not address the specific circumstances of any individual or entity. It is not a substitute for professional advice or services. Any actions you take based on the information provided here are strictly at your own risk. You accept full responsibility for any decisions or outcomes arising from your use of this website and agree to release us from any liability in connection with your use of, or reliance upon, the content or products found herein.