Vornado Realty Trust (VNO): تحليل القوى الخمس [تم تحديث نوفمبر 2025]

أنت تقوم بتقييم Vornado Realty Trust في أواخر عام 2025، وبصراحة، الصورة هي إحدى الأداء عالي المخاطر في موقف صعب. في حين أن التركيز المتميز في مانهاتن يؤتي ثماره كما يتضح من حجم الإيجار في الربع الثالث الذي يقود المجموعة بمساحة 594000 قدم مربع وتحسن الميزانية العمومية إلى 7.3x صافي الدين / الأرباح قبل الفوائد والضرائب والإهلاك والاستهلاك - فإن تكلفة رأس المال والحاجة إلى ترقية الأصول باستمرار لا تزال مؤلمة. يتجلى هذا التوتر في كل زاوية تنافسية، بدءًا من التنافس الشرس على المستأجرين الرئيسيين وحتى الرهان الجريء بقيمة 218 مليون دولار على إعادة تطوير 623 فيفث أفينيو، وكل ذلك بينما يلوح في الأفق التهديد الهيكلي للعمل المختلط. لفهم أساس VNO حقًا، نحتاج إلى تحديد موقع القوة بالضبط مع الموردين والعملاء والمنافسين أدناه.

Vornado Realty Trust (VNO) - القوى الخمس لبورتر: القدرة على المساومة مع الموردين

أنت تنظر إلى موردي Vornado Realty Trust (VNO)، وبصراحة، القوة التي يتمتعون بها الآن كبيرة، مدفوعة بالتكاليف الرأسمالية والمدخلات المتخصصة لأصولهم التذكارية. رأس المال، بعد كل شيء، هو المادة الخام الأساسية في هذا العمل.

تظل تكلفة رأس المال عاملاً رئيسيًا بالنسبة لشركة Vornado Realty Trust (VNO). وبينما عملت الإدارة على تعزيز الميزانية العمومية، فإن مستوى الرفع المالي لا يزال يعكس الحساسية تجاه تكاليف الاقتراض. اعتبارًا من الربع الثالث من عام 2025، بلغ صافي الديون / الأرباح قبل الفوائد والضرائب والإهلاك والاستهلاك (كما تم تعديله) لشركة Vornado Realty Trust (VNO) 7.3x. ويعني هذا المستوى أن تكاليف التمويل تؤثر بشكل مباشر على النتيجة النهائية، مما يمنح المقرضين نفوذًا عندما تحتاج Vornado Realty Trust (VNO) إلى إعادة التمويل أو جمع رأس مال جديد.

ونحن نرى قوة الموردين هذه تنعكس في أسواق الديون الأخيرة. على سبيل المثال، تم الانتهاء من عملية إعادة تمويل بقيمة 120.000.000 دولار أمريكي لـ 4 Union Square South في أغسطس 2025، وحصلت على معدل ثابت قدره 5.64%. قارن ذلك بالتمويل الذي تبلغ قيمته 450 مليون دولار لمسرح 1535 برودواي في أبريل 2025، والذي حمل معدل فائدة ثابتًا قدره 6.90%. تظهر هذه المعدلات أن تأمين تمويل كبير ومعقد في مانهاتن لا يزال يتطلب التعامل مع المقرضين الذين لهم اليد العليا في الشروط.

من المؤكد أن تكاليف البناء وإعادة التطوير لأصول الفئة أ الخاصة بشركة Vornado Realty Trust (VNO) مرتفعة، مما يمكّن موردي المواد المادية وخدمات البناء. تسعى شركة Vornado Realty Trust (VNO) بنشاط إلى إعادة التموضع المتميز، مثل الاستحواذ على عمارات المكاتب في 623 Fifth Avenue مقابل 218 مليون دولار، مع خطط لتسليم المساحة المعاد تطويرها في عام 2027. يوضح الحجم الهائل لرأس المال المخصص لهذه المشاريع بيئة التكلفة العالية لتجهيز هذه الأصول التذكارية.

فيما يلي نظرة سريعة على العاصمة التي تلتزم Vornado Realty Trust (VNO) بخط أنابيب التطوير النشط الخاص بها اعتبارًا من منتصف عام 2025:

تتمتع العمالة المتخصصة والمهندسون المعماريون المتميزون لهذه الأصول التذكارية بنفوذ واضح. عندما تستهدف شركة Vornado Realty Trust (VNO) مساحات بوتيكية متميزة من الدرجة الأولى، فإن مجموعة الشركات القادرة على تقديم هذه الجودة تكون صغيرة. علاوة على ذلك، من المتوقع أن يستوعب الملاك مثل Vornado Realty Trust (VNO) تكاليف أولية كبيرة لتأمين المستأجرين، مما ينقل السلطة إلى المقاولين والملاك أنفسهم.

إن الضغط من أجل تقديم الحوافز واضح في مقاييس التأجير، مما يعني أن أصحاب العقارات يستوعبون التكاليف التي قد يتقاضاها الموردون (مثل شركات البناء). ترى هذا في الامتيازات التي يجب على Vornado Realty Trust (VNO) إدارتها:

• بلغ متوسط ​​نشاط التأجير في الربع الثالث من عام 2025 الإيجارات الأولية ~ 103 دولارًا أمريكيًا للقدم المربع.
• بالنسبة للأشهر التسعة الأولى من عام 2025، بلغ متوسط إيجار المكاتب غير التابعة لجامعة نيويورك في مانهاتن 99 دولارًا لكل قدم مربع من الإيجارات الأولية.
• تأتي هذه الإيجارات المبدئية مع سعر محدد للأسواق بنسبة +11.9% مبادئ المحاسبة المقبولة عمومًا و+8.3% نقدًا.
• يشير تعليق الإدارة صراحةً إلى أن معظم عقود الإيجار تتضمن إيجارًا مجانيًا وزيادة دورية في الإيجار، وهو ما لا ينعكس في الإيجار على الأساس النقدي الأولي.

هذه الحاجة إلى تحسين الصفقات من خلال الإيجار المجاني تعني أن التكلفة الفعلية لتأمين المساحة أعلى، وهي تكلفة يجب على Vornado Realty Trust (VNO) إدارتها مقابل تكاليف الموردين الخاصة بها.

وأخيرا، فإن العدد المحدود من المقرضين الراغبين في ضمان عمليات إعادة التمويل العقاري الكبيرة والمعقدة في مانهاتن، يعمل على إبقاء السلطة مركزة. أكملت Vornado Realty Trust (VNO) مؤخرًا معاملات كبرى مثل Independence Plaza بقيمة 675 مليون دولار وإعادة تمويل PENN 11 بقيمة 450 مليون دولار. عندما تتشدد أسواق رأس المال، كما كانت في أعقاب دورات تشديد الاحتياطي الفيدرالي، فإن المؤسسات القليلة الراغبة في التدخل في هذه الصفقات الضخمة هي التي تملي الشروط، ولهذا السبب ركزت Vornado Realty Trust (VNO) على تمديد آجال الاستحقاق على هياكل جذابة حيثما أمكن ذلك.

Vornado Realty Trust (VNO) - القوى الخمس لبورتر: القدرة على المساومة مع العملاء

أنت تقوم بتحليل موقف Vornado Realty Trust في أواخر عام 2025، وعندما ننظر إلى جانب العميل - المستأجرين - فإن ديناميكية القوة تتغير، إلى حد كبير لصالح Vornado لأفضل أصولها. وهذه نتيجة مباشرة لتركيز السوق المكثف على المساحة المتميزة.

الطاقة منخفضة بالنسبة لمساحة الفئة A الرئيسية في Vornado نظرًا للاتجاه الواضح "الهروب إلى الجودة" الذي شهدناه يتسارع خلال الربع الثالث. من المؤكد أن الملاك يستعيدون النفوذ في سوق المكاتب المتميزة في وسط المدينة. على سبيل المثال، انخفض معدل الشواغر في المكاتب العليا في وسط مانهاتن بشكل ملحوظ، حيث بلغ في المتوسط ​​6.2% فقط. هذه الندرة في أفضل المنتجات تعني أن المستأجرين لديهم عدد أقل من البدائل عالية الجودة عند التفاوض.

ومع ذلك، فإن المستأجرين الرئيسيين هم كيانات تتمتع بقوة ائتمانية، وحجمها الهائل يمنحهم نفوذاً للتفاوض، حتى في سوق المالك. انظر إلى ميتا، التي، حتى بعد تقليص مساحتها، لا تزال تشغل 500 ألف قدم مربع في أحد مباني فورنادو. على الجانب الآخر، التزمت شركة Verizon بتأجير مقر رئيسي بمساحة 200 ألف قدم مربع في بنسلفانيا 2. تعد هذه الالتزامات الكبيرة حاسمة، ولكنها تأتي مع فترات تفاوض طويلة.

يعمل عقد الإيجار الرئيسي لمدة 70 عامًا مع جامعة نيويورك (NYU) في 770 برودواي على تأمين تدفق إيرادات ضخم وطويل الأجل بشكل فعال، مما يقلل بشكل كبير من مخاطر العملاء على تلك الأصول. وبموجب الشروط التي تم الانتهاء منها في مايو 2025، قامت جامعة نيويورك بدفع دفعة إيجار مدفوعة مسبقًا بقيمة 935 مليون دولار مقابل 1,076,000 قدم مربع وستدفع ما يقرب من 9.3 مليون دولار سنويًا على مدار العقود السبعة. استخدم Vornado جزءًا من تلك الدفعة المسبقة لتسوية الرهن العقاري المرتبط بالعقار بقيمة 700 مليون دولار، مما أدى إلى تنظيف الميزانية العمومية بشكل جيد. يحتفظ Vornado بشقة البيع بالتجزئة التي تبلغ مساحتها 92000 قدم مربع والمؤجرة لشركة Wegmans داخل هذا العقار.

وتدعم صورة الطلب الإجمالي وجهة النظر هذه بشأن انخفاض قوة العملاء. أفادت شركة Vornado Realty Trust أن إجمالي معدل إشغال نيويورك، بما في ذلك البيع بالتجزئة، وصل إلى 87.5% في نهاية الربع الثالث من عام 2025. وبشكل أكثر تحديدًا، ارتفع معدل إشغال المكاتب في مانهاتن نفسه إلى 88.4% في الربع الثالث من عام 2025، مقارنة بـ 86.7% في الربع الثاني من عام 2025، مدفوعًا بالتأجير في بنسلفانيا 2. ويتوقع فورنادو أن يرتفع معدل إشغال المكاتب هذا بشكل مطرد إلى المستوى المنخفض التسعينيات حتى عام 2026. زخم التأجير حقيقي. استأجرت فورنادو 2.8 مليون قدم مربع من المساحات المكتبية في مانهاتن في الأشهر التسعة الأولى من عام 2025.

ومع ذلك، يأتي هذا الطلب القوي بتكلفة تؤثر على مرونة المالك. ويطالب المستأجرون بوسائل راحة واسعة النطاق وبنية تحتية حديثة، مما يزيد من النفقات الرأسمالية للمالك. في حين تشهد شركة Vornado زيادات إيجابية في الإيجارات مقارنة بالسوق بنسبة 12% في الأرباع الثلاثة الأولى من عام 2025، فإن الحاجة إلى توفير مساحة من الفئة A تعني استثمارًا كبيرًا. على سبيل المثال، تبلغ نسبة الإشغال في Penn 2 الآن 78% بعد أن استأجرت Vornado أكثر من 1.3 مليون قدم مربع منذ بداية المشروع، ومن السهل تتبعها لتجاوز هدف نهاية العام البالغ 80%. ويعتمد هذا النجاح على الاستثمار الرأسمالي في التحديث.

فيما يلي نظرة سريعة على بعض المقاييس التشغيلية الرئيسية التي تعكس ديناميكية السوق اعتبارًا من الربع الثالث من عام 2025:

من الواضح أن الرافعة المالية تميل نحو Vornado لعروضها الأفضل في فئتها، ولكنك لا تزال بحاجة إلى إدارة CapEx المطلوبة للحفاظ على تنافسية تلك العروض.

Vornado Realty Trust (VNO) - القوى الخمس لبورتر: التنافس التنافسي

لا يزال التنافس التنافسي داخل سوق المكاتب الأساسية لشركة Vornado Realty Trust في مدينة نيويورك شديدًا، مما يعكس معركة على المستأجرين المتميزين بين اللاعبين الراسخين وذوي رأس المال الجيد. ترى هذا التنافس بوضوح عند مقارنة Vornado Realty Trust مع أقرانها مثل SL Green Realty Corp وBoston Properties. وتتنافس هذه الشركات على نفس الإيجار عالي الائتمان، خاصة في المواقع الرئيسية.

المنافسة شرسة بشكل خاص في الأسواق الفرعية في وسط المدينة ومنطقة بنسلفانيا بالنسبة للمستأجرين الرئيسيين. في حين أن Vornado Realty Trust تقود نشاطًا كبيرًا في منطقتها الخاصة، فإن سياق السوق الأوسع يظهر سباقًا محكمًا للحصول على مساحة عالية الجودة. على سبيل المثال، انخفض معدل الشواغر الإجمالي في ميدتاون بمقدار 70 نقطة أساس خلال الربع الثالث من عام 2025 إلى 21.1%. وفي الوقت نفسه، أبلغ عن أن السوق الفرعي Penn Station/Fashion يبلغ إيجاره المطلوب 42.28 دولارًا لكل قدم مربع اعتبارًا من أكتوبر 2025، وهو ما يتناقض مع الأصول عالية الجودة التي تستهدفها Vornado Realty Trust.

هذه الديناميكية تغذي تشعب السوق. من المؤكد أن الأصول القديمة التي لم يتم إعادة تطويرها تواجه ارتفاعًا في نسبة الشواغر وضغطًا أكبر على الأسعار مقارنة بالمباني الحديثة المجهزة التي أنشأتها شركة Vornado Realty Trust. في حين تم الإبلاغ عن معدل الشغور الإجمالي في مانهاتن بنسبة 14.7٪ في الربع الثالث من عام 2025، فإن الضغط على المخزون الأقدم غالبًا ما يكون محجوبًا من خلال الأداء القوي لأصول الفئة أ، والتي تعد محور نشر رأس المال الرئيسي.

وتُظهر شركة Vornado Realty Trust الريادة في مجال التأجير، وهو ما يعد بمثابة مواجهة مباشرة لهذا التنافس. نفذت الشركة 594000 قدم مربع من صفقات المكاتب في نيويورك في الربع الثالث من عام 2025. خلال الأشهر التسعة الأولى من عام 2025، استأجرت Vornado Realty Trust 2.8 مليون قدم مربع في المساحات المكتبية في مانهاتن، مع توقع الإدارة أن يكون هذا الحجم لعام 2025 هو الأعلى منذ أكثر من عقد. كانت الإيجارات الأولية لصفقات الربع الثالث هذه قوية عند 103 دولارات للقدم المربع.

وتزداد المخاطر بشكل كبير بسبب الإنفاق الرأسمالي المرتفع الذي تصبه شركة Vornado Realty Trust في عملية إعادة التطوير، خاصة في منطقة بنسلفانيا. ويشير هذا إلى الالتزام بامتلاك منتج عالي الجودة، مما يجبر المنافسين على مجاراة حصتهم في السوق أو المخاطرة بفقدانها. لقد أنفقت Vornado Realty Trust بالفعل 1.2 مليار دولار لتجديد Penn 1 وPenn 2 وتخطط لإنفاق ما يقرب من 350 مليون دولار على برج إيجار جديد في نفس المنطقة. ويخلق هذا المستوى من الاستثمار عائقًا كبيرًا أمام دخول المنافسين الذين يتطلعون إلى التنافس على جودة الأصول في تلك العلاقة المحددة.

فيما يلي لقطة سريعة لـ Vornado Realty Trust مقابل المنافسين الرئيسيين بناءً على بيانات أواخر عام 2025:

Vornado Realty Trust (VNO) - قوى بورتر الخمس: تهديد البدائل

أنت تقوم بتحليل Vornado Realty Trust (VNO) في أواخر عام 2025، ومن المؤكد أن تهديد البدائل للمساحات المكتبية التقليدية هو مصدر قلق رئيسي. إن التحول الهيكلي في كيفية ومكان عمل الناس ليس مجرد نقطة عابرة؛ لقد تم خبزه في السوق الآن.

تظل نماذج العمل المختلطة بديلاً هيكليًا لاستخدام المساحة داخل المكتب بدوام كامل. على المستوى الوطني، قام حوالي 69% من أصحاب العمل بتنفيذ سياسة المكاتب المختلطة كإعداد قياسي لهم. ولكي نكون منصفين، فإن هذا يترجم إلى استخدام في العالم الحقيقي: أظهرت الدراسات الاستقصائية لأصحاب العمل في مانهاتن في مارس 2025 أن حوالي 56٪ فقط من العاملين في المكاتب كانوا حاضرين جسديًا في متوسط ​​أيام الأسبوع. تشير البيانات الواردة في وقت لاحق من العام إلى أن الموظفين يحضرون حوالي 3.2 يومًا في الأسبوع في المتوسط. وهذا يعني أنه بالنسبة للعديد من المستأجرين، فإن احتياجاتهم المطلوبة من المساحة المربعة أقل من الناحية الهيكلية مما كانت عليه قبل الوباء.

يؤدي تحويل المباني المكتبية القديمة إلى سكنية أو متعددة الاستخدامات إلى تقليل الطلب على المكاتب في المستقبل، على الرغم من أن شركة Vornado Realty Trust تحاول الاستفادة من ذلك من خلال الاستحواذ على الأصول وتطويرها. وبلغت المشاريع قيد الإنشاء للمكاتب في الربع الثالث من عام 2025 22.5 مليون قدم مربع، وهو أدنى إجمالي تم تسجيله في القرن الحادي والعشرين، ويمثل 0.4٪ فقط من إجمالي مخزون المكاتب. يساعد هذا العرض المنخفض أصحاب العقارات من الفئة "أ"، لكن ضغط الطلب الأساسي من المخزون المتقادم لا يزال قائمًا. إن الخطوة الأخيرة التي اتخذتها Vornado Realty Trust للاستحواذ على عمارات المكاتب في 623 Fifth Avenue مقابل 218 مليون دولار تسلط الضوء على هذه الديناميكية. تخطط Vornado لإصلاح المساحة، التي كانت شاغرة بنسبة 75٪ وقت الاستحواذ، وتحويلها إلى ملكية بوتيكية رائدة من الدرجة الأولى.

تعد اللامركزية في أسواق الضواحي أو الأسواق الثانوية الأمريكية منخفضة التكلفة بمثابة خطر طويل الأجل، خاصة بالنسبة للعقارات التي لا تقدم سببًا مقنعًا للتنقل. في حين أن Vornado Realty Trust يتركز بشكل كبير في مدينة نيويورك، إلا أننا نرى المخاطر تنعكس في أماكن أخرى. على سبيل المثال، أظهر سوق سان فرانسيسكو معدل شغور قدره 25.9% في أغسطس 2025، وهو أعلى بكثير من معدل الشواغر في مانهاتن البالغ 13.6% في نفس الشهر. ومع ذلك، تعمل شركة Vornado Realty Trust على تخفيف هذه المشكلة من خلال التركيز على عقارات الفئة أ التجريبية والغنية بوسائل الراحة، والتي تشهد مقاييس طلب أفضل.

تعمل شركة Vornado Realty Trust على تخفيف هذه المشكلة من خلال التركيز على خصائص الفئة أ التجريبية والغنية بوسائل الراحة. يتجلى الطلب على المساحات عالية الجودة في السوق، حيث تشهد أربعة عشر سوقًا أمريكيًا استيعابًا إيجابيًا من الفئة (أ) على الرغم من الامتصاص السلبي الإجمالي في الربع الثالث من عام 2025. وتحتل شركة Vornado Realty Trust مكانة جيدة هنا؛ إنهم أكبر مالك للعقارات المعتمدة من LEED في الولايات المتحدة، مع ما يقرب من 25 مليون قدم مربع معتمدة من LEED Gold أو أعلى. أظهر نشاط التأجير الخاص بهم في الربع الثالث من عام 2025 في مدينة نيويورك قوة تسعيرية قوية، مع تحديد أسعار السوق لعقود الإيجار الجديدة بنسبة +15.7% مبادئ المحاسبة المقبولة عمومًا و+10.4% نقدًا.

تعمل عقود الإيجار طويلة الأجل على تقليل تأثير الإيرادات الفوري الناتج عن تحولات السوق. عندما وقعت Vornado Realty Trust على 594 ألف قدم مربع من المساحات المكتبية في نيويورك في الربع الثالث من عام 2025، كان متوسط ​​مدة الإيجار المضمون أكثر من 12 عامًا. وهذا يؤدي إلى تأمين تدفقات الإيرادات، مما يوفر الاستقرار ضد التقلبات على المدى القريب في معدلات استخدام المكاتب.

فيما يلي نظرة سريعة على بعض الأرقام الرئيسية لعام 2025 المتعلقة بسوق المكاتب وأداء Vornado Realty Trust:

إن التفضيل المستمر للعمل المختلط، والذي يتضح من معدل اعتماده بنسبة 69٪ بين أصحاب العمل، يعني أن الطلب على المساحة يختلف جذريًا. تطالب الشركات بجودة أعلى لتبرير التنقل، وهو ما يدعم استراتيجية Vornado Realty Trust للاستثمار في الأصول الرائدة مثل الاستحواذ على 623 Fifth Avenue بقيمة 218 مليون دولار.

من الواضح أن السوق منقسم إلى قسمين: الأصول المتقادمة تكافح، كما يتضح من الوظيفة الشاغرة بنسبة 25.9٪ في سان فرانسيسكو، في حين أن تركيز Vornado Realty Trust على الفئة A يدفع مقاييس التأجير القوية، مثل نسبة النقد إلى السوق + 10.4٪ في الربع الثالث من عام 2025. التمويل: مسودة عرض نقدي لمدة 13 أسبوعًا بحلول يوم الجمعة.

Vornado Realty Trust (VNO) - القوى الخمس لبورتر: تهديد الوافدين الجدد

إن التهديد المتمثل في الوافدين الجدد إلى مكاتب Vornado Realty Trust الأساسية وأسواق البيع بالتجزئة في مانهاتن منخفض بالتأكيد. ويرجع ذلك أساسًا إلى الحجم الهائل لرأس المال المطلوب فقط لدخول الملعب. ولنتأمل هنا استحواذ شركة Vornado Realty Trust في سبتمبر/أيلول 2025 على المبنى السكني المكتبي رقم 623 في الجادة الخامسة؛ كلفت هذه الصفقة الواحدة 218 مليون دولار مقابل 382.500 قدم مربع قابلة للتأجير. ولوضع ذلك في الاعتبار مقابل السوق الأوسع، كان متوسط ​​السعر للقدم المربع للعقارات التجارية في مانهاتن خلال الربع الثاني من عام 2025، هو 639 دولارًا.

ولا يقتصر حاجز رأس المال على سعر الشراء فحسب؛ إنها تكلفة إنشاء أصول تنافسية. إذا قام الوافد الجديد بشراء مبنى قديم لإعادة تنظيمه، فإن تكاليف البناء الصلبة واللينة وحدها تقدر بما يتجاوز 400 دولار للقدم المربع. وقد أنفقت Vornado Realty Trust نفسها 1.2 مليار دولار لتجديد Penn 1 وPenn 2 في منطقة Penn District، مما يدل على الالتزام بمليارات الدولارات اللازمة للمنافسة على المستوى الأعلى. سيحتاج اللاعب الجديد إلى الوصول إلى رأس مال يتجاوز بكثير القيمة السوقية البالغة 8.47 مليار دولار التي تمتلكها شركة Vornado Realty Trust اعتبارًا من سبتمبر 2025.

وبعيداً عن العقبات المالية، تعمل البيئة التنظيمية في مدينة نيويورك بمثابة خندق غير مالي كبير. أنت تتعامل مع طبقات من الرقابة البلدية والولائية التي تستغرق سنوات للتنقل فيها، حتى بالنسبة للاعبين الراسخين. تقوم هذه العقبات بتصفية المنافسين الأقل خبرة أو الأقل رسملة بشكل فعال قبل أن يتمكنوا حتى من البدء أو إتمام صفقة كبيرة.

تشمل العوائق غير المالية أمام الدخول ما يلي:

• التنقل في تقسيم المناطق المعقدة في مدينة نيويورك وموافقات استخدام الأراضي.
• تأمين التصاريح اللازمة لإعادة تطوير المكاتب على نطاق واسع.
• إدارة علاقات مجلس الإدارة المجتمعي للمشاريع الكبرى.
• الامتثال لقوانين البيئة والبناء المتطورة.

تمثل المحفظة الحالية لشركة Vornado Realty Trust، والتي تمتد على ما يقرب من 20 مليون قدم مربع من العقارات المكتبية الرئيسية، قاعدة أصول من المستحيل تكرارها اليوم. إن ترسيخهم العميق، خاصة في منطقة بنسلفانيا - وهي منطقة رئيسية حيث يتوقعون صافي دخل تشغيلي سنوي إضافي (NOI) بقيمة 125 مليون دولار بحلول عام 2027 - يعد ميزة هائلة. وتشكل حيازات الأراضي المحددة التي لا يمكن تعويضها، والتي تم تأمينها في كثير من الأحيان منذ عقود، دفاعًا أساسيًا ضد المنافسة الجديدة التي تسعى إلى الحصول على مواقع رئيسية في مانهاتن.

بالنسبة لأي وافد جديد، فإن المسار الواقعي لا يتمثل في التطوير من الألف إلى الياء، بل في اكتساب وإعادة تنظيم الأصول القائمة، والتي غالبا ما تكون متعثرة. وهذا هو بالضبط ما فعلته Vornado Realty Trust بشراء 623 Fifth Avenue؛ كان المبنى شاغرًا بنسبة 75٪ عند الاستحواذ عليه، مما يوفر فرصة ذات قيمة مضافة بدلاً من التطوير المضاربي. تتطلب هذه الإستراتيجية خبرة عميقة في السوق لضمان مخاطر إعادة التموضع، وهو بالضبط ما تنفذه شركة Vornado Realty Trust، حيث تخطط لتسليم الأصول المعاد وضعها في عام 2027.