The Macerich Company (MAC): História, Propriedade, Missão, Como Funciona & Ganha dinheiro

Como investidor experiente, você sabe que o setor imobiliário de varejo é um jogo de adaptação de alto risco, então como a The Macerich Company (MAC), um Fundo de Investimento Imobiliário (REIT), manteve sua posição como principal proprietária dos principais shopping centers dos EUA? Esta empresa, cujas raízes remontam a 1964, continua a definir a sua missão em torno da criação de propriedades de retalho dominantes, gerando uma receita nos últimos doze meses de aproximadamente US$ 1,03 bilhão em 30 de setembro de 2025, e gerenciando um portfólio de cerca de 42 milhões de pés quadrados de área bruta locável. Apesar dos ventos contrários do comércio eletrônico, a estratégia da Macerich de redesenvolver seus ativos de alta qualidade - como o Tysons Corner Center na Virgínia - se reflete em fundos de operações (FFO) do terceiro trimestre de 2025 por ação de $0.35, que é a principal métrica para o desempenho imobiliário. Honestamente, compreender o seu modelo de negócio - que está centrado no arrendamento e na gestão de propriedades - é crucial para mapear o futuro do retalho físico, especialmente com a sua capitalização de mercado próxima. US$ 4,567 bilhões em novembro de 2025.

História da Macerich Company (MAC)

Você está procurando a história fundamental da The Macerich Company, não apenas uma lista de propriedades. Honestamente, compreender como passaram de uma parceria com a cidade de Nova Iorque para um Fundo de Investimento Imobiliário (REIT) multibilionário é fundamental para valorizar a sua estratégia atual. A trajetória da empresa é um exemplo claro de foco estratégico em imóveis de varejo de alta qualidade, transformando-se de uma pequena incorporadora em uma grande força no setor de shopping centers dos EUA.

Cronograma de fundação da The Macerich Company

Ano estabelecido

A empresa foi fundada em 1964 como The MaceRich Real Estate Company.

Localização original

O local original de fundação da empresa foi a cidade de Nova York, embora sua sede atual esteja em Santa Monica, Califórnia.

Membros da equipe fundadora

A empresa foi cofundada por Mace Siegel, um construtor experiente, e Richard Cohen, que forneceu o apoio financeiro inicial.

Capital inicial/financiamento

Embora o valor exato em dólares do capital inicial não seja público, Richard Cohen forneceu um financiamento inicial substancial, o que permitiu que o primeiro empreendimento - um shopping center em Ames, Iowa - se tornasse operacional logo após a fundação da empresa.

Marcos de evolução da Macerich Company

Os momentos transformadores da Macerich Company

A evolução da empresa não foi apenas uma questão de crescimento; tratava-se de um foco incansável na qualidade dos ativos e na simplificação estratégica. O nome em si é uma mala de viagem dos primeiros nomes dos fundadores, Mace e Richard, o que é uma história de origem simples e agradável.

O período de transformação mais recente centra-se no plano “Path Forward”, que visa racionalizar o negócio e reduzir a alavancagem. Isto não é apenas redução de custos; é um reposicionamento estratégico.

• Foco na alta qualidade: No início, a empresa fez uma mudança estratégica para se concentrar na propriedade e na reconstrução de propriedades de varejo dominantes e de alta qualidade em mercados ricos e densamente povoados, o que ajuda a isolá-los de crises mais amplas no varejo.
• Redução de alavancagem: No primeiro trimestre de 2025, a empresa concluiu mais de US$ 1,1 bilhão em vendas de disposição desde o início do plano Path Forward, trabalhando ativamente para reduzir a dívida.
• Impulso do leasing: A estratégia agressiva de leasing está funcionando, com 2,6 milhões de pés quadrados de arrendamentos assinados somente no primeiro trimestre de 2025, mais que o dobro do primeiro trimestre do ano anterior. Este impulso está a gerar spreads de leasing positivos, com novos negócios a mostrarem um aumento de 22% nas rendas ao longo dos últimos 12 meses.

O mercado reconheceu este foco, com a capitalização de mercado da empresa situada em aproximadamente 4,41 mil milhões de dólares em 1 de julho de 2025. O preço das ações, em 19 de novembro de 2025, era de 16,22 dólares, refletindo a volatilidade contínua, mas também o potencial para uma recuperação à medida que o reposicionamento se concretiza. Se você quiser se aprofundar na base atual de acionistas e por que eles estão comprando agora, verifique Explorando o investidor da The Macerich Company (MAC) Profile: Quem está comprando e por quê?

O que esta estimativa esconde, definitivamente, é o impacto das taxas de juro nas avaliações imobiliárias, mas as métricas operacionais mostram uma força real. O objetivo é reduzir a alavancagem para uma faixa baixa a média de seis vezes nos próximos anos. Essa é uma meta clara e acionável.

Estrutura de propriedade da Macerich Company (MAC)

The Macerich Company (MAC) é um Real Estate Investment Trust (REIT) de capital aberto na Bolsa de Valores de Nova York (NYSE), o que significa que sua propriedade é amplamente distribuída entre investidores institucionais, internos e individuais.

Esta estrutura, típica de um REIT, significa que embora o público detenha ações, a maioria das ações - e, portanto, o poder de voto - cabe a grandes instituições financeiras como a BlackRock e o The Vanguard Group, o que definitivamente influencia as decisões estratégicas.

O status atual da empresa Macerich

A Macerich Company é uma entidade pública desde a sua oferta pública inicial (IPO) em março de 1994 e é negociada sob o símbolo MAC na NYSE.

Como um REIT, a empresa é obrigada a distribuir uma parte significativa do seu rendimento tributável aos acionistas, razão pela qual é uma participação central para muitos fundos centrados no rendimento. A governação da empresa é conduzida pelo seu Conselho de Administração e equipa executiva, que deve equilibrar as exigências destes grandes acionistas institucionais com a estratégia de longo prazo da empresa, o plano 'Path Forward', que foi um foco principal em 2025.

Compreender quem é o dono da The Macerich Company é o primeiro passo na análise do seu risco profile e potencial de valorização de capital; para um mergulho mais profundo, você pode conferir Explorando o investidor da The Macerich Company (MAC) Profile: Quem está comprando e por quê?

Análise de propriedade da Macerich Company

De acordo com os dados do ano fiscal de 2025, os investidores institucionais detêm a esmagadora maioria das ações ordinárias da The Macerich Company, refletindo uma participação altamente convicta entre os principais gestores de ativos. Esta concentração significa que grandes negociações em bloco por algumas empresas podem impactar significativamente o preço das ações.

Aqui está uma matemática rápida sobre a estrutura de propriedade, com base em registros recentes:

A Liderança da Empresa Macerich

A empresa é dirigida por uma equipa de gestão experiente, com experiência significativa em imobiliário e banca de investimento, uma combinação crítica para navegar no atual mercado imobiliário de retalho.

O mandato médio da equipa de gestão é relativamente curto, cerca de 1,7 anos, que mostra a recente mudança e foco em trazer novos conhecimentos para executar o plano estratégico da empresa.

• Jackson Hsieh, presidente e CEO: Nomeado em março de 2024, Hsieh tem uma sólida experiência em banco de investimento e anteriormente liderou a Spirit Realty Capital. Sua remuneração anual total foi de aproximadamente US$ 14,54 milhões para o ano fiscal de 2025.
• Dan Swanstrom, vice-presidente executivo sênior, diretor financeiro e tesoureiro: Swanstrom assumiu a função de CFO em novembro de 2024, trazendo profunda experiência de funções anteriores de CFO em outros REITs e experiência no Morgan Stanley.
• Steven R. Hash, presidente independente: Hash fornece supervisão independente como Presidente do Conselho.

A liderança está focada em melhorias operacionais, incluindo a implementação de uma plataforma operacional de cinco anos para melhor previsão e gestão de desempenho.

Missão e Valores da The Macerich Company (MAC)

O propósito da Macerich Company vai além de apenas cobrar aluguel; concentra-se no cultivo de ambientes de varejo vibrantes e centrados na comunidade, ao mesmo tempo em que gera valor financeiro significativo e de longo prazo para investidores e parceiros.

Como analista experiente, vejo estas declarações como o ADN cultural que orienta a alocação de capital. O foco em “centros retalhistas prósperos” é um sinal claro de que compreendem a necessidade de evoluir a experiência dos centros comerciais, o que é definitivamente a jogada certa num mundo retalhista pós-2020.

Dado o objetivo principal da empresa

O objectivo principal de Macerich é um mandato duplo: contribuição social através da reunião comunitária e disciplina financeira para gerar retornos. É um fundo de investimento imobiliário (REIT) que equilibra a gestão do espaço físico com a criação de valor para os acionistas.

Aqui está uma matemática rápida: sua estratégia para reduzir o prejuízo líquido para US$ 50,1 milhões no primeiro trimestre de 2025, uma grande melhoria em relação ao prejuízo de US$ 126,7 milhões do ano anterior, apoia diretamente a meta de valor de longo prazo de sua missão. Essa é a missão em ação.

Declaração Oficial de Missão

A declaração de missão oficial é uma diretiva clara, dividida em três partes, que fundamenta as suas decisões operacionais e de investimento:

• Possuir e operar centros de varejo prósperos que unem as comunidades.
• Crie valor de longo prazo para acionistas, parceiros e clientes.

Esta afirmação é precisa. Não diz apenas “shoppings próprios”; diz “centros de varejo prósperos”, reconhecendo que a classe de ativos exige reinvenção constante para manter uma forte ocupação do portfólio, que girava em torno de 92,3% no final de 2024.

Declaração de Visão

A declaração de visão mapeia a sua aspiração de liderança de mercado e adaptabilidade, o que é crucial no volátil setor retalhista. É sobre ser o melhor, não apenas ser grande.

• Ser o principal proprietário, operador e desenvolvedor de shoppings regionais.
• Ser reconhecido por criar ambientes dinâmicos e envolventes.
• Atenda às crescentes necessidades das comunidades e dos varejistas.

O seu plano “Path Forward”, que inclui uma meta de redução da dívida em 2 mil milhões de dólares, é um movimento estratégico que apoia directamente esta visão de propriedade de primeira linha e fortaleza financeira. Você pode mergulhar nas implicações financeiras disso em Dividindo a saúde financeira da Macerich Company (MAC): principais insights para investidores.

Dados os valores essenciais da empresa

Macerich identifica oficialmente seis valores fundamentais que moldam sua cultura interna e interações com partes interessadas externas. Estas são as métricas não financeiras que muitas vezes predizem o sucesso a longo prazo.

• Excelência: Esforce-se pelos mais altos padrões e impulsione a inovação contínua.
• Empoderamento: Assuma o controle, tome decisões e desafie o status quo.
• Integridade: Seja honesto, transparente e faça o que dizemos que faremos.
• Relacionamentos: Cultive conexões internas e externas por meio do respeito e da colaboração.
• Otimismo: Abrace uma perspectiva positiva e seja resiliente ao enfrentar desafios.
• Diversão: Construa camaradagem e crie propriedades onde sejam feitas memórias duradouras.

Dado o slogan/slogan da empresa

Embora a Macerich não utilize um slogan único e curto no sentido tradicional, a sua mensagem centra-se no resultado da sua missão: criar destinos dinâmicos e de alto valor.

• Focado em possuir e operar centros de varejo prósperos.
• Oferecendo o melhor varejo, experiências imperdíveis e novos usos.

A realidade operacional é que estão a projectar um aumento de 36 milhões de dólares no rendimento operacional líquido (NOI) de projectos de remodelação em locais importantes como Scottsdale Fashion Square, que é um exemplo concreto de cumprimento da promessa de “experiências imperdíveis”.

The Macerich Company (MAC) Como funciona

A Macerich Company opera como um Real Estate Investment Trust (REIT), o que significa que ganha dinheiro principalmente ao possuir, administrar e alugar imóveis de varejo dominantes e de alta qualidade - especificamente shoppings regionais de Classe A - para uma base diversificada de locatários em mercados ricos dos EUA. O modelo é simples: adquirir propriedades de primeira linha, gerar altas vendas de inquilinos por metro quadrado (que foram de US$ 837 para espaços abaixo de 10.000 pés quadrados nos últimos doze meses encerrados em 31 de março de 2025) e cobrar aluguel e taxas.

Portfólio de produtos/serviços da The Macerich Company

A proposta de valor da empresa centra-se no fornecimento de destinos premium de varejo físico e experiencial. Eles não são apenas proprietários; eles são gestores de ativos e desenvolvedores que transformam shoppings tradicionais em centros comunitários de uso misto. Esse foco é o que impulsiona a receita de locação, que atingiu US$ 232,7 milhões no segundo trimestre de 2025.

Estrutura Operacional da The Macerich Company

A estrutura operacional da The Macerich Company é construída sobre um modelo totalmente integrado e autogerido, o que significa que eles cuidam de tudo, desde a aquisição e financiamento até o desenvolvimento e a gestão diária da propriedade. Esse controle total os ajuda a executar sua estratégia rapidamente. O foco atual é o plano “Path Forward”, uma estratégia plurianual para simplificar o negócio e fortalecer o balanço.

• Gestão Estratégica de Portfólio: Venda ativa de ativos não essenciais para reduzir dívidas, com mais de US$ 1,1 bilhão em alienações concluídas desde o início do plano “Path Forward”. Este é um passo definitivamente necessário para concentrar o capital nos seus centros com melhor desempenho.
• Estratégia de Locação Intensiva: Impulsionando a alta ocupação, que era de 93,4% em 30 de setembro de 2025. Os novos aluguéis de lojas assinados no terceiro trimestre de 2025 devem gerar aproximadamente US$ 99 milhões em receita bruta.
• Redução da dívida: Um objectivo central é a redução da dívida em 2 mil milhões de dólares, conseguida através da venda de activos e da consolidação de joint ventures, o que melhora a sua flexibilidade financeira.
• Atualização da plataforma operacional: Implementação de uma nova plataforma operacional de cinco anos para melhorar a previsão e o gerenciamento de desempenho em todo o portfólio.

Eis uma matemática rápida sobre a estratégia da dívida: estão a vender propriedades de menor crescimento, como a venda do Wilton Mall por 25 milhões de dólares e do SouthPark por 11 milhões de dólares no primeiro trimestre de 2025, para pagar dívidas e reinvestir nos seus activos dominantes.

As vantagens estratégicas da empresa Macerich

No desafiador setor imobiliário de varejo, as vantagens da Macerich decorrem da qualidade e localização dos seus ativos, além de um forte compromisso com fatores ambientais, sociais e de governança (ESG). Eles se concentram em possuir destinos obrigatórios, não apenas qualquer shopping.

• Qualidade de ativos insubstituível: Seu portfólio está concentrado em mercados ricos dos EUA, com altas barreiras de entrada, o que os isola um pouco da fraqueza mais ampla do varejo. As altas vendas por metro quadrado (US$ 837) mostram que seus centros estão atraindo consumidores e impulsionando o sucesso dos locatários.
• Liderança em Sustentabilidade: Macerich alcançou o primeiro lugar no ranking Global Real Estate Sustainability Benchmark (GRESB) para o setor de varejo norte-americano por dez anos consecutivos. Isto atrai grandes investidores institucionais e alinha-se com os valores modernos do consumidor e das empresas.
• Experiência em transformação de uso misto: Sua capacidade de redesenvolver e densificar propriedades - adicionando componentes residenciais, hoteleiros e de escritórios - prepara os centros contra os ventos contrários do varejo e diversifica sua base de receitas. Você pode ler mais sobre seus princípios básicos aqui: Declaração de missão, visão e valores essenciais da The Macerich Company (MAC).
• Escala e Integração: Sendo um REIT totalmente integrado, controlam toda a cadeia de valor – desde o desenvolvimento até ao arrendamento – o que permite uma tomada de decisão mais rápida e uma melhor execução do seu plano estratégico.

The Macerich Company (MAC) Como ganha dinheiro

A Macerich Company, um Real Estate Investment Trust (REIT), gera receitas principalmente através do arrendamento de espaços de retalho no seu portfólio de centros comerciais regionais de alta qualidade em todos os Estados Unidos, cobrando rendas mínimas fixas e rendas percentuais variáveis dos seus inquilinos.

Este modelo de receita consiste fundamentalmente em ser um proprietário de destinos de varejo, restaurantes e entretenimento de primeira linha, além de recuperar uma parte significativa dos custos operacionais da propriedade desses inquilinos.

Análise da receita da The Macerich Company

Para uma imagem clara de onde vem o dinheiro, analisamos os principais componentes da receita, utilizando a repartição detalhada do segundo trimestre (2º trimestre) do ano fiscal de 2025. A grande maioria dos US$ 249,79 milhões da receita total do segundo trimestre de 2025 vem de atividades de leasing.

Os aluguéis mínimos, que são os aluguéis básicos fixos, representam a maior parte, aumentando 17,4% ano a ano no segundo trimestre de 2025. As recuperações de inquilinos, essencialmente reembolsos de inquilinos para manutenção de áreas comuns (CAM), impostos sobre a propriedade e seguros, também são um fluxo crítico e crescente, com aumento de 14,4% ano a ano.

• Os aluguéis percentuais, um fluxo menor, mas de alto crescimento, vinculado ao desempenho das vendas dos lojistas, aumentaram 43,8% ano a ano no segundo trimestre de 2025, mostrando fortes vendas no varejo.
• As receitas das empresas de gestão, provenientes da gestão de propriedades para terceiros ou joint ventures, são um fluxo menor e tiveram uma diminuição de 12,4% ano a ano no segundo trimestre de 2025.

Economia Empresarial

A economia central da The Macerich Company gira em torno da maximização do lucro operacional líquido (NOI) por meio de arrendamento estratégico e reforma de propriedades. A empresa se concentra em shoppings regionais Classe A, que oferecem aluguéis mais altos e atraem lojistas mais produtivos.

Este é um jogo imobiliário, mas o valor está na experiência de varejo.

• Spreads de locação: A empresa continua demonstrando poder de precificação. Nos últimos 12 meses encerrados em 31 de março de 2025, os spreads de aluguel base foram 10,9% superiores ao aluguel base vencido, marcando o 14º trimestre consecutivo de spreads positivos.
• Ocupação: A ocupação do portfólio era de 93,4% em 30 de setembro de 2025, o que é um indicador-chave da demanda por seu espaço. Uma taxa de ocupação mais alta se traduz diretamente em receitas de aluguel mínimo mais altas.
• Redesenvolvimento Estratégico: A Macerich está transformando ativamente seus ativos em espaços de uso misto, integrando restaurantes, entretenimento e usos não comerciais. Essa estratégia está projetada para adicionar aproximadamente US$ 36 milhões à receita operacional líquida (NOI) de projetos como Scottsdale Fashion Square.

O desempenho financeiro da Macerich Company

A saúde financeira da empresa é melhor avaliada usando os Fundos de Operações (FFO) e o Rendimento Operacional Líquido (NOI), as métricas padrão para REITs, a partir dos resultados do terceiro trimestre de 2025 divulgados em novembro de 2025. Isto mostra que o motor operacional está a funcionar bem, mesmo enquanto a empresa gere a sua dívida.

• Fundos de Operações (FFO): O FFO por ação no terceiro trimestre de 2025 foi de US$ 0,35, um aumento em relação ao FFO do ano anterior de US$ 0,33 por ação. Nos primeiros nove meses de 2025 (9 meses de 2025), o FFO foi de US$ 253,5 milhões.
• Crescimento do NOI: O NOI do mesmo centro, excluindo receitas de rescisão de arrendamento, para os centros 'Go-Forward Portfolio' aumentou 1,7% no terceiro trimestre de 2025 em comparação com o mesmo período em 2024. Isto demonstra uma gestão e arrendamento de propriedades eficazes.
• Liquidez e Redução da Dívida: No terceiro trimestre de 2025, Macerich tinha aproximadamente US$ 1 bilhão em liquidez. O plano 'Path Forward' da empresa está reduzindo ativamente a dívida, com mais de US$ 1,1 bilhão em alienações concluídas no primeiro trimestre de 2025 contra uma meta de US$ 2 bilhões.

Para se aprofundar na sustentabilidade deste modelo, você deve ler Dividindo a saúde financeira da Macerich Company (MAC): principais insights para investidores, que descreve a alavancagem e a estrutura de capital. O foco na redução da dívida para a faixa baixa a média de 6x dívida líquida/EBITDA é uma ação definitivamente fundamental para os próximos anos.

Posição de mercado e perspectivas futuras da The Macerich Company (MAC)

A Macerich Company (MAC) está atualmente numa transição crítica, executando agressivamente o seu plano 'Path Forward' para desalavancar o seu balanço e, ao mesmo tempo, transformando o seu portfólio de shoppings Classe A em destinos de uso misto. As perspectivas futuras da empresa dependem da redução bem-sucedida da sua dívida substancial - uma meta de 2 mil milhões de dólares - e, ao mesmo tempo, capitalizar as suas localizações premium para impulsionar redesenvolvimento com margens mais elevadas e spreads de leasing.

Você está vendo um operador de shopping agindo como um desenvolvedor agora, que é a única maneira de vencer. Eles têm que mudar a classe de ativos.

Cenário Competitivo

Macerich opera no altamente competitivo setor de varejo de investimento imobiliário (REIT), dominado por alguns gigantes. Para ser bem claro, a Macerich é um player menor, concentrando-se na qualidade em detrimento da quantidade, mas isso significa que sua participação de mercado é menor que a do líder do setor. Aqui está uma matemática rápida sobre a participação de mercado, usando a capitalização de mercado (capitalização de mercado) dos três maiores REITs de shopping/varejo como uma proxy para o domínio da indústria em novembro de 2025.

Oportunidades e Desafios

A principal oportunidade para Macerich reside na qualidade da sua carteira, mas o principal desafio é a sua estrutura financeira. O “Caminho a Seguir” é um plano de acção claro para resolver a dívida, mas a empresa deve navegar num ambiente macroeconómico difícil enquanto executa projectos de redesenvolvimento complexos e de capital intensivo.

Posição na indústria

Macerich está posicionado como um REIT de shopping regional de alta qualidade e capitalização média, distinto do líder nacional dominante, Simon Property Group. A taxa de ocupação do seu portfólio situou-se em saudáveis ​​93,4% no terceiro trimestre de 2025, o que é uma forte métrica operacional no atual ambiente de varejo.

A estratégia da empresa é uma aposta focada no valor duradouro de imóveis de primeira linha em mercados ricos e densamente povoados dos EUA, como a Califórnia e o corredor Nordeste. Esta é uma escolha deliberada de competir em qualidade e localização de ativos, e não em escala.

• Qualidade dos ativos: Macerich possui shoppings Classe A, que superam consistentemente as propriedades de nível inferior em termos de vendas por metro quadrado.
• Métricas Financeiras: Os Fundos de Operações (FFO) do terceiro trimestre de 2025 de 0,35 dólares por ação (diluídos) refletem as melhorias operacionais em curso, mas o prejuízo líquido reportado de 87,4 milhões de dólares sublinha os custos de reestruturação financeira ainda em jogo.
• Foco Estratégico: O impulso para o uso misto é essencial para a relevância a longo prazo, transformando os centros comerciais de uso único em ativos de bairro diversificados, 24 horas por dia, 7 dias por semana. Este é o futuro do shopping.

Para um mergulho mais profundo em quem está apoiando esta estratégia, você deve estar Explorando o investidor da The Macerich Company (MAC) Profile: Quem está comprando e por quê?