شركة Macerich (MAC): التاريخ، الملكية، المهمة، كيف تعمل & يجعل المال

باعتبارك مستثمرًا متمرسًا، فأنت تعلم أن قطاع العقارات بالتجزئة هو لعبة تكيف عالية المخاطر، فكيف حافظت شركة Macerich (MAC)، وهي صندوق الاستثمار العقاري (REIT)، على مكانتها كمالك رائد لمراكز التسوق الرائدة في الولايات المتحدة؟ تستمر هذه الشركة، التي تعود جذورها إلى عام 1964، في تحديد مهمتها حول إنشاء عقارات التجزئة المهيمنة، مما يؤدي إلى تحقيق إيرادات متأخرة لمدة اثني عشر شهرًا تبلغ تقريبًا 1.03 مليار دولار اعتبارًا من 30 سبتمبر 2025، وإدارة محفظة تبلغ قيمتها حوالي 42 مليون قدم مربع من إجمالي المساحة القابلة للتأجير. على الرغم من الرياح المعاكسة للتجارة الإلكترونية، فإن استراتيجية Macerich لإعادة تطوير أصولها عالية الجودة - مثل Tysons Corner Center في فرجينيا - تنعكس في الأموال من العمليات (FFO) للربع الثالث من عام 2025 لكل سهم من $0.35وهو المقياس الرئيسي لأداء العقارات. بصراحة، إن فهم نموذج أعمالهم - الذي يتمحور حول التأجير وإدارة الممتلكات - يعد أمرًا بالغ الأهمية لرسم مستقبل تجارة التجزئة المادية، خاصة مع تواجد القيمة السوقية لديهم بالقرب من 4.567 مليار دولار اعتبارًا من نوفمبر 2025.

تاريخ شركة ماسيريتش (MAC).

أنت تبحث عن القصة التأسيسية لشركة Macerich، وليس مجرد قائمة من العقارات. بصراحة، إن فهم كيفية تحولهم من شراكة في مدينة نيويورك إلى صندوق استثمار عقاري بمليارات الدولارات (REIT) هو أمر أساسي لتقييم استراتيجيتهم الحالية. يعد مسار الشركة مثالًا واضحًا على التركيز الاستراتيجي على عقارات التجزئة عالية الجودة، والتحول من مطور صغير إلى قوة رئيسية في قطاع مراكز التسوق في الولايات المتحدة.

الجدول الزمني لتأسيس شركة Macerich

سنة التأسيس

تأسست الشركة في عام 1964 باسم شركة MaceRich العقارية.

الموقع الأصلي

الموقع الأصلي لتأسيس الشركة كان مدينة نيويورك، على الرغم من أن مقرها الحالي يقع في سانتا مونيكا، كاليفورنيا.

أعضاء الفريق المؤسس

شارك في تأسيس الشركة مايس سيجل، وهو عامل بناء ذو خبرة، وريتشارد كوهين، الذي قدم الدعم المالي الأولي.

رأس المال/التمويل الأولي

في حين أن المبلغ المحدد لرأس المال الأولي بالدولار ليس معلنًا، فقد قدم ريتشارد كوهين تمويلًا أوليًا كبيرًا، مما سمح لأول مشروع تجاري - وهو مركز تجاري في أميس بولاية أيوا - بأن يصبح جاهزًا للعمل بعد وقت قصير من تأسيس الشركة.

معالم تطور شركة Macerich

اللحظات التحويلية لشركة Macerich

لم يكن تطور الشركة يتعلق بالنمو فحسب؛ كان الأمر يتعلق بالتركيز المستمر على جودة الأصول والتبسيط الاستراتيجي. الاسم نفسه عبارة عن مجموعة من الأسماء الأولى للمؤسسين، Mace وRichard، وهي قصة أصل لطيفة وبسيطة.

تركز الفترة التحولية الأخيرة على خطة "المسار إلى الأمام"، التي تهدف إلى تبسيط الأعمال وتقليل الرافعة المالية. وهذا لا يقتصر على خفض التكاليف فحسب؛ إنها إعادة تموضع استراتيجي.

• التركيز على الجودة العالية: في وقت مبكر، قامت الشركة بتحول استراتيجي للتركيز على امتلاك وإعادة تطوير عقارات التجزئة المهيمنة وعالية الجودة في الأسواق الغنية ذات الكثافة السكانية العالية، مما يساعد على عزلها عن الانكماش الأوسع في قطاع التجزئة.
• تخفيض الرافعة المالية: اعتبارًا من الربع الأول من عام 2025، أكملت الشركة ما يزيد عن 1.1 مليار دولار من مبيعات التصرف منذ بدء خطة المسار إلى الأمام، وتعمل بنشاط على تقليل الديون.
• زخم التأجير: نجحت استراتيجية التأجير القوية، حيث تم توقيع 2.6 مليون قدم مربع من عقود الإيجار في الربع الأول من عام 2025 وحده، أي أكثر من ضعف الربع الأول من العام السابق. تؤدي هذه الدفعة إلى زيادة فروق أسعار الإيجار بشكل إيجابي، حيث تُظهر الصفقات الجديدة زيادة في الإيجار بنسبة 22٪ على مدار الـ 12 شهرًا اللاحقة.

أدرك السوق هذا التركيز، حيث بلغت القيمة السوقية للشركة حوالي 4.41 مليار دولار أمريكي اعتبارًا من 1 يوليو 2025. وكان سعر السهم، اعتبارًا من 19 نوفمبر 2025، 16.22 دولارًا أمريكيًا، مما يعكس التقلبات المستمرة ولكن أيضًا إمكانية حدوث انتعاش مع ترسخ عملية إعادة التموضع. إذا كنت تريد التعمق في قاعدة المساهمين الحالية وسبب شرائهم الآن، فيجب عليك التحقق من ذلك استكشاف مستثمر شركة Macerich (MAC). Profile: من يشتري ولماذا؟

ما يخفيه هذا التقدير، بالتأكيد، هو تأثير أسعار الفائدة على تقييمات العقارات، لكن المقاييس التشغيلية تظهر قوة حقيقية. الهدف هو تقليل الرافعة المالية إلى نطاق منخفض إلى متوسط ​​ستة مرات خلال السنوات القليلة المقبلة. وهذا هدف واضح وقابل للتنفيذ.

هيكل ملكية شركة Macerich (MAC).

شركة Macerich (MAC) هي صندوق استثمار عقاري متداول للتداول العام (REIT) في بورصة نيويورك (NYSE)، مما يعني أن ملكيتها موزعة على نطاق واسع بين المستثمرين من المؤسسات والمطلعين والأفراد.

هذا الهيكل، النموذجي لصناديق الاستثمار العقارية، يعني أنه في حين يمتلك الجمهور الأسهم، فإن غالبية الأسهم - وبالتالي قوة التصويت - تقع على عاتق المؤسسات المالية الكبيرة مثل بلاك روك ومجموعة فانجارد، والتي تؤثر بالتأكيد على القرارات الاستراتيجية.

الوضع الحالي لشركة Macerich

أصبحت شركة Macerich كيانًا عامًا منذ طرحها العام الأولي (IPO) في مارس 1994 ويتم تداولها تحت رمز المؤشر MAC في بورصة نيويورك.

باعتبارها صندوق استثمار عقاري، يتعين على الشركة توزيع جزء كبير من دخلها الخاضع للضريبة على المساهمين، وهذا هو السبب في كونها ملكية أساسية للعديد من الصناديق التي تركز على الدخل. تعتمد حوكمة الشركة على مجلس إدارتها وفريقها التنفيذي، الذي يجب أن يوازن بين متطلبات المساهمين المؤسسيين الرئيسيين واستراتيجية الشركة طويلة المدى، وخطة "المسار إلى الأمام"، والتي كانت محور التركيز الرئيسي في عام 2025.

إن فهم من يملك شركة Macerich هو الخطوة الأولى في تحليل مخاطرها profile وإمكانية زيادة رأس المال؛ للتعمق أكثر، يمكنك التحقق من ذلك استكشاف مستثمر شركة Macerich (MAC). Profile: من يشتري ولماذا؟

انهيار ملكية شركة Macerich

اعتبارًا من بيانات السنة المالية 2025، يمتلك المستثمرون المؤسسيون الأغلبية الساحقة من الأسهم العادية لشركة Macerich، مما يعكس اقتناعًا عاليًا بين مديري الأصول الرئيسيين. ويعني هذا التركيز أن عمليات التداول الكبيرة التي تقوم بها عدد قليل من الشركات يمكن أن تؤثر بشكل كبير على سعر السهم.

إليك الحسابات السريعة حول هيكل الملكية، بناءً على التسجيلات الأخيرة:

قيادة شركة ماسيريتش

يدير الشركة فريق إداري متمرس يتمتع بخبرة كبيرة في مجال العقارات والخدمات المصرفية الاستثمارية، وهو مزيج بالغ الأهمية للتنقل في سوق العقارات بالتجزئة الحالي.

متوسط مدة عمل فريق الإدارة قصير نسبيًا حيث يبلغ حوالي 1.7 سنةمما يوضح التحول الأخير والتركيز على جلب خبرات جديدة لتنفيذ الخطة الإستراتيجية للشركة.

• جاكسون هسيه، الرئيس والمدير التنفيذي: تم تعيين هسيه في مارس 2024، وهو يتمتع بخلفية قوية في مجال الخدمات المصرفية الاستثمارية وكان يقودها سابقًا شركة Spirit Realty Capital. وكان مجموع تعويضاته السنوية تقريبا 14.54 مليون دولار للعام المالي 2025.
• دان سوانستروم، نائب الرئيس التنفيذي الأول والمدير المالي وأمين الصندوق: تولى سوانستروم منصب المدير المالي في نوفمبر 2024، حاملاً معه خبرة عميقة من أدوار المدير المالي السابقة في صناديق الاستثمار العقارية الأخرى وخلفية في مورجان ستانلي.
• ستيفن ر. هاش، رئيس مجلس الإدارة المستقل: يوفر هاش إشرافًا مستقلاً بصفته رئيسًا لمجلس الإدارة.

وتركز القيادة على التحسينات التشغيلية، بما في ذلك تنفيذ منصة تشغيل مدتها خمس سنوات لتحسين التنبؤ وإدارة الأداء.

مهمة وقيم شركة Macerich (MAC).

يمتد غرض شركة Macerich إلى ما هو أبعد من مجرد تحصيل الإيجار؛ إنها تركز على تنمية بيئات التجزئة النابضة بالحياة والمرتكزة على المجتمع مع تحقيق قيمة مالية كبيرة وطويلة الأجل للمستثمرين والشركاء في نفس الوقت.

كمحلل متمرس، فإنني أنظر إلى هذه التصريحات باعتبارها الحمض النووي الثقافي الذي يوجه تخصيص رأس المال. يعد التركيز على "مراكز البيع بالتجزئة المزدهرة" إشارة واضحة إلى فهمهم للحاجة إلى تطوير تجربة مراكز التسوق، والتي تعد بالتأكيد الخيار الصحيح في عالم البيع بالتجزئة بعد عام 2020.

نظرا للغرض الأساسي للشركة

الهدف الأساسي لماسيريتش هو مهمة مزدوجة: المساهمة الاجتماعية من خلال التجمع المجتمعي والانضباط المالي لتحقيق العائدات. إنه صندوق استثمار عقاري (REIT) يوازن بين إدارة المساحة المادية وخلق القيمة للمساهمين.

إليك الحساب السريع: استراتيجيتهم لتقليل الخسارة الصافية إلى 50.1 مليون دولار في الربع الأول من عام 2025، وهو تحسن كبير عن خسارة العام السابق البالغة 126.7 مليون دولار، تدعم بشكل مباشر هدف القيمة على المدى الطويل لمهمتهم. هذه هي المهمة في العمل.

بيان المهمة الرسمية

بيان المهمة الرسمي عبارة عن توجيه واضح مكون من ثلاثة أجزاء يرسي قراراتهم التشغيلية والاستثمارية:

• امتلاك وتشغيل مراكز البيع بالتجزئة المزدهرة التي تجمع المجتمعات معًا.
• خلق قيمة طويلة الأجل للمساهمين والشركاء والعملاء.

هذا البيان دقيق. إنها لا تقول فقط "مراكز التسوق الخاصة"؛ تقول "مراكز البيع بالتجزئة المزدهرة"، مع الاعتراف بأن فئة الأصول تتطلب إعادة ابتكار مستمرة للحفاظ على نسبة إشغال قوية للمحفظة، والتي بلغت حوالي 92.3٪ في نهاية عام 2024.

بيان الرؤية

يوضح بيان الرؤية تطلعاتهم إلى قيادة السوق والقدرة على التكيف، وهو أمر بالغ الأهمية في قطاع التجزئة المتقلب. يتعلق الأمر بأن تكون الأفضل، وليس فقط أن تكون كبيرًا.

• أن نكون المالك والمشغل والمطور الأول لمراكز التسوق الإقليمية.
• كن معروفًا بإنشاء بيئات ديناميكية وجذابة.
• تلبية الاحتياجات المتطورة للمجتمعات وتجار التجزئة.

تعد خطة "الطريق إلى الأمام"، والتي تتضمن هدفًا لخفض الديون بمقدار 2 مليار دولار، بمثابة خطوة إستراتيجية تدعم بشكل مباشر هذه الرؤية للملكية الرائدة والثبات المالي. يمكنك الغوص في الآثار المالية لهذا في تحليل الصحة المالية لشركة Macerich (MAC): رؤى أساسية للمستثمرين.

نظرا للقيم الأساسية للشركة

يحدد Macerich رسميًا ست قيم أساسية تشكل ثقافتهم الداخلية وتفاعلاتهم الخارجية مع أصحاب المصلحة. هذه هي المقاييس غير المالية التي غالبًا ما تتنبأ بالنجاح على المدى الطويل.

• التميز: نسعى جاهدين لتحقيق أعلى المعايير ودفع الابتكار المستمر.
• التمكين: احصل على الملكية، واتخذ القرارات، وتحدى الوضع الراهن.
• النزاهة: كن صادقًا وشفافًا وافعل ما نقول إننا سنفعله.
• العلاقات: تعزيز الروابط الداخلية والخارجية من خلال الاحترام والتعاون.
• التفاؤل: تبني نظرة إيجابية والتمتع بالمرونة عند مواجهة التحديات.
• هزار: بناء الصداقة الحميمة وإنشاء خصائص حيث يتم صنع ذكريات دائمة.

نظرا لشعار الشركة / الشعار

في حين أن شركة Macerich لا تستخدم شعارًا واحدًا قصيرًا بالمعنى التقليدي، فإن رسائلها تركز على نتيجة مهمتها: إنشاء وجهات ديناميكية عالية القيمة.

• التركيز على امتلاك وتشغيل مراكز البيع بالتجزئة المزدهرة.
• تقديم أفضل خدمات البيع بالتجزئة، والتجارب التي لا يمكن تفويتها، والاستخدامات الجديدة.

الواقع التشغيلي هو أنهم يتوقعون زيادة قدرها 36 مليون دولار في صافي الدخل التشغيلي (NOI) من مشاريع إعادة التطوير في المواقع الرئيسية مثل Scottsdale Fashion Square، وهو مثال ملموس على الوفاء بهذا الوعد المتمثل في "تجارب لا يمكن تفويتها".

شركة Macerich (MAC) كيف تعمل

تعمل شركة Macerich كصندوق استثمار عقاري (REIT)، مما يعني أنها تجني الأموال في المقام الأول عن طريق امتلاك وإدارة وتأجير عقارات التجزئة المهيمنة عالية الجودة - على وجه التحديد مراكز التسوق الإقليمية من الدرجة الأولى - إلى قاعدة متنوعة من المستأجرين عبر الأسواق الأمريكية الثرية. النموذج واضح ومباشر: الحصول على عقارات رئيسية، وزيادة مبيعات المستأجرين لكل قدم مربع (والتي بلغت 837 دولارًا للمساحة التي تقل عن 10000 قدم مربع خلال الاثني عشر شهرًا اللاحقة المنتهية في 31 مارس 2025)، وتحصيل الإيجار والرسوم.

محفظة المنتجات/الخدمات الخاصة بشركة Macerich

تركز القيمة المقترحة للشركة على توفير وجهات بيع بالتجزئة مادية وتجريبية متميزة. إنهم ليسوا مجرد مُلاك؛ إنهم مديرو الأصول والمطورون الذين يقومون بتحويل مراكز التسوق التقليدية إلى مراكز مجتمعية متعددة الاستخدامات. وهذا التركيز هو ما يدفع إيرادات التأجير التي بلغت 232.7 مليون دولار في الربع الثاني من عام 2025.

الإطار التشغيلي لشركة Macerich

تم بناء الإطار التشغيلي لشركة Macerich على نموذج متكامل تمامًا تتم إدارته ذاتيًا، مما يعني أنهم يتعاملون مع كل شيء بدءًا من الاستحواذ والتمويل وحتى التطوير والإدارة اليومية للممتلكات. يساعدهم هذا التحكم الكامل على تنفيذ استراتيجيتهم بسرعة. التركيز الحالي هو خطة "المسار إلى الأمام"، وهي استراتيجية متعددة السنوات لتبسيط الأعمال وتعزيز الميزانية العمومية.

• إدارة المحافظ الإستراتيجية: بيع الأصول غير الأساسية بشكل نشط لتخفيض الديون، حيث تم الانتهاء من التصرفات التي تزيد قيمتها عن 1.1 مليار دولار منذ بدء خطة "المسار إلى الأمام". هذه خطوة ضرورية بالتأكيد لتركيز رأس المال على المراكز الأفضل أداءً.
• استراتيجية التأجير المكثف: زيادة نسبة الإشغال التي بلغت 93.4% اعتبارًا من 30 سبتمبر 2025. ومن المتوقع أن تحقق عقود إيجار المتاجر الجديدة الموقعة في الربع الثالث من عام 2025 ما يقرب من 99 مليون دولار من إجمالي الإيرادات.
• تخفيض الديون: الهدف الأساسي هو تخفيض الديون بقيمة 2 مليار دولار، ويتم تحقيق ذلك من خلال مبيعات الأصول وتوحيد المشاريع المشتركة، مما يحسن مرونتها المالية.
• ترقية النظام الأساسي التشغيلي: تنفيذ منصة تشغيل جديدة مدتها خمس سنوات لتحسين التنبؤ وإدارة الأداء عبر المحفظة.

فيما يلي الحسابات السريعة لاستراتيجية الديون: إنهم يبيعون عقارات منخفضة النمو، مثل بيع ويلتون مول مقابل 25 مليون دولار وساوث بارك مقابل 11 مليون دولار في الربع الأول من عام 2025، لسداد الديون وإعادة الاستثمار في أصولهم المهيمنة.

المزايا الاستراتيجية لشركة ماسيريتش

في قطاع العقارات بالتجزئة المليء بالتحديات، تنبع مزايا Macerich من جودة أصولها وموقعها، بالإضافة إلى الالتزام القوي بالعوامل البيئية والاجتماعية والحوكمة (ESG). إنهم يركزون على امتلاك الوجهات التي لا غنى عنها، وليس فقط أي مركز تجاري.

• جودة الأصول التي لا يمكن تعويضها: وتتركز محفظتها الاستثمارية في الأسواق الأمريكية الثرية ذات العوائق العالية للدخول، مما يعزلها إلى حد ما عن الضعف الأوسع في قطاع التجزئة. تُظهر المبيعات المرتفعة للقدم المربع (837 دولارًا) أن مراكزها تجتذب المستهلكين وتحفز نجاح المستأجر.
• قيادة الاستدامة: حصلت Macerich على التصنيف العالمي الأول للاستدامة العقارية (GRESB) لقطاع التجزئة في أمريكا الشمالية لمدة عشر سنوات متتالية. وهذا يجذب كبار المستثمرين المؤسسيين ويتوافق مع القيم الاستهلاكية والشركات الحديثة.
• خبرة التحول متعدد الاستخدامات: إن قدرتهم على إعادة تطوير وتكثيف العقارات - إضافة المكونات السكنية والفندقية والمكاتب - تثبت المراكز في المستقبل ضد الرياح المعاكسة لقطاع التجزئة وتنويع قاعدة إيراداتها. يمكنك قراءة المزيد عن مبادئهم الأساسية هنا: بيان المهمة والرؤية والقيم الأساسية لشركة Macerich (MAC).
• النطاق والتكامل: وباعتبارها صناديق استثمار عقارية متكاملة تمامًا، فإنها تتحكم في سلسلة القيمة بأكملها - بدءًا من التطوير وحتى التأجير - مما يسمح باتخاذ قرارات أسرع وتنفيذ خطتها الإستراتيجية بشكل أفضل.

شركة Macerich (MAC) كيف تجني المال

تحقق شركة Macerich، وهي صندوق استثمار عقاري (REIT)، إيرادات في المقام الأول عن طريق تأجير مساحات البيع بالتجزئة في محفظتها من مراكز التسوق الإقليمية عالية الجودة في جميع أنحاء الولايات المتحدة، وتجمع الحد الأدنى الثابت من الإيجارات ونسب الإيجار المتغيرة من المستأجرين.

يدور نموذج الإيرادات هذا بشكل أساسي حول كونك مالكًا لوجهات البيع بالتجزئة وتناول الطعام والترفيه الرائدة، بالإضافة إلى استرداد جزء كبير من تكاليف تشغيل العقارات من هؤلاء المستأجرين.

توزيع إيرادات شركة Macerich

للحصول على صورة واضحة عن مصدر الأموال النقدية، فإننا ننظر إلى المكونات الأساسية للإيرادات، باستخدام التوزيع التفصيلي للربع الثاني (الربع الثاني) من السنة المالية 2025. الغالبية العظمى من إجمالي إيرادات الربع الثاني من عام 2025 البالغة 249.79 مليون دولار تأتي من أنشطة التأجير.

ويشكل الحد الأدنى للإيجارات، وهي الإيجارات الأساسية الثابتة، حصة الأسد، حيث زادت بنسبة 17.4% على أساس سنوي في الربع الثاني من عام 2025. وتعد عمليات استرداد المستأجر، وهي بشكل أساسي المبالغ المستردة من المستأجرين مقابل صيانة المناطق المشتركة (CAM)، والضرائب العقارية، والتأمين، أيضًا تيارًا بالغ الأهمية ومتناميًا، بزيادة 14.4% على أساس سنوي.

• قفزت النسبة المئوية للإيجارات، وهي تيار أصغر ولكن عالي النمو مرتبط بأداء مبيعات المستأجرين، بنسبة 43.8٪ على أساس سنوي في الربع الثاني من عام 2025، مما يدل على مبيعات التجزئة القوية.
• تعد إيرادات شركات الإدارة، والتي تأتي من إدارة العقارات لأطراف ثالثة أو مشاريع مشتركة، تدفقًا بسيطًا وشهدت انخفاضًا بنسبة 12.4٪ على أساس سنوي في الربع الثاني من عام 2025.

اقتصاديات الأعمال

تدور الاقتصادات الأساسية لشركة Macerich حول تعظيم صافي الدخل التشغيلي (NOI) من خلال التأجير الاستراتيجي وإعادة تطوير العقارات. تركز الشركة على مراكز التسوق الإقليمية من الدرجة الأولى، والتي تتطلب إيجارات أعلى وتجذب مستأجرين أكثر إنتاجية.

هذه لعبة عقارية، لكن قيمتها تكمن في تجربة البيع بالتجزئة.

• فروق الإيجار: تواصل الشركة إظهار قوة التسعير. بالنسبة للأشهر الـ 12 اللاحقة المنتهية في 31 مارس 2025، كانت فروق أسعار إعادة التأجير الأساسية أعلى بنسبة 10.9٪ من الإيجار الأساسي المنتهي، مما يمثل الربع الرابع عشر على التوالي من فروق الأسعار الإيجابية.
• الإشغال: وبلغ معدل إشغال المحفظة 93.4% اعتبارًا من 30 سبتمبر 2025، وهو مؤشر رئيسي للطلب على مساحاتها. ويترجم معدل الإشغال الأعلى مباشرة إلى ارتفاع الحد الأدنى من إيرادات الإيجار.
• إعادة التطوير الاستراتيجي: تعمل Macerich بنشاط على تحويل أصولها إلى مساحات متعددة الاستخدامات، ودمج تناول الطعام والترفيه والاستخدامات غير المخصصة للبيع بالتجزئة. من المتوقع أن تضيف هذه الإستراتيجية ما يقرب من 36 مليون دولار إلى صافي الدخل التشغيلي (NOI) من مشاريع مثل Scottsdale Fashion Square.

الأداء المالي لشركة Macerich

من الأفضل تقييم الوضع المالي للشركة باستخدام الأموال من العمليات (FFO) وصافي الدخل التشغيلي (NOI)، وهي المقاييس القياسية لصناديق الاستثمار العقارية، اعتبارًا من نتائج الربع الثالث من عام 2025 الصادرة في نوفمبر 2025. وهذا يوضح أن المحرك التشغيلي يعمل بشكل جيد، حتى عندما تدير الشركة ديونها.

• الأموال من العمليات (FFO): بلغ سعر FFO للسهم الواحد في الربع الثالث من عام 2025 0.35 دولارًا أمريكيًا، بزيادة عن العام السابق بقيمة 0.33 دولارًا أمريكيًا للسهم الواحد. وبالنسبة للأشهر التسعة الأولى من عام 2025 (التسعة أشهر 2025)، بلغ سعر FFO 253.5 مليون دولار أمريكي.
• نمو أمة الإسلام: ارتفع مؤشر أمة الإسلام في نفس المركز، باستثناء دخل إنهاء عقد الإيجار، لمراكز "محفظة المضي قدمًا" بنسبة 1.7٪ في الربع الثالث من عام 2025 مقارنة بالفترة نفسها من عام 2024. وهذا يدل على الإدارة الفعالة للممتلكات والتأجير.
• السيولة وتخفيض الديون: اعتبارًا من الربع الثالث من عام 2025، كان لدى شركة Macerich ما يقرب من مليار دولار أمريكي من السيولة.

للتعمق أكثر في استدامة هذا النموذج، يجب عليك القراءة تحليل الصحة المالية لشركة Macerich (MAC): رؤى أساسية للمستثمرين، الذي يحدد الرافعة المالية وهيكل رأس المال. يعد التركيز على تخفيض الديون إلى نطاق صافي الديون المنخفض إلى المتوسط البالغ 6 أضعاف إلى نطاق الأرباح قبل الفوائد والضرائب والإهلاك والاستهلاك إجراءً رئيسيًا بالتأكيد خلال السنوات القليلة المقبلة.

موقف السوق لشركة Macerich (MAC) والتوقعات المستقبلية

تمر شركة Macerich (MAC) حاليًا بمرحلة انتقالية حرجة، حيث تنفذ بقوة خطة "Path Forward" الخاصة بها لتخفيض ميزانيتها العمومية مع تحويل محفظة مراكز التسوق من الدرجة الأولى الخاصة بها في الوقت نفسه إلى وجهات متعددة الاستخدامات. وتتوقف النظرة المستقبلية للشركة على النجاح في تخفيض عبء ديونها الكبير - وهو هدف قدره 2 مليار دولار - مع الاستفادة من مواقعها المتميزة لدفع عمليات إعادة التطوير ذات هامش الربح الأعلى وفروق الإيجار.

أنت ترى الآن مشغل مركز تجاري يتصرف كمطور، وهذه هي الطريقة الوحيدة للفوز. عليهم تغيير فئة الأصول.

المناظر الطبيعية التنافسية

تعمل شركة Macerich في قطاع صناديق الاستثمار العقاري بالتجزئة (REIT) ذي التنافسية العالية، والذي يهيمن عليه عدد قليل من الشركات العملاقة. لكي نكون واضحين تمامًا، فإن Macerich هي لاعب أصغر حجمًا، يركز على الجودة أكثر من الكمية المطلقة، ولكن هذا يعني أن حصتها في السوق تتضاءل أمام الشركة الرائدة في الصناعة. إليك الحساب السريع للحصة السوقية، باستخدام القيمة السوقية (القيمة السوقية) لأكبر ثلاث صناديق استثمار عقارية في مراكز التسوق/التجزئة كبديل لهيمنة الصناعة اعتبارًا من نوفمبر 2025.

الفرص والتحديات

تكمن الفرصة الأساسية لشركة Macerich في جودة محفظتها، ولكن التحدي الرئيسي هو هيكلها المالي. "المسار إلى الأمام" عبارة عن خطة عمل واضحة لمعالجة الديون، ولكن يجب على الشركة أن تتنقل في بيئة اقتصادية كلية صعبة أثناء تنفيذ مشاريع إعادة تطوير معقدة وكثيفة رأس المال.

موقف الصناعة

يتم وضع Macerich كمركز تجاري إقليمي عالي الجودة ومتوسط رأس المال REIT، يختلف عن الشركة الوطنية الرائدة المهيمنة، Simon Property Group. وبلغ معدل إشغال محفظتها 93.4% اعتبارًا من الربع الثالث من عام 2025، وهو مقياس تشغيلي قوي في بيئة التجزئة الحالية.

وتعتمد استراتيجية الشركة على رهان مركز على القيمة الدائمة للعقارات الرئيسية في الأسواق الأمريكية الغنية ذات الكثافة السكانية العالية، مثل كاليفورنيا والممر الشمالي الشرقي. ويعد هذا اختيارًا متعمدًا للتنافس على جودة الأصول وموقعها، وليس على نطاقها.

• جودة الأصول: تمتلك شركة Macerich مراكز تسوق من الدرجة الأولى، والتي تتفوق باستمرار على العقارات ذات المستوى الأدنى من حيث المبيعات لكل قدم مربع.
• المقاييس المالية: تعكس الأموال من العمليات (FFO) للربع الثالث من عام 2025 البالغة 0.35 دولارًا أمريكيًا للسهم الواحد (المخففة) التحسينات التشغيلية المستمرة، لكن الخسارة الصافية المبلغ عنها البالغة 87.4 مليون دولار أمريكي تؤكد تكاليف إعادة الهيكلة المالية التي لا تزال قائمة.
• التركيز الاستراتيجي: يعد التوجه نحو الاستخدام المختلط أمرًا ضروريًا لتحقيق الملاءمة على المدى الطويل، وتحويل مراكز البيع بالتجزئة ذات الاستخدام الواحد إلى أصول مجاورة متنوعة تعمل على مدار الساعة طوال أيام الأسبوع. هذا هو مستقبل المركز التجاري.

للتعمق أكثر في معرفة من يدعم هذه الإستراتيجية، يجب أن تكون كذلك استكشاف مستثمر شركة Macerich (MAC). Profile: من يشتري ولماذا؟