CBL & Associates Properties, Inc. (CBL): 5 FORCES-Analyse [Aktualisiert Nov. 2025]

Sie sehen ein Unternehmen, CBL & Associates Properties, Inc., dessen Marktposition Ende 2025 vor allem von zwei Dingen geprägt ist: seiner hohen Schuldenlast und seinem Fokus auf geschlossene Einkaufszentren. Ehrlich gesagt, wenn man sieht, dass die Nettoverschuldung etwa 70 % des Unternehmenswerts ausmacht, steht die Macht der Kapitalgeber ganz oben auf der Liste, insbesondere angesichts des erheblichen Refinanzierungsrisikos für das besicherte Darlehen in Höhe von 665,8 Millionen US-Dollar, das am 30. Juni 2025 fällig wird. Wir haben das Gesamtbild anhand der fünf Kräfte von Porter aufgeschlüsselt und die intensive Rivalität auf Sekundärmärkten und die allgegenwärtige Bedrohung durch den E-Commerce dargestellt. Schauen Sie sich also genau an, wie diese aussehen Der Druck bestimmt die nächsten Schritte für CBL.

CBL & Associates Properties, Inc. (CBL) – Porters fünf Kräfte: Verhandlungsmacht der Lieferanten

Wenn Sie sich CBL ansehen & Associates Properties, Inc. (CBL) ist die Macht seiner Kapitalgeber ein wichtiger Faktor in der Lieferantendynamik. Ehrlich gesagt ist diese Macht hoch, weil das Unternehmen mit erheblicher Hebelwirkung arbeitet. Laut einer Analyse Ende 2025 finanzieren die Nettoschulden etwa 70 % des Unternehmenswerts von CBL, der nach den jüngsten Aktivitäten bei etwa 3,15 Milliarden US-Dollar liegt. Diese hohe Abhängigkeit von Schulden bedeutet, dass Kreditgeber und Anleihegläubiger erheblichen Einfluss auf die Finanzmanöver des Unternehmens haben.

Das mit dem besicherten Laufzeitdarlehen verbundene Refinanzierungsrisiko ist auf jeden Fall erheblich. Zum 30. Juni 2025 hatte CBL einen ausstehenden Betrag von 665,8 Millionen US-Dollar für dieses Darlehen. Die Laufzeit dieses Darlehens wurde einmal bis November 2026 verlängert, aber um eine zweite Verlängerung um ein Jahr bis November 2027 sicherzustellen, muss CBL den Kapitalsaldo im Jahr 2026 durch Tilgung auf 615 Millionen US-Dollar reduzieren. CBL verfügt zwar über Bargeldreserven, darunter 288 Millionen US-Dollar an Staatsanleihen zum 30. Juni 2025, diese Liquidität reicht jedoch nicht aus, um den gesamten Kredit zu decken, wodurch der Refinanzierungsdruck weiterhin bestehen bleibt.

Um seine Kapitalflexibilität zu verbessern und diese Lieferantenmacht zu verwalten, hat CBL & Associates Properties, Inc. hat aktiv Vermögenswerte monetarisiert. Beispielsweise wurde der strategische Verkauf von The Promenade in D'Iberville, MS, am 21. Juli 2025 für 83,1 Millionen US-Dollar abgeschlossen. Diese Cash-Generierung ist Teil einer umfassenderen Strategie, um unterbewertete Vermögenswerte zu ernten und die Erlöse in ertragreichere Gelegenheiten zu reinvestieren, wie etwa die im bisherigen Jahresverlauf bis Juli 2025 abgeschlossenen Akquisitionen in Höhe von 185,1 Millionen US-Dollar. Eine weitere Veräußerung nach dem Quartalsende, Fremaux Town Center, brachte 30,77 Millionen US-Dollar an Barerlösen plus Schuldenerlass ein.

Auf der anderen Seite des Anbieterspektrums verfügen die Anbieter physischer Dienstleistungen wie Bau und Wartung über eine relativ geringe Macht. Dies ist größtenteils auf die Fragmentierung dieses Marktes zurückzuführen. Es gibt nicht ein paar dominante Akteure, die in der gesamten Branche die Bedingungen für die routinemäßige Immobilieninstandhaltung diktieren; Es gibt viele Auftragnehmer. Dennoch bleiben die Kosten der Kapitalgeber die dominierende Kraft in dieser spezifischen Lieferantenanalyse für CBL & Associates Properties, Inc.

Hier ist ein kurzer Blick auf die wichtigsten finanziellen Dynamiken, die die Macht der Lieferanten beeinflussen:

Die Maßnahmen, die CBL zur Verwaltung seiner Schulden ergreift profile wirken sich direkt auf die von den Kreditgebern empfundene Hebelwirkung aus. Beispielsweise wurden die 83,1 Millionen US-Dollar an Erlösen aus dem Verkauf von The Promenade sofort umgesetzt, was einen proaktiven Ansatz bei der Kapitalallokation zeigt, auch wenn die Fälligkeit der Primärschulden weiterhin ein kurzfristiges Problem darstellt.

Sie sollten im Auge behalten, wie CBL die erforderliche Kapitalreduzierung des befristeten Darlehens bewältigt. Das Erreichen dieser Schwelle von 615 Millionen US-Dollar ist entscheidend, um einen Zahlungsausfall oder ein sehr schwieriges Refinanzierungsumfeld Ende 2026/Anfang 2027 zu vermeiden.

CBL & Associates Properties, Inc. (CBL) – Porters fünf Kräfte: Verhandlungsmacht der Kunden

Sie sehen sich die Hebelwirkung von CBL an & Die Kunden von Associates Properties, Inc. – die Mieter – beschäftigen sich im aktuellen Mietumfeld ab Ende 2025. Ehrlich gesagt handelt es sich um zwei Mietertypen, wobei die größten Anbieter einen erheblichen Einfluss haben, während die kleineren Online-Shops weniger Verhandlungsspielraum haben.

Große Ankermieter verfügen aufgrund ihrer großen Fläche und Anziehungskraft über eine hohe Hebelwirkung. CBL & Associates Properties, Inc. verfolgt eine Strategie zur Neuvermietung ehemaliger Ankerstandorte, was darauf hindeutet, dass diese großen Flächen eine erhebliche Verhandlungsmacht haben, wenn sie leer sind oder zur Erneuerung anstehen. Die Notwendigkeit, diese Flächen aktiv weiterzuvermieten, bedeutet, dass der nächste Ankermieter die Oberhand hat, wenn es darum geht, günstige Konditionen zu sichern.

Die direkten Mieter von CBL scheinen hingegen mit einer geringeren Verhandlungsmacht konfrontiert zu sein. Dies wird deutlich durch die starke Preismacht, die CBL im dritten Quartal 2025 unter Beweis gestellt hat. Die Leasingkennzahlen waren besonders stark: CBL schloss im Quartal Mietverträge für eine Fläche von über 972.000 Quadratfuß ab. Vergleichbare Neu- und Verlängerungsmietverträge wurden mit einer durchschnittlichen Mietsteigerung von 17,1 % gegenüber früheren Mieten unterzeichnet. Fairerweise muss man sagen, dass diese Gesamtzahl den Unterschied in der Hebelwirkung verdeckt:

Dennoch bleibt die Notlage der Mieter ein echtes Risiko, das dem Kundenstamm in bestimmten Fällen Macht verleiht. Konkursbedingte Ladenschließungen, darunter an den Standorten Forever21, JoAnn, Claire's und Party City, wirkten sich im dritten Quartal 2025 im Vergleich zum Vorjahreszeitraum um fast 70 Basispunkte negativ auf die Mall-Auslastung aus. Dies zeigt, dass der Ausfall eines Großmieters den daraus resultierenden Leerstand negativ beeinflusst, selbst wenn die zugrunde liegende Portfoliostärke hoch ist.

Kunden (Mieter) haben im umkämpften Einzelhandelsimmobilienmarkt viele Standortalternativen. Während sich die Gesamtvermietung des CBL-Portfolios zum 30. September 2025 auf 90,2 % verbesserte, deutet das schiere Volumen der Vermietungsaktivitäten darauf hin, dass Mieter sich aktiv für die Standortwahl entscheiden. Die Strategie von CBL konzentriert sich auf die Umgestaltung des Immobilienangebots mit einer Mischung aus Einzelhandel, Service, Gastronomie und Unterhaltung. Dies ist eine direkte Reaktion auf die Nachfrage der Mieter nach dynamischeren Umgebungen als bei herkömmlichen Einkaufszentren.

Hier ein kurzer Blick auf den betrieblichen Kontext der Mieterverhandlungen:

• Die Mieterverkäufe stiegen 4.8% im Vergleich zum Vorjahr im dritten Quartal 2025.
• Das Nettobetriebsergebnis (NOI) des gleichen Zentrums stieg 1.1% im Vergleich zum Vorjahr im dritten Quartal 2025.
• Die Auslastung des Einkaufszentrums war gleich hoch 88.4% Stand: 30. September 2025.
• CBL beendete das dritte Quartal 2025 mit 313,0 Millionen US-Dollar in unbeschränkten Barmitteln und marktfähigen Wertpapieren.
• Das Unternehmen bekräftigte die angepasste FFO-Prognose für 2025 $6.98-$7.34 pro Aktie.

Die hohen Mietsteigerungen bei Neu- und Verlängerungsverträgen deuten darauf hin, dass für die Mehrheit der Bestandsmieter das Wertversprechen einer CBL-Immobilie die Kosten überwiegt, was ihre Macht, die Preisgestaltung stark durchzusetzen, einschränkt.

CBL & Associates Properties, Inc. (CBL) – Porters fünf Kräfte: Konkurrenzrivalität

Die Konkurrenz im reifen Einzelhandels-REIT-Sektor ist groß, insbesondere bei Sekundärmarkt-Einkaufszentren. CBL Properties besitzt und verwaltet ein nationales Portfolio bestehend aus 106 Immobilien insgesamt 65,7 Millionen Quadratmeter breit 25 Staaten, darunter 64 hochwertige geschlossene, Outlet- und Open-Air-Einzelhandelszentren und 8 für Dritte verwaltete Immobilien. Dennoch konkurriert das Unternehmen aktiv um Mieter und Vermögenswerte in diesen etablierten Märkten.

CBL konkurriert durch Portfoliooptimierung aktiv mit anderen REITs und erwirbt dafür vier Einkaufszentren 178,9 Millionen US-Dollar im Juli 2025. Diese Akquisition, zu der Ashland Town Center (KY), Mesa Mall (CO), Paddock Mall (FL) und Southgate Mall (MT) gehörten, war Teil einer Strategie zur Umschichtung von Erlösen aus nicht zum Kerngeschäft gehörenden Vermögenswertverkäufen in stabile und wachsende Vermögenswerte. Sie sehen diese Optimierung in Aktion, wenn Sie sich die Vertriebsaktivitäten ansehen:

Das NOI-Wachstum im gleichen Zentrum war positiv 1.1% im dritten Quartal 2025, aber der Gesamtmarkt bleibt hart umkämpft. Das 1.1% Das Wachstum im dritten Quartal trug dazu bei, die Tatsache auszugleichen, dass der NOI des Same-Centers für die neun Monate bis zum 30. September 2025 rückläufig war 0.6% Jahr für Jahr. Die operativen Kennzahlen zeigen jedoch eine gewisse Stärke, was im Kampf um Marktanteile von entscheidender Bedeutung ist. Zum Beispiel waren es Leasing-Spreads 17.1% über alle Immobilienarten hinweg im dritten Quartal 2025, und die Mieterverkäufe stiegen 4.8% im Vergleich zum Vorjahr im selben Quartal. Die Belegung des Portfolios stieg um 90 Basispunkte 90.2% Stand: 30. September 2025.

Zu den Wettbewerbern zählen sowohl öffentliche REITs als auch Private-Equity-Fonds, die auf notleidende oder Sanierungschancen abzielen. Zu den Wettbewerbern gehören auch andere öffentliche REITs, darunter Namen wie Urban Edge Properties und Brixmor Property Group, die in diesem Bereich tätig sind. Die Tatsache, dass CBL strategische Akquisitionen tätigt, deutet darauf hin, dass Kapital in diese mittelständischen Objekte zurückfließt, was natürlich den Wettbewerb um die besten Immobilien verschärft.

• NOI-Wachstum im gleichen Zentrum (3. Quartal 2025): 1.1%
• Leasing-Spreads (Q3 2025): 17.1%
• Mieterumsatzwachstum (Q3 2025): 4.8%
• Gesamtbelegung des Portfolios (3. Quartal 2025): 90.2%

CBL & Associates Properties, Inc. (CBL) – Porters fünf Kräfte: Bedrohung durch Ersatzspieler

Die Gefahr einer Auswechslung von CBL & Associates Properties, Inc. bleibt ein entscheidender Faktor in seiner operativen Strategie, angetrieben durch Veränderungen im Verbraucherverhalten und alternative Formate.

E-Commerce bleibt der wichtigste und langfristig bedeutendste Ersatz für physische Einzelhandelsflächen. Der Online-Anteil am gesamten Einzelhandelsumsatz (ohne Autos und Benzin) wird bis 2030 voraussichtlich 30 % übersteigen, ein deutlicher Anstieg gegenüber den 23 % im Jahr 2024. Diese digitale Migration setzt traditionelle Einzelhandelssektoren unter Druck und veranlasst einige Einzelhändler dazu, Standorte zu konsolidieren und ihre physische Präsenz um etwa 2 % pro Jahr zu verkleinern.

Nicht-Einkaufszentren wie Open-Air-Zentren und Lifestyle-Zentren sind ein starker Ersatz für geschlossene Einkaufszentren und decken die Nachfrage nach bequemeren, dienstleistungsorientierteren oder unverzichtbaren Einzelhandelsgeschäften ab. Zum Vergleich: Im Jahr 2024 verzeichneten geschlossene Einkaufszentren eine Leerstandsquote von 8,7 %. Umgekehrt verzeichneten erstklassige Open-Air- und Lebensmittelzentren ein knapperes Angebot, wobei Open-Air-Center eine Leerstandsquote von nur 6,2 % aufwiesen, den niedrigsten Stand seit 2006. Der Lebensmitteleinzelhandel, ein wichtiger Anker für Open-Air-Formate, verzeichnete im Jahr 2024 landesweit eine noch niedrigere Leerstandsquote von nur 3,5 %.

CBL mildert dieses Problem durch die Diversifizierung der Immobilien, um in ihrem gesamten Portfolio Gastronomie-, Service- und Unterhaltungsnutzungen einzubeziehen. CBL & Associates Properties, Inc. besitzt und verwaltet ein landesweites Portfolio von 106 Immobilien mit einer Gesamtfläche von 65,7 Millionen Quadratfuß in 25 Bundesstaaten, darunter 64 hochwertige geschlossene, Outlet- und Open-Air-Einzelhandelszentren. Das Unternehmen arbeitet aktiv daran, das Immobilienangebot so umzugestalten, dass es eine Mischung aus Einzelhandel, Service, Gastronomie und Unterhaltung umfasst. Diese Strategie scheint zu funktionieren, da die Gesamtauslastung von CBL im dritten Quartal 2025 im Jahresvergleich auf 90,2 % stieg.

Die Substitutionsgefahr ist hoch und erfordert eine ständige Sanierung und Neuvermietung von Immobilien. Der Erfolg der aktiven Vermietungsstrategie von CBL, die dem Substitutionsdruck entgegenwirkt, zeigt sich in robusten Leasing-Spreads über alle Immobilienarten hinweg, die im dritten Quartal 2025 bei 17,1 % lagen.

Hier ist ein kurzer Blick darauf, wie verschiedene Einzelhandelsformate in Bezug auf den Leerstand abgeschnitten haben, und veranschaulicht die Wettbewerbslandschaft:

CBL & Associates Properties, Inc. (CBL) – Porters fünf Kräfte: Bedrohung durch neue Marktteilnehmer

Sie betrachten die Eintrittsbarrieren für neue Spieler, die versuchen, ein regionales Einkaufszentrum von Grund auf aufzubauen, um mit CBL zu konkurrieren & Associates Properties, Inc. in ihren Kernmärkten. Ehrlich gesagt sind die Hürden enorm, was für die bestehenden Betreiber wie CBL eine gute Nachricht ist.

Der Kapitalbedarf für die Entwicklung neuer regionaler Einkaufszentren ist außergewöhnlich hoch und stellt eine starke Hürde dar. Ein neues, regionales Einkaufszentrum-Projekt in den USA kann leicht eine Gesamtkapitalinvestition von bis zu 50 % erfordern 40 bis 170 Millionen US-Dollar. Diese Höhe des Anfangsaufwands filtert die meisten potenziellen Konkurrenten sofort heraus.

Hier ist ein kurzer Blick darauf, wie die Neubaukosten pro Quadratfuß im Jahr 2025 in den wichtigsten Geschäftsbereichen von CBL aussahen:

Der Mangel an erstklassigem, gut gelegenem Land in den südöstlichen und mittleren Westen der CBL-Märkte schränkt neue Entwicklungen ein. CBL & Associates Properties, Inc. konzentriert sein Portfolio auf diese spezifischen Regionen, was bedeutet, dass die besten Infill-Standorte bereits vergeben sind, was die bereits erheblichen Grundstückserwerbskosten für ein großformatiges Einzelhandelszentrum in die Höhe treibt.

Regulatorische Hürden und lange Genehmigungsverfahren erhöhen die Kosten und das Risiko für jeden Neubau. Die Einhaltung moderner Standards wie strenge Bauvorschriften und das Streben nach Zertifizierungen wie LEED erhöhen die Komplexität und die Kosten des Bauplans. Diese Prozesse können Jahre und erhebliche, nicht erstattungsfähige Nebenkosten verursachen, bevor auch nur eine einzige Schaufel in den Dreck gelangt.

Die Strategie von CBL konzentriert sich auf den Erwerb bestehender Vermögenswerte und nicht auf neue Entwicklungen, was die hohe Eintrittsbarriere bestätigt. Sie sehen dies in ihrer Aktivität im Jahr 2025; Das Management priorisiert die Portfoliooptimierung durch Transaktionen. Beispielsweise schloss CBL den Erwerb von vier geschlossenen Einkaufszentren für insgesamt ab 178,9 Millionen US-Dollar im Juli 2025. Vergleichen Sie das mit ihren internen Ausgabenplänen; Die geschätzten Entwicklungs-/Sanierungsausgaben für 2025 sind recht niedrig veranschlagt, zwischen 7,5 Millionen US-Dollar und 12,5 Millionen US-Dollar. Sie kaufen etablierte Vermögenswerte, anstatt riesige Greenfield-Projekte zu finanzieren. Das zeigt deutlich, wie schwierig es heute ist, bei Null anzufangen.