The Macerich Company (MAC) : histoire, propriété, mission, comment ça marche & Gagne de l'argent

En tant qu'investisseur chevronné, vous savez que le secteur de l'immobilier commercial est un jeu d'adaptation aux enjeux élevés. Alors, comment The Macerich Company (MAC), un fonds de placement immobilier (REIT), a-t-il maintenu sa position de principal propriétaire de centres commerciaux de premier plan aux États-Unis ? Cette société, dont les origines remontent à 1964, continue de définir sa mission autour de la création d'immeubles commerciaux dominants, générant un chiffre d'affaires sur douze mois d'environ 1,03 milliard de dollars au 30 septembre 2025, et gérant un portefeuille d'environ 42 millions de pieds carrés de superficie locative brute. Malgré les difficultés du commerce électronique, la stratégie de Macerich consistant à réaménager ses actifs de haute qualité, comme le Tysons Corner Center en Virginie, se reflète dans les fonds provenant des opérations (FFO) par action du troisième trimestre 2025. $0.35, qui est la mesure clé de la performance immobilière. Honnêtement, comprendre leur modèle économique, centré sur la location et la gestion immobilière, est crucial pour planifier l'avenir du commerce de détail physique, en particulier avec leur capitalisation boursière proche de 4,567 milliards de dollars à compter de novembre 2025.

Historique de la société Macerich (MAC)

Vous recherchez l’histoire fondamentale de The Macerich Company, pas seulement une liste de propriétés. Honnêtement, comprendre comment ils sont passés d’un partenariat à New York à un fonds de placement immobilier (REIT) de plusieurs milliards de dollars est essentiel pour valoriser leur stratégie actuelle. La trajectoire de l'entreprise est un exemple clair d'orientation stratégique vers l'immobilier commercial de haute qualité, passant d'un petit promoteur à une force majeure dans le secteur des centres commerciaux aux États-Unis.

Chronologie de la création de la société Macerich

Année d'établissement

La société a été créée en 1964 sous le nom de The MaceRich Real Estate Company.

Emplacement d'origine

Le lieu initial de la création de l'entreprise était la ville de New York, bien que son siège social actuel se trouve à Santa Monica, en Californie.

Membres de l'équipe fondatrice

L'entreprise a été cofondée par Mace Siegel, un constructeur expérimenté, et Richard Cohen, qui a fourni le soutien financier initial.

Capital/financement initial

Bien que le montant exact du capital initial ne soit pas public, Richard Cohen a fourni un financement initial substantiel, qui a permis au premier projet – un centre commercial à Ames, dans l'Iowa – de devenir opérationnel peu de temps après la création de l'entreprise.

Les étapes de l'évolution de la société Macerich

Les moments transformateurs de la société Macerich

L'évolution de l'entreprise n'était pas seulement une question de croissance ; il s’agissait d’une concentration constante sur la qualité des actifs et la simplification stratégique. Le nom lui-même est un portemanteau des prénoms des fondateurs, Mace et Richard, qui est une histoire d'origine simple et agréable.

La période de transformation la plus récente est centrée sur le plan « Path Forward », visant à rationaliser l'activité et à réduire l'endettement. Il ne s’agit pas seulement de réduire les coûts ; c'est un repositionnement stratégique.

• Priorité à la haute qualité : Dès le début, la société a opéré un changement stratégique pour se concentrer sur la possession et le réaménagement de propriétés commerciales dominantes de haute qualité sur des marchés riches et densément peuplés, ce qui contribue à les protéger des ralentissements plus larges du commerce de détail.
• Réduction de l'effet de levier : au premier trimestre 2025, la société a réalisé plus de 1,1 milliard de dollars de ventes de cessions depuis le début du plan Path Forward, travaillant activement à réduire la dette.
• Dynamique de la location : La stratégie de location agressive porte ses fruits, avec 2,6 millions de pieds carrés de baux signés au cours du seul premier trimestre 2025, soit plus du double du premier trimestre de l'année précédente. Cette poussée génère des spreads de location positifs, les nouvelles transactions affichant une augmentation des loyers de 22 % au cours des 12 derniers mois.

Le marché a reconnu cette orientation, la capitalisation boursière de la société s'établissant à environ 4,41 milliards de dollars au 1er juillet 2025. Le cours de l'action, au 19 novembre 2025, était de 16,22 dollars, reflétant la volatilité actuelle mais aussi le potentiel de rebond à mesure que le repositionnement s'installe. Si vous souhaitez en savoir plus sur la base d'actionnaires actuelle et pourquoi ils achètent maintenant, vous devriez consulter Explorer l'investisseur de The Macerich Company (MAC) Profile: Qui achète et pourquoi ?

Ce que cette estimation cache, sans aucun doute, c’est l’impact des taux d’intérêt sur la valorisation des propriétés, mais les mesures opérationnelles montrent une réelle solidité. L’objectif est de réduire l’endettement entre six et six fois au cours des prochaines années. C'est un objectif clair et réalisable.

Structure de propriété de la société Macerich (MAC)

The Macerich Company (MAC) est un fonds de placement immobilier (REIT) coté à la Bourse de New York (NYSE), ce qui signifie que sa propriété est largement répartie entre les investisseurs institutionnels, initiés et individuels.

Cette structure, typique d'un REIT, signifie que même si le public détient des actions, la majorité des actions - et donc le pouvoir de vote - appartient à de grandes institutions financières comme BlackRock et The Vanguard Group, ce qui influence définitivement les décisions stratégiques.

Statut actuel de la société Macerich

La société Macerich est une entité publique depuis son introduction en bourse (IPO) en mars 1994 et se négocie sous le symbole MAC à la Bourse de New York.

En tant que FPI, la société est tenue de distribuer une partie importante de son bénéfice imposable aux actionnaires, c'est pourquoi elle constitue un placement de base pour de nombreux fonds axés sur le revenu. La gouvernance de l'entreprise est pilotée par son conseil d'administration et son équipe de direction, qui doivent équilibrer les exigences de ces actionnaires institutionnels majeurs avec la stratégie à long terme de l'entreprise, le plan « Path Forward », qui était un objectif clé en 2025.

Comprendre à qui appartient The Macerich Company est la première étape de l'analyse de ses risques profile et le potentiel d'appréciation du capital ; pour une plongée plus approfondie, vous pouvez consulter Explorer l'investisseur de The Macerich Company (MAC) Profile: Qui achète et pourquoi ?

Répartition de la propriété de la société Macerich

D'après les données de l'exercice 2025, les investisseurs institutionnels détiennent l'écrasante majorité des actions ordinaires de The Macerich Company, reflétant une forte conviction parmi les principaux gestionnaires d'actifs. Cette concentration signifie que les transactions de gros blocs effectuées par quelques entreprises peuvent avoir un impact significatif sur le cours des actions.

Voici un calcul rapide de la structure de propriété, basé sur les dépôts récents :

Le leadership de la société Macerich

La société est dirigée par une équipe de direction chevronnée possédant une expérience significative dans les domaines de l'immobilier et de la banque d'investissement, un mélange essentiel pour naviguer sur le marché actuel de l'immobilier commercial.

La durée moyenne du mandat de l'équipe de direction est relativement courte, soit environ 1,7 ans, qui montre le changement récent et l'accent mis sur l'apport de nouvelles expertises pour exécuter le plan stratégique de l'entreprise.

• Jackson Hsieh, président et chef de la direction : Nommé en mars 2024, Hsieh possède une solide expérience dans la banque d'investissement et a précédemment dirigé Spirit Realty Capital. Sa rémunération annuelle totale était d'environ 14,54 millions de dollars pour l’exercice 2025.
• Dan Swanstrom, vice-président exécutif principal, directeur financier et trésorier : Swanstrom a assumé le rôle de directeur financier en novembre 2024, apportant une expérience approfondie acquise dans des postes antérieurs de directeur financier dans d'autres FPI et une expérience chez Morgan Stanley.
• Steven R. Hash, président indépendant : Hash assure une surveillance indépendante en tant que président du conseil d'administration.

La direction se concentre sur les améliorations opérationnelles, notamment la mise en œuvre d'une plateforme opérationnelle sur cinq ans pour une meilleure prévision et une meilleure gestion des performances.

Mission et valeurs de la société Macerich (MAC)

L'objectif de la société Macerich va au-delà de la simple perception des loyers ; il se concentre sur la culture d’environnements de vente au détail dynamiques et centrés sur la communauté tout en générant simultanément une valeur financière significative à long terme pour les investisseurs et les partenaires.

En tant qu’analyste chevronné, je considère ces déclarations comme l’ADN culturel qui guide l’allocation du capital. L'accent mis sur les « centres commerciaux prospères » est un signal clair qu'ils comprennent la nécessité de faire évoluer l'expérience du centre commercial, ce qui est certainement la bonne solution dans un monde de vente au détail post-2020.

Compte tenu de l'objectif principal de l'entreprise

L'objectif principal de Macerich est un double mandat : la contribution sociale par le biais de rassemblements communautaires et la discipline financière pour générer des rendements. Il s'agit d'une société de placement immobilier (REIT) qui équilibre la gestion de l'espace physique et la création de valeur pour les actionnaires.

Voici un calcul rapide : leur stratégie visant à réduire la perte nette à 50,1 millions de dollars au premier trimestre 2025, soit une amélioration considérable par rapport à la perte de 126,7 millions de dollars de l'année précédente, soutient directement l'objectif de valeur à long terme de leur mission. C'est la mission en action.

Déclaration de mission officielle

L'énoncé de mission officiel est une directive claire en trois parties qui ancre leurs décisions opérationnelles et d'investissement :

• Posséder et exploiter des centres de vente au détail prospères qui rassemblent les communautés.
• Créez de la valeur à long terme pour les actionnaires, les partenaires et les clients.

Cette affirmation est précise. Il ne dit pas simplement « posséder des centres commerciaux » ; il parle de « centres commerciaux prospères », reconnaissant que la classe d'actifs nécessite une réinvention constante pour maintenir un fort taux d'occupation du portefeuille, qui était d'environ 92,3 % à la fin de 2024.

Énoncé de vision

L'énoncé de vision décrit leur aspiration au leadership sur le marché et à l'adaptabilité, ce qui est crucial dans le secteur volatil de la vente au détail. Il s’agit d’être le meilleur, pas seulement d’être grand.

• Soyez le premier propriétaire, exploitant et développeur de centres commerciaux régionaux.
• Soyez reconnu pour créer des environnements dynamiques et engageants.
• Répondez aux besoins changeants des communautés et des détaillants.

Leur plan « Path Forward », qui comprend un objectif de réduction de la dette de 2 milliards de dollars, est une mesure stratégique soutenant directement cette vision d'actionnariat de premier plan et de solidité financière. Vous pouvez vous plonger dans les implications financières de cette situation dans Décomposer la santé financière de The Macerich Company (MAC) : informations clés pour les investisseurs.

Compte tenu des valeurs fondamentales de l'entreprise

Macerich identifie officiellement six valeurs fondamentales qui façonnent sa culture interne et ses interactions avec les parties prenantes externes. Ce sont les indicateurs non financiers qui prédisent souvent le succès à long terme.

• Excellence : Visez les normes les plus élevées et favorisez l’innovation continue.
• Autonomisation : Assumez-vous, prenez des décisions et remettez en question le statu quo.
• Intégrité : Soyez honnête, transparent et faites ce que nous disons que nous ferons.
• Relations : Entretenir les liens internes et externes par le respect et la collaboration.
• Optimisme : Adoptez une attitude positive et soyez résilient face aux défis.
• Amusant: Établissez de la camaraderie et créez des propriétés où des souvenirs durables sont créés.

Slogan/slogan de l'entreprise donné

Bien que Macerich n'utilise pas un seul et court slogan au sens traditionnel du terme, son message se concentre sur le résultat de sa mission : créer des destinations dynamiques et de grande valeur.

• Axé sur la possession et l'exploitation de centres de vente au détail prospères.
• Offrir le meilleur du commerce de détail, des expériences à ne pas manquer et de nouvelles utilisations.

La réalité opérationnelle est qu'ils prévoient une augmentation de 36 millions de dollars du résultat opérationnel net (NOI) grâce aux projets de réaménagement de sites clés comme Scottsdale Fashion Square, ce qui est un exemple concret de la réalisation de cette promesse d'« expériences à ne pas manquer ».

The Macerich Company (MAC) Comment ça marche

La société Macerich fonctionne comme un fonds de placement immobilier (REIT), ce qui signifie qu'elle gagne principalement de l'argent en possédant, gérant et louant des biens immobiliers commerciaux dominants de haute qualité, en particulier des centres commerciaux régionaux de classe A, à une base de locataires diversifiée sur les marchés américains riches. Le modèle est simple : acquérir une propriété de premier ordre, générer des ventes élevées par pied carré (qui s'élevaient à 837 $ pour un espace inférieur à 10 000 pieds carrés pour les douze derniers mois terminés le 31 mars 2025) et percevoir le loyer et les frais.

Portefeuille de produits/services de la société Macerich

La proposition de valeur de l'entreprise est axée sur la fourniture de destinations de vente au détail physiques et expérientielles haut de gamme. Ce ne sont pas seulement des propriétaires ; ce sont des gestionnaires d’actifs et des promoteurs qui transforment les centres commerciaux traditionnels en centres communautaires à usage mixte. Cette concentration est à l’origine des revenus de location, qui ont atteint 232,7 millions de dollars au deuxième trimestre 2025.

Le cadre opérationnel de la société Macerich

Le cadre opérationnel de la société Macerich repose sur un modèle entièrement intégré et autogéré, ce qui signifie qu'elle gère tout, de l'acquisition et du financement au développement et à la gestion immobilière quotidienne. Ce contrôle total les aide à exécuter leur stratégie rapidement. L'accent est actuellement mis sur le plan « Path Forward », une stratégie pluriannuelle visant à simplifier l'activité et à renforcer le bilan.

• Gestion de portefeuille stratégique : Vente active d'actifs non essentiels pour réduire la dette, avec plus de 1,1 milliard de dollars de cessions réalisées depuis le début du plan « Path Forward ». Il s’agit d’une étape absolument nécessaire pour concentrer les capitaux sur leurs centres les plus performants.
• Stratégie de location intensive : Générant un taux d'occupation élevé, qui s'élevait à 93,4 % au 30 septembre 2025. Les nouveaux baux de magasins signés au troisième trimestre 2025 devraient générer environ 99 millions de dollars de revenus bruts.
• Réduction de la dette : L'un de leurs principaux objectifs est une réduction de la dette de 2 milliards de dollars, réalisée grâce à la vente d'actifs et à la consolidation de coentreprises, ce qui améliore leur flexibilité financière.
• Mise à niveau de la plateforme opérationnelle : Mettre en œuvre une nouvelle plateforme opérationnelle sur cinq ans pour améliorer les prévisions et la gestion des performances dans l'ensemble du portefeuille.

Voici un rapide calcul sur la stratégie d'endettement : ils vendent des propriétés à faible croissance, comme la vente de Wilton Mall pour 25 millions de dollars et de SouthPark pour 11 millions de dollars au premier trimestre 2025, pour rembourser leur dette et réinvestir dans leurs actifs dominants.

Les avantages stratégiques de la société Macerich

Dans le secteur difficile de l'immobilier commercial, les avantages de Macerich proviennent de la qualité et de l'emplacement de ses actifs, ainsi que d'un engagement fort envers les facteurs environnementaux, sociaux et de gouvernance (ESG). Ils se concentrent sur la possession de destinations incontournables, pas n’importe quel centre commercial.

• Qualité des actifs irremplaçables : Leur portefeuille est concentré sur des marchés américains riches et à barrières d’entrée élevées, ce qui les met quelque peu à l’abri de la faiblesse plus large du commerce de détail. Les ventes élevées au pied carré (837 $) montrent que leurs centres attirent les consommateurs et favorisent la réussite des locataires.
• Leadership en matière de durabilité : Macerich a atteint le classement GRESB (Global Real Estate Sustainability Benchmark) n°1 pour le secteur nord-américain du commerce de détail pendant dix années consécutives. Cela attire de grands investisseurs institutionnels et s’aligne sur les valeurs modernes des consommateurs et des entreprises.
• Expertise en transformation mixte : Leur capacité à réaménager et à densifier les propriétés – en ajoutant des composants résidentiels, hôteliers et de bureaux – protège les centres contre les vents contraires du commerce de détail et diversifie leur base de revenus. Vous pouvez en savoir plus sur leurs principes fondamentaux ici : Énoncé de mission, vision et valeurs fondamentales de The Macerich Company (MAC).
• Échelle et intégration : En tant que FPI entièrement intégré, ils contrôlent toute la chaîne de valeur, du développement à la location, ce qui permet une prise de décision plus rapide et une meilleure exécution de leur plan stratégique.

The Macerich Company (MAC) Comment elle gagne de l'argent

The Macerich Company, un fonds de placement immobilier (REIT), génère principalement des revenus en louant des espaces de vente au détail dans son portefeuille de centres commerciaux régionaux de haute qualité à travers les États-Unis, en collectant à la fois des loyers minimums fixes et des loyers en pourcentage variables auprès de ses locataires.

Ce modèle de revenus consiste essentiellement à être un propriétaire de destinations de vente au détail, de restauration et de divertissement de premier plan, ainsi qu'à récupérer une partie importante des coûts d'exploitation des propriétés auprès de ces locataires.

Répartition des revenus de la société Macerich

Pour avoir une idée claire de la provenance des liquidités, nous examinons les principales composantes des revenus, en utilisant la répartition détaillée du deuxième trimestre (T2) de l'exercice 2025. La grande majorité des 249,79 millions de dollars de revenus totaux du deuxième trimestre 2025 proviennent d'activités de location.

Les loyers minimum, qui sont les loyers de base fixes, constituent la part du lion, augmentant de 17,4 % d'une année sur l'autre au deuxième trimestre 2025. Les recouvrements des locataires, essentiellement les remboursements des locataires pour l'entretien des parties communes (CAM), les taxes foncières et les assurances, constituent également un flux critique et croissant, en hausse de 14,4 % d'une année sur l'autre.

• Les loyers en pourcentage, un flux de croissance plus petit mais à forte croissance lié aux performances des ventes des locataires, ont bondi de 43,8 % d'une année sur l'autre au deuxième trimestre 2025, montrant de fortes ventes des détaillants.
• Les revenus des sociétés de gestion, qui proviennent de la gestion de propriétés pour des tiers ou des coentreprises, constituent un flux mineur et ont connu une diminution de 12,4 % d'une année sur l'autre au deuxième trimestre 2025.

Économie d'entreprise

Les principes économiques fondamentaux de The Macerich Company tournent autour de la maximisation du résultat opérationnel net (NOI) grâce à la location stratégique et au réaménagement immobilier. La société se concentre sur les centres commerciaux régionaux de classe A, qui exigent des loyers plus élevés et attirent des locataires plus productifs.

Il s’agit d’un jeu immobilier, mais la valeur réside dans l’expérience de vente au détail.

• Spreads de location : L’entreprise continue de démontrer son pouvoir de fixation des prix. Pour les 12 derniers mois clos le 31 mars 2025, les écarts de relocation du loyer de base étaient 10,9 % plus élevés que le loyer de base expirant, marquant le 14e trimestre consécutif d'écarts positifs.
• Occupation : Le taux d'occupation du portefeuille s'élevait à 93,4 % au 30 septembre 2025, ce qui est un indicateur clé de la demande pour leur espace. Un taux d'occupation plus élevé se traduit directement par des revenus de loyer minimum plus élevés.
• Réaménagement stratégique : Macerich transforme activement ses actifs en espaces à usage mixte, intégrant des utilisations de restauration, de divertissement et non commerciales. Cette stratégie devrait ajouter environ 36 millions de dollars au résultat opérationnel net (NOI) de projets tels que Scottsdale Fashion Square.

Performance financière de la société Macerich

La santé financière de l'entreprise est mieux évaluée à l'aide des fonds provenant des opérations (FFO) et du résultat opérationnel net (NOI), les mesures standard pour les REIT, à partir des résultats du troisième trimestre 2025 publiés en novembre 2025. Cela montre que le moteur opérationnel fonctionne bien, même si l'entreprise gère sa dette.

• Fonds provenant des opérations (FFO) : Le FFO par action pour le troisième trimestre 2025 était de 0,35 $, soit une augmentation par rapport au FFO de l'année précédente de 0,33 $ par action. Pour les neuf premiers mois de 2025 (9 mois 2025), le FFO était de 253,5 millions de dollars.
• Croissance du NOI : Le NOI du même centre, hors revenus de résiliation de bail, pour les centres « Go-Forward Portfolio » a augmenté de 1,7 % au troisième trimestre 2025 par rapport à la même période en 2024. Cela démontre une gestion immobilière et une location efficaces.
• Liquidité et réduction de la dette : Au troisième trimestre 2025, Macerich disposait d'environ 1 milliard de dollars de liquidités. Le plan « Path Forward » de l'entreprise réduit activement sa dette, avec plus de 1,1 milliard de dollars de cessions réalisées au premier trimestre 2025, contre un objectif de 2 milliards de dollars.

Pour approfondir la durabilité de ce modèle, vous devriez lire Décomposer la santé financière de The Macerich Company (MAC) : informations clés pour les investisseurs, qui décrit l’effet de levier et la structure du capital. L’accent mis sur la réduction de la dette dans la fourchette faible à moyenne de 6x dette nette/EBITDA est certainement une action clé pour les prochaines années.

Position sur le marché et perspectives d'avenir de The Macerich Company (MAC)

La société Macerich (MAC) se trouve actuellement dans une transition critique, exécutant de manière agressive son plan « Path Forward » visant à réduire l'endettement de son bilan tout en transformant simultanément son portefeuille de centres commerciaux de classe A en destinations à usage mixte. Les perspectives d'avenir de la société dépendent de sa réussite à réduire son endettement substantiel - un objectif de 2 milliards de dollars - tout en capitalisant sur ses emplacements privilégiés pour générer des réaménagements et des spreads de location à marge plus élevée.

Vous voyez maintenant un exploitant de centre commercial agir comme un développeur, ce qui est le seul moyen de gagner. Ils doivent changer de classe d’actifs.

Paysage concurrentiel

Macerich opère dans le secteur très compétitif des fonds de placement immobilier (REIT) de détail, dominé par quelques géants. Pour être tout à fait clair, Macerich est un acteur plus petit, qui se concentre sur la qualité plutôt que sur la quantité, mais cela signifie que sa part de marché est éclipsée par celle du leader du secteur. Voici un calcul rapide de la part de marché, en utilisant la capitalisation boursière (capitalisation boursière) des trois plus grandes REIT de centres commerciaux et de vente au détail comme indicateur de la domination du secteur en novembre 2025.

Opportunités et défis

La principale opportunité pour Macerich réside dans la qualité de son portefeuille, mais le principal défi réside dans sa structure financière. La « voie à suivre » est un plan d'action clair pour réduire la dette, mais l'entreprise doit naviguer dans un environnement macroéconomique difficile tout en exécutant des projets de réaménagement complexes et à forte intensité de capital.

Position dans l'industrie

Macerich se positionne comme une FPI régionale de haute qualité et de taille moyenne, distincte du leader national dominant, Simon Property Group. Le taux d'occupation de son portefeuille s'élevait à un bon 93,4 % au troisième trimestre 2025, ce qui constitue une mesure opérationnelle solide dans l'environnement actuel du commerce de détail.

La stratégie de la société consiste à parier sur la valeur durable des biens immobiliers de premier ordre sur des marchés américains riches et densément peuplés, tels que la Californie et le corridor du Nord-Est. Il s’agit d’un choix délibéré de rivaliser sur la qualité et l’emplacement des actifs, et non sur l’échelle.

• Qualité des actifs : Macerich possède des centres commerciaux de classe A, qui surpassent systématiquement les propriétés de niveau inférieur en termes de ventes au pied carré.
• Mesures financières : Les fonds provenant des opérations (FFO) du troisième trimestre 2025 de 0,35 $ par action (dilué) reflètent les améliorations opérationnelles en cours, mais la perte nette déclarée de 87,4 millions de dollars souligne les coûts de restructuration financière toujours en jeu.
• Axe stratégique : La transition vers l’usage mixte est essentielle pour une pertinence à long terme, transformant les centres commerciaux à usage unique en actifs de quartier diversifiés et ouverts 24h/24 et 7j/7. C'est l'avenir du centre commercial.

Pour en savoir plus sur qui soutient cette stratégie, vous devriez être Explorer l'investisseur de The Macerich Company (MAC) Profile: Qui achète et pourquoi ?