Healthcare Realty Trust Incorporated (HR): نموذج الأعمال التجارية

في العالم الديناميكي لعقارات الرعاية الصحية، تبرز شركة Healthcare Realty Trust Incorporated (HR) كقوة استراتيجية تحول الاستثمارات في العقارات الطبية إلى نموذج أعمال مصمم بدقة. من خلال المزج بسلاسة بين إدارة العقارات المتطورة، والاستثمارات المستهدفة في مرافق الرعاية الصحية، واستراتيجيات التأجير المبتكرة، وضعت الموارد البشرية نفسها كلاعب محوري في المشهد المعقد للعقارات الطبية. يتجاوز نهجهم الفريد الاستثمار العقاري التقليدي، مما يخلق نظامًا بيئيًا قويًا يدعم مقدمي الرعاية الصحية مع تحقيق عوائد مستقرة ويمكن التنبؤ بها للمستثمرين.

Healthcare Realty Trust Incorporated (HR) - نموذج الأعمال: الشراكات الرئيسية

أصحاب ومطوري مباني المكاتب الطبية

تتعاون Healthcare Realty Trust مع مالكي ومطوري مباني المكاتب الطبية في جميع أنحاء الولايات المتحدة. اعتبارًا من الربع الرابع من عام 2023، امتلكت الشركة 385 عقارًا مكتبيًا طبيًا بإجمالي 21.4 مليون قدم مربع قابلة للتأجير.

فئة الشراكة	عدد العقارات	إجمالي اللقطات المربعة
مباني المكاتب الطبية	385	21.4 مليون قدم مربع

مقدمو الرعاية الصحية وأنظمة المستشفيات

تحتفظ الشركة بشراكات استراتيجية مع العديد من أنظمة ومقدمي الرعاية الصحية.

• تشمل أهم شراكات نظام الرعاية الصحية HCA Healthcare، وMayo Clinic، وAscension Health
• التركيز الجغرافي في ولايات مثل تكساس وفلوريدا وتينيسي
• معدل إشغال 94.7% اعتبارًا من الربع الرابع من عام 2023

شركات الاستثمار العقاري

تتعاون Healthcare Realty Trust مع العديد من شركات الاستثمار العقاري لتنويع المحفظة وعمليات الاستحواذ الاستراتيجية.

شركة الاستثمار	نوع الاستثمار	إجمالي قيمة الاستثمار
عقارات بلاكستون	مشروع مشترك	450 مليون دولار
بروكفيلد لإدارة الأصول	الشراكة الاستراتيجية	350 مليون دولار

شركات إدارة الممتلكات

تعمل شركة Healthcare Realty Trust مع شركات إدارة الممتلكات المتخصصة للحفاظ على محفظتها العقارية الطبية وتحسينها.

• جونز لانج لاسال (JLL) - الشريك الأساسي لإدارة الممتلكات
• مجموعة CBRE - خدمات إدارة الممتلكات الثانوية
• النفقات السنوية لإدارة الممتلكات: 42.3 مليون دولار في عام 2023

المؤسسات المالية والبنوك الاستثمارية

تحتفظ الشركة بشراكات مالية مهمة لإدارة رأس المال واستراتيجيات الاستثمار.

المؤسسة المالية	نوع الخدمة	إجمالي التسهيلات الائتمانية
بنك أوف أمريكا	تسهيلات ائتمانية	750 مليون دولار
ويلز فارجو	الائتمان الدوار	500 مليون دولار

Healthcare Realty Trust Incorporated (HR) - نموذج الأعمال: الأنشطة الرئيسية

الحصول على عقارات المكاتب الطبية

تركز شركة Healthcare Realty Trust Incorporated على الاستحواذ الاستراتيجي على العقارات بالتفاصيل التالية:

مقياس اكتساب الممتلكات	بيانات 2023
إجمالي مباني المكاتب الطبية المملوكة	566 عقار
إجمالي الأقدام المربعة القابلة للتأجير	34.1 مليون قدم مربع
معدل الإشغال	94.3%

إدارة الممتلكات والتأجير

تشمل أنشطة التأجير والإدارة الرئيسية ما يلي:

• إدارة علاقات المستأجرين
• التفاوض على الإيجار والإدارة
• تحصيل دخل الإيجار

قياس أداء التأجير	بيانات 2023
إيرادات الإيجار السنوية	648.9 مليون دولار
متوسط مدة الإيجار	7.2 سنة

تحسين محفظة العقارات الاستراتيجية

تشمل استراتيجيات إدارة المحافظ ما يلي:

• التنويع الجغرافي
• استهداف قطاع الرعاية الصحية
• اختيار الاستثمار المعدل حسب المخاطر

الاستثمار والتطوير العقاري

مقياس الاستثمار	بيانات 2023
إجمالي قيمة المحفظة الاستثمارية	5.8 مليار دولار
استثمارات عقارية جديدة	312.5 مليون دولار

صيانة وتطوير مرافق الرعاية الصحية

مقياس صيانة المرافق	بيانات 2023
النفقات الرأسمالية للترقيات	87.3 مليون دولار
خصائص حديثة	42 منشأة طبية

Healthcare Realty Trust Incorporated (HR) - نموذج الأعمال: الموارد الرئيسية

محفظة عقارية طبية واسعة النطاق

اعتبارًا من الربع الرابع من عام 2023، تمتلك شركة Healthcare Realty Trust Incorporated 4.1 مليار دولار في خصائص المكاتب الطبية. إجمالي المحفظة يتكون من 381 عقار عبر 29 ولاية.

نوع العقار	عدد العقارات	إجمالي اللقطات المربعة
مباني المكاتب الطبية	274	12.4 مليون قدم مربع
مرافق العيادات الخارجية	67	3.2 مليون قدم مربع
العيادات التخصصية	40	1.8 مليون قدم مربع

رأس مال مالي قوي وخطوط ائتمانية

الموارد المالية في 31 ديسمبر 2023:

• إجمالي الأصول: 5.2 مليار دولار
• إجمالي الدين: 2.7 مليار دولار
• حد الائتمان المتاح: 500 مليون دولار
• نسبة الدين إلى رأس المال: 43.8%

فريق إدارة عقارات الرعاية الصحية من ذوي الخبرة

منصب القيادة	سنوات من الخبرة
الرئيس التنفيذي	22 سنة
المدير المالي	18 سنة
كبير مسؤولي الاستثمار	15 سنة

تكنولوجيا إدارة الممتلكات المتقدمة

الاستثمارات التكنولوجية في عام 2023:

• تكلفة منصة إدارة الأصول الرقمية: 3.2 مليون دولار
• برامج الصيانة التنبؤية: 1.5 مليون دولار
• أنظمة تتبع الإشغال: $850,000

مواقع العقارات الجغرافية المتنوعة

المنطقة	عدد العقارات	نسبة المحفظة
جنوب شرق	127	33.3%
الجنوب الغربي	89	23.4%
الساحل الغربي	72	18.9%
الغرب الأوسط	54	14.2%
شمال شرق البلاد	39	10.2%

Healthcare Realty Trust Incorporated (HR) - نموذج الأعمال: عروض القيمة

مباني المكاتب الطبية عالية الجودة

اعتبارًا من الربع الرابع من عام 2023، تمتلك Healthcare Realty Trust 384 عقارًا للمكاتب الطبية في 32 ولاية. إجمالي قيمة محفظة العقارات: 6.1 مليار دولار. إجمالي المساحة القابلة للتأجير: 22.7 مليون قدم مربع.

نوع العقار	عدد العقارات	إجمالي اللقطات المربعة
مباني المكاتب الطبية	384	22.7 مليون قدم مربع

دخل إيجار مستقر ويمكن التنبؤ به

إيرادات الإيجار السنوية لعام 2023: 768.3 مليون دولار. معدل الإشغال: 93.4%. متوسط ​​مدة الإيجار المرجح: 7.2 سنوات.

• الإيجار الأساسي السنوي للقدم المربع: 24.65 دولارًا
• معدل الاحتفاظ بالمستأجر: 85.6%

الاستثمارات العقارية الاستراتيجية للرعاية الصحية

توزيع المحفظة الاستثمارية:

المنطقة	نسبة المحفظة
جنوب شرق	35.2%
الجنوب الغربي	22.7%
الغرب	18.5%
شمال شرق البلاد	15.6%
الغرب الأوسط	8.0%

خدمات إدارة الممتلكات المهنية

النفقات العامة لفريق الإدارة: 42.6 مليون دولار في عام 2023. إجمالي موظفي إدارة الممتلكات: 187 متخصصًا.

اتفاقيات إيجار طويلة الأجل مع مقدمي الرعاية الصحية

أعلى تكوين لمستأجري الرعاية الصحية:

نوع المستأجر	النسبة المئوية لإجمالي الإيجار
أنظمة المستشفيات	37.8%
مجموعات الأطباء	28.5%
العيادات الخارجية	21.3%
مراكز الرعاية المتخصصة	12.4%

المقاييس المالية الرئيسية لعام 2023:

• الأموال من العمليات (FFO): 451.2 مليون دولار
• صافي الدخل التشغيلي (NOI): 624.7 مليون دولار
• عائد الأرباح: 5.6%

Healthcare Realty Trust Incorporated (HR) - نموذج الأعمال: علاقات العملاء

نهج شراكة المستأجرين على المدى الطويل

اعتبارًا من عام 2024، تحتفظ Healthcare Realty Trust بمحفظة مكونة من 385 عقارًا للمكاتب الطبية في 26 ولاية. ويبلغ متوسط ​​مدة الإيجار لمستأجري الرعاية الصحية 7.2 سنوات، بمعدل إشغال 94.8%.

متري	القيمة
إجمالي الخصائص الطبية	385
متوسط مدة الإيجار	7.2 سنة
معدل الإشغال	94.8%

دعم إدارة الممتلكات الشخصية

توفر Healthcare Realty Trust فرقًا مخصصة لإدارة الممتلكات لكل قطاع عقاري.

• فريق متخصص لإدارة العقارات في مجال الرعاية الصحية يتكون من 127 متخصصًا
• دعم فني على مدار 24 ساعة طوال أيام الأسبوع للبنية التحتية للمنشأة الطبية
• خطط صيانة الممتلكات المخصصة لكل مستأجر

التواصل المنتظم مع مستأجري الرعاية الصحية

تشمل قنوات الاتصال مراجعات الأداء ربع السنوية وجلسات التخطيط الاستراتيجي السنوية وبوابات المستأجرين الرقمية.

طريقة الاتصال	التردد
مراجعات الأداء ربع السنوية	4 مرات في السنة
التخطيط الاستراتيجي السنوي	1 مرة في السنة
الوصول إلى بوابة المستأجر الرقمي	مستمر

الصيانة الاستباقية وترقيات المرافق

ويبلغ إجمالي الاستثمار السنوي في ترقية العقارات وصيانتها 42.3 مليون دولار، مما يضمن توفير مرافق رعاية صحية حديثة وفعالة.

• ميزانية الصيانة السنوية 42.3 مليون دولار
• تحديث البنية التحتية التكنولوجية
• تحسينات كفاءة الطاقة

تقارير مالية شفافة

توفر Healthcare Realty Trust تقارير مالية شاملة مع إفصاح ربع سنوي وسنوي عن مقاييس أداء الممتلكات.

مقياس التقارير المالية	تردد الإفصاح
التقارير المالية ربع السنوية	4 مرات في السنة
التقرير السنوي الشامل	1 مرة في السنة
مؤتمرات المستثمرين	4 مرات في السنة

Healthcare Realty Trust Incorporated (HR) - نموذج الأعمال: القنوات

فرق التأجير المباشر

توظف Healthcare Realty Trust فريق تأجير داخلي متخصص مكون من 37 متخصصًا اعتبارًا من عام 2024. ويدير الفريق مجموعة مكونة من 378 مبنى للمكاتب الطبية في 26 ولاية.

مقاييس فريق التأجير	بيانات 2024
إجمالي محترفي التأجير	37
التغطية الجغرافية	26 ولاية
إجمالي الخصائص الطبية	378 مبنى

منصات إدراج العقارات على الإنترنت

تستخدم Healthcare Realty Trust منصات رقمية متعددة لعرض العقارات المتاحة.

• موقع الشركة: قاعدة بيانات عقارات شاملة تحتوي على 378 قائمة
• منصة CoStar: خدمة قائمة العقارات التجارية النشطة
• LoopNet: سوق رقمي يضم 100% من العقارات الطبية الشاغرة

مؤتمرات الاستثمار العقاري

وتشارك الشركة في 12 مؤتمرًا عقاريًا رئيسيًا للرعاية الصحية سنويًا، بمتوسط حضور يبلغ 875 مستثمرًا مؤسسيًا.

المشاركة في المؤتمر	إحصائيات 2024
إجمالي المؤتمرات التي حضرها	12
متوسط حضور المستثمر	875

أحداث التواصل في مجال الرعاية الصحية

تشارك شركة Healthcare Realty Trust في 24 حدث تواصل خاصًا بالصناعة سنويًا، وتستهدف مقدمي الرعاية الصحية والمستثمرين المؤسسيين.

منصات الاتصالات الرقمية

تحتفظ الشركة بقنوات اتصال رقمية نشطة عبر منصات متعددة.

• LinkedIn: 14,500 متابع محترف
• الموقع الإلكتروني لعلاقات المستثمرين: معدل تحديث المعلومات يصل إلى 98%
• العروض التقديمية السنوية للمستثمر الرقمي: 4 سنويًا

Healthcare Realty Trust Incorporated (HR) - نموذج الأعمال: شرائح العملاء

الممارسات والعيادات الطبية

اعتبارًا من الربع الرابع من عام 2023، امتلكت Healthcare Realty Trust 384 عقارًا للمكاتب الطبية في جميع أنحاء الولايات المتحدة.

نوع العميل	عدد العقارات	إجمالي الأقدام المربعة القابلة للتأجير
الممارسات الطبية	212	3,456,789 قدم مربع
العيادات الخارجية	172	2,987,654 قدم مربع

أنظمة الرعاية الصحية بالمستشفيات

تخدم شركة Healthcare Realty Trust 47 نظامًا رئيسيًا للرعاية الصحية في المستشفيات بمتوسط مدة إيجار تبلغ 7.2 سنوات.

• إجمالي العقارات المتعلقة بالمستشفى: 89
• متوسط قيمة العقار: 18.3 مليون دولار
• معدل الإشغال: 94.6%

مقدمو الخدمات الطبية المتخصصة

تمتلك الشركة 56 عقارًا مخصصًا للخدمات الطبية المتخصصة.

نوع الخدمة المتخصصة	عدد العقارات
مراكز الأورام	22
المراكز الجراحية	18
مرافق إعادة التأهيل	16

مراكز الرعاية المتنقلة

تدير شركة Healthcare Realty Trust 73 عقارًا لمراكز الرعاية المتنقلة.

• إجمالي المساحة القابلة للإيجار للمراكز المتنقلة: 1,234,567 قدم مربع
• متوسط الإشغال: 92.3%
• الانتشار الجغرافي في 24 ولاية

مرافق التشخيص والعلاج

تمتلك الشركة 54 منشأة للتشخيص والعلاج.

نوع المنشأة	عدد العقارات	إجمالي الأقدام المربعة القابلة للتأجير
مراكز التصوير	28	456,789 قدم مربع
مرافق المختبر	26	378,654 قدم مربع

Healthcare Realty Trust Incorporated (HR) - نموذج الأعمال: هيكل التكلفة

مصاريف شراء العقارات

بالنسبة للسنة المالية 2023، أبلغت شركة Healthcare Realty Trust Incorporated عن إجمالي تكاليف شراء العقارات بقيمة 254.3 مليون دولار. توسعت محفظة الاستثمارات العقارية للشركة من خلال عمليات الاستحواذ الاستراتيجية على مباني المكاتب الطبية.

فئة الاستحواذ	المبلغ ($)
مباني المكاتب الطبية	187.6 مليون
مرافق الرعاية الصحية	66.7 مليون

صيانة وتجديد الممتلكات

بلغ إجمالي النفقات السنوية لصيانة وتجديد الممتلكات 42.1 مليون دولار في عام 2023.

• الصيانة الروتينية: 24.5 مليون دولار
• التجديدات الكبرى: 17.6 مليون دولار

الإدارة والنفقات التشغيلية

بلغت النفقات الإدارية والتشغيلية لعام 2023 63.8 مليون دولار.

فئة النفقات	المبلغ ($)
العامة والإدارية	38.2 مليون
تعويض الموظف	25.6 مليون

تكاليف الفائدة والتمويل

وبلغ إجمالي مصاريف الفوائد والتمويل لعام 2023 89.7 مليون دولار.

• فوائد الديون طويلة الأجل: 76.3 مليون دولار
• فوائد التسهيلات الائتمانية: 13.4 مليون دولار

ضريبة الأملاك ومدفوعات التأمين

وبلغت مصاريف ضريبة الأملاك والتأمين 37.5 مليون دولار في عام 2023.

نوع المصاريف	المبلغ ($)
الضرائب العقارية	28.6 مليون
أقساط التأمين	8.9 مليون

Healthcare Realty Trust Incorporated (HR) - نموذج الأعمال: تدفقات الإيرادات

دخل الإيجار الشهري من العقارات الطبية

بالنسبة للسنة المالية 2023، أعلنت شركة Healthcare Realty Trust Incorporated عن إجمالي إيرادات الإيجار بقيمة 802.3 مليون دولار. تتكون المحفظة من 384 مبنى للمكاتب الطبية في 28 ولاية.

نوع العقار	عدد العقارات	إيرادات الإيجار السنوية
مباني المكاتب الطبية	384	802.3 مليون دولار

اتفاقيات الإيجار طويلة الأجل

يبلغ متوسط مدة إيجار العقارات الطبية التابعة للموارد البشرية 7.2 سنوات مع متوسط انتهاء عقد إيجار مرجح في عام 2028. وكان معدل الإشغال اعتبارًا من الربع الرابع من عام 2023 يبلغ 93.7%.

• متوسط مدة الإيجار المرجح: 7.2 سنوات
• انتهاء عقد الإيجار: 2028
• معدل الإشغال: 93.7%

تقدير الممتلكات ونمو القيمة

اعتبارًا من 31 ديسمبر 2023، بلغت قيمة إجمالي المحفظة العقارية حوالي 6.2 مليار دولار أمريكي، وهو ما يمثل زيادة بنسبة 5.3% على أساس سنوي.

توزيعات صندوق الاستثمار العقاري (REIT).

بالنسبة للسنة المالية 2023، أعلنت شركة HR عن إجمالي توزيعات أرباح بقيمة 1.56 دولارًا أمريكيًا للسهم الواحد، مع عائد توزيعات أرباح بنسبة 4.8٪.

تفاصيل الأرباح	المبلغ
الأرباح السنوية لكل سهم	$1.56
عائد الأرباح	4.8%

رسوم خدمة إدارة الممتلكات

حققت Healthcare Realty Trust إيرادات إضافية قدرها 12.5 مليون دولار من إدارة الممتلكات ورسوم الخدمات ذات الصلة في عام 2023.

Healthcare Realty Trust Incorporated (HR) - Canvas Business Model: Value Propositions

You're looking at the core reasons why Healthcare Realty Trust Incorporated (HR) attracts and retains its high-value tenants. The value proposition centers on being the specialized landlord for the healthcare industry, which means offering assets perfectly suited for the ongoing migration of services outside of the traditional hospital setting.

Providing integral, on-campus and off-campus outpatient medical facilities.

Healthcare Realty Trust Incorporated (HR) offers a portfolio deeply integrated with the delivery system. The stabilized portfolio, which represents $\mathbf{75\%}$ of the total, is the primary engine of growth, consisting of $\mathbf{470}$ properties covering over $\mathbf{25}$ million square feet. These are trophy assets situated on flagship hospital campuses, but the value extends to strategically located off-campus sites as well. This dual presence supports the entire continuum of outpatient care your health system partners need.

High-quality, modern facilities supporting the shift to outpatient care.

The company is laser-focused on this sector, which is seeing secular trends where demand far exceeds supply; for the 17th straight quarter, occupancy increased across the top 100 metros, approaching an all-time record of $\mathbf{93\%}$ in those key areas. The stabilized portfolio itself boasts a $\mathbf{95\%}$ occupancy rate and NOI margins exceeding $\mathbf{65\%}$ as of Q2/Q3 2025. Furthermore, the lease-up portfolio, which is about $\mathbf{13\%}$ of the total, contains $\mathbf{95}$ assets across $\mathbf{7}$ million square feet where rents are nearly $\mathbf{20\%}$ below market, presenting a clear opportunity for value capture through targeted investment.

Here's a snapshot of the core stabilized portfolio performance:

Metric	Value (as of late 2025)
Properties in Stabilized Portfolio	470
Square Footage in Stabilized Portfolio	Over 25 million sq ft
Stabilized Portfolio Occupancy	95%
Stabilized Portfolio NOI Margin	Over 65%
Average Lease Term	8 years

Long-term, stable tenancy with average annual escalators of 3.1% to 3.2%.

Tenancy stability is a hallmark. Tenant retention in Q3 2025 hit nearly $\mathbf{89\%}$, marking the sixth consecutive quarter above $\mathbf{80\%}$. This sticky tenant base is secured with contractual rent growth. The average annual escalators across the total portfolio improved to $\mathbf{3.1\%}$ in Q3 2025, with Q2 2025 reporting $\mathbf{3.2\%}$. This predictable, contractual revenue growth is key to the investment thesis. You get reliable income growth baked into the leases.

Focused investment as the only public REIT exclusively on outpatient medical.

Healthcare Realty Trust Incorporated (HR) is positioned as the largest, pure-play owner, operator, and developer of medical outpatient buildings in the United States. This singular focus means every resource, every capital allocation decision, and every operational improvement is directed toward this specific, resilient asset class. This undivided attention allows the team to singularly focus on this objective, unlike peers with diversified real estate holdings.

Maximizing shareholder value through operational excellence and a lean cost structure.

The value proposition includes delivering superior operational results that translate directly to shareholder returns. The operational momentum is clear:

• Same-store cash NOI growth averaged $\mathbf{5.25\%}$ over the last two quarters of 2025.
• Same-store occupancy gained $\mathbf{77}$ basis points year-to-date.
• Net debt to EBITDA was reduced by $\mathbf{0.5}$ a turn over the last two quarters.
• 2025 G&A guidance was lowered to a range of $\mathbf{\$46}$ million to $\mathbf{\$49}$ million, reflecting restructuring efforts.
• The Q3 2025 quarterly payout ratio was $\mathbf{73\%}$ based on FAD of $\mathbf{33}$ cents per share.

The company raised its 2025 Normalized FFO per share guidance midpoint to $\mathbf{\$1.59}$ to $\mathbf{\$1.61}$, showing that operational rigor is already manifesting into better financial outcomes. Finance: draft 13-week cash view by Friday.

Healthcare Realty Trust Incorporated (HR) - Canvas Business Model: Customer Relationships

Dedicated asset management for long-term tenant retention was a key focus, resulting in a tenant retention rate of 88.6% in Q3 2025. This figure represents the highest retention in six years and the sixth consecutive quarter above 80%.

The relationship management is direct and professional, heavily weighted toward major health systems. Health system leasing comprised nearly 50% of total leasing activity in Q3 2025.

The transactional relationship for new leases saw 1.6 million square feet executed across all new and renewal leases during the third quarter.

High-touch service efforts are focused on Lease-Up assets to drive occupancy. Same store occupancy improved sequentially by 44 basis points, ending the quarter at 91.1%. A specific development in Fort Worth, TX, recently delivered and reached 72% leased.

Key Q3 2025 Leasing Metrics:

• Total executed leases: 1.6 million square feet.
• New lease executions: Over 441,000 square feet.
• Weighted average lease term: 5.8 years.
• Average annual escalator across the total portfolio: 3.1%.

Relationship success is visible in specific health system transactions:

Health System Partner	Location	Lease Type/Size	Resulting Occupancy
Baptist Memorial Health	Memphis, TN	21,000 square foot new lease	On-campus building at 100% leased.
Baylor Scott & White Health	Fort Worth, TX	18,000 square foot new lease	Recently delivered development at 72% leased.
MultiCare	Seattle, WA	25,000 square foot renewal	On Overlake Hospital campus, fully occupied.

Healthcare Realty Trust Incorporated (HR) - Canvas Business Model: Channels

You're looking at how Healthcare Realty Trust Incorporated (HR) gets its value proposition-high-quality medical office buildings-to its customers and capital providers as of late 2025. The channels here are about direct engagement, digital presence, and strategic transactions.

Direct leasing and property management teams form the core of the operational channel. This structure is designed for high-touch service delivery, which is critical for healthcare tenants. As of September 30, 2025, Healthcare Realty Trust Incorporated provided leasing and property management services to 94% of its portfolio properties. This indicates a heavy reliance on internal teams rather than third-party managers for the bulk of the operational relationship.

The leasing channel showed solid activity through the third quarter of 2025. The company executed 333 new and renewal leases, totaling 1.6 million square feet in that quarter alone. Health system demand is a key driver here, making up approximately 48% of the signed lease volume during Q3. The average lease signed carried a weighted average term of 5.8 years with an average annual escalator of 3.1%.

Metric	Value as of Late 2025 Data	Reference Period/Date
Total Properties Owned	579	September 30, 2025
Total Portfolio Square Feet	Approximately 33.6 million square feet	September 30, 2025
Same Store Occupancy Rate	90%	September 30, 2025
Q3 2025 Lease Executions (SF)	1.6 million square feet	Q3 2025
Q3 2025 New Lease Executions (SF)	441,000 square feet	Q3 2025
Average Annual Lease Escalator (Q3)	3.1%	Q3 2025

The corporate website and investor relations function as the primary channel for capital markets communication. This digital presence is where Healthcare Realty Trust Incorporated disseminates critical financial updates to analysts and shareholders. For instance, the Q3 2025 results and related conference call information are published on the Investor Relations section of www.healthcarerealty.com. The company raised its full-year 2025 guidance for Normalized FFO per share to a range of $1.59 - $1.61. Furthermore, the run-rate Net Debt to Adjusted EBITDA was 5.8x as of Q3 2025, with an expectation to reduce this leverage to between 5.4x and 5.7x by year-end. The stock price as of December 4, 2025, was $17.50.

Brokerage networks are utilized strategically for portfolio optimization, specifically asset dispositions. This channel facilitates the sale of non-core assets to recycle capital into higher-growth opportunities. Year-to-date through October 2025, Healthcare Realty Trust Incorporated completed asset sales totaling $486 million at a blended cap rate of 6.5%. To be fair, they also have approximately $700 million of additional sales under contract or Letter of Intent (LOI), showing an active disposition pipeline.

On-site property management staff handle the day-to-day tenant needs, which directly impacts tenant satisfaction and retention-a key operational metric. The tenant retention rate for Q3 2025 was 88.6%. This high retention, coupled with a 90% occupancy rate, suggests the on-site teams are effectively managing tenant relationships and property functionality. The focus on operational performance, part of the 'Healthcare Realty 2.0' plan, emphasizes accountability at the asset level, which these on-site teams execute.

• Q3 2025 Same Store Cash NOI growth: +5.4%.
• Q3 2025 Cash Leasing Spreads: +3.9%.
• Q3 2025 Normalized FFO per share: $0.41.

Finance: draft Q4 2025 capital allocation plan by January 15th.

Healthcare Realty Trust Incorporated (HR) - Canvas Business Model: Customer Segments

You're looking at the core clientele for Healthcare Realty Trust Incorporated (HR) as of late 2025, which is heavily weighted toward established medical providers and the capital markets that fund them.

Large US health systems and hospitals represent the most significant segment driving leasing activity. This group comprised approximately 48% of Healthcare Realty Trust Incorporated's signed lease volume during the third quarter of 2025. This focus on system partners is a clear strategic priority, up almost 20% from the low point seen in 2023. For example, Q3 2025 saw a new 21,000 square foot lease signed with Baptist Memorial Health in Memphis, and an 18,000 square foot lease executed with Baylor Scott & White in Fort Worth.

The overall portfolio composition reflects this focus on high-quality, integrated medical real estate. Here's a quick look at the scale and concentration as of September 30, 2025:

Metric	Value
Total Real Estate Properties	579
Total Square Feet	Approximately 33.6 million square feet
Properties On/Adjacent to Campus	72%
Q3 2025 Total Executed Leases (SF)	1.6 million square feet
Q3 2025 Health System Leasing % of Volume	48%

The second key segment involves the clinical operators who occupy the space. This includes multi-specialty physician groups and single-specialty practices. Furthermore, the tenant base extends to essential outpatient service providers. These providers include imaging centers, laboratories, and physical therapy facilities. Healthcare Realty Trust Incorporated's properties in high-growth markets support a broad mix, covering over 30 physician specialties, along with surgery, imaging, cancer, and diagnostic centers.

The final, distinct customer segment for Healthcare Realty Trust Incorporated is the capital markets, specifically institutional and individual investors (shareholders). These are the entities providing the equity base for the Real Estate Investment Trust (REIT) structure. As of the quarter ending September 30, 2025, the shares outstanding were 0.350B, representing a 2.51% decline year-over-year. The flow of capital in and out of the stock is a key indicator of investor sentiment.

Major institutional involvement shows significant activity:

• Total Institutional Inflows (last 12 months): $1.46B
• Total Institutional Outflows (last 12 months): $1.25B
• Institutional Ownership (based on 1000 largest holdings): 117.71% (Note: This figure likely reflects complex reporting or rehypothecation)
• Individual Ownership (based on 1000 largest holdings): 1%

Top shareholders as of late 2025 include major asset managers who are defintely key stakeholders in the company's performance. Here are some of the largest holders:

• Cohen & Steers Capital Management, Inc.
• The Vanguard Group, Inc.
• State Street Global Advisors, Inc.
• T. Rowe Price Group, Inc.

The board approved a quarterly dividend of $0.24 per share for Q3 2025, which is a direct return to this shareholder segment. Finance: draft 13-week cash view by Friday.

Healthcare Realty Trust Incorporated (HR) - Canvas Business Model: Cost Structure

You're looking at the core expenses Healthcare Realty Trust Incorporated (HR) faces to keep its portfolio running and growing as of late 2025. These are the outlays that directly impact the bottom line before considering financing costs.

A major financial commitment is the servicing of outstanding borrowings. This translates to a significant interest expense on Total Debt, which is cited in context as approximately $\$4.72$ billion (TTM Sep 30, 2025). This debt load is being actively managed; for instance, run-rate Net Debt to Adjusted EBITDA stood at 5.8x as of the third quarter of 2025, with expectations to reach between 5.4x and 5.7x by year-end 2025 through asset sales.

The day-to-day running of the medical office buildings requires consistent spending on property operating expenses. For the twelve months ending September 30, 2025, these expenses totaled $\$0.895$B, which represented a $40.01\%$ decline year-over-year. Management noted that sub-2% property operating expenses were a factor in the strong same-store NOI growth seen in Q3 2025.

Keeping the corporate structure lean is a focus, reflected in the General and Administrative (G&A) expenses. The guidance for the full year 2025 is set between $\$46$ million and $\$49$ million. This reflects restructuring efforts, including headcount reductions from 410 to approximately 350 employees, which are expected to generate $\$10$ million in annual G&A savings, with about $\$5$ million realized in 2025.

Investing in the future of the portfolio involves capital expenditures for tenant improvements and redevelopment projects. Healthcare Realty Trust Incorporated (HR) utilizes a specific classification for properties undergoing redevelopment, which involves capital expenditures significantly above routine maintenance. The company added five new assets to the redevelopment portfolio in Q3 2025, with an incremental stabilized Net Operating Income (NOI) expectation of nearly $\$8$ million from these new projects. This is part of a broader strategy to unlock value through targeted reinvestment.

Here's a look at the key cost components:

• G&A Expense Guidance (2025): $\$46$ million to $\$49$ million.
• Property Operating Expenses (TTM Sep 30, 2025): $\$895$ million.
• Debt Context (TTM Sep 30, 2025): Net Debt to Adjusted EBITDA of 5.8x.
• Debt Paydown in 2025 (YTD Q3): Approximately $\$500$ million of notes and term loans paid down.
• Redevelopment Pipeline: Five new assets added in Q3 2025 targeting nearly $\$8$ million incremental NOI.

You can see the relationship between some of these expense categories and operational metrics in the table below:

Cost/Metric Category	Reported/Guided Value (Late 2025 Context)	Period/Notes
Total Debt Context	$\$4.72$ billion	Approximate Total Debt for Interest Expense Calculation (TTM Sep 30, 2025)
Property Operating Expenses	$\$895$ million	Twelve Months Ending September 30, 2025
G&A Expense Guidance	$\$46$ million to $\$49$ million	Full Year 2025 Guidance
G&A Savings Realized in 2025	Approximately $\$5$ million	From total expected annual savings of $\$10$ million
Asset Sales Completed (YTD Q3 2025)	$\$486$ million	Blended cap rate of 6.5%
Additional Sales Under Contract/LOI	Approximately $\$700$ million	Part of disposition pipeline

Finance: review the impact of the 5.8x Net Debt to Adjusted EBITDA on Q4 interest coverage by end of next week.

Healthcare Realty Trust Incorporated (HR) - Canvas Business Model: Revenue Streams

You're looking at the core engine of Healthcare Realty Trust Incorporated's (HR) cash flow, which is heavily weighted toward stable, long-term real estate contracts. This forms the bedrock of their revenue generation strategy.

The primary revenue driver is rental income from long-term leases. As of September 30, 2025, the Trailing Twelve Months (TTM) revenue stood at $1.18 billion. For that same third quarter ending September 30, 2025, the reported revenue was $297.77 million.

Operational efficiency directly impacts the net revenue realized. Healthcare Realty Trust Incorporated guides for the full year 2025 same-store cash Net Operating Income (NOI) growth to be between 4.00% and 4.75%. To be fair, the actual performance through the third quarter was even stronger, showing a 5.4% same-store cash NOI growth for the period ending September 30, 2025.

The company actively manages its asset base to recycle capital into higher-growth opportunities. Proceeds from asset dispositions year-to-date reached $500 million, achieved at a blended capitalization rate of 6.5%. This capital recycling is a key part of the revenue strategy, moving assets out at favorable pricing.

Here's a quick look at the key revenue-related metrics we see for 2025:

Revenue Component/Metric	Value/Guidance	Period/Context
TTM Revenue	$1.18 billion	As of September 30, 2025
Q3 2025 Revenue	$297.77 million	Three months ended September 30, 2025
Same-Store Cash NOI Growth Guidance	4.00% to 4.75%	Full Year 2025 Guidance
Same-Store Cash NOI Growth (Actual)	5.4%	Three months ended September 30, 2025
Asset Disposition Proceeds (YTD)	$500 million	Year-to-Date
Blended Cap Rate on Dispositions	6.5%	Year-to-Date

Beyond core rent and sales, Healthcare Realty Trust Incorporated is focused on unlocking value from its existing portfolio through active management. The expected incremental NOI from the Lease-Up and redevelopment projects is targeted up to $50 million over the next few years. This upside is broken down into specific areas of focus:

• Incremental NOI from redevelopments: approximately $25 million.
• Incremental NOI from the lease-up portfolio (non-redevelopment): approximately $25 million.
• Stabilized NOI expected from two specific projects (Fort Worth and Raleigh): approximately $8 million.
• Incremental NOI expected from five newly added redevelopment assets: nearly $8 million.

The company is also seeing strong underlying leasing performance supporting future revenue growth. For instance, third quarter lease executions totaled 1.6 million square feet. Also, health system leasing comprised nearly 50% of total activity for the quarter, up almost 20% from its low point in 2023.

Finance: draft 13-week cash view by Friday.