Vornado Realty Trust (VNO): تحليل PESTLE [تم التحديث في نوفمبر 2025]

أنت تبحث عن رؤية واضحة لـ Vornado Realty Trust (VNO) مع اقترابنا من أواخر عام 2025، وهذا يعني تجاوز الضوضاء والمخاطر والفرص الأساسية. والخلاصة المباشرة هي أن مصير فورنادو يظل مرتبطًا بشدة بسرعة انتعاش سوق المكاتب في مانهاتن وقدرتها على إدارة النفقات الرأسمالية الضخمة، خاصة فيما يتعلق بالامتثال البيئي.

Vornado Realty Trust (VNO) - تحليل PESTLE: العوامل السياسية

تظل سياسات الضرائب العقارية في مدينة نيويورك هي المحرك الرئيسي للتكلفة

عليك أن تفهم أن الضرائب العقارية في مدينة نيويورك ليست مجرد نفقات؛ إنها مخاطرة سياسية أساسية، خاصة بالنسبة لمالك عقار تجاري كبير مثل Vornado Realty Trust. تعتمد ميزانية السنة المالية 2025 (FY25) للمدينة، والتي بدأت في 1 يوليو 2024، بشكل كبير على هذه الإيرادات، مع ارتفاع إجمالي ميزانية ضريبة الأملاك بمقدار مليار دولار، أو +3.1%، إلى إجمالي 33.7 مليار دولار.

بالنسبة للأصول الأساسية لشركة فورنادو، والتي تندرج تحت الفئة الضريبية 4 (الملكية التجارية)، فإن الواقع السياسي يترجم إلى زيادة مباشرة في التكلفة. من المتوقع أن يرتفع التأثير الضريبي الإجمالي لعقارات الفئة 4 في السنة المالية 25 بنسبة +4.4%. هذه القفزة مدفوعة بزيادة قدرها +3.47٪ في القيمة المقدرة الخاضعة للضريبة بالإضافة إلى زيادة بمعدل +9.4 نقطة أساس - وهي ثالث أعلى زيادة في المعدل لهذه الفئة منذ 20 عامًا. وهذا يمثل رياحًا معاكسة كبيرة، حتى بالنسبة لشركة ذات أصول متميزة.

فيما يلي الرياضيات السريعة حول تحول العبء الضريبي التجاري للسنة المالية 25:

زيادة التدقيق السياسي على كبار الملاك التجاريين

بصراحة، تحول المناخ السياسي لكبار ملاك العقارات التجارية في مدينة نيويورك إلى عدائي، خاصة في عام 2025. ويشير صعود المرشح التقدمي في سباق رئاسة البلدية، زهران ممداني، إلى حقبة جديدة من التدقيق السياسي. لقد فاز في الانتخابات التمهيدية للحزب الديمقراطي ويقوم بحملته على منصة تستهدف بشكل مباشر صناعة العقارات لتوليد الإيرادات.

المخاطر السياسية الأساسية التي تواجه فورنادو واضحة:

• الإصلاح الضريبي: واقترح ممداني رفع الحد الأقصى لضريبة الشركات الحكومية إلى 11.5% من 7.25% الحالية.
• ضريبة الثروة: ويريد أيضًا فرض ضريبة دخل جديدة بنسبة 2% على الدخل السنوي الشخصي الذي يزيد عن مليون دولار، مما يؤثر على مصادر رأس المال للاستثمار العقاري التجاري.
• التكاليف التنظيمية: وبعيدًا عن الضرائب، فإن القانون المحلي 97 (LL97)، الذي يفرض حدودًا قصوى للانبعاثات في المباني الكبيرة، يمثل تكلفة امتثال رئيسية. اعتبارًا من أكتوبر 2025، قدم 94% من العقارات المغطاة البالغ عددها حوالي 23000 التقارير أو التمديدات المطلوبة، لكن النفقات الرأسمالية لشركة Vornado لتحقيق أهداف 2030 تظل نفقات كبيرة ذات دوافع سياسية.

ولا يقتصر الضغط السياسي على الإيرادات فحسب؛ يتعلق الأمر بالتحكم والمساءلة، وهو ما يعني المزيد من الإشراف وارتفاع تكاليف الامتثال لكل مبنى رئيسي يمتلكه فورنادو.

إمكانية سن قوانين تقسيم المناطق الجديدة التي تؤثر على تحويلات وسط المدينة الجنوبية

لقد تجلت الإرادة السياسية لمعالجة النقص في المساكن في المدينة كتغيير كبير في تقسيم المناطق يمثل خطرًا وفرصة لمحفظة مكاتب فورنادو. في أغسطس 2025، وافق مجلس المدينة على خطة الاستخدام المختلط لجنوب وسط المدينة (MSMX). تعمل هذه الخطة على إعادة تقسيم منطقة مكونة من 42 مبنى (من شارع West 23 إلى West 40th Streets) للسماح بالتحويل من مكتب إلى سكني.

وكان القرار السياسي الرئيسي هنا هو رفع نسبة المساحة الأرضية السكنية (FAR) من 12 إلى 18، مما يفتح المجال أمام كثافة سكنية كبيرة. بالنسبة لشركة Vornado، هذا يعني أن أصولها المكتبية القديمة ذات الأداء الضعيف في تلك المنطقة تتمتع الآن باستخدام بديل قابل للتطبيق وعالي القيمة. ولكن التكلفة السياسية تتمثل في الإدماج الإلزامي للإسكان الميسر (الإسكان الإلزامي الشامل)، وهو ما يتطلب إنشاء ما يصل إلى 2900 منزل بأسعار معقولة بشكل دائم كجزء من ما يقرب من 10000 منزل جديد متوقع. يؤدي متطلب MIH هذا إلى تقليل هامش الربح الإجمالي في مشروع التحويل. إنها مقايضة سياسية: مرونة التنمية مقابل المساهمة في العدالة الاجتماعية.

تؤثر سياسة أسعار الفائدة الفيدرالية بشكل غير مباشر على توفر الرهن العقاري التجاري

تعد السياسة النقدية للاحتياطي الفيدرالي (الاحتياطي الفيدرالي) العامل السياسي الأقوى الذي يؤثر بشكل غير مباشر على هيكل رأس مال فورنادو. والخبر السار لعام 2025 هو أن بنك الاحتياطي الفيدرالي يمر بدورة خفض أسعار الفائدة، مما يخفف من أزمة السيولة الشديدة التي حدثت خلال العامين الماضيين. وتشير توقعات بنك الاحتياطي الفيدرالي إلى أن سعر الفائدة الفيدرالي سيتراوح بين 3.75% و4.0% بحلول نهاية عام 2025، بانخفاض عن نطاق 4.25-4.5% الذي شوهد في أواخر عام 2024.

لا يحدد هذا التحول في السياسة أسعار الفائدة على الرهن العقاري التجاري بشكل مباشر، ولكنه يشكل بيئة الإقراض بشكل مطلق. ومع قيام بنك الاحتياطي الفيدرالي بتخفيض أسعار الفائدة، تتحسن ربحية البنوك، مما يؤدي إلى توقع تمويل أكثر وفرة وأرخص للعقارات التجارية. بالنسبة لفورنادو، يعني هذا أن مخاطر إعادة التمويل أقل، وأن تكلفة رأس المال لخطوط التطوير الضخمة - مثل مشاريع منطقة PENN - يجب أن تنخفض، مما يساعد على تمويل التنمية وسداد الديون ذات التكلفة الأعلى، والتي كانت أولوية معلنة لتخصيص رأس المال في الربع الأول من عام 2025. انخفاض الأسعار يجعل صفقات التنمية أقل أهمية.

Vornado Realty Trust (VNO) - تحليل PESTLE: العوامل الاقتصادية

لا يزال معدل الشغور في المكاتب في مانهاتن مرتفعاً، مما يضغط على نمو الإيجارات

أنت تشاهد شركة Vornado Realty Trust (VNO) وهي تتنقل في سوق مكاتب مانهاتن المليء بالتحديات ولكن المستقر. الواقع الاقتصادي هو أنه على الرغم من قوة نشاط التأجير، إلا أن الحجم الهائل للمساحة المتاحة يبقي الضغط على الإيجارات. وفي الربع الثالث من عام 2025، بلغ معدل التوافر الإجمالي في مانهاتن 16.6%، وهو رقم مهم لا يزال أعلى بكثير من المعايير التاريخية، على الرغم من انخفاضه بمقدار 90 نقطة أساس عن الربع السابق.

ويعني هذا التوافر المرتفع أن Vornado لا يمكنها دفع الإيجارات الأساسية بقوة عبر محفظتها بأكملها. كان متوسط ​​​​الإيجار المطلوب في مانهاتن ثابتًا بشكل أساسي عند 77.45 دولارًا للقدم المربع في الربع الثالث من عام 2025، على أساس ربع سنوي وعلى أساس سنوي. والخبر السار هو أن معدل إشغال مكاتب Vornado في نيويورك قد تحسن، حيث ارتفع إلى 86.7٪ في الربع الثاني من عام 2025، ويرجع ذلك إلى حد كبير إلى المعاملات الرئيسية مثل عقد الإيجار الرئيسي الكامل للمبنى في 770 برودواي. ومع ذلك، فإن الضعف الأساسي في السوق يجبر أصحاب العقارات على التنافس على الامتيازات، وليس فقط على الأسعار.

تؤدي أسعار الفائدة المرتفعة إلى زيادة تكاليف الاقتراض لدى فورنادو عند إعادة تمويل الديون

إن بيئة أسعار الفائدة المرتفعة المستمرة في بنك الاحتياطي الفيدرالي تضرب بشكل واضح النتيجة النهائية لشركة فورنادو من خلال ارتفاع تكاليف الاقتراض، خاصة مع استحقاق الديون القديمة ذات الفائدة المنخفضة وضرورة إعادة تمويلها. يعد هذا بمثابة رياح معاكسة واضحة للأعمال كثيفة رأس المال مثل صندوق الاستثمار العقاري (REIT).

على سبيل المثال، قامت شركة فورنادو بسداد مبلغ 450 مليون دولار من السندات الممتازة غير المضمونة التي كانت تحمل معدل فائدة 3.50% في يناير/كانون الثاني 2025. وعند إعادة تمويل الديون على مستوى العقارات، تكون التكاليف الجديدة أعلى بكثير. وهذا الفارق بين تكاليف الديون القديمة والجديدة يضغط بشكل مباشر على الأموال من العمليات (FFO).

فيما يلي الحسابات السريعة لصفقتين حديثتين لإعادة التمويل تظهران هذا الاتجاه:

يؤدي تباطؤ نمو الناتج المحلي الإجمالي في الولايات المتحدة إلى إضعاف الطلب على إيجارات المكاتب الكبيرة الجديدة

تؤثر الصورة الأوسع للاقتصاد الكلي لتباطؤ نمو الناتج المحلي الإجمالي الأمريكي بشكل مباشر على قدرة فورنادو على توقيع عقود إيجار جديدة كبيرة. ويبلغ متوسط ​​التوقعات لنمو الناتج المحلي الإجمالي الحقيقي للولايات المتحدة في عام 2025 (على أساس الربع الرابع / الربع الرابع) نسبة متواضعة تبلغ 1.8٪، وهو تباطؤ عن نمو العام السابق. ويترجم هذا التباطؤ إلى حذر الشركات، مما يؤدي إلى انخفاض التوظيف وتقليص حجم العقارات.

وفي مدينة نيويورك، أصبح هذا الحذر واضحا بالفعل: فقد انخفض التوظيف المكتبي بمقدار 13400 وظيفة في الربع الثالث من عام 2025، بسبب التخفيضات في خدمات الأعمال المالية والمهنية. هذه القطاعات هي العمود الفقري التقليدي للطلب على المكاتب في مانهاتن. في حين تستفيد شركة Vornado من اتجاه "الطيران إلى الجودة"، حيث وصل الإيجار من الفئة "أ" إلى مستوى تاريخي مرتفع بلغ 17.9 مليون قدم مربع منذ بداية العام في الربع الثالث من عام 2025، فإن صافي فقدان الوظائف في صناعات المستأجرين الرئيسية يضعف الطلب الإجمالي على عقود إيجار جديدة كبيرة الحجم خارج العقارات الرائدة.

لا تزال حزم حوافز المستأجرين (TIs) مرتفعة، مما يقلل من صافي الدخل التشغيلي الفعلي

لتأمين المستأجرين في هذا السوق التنافسي عالي التوفر، يجب على Vornado وملاك العقارات الآخرين في مانهاتن تقديم حزم حوافز وامتيازات كبيرة للمستأجرين. هذه التكاليف الأولية، على الرغم من أنها ضرورية لملء المساحة، إلا أنها تقلل بشكل مباشر من صافي دخل التشغيل الفعلي (NOI) على مدار مدة عقد الإيجار.

وتظل تكلفة هذه الحوافز قريبة من مستويات الذروة، مما يجبر الملاك على مقايضة التدفق النقدي الفوري بالإشغال على المدى الطويل. هذه هي ببساطة تكلفة ممارسة الأعمال التجارية في بيئة ملائمة للمستأجر.

• يتراوح متوسط ​​علاوات تحسين المستأجر (TIAs) في أسواق مانهاتن الرئيسية بين 128 دولارًا و135 دولارًا للقدم المربع.
• تبلغ متوسط ​​الامتيازات، بما في ذلك الإيجار المجاني وترتيبات الاستثمار المؤقتة، 24% من إجمالي الإيجار.
• يصل متوسط ​​فترات الإيجار المجانية في وسط المدينة ووسط المدينة الجنوبية ووسط مدينة مانهاتن إلى 17 شهرًا.

ما يخفيه هذا التقدير هو أنه في حين أظهر أمة الإسلام (NOI) المبلغ عنها في نفس المتجر من Vornado نموًا في الربع الأول من عام 2025، فإن الاستهلاك المرتفع لهذه الامتيازات على مدى فترة الإيجار يعمل بمثابة عائق مستمر على التدفق النقدي الحقيقي والفعال. إن الإنفاق الرأسمالي المرتفع مقدمًا على TIs يعني فترة استرداد أطول قبل أن يصبح عقد الإيجار الجديد مربحًا حقًا.

Vornado Realty Trust (VNO) - تحليل PESTLE: العوامل الاجتماعية

تعمل نماذج العمل المختلطة المستمرة على تقليل متوسط الإشغال اليومي للمكاتب

لقد أدى التحول الهيكلي إلى نماذج العمل الهجينة إلى تغيير الطلب بشكل دائم profile للمساحات المكتبية، مما يؤثر بشكل مباشر على الإشغال الإجمالي لمحفظة Vornado Realty Trust. وفي حين يظهر سوق المكاتب في مانهاتن علامات التعافي، فإن متوسط ​​الحضور اليومي للعاملين في المكاتب لا يزال أقل بكثير من مستويات ما قبل الوباء. أشار استطلاع أجري في مارس 2025 إلى أن "الوضع الطبيعي الجديد" للعاملين في المكاتب في مانهاتن هو متوسط الحضور اليومي بحوالي 58%، مع توقع طويل المدى فقط 59%. وهذا يعني ببساطة أنه لا يتم استخدام المساحة المادية خمسة أيام في الأسبوع.

يظهر هذا الاتجاه الكلي في البيانات المالية لشركة Vornado. انخفض إشغال مكتب الشركة في نيويورك إلى 83.5% في الربع الأول من العام المالي 2025، على الرغم من تعافيه إلى 88.4% بحلول الربع الثالث من عام 2025، ويرجع ذلك في المقام الأول إلى نجاح التأجير في المشاريع الجديدة. بلغ إجمالي إشغال محفظة نيويورك، بما في ذلك التجزئة، 87.5% في نهاية الربع الثالث من عام 2025. يعد هذا انتعاشًا قويًا، لكنه لا يزال أقل من معدل الإشغال قبل الوباء الذي يتراوح بين 95% إلى 96% والذي حافظت عليه فورنادو تاريخيًا.

يفضل اتجاه الطيران إلى الجودة أصول Vornado الأحدث والمتميزة (على سبيل المثال، PENN 1)

إن الاتجاه الاجتماعي للموظفين الذين يطالبون ببيئات مكتبية أفضل يغذي اتجاهًا واضحًا "للانتقال إلى الجودة". تقوم الشركات بدمج قوتها العاملة في مساحات أصغر حجمًا، ولكن ذات جودة أعلى بكثير، وغنية بوسائل الراحة لتبرير التنقل. يعد هذا الاتجاه بمثابة الريح الخلفية الرئيسية للأصول المتميزة المعاد تطويرها في Vornado، خاصة تلك الموجودة في منطقة PENN.

يعد نجاح العقارات المعاد تطويرها مثل PENN 2 مثالًا ملموسًا. أدى نشاط التأجير الإيجابي للمبنى إلى زيادة إشغال مكاتب Vornado في مانهاتن في الربع الثالث من عام 2025. وتتوقع الإدارة أن يصل PENN 2 أو يتجاوزه نسبة الإشغال 80% بنهاية 2025. وينعكس هذا الطلب على المساحات الأفضل في فئتها أيضًا في الأسعار، حيث شهد إيجار المكاتب في نيويورك في الربع الثالث من عام 2025 متوسط الإيجارات الأولية 102.60 دولارًا للقدم المربع وتتوسع فروق أسعار التأجير على مساحات إعادة التأجير من الجيل الثاني بشكل كبير 15.7% على أساس مبادئ المحاسبة المقبولة عموما. السوق على استعداد لدفع علاوة على المنتج الأحدث والأكثر حداثة.

تعطي القوى العاملة الأصغر سنًا الأولوية للمواقع الغنية بوسائل الراحة والتي يمكن الوصول إليها عبر وسائل النقل العام

تعد التفضيلات المتطورة للقوى العاملة الشابة التي تعتمد على المواهب - والتي تعطي الأولوية للراحة والمرافق والوصول إلى وسائل النقل - عاملاً حاسماً في سرعة التأجير. إن تركيز فورنادو الاستراتيجي على منطقة محطة بنسلفانيا يلبي هذه الحاجة بشكل مباشر، حيث يوفر المركز وصولاً لا مثيل له إلى خطوط السكك الحديدية للركاب (NJ Transit، Long Island Rail Road) وخطوط مترو الأنفاق المتعددة.

يريد الجيل الجديد تنقلات سهلة، بالإضافة إلى تجربة رائعة بمجرد وصولهم. ويثبت نشاط التأجير المرتفع في منطقة PENN، والتي تتمركز حول مركز نقل رئيسي، نجاح هذه الاستراتيجية. القدرة على تأمين عقد إيجار رئيسي مع جامعة نيويورك (NYU) لـ 770 برودواي، الأمر الذي كان من شأنه أن يدفع معدل الإشغال في الربع الأول من عام 2025 إلى 87% إذا تم تضمينه، فإنه يؤكد كذلك على قيمة المساحة الكبيرة التي يمكن الوصول إليها عبر العبور بالنسبة للمستأجرين المؤسسيين.

يؤثر انخفاض حركة البيع بالتجزئة في المناطق التجارية المركزية على حيازات البيع بالتجزئة في الشوارع في Vornado

يُترجم الاتجاه الاجتماعي المتمثل في انخفاض الحضور اليومي للمكاتب بشكل مباشر إلى عدد أقل من العملاء المحتملين لتجارة التجزئة على مستوى الشارع في المناطق التجارية المركزية (CBDs). إن انخفاض عدد العمال الذين يتنقلون يعني حركة مرور أقل لتناول طعام الغداء والقهوة والتسوق، مما يضر بقطاع البيع بالتجزئة في فورنادو.

ويتجلى التأثير بشكل أوضح في بيانات الإشغال الخاصة بمحفظة التجزئة، والتي كانت أضعف نسبيًا 72.2% في الربع الأول من عام 2025. يمثل هذا الضعف تحديًا هيكليًا، على الرغم من أن أصول البيع بالتجزئة الرئيسية في الجادة الخامسة وتايمز سكوير في فورنادو تظهر مرونة، حيث حقق تأجير التجزئة في نيويورك في الربع الثالث من عام 2025 إيجارًا أوليًا مرتفعًا 292.79 دولارًا للقدم المربع. السوق منقسم إلى قسمين، حيث لا يوجد سوى المنتجات المرغوبة وعالية الجودة.profile يمكن لمواقع البيع بالتجزئة الحصول على إيجارات متميزة، بينما تعاني بقية المحفظة من الشواغر. وهذا بالتأكيد خطر يجب مراقبته.

تقوم الشركة بإدارة هذا الأمر بشكل فعال من خلال التخلص من الأصول غير الأساسية، مثل بيع جزء من مجمع التجزئة السكني 666 فيفث أفينيو. يُظهر هذا الإجراء محورًا واقعيًا للاستجابة للتغيرات الاجتماعية طويلة المدى في سلوك المستهلك الحضري.

• أصبح الحضور في المكتب الآن نموذجًا لمدة 3 أيام في الأسبوع لمعظم الشركات المختلطة.
• إن الاحتفاظ بالمستأجر هو إبقاء النماذج الهجينة على قيد الحياة؛ 46% من العاملين عن بعد قد يفكرون في المغادرة إذا أُجبروا على العودة بدوام كامل.
• بلغ حجم تأجير التجزئة في Vornado في الربع الثالث من عام 2025 في نيويورك 27000 قدم مربع فقط.

Vornado Realty Trust (VNO) - تحليل PESTLE: العوامل التكنولوجية

أنت تنظر إلى الوضع التكنولوجي لشركة Vornado Realty Trust، والنتيجة المباشرة هي: التكنولوجيا ليست رفاهية بالنسبة لـ Vornado؛ إنها النفقات الرأسمالية الأساسية (CapEx) التي تبرر الإيجارات المميزة في محفظة مكاتبهم في مانهاتن. استراتيجيتهم هي لعبة دفاعية واعية بالاتجاهات، باستخدام تكنولوجيا البناء الذكية لتلبية متطلبات القانون المحلي الصارمة لمدينة نيويورك رقم 97 وجذب المستأجرين ذوي القيمة العالية.

تعتبر تكنولوجيا البناء الذكية (HVAC، والأمن) من النفقات الرأسمالية المطلوبة لعقود الإيجار الجديدة

تعد تكلفة تحديث الأصول القديمة للتنافس مع الإنشاءات الجديدة هائلة، ولكنها تمثل نفقات رأسمالية غير قابلة للتفاوض بالنسبة لشركة Vornado. إليك الحساب السريع: استثمرت الشركة أكثر من مليار دولار في تحويل برجين فقط، PENN 1 وPENN 2، في منطقة PENN. ويستثمر رأس المال هذا إلى حد كبير في أنظمة البناء الذكية، بما في ذلك التدفئة والتهوية وتكييف الهواء المتقدمة والجيل القادم من الأمن. يسمح هذا الاستثمار لشركة Vornado بالحصول على إيجارات أعلى، حيث يدفع المستأجرون ما يصل إلى 40٪ إيجارًا إضافيًا مقابل المساحة المحسنة في هذه المباني.

المردود واضح: اعتبارًا من يناير 2025، أصبحت Vornado أول مالك عقاري رئيسي يحصل على شهادة LEED بنسبة 100% (الريادة في الطاقة والتصميم البيئي) عبر محفظتها الكاملة للخدمة، والتي يبلغ إجماليها 26.1 مليون قدم مربع. هذه الشهادة هي ختم موافقة السوق على التكنولوجيا والكفاءة التشغيلية للأنظمة الأساسية للمبنى.

زيادة استخدام الذكاء الاصطناعي وتحليلات البيانات لكفاءة الطاقة والصيانة

تستخدم Vornado تحليلات البيانات، والتي غالبًا ما تكون مضمنة في أنظمة إدارة المباني (BMS)، لخفض تكاليف التشغيل وتحقيق هدف رؤية 2030 المتمثل في حياد الكربون. لقد حققوا بالفعل انخفاضًا بنسبة 28% في إجمالي استهلاك الطاقة عبر مجموعة مكاتبهم أثناء الخدمة منذ عام 2009.

ومن الأمثلة الملموسة على ذلك هو التعديل التحديثي لـ PENN 1، الذي يستخدم "نموذج التوزيع الحراري" المتطور الذي يعطي الأولوية بذكاء للموارد الحرارية منخفضة الكربون. ومن المتوقع أن تؤدي هذه الاستراتيجية، التي تم تمكينها عن طريق الكهرباء واسترداد الحرارة، إلى تقليل استخدام الطاقة في المبنى بنسبة 22% وانبعاثات الكربون بنسبة 38% بحلول عام 2030. ولا يتعلق الأمر فقط بكون المبنى صديقًا للبيئة؛ يتعلق الأمر باستخدام البيانات في الوقت الفعلي لإنشاء بيئة تشغيل يمكن التنبؤ بها ومنخفضة التكلفة، وهي بالتأكيد ميزة تنافسية.

يعمل اعتماد PropTech على تبسيط إدارة الممتلكات وتجربة المستأجر

يركز اعتماد تقنية العقارات (PropTech) على إنشاء تجربة مستأجر خالية من الاحتكاك وغنية بوسائل الراحة، وهو أمر بالغ الأهمية للاحتفاظ بالمستأجرين في سوق تنافسية. توفر شركة BMS Building Services التابعة لشركة Vornado، خدمات الهندسة والحراسة والأمن، والتي تتم إدارتها جميعًا من خلال نظام مركزي. إنهم يقدمون أدوات قائمة على الويب تعمل على تبسيط الطلبات لكل شيء بدءًا من الصيانة وحتى التدفئة والتهوية وتكييف الهواء (HVAC) بعد ساعات العمل، وهو تطبيق بسيط ولكنه قوي من تطبيق PropTech.

العرض الأكثر وضوحًا الذي يدعم تقنية PropTech هو حزمة وسائل الراحة في منطقة PENN، والتي تحمل العلامة التجارية WorkLife، والتي يبلغ إجماليها 180 ألف قدم مربع من المساحة المشتركة المدعومة بالتكنولوجيا. يتضمن ذلك ميزات مثل مطعم متكامل الخدمات ومركز للرياضة واللياقة البدنية بمساحة 53000 قدم مربع ومساحة عمل مرنة. تتم إدارة كل ذلك بواسطة البرامج، مما يساعد Vornado على تقديم تجربة شبيهة بالحرم الجامعي تتجاوز بكثير نموذج مالك المكاتب التقليدي.

البنية التحتية للألياف الضوئية هي أمر غير قابل للتفاوض للحصول على مساحات مكتبية متميزة

بالنسبة لمحفظة مكاتب فورنادو من الدرجة الأولى، وخاصة في مدينة نيويورك، لم تعد البنية التحتية للألياف الضوئية من الدرجة الأولى ميزة؛ إنه مطلب أساسي. يتطلب السوق "اتصالاً لا مثيل له"، وتقوم Vornado بتوفيره.

ومن الأمثلة الرئيسية على هذا الالتزام في عام 2025 هو عقد الإيجار لمدة 19 عامًا الذي تم توقيعه في يوليو 2025 مع شركة Verizon، وهي شركة اتصالات رائدة، لحوالي 200000 قدم مربع في PENN 2. ويعد قبول شركة اتصالات عملاقة كمستأجر رئيسي بمثابة التحقق القوي من البنية التحتية الرقمية للمبنى. ويظهر أن مباني فورنادو قادرة على التعامل مع متطلبات البيانات الضخمة للشركات الأكثر كثافة في التكنولوجيا في العالم. هذا العمود الفقري عالي السرعة هو ما يدعم جميع ميزات البناء الذكي وPropTech الأخرى، مما يضمن زمن وصول منخفض وموثوقية عالية لجميع المستأجرين.

Vornado Realty Trust (VNO) - تحليل PESTLE: العوامل القانونية

ينص القانون المحلي رقم 97 لمدينة نيويورك على تخفيضات كبيرة في انبعاثات الكربون بحلول عام 2030

إن العامل القانوني الأكثر إلحاحًا والأكثر تكلفة بالنسبة لشركة Vornado Realty Trust هو الامتثال للقانون المحلي لمدينة نيويورك رقم 97 (LL97)، الذي يحدد حدودًا صارمة لانبعاثات الكربون للمباني التي تزيد مساحتها عن 25000 قدم مربع. هذا جهد ضخم لإزالة الكربون على مستوى المدينة. وينص القانون على خفض انبعاثات الغازات الدفيئة بنسبة 40% بحلول عام 2030، استنادا إلى خط الأساس لعام 2005، مع الهدف النهائي المتمثل في صافي الانبعاثات صِفر بحلول عام 2050. وبدأت فترة الامتثال الأولى في عام 2024، وبدأت التقارير الأولية والتقييمات الدقيقة في مايو/أيار 2025.

يمكن أن يؤدي الفشل في تلبية الحد السنوي للانبعاثات إلى فرض عقوبات مالية شديدة، محسوبة بمبلغ 268 دولارًا لكل طن متري من مكافئ ثاني أكسيد الكربون فوق الحد الأقصى. بالنسبة لمحفظة بحجم Vornado، التي حصلت على شهادة LEED بنسبة 100% عبر مبانيها الخدمية، يتحول التركيز من الامتثال الأساسي إلى التحسين لتجنب غرامات سنوية بقيمة ملايين الدولارات. وهذا يفرض استثماراً رأسمالياً كبيراً في الأنظمة الموفرة للطاقة، وهو ما يعتبره فورنادو تكلفة انتقالية ضرورية.

فيما يلي الحساب السريع للمخاطر: قد يواجه مبنى واحد كبير غير متوافق غرامات تتجاوز بسرعة تكلفة التحديث التحديثي لنظام التدفئة والتهوية وتكييف الهواء (HVAC). أنت بالتأكيد تريد تجنب حلقة الجزاء السنوية تلك.

يتطلب الامتثال لقانون الأمريكيين ذوي الإعاقة (ADA) إنفاقًا رأسماليًا مستمرًا

يعد قانون الأمريكيين ذوي الإعاقة (ADA) متطلبًا قانونيًا ثابتًا وغير قابل للتفاوض ويستلزم إنفاقًا رأسماليًا مستمرًا عبر محفظة Vornado. على الرغم من أن الحدث لا يستمر لمدة عام واحد، إلا أن الحاجة إلى الترقيات المستمرة للمناطق المشتركة ودورات المياه ونقاط الوصول مضمنة في ميزانية النفقات الرأسمالية المتكررة (CapEx) للشركة. هذه هي تكلفة ممارسة الأعمال التجارية في المكاتب الرائدة وأسواق البيع بالتجزئة.

يتم عادةً تجميع تكاليف الامتثال هذه مع التحسينات الإلزامية الأخرى. للسياق، تُظهر البيانات المالية لشركة Vornado للربع الثالث من عام 2025 مبلغ 111,528,000 دولار أمريكي في "تحسينات ومعدات المباني المستأجرة" اعتبارًا من 30 سبتمبر 2025، وهو ما يعكس الاستثمار الجماعي في أعمال البناء الخاصة بالمستأجر والترقيات الإلزامية للمباني، بما في ذلك تحسينات إمكانية الوصول إلى ADA. بالإضافة إلى ذلك، فإن أعمال إعادة التطوير المستمرة، مثل ميزانية 100.000.000 دولار أمريكي "للتحسينات على مستوى المنطقة" في منطقة PENN، يجب أن تدمج الامتثال الكامل لـ ADA من الألف إلى الياء.

تعكس مفاوضات عقد الإيجار طلبات المستأجر لمزيد من المرونة وخيارات الإنهاء

لقد أدى سوق المكاتب التنافسي في نيويورك في عام 2025 إلى تحويل السلطة إلى المستأجر، مما أدى إلى عقود إيجار تتمتع بمرونة أكبر بشكل قانوني. يطالب المستأجرون بخيارات تسمح لهم بالتكيف مع احتياجات العمل المتغيرة، والتي غالبًا ما تُترجم إلى فترات أقصر، وحقوق التوسع/الانكماش، وحتى شروط الإنهاء المبكر. ويتجلى هذا الاتجاه في علاوات تحسين المستأجر المرتفعة التي يمنحها فورنادو لتأمين عقود إيجار جديدة، وهو شكل من أشكال التكلفة الرأسمالية المقدمة للمالك.

ومن الأمثلة البارزة على هذه الهندسة القانونية والمالية هو عقد الإيجار الرئيسي لمدة 70 عامًا في مايو 2025 مع جامعة نيويورك (NYU) مقابل 1,076,000 قدم مربع في 770 برودواي. تمت هيكلة هذه الصفقة على أنها "كما هي"، صافي إيجار ثلاثي، والذي يحول بشكل قانوني المخاطر التشغيلية ومخاطر الامتثال (بما في ذلك تكاليف LL97 المستقبلية) إلى المستأجر على المدى الطويل. وتضمنت الصفقة أيضًا دفع إيجار ضخم مدفوع مقدمًا بقيمة 935 مليون دولار، مما يوفر سيولة فورية لشركة Vornado، لكن المستأجر حصل على خيار الشراء في عامي 2055 و2095، مما يدل على الطلب على السيطرة والمرونة على المدى الطويل في الهيكل القانوني.

تتطلب قواعد سلامة البناء ومكافحة الحرائق تحديثات مكلفة وفي الوقت المناسب

وبعيدًا عن قانون الأمريكيين ذوي الإعاقة والقوانين البيئية، تفرض قوانين سلامة البناء والحرائق المحلية التزامات قانونية إلزامية وحساسة للوقت وتتطلب رأس مال كثيف. يتم تحديث هذه القواعد بشكل متكرر، مما يتطلب من أصحاب المباني إجراء ترقيات مكلفة للحفاظ على تصاريح الإشغال ومنع المسؤولية الكارثية. في مدينة نيويورك، يتضمن ذلك القانون المحلي 11 (FISP)، الذي يفرض إجراء عمليات فحص دورية للواجهات والإصلاحات اللازمة للمباني التي يزيد ارتفاعها عن ستة طوابق.

هذه هي بنود CapEx غير الاختيارية. إذا تم تحديد حالة غير آمنة أثناء فحص الواجهة، فإن القانون يتطلب اتخاذ تدابير حماية عامة فورية (مثل مظلات الرصيف) والمعالجة في غضون 90 يومًا، وهو ما قد يكون مكلفًا للغاية ومدمرًا. ويضمن هذا الضغط القانوني تدفقًا مستمرًا لرأس المال نحو الأنظمة الهيكلية وأنظمة سلامة الحياة:

• ترقية أنظمة إخماد الحرائق لتتوافق مع التعليمات البرمجية الحالية.
• تحديث أنظمة المصاعد من أجل السلامة وسهولة الوصول.
• إجراء عمليات التفتيش الإلزامية على الواجهات والحواجز (القانون المحلي 11/FISP).
• تركيب أنظمة جديدة لإدارة المباني لمراقبة سلامة الحياة واستخدام الطاقة.

تمثل تكلفة تأخير هذه الترقيات مخاطرة قانونية ومخاطر تتعلق بالسمعة، ولن يتحملها أي مشغل عقاري متمرس.

Vornado Realty Trust (VNO) – تحليل PESTLE: العوامل البيئية

تشكل غرامات القانون المحلي رقم 97 خطرًا ماليًا كبيرًا في حالة عدم تحقيق أهداف الانبعاثات

تمثل البيئة التنظيمية في مدينة نيويورك مخاطر مالية واضحة وقابلة للقياس بالنسبة لشركة Vornado Realty Trust، في المقام الأول من خلال القانون المحلي 97 (LL97)، الذي يفرض حدود انبعاثات الكربون للمباني التي تزيد مساحتها عن 25000 قدم مربع إجمالي. وتتطلب فترة الامتثال الأولى، المستندة إلى استخدام الطاقة لعام 2024، تقديم تقارير مستحقة في مايو 2025، مما يعني أن التعرض المالي فوري. وتبلغ عقوبة تجاوز حد الانبعاثات المحدد 268 دولارًا لكل طن متري من مكافئ ثاني أكسيد الكربون فوق الحد الأقصى.

في حين أن Vornado كانت شركة رائدة في الحصول على شهادة LEED بنسبة 100% عبر محفظتها الكاملة للخدمة اعتبارًا من أوائل عام 2025، إلا أن إجمالي التعرض لقطاع العقارات التجارية هائل. بالنسبة لما يقرب من 3700 عقار على مستوى المدينة يُقدر أنها غير متوافقة في الفترة الأولية 2025-2029، من المتوقع أن يصل إجمالي الغرامات السنوية إلى 213 مليون دولار. وحتى مع الموقف الاستباقي الذي تتخذه شركة فورنادو، فإن أي أصول غير متوافقة في مساحتها المكتبية البالغة 20.1 مليون قدم مربع في مانهاتن يمكن أن تتعرض بسرعة لعقوبات كبيرة ومتكررة، الأمر الذي من شأنه أن يضرب النتيجة النهائية مباشرة.

ارتفاع تكلفة إعادة تأهيل المباني القديمة لتحقيق كفاءة استخدام الطاقة وإزالة الكربون

إن الطريق نحو تحقيق أهداف LL97 الأكثر صرامة لعام 2030 - والتي تتطلب خفض الانبعاثات بنسبة 40٪ من خط الأساس لعام 2005 - يتضمن عمليات تحديث مكلفة وعميقة للطاقة (DERs) للمباني القديمة التي كانت موجودة قبل الحرب. تتراوح التقديرات العامة للتعديلات التحديثية العميقة في المباني التجارية في مدينة نيويورك من 25 دولارًا إلى 150 دولارًا للقدم المربع، اعتمادًا على نطاق العمل، مثل ترقيات الغلاف والكهرباء الكاملة. بالنسبة لمحفظة فورنادو الضخمة، حتى عدد صغير من المباني القديمة ذات الانبعاثات العالية يمكن أن يتطلب مئات الملايين من الإنفاق الرأسمالي.

ولكي نكون منصفين، فقد أثبتت شركة فورنادو قدرتها على تنفيذ هذه المشاريع بكفاءة عالية، كما رأينا في عمليات إعادة التطوير الرئيسية. على سبيل المثال، حقق تجديد PENN 1 انخفاضًا بنسبة 88% في الكربون المتجسد (الانبعاثات من مواد البناء)، مما أظهر خبراتهم. ومع ذلك، من المتوقع أن يتراوح إجمالي فرص سوق تحديث الطاقة في مدينة نيويورك بين 16.6 مليار دولار و24.3 مليار دولار بحلول عام 2030، وهي إشارة واضحة للاستثمار المطلوب على مستوى الصناعة. وتلتزم استراتيجية فورنادو، "رؤية 2030"، بالحياد الكربوني وخفض الطاقة بنسبة 50% أقل من سنة الأساس 2009، الأمر الذي يتطلب استمرار الاستثمار الرأسمالي الكبير في أنظمة البناء والتكنولوجيا.

تفضيل المستثمر والمستأجر للعقارات المستدامة والمعتمدة من LEED

لم يعد طلب المستأجرين والمستثمرين على المساحات المكتبية المستدامة وعالية الأداء اتجاهًا متخصصًا؛ إنه محرك السوق. يعد هذا التفضيل بمثابة دفعة قوية لشركة Vornado، التي تعتبر محفظتها رائدة في السوق في مجال الشهادات الخضراء. تدير الشركة أكثر من 27 مليون قدم مربع من المباني المعتمدة من LEED، مع ما يقرب من 25 مليون قدم مربع على المستوى الذهبي أو البلاتيني المتميز.

تُترجم هذه الشهادة مباشرة إلى فائدة مالية، حيث تساعد Vornado في الحفاظ على نسبة إشغال عالية والحصول على إيجارات متميزة، وهي بالتأكيد ميزة تنافسية في سوق المكاتب الناعمة. وإليك الرياضيات السريعة على قسط التأمين:

• تتطلب المباني المكتبية الحاصلة على شهادة LEED متوسط قسط إيجار يبلغ 31% على المستوى الوطني مقارنة بالمباني غير الحائزة على LEED.
• عند التحكم في عوامل مثل الموقع والعمر، لا تزال المباني المعتمدة من LEED تحتفظ بمتوسط ​​قسط إيجار يبلغ 4٪.
• بالنسبة للمباني المكتبية من الفئة B، التي تمتلكها Vornado أيضًا، يمكن أن يكون قسط LEED ضعف نظيره في أصول الفئة A، مما يساعد العقارات القديمة على تجنب "الخصم البني" الذي يصيب المنافسين غير البيئيين.

هذا التفضيل مدفوع بالأهداف البيئية والاجتماعية والحوكمة (ESG) للشركات والرغبة في جذب المواهب بمساحات عمل أكثر صحة وكفاءة.

يتطلب تقييم مخاطر تغير المناخ بالنسبة للممتلكات الساحلية بذل العناية الواجبة

باعتبارها المالك الرئيسي للأصول الرائدة التي تتركز في مدينة نيويورك، تواجه Vornado Realty Trust مخاطر مادية مادية ناجمة عن تغير المناخ، وخاصة ارتفاع مستوى سطح البحر (SLR) والأحداث الجوية القاسية. تقر الشركة بأن نسبة صغيرة من محفظتها موجودة في مناطق الفيضانات التابعة للوكالة الفيدرالية لإدارة الطوارئ (FEMA) وأن مواقعها الساحلية معرضة لارتفاع مستوى سطح البحر (SLR). يمكن أن تتجلى هذه المخاطر في ارتفاع تكاليف التشغيل، وزيادة أقساط التأمين على الممتلكات، وانخفاض محتمل في قيمة الأصول بسبب الأضرار الناجمة عن الفيضانات أو انقطاع الأعمال لفترة طويلة.

وقد اعتمد فورنادو توصيات فرقة العمل المعنية بالإفصاحات المالية المتعلقة بالمناخ (TCFD)، مما يشير إلى الالتزام بتقييم هذه المخاطر والكشف عنها. تتضمن عملية العناية الواجبة الخاصة بعمليات الاستحواذ بشكل واضح اعتبارات الطاقة والمياه والبيئة لتقييم الأداء والفرص. وهذا أمر بالغ الأهمية لأن التأثير المالي للمخاطر المادية المرتبطة بالمناخ - مثل تكلفة إصلاح أضرار الفيضانات أو تثبيت تدابير المرونة (على سبيل المثال، الأنظمة الميكانيكية المرتفعة، وحواجز الفيضانات) - يجب أن يؤخذ في الاعتبار عند تقييم الأصول وتخطيط رأس المال.