Healthcare Realty Trust Incorporated (HR): Lienzo del Modelo de Negocio [Actualizado en Ene-2025]

En el mundo dinámico de los bienes raíces de la salud, Healthcare Realty Trust Incorporated (recursos humanos) surge como una potencia estratégica, transformando inversiones de propiedades médicas en un modelo de negocio meticulosamente elaborado. Al combinar a la perfección la gestión de la propiedad sofisticada, las inversiones de instalaciones de salud específicas y las estrategias de arrendamiento innovadoras, RR.HH. se ha posicionado como un jugador fundamental en el complejo panorama de bienes raíces médicas. Su enfoque único va más allá de la inversión inmobiliaria tradicional, creando un ecosistema robusto que respalde los proveedores de atención médica al tiempo que genere rendimientos estables y predecibles para los inversores.

Healthcare Realty Trust Incorporated (HR) - Modelo de negocios: asociaciones clave

Propietarios y desarrolladores de edificios médicos

Healthcare Realty Trust colabora con propietarios y desarrolladores de edificios de oficinas médicas en los Estados Unidos. A partir del cuarto trimestre de 2023, la compañía poseía 385 propiedades del consultorio médico con un total de 21.4 millones de pies cuadrados alquilados.

Categoría de asociación	Número de propiedades	Hoques cuadrados totales
Edificios de consultorio médico	385	21.4 millones de pies cuadrados

Proveedores de atención médica y sistemas hospitalarios

La compañía mantiene asociaciones estratégicas con numerosos sistemas y proveedores de atención médica.

• Las principales asociaciones del sistema de salud incluyen HCA Healthcare, Mayo Clinic y Ascension Health
• Concentración geográfica en estados como Texas, Florida y Tennessee
• Tasa de ocupación del 94.7% a partir del cuarto trimestre de 2023

Empresas de inversión inmobiliaria

Healthcare Realty Trust se dedica a múltiples empresas de inversión inmobiliaria para la diversificación de cartera y adquisiciones estratégicas.

Firma de inversión	Tipo de inversión	Valor de inversión total
Blackstone Real Estate	Empresa conjunta	$ 450 millones
Brookfield Asset Management	Asociación estratégica	$ 350 millones

Empresas de administración de propiedades

Healthcare Realty Trust trabaja con empresas especializadas de administración de propiedades para mantener y optimizar su cartera de bienes raíces médicas.

• Jones Lang LaSalle (JLL) - Partner de administración de propiedades primarias
• CBRE Group - Servicios de administración de propiedades secundarias
• Gastos anuales de administración de propiedades: $ 42.3 millones en 2023

Instituciones financieras y bancos de inversión

La compañía mantiene asociaciones financieras críticas para la gestión de capital y las estrategias de inversión.

Institución financiera	Tipo de servicio	Facilidad de crédito total
Banco de América	Línea de crédito	$ 750 millones
Wells Fargo	Crédito rotativo	$ 500 millones

Healthcare Realty Trust Incorporated (HR) - Modelo de negocio: actividades clave

Adquisición de propiedades del consultorio médico

Healthcare Realty Trust Incorporated se centra en la adquisición de propiedades estratégicas con los siguientes detalles:

Métrica de adquisición de propiedades	2023 datos
Edificios totales de consultorio médico propiedad	566 propiedades
Pies cuadrados alquilados totales	34.1 millones de pies cuadrados
Tasa de ocupación	94.3%

Gestión de propiedades y arrendamiento

Las actividades clave de arrendamiento y gestión incluyen:

• Gestión de la relación de inquilino
• Negociación y administración de arrendamiento
• Recaudación de ingresos de alquiler

Métrica de rendimiento de arrendamiento	2023 datos
Ingresos anuales de alquiler	$ 648.9 millones
Término de arrendamiento promedio	7.2 años

Optimización de la cartera de propiedades estratégicas

Las estrategias de gestión de la cartera incluyen:

• Diversificación geográfica
• Orientación del sector de la salud
• Selección de inversión ajustada al riesgo

Inversión y desarrollo inmobiliario

Métrico de inversión	2023 datos
Valor total de la cartera de inversiones	$ 5.8 mil millones
Nuevas inversiones inmobiliarias	$ 312.5 millones

Mantener y actualizar las instalaciones de atención médica

Métrica de mantenimiento de la instalación	2023 datos
Gasto de capital para actualizaciones	$ 87.3 millones
Propiedades modernizadas	42 instalaciones médicas

Healthcare Realty Trust Incorporated (HR) - Modelo de negocio: recursos clave

Extensa cartera de bienes raíces médicas

A partir del cuarto trimestre de 2023, Healthcare Realty Trust Incorporated posee $ 4.1 mil millones en propiedades del consultorio médico. La cartera total consiste en 381 propiedades al otro lado de 29 estados.

Tipo de propiedad	Número de propiedades	Hoques cuadrados totales
Edificios de consultorio médico	274	12.4 millones de pies cuadrados.
Instalaciones ambulatorias	67	3.2 millones de pies cuadrados.
Clínicas especializadas	40	1.8 millones de pies cuadrados.

Fuerte capital financiero y líneas de crédito

Recursos financieros al 31 de diciembre de 2023:

• Activos totales: $ 5.2 mil millones
• Deuda total: $ 2.7 mil millones
• Línea de crédito disponible: $ 500 millones
• Relación de deuda a capitalización: 43.8%

Equipo experimentado de gestión de bienes raíces de atención médica

Posición de liderazgo	Años de experiencia
CEO	22 años
director de Finanzas	18 años
Director de inversiones	15 años

Tecnología avanzada de administración de propiedades

Inversiones tecnológicas en 2023:

• Costo de la plataforma de gestión de activos digitales: $ 3.2 millones
• Software de mantenimiento predictivo: $ 1.5 millones
• Sistemas de seguimiento de ocupación: $850,000

Ubicaciones de propiedades diversas geográficas

Región	Número de propiedades	Porcentaje de cartera
Sudeste	127	33.3%
Suroeste	89	23.4%
Costa oeste	72	18.9%
Medio oeste	54	14.2%
Nordeste	39	10.2%

Healthcare Realty Trust Incorporated (HR) - Modelo de negocio: propuestas de valor

Edificios de consultorio médico de alta calidad

A partir del cuarto trimestre de 2023, Healthcare Realty Trust posee 384 propiedades del consultorio médico en 32 estados. Valor total de la cartera de propiedades: $ 6.1 mil millones. Área gruesa leable: 22.7 millones de pies cuadrados.

Tipo de propiedad	Número de propiedades	Hoques cuadrados totales
Edificios de consultorio médico	384	22.7 millones de pies cuadrados

Ingresos de alquiler estables y predecibles

Ingresos anuales de alquiler para 2023: $ 768.3 millones. Tasa de ocupación: 93.4%. Término de arrendamiento promedio ponderado: 7.2 años.

• Alquiler base anualizado por pie cuadrado: $ 24.65
• Tasa de retención de inquilinos: 85.6%

Inversiones estratégicas de propiedad de atención médica

Distribución de la cartera de inversiones:

Región	Porcentaje de cartera
Sudeste	35.2%
Suroeste	22.7%
Oeste	18.5%
Nordeste	15.6%
Medio oeste	8.0%

Servicios profesionales de administración de propiedades

Sobrecoss del equipo de gestión: $ 42.6 millones en 2023. Total de personal de administración de propiedades: 187 profesionales.

Contratos de arrendamiento a largo plazo con proveedores de atención médica

Top Composición del inquilino de atención médica:

Tipo de inquilino	Porcentaje de alquiler total
Sistemas hospitalarios	37.8%
Grupos de médicos	28.5%
Clínicas ambulatorias	21.3%
Centros de atención especializada	12.4%

Métricas financieras clave para 2023:

• Fondos de Operaciones (FFO): $ 451.2 millones
• Ingresos operativos netos (NOI): $ 624.7 millones
• Rendimiento de dividendos: 5.6%

Healthcare Realty Trust Incorporated (HR) - Modelo comercial: relaciones con los clientes

Enfoque de asociación de inquilinos a largo plazo

A partir de 2024, Healthcare Realty Trust mantiene una cartera de 385 propiedades del consultorio médico en 26 estados. El plazo de arrendamiento promedio para los inquilinos de atención médica es de 7.2 años, con una tasa de ocupación del 94.8%.

Métrico	Valor
Propiedades médicas totales	385
Término de arrendamiento promedio	7.2 años
Tasa de ocupación	94.8%

Soporte personalizado de administración de propiedades

Healthcare Realty Trust proporciona equipos dedicados de administración de propiedades para cada segmento de propiedad.

• Equipo especializado de gestión de bienes raíces de la salud de 127 profesionales
• Soporte técnico 24/7 para la infraestructura de instalaciones médicas
• Planes de mantenimiento de propiedades personalizados para cada inquilino

Comunicación regular con inquilinos de atención médica

Los canales de comunicación incluyen revisiones trimestrales de desempeño, sesiones anuales de planificación estratégica y portales de inquilinos digitales.

Método de comunicación	Frecuencia
Revisiones trimestrales de rendimiento	4 veces al año
Planificación estratégica anual	1 vez por año
Acceso al portal de inquilinos digitales	Continuo

Mantenimiento proactivo y actualizaciones de instalaciones

La inversión anual en mejoras de propiedad y el mantenimiento totalizan $ 42.3 millones, asegurando las instalaciones de salud modernas y eficientes.

• Presupuesto de mantenimiento anual de $ 42.3 millones
• Actualizaciones de infraestructura tecnológica
• Mejoras de eficiencia energética

Información financiera transparente

Healthcare Realty Trust proporciona información financiera integral con la divulgación trimestral y anual de las métricas de desempeño de la propiedad.

Métrica de informes financieros	Frecuencia de divulgación
Informes financieros trimestrales	4 veces al año
Informe integral anual	1 vez por año
Llamadas a la conferencia de inversores	4 veces al año

Healthcare Realty Trust Incorporated (HR) - Modelo de negocio: canales

Equipos de arrendamiento directo

Healthcare Realty Trust emplea un equipo de arrendamiento interno dedicado de 37 profesionales a partir de 2024. El equipo administra una cartera de 378 edificios de oficina médica en 26 estados.

Métricas del equipo de arrendamiento	2024 datos
Profesionales de arrendamiento total	37
Cobertura geográfica	26 estados
Propiedades médicas totales	378 edificios

Plataformas de listado de propiedades en línea

Healthcare Realty Trust utiliza múltiples plataformas digitales para mostrar las propiedades disponibles.

• Sitio web de la compañía: base de datos integral de propiedades con 378 listados
• Plataforma Costar: servicio activo de listado de bienes raíces comerciales
• Loopnet: mercado digital con el 100% de las propiedades médicas vacantes enumeradas

Conferencias de inversión inmobiliaria

La compañía participa en 12 principales conferencias de bienes raíces en la salud anualmente, con una asistencia promedio de 875 inversores institucionales.

Participación de la conferencia	2024 estadísticas
Conferencias totales a las que asistió	12
Asistencia promedio de los inversores	875

Eventos de redes de la industria de la salud

Healthcare Realty Trust se involucra en 24 eventos de redes específicos de la industria por año, dirigidos a proveedores de atención médica e inversores institucionales.

Plataformas de comunicación digital

La compañía mantiene canales activos de comunicación digital en múltiples plataformas.

• LinkedIn: 14,500 seguidores profesionales
• Sitio web de Relaciones con los inversores: Tasa de actualización de información del 98%
• Presentaciones anuales de inversores digitales: 4 por año

Healthcare Realty Trust Incorporated (HR) - Modelo de negocio: segmentos de clientes

Prácticas y clínicas médicas

A partir del cuarto trimestre de 2023, Healthcare Realty Trust poseía 384 propiedades del consultorio médico en los Estados Unidos.

Tipo de cliente	Número de propiedades	Pies cuadrados alquilados totales
Prácticas médicas	212	3,456,789 pies cuadrados
Clínicas ambulatorias	172	2,987,654 pies cuadrados

Sistemas de atención médica hospitalaria

Healthcare Realty Trust atiende a 47 sistemas de salud hospitalarios principales con un plazo promedio de arrendamiento de 7.2 años.

• Propiedades totales relacionadas con el hospital: 89
• Valor de propiedad promedio: $ 18.3 millones
• Tasa de ocupación: 94.6%

Proveedores de servicios médicos especializados

La compañía tiene 56 propiedades dedicadas a servicios médicos especializados.

Tipo de servicio especializado	Número de propiedades
Centros de oncología	22
Centros quirúrgicos	18
Instalaciones de rehabilitación	16

Centros de atención ambulatoria

Healthcare Realty Trust administra 73 propiedades del centro de atención ambulatoria.

• Área rentable total para centros ambulatorios: 1,234,567 pies cuadrados
• Ocupación promedio: 92.3%
• Se extiende geográfica en 24 estados

Instalaciones de diagnóstico y tratamiento

La compañía posee 54 propiedades de diagnóstico y instalaciones de tratamiento.

Tipo de instalación	Número de propiedades	Pies cuadrados alquilados totales
Centros de imágenes	28	456,789 pies cuadrados
Instalaciones de laboratorio	26	378,654 pies cuadrados

Healthcare Realty Trust Incorporated (HR) - Modelo de negocio: Estructura de costos

Gastos de adquisición de propiedades

Para el año fiscal 2023, Healthcare Realty Trust Incorporated reportó costos totales de adquisición de propiedades de $ 254.3 millones. La cartera de inversiones inmobiliarias de la compañía se expandió con adquisiciones estratégicas de edificios de oficinas médicas.

Categoría de adquisición	Monto ($)
Edificios de consultorio médico	187.6 millones
Instalaciones de atención médica	66.7 millones

Mantenimiento y renovación de la propiedad

Los gastos anuales de mantenimiento y renovación de la propiedad totalizaron $ 42.1 millones en 2023.

• Mantenimiento de rutina: $ 24.5 millones
• Renovaciones importantes: $ 17.6 millones

Gestión y gastos generales operativos

Los gastos de gestión y operación para 2023 fueron de $ 63.8 millones.

Categoría de gastos	Monto ($)
General y administrativo	38.2 millones
Compensación de empleados	25.6 millones

Costos de intereses y financiamiento

Los intereses totales y los gastos de financiación para 2023 fueron de $ 89.7 millones.

• Intereses de la deuda a largo plazo: $ 76.3 millones
• Interés de la facilidad de crédito: $ 13.4 millones

Pagos de impuestos a la propiedad y seguro

El impuesto a la propiedad y los gastos de seguro ascendieron a $ 37.5 millones en 2023.

Tipo de gasto	Monto ($)
Impuestos a la propiedad	28.6 millones
Primas de seguro	8.9 millones

Healthcare Realty Trust Incorporated (HR) - Modelo de negocios: flujos de ingresos

Ingresos de alquiler mensuales de propiedades médicas

Para el año fiscal 2023, Healthcare Realty Trust Incorporated reportó ingresos por alquiler totales de $ 802.3 millones. La cartera consistió en 384 edificios de oficina médica en 28 estados.

Tipo de propiedad	Número de propiedades	Ingresos anuales de alquiler
Edificios de consultorio médico	384	$ 802.3 millones

Contratos de arrendamiento a largo plazo

El término de arrendamiento promedio para las propiedades médicas de HR es de 7,2 años con una expiración de arrendamiento promedio ponderada en 2028. La tasa de ocupación a partir del cuarto trimestre de 2023 fue del 93,7%.

• Término de arrendamiento promedio ponderado: 7.2 años
• Vestimato de arrendamiento: 2028
• Tasa de ocupación: 93.7%

Apreciación de la propiedad y crecimiento del valor

Al 31 de diciembre de 2023, la cartera de bienes raíces totales se valoraba en aproximadamente $ 6.2 mil millones, lo que representa un aumento anual de 5.3%.

Distribuciones de fideicomiso de inversión inmobiliaria (REIT)

Para el año fiscal 2023, HR declaró dividendos totales de $ 1.56 por acción, con un rendimiento de dividendos del 4.8%.

Detalles de dividendos	Cantidad
Dividendo anual por acción	$1.56
Rendimiento de dividendos	4.8%

Tarifas de servicio de administración de propiedades

Healthcare Realty Trust generó ingresos adicionales de $ 12.5 millones de la administración de propiedades y las tarifas de servicio relacionadas en 2023.

Healthcare Realty Trust Incorporated (HR) - Canvas Business Model: Value Propositions

You're looking at the core reasons why Healthcare Realty Trust Incorporated (HR) attracts and retains its high-value tenants. The value proposition centers on being the specialized landlord for the healthcare industry, which means offering assets perfectly suited for the ongoing migration of services outside of the traditional hospital setting.

Providing integral, on-campus and off-campus outpatient medical facilities.

Healthcare Realty Trust Incorporated (HR) offers a portfolio deeply integrated with the delivery system. The stabilized portfolio, which represents $\mathbf{75\%}$ of the total, is the primary engine of growth, consisting of $\mathbf{470}$ properties covering over $\mathbf{25}$ million square feet. These are trophy assets situated on flagship hospital campuses, but the value extends to strategically located off-campus sites as well. This dual presence supports the entire continuum of outpatient care your health system partners need.

High-quality, modern facilities supporting the shift to outpatient care.

The company is laser-focused on this sector, which is seeing secular trends where demand far exceeds supply; for the 17th straight quarter, occupancy increased across the top 100 metros, approaching an all-time record of $\mathbf{93\%}$ in those key areas. The stabilized portfolio itself boasts a $\mathbf{95\%}$ occupancy rate and NOI margins exceeding $\mathbf{65\%}$ as of Q2/Q3 2025. Furthermore, the lease-up portfolio, which is about $\mathbf{13\%}$ of the total, contains $\mathbf{95}$ assets across $\mathbf{7}$ million square feet where rents are nearly $\mathbf{20\%}$ below market, presenting a clear opportunity for value capture through targeted investment.

Here's a snapshot of the core stabilized portfolio performance:

Metric	Value (as of late 2025)
Properties in Stabilized Portfolio	470
Square Footage in Stabilized Portfolio	Over 25 million sq ft
Stabilized Portfolio Occupancy	95%
Stabilized Portfolio NOI Margin	Over 65%
Average Lease Term	8 years

Long-term, stable tenancy with average annual escalators of 3.1% to 3.2%.

Tenancy stability is a hallmark. Tenant retention in Q3 2025 hit nearly $\mathbf{89\%}$, marking the sixth consecutive quarter above $\mathbf{80\%}$. This sticky tenant base is secured with contractual rent growth. The average annual escalators across the total portfolio improved to $\mathbf{3.1\%}$ in Q3 2025, with Q2 2025 reporting $\mathbf{3.2\%}$. This predictable, contractual revenue growth is key to the investment thesis. You get reliable income growth baked into the leases.

Focused investment as the only public REIT exclusively on outpatient medical.

Healthcare Realty Trust Incorporated (HR) is positioned as the largest, pure-play owner, operator, and developer of medical outpatient buildings in the United States. This singular focus means every resource, every capital allocation decision, and every operational improvement is directed toward this specific, resilient asset class. This undivided attention allows the team to singularly focus on this objective, unlike peers with diversified real estate holdings.

Maximizing shareholder value through operational excellence and a lean cost structure.

The value proposition includes delivering superior operational results that translate directly to shareholder returns. The operational momentum is clear:

• Same-store cash NOI growth averaged $\mathbf{5.25\%}$ over the last two quarters of 2025.
• Same-store occupancy gained $\mathbf{77}$ basis points year-to-date.
• Net debt to EBITDA was reduced by $\mathbf{0.5}$ a turn over the last two quarters.
• 2025 G&A guidance was lowered to a range of $\mathbf{\$46}$ million to $\mathbf{\$49}$ million, reflecting restructuring efforts.
• The Q3 2025 quarterly payout ratio was $\mathbf{73\%}$ based on FAD of $\mathbf{33}$ cents per share.

The company raised its 2025 Normalized FFO per share guidance midpoint to $\mathbf{\$1.59}$ to $\mathbf{\$1.61}$, showing that operational rigor is already manifesting into better financial outcomes. Finance: draft 13-week cash view by Friday.

Healthcare Realty Trust Incorporated (HR) - Canvas Business Model: Customer Relationships

Dedicated asset management for long-term tenant retention was a key focus, resulting in a tenant retention rate of 88.6% in Q3 2025. This figure represents the highest retention in six years and the sixth consecutive quarter above 80%.

The relationship management is direct and professional, heavily weighted toward major health systems. Health system leasing comprised nearly 50% of total leasing activity in Q3 2025.

The transactional relationship for new leases saw 1.6 million square feet executed across all new and renewal leases during the third quarter.

High-touch service efforts are focused on Lease-Up assets to drive occupancy. Same store occupancy improved sequentially by 44 basis points, ending the quarter at 91.1%. A specific development in Fort Worth, TX, recently delivered and reached 72% leased.

Key Q3 2025 Leasing Metrics:

• Total executed leases: 1.6 million square feet.
• New lease executions: Over 441,000 square feet.
• Weighted average lease term: 5.8 years.
• Average annual escalator across the total portfolio: 3.1%.

Relationship success is visible in specific health system transactions:

Health System Partner	Location	Lease Type/Size	Resulting Occupancy
Baptist Memorial Health	Memphis, TN	21,000 square foot new lease	On-campus building at 100% leased.
Baylor Scott & White Health	Fort Worth, TX	18,000 square foot new lease	Recently delivered development at 72% leased.
MultiCare	Seattle, WA	25,000 square foot renewal	On Overlake Hospital campus, fully occupied.

Healthcare Realty Trust Incorporated (HR) - Canvas Business Model: Channels

You're looking at how Healthcare Realty Trust Incorporated (HR) gets its value proposition-high-quality medical office buildings-to its customers and capital providers as of late 2025. The channels here are about direct engagement, digital presence, and strategic transactions.

Direct leasing and property management teams form the core of the operational channel. This structure is designed for high-touch service delivery, which is critical for healthcare tenants. As of September 30, 2025, Healthcare Realty Trust Incorporated provided leasing and property management services to 94% of its portfolio properties. This indicates a heavy reliance on internal teams rather than third-party managers for the bulk of the operational relationship.

The leasing channel showed solid activity through the third quarter of 2025. The company executed 333 new and renewal leases, totaling 1.6 million square feet in that quarter alone. Health system demand is a key driver here, making up approximately 48% of the signed lease volume during Q3. The average lease signed carried a weighted average term of 5.8 years with an average annual escalator of 3.1%.

Metric	Value as of Late 2025 Data	Reference Period/Date
Total Properties Owned	579	September 30, 2025
Total Portfolio Square Feet	Approximately 33.6 million square feet	September 30, 2025
Same Store Occupancy Rate	90%	September 30, 2025
Q3 2025 Lease Executions (SF)	1.6 million square feet	Q3 2025
Q3 2025 New Lease Executions (SF)	441,000 square feet	Q3 2025
Average Annual Lease Escalator (Q3)	3.1%	Q3 2025

The corporate website and investor relations function as the primary channel for capital markets communication. This digital presence is where Healthcare Realty Trust Incorporated disseminates critical financial updates to analysts and shareholders. For instance, the Q3 2025 results and related conference call information are published on the Investor Relations section of www.healthcarerealty.com. The company raised its full-year 2025 guidance for Normalized FFO per share to a range of $1.59 - $1.61. Furthermore, the run-rate Net Debt to Adjusted EBITDA was 5.8x as of Q3 2025, with an expectation to reduce this leverage to between 5.4x and 5.7x by year-end. The stock price as of December 4, 2025, was $17.50.

Brokerage networks are utilized strategically for portfolio optimization, specifically asset dispositions. This channel facilitates the sale of non-core assets to recycle capital into higher-growth opportunities. Year-to-date through October 2025, Healthcare Realty Trust Incorporated completed asset sales totaling $486 million at a blended cap rate of 6.5%. To be fair, they also have approximately $700 million of additional sales under contract or Letter of Intent (LOI), showing an active disposition pipeline.

On-site property management staff handle the day-to-day tenant needs, which directly impacts tenant satisfaction and retention-a key operational metric. The tenant retention rate for Q3 2025 was 88.6%. This high retention, coupled with a 90% occupancy rate, suggests the on-site teams are effectively managing tenant relationships and property functionality. The focus on operational performance, part of the 'Healthcare Realty 2.0' plan, emphasizes accountability at the asset level, which these on-site teams execute.

• Q3 2025 Same Store Cash NOI growth: +5.4%.
• Q3 2025 Cash Leasing Spreads: +3.9%.
• Q3 2025 Normalized FFO per share: $0.41.

Finance: draft Q4 2025 capital allocation plan by January 15th.

Healthcare Realty Trust Incorporated (HR) - Canvas Business Model: Customer Segments

You're looking at the core clientele for Healthcare Realty Trust Incorporated (HR) as of late 2025, which is heavily weighted toward established medical providers and the capital markets that fund them.

Large US health systems and hospitals represent the most significant segment driving leasing activity. This group comprised approximately 48% of Healthcare Realty Trust Incorporated's signed lease volume during the third quarter of 2025. This focus on system partners is a clear strategic priority, up almost 20% from the low point seen in 2023. For example, Q3 2025 saw a new 21,000 square foot lease signed with Baptist Memorial Health in Memphis, and an 18,000 square foot lease executed with Baylor Scott & White in Fort Worth.

The overall portfolio composition reflects this focus on high-quality, integrated medical real estate. Here's a quick look at the scale and concentration as of September 30, 2025:

Metric	Value
Total Real Estate Properties	579
Total Square Feet	Approximately 33.6 million square feet
Properties On/Adjacent to Campus	72%
Q3 2025 Total Executed Leases (SF)	1.6 million square feet
Q3 2025 Health System Leasing % of Volume	48%

The second key segment involves the clinical operators who occupy the space. This includes multi-specialty physician groups and single-specialty practices. Furthermore, the tenant base extends to essential outpatient service providers. These providers include imaging centers, laboratories, and physical therapy facilities. Healthcare Realty Trust Incorporated's properties in high-growth markets support a broad mix, covering over 30 physician specialties, along with surgery, imaging, cancer, and diagnostic centers.

The final, distinct customer segment for Healthcare Realty Trust Incorporated is the capital markets, specifically institutional and individual investors (shareholders). These are the entities providing the equity base for the Real Estate Investment Trust (REIT) structure. As of the quarter ending September 30, 2025, the shares outstanding were 0.350B, representing a 2.51% decline year-over-year. The flow of capital in and out of the stock is a key indicator of investor sentiment.

Major institutional involvement shows significant activity:

• Total Institutional Inflows (last 12 months): $1.46B
• Total Institutional Outflows (last 12 months): $1.25B
• Institutional Ownership (based on 1000 largest holdings): 117.71% (Note: This figure likely reflects complex reporting or rehypothecation)
• Individual Ownership (based on 1000 largest holdings): 1%

Top shareholders as of late 2025 include major asset managers who are defintely key stakeholders in the company's performance. Here are some of the largest holders:

• Cohen & Steers Capital Management, Inc.
• The Vanguard Group, Inc.
• State Street Global Advisors, Inc.
• T. Rowe Price Group, Inc.

The board approved a quarterly dividend of $0.24 per share for Q3 2025, which is a direct return to this shareholder segment. Finance: draft 13-week cash view by Friday.

Healthcare Realty Trust Incorporated (HR) - Canvas Business Model: Cost Structure

You're looking at the core expenses Healthcare Realty Trust Incorporated (HR) faces to keep its portfolio running and growing as of late 2025. These are the outlays that directly impact the bottom line before considering financing costs.

A major financial commitment is the servicing of outstanding borrowings. This translates to a significant interest expense on Total Debt, which is cited in context as approximately $\$4.72$ billion (TTM Sep 30, 2025). This debt load is being actively managed; for instance, run-rate Net Debt to Adjusted EBITDA stood at 5.8x as of the third quarter of 2025, with expectations to reach between 5.4x and 5.7x by year-end 2025 through asset sales.

The day-to-day running of the medical office buildings requires consistent spending on property operating expenses. For the twelve months ending September 30, 2025, these expenses totaled $\$0.895$B, which represented a $40.01\%$ decline year-over-year. Management noted that sub-2% property operating expenses were a factor in the strong same-store NOI growth seen in Q3 2025.

Keeping the corporate structure lean is a focus, reflected in the General and Administrative (G&A) expenses. The guidance for the full year 2025 is set between $\$46$ million and $\$49$ million. This reflects restructuring efforts, including headcount reductions from 410 to approximately 350 employees, which are expected to generate $\$10$ million in annual G&A savings, with about $\$5$ million realized in 2025.

Investing in the future of the portfolio involves capital expenditures for tenant improvements and redevelopment projects. Healthcare Realty Trust Incorporated (HR) utilizes a specific classification for properties undergoing redevelopment, which involves capital expenditures significantly above routine maintenance. The company added five new assets to the redevelopment portfolio in Q3 2025, with an incremental stabilized Net Operating Income (NOI) expectation of nearly $\$8$ million from these new projects. This is part of a broader strategy to unlock value through targeted reinvestment.

Here's a look at the key cost components:

• G&A Expense Guidance (2025): $\$46$ million to $\$49$ million.
• Property Operating Expenses (TTM Sep 30, 2025): $\$895$ million.
• Debt Context (TTM Sep 30, 2025): Net Debt to Adjusted EBITDA of 5.8x.
• Debt Paydown in 2025 (YTD Q3): Approximately $\$500$ million of notes and term loans paid down.
• Redevelopment Pipeline: Five new assets added in Q3 2025 targeting nearly $\$8$ million incremental NOI.

You can see the relationship between some of these expense categories and operational metrics in the table below:

Cost/Metric Category	Reported/Guided Value (Late 2025 Context)	Period/Notes
Total Debt Context	$\$4.72$ billion	Approximate Total Debt for Interest Expense Calculation (TTM Sep 30, 2025)
Property Operating Expenses	$\$895$ million	Twelve Months Ending September 30, 2025
G&A Expense Guidance	$\$46$ million to $\$49$ million	Full Year 2025 Guidance
G&A Savings Realized in 2025	Approximately $\$5$ million	From total expected annual savings of $\$10$ million
Asset Sales Completed (YTD Q3 2025)	$\$486$ million	Blended cap rate of 6.5%
Additional Sales Under Contract/LOI	Approximately $\$700$ million	Part of disposition pipeline

Finance: review the impact of the 5.8x Net Debt to Adjusted EBITDA on Q4 interest coverage by end of next week.

Healthcare Realty Trust Incorporated (HR) - Canvas Business Model: Revenue Streams

You're looking at the core engine of Healthcare Realty Trust Incorporated's (HR) cash flow, which is heavily weighted toward stable, long-term real estate contracts. This forms the bedrock of their revenue generation strategy.

The primary revenue driver is rental income from long-term leases. As of September 30, 2025, the Trailing Twelve Months (TTM) revenue stood at $1.18 billion. For that same third quarter ending September 30, 2025, the reported revenue was $297.77 million.

Operational efficiency directly impacts the net revenue realized. Healthcare Realty Trust Incorporated guides for the full year 2025 same-store cash Net Operating Income (NOI) growth to be between 4.00% and 4.75%. To be fair, the actual performance through the third quarter was even stronger, showing a 5.4% same-store cash NOI growth for the period ending September 30, 2025.

The company actively manages its asset base to recycle capital into higher-growth opportunities. Proceeds from asset dispositions year-to-date reached $500 million, achieved at a blended capitalization rate of 6.5%. This capital recycling is a key part of the revenue strategy, moving assets out at favorable pricing.

Here's a quick look at the key revenue-related metrics we see for 2025:

Revenue Component/Metric	Value/Guidance	Period/Context
TTM Revenue	$1.18 billion	As of September 30, 2025
Q3 2025 Revenue	$297.77 million	Three months ended September 30, 2025
Same-Store Cash NOI Growth Guidance	4.00% to 4.75%	Full Year 2025 Guidance
Same-Store Cash NOI Growth (Actual)	5.4%	Three months ended September 30, 2025
Asset Disposition Proceeds (YTD)	$500 million	Year-to-Date
Blended Cap Rate on Dispositions	6.5%	Year-to-Date

Beyond core rent and sales, Healthcare Realty Trust Incorporated is focused on unlocking value from its existing portfolio through active management. The expected incremental NOI from the Lease-Up and redevelopment projects is targeted up to $50 million over the next few years. This upside is broken down into specific areas of focus:

• Incremental NOI from redevelopments: approximately $25 million.
• Incremental NOI from the lease-up portfolio (non-redevelopment): approximately $25 million.
• Stabilized NOI expected from two specific projects (Fort Worth and Raleigh): approximately $8 million.
• Incremental NOI expected from five newly added redevelopment assets: nearly $8 million.

The company is also seeing strong underlying leasing performance supporting future revenue growth. For instance, third quarter lease executions totaled 1.6 million square feet. Also, health system leasing comprised nearly 50% of total activity for the quarter, up almost 20% from its low point in 2023.

Finance: draft 13-week cash view by Friday.