شركة Two Harbours Investment Corp. (TWO): تحليل PESTLE [تم تحديثه في نوفمبر 2025]

يتم تحديد بيئة التشغيل لشركة Two Harbors Investment Corp. (TWO) في عام 2025 من خلال التحول من تقلب الأسعار إلى الكثافة التنظيمية. أنت بحاجة إلى رسم خريطة للمخاطر، خاصة مع توقع بنك الاحتياطي الفيدرالي هدفًا لسعر الفائدة على الأموال الفيدرالية يصل إلى 4.75%، والتي تحافظ على تكلفة حملها مرتفعة، حتى مع تباطؤ ارتفاع أسعار المنازل في الولايات المتحدة إلى حوالي 2.5% يستقر قاعدة الضمانات الخاصة بهم. يتخطى تحليل PESTLE هذا الضجيج، موضحًا كيف أن كل شيء بدءًا من قواعد لعبة بازل III النهائية وحتى أزمة القدرة على تحمل التكاليف من الجيل Z سيشكل بالتأكيد مسار TWO لتحقيق أقصى قدر من العائدات.

شركة تو هاربورز للاستثمار (TWO) – تحليل PESTLE: العوامل السياسية

استمرار الجدل حول مستقبل فاني ماي وفريدي ماك (GSEs)

إن أكبر المخاطر السياسية والفرص التي تواجه شركة تو هاربورز للاستثمار (TWO) في عام 2025 تتمحور بشكل مباشر حول مصير الشركات التي ترعاها الحكومة، مثل فاني ماي وفريدي ماك. بصراحة، استمر هذا النقاش منذ ما يقرب من عقدين من الزمن، لكن الإدارة الجديدة تسعى جاهدة لإنهاء نظام الوصاية الذي بدأ في عام 2008. والخطة الحالية التي يتم "تقييمها بشكل انتهازي" من قبل الوكالة الفيدرالية لتمويل الإسكان (FHFA) هي خصخصة جزئية، ربما من خلال طرح عام أولي (IPO) في وقت مبكر من نهاية عام 2025.

هذه مشكلة كبيرة لأن GSEs تعود تقريبًا 70% من جميع قروض المنازل في الولايات المتحدة والاحتفاظ بها 7 تريليون دولار في الأصول والأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري (MBS). يتشابك نموذج أعمال شركة Two Harbors بشكل عميق مع هذا النظام، حيث إن محفظتها مثقلة بشكل كبير نحو MBS للوكالة وحقوق خدمة الرهن العقاري (MSRs). إذا حدثت الخصخصة الكاملة دون ضمانة حكومية صريحة، فقد يكون اضطراب السوق كبيرًا. ويحذر النقاد من أن هذا النموذج الهجين يمكن أن يرفع معدلات الرهن العقاري بأي شكل من الأشكال 20-80 نقطة أساس (0.2% إلى 0.8%)مضيفا 500 دولار إلى 2000 دولار سنة لتغطية تكاليف مشتري المنزل. وهذا يمثل رياحًا معاكسة ضخمة للطلب على الإسكان.

• مراقبة بيانات FHFA وبيانات الخزانة للتأكد من وضوح الضمان.
• توقع تقلبات انتشار MBS على المدى القصير.
• الاستعداد لارتفاع متطلبات رأس المال بعد الخصخصة.

ويظل استقرار السياسة الضريبية لصناديق الاستثمار العقاري عاملاً رئيسياً لعوائد المساهمين

بالنسبة لصندوق الاستثمار العقاري (REIT) مثل تو هاربورز، فإن الهيكل الضريبي التأسيسي هو بالتأكيد حجر الأساس. إن المتطلب الأساسي - توزيع ما لا يقل عن 90٪ من الدخل الخاضع للضريبة على المساهمين - ليس تحت تهديد مباشر في عام 2025. ومع ذلك، فإن بيئة السياسة المالية الأوسع تخلق رياحا معاكسة كبيرة. ومن المتوقع أن يؤدي الضغط من أجل تخفيضات ضريبية كبيرة إلى توسيع العجز الفيدرالي، مما يضع ضغوطا تصاعدية على عوائد السندات طويلة الأجل ويزيد تكاليف الاقتراض في جميع المجالات.

في حين أن هيكل REIT نفسه مستقر، فإن تكلفة الأموال الخاصة بـ Two Harbours ليست كذلك. قدرة الشركة على توليد عوائد MSR الثابتة المتوقعة 11% إلى 14% يعتمد على إدارة صافي انتشار الفائدة في بيئة أسعار متقلبة. بالنسبة للربع الأول من عام 2025، أبلغت الشركة عن قيمة دفترية قدرها $14.66 لكل سهم عادي و 4.4% عائد اقتصادي ربع سنوي، مما يدل على أنه حتى مع تقلب الأسعار، يمكن للاستراتيجية التي تتمحور حول MSR تحقيق النجاح. لكن أي تغييرات ضريبية غير متوقعة تؤثر على خصومات الشركات أو تغير المعاملة الضريبية لأرباح الأسهم يمكن أن تؤدي بسرعة إلى تآكل عوائد المساهمين.

ويؤثر الاستقرار الجيوسياسي على تدفقات رأس المال العالمية إلى أسواق الدخل الثابت الأمريكية

ولم تعد حالة عدم اليقين الجيوسياسي تشكل خطرا بعيدا؛ إنه عامل يومي في سوق الدخل الثابت. وقد ساهم المشهد العالمي الحالي، الذي يتسم بالصراعات في الشرق الأوسط وأوكرانيا، بالإضافة إلى تداعيات "عام الانتخابات الكبرى" لعام 2024، في زيادة تقلبات سوق رأس المال. ومن المتوقع أن تكون السياسات التجارية للإدارة الجديدة، وخاصة التهديد بفرض تعريفات جديدة، تضخمية وتدعم الدولار الأمريكي القوي، مما يعزز بشكل عام تدفقات رأس المال إلى سندات الخزانة الأمريكية.

ومع ذلك، فهذا سيف ذو حدين بالنسبة إلى تو هاربورز. ويمكن لزيادة تدفقات رأس المال أن تؤدي إلى استقرار سوق الدخل الثابت في الولايات المتحدة، ولكن التقلبات العامة لا تزال مرتفعة. ويتوقع المحللون أن يتم تداول عائد سندات الخزانة الأمريكية لأجل 10 سنوات في نطاق 4% إلى 4.75% في عام 2025. ويؤثر هذا التقلب بشكل مباشر على الفارق بين سندات الخزانة المدعومة بالرهن العقاري وسندات الخزانة، والتي تعد شريان الحياة لصناديق الاستثمار العقاري mREIT. عندما يتسع الفارق، فإنه يضر بتقييم محفظة RMBS للوكالة. وهذا هو السبب وراء احتفاظ شركة Two Harbours بنسبة تغطية التحوط، والتي كانت موجودة 85% اعتبارًا من 30 يونيو 2025، للتخفيف من تقلبات الأسعار. يجب أن تكون مستعدًا للتقلبات المستمرة التي لا يمكن التنبؤ بها.

احتمال زيادة الضغط السياسي على سياسات القدرة على تحمل تكاليف الإسكان

تعد القدرة على تحمل تكاليف السكن قضية سياسية رفيعة المستوى في عام 2025، وسيكون النقاش حول السياسة محتدمًا. وفي حين أن هذا الضغط يهدف إلى مساعدة المستهلكين، فإنه يخلق مخاطر تنظيمية لمستثمري الرهن العقاري. وتضغط الإدارة من أجل رفع القيود التنظيمية لتحفيز تطوير الإسكان، ولكنها تدرس أيضًا سياسات مثل عمليات الترحيل الجماعي التي يمكن أن تقلل من المعروض من العمالة، مما قد يؤدي إلى زيادة تكاليف البناء.

إن الفكرة الرئيسية التي توصلت إليها شركة تو هاربورز هي أن بيئة أسعار الفائدة "الأعلى لفترة أطول"، حيث يتوقع جيه بي مورجان أن تنخفض أسعار الفائدة على الرهن العقاري قليلاً فقط إلى حوالي 6.7% بحلول نهاية عام 2025، يعد هذا في الواقع أمرًا إيجابيًا لمحفظة MSR. تحافظ المعدلات المرتفعة على انخفاض سرعات الدفع المسبق، مما يحافظ على قيمة MSRs. كان معدل الدفع المسبق الثابت لمحفظة MSR لمدة 3 أشهر (CPR) للربع الأول من عام 2025 هو 4.2%، وهو مستوى صامت نسبيًا يدعم تقييم MSR. ومن المرجح أن يتجلى التركيز السياسي على القدرة على تحمل التكاليف في إصلاحات تقسيم المناطق على مستوى الولايات والمحلية، والتي تشكل تهديداً مباشراً أقل من التدخل في سوق الرهن العقاري الفيدرالي.

شركة تو هاربورس للاستثمار (TWO) - تحليل PESTLE: العوامل الاقتصادية

سعر الفائدة المتوقع على الأموال الفيدرالية من الاحتياطي الفيدرالي

تعد السياسة النقدية للاحتياطي الفيدرالي (الاحتياطي الفيدرالي) العامل الاقتصادي الأكثر أهمية على المدى القريب لشركة Two Harbours Investment Corp. (TWO)، وهي صندوق استثمار عقاري للرهن العقاري (mREIT). وترتبط تكلفة تمويل محفظتها للأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري (Agency MBS) ارتباطًا مباشرًا بأسعار الفائدة قصيرة الأجل. وشهد السوق تحولا كبيرا في التوقعات طوال عام 2025.

بعد سلسلة من التخفيضات التي بدأت في أواخر عام 2024، خفضت اللجنة الفيدرالية للسوق المفتوحة (FOMC) النطاق المستهدف لسعر الفائدة على الأموال الفيدرالية بمقدار 25 نقطة أساس في اجتماعها في أكتوبر 2025، ليصل النطاق إلى 3.75٪ -4.00٪. يعد هذا تغييرًا جوهريًا عن النطاق الأعلى السابق البالغ 4.25%-4.50% والذي تم الحفاظ عليه خلال صيف عام 2025. وبينما يشير المخطط الأصلي إلى نطاق أعلى، تظهر أحدث البيانات أن هناك مسارًا أكثر قوة للتيسير. يعد هذا الاتجاه الهبوطي في النهاية القصيرة للمنحنى أمرًا إيجابيًا بالتأكيد لنموذج أعمال mREIT، مما يقلل من نفقات الفائدة على اتفاقيات إعادة الشراء قصيرة الأجل (الريبو) التي تمول المحفظة.

تطبيع منحنى العائد وتكلفة الحمل

إن انحدار منحنى العائد - الفرق بين تكاليف الاقتراض قصير الأجل (مثل سعر الفائدة على الأموال الفيدرالية وأسعار إعادة الشراء) وعائدات الأصول طويلة الأجل (مثل وكالة الرهن العقاري لمدة 30 عامًا) - هو المحرك الأساسي لهامش صافي الفائدة (NIM) لصناديق الاستثمار العقارية mREIT. ويشكل التطبيع المتوقع لمنحنى العائد أو انحداره في عام 2025 فرصة كبيرة.

يؤدي المنحنى الأكثر انحدارًا إلى تقليل "تكلفة الحمل الحادة" التي ابتلي بها القطاع عندما كان المنحنى مقلوبًا أو مسطحًا. ويعد الانحدار الصعودي، حيث تنخفض العائدات طويلة الأجل أقل من العائدات قصيرة الأجل، مفيدا بشكل خاص. ومن المتوقع أن يؤدي هذا الاتجاه إلى تشديد فروق أسعار سندات الرهن العقاري المدعومة بالوكالة، والتي تم تداولها على نطاق واسع من سندات الشركات ذات التصنيفات المماثلة. إن فروق الأسعار الأقل وانخفاض تكلفة الأموال تترجم مباشرة إلى ربحية أعلى لشركة Two Harbours Investment Corp.

إليك الرياضيات السريعة حول التأثير المحتمل:

• خفض معدلات إعادة الشراء المنخفضة خط النفقات الأكبر.
• منحنى أكثر حدة يوسع NIM.
• يوفر الطلب المتزايد من البنوك، مدعومًا بمنحنى أكثر حدة وتغييرات تنظيمية محتملة، ريحًا فنية قوية لأسعار السندات المدعومة بالرهن العقاري في الوكالة.

ارتفاع أسعار المنازل في الولايات المتحدة واستقرار الضمانات

تُظهر توقعات ارتفاع أسعار المنازل في الولايات المتحدة (HPA) في عام 2025 اعتدالًا واضحًا، وهو عامل استقرار للضمانات الأساسية لأوراق الرهن العقاري التي تحتفظ بها شركة Two Harbours Investment Corp. ومن المتوقع أن يرتفع مؤشر أسعار المنازل التابع للوكالة الفيدرالية لتمويل الإسكان (FHFA) بنسبة 2.5٪ تقريبًا في عام 2025، وهو تباطؤ كبير عن الزيادة البالغة 4.4٪ التي شهدها عام 2024.

ويعد هذا التباطؤ في ارتفاع قيمة العملة علامة على توازن السوق، وليس الانهيار. فهو يحافظ على انخفاض نسب القرض إلى القيمة (LTV) على الرهون العقارية الأساسية، مما يقلل من مخاطر الائتمان - وهو عامل حاسم حتى بالنسبة لوكالة MBS، التي تحمل ضمانًا حكوميًا. إن النمو البطيء والمطرد أفضل من الارتفاعات المتقلبة لاستقرار المحفظة على المدى الطويل.

اعتدال معدلات التضخم

ولا يزال التضخم مرتفعا ولكنه يتحرك في الاتجاه الصحيح، وإن كان أبطأ من الهدف الذي حدده بنك الاحتياطي الفيدرالي. أظهرت أحدث البيانات من سبتمبر 2025 أن مؤشر أسعار المستهلك الرئيسي (CPI) ارتفع بنسبة 3.0٪ على أساس سنوي. ولا يزال هذا أعلى من هدف بنك الاحتياطي الفيدرالي على المدى الطويل بنسبة 2.0٪، ولكنه أقل من قمم السنوات السابقة.

وما يخفيه هذا التقدير هو أن استمرار التضخم بالقرب من 3% خلال النصف الأول من عام 2026، كما تتوقع وكالة ستاندرد آند بورز للتصنيفات الائتمانية، يعني أن بنك الاحتياطي الفيدرالي سيظل يعتمد على البيانات ويتسم بالحذر. ولا يزال هذا التضخم المستمر يؤثر على تكاليف التمويل، حيث تضاءلت توقعات العودة السريعة إلى أسعار الفائدة المنخفضة للغاية. وتشير التوقعات طويلة المدى لتضخم مؤشر أسعار المستهلكين الرئيسي على مدى العقد المقبل (2025 إلى 2034) إلى متوسط ​​سنوي يبلغ 2.38%.

يلخص الجدول أدناه المقاييس الاقتصادية الرئيسية التي تقود بيئة mREIT في أواخر عام 2025:

يتمثل الإجراء الواضح لشركة Two Harbors Investment Corp في مواصلة تحسين سجل التحوط الخاص بها لتأمين هامش هامش الفائدة الآخذ في الاتساع وربما زيادة الرافعة المالية بحذر حيث تصبح تكلفة الحمل أكثر ملاءمة ويمكن التنبؤ بها.

شركة تو هاربورز للاستثمار (TWO) - تحليل PESTLE: العوامل الاجتماعية

أزمة القدرة على تحمل التكاليف لجيل الألفية والجيل Z تحد من حجم مشتري المنازل لأول مرة.

أنت ترى أن سوق الإسكان يتغير جذريًا، وتعد أزمة القدرة على تحمل التكاليف للأجيال الشابة محركًا رئيسيًا، مما يؤثر بشكل مباشر على مجموعة القروض العقارية الجديدة التي تغذي سوق حقوق خدمة الرهن العقاري (MSR) حيث تركز شركة Two Harbours Investment Corp. (TWO). انخفضت حصة مشتري المنازل لأول مرة في الولايات المتحدة إلى مستوى قياسي بلغ 21% عام 2025، وفقا للرابطة الوطنية للوسطاء العقاريين، وهو ما يمثل انكماشا هائلا في الداخلين الجدد إلى السوق. لكي نكون منصفين، فإن العمر النموذجي للمشتري لأول مرة قد وصل الآن إلى أعلى مستوى له على الإطلاق 40 سنةمما يعكس تأخيرًا دام عقدًا من الزمن في الحلم الأمريكي.

الحساب بسيط: ارتفاع أسعار المنازل وأسعار الفائدة المرتفعة يجعل الادخار مستحيلا. بلغ متوسط سعر بيع المنازل القائمة $403,700 اعتبارًا من مارس 2025. 75% من الجيل Z ويقول إن ارتفاع تكاليف المعيشة جعل من المستحيل بالتأكيد الادخار من أجل الدفعة الأولى. يقدرون الحاجة إلى متوسط $54,500 للحصول على دفعة أولى، ولكن هذا لا يزال أقل بكثير من مبلغ 85000 دولار تقريبًا المطلوب لدفعة مقدمة بنسبة 20٪ لمنزل متوسط السعر.

ويعني هذا الإغلاق بين الأجيال أنه يتم إنشاء عدد أقل من القروض العقارية الجديدة، مما يؤدي إلى إبطاء نمو سوق MSR بشكل عام وزيادة المنافسة على الأصول الحالية. هذه رياح معاكسة هيكلية للأعمال الأساسية لشركة TWO.

يؤثر التحول الديموغرافي نحو دول حزام الشمس على الطلب الإقليمي على الإسكان وقيمة الضمانات.

إن الهجرة الأمريكية الكبرى إلى منطقة حزام الشمس هي اتجاه مستدام، وهي تعيد تصنيف ضمانات الإسكان في جميع أنحاء البلاد. بين يوليو/تموز 2020 ويوليو/تموز 2024، حقق الجنوب تقدماً مذهلاً 2,685,000 مهاجر محلي صافي، مع إضافة تكساس وحدها 560 ألف ساكن عام 2024. وكان هذا التدفق مدفوعاً بانخفاض التكاليف وأسواق العمل القوية، كما أنه يخلق طلباً قوياً، وإن كان متقلباً، على الإسكان في أسواق مثل فلوريدا، وتكساس، ونورث كارولينا.

بالنسبة لشركة تو هاربورس إنفستمنت كورب، التي تتضمن محفظتها الاستثمارية العقارية المدعومة بعقارات سكنية، فإن هذا التحول يمثل سيفا ذا حدين. ويدعم النمو السكاني القوي قيم المنازل (الضمانات) في مترو صن بيلت، ولكنه يقدم أيضًا تركيزًا للمخاطر الإقليمية. بصراحة، الخطر الأكبر هنا هو الوضع المالي غير المتكافئ لهذه الأسواق سريعة التوسع.

فيما يلي خريطة المخاطر السريعة لأداء الرهن العقاري في Sun Belt:

• الفرصة: ترتفع قيم الضمانات بشكل عام، مما يدعم القيمة الأساسية لـ MSRs.
• المخاطر: كانت حالات التأخر في سداد القروض العقارية واضحة بشكل خاص في الجنوب في الربع الأخير من عام 2024، حيث شهدت ولايات مثل فلوريدا وكارولينا الجنوبية أكبر الزيادات الفصلية.

ويزيد ارتفاع متوسط ​​ديون الرهن العقاري لكل أسرة من حساسية التخلف عن السداد تجاه الصدمات الاقتصادية.

وتتحمل الأسر الأميركية أعباء ديون غير مسبوقة، وتشكل القروض العقارية الجزء الأكبر من هذه الكعكة. اعتبارًا من الربع الثالث من عام 2025، وصل إجمالي ديون الأسر إلى مستوى قياسي 18.585 تريليون دولار، مع تعويض ديون الرهن العقاري 70% من ذلك، المجموع 13.072 تريليون دولار. ويبلغ متوسط ​​ديون الرهن العقاري لكل أسرة 268.060 دولارًا.

وهذا المستوى المرتفع من الديون، إلى جانب ارتفاع الدفعات الشهرية، يزيد من المخاطر profile من القروض الأساسية التي تدعم MSRs الخاصة بشركة Two Harbors Investment Corp. وكان متوسط دفع الرهن العقاري في سبتمبر 2025 $2,067مما يشكل ضغطاً كبيراً على ميزانيات الأسر. في حين بلغت نسبة سداد الديون الإجمالية إلى الدخل 11.2% وفي الربع الثاني من عام 2025، قد تؤدي أي خسارة غير متوقعة للوظائف أو ارتفاع في أسعار الفائدة إلى دفع عدد كبير من المقترضين إلى حالة من الضيق بسرعة.

بلغ معدل تأخر سداد قروض الرهن العقاري للعقارات السكنية 3.98 بالمائة في الربع الرابع من عام 2024. وهذا مؤشر رئيسي للتوتر، وهو مؤشر يجب على صندوق الاستثمار العقاري العقاري مراقبته باستمرار لأن ارتفاع حالات التأخر في السداد يعني ارتفاع تكاليف الخدمة والخسائر المحتملة على أصول MSR.

زيادة تدقيق المستثمرين بشأن التنوع والشمول في حوكمة الشركات.

ستكون توقعات المستثمرين حول التنوع والأسهم والشمول (DEI) في حالة تغير مستمر في عام 2025، كما أن شركة Two Harbours Investment Corp ليست محصنة ضد اتجاه حوكمة الشركات هذا. لا يزال المستثمرون المؤسسيون، مثل بلاك روك، يعتقدون أن مجالس إدارة الشركات يجب أن تكون أكثر استباقية في معالجة القضايا البيئية والاجتماعية والحوكمة (تقريبًا 80% أوافق)، ولكن البيئة التنظيمية والسياسية أصبحت أكثر صعوبة.

على سبيل المثال، أوقفت خدمات المساهمين المؤسسيين (ISS) إلى أجل غير مسمى النظر في عوامل التنوع في تقديم توصيات التصويت للمديرين في الشركات العامة الأمريكية في فبراير 2025. وأيضًا، خففت شركة بلاك روك توجيهاتها للتصويت بالوكالة لعام 2025، واستبدلت "تكوين مجلس الإدارة" بـ "تنوع مجلس الإدارة" الأكثر وضوحًا، وأزالت طموح الشركات الأمريكية المدرجة على مؤشر ستاندرد آند بورز 500 بأن يكون لديها "على الأقل" التنوع 30 بالمئة العضوية."

ما يعنيه هذا هو أنه على الرغم من أن الضغط للحفاظ على مجلس إدارة متنوع لا يزال قائمًا من وجهة نظر الأداء الاجتماعي والتجاري، فإن الشركات ذات التنوع الأكبر من المرجح أن تتفوق إحصائيًا على الأداء، كما أن تفويضات التصويت الصريحة والقابلة للقياس من بعض مستشاري الوكلاء الرئيسيين أقل صرامة حاليًا. لا يزال يتعين على شركة TWO أن توضح بوضوح إدارة رأس المال البشري واستراتيجية تكوين مجلس الإدارة للحفاظ على ثقة المستثمرين المؤسسيين، حتى لو كانت أهداف التنوع المحددة أقل إنفاذًا عن طريق التصويت بالوكالة.

شركة تو هاربورز للاستثمار (TWO) – تحليل PESTLE: العوامل التكنولوجية

يؤدي اعتماد الذكاء الاصطناعي والتعلم الآلي إلى زيادة الكفاءة في خدمة القروض ونمذجة الدفع المسبق.

أنت تعلم أنه في عالم صندوق الاستثمار العقاري للرهن العقاري (mREIT)، تعد إدارة حقوق خدمة الرهن العقاري (MSR) معركة مستمرة ضد مخاطر الدفع المسبق. لذا، فإن اعتماد الذكاء الاصطناعي (AI) والتعلم الآلي (ML) ليس ترفا؛ إنها أداة تشغيلية أساسية لشركة Two Harbors Investment Corp. (TWO).

أكد الرئيس التنفيذي بيل جرينبيرج أن الشركة تستفيد من التكنولوجيا والذكاء الاصطناعي لتعزيز كفاءة التكلفة عبر عمليات الخدمة الخاصة بها. وهذا أمر بالغ الأهمية بسبب الحجم الهائل: اعتبارًا من نهاية عام 2024، قامت شركة تو هاربورس بخدمة ما مجموعه 212 مليار دولار في الرصيد الرئيسي غير المدفوع (UPB) من MSR، ويغطي حوالي 861,000 القروض. إن النمذجة الدقيقة للدفع المسبق هي كل شيء هنا، وكان معدل الدفع المسبق الثابت لمحفظة MSR لمدة 3 أشهر (CPR) 6.0% في الربع الثالث من عام 2025، بارتفاع طفيف من 5.8% في الربع الثاني من عام 2025. وتساعد نماذج الذكاء الاصطناعي بالتأكيد على التنبؤ بهذه التحولات الصغيرة، ولكنها مهمة من الناحية المالية، بشكل أسرع من الأساليب التقليدية.

فيما يلي الحسابات السريعة لمحفظة الخدمة: تحسين بسيط في التنبؤ بالدفع المسبق يمكن أن يوفر الملايين من تكاليف التحوط.

تعمل منصات الرهن العقاري الرقمية على تسريع عملية الإنشاء، مما يزيد من سرعة الحصول على الأصول.

إن سرعة الحصول على أصول جديدة، سواء من خلال عمليات الاستحواذ على تدفق مبيعات MSR أو الإنشاء المباشر، تؤثر بشكل مباشر على قدرة Two Harbors على نشر رأس المال بكفاءة. يعد توسيع منصة إنشاء التوجيه المباشر للمستهلك بمثابة خطوة إستراتيجية واضحة للتحوط في محفظة MSR وتوليد إيرادات إضافية.

وفي الربع الثالث من عام 2025 وحده، قامت الشركة بتمويل 49.8 مليون دولار UPB في القروض وتوسطت إضافية 60.1 مليون دولار UPB في قروض الامتياز الثاني. هذا هو المكان الذي تتألق فيه المنصات الرقمية. على سبيل المثال، في الصناعة الأوسع، تستخدم الشركات منصات الذكاء الاصطناعي لنقل مقدم الطلب المؤهل إلى موافقة مكتوبة في أقل من 24 ساعة، وإغلاق القروض في أقل من ثلاثة أسابيع. هذا النوع من السرعة هو خط الأساس الجديد للحصول على الأصول.

يوضح الجدول أدناه المقاييس التشغيلية الرئيسية المرتبطة باعتماد التكنولوجيا في الربع الثالث من عام 2025:

من المؤكد أن هناك حاجة إلى تدابير معززة للأمن السيبراني لحماية بيانات المقترض الحساسة.

مع محفظة MSR التي تغطي مئات الآلاف من القروض، يكون حجم البيانات الحساسة للمقترض هائلاً. ولهذا السبب، فإن تعزيز الأمن السيبراني يمثل تكلفة غير قابلة للتفاوض لممارسة الأعمال التجارية، خاصة وأن القطاع المالي يشهد ارتفاعا في التهديدات المتطورة.

وعلى الصعيد العالمي، من المتوقع أن يتجاوز الإنفاق على الأمن السيبراني 210 مليار دولار في عام 2025، مما يدل على تركيز الصناعة. وفي قطاع الخدمات المالية في الولايات المتحدة، 88% من المسؤولين التنفيذيين في البنوك يخططون لزيادة إنفاقهم على تكنولوجيا المعلومات والتكنولوجيا بنسبة على الأقل 10% عام 2025 لتعزيز الإجراءات الأمنية. بالنسبة لشركة تو هاربورس، فهذا يعني الاستثمار المستمر في:

• الكشف الآلي عن التهديدات باستخدام الذكاء الاصطناعي.
• بنية الأمان السحابية.
• الامتثال للوائح المتطورة مثل قانون خصوصية المستهلك في كاليفورنيا (CCPA).

بصراحة، خرق كبير يمكن أن يمحو ربع الدخل الشامل، والذي كان كذلك 94.9 مليون دولار في الربع الثالث من عام 2025 (باستثناء مصاريف التقاضي لمرة واحدة).

تظل تقنية Blockchain خيارًا استكشافيًا لشفافية التوريق.

إن إمكانات blockchain، أو تكنولوجيا دفتر الأستاذ الموزع (DLT)، لتحقيق الشفافية في عملية التوريق - على وجه التحديد في الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري السكني (RMBS) - لا تزال في الغالب استكشافية لصناديق الاستثمار العقاري mREIT مثل Two Harbors. ويمكن لهذه التكنولوجيا تبسيط السلسلة المعقدة للملكية وخدمة البيانات، ولكن التنفيذ بطيء.

لقد أصبحت البيئة التنظيمية أكثر تأييدا للابتكار، وهو ما يعد علامة جيدة. أصدر البيت الأبيض أمرًا تنفيذيًا في يناير 2025 يهدف إلى تعزيز شبكات blockchain العامة المفتوحة وتوفير الوضوح التنظيمي للتكنولوجيا المالية الرقمية. يشير هذا التحول إلى أن إطارًا أكثر وضوحًا لاستخدام تقنية السجلات الموزعة في الأسواق المالية، وهو ما هو مطلوب للتبني الجماعي في مجال التوريق، قد يأتي قريبًا. ومع ذلك، فإن التكنولوجيا ليست عاملاً تشغيليًا على المدى القريب لنموذج الأعمال الأساسي لشركة Two Harbours اعتبارًا من أواخر عام 2025.

شركة تو هاربورز للاستثمار (TWO) – تحليل PESTLE: العوامل القانونية

تؤثر حالة تنفيذ قاعدة الإفصاح المتعلقة بالمناخ الصادرة عن لجنة الأوراق المالية والبورصات على متطلبات إعداد التقارير.

ويتعين عليك أن تراقب عن كثب قاعدة الإفصاح المتعلقة بالمناخ التي أقرتها لجنة الأوراق المالية والبورصات، حتى برغم توقف تنفيذها الفوري. تم الطعن على الفور في القاعدة، التي تم اعتمادها في مارس/آذار 2024، في المحكمة، وكانت قيد الإقامة الطوعية منذ أبريل/نيسان 2024. ولكي نكون واضحين بشكل واضح، صوتت هيئة الأوراق المالية والبورصة في مارس/آذار 2025 لإنهاء دفاعها عن القاعدة، مما يشير إلى تحول كبير في البيئة التنظيمية الفيدرالية.

ومع ذلك، فإن الجدول الزمني الأصلي للتنفيذ التدريجي كان يتطلب من مقدمي الطلبات المتسارعين على نطاق واسع مثل شركة تو هاربورس إنفستمنت البدء في تقديم الإفصاحات في تقاريرهم السنوية للسنة المالية المنتهية في 31 ديسمبر 2025. وحتى مع الوقف، فإن الضغط الأساسي على التقارير البيئية والاجتماعية والحوكمة لا يزال قائما، مدفوعا بالمستثمرين المؤسسيين مثل بلاك روك. ما يخفيه هذا التقدير هو أنه على الرغم من تعليق القاعدة الفيدرالية، إلا أنه يجب على الشركة الالتزام بقواعد المادية الحالية بموجب التوجيهات التفسيرية لعام 2010، مما يعني أن أي مخاطر مناخية مادية لا تزال تتطلب الإفصاح.

لا يزال تدقيق مكتب الحماية المالية للمستهلك (CFPB) بشأن ممارسات خدمة الرهن العقاري مرتفعًا.

يقوم مكتب الحماية المالية للمستهلك (CFPB) بمراجعة قواعد خدمة الرهن العقاري ووضع اللمسات الأخيرة عليها بشكل نشط في عام 2025، وهو ما يعد مصدر قلق مباشر لشركة Two Harbours Investment Corp. نظرًا لتركيزها على حقوق خدمة الرهن العقاري (MSR). تشير الأجندة التنظيمية لربيع 2025 لـ CFPB إلى وجود قاعدة نهائية بشأن مراجعات خدمة الرهن العقاري، والتي تم اقتراحها مبدئيًا في يوليو 2024، ومن المتوقع بحلول ديسمبر 2025.

ومن المتوقع أن تفرض هذه القاعدة الجديدة أعباء تشغيلية كبيرة على مقدمي الخدمات، بما في ذلك متطلبات توفير اتصالات معينة بلغات أخرى غير الإنجليزية، وهو ما عارضته الصناعة بشكل عام. بالإضافة إلى ذلك، فإن CFPB في مرحلة ما قبل القاعدة لمراجعة "الأحكام التقديرية" لقواعد الخدمة بموجب اللائحتين X وZ، مما قد يؤدي إلى مزيد من التغييرات في كيفية التعامل مع تخفيف الخسارة وتصحيح الأخطاء. يؤثر هذا التدقيق المتزايد بشكل مباشر على القيمة والتكلفة التشغيلية لمحفظة MSR الخاصة بالشركة، والتي بلغ معدل تأخر السداد فيها أكثر من 60 يومًا 0.87% اعتبارًا من 30 سبتمبر 2025.

تؤثر قواعد بازل 3 النهائية بشكل غير مباشر على قدرة البنوك المقابلة على تمويل الرافعة المالية لصناديق الاستثمار العقاري.

إن الإصلاحات النهائية لاتفاقية بازل 3، والتي من المقرر أن يبدأ تنفيذها في 1 يوليو 2025، ستؤثر بشكل غير مباشر ولكن ماديًا على تكلفة الأموال وتوافر الرافعة المالية لشركة Two Harbours Investment Corp. ستعمل هذه القواعد، التي اقترحتها الهيئات التنظيمية المصرفية في الولايات المتحدة، على زيادة متطلبات رأس المال للبنوك الكبيرة - تلك التي يزيد إجمالي أصولها الموحدة عن 100 مليار دولار - والتي تعد الأطراف المقابلة الرئيسية لاتفاقيات إعادة الشراء (ريبو) المستخدمة لتمويل أصول صناديق الاستثمار العقاري.

وإليك الحساب السريع: يُقدر إجمالي الزيادة في رأس مال الأسهم العادية من المستوى الأول للبنوك المتضررة بما يتراوح بين 16% و25%. وهذا يجبر البنوك على إعادة النظر في استراتيجيات تخصيص رأس المال، مما يعني أنها من المرجح أن تقلل من حجم الائتمان الذي تقدمه للأنشطة ذات الهامش المنخفض مثل تمويل الريبو، أو فرض سعر أعلى عليه. بالنسبة لكيان ذو رافعة مالية، حتى الزيادة البسيطة في تكلفة التمويل يمكن أن تضغط بشكل كبير على هامش صافي الفائدة.

يتم التنفيذ على مراحل على مدى ثلاث سنوات، حتى 30 يونيو 2028، لكن البنوك تقوم بتعديل استراتيجيات الإقراض الخاصة بها الآن.

يؤثر تطور عمليات حبس الرهن ووقف الإخلاء على مستوى الولاية على استرداد الأصول غير التابعة للوكالة.

في حين أن عمليات حبس الرهن ووقف الإخلاء واسعة النطاق في عصر الوباء قد انتهت في الغالب، فإن المشهد القانوني لا يزال يتطور، مما يؤثر على الجدول الزمني للتعافي وقيمة الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري غير التابعة للوكالة. لم يعد الخطر يتمثل في فرض حظر فيدرالي شامل، بل في خليط من القواعد الحكومية والمحلية، والتي غالبًا ما تنتج عن الكوارث الطبيعية أو التشريعات الجديدة في الولاية.

على سبيل المثال، في يوليو/تموز 2025، أصدرت إدارة الإسكان الفدرالية قرارًا بوقف حبس الرهن لمدة 90 يومًا في مقاطعة كير بولاية تكساس، في أعقاب الفيضانات الشديدة. وهذا النوع من الوقف الاختياري المحلي القائم على الأحداث يمكن أن يوقف مؤقتا عملية استرداد الأصول غير التابعة للوكالة في المناطق المتضررة.

على الجانب الآخر، تتجه بعض الدول نحو القدرة على التنبؤ. أوضحت ولاية ميسوري، على سبيل المثال، أن السلطات القضائية المحلية لا يمكنها فرض وقف اختياري للإخلاء ما لم يأذن بذلك قانون الولاية على وجه التحديد، مما يخلق جدولًا زمنيًا أكثر اتساقًا وقابلية للتنبؤ به للمقرضين الذين يديرون العقارات المملوكة (REO) بعد حبس الرهن. ويساعد هذا الاتساق في إدارة عملية استرداد الأصول غير التابعة للوكالة.

تحتاج إلى الحفاظ على مخاطر كل دولة على حدة profile بالنسبة لممتلكاتك غير التابعة للوكالة:

• مراقبة إعلانات الكوارث المحلية للوقف المؤقت الجديد.
• تتبع الجهود التشريعية للولاية، مثل مشروع قانون S1098 في نيوجيرسي، والذي يمكن أن يوفر حماية جديدة وممتدة للمقترض.
• ضع في الاعتبار مخاطر التأخير القانوني، والتي يمكن أن تؤثر على قيمة الاسترداد النهائية للضمانات الأساسية.

الشؤون المالية: قم بصياغة عرض نقدي لمدة 13 أسبوعًا بحلول يوم الجمعة يتضمن زيادة بمقدار 50 نقطة أساس في تكاليف تمويل إعادة الشراء بسبب اتفاقية بازل 3.

شركة تو هاربورس للاستثمار (TWO) – تحليل PESTLE: العوامل البيئية

تزايد الضغوط من قبل المستثمرين المؤسسيين لتقييم مخاطر المناخ على الضمانات العقارية الأساسية.

من المؤكد أن نرى مستثمرين مؤسسيين، وخاصة أولئك الذين لديهم صلاحيات كبيرة تتعلق بالبيئة والاجتماعية والحوكمة (ESG) مثل بلاك روك، يدفعون صناديق الاستثمار العقارية mREIT إلى قياس مخاطر المناخ في ضماناتها الأساسية. هذه ليست مجرد مبادرة للشعور بالسعادة؛ يتعلق الأمر بالمخاطر المالية المادية. بالنسبة لشركة مثل شركة تو هاربورس إنفستمنت كورب، التي تمتلك أوراق مالية مدعومة بالرهن العقاري السكني (RMBS) وحقوق خدمة الرهن العقاري (MSR)، فإن المخاطر غير مباشرة ولكنها كبيرة - فهي تكمن في قيمة المنازل التي تضمن الرهن العقاري.

المشكلة هي الشفافية. حصلت شركة Two Harbors Investment Corp. حاليًا على درجة DitchCarbon فقط 14، وهو أقل من متوسط الصناعة البالغ 26 وأدناه 80% من أقرانها. ويشير هذا إلى وجود فجوة واضحة في الإفصاح العام، حيث لا تقوم الشركة بالإبلاغ عن بيانات محددة لانبعاثات الكربون. وهذا الافتقار إلى الإفصاح يجعل من الصعب على كبار المستثمرين تقييم مرونة المحفظة، وهو ما يمكن أن يترجم إلى ارتفاع تكلفة رأس المال بمرور الوقت. هذا مقياس بسيط وواضح يستخدمه المستثمرون الآن.

يتم اعتماد أطر إعداد التقارير الإلزامية البيئية والاجتماعية والحوكمة في جميع أنحاء القطاع المالي.

في حين أن الولايات المتحدة لا تزال تفتقر إلى تفويض فيدرالي واحد وشامل للحوكمة البيئية والاجتماعية والحوكمة، فإن البيئة التنظيمية تتشدد بسرعة، مما يخلق خليطًا معقدًا من الامتثال. وقد اقترحت هيئة الأوراق المالية والبورصة (SEC) إفصاحات إلزامية تتعلق بالمناخ، والقواعد على مستوى الدولة نشطة بالفعل. على سبيل المثال، في ولاية مينيسوتا، حيث يقع المقر الرئيسي لشركة Two Harbors Investment Corp.، يتطلب ملف مجلس الشيوخ رقم 2744 من المؤسسات المالية التي تزيد أصولها عن 1 مليار دولار لتقديم مسوحات سنوية للكشف عن مخاطر المناخ بحلول 30 يوليو.

وتجبر هذه الضغوط التنظيمية المؤسسات المالية على التوافق مع المعايير العالمية مثل فريق العمل المعني بالإفصاحات المالية المتعلقة بالمناخ (TCFD) والمجلس الدولي لمعايير الاستدامة (ISSB). إن الفكرة الأساسية لشركة Two Harbours Investment Corp هي أن العصر التطوعي قد انتهى. يتعين عليك البدء في بناء إطار قوي للكشف عن مخاطر المناخ في الانبعاثات الممولة (النطاق 3) الآن، قبل أن تجعله لجنة الأوراق المالية والبورصة أو الهيئات الحكومية الأخرى إلزاميا.

فيما يلي نظرة سريعة على المشهد التنظيمي الذي سيؤثر على المؤسسات المالية في عام 2025:

تؤثر المخاطر المادية (مثل الأحداث الجوية القاسية) في المناطق الساحلية والمناطق شديدة الخطورة على التأمين على الممتلكات وتقييمها.

إن المخاطر المادية الناجمة عن تغير المناخ - الأعاصير، وحرائق الغابات، والفيضانات - لم تعد تشكل تهديدات بعيدة؛ إنهم يعملون بنشاط على تآكل قيمة الضمانات. شهدت الولايات المتحدة أكثر من 273 كارثة مناخية وطقسية منذ عام 1980، تسببت كل واحدة منها في أكثر من كارثة 1 مليار دولار في الأضرار، مع تجاوز التكاليف الإجمالية 1.79 تريليون دولار. ويمثل هذا خطرًا مباشرًا على قروض الرهن العقاري السكني وسندات الرهن العقاري التي تمتلكها شركة Two Harbours Investment Corp.

إن شركات التأمين بمثابة طائر الكناري في منجم الفحم، فهي ترفع أقساط التأمين وتخفض التغطية، وهو ما يؤدي إلى دفع الالتزامات المالية المترتبة على تغير المناخ إلى الأمام. وتشير الدراسات الحديثة إلى أن التحولات المرتبطة بالمناخ يمكن أن تسبب ما يصل إلى ما هو أبعد من ذلك 1.47 تريليون دولار في صافي خسائر قيمة الممتلكات بسبب ارتفاع أقساط التأمين وتغيير تفضيلات المشتري. وتقدر بالفعل قيمة العقارات في المناطق عالية المخاطر بمئات المليارات من الدولارات. ويكمن الخطر في أن الارتفاع المفاجئ في تكاليف التأمين أو حدث كبير يمكن أن يؤدي إلى ارتفاع معدلات التخلف عن السداد وانخفاض حاد في قيمة الضمانات الأساسية، مما يؤثر بشكل مباشر على أداء محفظة RMBS و MSR الخاصة بك.

التركيز على كفاءة الطاقة في العقارات السكنية كمحرك للقيمة على المدى الطويل.

تمثل مخاطر التحول أيضًا فرصة واضحة: تعد كفاءة استخدام الطاقة محركًا متزايدًا لقيمة العقارات السكنية. قفزت القيمة السوقية للبناء الموفر للطاقة في الولايات المتحدة من 135.60 مليار دولار في عام 2024 إلى 145.84 مليار دولار في عام 2025، مما يعكس قوة 7.6% معدل النمو السنوي المركب (CAGR). لا يتعلق الأمر فقط بإنقاذ الكوكب؛ يتعلق الأمر بتوفير المال، حيث تنفق الأسر الأمريكية الآن ما معدله $362 شهريا على المرافق.

تتطلب المنازل الموفرة للطاقة قسطًا، حيث يتم بيعها بمبلغ يصل إلى 5% أكثر من الخصائص القياسية. المنازل التي بنيت بعد عام 2020 ذات قيمة 19% أعلى من تلك التي تم بناؤها قبل عام 2010، ويرجع ذلك إلى حد كبير إلى كفاءة الطاقة الفائقة والعزل. ويتم تسريع هذا الاتجاه من خلال الحوافز الفيدرالية، مثل اعتمادات قانون الحد من التضخم، والتي تغطي ما يصل إلى 30% من تكلفة بعض التحسينات في المنزل الأخضر.

بالنسبة لشركة تو هاربورز للاستثمار، فهذا يعني:

• انخفاض مخاطر الائتمان: تتميز المنازل الموفرة للطاقة بتكاليف مرافق أقل، مما يحرر التدفق النقدي لأصحاب المنازل ويحتمل أن يقلل من مخاطر التخلف عن السداد.
• قيمة الضمانات الأعلى: بيع العقارات التي تحتوي على ميزات مثل الألواح الشمسية 4.1% ل 6.9% أعلى، مضيفا ما يقرب من $29,000 إلى متوسط قيمة المنزل في الولايات المتحدة $416,900.
• فرصة MSR: تقوم الشركة التابعة لك، RoundPoint Mortgage Servicing LLC، بتشجيع العملاء بالفعل على "الاستغناء عن الأوراق" من خلال 46% معدل التبني في عام 2024. يمكنك ويجب عليك توسيع هذا لتقديم التمويل أو المعلومات حول التعديلات التحديثية الموفرة للطاقة، مما يزيد بشكل مباشر من قيمة الضمانات التي تخدمها.

المالية: صياغة إطار لتقييم كفاءة الطاقة (على سبيل المثال، عمر المنزل، ووجود الطاقة الشمسية) لمحفظة MSR بحلول نهاية الربع.