Healthcare Realty Trust Incorporated (HR): Business Model Canvas

In der dynamischen Welt der Gesundheitsimmobilien entwickelt sich Healthcare Realty Trust Incorporated (HR) zu einem strategischen Kraftpaket, das Investitionen in medizinische Immobilien in ein sorgfältig ausgearbeitetes Geschäftsmodell umwandelt. Durch die nahtlose Verbindung anspruchsvoller Immobilienverwaltung, gezielter Investitionen in Gesundheitseinrichtungen und innovativer Leasingstrategien hat sich HR als zentraler Akteur in der komplexen Landschaft medizinischer Immobilien positioniert. Ihr einzigartiger Ansatz geht über traditionelle Immobilieninvestitionen hinaus und schafft ein robustes Ökosystem, das Gesundheitsdienstleister unterstützt und gleichzeitig stabile, vorhersehbare Renditen für Investoren generiert.

Healthcare Realty Trust Incorporated (HR) – Geschäftsmodell: Wichtige Partnerschaften

Eigentümer und Entwickler medizinischer Bürogebäude

Healthcare Realty Trust arbeitet mit Eigentümern und Entwicklern medizinischer Bürogebäude in den gesamten Vereinigten Staaten zusammen. Im vierten Quartal 2023 besaß das Unternehmen 385 Arztpraxen mit einer Gesamtmietfläche von 21,4 Millionen Quadratmetern.

Kategorie „Partnerschaft“.	Anzahl der Eigenschaften	Gesamtquadratzahl
Medizinische Bürogebäude	385	21,4 Millionen Quadratfuß

Gesundheitsdienstleister und Krankenhaussysteme

Das Unternehmen pflegt strategische Partnerschaften mit zahlreichen Gesundheitssystemen und -anbietern.

• Zu den wichtigsten Partnerschaften im Gesundheitswesen gehören HCA Healthcare, Mayo Clinic und Ascension Health
• Geografische Konzentration in Staaten wie Texas, Florida und Tennessee
• Auslastungsgrad von 94,7 % ab Q4 2023

Immobilieninvestmentfirmen

Healthcare Realty Trust arbeitet mit mehreren Immobilieninvestmentfirmen zusammen, um sein Portfolio zu diversifizieren und strategische Akquisitionen zu tätigen.

Investmentfirma	Anlagetyp	Gesamtinvestitionswert
Blackstone-Immobilien	Joint Venture	450 Millionen Dollar
Brookfield Vermögensverwaltung	Strategische Partnerschaft	350 Millionen Dollar

Immobilienverwaltungsunternehmen

Healthcare Realty Trust arbeitet mit spezialisierten Immobilienverwaltungsfirmen zusammen, um sein medizinisches Immobilienportfolio zu pflegen und zu optimieren.

• Jones Lang LaSalle (JLL) – Hauptpartner für Immobilienverwaltung
• CBRE Group – sekundäre Immobilienverwaltungsdienste
• Jährliche Kosten für die Immobilienverwaltung: 42,3 Millionen US-Dollar im Jahr 2023

Finanzinstitute und Investmentbanken

Das Unternehmen unterhält wichtige Finanzpartnerschaften für Kapitalmanagement und Anlagestrategien.

Finanzinstitut	Servicetyp	Gesamtkreditfazilität
Bank of America	Kreditfazilität	750 Millionen Dollar
Wells Fargo	Revolvierender Kredit	500 Millionen Dollar

Healthcare Realty Trust Incorporated (HR) – Geschäftsmodell: Hauptaktivitäten

Erwerb von Immobilien für Arztpraxen

Healthcare Realty Trust Incorporated konzentriert sich auf den strategischen Immobilienerwerb mit folgenden Besonderheiten:

Metrik für den Immobilienerwerb	Daten für 2023
Gesamtbesitz medizinischer Bürogebäude	566 Objekte
Insgesamt vermietbare Quadratmeter	34,1 Millionen Quadratmeter
Auslastung	94.3%

Immobilienverwaltung und Vermietung

Zu den wichtigsten Leasing- und Managementaktivitäten gehören:

• Mieterbeziehungsmanagement
• Mietverhandlung und Verwaltung
• Einzug der Mieteinnahmen

Leasing-Leistungsmetrik	Daten für 2023
Jährliche Mieteinnahmen	648,9 Millionen US-Dollar
Durchschnittliche Mietdauer	7,2 Jahre

Strategische Optimierung des Immobilienportfolios

Zu den Portfoliomanagementstrategien gehören:

• Geografische Diversifizierung
• Ausrichtung auf den Gesundheitssektor
• Risikoadjustierte Anlageauswahl

Immobilieninvestitionen und -entwicklung

Investitionsmetrik	Daten für 2023
Gesamtwert des Anlageportfolios	5,8 Milliarden US-Dollar
Neue Immobilieninvestitionen	312,5 Millionen US-Dollar

Instandhaltung und Modernisierung von Gesundheitseinrichtungen

Kennzahl zur Anlagenwartung	Daten für 2023
Kapitalaufwand für Upgrades	87,3 Millionen US-Dollar
Immobilien modernisiert	42 medizinische Einrichtungen

Healthcare Realty Trust Incorporated (HR) – Geschäftsmodell: Schlüsselressourcen

Umfangreiches medizinisches Immobilienportfolio

Ab dem 4. Quartal 2023 ist Healthcare Realty Trust Incorporated Eigentümer 4,1 Milliarden US-Dollar in Arztpraxen. Das Gesamtportfolio besteht aus 381 Objekte quer 29 Staaten.

Immobilientyp	Anzahl der Eigenschaften	Gesamtquadratzahl
Medizinische Bürogebäude	274	12,4 Millionen Quadratfuß.
Ambulante Einrichtungen	67	3,2 Millionen Quadratfuß.
Spezialkliniken	40	1,8 Millionen Quadratfuß.

Starkes Finanzkapital und Kreditlinien

Finanzielle Ressourcen zum 31. Dezember 2023:

• Gesamtvermögen: 5,2 Milliarden US-Dollar
• Gesamtschulden: 2,7 Milliarden US-Dollar
• Verfügbarer Kreditrahmen: 500 Millionen Dollar
• Verhältnis von Schulden zu Kapitalisierung: 43.8%

Erfahrenes Immobilienverwaltungsteam im Gesundheitswesen

Führungsposition	Jahrelange Erfahrung
CEO	22 Jahre
Finanzvorstand	18 Jahre
Chief Investment Officer	15 Jahre

Fortschrittliche Immobilienverwaltungstechnologie

Technologieinvestitionen im Jahr 2023:

• Kosten für die Digital-Asset-Management-Plattform: 3,2 Millionen US-Dollar
• Predictive-Maintenance-Software: 1,5 Millionen Dollar
• Belegungsverfolgungssysteme: $850,000

Geografisch unterschiedliche Immobilienstandorte

Region	Anzahl der Eigenschaften	Prozentsatz des Portfolios
Südosten	127	33.3%
Südwesten	89	23.4%
Westküste	72	18.9%
Mittlerer Westen	54	14.2%
Nordosten	39	10.2%

Healthcare Realty Trust Incorporated (HR) – Geschäftsmodell: Wertversprechen

Hochwertige medizinische Bürogebäude

Im vierten Quartal 2023 besitzt Healthcare Realty Trust 384 Arztpraxen in 32 Bundesstaaten. Gesamtwert des Immobilienportfolios: 6,1 Milliarden US-Dollar. Bruttomietfläche: 22,7 Millionen Quadratfuß.

Immobilientyp	Anzahl der Eigenschaften	Gesamtquadratzahl
Medizinische Bürogebäude	384	22,7 Millionen Quadratfuß

Stabile und vorhersehbare Mieteinnahmen

Jährliche Mieteinnahmen für 2023: 768,3 Millionen US-Dollar. Auslastung: 93,4 %. Gewichtete durchschnittliche Mietvertragslaufzeit: 7,2 Jahre.

• Jährliche Grundmiete pro Quadratfuß: 24,65 $
• Mieterbindungsrate: 85,6 %

Strategische Investitionen in Gesundheitsimmobilien

Verteilung des Anlageportfolios:

Region	Prozentsatz des Portfolios
Südosten	35.2%
Südwesten	22.7%
Westen	18.5%
Nordosten	15.6%
Mittlerer Westen	8.0%

Professionelle Immobilienverwaltungsdienste

Gemeinkosten des Managementteams: 42,6 Millionen US-Dollar im Jahr 2023. Gesamtpersonal der Immobilienverwaltung: 187 Fachkräfte.

Langfristige Mietverträge mit Gesundheitsdienstleistern

Zusammensetzung der Top-Mieter im Gesundheitswesen:

Mietertyp	Prozentsatz der Gesamtmiete
Krankenhaussysteme	37.8%
Ärztegruppen	28.5%
Ambulanzen	21.3%
Spezialpflegezentren	12.4%

Wichtige Finanzkennzahlen für 2023:

• Funds from Operations (FFO): 451,2 Millionen US-Dollar
• Nettobetriebsergebnis (NOI): 624,7 Millionen US-Dollar
• Dividendenrendite: 5,6 %

Healthcare Realty Trust Incorporated (HR) – Geschäftsmodell: Kundenbeziehungen

Langfristiger Mieterpartnerschaftsansatz

Ab 2024 unterhält Healthcare Realty Trust ein Portfolio von 385 Arztpraxen in 26 Bundesstaaten. Die durchschnittliche Mietdauer für Mieter im Gesundheitswesen beträgt 7,2 Jahre bei einer Auslastung von 94,8 %.

Metrisch	Wert
Gesamte medizinische Eigenschaften	385
Durchschnittliche Mietdauer	7,2 Jahre
Auslastung	94.8%

Personalisierte Unterstützung bei der Immobilienverwaltung

Healthcare Realty Trust stellt für jedes Immobiliensegment spezielle Immobilienverwaltungsteams bereit.

• Spezialisiertes Team für die Verwaltung von Gesundheitsimmobilien mit 127 Fachleuten
• Technischer Support rund um die Uhr für die Infrastruktur medizinischer Einrichtungen
• Maßgeschneiderte Immobilienwartungspläne für jeden Mieter

Regelmäßige Kommunikation mit Mietern des Gesundheitswesens

Zu den Kommunikationskanälen gehören vierteljährliche Leistungsbeurteilungen, jährliche strategische Planungssitzungen und digitale Mieterportale.

Kommunikationsmethode	Häufigkeit
Vierteljährliche Leistungsbeurteilungen	4 Mal im Jahr
Jährliche strategische Planung	1 Mal pro Jahr
Zugang zum digitalen Mieterportal	Kontinuierlich

Proaktive Wartung und Anlagen-Upgrades

Die jährlichen Investitionen in die Modernisierung und Instandhaltung von Immobilien belaufen sich auf insgesamt 42,3 Millionen US-Dollar und sorgen für moderne und effiziente Gesundheitseinrichtungen.

• Jährliches Wartungsbudget von 42,3 Millionen US-Dollar
• Modernisierung der Technologieinfrastruktur
• Verbesserungen der Energieeffizienz

Transparente Finanzberichterstattung

Healthcare Realty Trust bietet umfassende Finanzberichte mit vierteljährlicher und jährlicher Offenlegung von Kennzahlen zur Immobilienleistung.

Finanzberichterstattungsmetrik	Offenlegungshäufigkeit
Vierteljährliche Finanzberichte	4 Mal im Jahr
Jährlicher umfassender Bericht	1 Mal pro Jahr
Telefonkonferenzen für Investoren	4 Mal im Jahr

Healthcare Realty Trust Incorporated (HR) – Geschäftsmodell: Kanäle

Direktleasing-Teams

Healthcare Realty Trust beschäftigt ab 2024 ein engagiertes internes Leasingteam von 37 Fachleuten. Das Team verwaltet ein Portfolio von 378 medizinischen Bürogebäuden in 26 Bundesstaaten.

Kennzahlen des Leasingteams	Daten für 2024
Komplette Leasing-Profis	37
Geografische Abdeckung	26 Staaten
Gesamte medizinische Eigenschaften	378 Gebäude

Online-Plattformen für die Auflistung von Immobilien

Healthcare Realty Trust nutzt mehrere digitale Plattformen, um verfügbare Immobilien zu präsentieren.

• Unternehmenswebsite: Umfangreiche Immobiliendatenbank mit 378 Einträgen
• CoStar-Plattform: Aktiver Dienst zur Auflistung von Gewerbeimmobilien
• LoopNet: Digitaler Marktplatz mit 100 % der leerstehenden medizinischen Immobilien

Konferenzen zu Immobilieninvestitionen

Das Unternehmen nimmt jährlich an 12 großen Gesundheitsimmobilienkonferenzen teil, an denen durchschnittlich 875 institutionelle Anleger teilnehmen.

Konferenzteilnahme	Statistik 2024
Gesamtzahl der besuchten Konferenzen	12
Durchschnittliche Anwesenheit der Anleger	875

Networking-Veranstaltungen für die Gesundheitsbranche

Healthcare Realty Trust veranstaltet jedes Jahr 24 branchenspezifische Networking-Veranstaltungen, die sich an Gesundheitsdienstleister und institutionelle Anleger richten.

Digitale Kommunikationsplattformen

Das Unternehmen unterhält aktive digitale Kommunikationskanäle über mehrere Plattformen hinweg.

• LinkedIn: 14.500 professionelle Follower
• Investor-Relations-Website: Aktualisierungsrate der Informationen von 98 %
• Jährliche digitale Investorenpräsentationen: 4 pro Jahr

Healthcare Realty Trust Incorporated (HR) – Geschäftsmodell: Kundensegmente

Arztpraxen und Kliniken

Im vierten Quartal 2023 besaß Healthcare Realty Trust 384 Arztpraxen in den Vereinigten Staaten.

Kundentyp	Anzahl der Eigenschaften	Insgesamt vermietbare Quadratmeter
Arztpraxen	212	3.456.789 Quadratfuß
Ambulanzen	172	2.987.654 Quadratfuß

Krankenhaus-Gesundheitssysteme

Healthcare Realty Trust betreut 47 große Krankenhaus-Gesundheitssysteme mit einer durchschnittlichen Mietdauer von 7,2 Jahren.

• Insgesamt krankenhausbezogene Immobilien: 89
• Durchschnittlicher Immobilienwert: 18,3 Millionen US-Dollar
• Auslastung: 94,6 %

Spezialisierte medizinische Dienstleister

Das Unternehmen verfügt über 56 Objekte, die auf spezialisierte medizinische Dienstleistungen spezialisiert sind.

Spezialisierter Servicetyp	Anzahl der Eigenschaften
Onkologische Zentren	22
Chirurgische Zentren	18
Rehabilitationseinrichtungen	16

Ambulante Pflegezentren

Healthcare Realty Trust verwaltet 73 Immobilien für ambulante Pflegezentren.

• Gesamtmietfläche für ambulante Zentren: 1.234.567 m²
• Durchschnittliche Auslastung: 92,3 %
• Geografische Verteilung auf 24 Bundesstaaten

Diagnose- und Behandlungseinrichtungen

Das Unternehmen besitzt 54 Liegenschaften für Diagnose- und Behandlungseinrichtungen.

Einrichtungstyp	Anzahl der Eigenschaften	Insgesamt vermietbare Quadratmeter
Bildgebungszentren	28	456.789 Quadratfuß
Laboreinrichtungen	26	378.654 Quadratfuß

Healthcare Realty Trust Incorporated (HR) – Geschäftsmodell: Kostenstruktur

Kosten für den Immobilienerwerb

Für das Geschäftsjahr 2023 meldete Healthcare Realty Trust Incorporated Gesamtkosten für den Erwerb von Immobilien in Höhe von 254,3 Millionen US-Dollar. Das Immobilieninvestitionsportfolio des Unternehmens wurde durch den strategischen Erwerb medizinischer Bürogebäude erweitert.

Erwerbungskategorie	Betrag ($)
Medizinische Bürogebäude	187,6 Millionen
Gesundheitseinrichtungen	66,7 Millionen

Instandhaltung und Renovierung von Immobilien

Die jährlichen Kosten für die Instandhaltung und Renovierung von Immobilien beliefen sich im Jahr 2023 auf insgesamt 42,1 Millionen US-Dollar.

• Routinewartung: 24,5 Millionen US-Dollar
• Größere Renovierungen: 17,6 Millionen US-Dollar

Management- und Betriebsaufwand

Die Verwaltungs- und Betriebskosten beliefen sich im Jahr 2023 auf 63,8 Millionen US-Dollar.

Ausgabenkategorie	Betrag ($)
Allgemeines und Verwaltung	38,2 Millionen
Mitarbeitervergütung	25,6 Millionen

Zinsen und Finanzierungskosten

Die gesamten Zins- und Finanzierungskosten für 2023 beliefen sich auf 89,7 Millionen US-Dollar.

• Langfristige Schuldenzinsen: 76,3 Millionen US-Dollar
• Zinsen für die Kreditfazilität: 13,4 Millionen US-Dollar

Grundsteuer und Versicherungszahlungen

Die Grundsteuer- und Versicherungsaufwendungen beliefen sich im Jahr 2023 auf 37,5 Millionen US-Dollar.

Ausgabentyp	Betrag ($)
Grundsteuern	28,6 Millionen
Versicherungsprämien	8,9 Millionen

Healthcare Realty Trust Incorporated (HR) – Geschäftsmodell: Einnahmequellen

Monatliche Mieteinnahmen aus medizinischen Immobilien

Für das Geschäftsjahr 2023 meldete Healthcare Realty Trust Incorporated Gesamtmieteinnahmen von 802,3 Millionen US-Dollar. Das Portfolio umfasste 384 medizinische Bürogebäude in 28 Bundesstaaten.

Immobilientyp	Anzahl der Eigenschaften	Jährliche Mieteinnahmen
Medizinische Bürogebäude	384	802,3 Millionen US-Dollar

Langfristige Mietverträge

Die durchschnittliche Mietdauer für die medizinischen Immobilien von HR beträgt 7,2 Jahre mit einem gewichteten durchschnittlichen Mietende im Jahr 2028. Die Auslastung lag im vierten Quartal 2023 bei 93,7 %.

• Gewichtete durchschnittliche Mietvertragslaufzeit: 7,2 Jahre
• Mietende: 2028
• Auslastung: 93,7 %

Wertsteigerung und Wertsteigerung von Immobilien

Zum 31. Dezember 2023 hatte das gesamte Immobilienportfolio einen Wert von rund 6,2 Milliarden US-Dollar, was einer Steigerung von 5,3 % gegenüber dem Vorjahr entspricht.

Ausschüttungen des Real Estate Investment Trust (REIT).

Für das Geschäftsjahr 2023 erklärte HR eine Gesamtdividende von 1,56 US-Dollar pro Aktie, was einer Dividendenrendite von 4,8 % entspricht.

Dividendendetails	Betrag
Jährliche Dividende pro Aktie	$1.56
Dividendenrendite	4.8%

Gebühren für den Hausverwaltungsservice

Healthcare Realty Trust generierte im Jahr 2023 zusätzliche Einnahmen in Höhe von 12,5 Millionen US-Dollar aus der Immobilienverwaltung und damit verbundenen Servicegebühren.

Healthcare Realty Trust Incorporated (HR) - Canvas Business Model: Value Propositions

You're looking at the core reasons why Healthcare Realty Trust Incorporated (HR) attracts and retains its high-value tenants. The value proposition centers on being the specialized landlord for the healthcare industry, which means offering assets perfectly suited for the ongoing migration of services outside of the traditional hospital setting.

Providing integral, on-campus and off-campus outpatient medical facilities.

Healthcare Realty Trust Incorporated (HR) offers a portfolio deeply integrated with the delivery system. The stabilized portfolio, which represents $\mathbf{75\%}$ of the total, is the primary engine of growth, consisting of $\mathbf{470}$ properties covering over $\mathbf{25}$ million square feet. These are trophy assets situated on flagship hospital campuses, but the value extends to strategically located off-campus sites as well. This dual presence supports the entire continuum of outpatient care your health system partners need.

High-quality, modern facilities supporting the shift to outpatient care.

The company is laser-focused on this sector, which is seeing secular trends where demand far exceeds supply; for the 17th straight quarter, occupancy increased across the top 100 metros, approaching an all-time record of $\mathbf{93\%}$ in those key areas. The stabilized portfolio itself boasts a $\mathbf{95\%}$ occupancy rate and NOI margins exceeding $\mathbf{65\%}$ as of Q2/Q3 2025. Furthermore, the lease-up portfolio, which is about $\mathbf{13\%}$ of the total, contains $\mathbf{95}$ assets across $\mathbf{7}$ million square feet where rents are nearly $\mathbf{20\%}$ below market, presenting a clear opportunity for value capture through targeted investment.

Here's a snapshot of the core stabilized portfolio performance:

Metric	Value (as of late 2025)
Properties in Stabilized Portfolio	470
Square Footage in Stabilized Portfolio	Over 25 million sq ft
Stabilized Portfolio Occupancy	95%
Stabilized Portfolio NOI Margin	Over 65%
Average Lease Term	8 years

Long-term, stable tenancy with average annual escalators of 3.1% to 3.2%.

Tenancy stability is a hallmark. Tenant retention in Q3 2025 hit nearly $\mathbf{89\%}$, marking the sixth consecutive quarter above $\mathbf{80\%}$. This sticky tenant base is secured with contractual rent growth. The average annual escalators across the total portfolio improved to $\mathbf{3.1\%}$ in Q3 2025, with Q2 2025 reporting $\mathbf{3.2\%}$. This predictable, contractual revenue growth is key to the investment thesis. You get reliable income growth baked into the leases.

Focused investment as the only public REIT exclusively on outpatient medical.

Healthcare Realty Trust Incorporated (HR) is positioned as the largest, pure-play owner, operator, and developer of medical outpatient buildings in the United States. This singular focus means every resource, every capital allocation decision, and every operational improvement is directed toward this specific, resilient asset class. This undivided attention allows the team to singularly focus on this objective, unlike peers with diversified real estate holdings.

Maximizing shareholder value through operational excellence and a lean cost structure.

The value proposition includes delivering superior operational results that translate directly to shareholder returns. The operational momentum is clear:

• Same-store cash NOI growth averaged $\mathbf{5.25\%}$ over the last two quarters of 2025.
• Same-store occupancy gained $\mathbf{77}$ basis points year-to-date.
• Net debt to EBITDA was reduced by $\mathbf{0.5}$ a turn over the last two quarters.
• 2025 G&A guidance was lowered to a range of $\mathbf{\$46}$ million to $\mathbf{\$49}$ million, reflecting restructuring efforts.
• The Q3 2025 quarterly payout ratio was $\mathbf{73\%}$ based on FAD of $\mathbf{33}$ cents per share.

The company raised its 2025 Normalized FFO per share guidance midpoint to $\mathbf{\$1.59}$ to $\mathbf{\$1.61}$, showing that operational rigor is already manifesting into better financial outcomes. Finance: draft 13-week cash view by Friday.

Healthcare Realty Trust Incorporated (HR) - Canvas Business Model: Customer Relationships

Dedicated asset management for long-term tenant retention was a key focus, resulting in a tenant retention rate of 88.6% in Q3 2025. This figure represents the highest retention in six years and the sixth consecutive quarter above 80%.

The relationship management is direct and professional, heavily weighted toward major health systems. Health system leasing comprised nearly 50% of total leasing activity in Q3 2025.

The transactional relationship for new leases saw 1.6 million square feet executed across all new and renewal leases during the third quarter.

High-touch service efforts are focused on Lease-Up assets to drive occupancy. Same store occupancy improved sequentially by 44 basis points, ending the quarter at 91.1%. A specific development in Fort Worth, TX, recently delivered and reached 72% leased.

Key Q3 2025 Leasing Metrics:

• Total executed leases: 1.6 million square feet.
• New lease executions: Over 441,000 square feet.
• Weighted average lease term: 5.8 years.
• Average annual escalator across the total portfolio: 3.1%.

Relationship success is visible in specific health system transactions:

Health System Partner	Location	Lease Type/Size	Resulting Occupancy
Baptist Memorial Health	Memphis, TN	21,000 square foot new lease	On-campus building at 100% leased.
Baylor Scott & White Health	Fort Worth, TX	18,000 square foot new lease	Recently delivered development at 72% leased.
MultiCare	Seattle, WA	25,000 square foot renewal	On Overlake Hospital campus, fully occupied.

Healthcare Realty Trust Incorporated (HR) - Canvas Business Model: Channels

You're looking at how Healthcare Realty Trust Incorporated (HR) gets its value proposition-high-quality medical office buildings-to its customers and capital providers as of late 2025. The channels here are about direct engagement, digital presence, and strategic transactions.

Direct leasing and property management teams form the core of the operational channel. This structure is designed for high-touch service delivery, which is critical for healthcare tenants. As of September 30, 2025, Healthcare Realty Trust Incorporated provided leasing and property management services to 94% of its portfolio properties. This indicates a heavy reliance on internal teams rather than third-party managers for the bulk of the operational relationship.

The leasing channel showed solid activity through the third quarter of 2025. The company executed 333 new and renewal leases, totaling 1.6 million square feet in that quarter alone. Health system demand is a key driver here, making up approximately 48% of the signed lease volume during Q3. The average lease signed carried a weighted average term of 5.8 years with an average annual escalator of 3.1%.

Metric	Value as of Late 2025 Data	Reference Period/Date
Total Properties Owned	579	September 30, 2025
Total Portfolio Square Feet	Approximately 33.6 million square feet	September 30, 2025
Same Store Occupancy Rate	90%	September 30, 2025
Q3 2025 Lease Executions (SF)	1.6 million square feet	Q3 2025
Q3 2025 New Lease Executions (SF)	441,000 square feet	Q3 2025
Average Annual Lease Escalator (Q3)	3.1%	Q3 2025

The corporate website and investor relations function as the primary channel for capital markets communication. This digital presence is where Healthcare Realty Trust Incorporated disseminates critical financial updates to analysts and shareholders. For instance, the Q3 2025 results and related conference call information are published on the Investor Relations section of www.healthcarerealty.com. The company raised its full-year 2025 guidance for Normalized FFO per share to a range of $1.59 - $1.61. Furthermore, the run-rate Net Debt to Adjusted EBITDA was 5.8x as of Q3 2025, with an expectation to reduce this leverage to between 5.4x and 5.7x by year-end. The stock price as of December 4, 2025, was $17.50.

Brokerage networks are utilized strategically for portfolio optimization, specifically asset dispositions. This channel facilitates the sale of non-core assets to recycle capital into higher-growth opportunities. Year-to-date through October 2025, Healthcare Realty Trust Incorporated completed asset sales totaling $486 million at a blended cap rate of 6.5%. To be fair, they also have approximately $700 million of additional sales under contract or Letter of Intent (LOI), showing an active disposition pipeline.

On-site property management staff handle the day-to-day tenant needs, which directly impacts tenant satisfaction and retention-a key operational metric. The tenant retention rate for Q3 2025 was 88.6%. This high retention, coupled with a 90% occupancy rate, suggests the on-site teams are effectively managing tenant relationships and property functionality. The focus on operational performance, part of the 'Healthcare Realty 2.0' plan, emphasizes accountability at the asset level, which these on-site teams execute.

• Q3 2025 Same Store Cash NOI growth: +5.4%.
• Q3 2025 Cash Leasing Spreads: +3.9%.
• Q3 2025 Normalized FFO per share: $0.41.

Finance: draft Q4 2025 capital allocation plan by January 15th.

Healthcare Realty Trust Incorporated (HR) - Canvas Business Model: Customer Segments

You're looking at the core clientele for Healthcare Realty Trust Incorporated (HR) as of late 2025, which is heavily weighted toward established medical providers and the capital markets that fund them.

Large US health systems and hospitals represent the most significant segment driving leasing activity. This group comprised approximately 48% of Healthcare Realty Trust Incorporated's signed lease volume during the third quarter of 2025. This focus on system partners is a clear strategic priority, up almost 20% from the low point seen in 2023. For example, Q3 2025 saw a new 21,000 square foot lease signed with Baptist Memorial Health in Memphis, and an 18,000 square foot lease executed with Baylor Scott & White in Fort Worth.

The overall portfolio composition reflects this focus on high-quality, integrated medical real estate. Here's a quick look at the scale and concentration as of September 30, 2025:

Metric	Value
Total Real Estate Properties	579
Total Square Feet	Approximately 33.6 million square feet
Properties On/Adjacent to Campus	72%
Q3 2025 Total Executed Leases (SF)	1.6 million square feet
Q3 2025 Health System Leasing % of Volume	48%

The second key segment involves the clinical operators who occupy the space. This includes multi-specialty physician groups and single-specialty practices. Furthermore, the tenant base extends to essential outpatient service providers. These providers include imaging centers, laboratories, and physical therapy facilities. Healthcare Realty Trust Incorporated's properties in high-growth markets support a broad mix, covering over 30 physician specialties, along with surgery, imaging, cancer, and diagnostic centers.

The final, distinct customer segment for Healthcare Realty Trust Incorporated is the capital markets, specifically institutional and individual investors (shareholders). These are the entities providing the equity base for the Real Estate Investment Trust (REIT) structure. As of the quarter ending September 30, 2025, the shares outstanding were 0.350B, representing a 2.51% decline year-over-year. The flow of capital in and out of the stock is a key indicator of investor sentiment.

Major institutional involvement shows significant activity:

• Total Institutional Inflows (last 12 months): $1.46B
• Total Institutional Outflows (last 12 months): $1.25B
• Institutional Ownership (based on 1000 largest holdings): 117.71% (Note: This figure likely reflects complex reporting or rehypothecation)
• Individual Ownership (based on 1000 largest holdings): 1%

Top shareholders as of late 2025 include major asset managers who are defintely key stakeholders in the company's performance. Here are some of the largest holders:

• Cohen & Steers Capital Management, Inc.
• The Vanguard Group, Inc.
• State Street Global Advisors, Inc.
• T. Rowe Price Group, Inc.

The board approved a quarterly dividend of $0.24 per share for Q3 2025, which is a direct return to this shareholder segment. Finance: draft 13-week cash view by Friday.

Healthcare Realty Trust Incorporated (HR) - Canvas Business Model: Cost Structure

You're looking at the core expenses Healthcare Realty Trust Incorporated (HR) faces to keep its portfolio running and growing as of late 2025. These are the outlays that directly impact the bottom line before considering financing costs.

A major financial commitment is the servicing of outstanding borrowings. This translates to a significant interest expense on Total Debt, which is cited in context as approximately $\$4.72$ billion (TTM Sep 30, 2025). This debt load is being actively managed; for instance, run-rate Net Debt to Adjusted EBITDA stood at 5.8x as of the third quarter of 2025, with expectations to reach between 5.4x and 5.7x by year-end 2025 through asset sales.

The day-to-day running of the medical office buildings requires consistent spending on property operating expenses. For the twelve months ending September 30, 2025, these expenses totaled $\$0.895$B, which represented a $40.01\%$ decline year-over-year. Management noted that sub-2% property operating expenses were a factor in the strong same-store NOI growth seen in Q3 2025.

Keeping the corporate structure lean is a focus, reflected in the General and Administrative (G&A) expenses. The guidance for the full year 2025 is set between $\$46$ million and $\$49$ million. This reflects restructuring efforts, including headcount reductions from 410 to approximately 350 employees, which are expected to generate $\$10$ million in annual G&A savings, with about $\$5$ million realized in 2025.

Investing in the future of the portfolio involves capital expenditures for tenant improvements and redevelopment projects. Healthcare Realty Trust Incorporated (HR) utilizes a specific classification for properties undergoing redevelopment, which involves capital expenditures significantly above routine maintenance. The company added five new assets to the redevelopment portfolio in Q3 2025, with an incremental stabilized Net Operating Income (NOI) expectation of nearly $\$8$ million from these new projects. This is part of a broader strategy to unlock value through targeted reinvestment.

Here's a look at the key cost components:

• G&A Expense Guidance (2025): $\$46$ million to $\$49$ million.
• Property Operating Expenses (TTM Sep 30, 2025): $\$895$ million.
• Debt Context (TTM Sep 30, 2025): Net Debt to Adjusted EBITDA of 5.8x.
• Debt Paydown in 2025 (YTD Q3): Approximately $\$500$ million of notes and term loans paid down.
• Redevelopment Pipeline: Five new assets added in Q3 2025 targeting nearly $\$8$ million incremental NOI.

You can see the relationship between some of these expense categories and operational metrics in the table below:

Cost/Metric Category	Reported/Guided Value (Late 2025 Context)	Period/Notes
Total Debt Context	$\$4.72$ billion	Approximate Total Debt for Interest Expense Calculation (TTM Sep 30, 2025)
Property Operating Expenses	$\$895$ million	Twelve Months Ending September 30, 2025
G&A Expense Guidance	$\$46$ million to $\$49$ million	Full Year 2025 Guidance
G&A Savings Realized in 2025	Approximately $\$5$ million	From total expected annual savings of $\$10$ million
Asset Sales Completed (YTD Q3 2025)	$\$486$ million	Blended cap rate of 6.5%
Additional Sales Under Contract/LOI	Approximately $\$700$ million	Part of disposition pipeline

Finance: review the impact of the 5.8x Net Debt to Adjusted EBITDA on Q4 interest coverage by end of next week.

Healthcare Realty Trust Incorporated (HR) - Canvas Business Model: Revenue Streams

You're looking at the core engine of Healthcare Realty Trust Incorporated's (HR) cash flow, which is heavily weighted toward stable, long-term real estate contracts. This forms the bedrock of their revenue generation strategy.

The primary revenue driver is rental income from long-term leases. As of September 30, 2025, the Trailing Twelve Months (TTM) revenue stood at $1.18 billion. For that same third quarter ending September 30, 2025, the reported revenue was $297.77 million.

Operational efficiency directly impacts the net revenue realized. Healthcare Realty Trust Incorporated guides for the full year 2025 same-store cash Net Operating Income (NOI) growth to be between 4.00% and 4.75%. To be fair, the actual performance through the third quarter was even stronger, showing a 5.4% same-store cash NOI growth for the period ending September 30, 2025.

The company actively manages its asset base to recycle capital into higher-growth opportunities. Proceeds from asset dispositions year-to-date reached $500 million, achieved at a blended capitalization rate of 6.5%. This capital recycling is a key part of the revenue strategy, moving assets out at favorable pricing.

Here's a quick look at the key revenue-related metrics we see for 2025:

Revenue Component/Metric	Value/Guidance	Period/Context
TTM Revenue	$1.18 billion	As of September 30, 2025
Q3 2025 Revenue	$297.77 million	Three months ended September 30, 2025
Same-Store Cash NOI Growth Guidance	4.00% to 4.75%	Full Year 2025 Guidance
Same-Store Cash NOI Growth (Actual)	5.4%	Three months ended September 30, 2025
Asset Disposition Proceeds (YTD)	$500 million	Year-to-Date
Blended Cap Rate on Dispositions	6.5%	Year-to-Date

Beyond core rent and sales, Healthcare Realty Trust Incorporated is focused on unlocking value from its existing portfolio through active management. The expected incremental NOI from the Lease-Up and redevelopment projects is targeted up to $50 million over the next few years. This upside is broken down into specific areas of focus:

• Incremental NOI from redevelopments: approximately $25 million.
• Incremental NOI from the lease-up portfolio (non-redevelopment): approximately $25 million.
• Stabilized NOI expected from two specific projects (Fort Worth and Raleigh): approximately $8 million.
• Incremental NOI expected from five newly added redevelopment assets: nearly $8 million.

The company is also seeing strong underlying leasing performance supporting future revenue growth. For instance, third quarter lease executions totaled 1.6 million square feet. Also, health system leasing comprised nearly 50% of total activity for the quarter, up almost 20% from its low point in 2023.

Finance: draft 13-week cash view by Friday.