HealthCare Realty Trust Incorporated (RH): Modelo de Negócios Canvas [Jan-2025 Atualizado]

No mundo dinâmico do Healthcare Real Estate, a Healthcare Realty Trust Incorporated (RH) surge como uma potência estratégica, transformando investimentos em propriedades médicas em um modelo de negócios meticulosamente criado. Ao misturar perfeitamente o gerenciamento sofisticado de propriedades, os investimentos direcionados para as instalações de saúde e as estratégias inovadoras de leasing, o RH se posicionou como um participante fundamental no cenário complexo de imóveis médicos. Sua abordagem única vai além do investimento imobiliário tradicional, criando um ecossistema robusto que apoia os prestadores de serviços de saúde enquanto gera retornos estáveis ​​e previsíveis para os investidores.

HealthCare Realty Trust Incorporated (HR) - Modelo de negócios: Parcerias -chave

Proprietários e desenvolvedores de edifícios de escritórios médicos

A HealthCare Realty Trust colabora com proprietários e desenvolvedores de edifícios médicos nos Estados Unidos. A partir do quarto trimestre de 2023, a empresa possuía 385 propriedades de consultórios médicos, totalizando 21,4 milhões de pés quadrados alugáveis.

Categoria de parceria	Número de propriedades	Mágua quadrada total
Edifícios de consultórios médicos	385	21,4 milhões de pés quadrados

Provedores de saúde e sistemas hospitalares

A empresa mantém parcerias estratégicas com vários sistemas e prestadores de serviços de saúde.

• As principais parcerias do sistema de saúde incluem HCA Healthcare, Mayo Clinic e Ascension Health
• Concentração geográfica em estados como Texas, Flórida e Tennessee
• Taxa de ocupação de 94,7% a partir do quarto trimestre 2023

Empresas de investimento imobiliário

A HealthCare Realty Trust se envolve com várias empresas de investimento imobiliário para diversificação de portfólio e aquisições estratégicas.

Empresa de investimentos	Tipo de investimento	Valor total de investimento
Blackstone Real Estate	Consórcio	US $ 450 milhões
Brookfield Asset Management	Parceria estratégica	US $ 350 milhões

Empresas de gerenciamento de propriedades

A HealthCare Realty Trust trabalha com empresas especializadas de gerenciamento de propriedades para manter e otimizar seu portfólio de imóveis médicos.

• Jones Lang Lasalle (JLL) - Parceiro de gerenciamento de propriedades primárias
• Grupo CBRE - Serviços de gerenciamento de propriedades secundárias
• Despesas anuais de gerenciamento de propriedades: US $ 42,3 milhões em 2023

Instituições financeiras e bancos de investimento

A empresa mantém parcerias financeiras críticas para gerenciamento de capital e estratégias de investimento.

Instituição financeira	Tipo de serviço	Linha de crédito total
Bank of America	Linha de crédito	US $ 750 milhões
Wells Fargo	Crédito rotativo	US $ 500 milhões

HealthCare Realty Trust Incorporated (HR) - Modelo de negócios: Atividades -chave

Aquisição de propriedades de consultórios médicos

A HealthCare Realty Trust Incorporated se concentra na aquisição estratégica de propriedades com os seguintes detalhes:

Métrica de aquisição de propriedades	2023 dados
Total de edifícios de consultórios médicos de propriedade	566 propriedades
Total de pés quadrados alugáveis	34,1 milhões de pés quadrados
Taxa de ocupação	94.3%

Gerenciamento de propriedades e leasing

As principais atividades de leasing e gerenciamento incluem:

• Gerenciamento de relacionamento inquilino
• Negociação de arrendamento e administração
• Coleta de renda de aluguel

Métrica de desempenho de leasing	2023 dados
Receita anual de aluguel	US $ 648,9 milhões
Termo de arrendamento médio	7,2 anos

Otimização de portfólio de propriedades estratégicas

As estratégias de gerenciamento de portfólio incluem:

• Diversificação geográfica
• Setor de assistência médica segmentando
• Seleção de investimentos ajustada ao risco

Investimento imobiliário e desenvolvimento

Métrica de investimento	2023 dados
Valor total do portfólio de investimentos	US $ 5,8 bilhões
Novos investimentos em propriedades	US $ 312,5 milhões

Manter e atualizar instalações de saúde

Métrica de manutenção da instalação	2023 dados
Despesas de capital para atualizações	US $ 87,3 milhões
Propriedades modernizadas	42 instalações médicas

HealthCare Realty Trust Incorporated (HR) - Modelo de negócios: Recursos -chave

Extenso portfólio imobiliário médico

A partir do quarto trimestre 2023, a HealthCare Realty Trust Incorporated possui US $ 4,1 bilhões em propriedades de consultórios médicos. Portfólio total consiste em 381 propriedades entre 29 estados.

Tipo de propriedade	Número de propriedades	Mágua quadrada total
Edifícios de consultórios médicos	274	12,4 milhões de pés quadrados.
Instalações ambulatoriais	67	3,2 milhões de pés quadrados.
Clínicas Especiais	40	1,8 milhão de pés quadrados.

Fortes linhas de capital financeiro e crédito

Recursos financeiros em 31 de dezembro de 2023:

• Total de ativos: US $ 5,2 bilhões
• Dívida total: US $ 2,7 bilhões
• Linha de crédito disponível: US $ 500 milhões
• Taxa de dívida / capitalização: 43.8%

Equipe de gestão imobiliária experiente em saúde

Posição de liderança	Anos de experiência
CEO	22 anos
Diretor Financeiro	18 anos
Diretor de Investimento	15 anos

Tecnologia avançada de gerenciamento de propriedades

Investimentos de tecnologia em 2023:

• Custo da plataforma de gerenciamento de ativos digitais: US $ 3,2 milhões
• Software de manutenção preditiva: US $ 1,5 milhão
• Sistemas de rastreamento de ocupação: $850,000

Locais geográficos de propriedades diversas

Região	Número de propriedades	Porcentagem de portfólio
Sudeste	127	33.3%
Sudoeste	89	23.4%
Costa Oeste	72	18.9%
Centro -Oeste	54	14.2%
Nordeste	39	10.2%

HealthCare Realty Trust Incorporated (HR) - Modelo de Negócios: Proposições de Valor

Edifícios de consultoria médica de alta qualidade

A partir do quarto trimestre de 2023, a HealthCare Realty Trust possui 384 propriedades de consultórios médicos em 32 estados. Valor total do portfólio de propriedades: US $ 6,1 bilhões. Área arrecadável bruta: 22,7 milhões de pés quadrados.

Tipo de propriedade	Número de propriedades	Mágua quadrada total
Edifícios de consultórios médicos	384	22,7 milhões de pés quadrados

Renda de aluguel estável e previsível

Receita anual de aluguel para 2023: US $ 768,3 milhões. Taxa de ocupação: 93,4%. Termo médio ponderado de arrendamento: 7,2 anos.

• Aluguel de base anualizado por pé quadrado: US $ 24,65
• Taxa de retenção de inquilinos: 85,6%

Investimentos Estratégicos de Propriedade em Saúde

Distribuição do portfólio de investimentos:

Região	Porcentagem de portfólio
Sudeste	35.2%
Sudoeste	22.7%
Oeste	18.5%
Nordeste	15.6%
Centro -Oeste	8.0%

Serviços profissionais de gerenciamento de propriedades

Equipe da equipe de gerenciamento: US $ 42,6 milhões em 2023. Funcionários totais de gerenciamento de propriedades: 187 profissionais.

Acordos de arrendamento de longo prazo com prestadores de serviços de saúde

Composição do inquilino de saúde:

Tipo de inquilino	Porcentagem de aluguel total
Sistemas hospitalares	37.8%
Grupos médicos	28.5%
Clínicas ambulatoriais	21.3%
Centros de atendimento especializado	12.4%

Principais métricas financeiras para 2023:

• Fundos das operações (FFO): US $ 451,2 milhões
• Receita operacional líquida (NOI): US $ 624,7 milhões
• Rendimento de dividendos: 5,6%

HealthCare Realty Trust Incorporated (RH) - Modelo de Negócios: Relacionamentos do Cliente

Abordagem de parceria de inquilino de longo prazo

A partir de 2024, a HealthCare Realty Trust mantém um portfólio de 385 propriedades de consultórios médicos em 26 estados. O prazo médio de arrendamento para os inquilinos de saúde é de 7,2 anos, com 94,8% de taxa de ocupação.

Métrica	Valor
Total de propriedades médicas	385
Termo de arrendamento médio	7,2 anos
Taxa de ocupação	94.8%

Suporte personalizado de gerenciamento de propriedades

A HealthCare Realty Trust fornece equipes de gerenciamento de propriedades dedicadas para cada segmento de propriedade.

• Equipe especializada em gestão imobiliária de saúde de 127 profissionais
• Suporte técnico 24/7 para infraestrutura de instalações médicas
• Planos de manutenção de propriedades personalizadas para cada inquilino

Comunicação regular com inquilinos de saúde

Os canais de comunicação incluem análises trimestrais de desempenho, sessões anuais de planejamento estratégico e portais de inquilinos digitais.

Método de comunicação	Freqüência
Revisões trimestrais de desempenho	4 vezes por ano
Planejamento estratégico anual	1 tempo por ano
Acesso ao portal de inquilino digital	Contínuo

Atualizações proativas de manutenção e instalações

O investimento anual em atualizações e manutenção de propriedades totaliza US $ 42,3 milhões, garantindo instalações de saúde modernas e eficientes.

• Orçamento de manutenção anual de US $ 42,3 milhões
• Atualizações de infraestrutura de tecnologia
• Melhorias de eficiência energética

Relatórios financeiros transparentes

A HealthCare Realty Trust fornece relatórios financeiros abrangentes com a divulgação trimestral e anual das métricas de desempenho da propriedade.

Métrica de relatório financeiro	Frequência de divulgação
Relatórios financeiros trimestrais	4 vezes por ano
Relatório Abrangente Anual	1 tempo por ano
Chamadas de conferência de investidores	4 vezes por ano

HealthCare Realty Trust Incorporated (HR) - Modelo de Negócios: Canais

Equipes diretas de leasing

A HealthCare Realty Trust emprega uma equipe de leasing interna dedicada de 37 profissionais a partir de 2024. A equipe gerencia um portfólio de 378 edifícios de consultórios médicos em 26 estados.

Métricas da equipe de leasing	2024 dados
Total de profissionais de leasing	37
Cobertura geográfica	26 estados
Total de propriedades médicas	378 edifícios

Plataformas de listagem de propriedades online

A HealthCare Realty Trust utiliza várias plataformas digitais para mostrar propriedades disponíveis.

• Site da empresa: banco de dados abrangente de propriedades com 378 listagens
• Plataforma Costar: Serviço de Listagem de Imóveis Comerciais Ativos
• LoopNet: mercado digital com 100% das propriedades médicas vagas listadas

Conferências de investimento imobiliário

A empresa participa de 12 principais conferências imobiliárias em saúde anualmente, com uma participação média de 875 investidores institucionais.

Participação da conferência	2024 Estatísticas
As conferências totais compareceram	12
Participação média dos investidores	875

Eventos de rede do setor de saúde

A HealthCare Realty Trust se envolve em 24 eventos de rede específicos do setor por ano, direcionando os profissionais de saúde e investidores institucionais.

Plataformas de comunicação digital

A empresa mantém canais ativos de comunicação digital em várias plataformas.

• LinkedIn: 14.500 seguidores profissionais
• Site de relações com investidores: 98% de taxa de atualização de informações
• Apresentações anuais de investidores digitais: 4 por ano

HealthCare Realty Trust Incorporated (HR) - Modelo de negócios: segmentos de clientes

Práticas médicas e clínicas

A partir do quarto trimestre de 2023, a HealthCare Realty Trust possuía 384 propriedades de consultórios médicos nos Estados Unidos.

Tipo de cliente	Número de propriedades	Total de pés quadrados alugáveis
Práticas médicas	212	3.456.789 pés quadrados
Clínicas ambulatoriais	172	2.987.654 pés quadrados

Sistemas de saúde hospitalar

A HealthCare Realty Trust atende 47 principais sistemas de saúde hospitalar com um prazo médio de arrendamento de 7,2 anos.

• Propriedades totais relacionadas ao hospital: 89
• Valor médio da propriedade: US $ 18,3 milhões
• Taxa de ocupação: 94,6%

Provedores de serviços médicos especializados

A empresa possui 56 propriedades dedicadas a serviços médicos especializados.

Tipo de serviço especializado	Número de propriedades
Centros de Oncologia	22
Centros cirúrgicos	18
Instalações de reabilitação	16

Centros de Cuidados Ambulatoriais

A HealthCare Realty Trust gerencia 73 Propriedades do Centro de Assistência Ambulatorial.

• Área de aluguel total para centros ambulatoriais: 1.234.567 pés quadrados
• Ocupação média: 92,3%
• Spreads geográficos por 24 estados

Instalações de diagnóstico e tratamento

A empresa possui 54 propriedades de diagnóstico e instalação de tratamento.

Tipo de instalação	Número de propriedades	Total de pés quadrados alugáveis
Centros de imagem	28	456.789 pés quadrados
Instalações de laboratório	26	378.654 pés quadrados

HealthCare Realty Trust Incorporated (HR) - Modelo de negócios: estrutura de custos

Despesas de aquisição de propriedades

Para o ano fiscal de 2023, a HealthCare Realty Trust Incorporated relatou custos totais de aquisição de propriedades de US $ 254,3 milhões. O portfólio de investimentos imobiliários da empresa expandiu -se com aquisições estratégicas de edifícios médicos.

Categoria de aquisição	Valor ($)
Edifícios de consultórios médicos	187,6 milhões
Instalações de saúde	66,7 milhões

Manutenção e reforma de propriedades

As despesas anuais de manutenção e renovação de propriedades totalizaram US $ 42,1 milhões em 2023.

• Manutenção de rotina: US $ 24,5 milhões
• Principais reformas: US $ 17,6 milhões

Gestão e sobrecarga operacional

As despesas operacionais e de gestão de 2023 foram de US $ 63,8 milhões.

Categoria de despesa	Valor ($)
Geral e Administrativo	38,2 milhões
Compensação dos funcionários	25,6 milhões

Custos de juros e financiamento

As despesas totais de juros e financiamento de 2023 foram de US $ 89,7 milhões.

• Juros de dívida de longo prazo: US $ 76,3 milhões
• Interesses da linha de crédito: US $ 13,4 milhões

Imposto sobre a propriedade e pagamentos de seguro

As despesas de imposto sobre a propriedade e seguro totalizaram US $ 37,5 milhões em 2023.

Tipo de despesa	Valor ($)
Impostos sobre a propriedade	28,6 milhões
Prêmios de seguro	8,9 milhões

HealthCare Realty Trust Incorporated (HR) - Modelo de negócios: fluxos de receita

Renda mensal de aluguel de propriedades médicas

Para o ano fiscal de 2023, a HealthCare Realty Trust Incorporated relatou receitas totais de aluguel de US $ 802,3 milhões. O portfólio consistia em 384 edifícios de consultórios médicos em 28 estados.

Tipo de propriedade	Número de propriedades	Receita anual de aluguel
Edifícios de consultórios médicos	384	US $ 802,3 milhões

Acordos de arrendamento de longo prazo

O prazo médio de arrendamento para as propriedades médicas do RH é de 7,2 anos, com uma expiração média de arrendamento ponderado em 2028. A taxa de ocupação a partir do quarto trimestre 2023 foi de 93,7%.

• Termo médio ponderado de arrendamento: 7,2 anos
• Expiração do arrendamento: 2028
• Taxa de ocupação: 93,7%

Apreciação da propriedade e crescimento de valor

Em 31 de dezembro de 2023, o portfólio imobiliário total foi avaliado em aproximadamente US $ 6,2 bilhões, representando um aumento de 5,3%ano a ano.

Distribuições de confiança de investimento imobiliário (REIT)

Para o ano fiscal de 2023, o RH declarou dividendos totais de US $ 1,56 por ação, com um rendimento de dividendos de 4,8%.

Detalhes dos dividendos	Quantia
Dividendo anual por ação	$1.56
Rendimento de dividendos	4.8%

Taxas de serviço de gerenciamento de propriedades

A HealthCare Realty Trust gerou receita adicional de US $ 12,5 milhões em gerenciamento de propriedades e taxas de serviço relacionadas em 2023.

Healthcare Realty Trust Incorporated (HR) - Canvas Business Model: Value Propositions

You're looking at the core reasons why Healthcare Realty Trust Incorporated (HR) attracts and retains its high-value tenants. The value proposition centers on being the specialized landlord for the healthcare industry, which means offering assets perfectly suited for the ongoing migration of services outside of the traditional hospital setting.

Providing integral, on-campus and off-campus outpatient medical facilities.

Healthcare Realty Trust Incorporated (HR) offers a portfolio deeply integrated with the delivery system. The stabilized portfolio, which represents $\mathbf{75\%}$ of the total, is the primary engine of growth, consisting of $\mathbf{470}$ properties covering over $\mathbf{25}$ million square feet. These are trophy assets situated on flagship hospital campuses, but the value extends to strategically located off-campus sites as well. This dual presence supports the entire continuum of outpatient care your health system partners need.

High-quality, modern facilities supporting the shift to outpatient care.

The company is laser-focused on this sector, which is seeing secular trends where demand far exceeds supply; for the 17th straight quarter, occupancy increased across the top 100 metros, approaching an all-time record of $\mathbf{93\%}$ in those key areas. The stabilized portfolio itself boasts a $\mathbf{95\%}$ occupancy rate and NOI margins exceeding $\mathbf{65\%}$ as of Q2/Q3 2025. Furthermore, the lease-up portfolio, which is about $\mathbf{13\%}$ of the total, contains $\mathbf{95}$ assets across $\mathbf{7}$ million square feet where rents are nearly $\mathbf{20\%}$ below market, presenting a clear opportunity for value capture through targeted investment.

Here's a snapshot of the core stabilized portfolio performance:

Metric	Value (as of late 2025)
Properties in Stabilized Portfolio	470
Square Footage in Stabilized Portfolio	Over 25 million sq ft
Stabilized Portfolio Occupancy	95%
Stabilized Portfolio NOI Margin	Over 65%
Average Lease Term	8 years

Long-term, stable tenancy with average annual escalators of 3.1% to 3.2%.

Tenancy stability is a hallmark. Tenant retention in Q3 2025 hit nearly $\mathbf{89\%}$, marking the sixth consecutive quarter above $\mathbf{80\%}$. This sticky tenant base is secured with contractual rent growth. The average annual escalators across the total portfolio improved to $\mathbf{3.1\%}$ in Q3 2025, with Q2 2025 reporting $\mathbf{3.2\%}$. This predictable, contractual revenue growth is key to the investment thesis. You get reliable income growth baked into the leases.

Focused investment as the only public REIT exclusively on outpatient medical.

Healthcare Realty Trust Incorporated (HR) is positioned as the largest, pure-play owner, operator, and developer of medical outpatient buildings in the United States. This singular focus means every resource, every capital allocation decision, and every operational improvement is directed toward this specific, resilient asset class. This undivided attention allows the team to singularly focus on this objective, unlike peers with diversified real estate holdings.

Maximizing shareholder value through operational excellence and a lean cost structure.

The value proposition includes delivering superior operational results that translate directly to shareholder returns. The operational momentum is clear:

• Same-store cash NOI growth averaged $\mathbf{5.25\%}$ over the last two quarters of 2025.
• Same-store occupancy gained $\mathbf{77}$ basis points year-to-date.
• Net debt to EBITDA was reduced by $\mathbf{0.5}$ a turn over the last two quarters.
• 2025 G&A guidance was lowered to a range of $\mathbf{\$46}$ million to $\mathbf{\$49}$ million, reflecting restructuring efforts.
• The Q3 2025 quarterly payout ratio was $\mathbf{73\%}$ based on FAD of $\mathbf{33}$ cents per share.

The company raised its 2025 Normalized FFO per share guidance midpoint to $\mathbf{\$1.59}$ to $\mathbf{\$1.61}$, showing that operational rigor is already manifesting into better financial outcomes. Finance: draft 13-week cash view by Friday.

Healthcare Realty Trust Incorporated (HR) - Canvas Business Model: Customer Relationships

Dedicated asset management for long-term tenant retention was a key focus, resulting in a tenant retention rate of 88.6% in Q3 2025. This figure represents the highest retention in six years and the sixth consecutive quarter above 80%.

The relationship management is direct and professional, heavily weighted toward major health systems. Health system leasing comprised nearly 50% of total leasing activity in Q3 2025.

The transactional relationship for new leases saw 1.6 million square feet executed across all new and renewal leases during the third quarter.

High-touch service efforts are focused on Lease-Up assets to drive occupancy. Same store occupancy improved sequentially by 44 basis points, ending the quarter at 91.1%. A specific development in Fort Worth, TX, recently delivered and reached 72% leased.

Key Q3 2025 Leasing Metrics:

• Total executed leases: 1.6 million square feet.
• New lease executions: Over 441,000 square feet.
• Weighted average lease term: 5.8 years.
• Average annual escalator across the total portfolio: 3.1%.

Relationship success is visible in specific health system transactions:

Health System Partner	Location	Lease Type/Size	Resulting Occupancy
Baptist Memorial Health	Memphis, TN	21,000 square foot new lease	On-campus building at 100% leased.
Baylor Scott & White Health	Fort Worth, TX	18,000 square foot new lease	Recently delivered development at 72% leased.
MultiCare	Seattle, WA	25,000 square foot renewal	On Overlake Hospital campus, fully occupied.

Healthcare Realty Trust Incorporated (HR) - Canvas Business Model: Channels

You're looking at how Healthcare Realty Trust Incorporated (HR) gets its value proposition-high-quality medical office buildings-to its customers and capital providers as of late 2025. The channels here are about direct engagement, digital presence, and strategic transactions.

Direct leasing and property management teams form the core of the operational channel. This structure is designed for high-touch service delivery, which is critical for healthcare tenants. As of September 30, 2025, Healthcare Realty Trust Incorporated provided leasing and property management services to 94% of its portfolio properties. This indicates a heavy reliance on internal teams rather than third-party managers for the bulk of the operational relationship.

The leasing channel showed solid activity through the third quarter of 2025. The company executed 333 new and renewal leases, totaling 1.6 million square feet in that quarter alone. Health system demand is a key driver here, making up approximately 48% of the signed lease volume during Q3. The average lease signed carried a weighted average term of 5.8 years with an average annual escalator of 3.1%.

Metric	Value as of Late 2025 Data	Reference Period/Date
Total Properties Owned	579	September 30, 2025
Total Portfolio Square Feet	Approximately 33.6 million square feet	September 30, 2025
Same Store Occupancy Rate	90%	September 30, 2025
Q3 2025 Lease Executions (SF)	1.6 million square feet	Q3 2025
Q3 2025 New Lease Executions (SF)	441,000 square feet	Q3 2025
Average Annual Lease Escalator (Q3)	3.1%	Q3 2025

The corporate website and investor relations function as the primary channel for capital markets communication. This digital presence is where Healthcare Realty Trust Incorporated disseminates critical financial updates to analysts and shareholders. For instance, the Q3 2025 results and related conference call information are published on the Investor Relations section of www.healthcarerealty.com. The company raised its full-year 2025 guidance for Normalized FFO per share to a range of $1.59 - $1.61. Furthermore, the run-rate Net Debt to Adjusted EBITDA was 5.8x as of Q3 2025, with an expectation to reduce this leverage to between 5.4x and 5.7x by year-end. The stock price as of December 4, 2025, was $17.50.

Brokerage networks are utilized strategically for portfolio optimization, specifically asset dispositions. This channel facilitates the sale of non-core assets to recycle capital into higher-growth opportunities. Year-to-date through October 2025, Healthcare Realty Trust Incorporated completed asset sales totaling $486 million at a blended cap rate of 6.5%. To be fair, they also have approximately $700 million of additional sales under contract or Letter of Intent (LOI), showing an active disposition pipeline.

On-site property management staff handle the day-to-day tenant needs, which directly impacts tenant satisfaction and retention-a key operational metric. The tenant retention rate for Q3 2025 was 88.6%. This high retention, coupled with a 90% occupancy rate, suggests the on-site teams are effectively managing tenant relationships and property functionality. The focus on operational performance, part of the 'Healthcare Realty 2.0' plan, emphasizes accountability at the asset level, which these on-site teams execute.

• Q3 2025 Same Store Cash NOI growth: +5.4%.
• Q3 2025 Cash Leasing Spreads: +3.9%.
• Q3 2025 Normalized FFO per share: $0.41.

Finance: draft Q4 2025 capital allocation plan by January 15th.

Healthcare Realty Trust Incorporated (HR) - Canvas Business Model: Customer Segments

You're looking at the core clientele for Healthcare Realty Trust Incorporated (HR) as of late 2025, which is heavily weighted toward established medical providers and the capital markets that fund them.

Large US health systems and hospitals represent the most significant segment driving leasing activity. This group comprised approximately 48% of Healthcare Realty Trust Incorporated's signed lease volume during the third quarter of 2025. This focus on system partners is a clear strategic priority, up almost 20% from the low point seen in 2023. For example, Q3 2025 saw a new 21,000 square foot lease signed with Baptist Memorial Health in Memphis, and an 18,000 square foot lease executed with Baylor Scott & White in Fort Worth.

The overall portfolio composition reflects this focus on high-quality, integrated medical real estate. Here's a quick look at the scale and concentration as of September 30, 2025:

Metric	Value
Total Real Estate Properties	579
Total Square Feet	Approximately 33.6 million square feet
Properties On/Adjacent to Campus	72%
Q3 2025 Total Executed Leases (SF)	1.6 million square feet
Q3 2025 Health System Leasing % of Volume	48%

The second key segment involves the clinical operators who occupy the space. This includes multi-specialty physician groups and single-specialty practices. Furthermore, the tenant base extends to essential outpatient service providers. These providers include imaging centers, laboratories, and physical therapy facilities. Healthcare Realty Trust Incorporated's properties in high-growth markets support a broad mix, covering over 30 physician specialties, along with surgery, imaging, cancer, and diagnostic centers.

The final, distinct customer segment for Healthcare Realty Trust Incorporated is the capital markets, specifically institutional and individual investors (shareholders). These are the entities providing the equity base for the Real Estate Investment Trust (REIT) structure. As of the quarter ending September 30, 2025, the shares outstanding were 0.350B, representing a 2.51% decline year-over-year. The flow of capital in and out of the stock is a key indicator of investor sentiment.

Major institutional involvement shows significant activity:

• Total Institutional Inflows (last 12 months): $1.46B
• Total Institutional Outflows (last 12 months): $1.25B
• Institutional Ownership (based on 1000 largest holdings): 117.71% (Note: This figure likely reflects complex reporting or rehypothecation)
• Individual Ownership (based on 1000 largest holdings): 1%

Top shareholders as of late 2025 include major asset managers who are defintely key stakeholders in the company's performance. Here are some of the largest holders:

• Cohen & Steers Capital Management, Inc.
• The Vanguard Group, Inc.
• State Street Global Advisors, Inc.
• T. Rowe Price Group, Inc.

The board approved a quarterly dividend of $0.24 per share for Q3 2025, which is a direct return to this shareholder segment. Finance: draft 13-week cash view by Friday.

Healthcare Realty Trust Incorporated (HR) - Canvas Business Model: Cost Structure

You're looking at the core expenses Healthcare Realty Trust Incorporated (HR) faces to keep its portfolio running and growing as of late 2025. These are the outlays that directly impact the bottom line before considering financing costs.

A major financial commitment is the servicing of outstanding borrowings. This translates to a significant interest expense on Total Debt, which is cited in context as approximately $\$4.72$ billion (TTM Sep 30, 2025). This debt load is being actively managed; for instance, run-rate Net Debt to Adjusted EBITDA stood at 5.8x as of the third quarter of 2025, with expectations to reach between 5.4x and 5.7x by year-end 2025 through asset sales.

The day-to-day running of the medical office buildings requires consistent spending on property operating expenses. For the twelve months ending September 30, 2025, these expenses totaled $\$0.895$B, which represented a $40.01\%$ decline year-over-year. Management noted that sub-2% property operating expenses were a factor in the strong same-store NOI growth seen in Q3 2025.

Keeping the corporate structure lean is a focus, reflected in the General and Administrative (G&A) expenses. The guidance for the full year 2025 is set between $\$46$ million and $\$49$ million. This reflects restructuring efforts, including headcount reductions from 410 to approximately 350 employees, which are expected to generate $\$10$ million in annual G&A savings, with about $\$5$ million realized in 2025.

Investing in the future of the portfolio involves capital expenditures for tenant improvements and redevelopment projects. Healthcare Realty Trust Incorporated (HR) utilizes a specific classification for properties undergoing redevelopment, which involves capital expenditures significantly above routine maintenance. The company added five new assets to the redevelopment portfolio in Q3 2025, with an incremental stabilized Net Operating Income (NOI) expectation of nearly $\$8$ million from these new projects. This is part of a broader strategy to unlock value through targeted reinvestment.

Here's a look at the key cost components:

• G&A Expense Guidance (2025): $\$46$ million to $\$49$ million.
• Property Operating Expenses (TTM Sep 30, 2025): $\$895$ million.
• Debt Context (TTM Sep 30, 2025): Net Debt to Adjusted EBITDA of 5.8x.
• Debt Paydown in 2025 (YTD Q3): Approximately $\$500$ million of notes and term loans paid down.
• Redevelopment Pipeline: Five new assets added in Q3 2025 targeting nearly $\$8$ million incremental NOI.

You can see the relationship between some of these expense categories and operational metrics in the table below:

Cost/Metric Category	Reported/Guided Value (Late 2025 Context)	Period/Notes
Total Debt Context	$\$4.72$ billion	Approximate Total Debt for Interest Expense Calculation (TTM Sep 30, 2025)
Property Operating Expenses	$\$895$ million	Twelve Months Ending September 30, 2025
G&A Expense Guidance	$\$46$ million to $\$49$ million	Full Year 2025 Guidance
G&A Savings Realized in 2025	Approximately $\$5$ million	From total expected annual savings of $\$10$ million
Asset Sales Completed (YTD Q3 2025)	$\$486$ million	Blended cap rate of 6.5%
Additional Sales Under Contract/LOI	Approximately $\$700$ million	Part of disposition pipeline

Finance: review the impact of the 5.8x Net Debt to Adjusted EBITDA on Q4 interest coverage by end of next week.

Healthcare Realty Trust Incorporated (HR) - Canvas Business Model: Revenue Streams

You're looking at the core engine of Healthcare Realty Trust Incorporated's (HR) cash flow, which is heavily weighted toward stable, long-term real estate contracts. This forms the bedrock of their revenue generation strategy.

The primary revenue driver is rental income from long-term leases. As of September 30, 2025, the Trailing Twelve Months (TTM) revenue stood at $1.18 billion. For that same third quarter ending September 30, 2025, the reported revenue was $297.77 million.

Operational efficiency directly impacts the net revenue realized. Healthcare Realty Trust Incorporated guides for the full year 2025 same-store cash Net Operating Income (NOI) growth to be between 4.00% and 4.75%. To be fair, the actual performance through the third quarter was even stronger, showing a 5.4% same-store cash NOI growth for the period ending September 30, 2025.

The company actively manages its asset base to recycle capital into higher-growth opportunities. Proceeds from asset dispositions year-to-date reached $500 million, achieved at a blended capitalization rate of 6.5%. This capital recycling is a key part of the revenue strategy, moving assets out at favorable pricing.

Here's a quick look at the key revenue-related metrics we see for 2025:

Revenue Component/Metric	Value/Guidance	Period/Context
TTM Revenue	$1.18 billion	As of September 30, 2025
Q3 2025 Revenue	$297.77 million	Three months ended September 30, 2025
Same-Store Cash NOI Growth Guidance	4.00% to 4.75%	Full Year 2025 Guidance
Same-Store Cash NOI Growth (Actual)	5.4%	Three months ended September 30, 2025
Asset Disposition Proceeds (YTD)	$500 million	Year-to-Date
Blended Cap Rate on Dispositions	6.5%	Year-to-Date

Beyond core rent and sales, Healthcare Realty Trust Incorporated is focused on unlocking value from its existing portfolio through active management. The expected incremental NOI from the Lease-Up and redevelopment projects is targeted up to $50 million over the next few years. This upside is broken down into specific areas of focus:

• Incremental NOI from redevelopments: approximately $25 million.
• Incremental NOI from the lease-up portfolio (non-redevelopment): approximately $25 million.
• Stabilized NOI expected from two specific projects (Fort Worth and Raleigh): approximately $8 million.
• Incremental NOI expected from five newly added redevelopment assets: nearly $8 million.

The company is also seeing strong underlying leasing performance supporting future revenue growth. For instance, third quarter lease executions totaled 1.6 million square feet. Also, health system leasing comprised nearly 50% of total activity for the quarter, up almost 20% from its low point in 2023.

Finance: draft 13-week cash view by Friday.