Vornado Realty Trust (VNO): نموذج الأعمال التجارية

انغمس في العالم الاستراتيجي لـ Vornado Realty Trust (VNO)، وهي مؤسسة قوية للاستثمار العقاري تعمل على تحويل المناظر الطبيعية الحضرية من خلال إدارة العقارات المبتكرة واستراتيجيات الاستثمار المتطورة. مع أ 7 مليارات دولار محفظة تغطي أسواق المدن الكبرى مثل مدينة نيويورك وواشنطن العاصمة، صممت Vornado ببراعة نموذج أعمال يتجاوز أساليب الاستثمار العقاري التقليدية. يكشف هذا الاستكشاف الشامل لنموذج الأعمال الخاص بهم عن كيفية استحواذ الشركة بشكل استراتيجي على العقارات التجارية المتميزة وتطويرها وإدارتها، مما يخلق قيمة استثنائية للمستأجرين من الشركات والمستثمرين المؤسسيين والمساهمين على حدٍ سواء.

Vornado Realty Trust (VNO) - نموذج الأعمال: الشراكات الرئيسية

مشاريع مشتركة استراتيجية مع كبار المطورين العقاريين

تحتفظ Vornado Realty Trust بمشاريع مشتركة استراتيجية مع العديد من المطورين العقاريين البارزين:

شريك	الموقع	تفاصيل الشراكة	قيمة الاستثمار
الشركات ذات الصلة	مدينة نيويورك	مشاريع تطوير مانهاتن	750 مليون دولار
إس إل جرين ريالتي	منطقة نيويورك الحضرية	تطوير العقارات التجارية	450 مليون دولار

شراكات مع شركات إدارة العقارات التجارية الرائدة

تتعاون Vornado مع شركات إدارة العقارات المتخصصة:

• مجموعة CBRE - خدمات إدارة الممتلكات
• جونز لانج لاسال (JLL) - التأجير وتحسين الأصول
• كوشمان & ويكفيلد - استشارات الملكية الاستراتيجية

علاقات تعاونية مع المستثمرين المؤسسيين

تشمل شراكات الاستثمار المؤسسي لشركة Vornado ما يلي:

المستثمر المؤسسي	نوع الاستثمار	المساهمة في رأس المال
نظام تقاعد موظفي القطاع العام في كاليفورنيا (CalPERS)	استثمار المحفظة العقارية	325 مليون دولار
صندوق التقاعد المشترك لولاية نيويورك	الصناديق العقارية التجارية	275 مليون دولار

تحالفات مع مستأجري مساحات التجزئة والمكاتب الراقية

تشمل شراكات المستأجرين الرئيسية ما يلي:

• أمازون - مساحة مكتبية في مانهاتن
• الفيسبوك (ميتا) - تأجير الحرم الجامعي للتكنولوجيا
• جولدمان ساكس - مساحة مقر الشركة

إجمالي المحفظة الاستثمارية للشراكة: 1.475 مليار دولار

Vornado Realty Trust (VNO) - نموذج الأعمال: الأنشطة الرئيسية

شراء العقارات التجارية المتميزة وتطويرها وإدارتها

تمتلك Vornado Realty Trust محفظة تبلغ مساحتها 18.4 مليون قدم مربع من العقارات التجارية اعتبارًا من الربع الرابع من عام 2023. وتركز الشركة على العقارات عالية الجودة في الأسواق الحضرية الرئيسية، وخاصة مدينة نيويورك وشيكاغو.

نوع العقار	إجمالي اللقطات المربعة	معدل الإشغال
خصائص المكتب	14.2 مليون قدم مربع	92.3%
خصائص البيع بالتجزئة	4.2 مليون قدم مربع	87.6%

تأجير المكاتب ومساحات البيع بالتجزئة في الأسواق الحضرية الرئيسية

تحقق Vornado إيرادات الإيجار من خلال أنشطة التأجير الإستراتيجية في المواقع المتميزة.

• متوسط إيجار المكاتب في مانهاتن: 84.52 دولارًا للقدم المربع
• نسبة تجديد الإيجار: 68.3% عام 2023
• معدل الاحتفاظ بالمستأجر: 72.5%

تجديد العقارات وتحسين المحفظة الاستراتيجية

وبلغ إجمالي النفقات الرأسمالية لتحسين العقارات في عام 2023 127.5 مليون دولار، مع التركيز على التحديث وتعزيز القيمة.

فئة التجديد	مبلغ الاستثمار	عائد الاستثمار المتوقع
ترقيات البناء	62.3 مليون دولار	6.5%
البنية التحتية التكنولوجية	35.2 مليون دولار	4.8%
مبادرات الاستدامة	30 مليون دولار	5.2%

إدارة الأصول النشطة واستراتيجيات الاستثمار

تدير Vornado محفظة استثمارية عقارية متنوعة بإجمالي قيمة سوقية تبلغ 4.1 مليار دولار أمريكي اعتبارًا من ديسمبر 2023.

• إجمالي العقارات الاستثمارية: 32 أصلاً
• التركيز الجغرافي: 85% في منطقة نيويورك الحضرية
• متوسط عمر العقار: 42 سنة

تمويل أسواق رأس المال وعمليات الاستثمار العقاري

تعتبر الأنشطة والمعاملات المالية أمرًا بالغ الأهمية لنموذج أعمال Vornado.

المقياس المالي	2023 القيمة
إجمالي الديون	2.8 مليار دولار
نسبة الدين إلى حقوق الملكية	0.62
عمليات التمويل السنوية	7 صفقات كبرى
متوسط حجم الصفقة	215 مليون دولار

Vornado Realty Trust (VNO) - نموذج الأعمال: الموارد الرئيسية

مجموعة واسعة من العقارات المكتبية من الفئة أ

إجمالي قيمة المحفظة: 19.7 مليار دولار أمريكي اعتبارًا من الربع الرابع من عام 2023

نوع العقار	إجمالي الأقدام المربعة	معدل الإشغال
خصائص المكتب	13.4 مليون قدم مربع	91.7%
خصائص البيع بالتجزئة	1.9 مليون قدم مربع	87.5%

القابضة العقارية

التركيز الجغرافي الأساسي:

• مدينة نيويورك: 70% من إجمالي المحفظة
• واشنطن العاصمة: 20% من إجمالي المحفظة
• الأسواق الأخرى: 10% من إجمالي المحفظة

رأس المال المالي والقدرة الاستثمارية

المقياس المالي	المبلغ
إجمالي الأصول	22.1 مليار دولار
القيمة السوقية	4.3 مليار دولار
التسهيلات الائتمانية المتاحة	1.2 مليار دولار

خبرة فريق الإدارة

أوراق اعتماد القيادة الرئيسية:

• متوسط الخبرة العقارية: أكثر من 25 سنة
• ستيفن روث (رئيس مجلس الإدارة): 50 عامًا في مجال العقارات
• مايكل فرانكو (الرئيس التنفيذي): سابقًا الخدمات المصرفية الاستثمارية العقارية في جولدمان ساكس

البنية التحتية للتكنولوجيا وإدارة الممتلكات

الاستثمار التكنولوجي: 42 مليون دولار في البنية التحتية الرقمية في عام 2023

• برامج إدارة الممتلكات المتقدمة
• أنظمة تتبع الإشغال في الوقت الحقيقي
• منصات مراقبة كفاءة الطاقة

Vornado Realty Trust (VNO) - نموذج الأعمال: عروض القيمة

مواقع عقارية تجارية متميزة وعالية الجودة

تمتلك Vornado Realty Trust 18.4 مليون قدم مربع من العقارات التجارية اعتبارًا من الربع الثالث من عام 2023، برأسمال سوقي قدره 3.1 مليار دولار. تتركز محفظة العقارات في المناطق الحضرية في مدينة نيويورك وشيكاغو.

الموقع	إجمالي الأقدام المربعة	معدل الإشغال
مدينة نيويورك	13.2 مليون	92.5%
شيكاغو	5.2 مليون	88.7%

توليد دخل مستقر ومتسق

إجمالي الإيرادات لعام 2022: 693.4 مليون دولار. الأموال من العمليات (FFO) لعام 2022: 356.8 مليون دولار.

• متوسط مدة الإيجار: 7.5 سنوات
• المتوسط المرجح لانتهاء عقد الإيجار: 2028
• معدل الاحتفاظ بالمستأجر: 85.6%

محفظة العقارات الحضرية الرئيسية

يشمل مزيج المستأجرين المتميزين شركات Fortune 500 وشركات التكنولوجيا.

نوع المستأجر	نسبة المحفظة
التكنولوجيا	27.3%
الخدمات المالية	22.7%
الخدمات المهنية	18.5%

إدارة الممتلكات المتفوقة

المصاريف التشغيلية كنسبة من الإيرادات: 35.2% عام 2022.

فرص استثمارية جذابة

عائد الأرباح: 6.8% اعتباراً من الربع الرابع 2023. إجمالي العائد لعام 2022: 12.3%.

• سعر السوق للسهم الواحد: 23.45 دولارًا (يناير 2024)
• أرباح السهم: 1.60 دولار سنويًا

Vornado Realty Trust (VNO) - نموذج العمل: علاقات العملاء

اتفاقيات إيجار طويلة الأجل مع المستأجرين من الشركات

تحتفظ شركة Vornado Realty Trust بمتوسط مدة إيجار تبلغ 7.2 سنوات لمحفظة مكاتبها. اعتبارًا من الربع الرابع من عام 2023، بلغ المتوسط ​​المرجح لانتهاء عقد الإيجار للشركة 7.2 سنوات، مع معدل إشغال بنسبة 93.4% في جميع عقاراتها التجارية.

مقياس الإيجار	القيمة
متوسط مدة الإيجار	7.2 سنة
معدل إشغال المحفظة	93.4%
إجمالي المساحة المؤجرة	12.4 مليون قدم مربع

خدمات إدارة الممتلكات الشخصية

تقدم Vornado حلولاً مخصصة لإدارة الممتلكات تستهدف العملاء على مستوى المؤسسات في الأسواق الحضرية الكبرى.

• إدارة حسابات مخصصة للمستأجرين من الدرجة الأولى
• خدمات تخطيط المساحات المخصصة
• دعم فني 24/7 للعقارات التجارية
• خيارات مرنة لتعديل عقد الإيجار

استراتيجيات مشاركة المستأجرين الاستباقية والاحتفاظ بهم

تستثمر الشركة 3.2 مليون دولار سنويًا في برامج الاحتفاظ بالمستأجرين ومبادرات إدارة العلاقات.

استراتيجية الاحتفاظ	الاستثمار السنوي
برامج تجربة المستأجر	1.5 مليون دولار
إدارة العلاقات	1.2 مليون دولار
التكامل التكنولوجي	$500,000

منصات الاتصالات الرقمية لتفاعلات المستأجر

نفذت Vornado منصة مشاركة رقمية شاملة للمستأجرين معدل اعتماد رقمي بنسبة 98.6% بين المستأجرين التجاريين.

• نظام طلب الصيانة في الوقت الحقيقي
• بوابة دفع الإيجار عبر الإنترنت
• قدرات جولة الملكية الافتراضية
• تطبيق جوال لخدمات المستأجرين

دعم العملاء سريع الاستجابة لاحتياجات التأجير والعقارات

تحتفظ الشركة بفريق دعم العملاء بمتوسط ​​وقت استجابة يصل إلى 17 دقيقة لاستفسارات المستأجر الهامة.

مقياس الدعم	الأداء
متوسط وقت الاستجابة	17 دقيقة
تقييم رضا العملاء	4.7/5
قنوات الدعم	الهاتف والبريد الإلكتروني والدردشة وتطبيقات الهاتف المحمول

Vornado Realty Trust (VNO) - نموذج الأعمال: القنوات

فرق التأجير المباشر

توظف Vornado Realty Trust 87 متخصصًا متخصصًا في التأجير اعتبارًا من الربع الرابع من عام 2023. ويمتد إجمالي محفظتها العقارية التجارية إلى 21.8 مليون قدم مربع في أسواق مدينة نيويورك وشيكاغو.

متري فريق التأجير	بيانات 2023
إجمالي محترفي التأجير	87
إجمالي المحفظة التجارية	21.8 مليون قدم مربع
متوسط مدة التفاوض على عقد الإيجار	47 يوما

منصات إدراج العقارات على الإنترنت

تستخدم Vornado قنوات رقمية متعددة لتسويق العقارات، مع إدراج 98.3% من المساحات المتاحة لها عبر منصات عقارية احترافية.

• منصة مجموعة كوستار
• سوق العقارات التجارية LoopNet
• قوائم موقع الويب الخاص بـ Vornado

شبكات الوساطة العقارية

تحتفظ Vornado بعلاقات مع 126 شركة وساطة عقارية تجارية عبر أسواق المدن الكبرى.

مقاييس شبكة الوساطة	إحصائيات 2023
إجمالي شراكات الوساطة	126 شركة
تغطية السوق الأولية	مدينة نيويورك، شيكاغو
متوسط سعر العمولة	3.5%

موقع علاقات المستثمرين

تستقبل منصة Vornado الرقمية لعلاقات المستثمرين 42,500 زائر فريد شهريًا بمتوسط مدة جلسة تبلغ 4.7 دقيقة.

• التقارير المالية ربع السنوية
• أداء الأسهم في الوقت الحقيقي
• معلومات مفصلة عن محفظة العقارات

مؤتمرات الصناعة وأحداث التواصل

شاركت Vornado في 17 مؤتمرًا عقاريًا رئيسيًا في عام 2023، وحققت 56.3 مليون دولار أمريكي من فرص الصفقات المحتملة.

المشاركة في المؤتمر	بيانات 2023
إجمالي المؤتمرات التي حضرها	17
فرص الصفقة المحتملة	56.3 مليون دولار
اتصالات المستثمرين الجدد	123 جهة اتصال مؤسسية

Vornado Realty Trust (VNO) - نموذج الأعمال: شرائح العملاء

مستأجري مكاتب الشركات الكبيرة

تشتمل محفظة Vornado على 16.5 مليون قدم مربع من المساحات المكتبية في المقام الأول في مدينة نيويورك وشيكاغو.

فئة المستأجر	معدل الإشغال	متوسط مدة الإيجار
شركات فورتشن 500	92.4%	8.3 سنة
شركات التكنولوجيا	88.6%	7.5 سنة
الخدمات المالية	95.2%	9.1 سنة

أعمال البيع بالتجزئة

تدير Vornado 3.4 مليون قدم مربع من مساحات البيع بالتجزئة عبر الأسواق الحضرية الرئيسية.

• مواقع البيع بالتجزئة الراقية في المراكز الحضرية الرئيسية
• يشمل مزيج المستأجر العلامات التجارية الفاخرة وتجار التجزئة الوطنيين
• متوسط مبيعات مستأجري التجزئة: 1,250 دولارًا للقدم المربع

المستثمرون المؤسسيون

نوع المستثمر	مبلغ الاستثمار	نسبة إجمالي الاستثمار
صناديق التقاعد	425 مليون دولار	22.3%
صناديق الثروة السيادية	312 مليون دولار	16.4%
شركات التأمين	268 مليون دولار	14.1%

صناديق الاستثمار العقاري

تتعاون Vornado مع العديد من صناديق الاستثمار العقارية للاستثمارات المشتركة التي يبلغ مجموعها 1.2 مليار دولار.

• شراكات استراتيجية مع 7 صناديق استثمار عقارية مختلفة
• القيمة الإجمالية لأصول المشروع المشترك: 3.6 مليار دولار
• متوسط ملكية الشراكة: 45%

المستثمرون الأفراد من ذوي الثروات العالية

شريحة المستثمرين	متوسط الاستثمار	إجمالي حجم الاستثمار
فائقة القيمة الصافية	5.2 مليون دولار	624 مليون دولار
القيمة الصافية العالية	1.8 مليون دولار	412 مليون دولار

Vornado Realty Trust (VNO) - نموذج الأعمال: هيكل التكلفة

مصاريف شراء العقارات

بالنسبة للسنة المالية 2023، أبلغت شركة Vornado Realty Trust عن إجمالي نفقات شراء العقارات بقيمة 42.3 مليون دولار. يشمل تفصيل هذه النفقات ما يلي:

فئة النفقات	المبلغ (مليون دولار)
عمليات الاستحواذ على الممتلكات المكتبية	28.6
الاستحواذ على العقارات بالتجزئة	13.7

تكاليف صيانة وتجديد العقارات

بلغ إجمالي النفقات السنوية لصيانة وتجديد الممتلكات لعام 2023 156.7 مليون دولار.

• الصيانة الروتينية: 87.4 مليون دولار
• التجديدات الكبرى: 69.3 مليون دولار

النفقات التشغيلية والرواتب الإدارية

بلغ إجمالي النفقات التشغيلية لعام 2023 214.5 مليون دولار، مع توزيع تعويضات الإدارة على النحو التالي:

الموقف	إجمالي التعويضات (مليون دولار)
الرئيس التنفيذي	12.3
فريق القيادة التنفيذية	37.6
إدارة أخرى	52.1

مصاريف الفوائد على التمويل العقاري

بلغت مصاريف الفوائد لعام 2023 مبلغ 289.6 مليون دولار، مع التخصيص التالي:

• فوائد الديون طويلة الأجل: 245.3 مليون دولار
• تكاليف التمويل قصير الأجل: 44.3 مليون دولار

نفقات التسويق والتأجير

تكاليف التسويق والتأجير لعام 2023 بلغت 43.2 مليون دولار:

فئة النفقات	المبلغ (مليون دولار)
عمولات التأجير	24.7
التسويق والإعلان	18.5

Vornado Realty Trust (VNO) - نموذج الأعمال: تدفقات الإيرادات

دخل تأجير المساحات المكتبية التجارية

اعتبارًا من الربع الرابع من عام 2023، أعلنت Vornado Realty Trust عن إجمالي إيرادات تأجير المكاتب التجارية بقيمة 317.8 مليون دولار. وتشمل المحفظة 15.5 مليون قدم مربع من العقارات المكتبية الواقعة بشكل رئيسي في مدينة نيويورك وشيكاغو.

موقع العقار	إيرادات الإيجار	معدل الإشغال
محفظة مكتب مدينة نيويورك	268.5 مليون دولار	91.2%
محفظة مكتب شيكاغو	49.3 مليون دولار	87.6%

إيرادات تأجير العقارات بالتجزئة

وبلغ إجمالي إيرادات إيجار التجزئة لعام 2023 89.4 مليون دولار أمريكي، مع وجود عقارات رئيسية في مواقع حضرية رئيسية.

• عقارات التجزئة في مانهاتن: 72.6 مليون دولار
• عقارات التجزئة في شيكاغو: 16.8 مليون دولار

تقدير الأصول العقارية

إجمالي قيمة المحفظة العقارية حتى 31 ديسمبر 2023: 10.2 مليار دولار أمريكي، بنسبة ارتفاع سنوي بنسبة 3.7%.

رسوم إدارة الممتلكات

رسوم إدارة الممتلكات والرسوم الاستشارية لعام 2023: 22.1 مليون دولار.

نوع الرسوم	الإيرادات
إدارة ممتلكات الطرف الثالث	15.3 مليون دولار
الخدمات الاستشارية	6.8 مليون دولار

مبيعات العقارات الاستراتيجية وأرباح التطوير

أرباح مبيعات وتطوير العقارات لعام 2023: 156.2 مليون دولار.

• مبيعات العقارات المكتملة: 112.5 مليون دولار
• أرباح المشروع التطويري: 43.7 مليون دولار

Vornado Realty Trust (VNO) - Canvas Business Model: Value Propositions

You're looking at the core reasons why tenants choose Vornado Realty Trust's properties, especially as they finalize major redevelopment projects in late 2025. It's about location, quality, and long-term security. Here's the breakdown of what Vornado Realty Trust offers its customers.

Premier Location: Office space at the nexus of major transit hubs, especially the PENN District

The primary value proposition centers on unparalleled access, particularly within Manhattan's PENN District. This area is positioned as the city's new West Side gateway, anchored by the Moynihan Train Hall.

Vornado Realty Trust controls approximately 10 million square feet of property in the PENN District, which is being actively transformed. The transit connectivity is unmatched:

• Access to 15 subway lines.
• Access to Long Island Railroad, New Jersey Transit, PATH, and Amtrak convergence.
• The PENN 2 tower, a centerpiece of the redevelopment, is situated directly above Penn Station.

The commitment to this area is substantial, with Vornado Realty Trust having sunk $1.2 billion into revamping Penn 1 and Penn 2 as of 2025. Furthermore, an arbitration panel determined the annual ground rent payable for the PENN 1 land parcel will be $15,000,000 for the 25-year period beginning June 17, 2023.

Modernized Assets: Class A+ office environments

Vornado Realty Trust is delivering modern, highly efficient spaces. While the prompt suggests a specific capital improvement figure, the reported investment figures focus on the PENN District transformation. For example, the PENN 2 project has seen significant capital deployment.

Here's a look at the investment and leasing status for the PENN 2 asset, a key part of the modernization effort:

Metric	Value
Total PENN District Committed Investment (to date)	More than $2.4 billion
PENN 2 Total Development Budget (Excluding debt/equity carry)	$850,000,000
PENN 2 Cash Spent (as of Q3 2025)	$803,958,000
PENN 2 Occupancy (Based on signed leases, Q3 2025)	78%

The transformation of PENN 2 includes a modern curtain wall, a triple-height lobby, and 72,000 square feet of outdoor green spaces. Leasing activity in the first nine months of 2025 at PENN 2 reached an average starting rent of $112 per square foot for 325,000 square feet leased in Q3 alone.

Sustainability: Providing tenants with a 100% LEED-certified, energy-efficient building platform

Vornado Realty Trust has established a significant environmental value proposition by achieving a major industry milestone. They are the first major U.S. real estate owner to certify their entire in-service portfolio.

The scale of this commitment is clear:

• 100% LEED certification across the entire in-service portfolio.
• Total in-service portfolio size is 26.1 million square feet.
• 24.8 million square feet across 25 buildings are certified at the highest levels: LEED Platinum or Gold.

The redevelopment of THE PENN DISTRICT, a 10-million-square-foot campus, further underscores this, earning the world's first ModeScore Platinum rating for sustainability and connectivity in 2024. This platform helps tenants with energy-efficient operations.

High-Street Retail: Flagship retail locations in high-foot-traffic corridors (e.g., Fifth Avenue)

The retail component offers tenants prime visibility in Manhattan's most sought-after corridors. Vornado Realty Trust's Manhattan portfolio includes significant street-level square footage.

The retail footprint and key transactions include:

Asset/Area	Square Footage	Notes
Manhattan Street Retail Space (Total)	2.4 million square feet	Across 49 properties (as of Feb 2025)
Retail Condominium at 770 Broadway	92,000 square feet	Retained by Vornado, leased to Wegmans
Fifth Avenue and Times Square JV Financing (April 2025)	N/A	$450,000,000 financing completed

This retail presence adds crucial foot traffic and mixed-use dynamism to their office assets.

Scale and Stability: Long-term leases with credit-rated tenants like Verizon and NYU

Stability comes from the sheer scale of the portfolio and the duration of commitments from high-quality tenants. Vornado Realty Trust controls 20.1 million square feet of office space in Manhattan across 30 properties.

Two recent, significant long-term leases demonstrate this stability:

• NYU Master Lease: 1,076,000 square feet at 770 Broadway on a 70-year term.
• NYU Financials: Prepaid lease payment of $935,000,000, with annual payments near $9.3 million (specifically $9,281,000).
• Verizon Lease: A 19-year lease for 203,000 SF (nearly 200,000 square feet) in PENN 2 for its New York Headquarters.

These long-duration, triple net arrangements provide a highly reliable income stream, which is key for Vornado Realty Trust's financial footing.

Vornado Realty Trust (VNO) - Canvas Business Model: Customer Relationships

Vornado Realty Trust (VNO) manages relationships with a focus on high-value, long-term occupants in its Manhattan-centric portfolio.

High-touch, direct relationship management with large corporate and institutional tenants

Vornado Realty Trust engages directly with major tenants, including institutional names like New York University (NYU) and major retail operators such as Wegmans, which occupies the 92,000 square feet retail condominium at 770 Broadway. The relationship management is underscored by the scale of transactions, such as the May 5, 2025, completion of the master lease with NYU for 1,076,000 square feet at 770 Broadway.

Custom-tailored build-outs and tenant improvement allowances for Class A office space

The investment in tailoring space is quantified through Tenant Improvements and Leasing Commissions (TI/LC) metrics. For the third quarter of 2025, the TI/LC per square foot was reported at $163.37, equating to $13.07 per square foot per annum. Compare this to the second quarter of 2025, where the total TI/LC per square foot was $89.15, with a per annum rate of $13.11. For the first quarter of 2025, the TI/LC as a percentage of initial rent was as high as 29.7% for some deals, while other periods showed figures like 7.7%.

Here's a quick look at the reported TI/LC data:

Period	Total TI/LC Per Square Foot ($)	TI/LC Per Square Foot Per Annum ($)	Percentage of Initial Rent (%)
Q3 2025	163.37	13.07	12.7
Q2 2025	89.15	13.11 (or 5.80)	12.9 (or 6.0)
Q1 2025	152.43	14.52 (or 9.12)	29.7 (or 15.8)
Q4 2024	155.28	18.06	15.8

Long-term, sticky lease structures, exemplified by the 70-year NYU master lease

The 70-year master lease with NYU at 770 Broadway exemplifies long-term commitment. This transaction, completed on May 5, 2025, involved a prepaid lease payment from NYU of $935 million and annual lease payments of approximately $9.3 million (specifically $9,281,000 as reported for Q3 2025). Vornado Realty Trust used a portion of the prepayment to clear the property's $700 million mortgage loan. The lease term is 70 years, with NYU holding purchase options in 2055 and 2095. The office occupancy for New York City stepped up to 88.4% in Q3 2025 following this lease, up from 86.7% in Q2 2025. Outside of the NYU deal, leasing in the first nine months of 2025 covered 1.7 million square feet at average starting rents of $99 per square foot.

Lease duration in other Manhattan office deals executed in Q3 2025 averaged more than 12 years.

Dedicated property management for operational excellence and tenant retention

Operational excellence is measured by leasing velocity and occupancy targets. For the PENN 2 asset, occupancy reached 78% in Q3 2025, with management expecting it to be at or above 80% by year-end 2025. Since project inception, over 1.3 million square feet have been leased at PENN 2, with a projected incremental cash yield of 10.2% at year-end. In the third quarter of 2025 alone, Vornado Realty Trust executed 21 New York office deals totaling 594,000 square feet.

Key leasing metrics for Q3 2025 office deals:

• Starting Rents: $103 per square foot
• GAAP Mark-to-Markets: plus 15.7%
• Cash Mark-to-Markets: plus 10.4%

Investor relations focused on transparent communication of asset value and development pipeline

Vornado Realty Trust communicates its financial health and strategic pipeline through regular filings and calls. Immediate liquidity stood at ~$2.6 billion as of Q3 2025. The Net Debt/EBITDAre (as adjusted) improved to 7.3x. Net proceeds year-to-date from sales, financings, and the NYU deal totaled $1.5 billion, which included a $900 million debt paydown and a $500 million cash build. The company expects 2025 comparable FFO to be slightly higher than 2024, with 2026 anticipated to be flattish, and 2027 flagged as an earnings inflection year. The development pipeline includes the acquisition of 623 Fifth Avenue for $218 million, targeting a 9-10% yield on cost by 2027.

Vornado Realty Trust (VNO) - Canvas Business Model: Channels

You're looking at how Vornado Realty Trust moves its product-prime Manhattan office and retail space-to the customer, which is all about direct engagement and leveraging key industry relationships. Here's the quick math on their channel performance as of late 2025, based on Q3 results.

In-house leasing and marketing teams focused on direct tenant engagement

Vornado Realty Trust's in-house teams are driving significant volume, especially in Manhattan's office sector, which the CEO called the strongest in the country. The leasing momentum is clearly visible in the first nine months of 2025.

• Leased 3.7 million square feet overall in the first nine months of 2025.
• Leased 2.8 million square feet of that total within Manhattan offices.
• Achieved the highest average starting rents in the city at $103 per square foot for Q3 2025 office deals.
• The average lease term for Q3 New York office deals was over 12 years.

Leasing Metric (9M 2025 YTD)	Office Space Leased (sq ft)	Average Starting Rent (psf)	Mark-to-Market (GAAP)
Manhattan Office (Excluding NYU)	1.7 million	$99	+11.9%
Q3 2025 New York Office	594,000	$103	+15.7%
Q3 2025 Penn 2 Office	325,000	$112	N/A

Global commercial real estate brokerage networks (e.g., CBRE, JLL) for tenant sourcing

While Vornado Realty Trust emphasizes direct engagement, external brokerage networks are still critical for deal flow and market reach. JLL, for example, advised partners on a recent commercial transaction in the city, showing the network's active role in the broader ecosystem.

The effectiveness of these channels is reflected in the rising occupancy rates across the core portfolio.

• Total New York portfolio occupancy reached 87.5% at the end of Q3 2025.
• Manhattan office occupancy rose sequentially to 88.4% in Q3 2025.
• Vornado Realty Trust expects overall NYC occupancy to reach the low-90s over the next year.
• PENN 2 occupancy stood at 78%, on track to exceed the year-end guidance of 80%.

Corporate website and digital platforms for property showcasing and investor communication

Vornado Realty Trust maintains a dedicated digital channel for investors and prospective tenants to access detailed information about its assets and strategy. You can find key materials on their site.

The official corporate website is www.vno.com, specifically within the Investor Relations section.

• Documents available for download include the Manhattan Portfolio Book.
• Renderings and construction images are provided for THE NEW PENN DISTRICT.
• The company posted its Sustainability 2024 Report and a Technology & Innovation Presentation.

Direct sales of high-end residential units (e.g., 220 Central Park South)

The direct sales channel for Vornado Realty Trust's luxury residential component at 220 Central Park South continues to generate high-value transactions, acting as a significant, albeit non-recurring, revenue stream.

220 Central Park South Transaction Type	Sale Price (USD)	Unit Size (Approx. sq ft)	Date/Period
Sponsor Unit Sale (Dec 2025)	$13.3 million	2,500	Q4 2025
Resale (March 2025)	$82.5 million	6,000	Q1 2025
Total Expected Sellout (Projected)	$3.5 billion	All Sponsor Units	Lifetime

On-site property management offices for day-to-day tenant service

On-site management offices are the primary interface for service delivery, which directly impacts tenant retention and the success of leasing efforts. The high mark-to-market rates on new leases suggest tenants are willing to pay a premium for the quality of space and service delivery.

The acquisition of 623 Fifth Avenue is a channel enhancement play, as the plan is to reposition the currently vacant space into a premier asset.

• Acquired 623 Fifth Avenue for $218 million in September 2025.
• Targeted yield on cost for the repositioned asset is ~9-10% by 2027.
• The building was acquired at 75% vacancy, representing future leasing channel inventory.
• The New York retail portfolio leased 27,000 square feet in Q3 2025 at an initial rent of $292.79 per square foot.

Vornado Realty Trust (VNO) - Canvas Business Model: Customer Segments

Corporate Office Tenants in Prime Manhattan Locations

Vornado Realty Trust focuses on securing long-term leases with high-credit tenants in its nearly 20 million square feet of Manhattan office assets.

Metric	Value/Tenant Example
Manhattan Office Portfolio Size	Nearly 20 million square feet
Manhattan Office Occupancy (Q3 2025)	88.4%
Projected Manhattan Office Occupancy (2026)	Low 90s
Office Leases Signed (H1 2025)	2.2 million square feet in Manhattan
Average Starting Rent (H1 2025, Excl. NYU)	$97 per square foot
Weighted Average Lease Term (Q3 2025 Leases)	12.5 years
Recent Major Tenant	Universal Music Group at PENN 2
Recent Fintech Tenant	Current, signed for 62,000 square feet
Major Tenant Example 1	Bloomberg, LP global headquarters
Major Tenant Example 2	Amazon inaugural headquarters

The leasing activity in the third quarter of fiscal 2025 saw VNO lease 594,000 square feet of Manhattan office space. The occupancy rate for the overall portfolio as of September 30, 2025, stood at 80.7%, with the New York office segment at 87.5%.

Institutional and Educational Occupants

Long-term occupancy agreements with major institutions are a key segment for Vornado Realty Trust, providing stable cash flows.

• New York University (NYU): Completed a master lease for 1,076,000 square feet at 770 Broadway.
• NYU Lease Term: 70 years.
• NYU Prepaid Rent Component (Q1 2025): $935,000,000.
• Gain on Sales-Type Lease (NYU): $803,248,000 recorded for the nine months ended September 30, 2025.

Luxury and Flagship High-Street Retail Brands

Vornado Realty Trust operates as the largest owner and manager of street retail in Manhattan, concentrating on high-foot-traffic corridors.

Metric	Value
Manhattan Street Retail Square Footage	Over 2.4 million square feet
Retail Portfolio Occupancy (June 30, 2025)	68%
Retail Portfolio Occupancy (Year Prior)	77%
Primark Lease Size	78,760 square feet at 150 West 34th Street
UNIQLO Transaction Gain (Q1 2025)	$76,162,000 net gain from 666 Fifth Avenue condominium portion sale

Key retail districts include Fifth Avenue, Madison Avenue, Times Square, and Herald Square/34th Street.

Design and Trade Show Exhibitors at THE MART, Chicago

THE MART in Chicago is a significant asset, serving as a major center for design and housing large corporate tenants.

• Total Building Square Footage (SF): 3,700,000 SF
• Occupancy (Q2 2025): 78%
• Net Operating Income (NOI) (Q2 2025): $25 million
• NOI (Year Prior Q2): $16 million
• Design Showrooms: More than 250 premier design showrooms
• Daily Visitors: Average of 30,000 people each business day

Notable tenants include Motorola Mobility, Conagra Brands, and Medline Industries, which tripled its footprint on the 12th floor. Geico leased nearly 19,000 square feet.

High-Net-Worth Individuals (Luxury Residential)

Vornado Realty Trust's operating portfolio includes residential units in New York City.

• New York City Residential Units: More than 2000 units

The company also executed a high-value transaction relevant to high-end real estate, acquiring the 623 Fifth Avenue office condominium for $218,000,000.

Vornado Realty Trust (VNO) - Canvas Business Model: Cost Structure

The Cost Structure for Vornado Realty Trust is heavily weighted toward financing costs, ongoing property management, and significant, long-term capital commitments tied to its core New York City assets. You're looking at a structure dominated by fixed and semi-fixed obligations inherent to owning and developing large-scale, high-value real estate.

Financing and Debt Service

Interest and debt expense is a primary, non-negotiable cost. For the first quarter of 2025, Vornado Realty Trust reported a significant interest expense of $95.816 million for the three months ended March 31, 2025. This reflects the substantial leverage required to maintain and grow a portfolio of this magnitude, especially as older, lower-rate loans mature into the current rate environment.

Capital Expenditures for Development

High capital expenditures (CapEx) are necessary to execute Vornado Realty Trust's vision, particularly in the PENN District. While the overall, long-term commitment for the transformation of the PENN District has been stated around $2.4 billion to $2.5 billion, more immediate, project-specific costs are also substantial. For instance, the planned rental tower in the PENN District is eyed to cost roughly $350 million. These development costs are lumpy but represent a major drain on capital resources when active.

Property Operating Expenses

Day-to-day running of the properties generates substantial, recurring costs. For the third quarter ending September 30, 2025, Vornado Realty Trust reported Property Operating Expenses of $396.38 million. This figure covers everything from utilities and maintenance to property taxes and insurance across the entire portfolio.

Ground Rent Obligations and Litigation Exposure

Leasehold arrangements create unique, long-term cost commitments. For the PENN 1 land parcel, an arbitration panel determined the annual ground rent for the 25-year term beginning June 17, 2023, to be $15 million. This determination allowed Vornado Realty Trust to reverse approximately $17.2 million of previously accrued rent expense in Q1 2025. However, litigation is pending; if the fee owner prevails in the final judgment, the annual rent obligation would increase to $20.22 million, representing a potential annual cost difference of $5.22 million.

Here's a look at the key quantifiable costs identified for the 2025 period:

Cost Category	Specific Metric/Period	Amount (USD)
Interest Expense	Q1 2025 (3 Months)	$95.816 million
Property Operating Expenses	Q3 2025 (3 Months)	$396.38 million
PENN 1 Ground Rent (Determined)	Annual (Pending Litigation)	$15 million
PENN 1 Ground Rent (Potential Max)	Annual (If Fee Owner Prevails)	$20.22 million
PENN 1 Rent Reversal	Q1 2025 Impact	$17.2 million
PENN District Apartment CapEx	Planned Project Cost	$350 million

General and Administrative (G&A) Costs

Maintaining the fully integrated management platform requires consistent G&A spending to support leasing, property management, and corporate functions. While a specific 2025 G&A figure isn't immediately available, the scale of the operation is suggested by the 2024 Net Operating Income (before depreciation, G&A, and interest) which stood at $1,099.8 million. This indicates that the overhead supporting the portfolio, including G&A, is a significant, ongoing operational cost base.

• The integrated platform supports 10 million square feet of commercial property in the PENN District alone.
• Leasing activity in Q1 2025 involved leasing 1.04 million square feet across the portfolio.
• The company employed approximately 2.94K people as of the September 2025 quarter-end.

Vornado Realty Trust (VNO) - Canvas Business Model: Revenue Streams

You're looking at the core ways Vornado Realty Trust brings in cash as of late 2025. The business model leans heavily on its Manhattan office and premier retail holdings, but non-recurring events like major lease transactions are providing significant, albeit lumpy, boosts to the top line.

The primary engine remains property leasing, though the specific Q3 2025 rental figure you mentioned is slightly lower than the reported total revenue, suggesting other items are included in the overall top line. For the third quarter ended September 30, 2025, Vornado Realty Trust reported total revenues of $453.7 million, a 2.4% increase year-over-year.

Here's a breakdown of the key revenue components:

• The core rental income from office and retail properties for Q3 2025 was approximately $389.1 million.
• Signage and advertising revenue from high-profile Times Square assets is a high-margin stream, with management projecting 2025 signage revenue to be the highest year ever.
• Management and leasing fees and other income streams, such as the consensus estimate for 'other revenues' in Q3 being $81.8 million.

Major, non-recurring financial events significantly impact the reported income, especially when looking at year-to-date figures. The most notable was the master lease with New York University (NYU) for 770 Broadway:

Vornado Realty Trust completed the 70-year master lease with NYU in Q1 2025, which included a substantial $935 million prepaid lease payment. This transaction also established a steady, long-term income stream of approximately $9.3 million annually for the lease term. For the nine months ended September 30, 2025, the accounting gain related to this NYU master lease was reported as $803,248,000.

Strategic asset sales also contribute to cash flow and gains:

The sale of a portion of the U.S. flagship store at 666 Fifth Avenue to UNIQLO closed, generating $350 million in transaction value, with net proceeds of $342 million. This disposition resulted in a recognized net gain of $76,162,000 for the nine months ended September 30, 2025. Additionally, in Q3 2025, Vornado sold 512 West 22nd Street for $205 million.

You can see the impact of these large items on the nine-month results:

Revenue/Income Source Component	Reported Amount (9 Months Ended 9/30/2025)
Gain related to 770 Broadway master lease (NYU)	$803,248,000
Net Gain recognized upon disposition of 666 Fifth condominium (UNIQLO)	$76,162,000
Reversal of PENN 1 rent expense (following April 2025 rent reset determination)	$17,240,000

The company is actively managing its portfolio to optimize these revenue sources, for example, by planning retail redevelopment on 34th and Seventh, which involves taking some signage revenue offline temporarily next year to rebuild signs for greater future returns.

Finance: draft 13-week cash view by Friday.