Healthcare Realty Trust Incorporated (RH): Business Model Canvas [Jan-2025 Mis à jour]

Dans le monde dynamique de l'immobilier des soins de santé, Healthcare Realty Trust Incorporated (RH) apparaît comme une puissance stratégique, transformant les investissements de propriétés médicales en un modèle commercial méticuleusement conçu. En mélangeant de manière transparente la gestion des propriétés sophistiquées, des investissements ciblés sur les établissements de santé et des stratégies de location innovantes, les RH se sont positionnées comme un acteur pivot dans le paysage complexe de l'immobilier médical. Leur approche unique va au-delà de l'investissement immobilier traditionnel, créant un écosystème robuste qui soutient les prestataires de soins de santé tout en générant des rendements stables et prévisibles pour les investisseurs.

Healthcare Realty Trust Incorporated (RH) - Modèle commercial: partenariats clés

Propriétaires et développeurs d'immeubles de bureaux médicaux

Healthcare Realty Trust collabore avec les propriétaires d'immeubles de bureaux médicaux et les développeurs à travers les États-Unis. Au quatrième trimestre 2023, la société possédait 385 propriétés de bureaux médicaux totalisant 21,4 millions de pieds carrés louables.

Catégorie de partenariat	Nombre de propriétés	Total en pieds carrés
Immeubles de bureaux médicaux	385	21,4 millions de pieds carrés

Fournisseurs de soins de santé et systèmes hospitaliers

La société maintient des partenariats stratégiques avec de nombreux systèmes de soins de santé et fournisseurs.

• Les principaux partenariats du système de soins de santé incluent HCA Healthcare, Mayo Clinic et Ascension Health
• Concentration géographique dans des États comme le Texas, la Floride et le Tennessee
• Taux d'occupation de 94,7% au quatrième trimestre 2023

Sociétés d'investissement immobilier

Healthcare Realty Trust s'engage avec plusieurs sociétés d'investissement immobilier pour la diversification du portefeuille et les acquisitions stratégiques.

Entreprise d'investissement	Type d'investissement	Valeur d'investissement totale
Blackstone Real Estate	Coentreprise	450 millions de dollars
Brookfield Asset Management	Partenariat stratégique	350 millions de dollars

Sociétés de gestion immobilière

Healthcare Realty Trust travaille avec des sociétés de gestion immobilière spécialisées pour maintenir et optimiser son portefeuille immobilier médical.

• Jones Lang Lasalle (JLL) - partenaire de gestion immobilière primaire
• CBRE Group - Services de gestion des propriétés secondaires
• Dépenses annuelles de gestion immobilière: 42,3 millions de dollars en 2023

Institutions financières et banques d'investissement

La Société maintient des partenariats financiers critiques pour la gestion du capital et les stratégies d'investissement.

Institution financière	Type de service	Facilité de crédit totale
Banque d'Amérique	Facilité de crédit	750 millions de dollars
Wells Fargo	Crédit renouvelable	500 millions de dollars

Healthcare Realty Trust Incorporated (HR) - Modèle d'entreprise: activités clés

Acquérir des propriétés de bureau médical

Healthcare Realty Trust Incorporated se concentre sur l'acquisition stratégique de propriétés avec les détails suivants:

Métrique d'acquisition de biens	2023 données
Total des immeubles de bureaux médicaux possédés	566 propriétés
Pieds carrés louables totaux	34,1 millions de pieds carrés
Taux d'occupation	94.3%

Gestion et location immobilières

Les activités de location et de gestion clés comprennent:

• Gestion des relations des locataires
• Négociation et administration de location
• Collection de revenus de location

Leasing Performance Metric	2023 données
Revenus de location annuels	648,9 millions de dollars
Terme de location moyenne	7,2 ans

Optimisation stratégique du portefeuille de propriétés

Les stratégies de gestion du portefeuille comprennent:

• Diversification géographique
• Ciblage du secteur des soins de santé
• Sélection d'investissement ajustée au risque

Investissement et développement immobiliers

Métrique d'investissement	2023 données
Valeur du portefeuille d'investissement total	5,8 milliards de dollars
Nouveaux investissements immobiliers	312,5 millions de dollars

Maintenir et mettre à niveau les établissements de santé

Métrique de maintenance des installations	2023 données
Dépenses en capital pour les améliorations	87,3 millions de dollars
Propriétés modernisées	42 installations médicales

Healthcare Realty Trust Incorporated (HR) - Modèle d'entreprise: Ressources clés

Portefeuille immobilier médical étendu

Depuis le quatrième trimestre 2023, Healthcare Realty Trust Incorporate 4,1 milliards de dollars dans les propriétés de bureau médical. Le portefeuille total se compose de 381 propriétés à travers 29 États.

Type de propriété	Nombre de propriétés	Total en pieds carrés
Immeubles de bureaux médicaux	274	12,4 millions de pieds carrés.
Installations ambulatoires	67	3,2 millions de pieds carrés.
Cliniques spécialisées	40	1,8 million de pieds carrés.

Fer solides lignes de capital financier et de crédit

Ressources financières au 31 décembre 2023:

• Actifs totaux: 5,2 milliards de dollars
• Dette totale: 2,7 milliards de dollars
• Ligne de crédit disponible: 500 millions de dollars
• Ratio dette / capitalisation: 43.8%

Équipe de gestion immobilière expérimentée des soins de santé

Poste de direction	Années d'expérience
PDG	22 ans
Directeur financier	18 ans
Chef des investissements	15 ans

Technologie avancée de gestion immobilière

Investissements technologiques en 2023:

• Coût de la plate-forme de gestion des actifs numériques: 3,2 millions de dollars
• Logiciel de maintenance prédictive: 1,5 million de dollars
• Systèmes de suivi de l'occupation: $850,000

Emplacements de propriété géographique

Région	Nombre de propriétés	Pourcentage de portefeuille
Au sud-est	127	33.3%
Sud-ouest	89	23.4%
Côte ouest	72	18.9%
Midwest	54	14.2%
Nord-est	39	10.2%

Healthcare Realty Trust Incorporated (HR) - Modèle d'entreprise: propositions de valeur

Immeubles de bureaux médicaux de haute qualité

Depuis le quatrième trimestre 2023, Healthcare Realty Trust possède 384 propriétés de bureaux médicaux dans 32 États. Valeur du portefeuille de propriété totale: 6,1 milliards de dollars. Zone le moins brute: 22,7 millions de pieds carrés.

Type de propriété	Nombre de propriétés	Total en pieds carrés
Immeubles de bureaux médicaux	384	22,7 millions de pieds carrés

Revenu locatif stable et prévisible

Revenus de location annuels pour 2023: 768,3 millions de dollars. Taux d'occupation: 93,4%. Terme de location moyenne pondérée: 7,2 ans.

• Loyer de base annualisé par pied carré: 24,65 $
• Taux de rétention des locataires: 85,6%

Investissements immobiliers stratégiques

Distribution du portefeuille d'investissement:

Région	Pourcentage de portefeuille
Au sud-est	35.2%
Sud-ouest	22.7%
Ouest	18.5%
Nord-est	15.6%
Midwest	8.0%

Services de gestion immobilière professionnels

Équipe de direction AUTÉRIEUR: 42,6 millions de dollars en 2023. Personnel total de gestion immobilière: 187 professionnels.

Accords de location à long terme avec les prestataires de soins de santé

Composition des locataires de soins de santé:

Type de locataire	Pourcentage du loyer total
Systèmes hospitaliers	37.8%
Groupes de médecins	28.5%
Cliniques ambulatoires	21.3%
Centres de soins spécialisés	12.4%

Mesures financières clés pour 2023:

• Fonds des opérations (FFO): 451,2 millions de dollars
• Revenu opérationnel net (NOI): 624,7 millions de dollars
• Rendement des dividendes: 5,6%

Healthcare Realty Trust Incorporated (HR) - Modèle d'entreprise: relations avec les clients

Approche de partenariat à long terme aux locataires

Depuis 2024, Healthcare Realty Trust conserve un portefeuille de 385 propriétés du bureau médical dans 26 États. La durée de bail moyenne des locataires de soins de santé est de 7,2 ans, avec un taux d'occupation de 94,8%.

Métrique	Valeur
Total des propriétés médicales	385
Terme de location moyenne	7,2 ans
Taux d'occupation	94.8%

Assistance personnalisée en gestion immobilière

Healthcare Realty Trust fournit des équipes de gestion immobilière dédiées pour chaque segment de propriété.

• Équipe de gestion immobilière spécialisée de la santé de 127 professionnels
• Soutien technique 24/7 pour l'infrastructure des installations médicales
• Plans de maintenance des biens personnalisés pour chaque locataire

Communication régulière avec les locataires de soins de santé

Les canaux de communication comprennent des revues de performances trimestrielles, des séances de planification stratégique annuelles et des portails de locataires numériques.

Méthode de communication	Fréquence
Revues de performance trimestrielles	4 fois par an
Planification stratégique annuelle	1 fois par an
Accès du portail des locataires numériques	Continu

Entretien proactif et mises à niveau des installations

L'investissement annuel dans les mises à niveau des biens et la maintenance totalise 42,3 millions de dollars, assurant des établissements de santé modernes et efficaces.

• Budget de maintenance annuel de 42,3 millions de dollars
• Mises à niveau des infrastructures technologiques
• Améliorations de l'efficacité énergétique

Information financière transparente

Healthcare Realty Trust fournit des rapports financiers complets avec une divulgation trimestrielle et annuelle des mesures de performance immobilière.

Métrique de l'information financière	Fréquence de divulgation
Rapports financiers trimestriels	4 fois par an
Rapport complet annuel	1 fois par an
Conférence téléphonique des investisseurs	4 fois par an

Healthcare Realty Trust Incorporated (HR) - Modèle d'entreprise: canaux

Équipes de location directe

Healthcare Realty Trust emploie une équipe de location interne dédiée à 37 professionnels à partir de 2024. L'équipe gère un portefeuille de 378 immeubles de bureaux médicaux dans 26 États.

Les mesures d'équipe de location	2024 données
Professionnels totaux de location	37
Couverture géographique	26 États
Total des propriétés médicales	378 bâtiments

Plateformes d'inscription de propriétés en ligne

Healthcare Realty Trust utilise plusieurs plates-formes numériques pour présenter les propriétés disponibles.

• Site Web de l'entreprise: Base de données immobilière complète avec 378 listes
• Plateforme de costar: service de cotation immobilière commerciale active
• Loopnet: Market numérique avec 100% des propriétés médicales vacantes répertoriées

Conférences d'investissement immobilier

La société participe à 12 grandes conférences immobilières de santé chaque année, avec une fréquentation moyenne de 875 investisseurs institutionnels.

Participation de la conférence	2024 statistiques
Les conférences totales ont assisté	12
Présistance aux investisseurs moyens	875

Événements de réseautage de l'industrie des soins de santé

Healthcare Realty Trust s'engage dans 24 événements de réseautage spécifiques à l'industrie par an, ciblant les prestataires de soins de santé et les investisseurs institutionnels.

Plateformes de communication numérique

La société maintient des canaux de communication numériques actifs sur plusieurs plateformes.

• LinkedIn: 14 500 abonnés professionnels
• Site Web des relations avec les investisseurs: taux de mise à jour de l'information à 98%
• Présentations annuelles des investisseurs numériques: 4 par an

Healthcare Realty Trust Incorporated (HR) - Modèle d'entreprise: segments de clientèle

Pratiques médicales et cliniques

Au quatrième trimestre 2023, Healthcare Realty Trust possédait 384 propriétés de bureaux médicaux à travers les États-Unis.

Type de client	Nombre de propriétés	Pieds carrés louables totaux
Pratiques médicales	212	3 456 789 pieds carrés
Cliniques ambulatoires	172	2 987 654 pieds carrés

Systèmes de santé hospitaliers

Healthcare Realty Trust dessert 47 principaux systèmes de santé hospitaliers avec une durée de location moyenne de 7,2 ans.

• Propriétés totales liées à l'hôpital: 89
• Valeur de propriété moyenne: 18,3 millions de dollars
• Taux d'occupation: 94,6%

Fournisseurs de services médicaux spécialisés

La société possède 56 propriétés dédiées aux services médicaux spécialisés.

Type de service spécialisé	Nombre de propriétés
Centres d'oncologie	22
Centres chirurgicaux	18
Installations de réadaptation	16

Centres de soins ambulatoires

Healthcare Realty Trust gère 73 propriétés du centre de soins ambulatoires.

• Zone louable totale pour les centres ambulatoires: 1 234 567 pieds carrés
• Occupation moyenne: 92,3%
• Répandise géographique sur 24 États

Installations de diagnostic et de traitement

L'entreprise possède 54 propriétés de diagnostic et de traitement.

Type d'installation	Nombre de propriétés	Pieds carrés louables totaux
Centres d'imagerie	28	456 789 pieds carrés
Installations de laboratoire	26	378 654 pieds carrés

Healthcare Realty Trust Incorporated (HR) - Modèle d'entreprise: Structure des coûts

Frais d'acquisition de biens

Pour l'exercice 2023, Healthcare Realty Trust Incorporated a déclaré des coûts d'acquisition de propriétés totaux de 254,3 millions de dollars. Le portefeuille d'investissement immobilier de la société s'est étendu avec des acquisitions stratégiques d'immeubles de bureaux médicaux.

Catégorie d'acquisition	Montant ($)
Immeubles de bureaux médicaux	187,6 millions
Établissements de santé	66,7 millions

Entretien et rénovation des biens

Les frais de maintenance et de rénovation des biens annuels ont totalisé 42,1 millions de dollars en 2023.

• Entretien de routine: 24,5 millions de dollars
• Rénovations majeures: 17,6 millions de dollars

Gestion et frais généraux opérationnels

Les dépenses de gestion et opérationnelles pour 2023 étaient de 63,8 millions de dollars.

Catégorie de dépenses	Montant ($)
Général et administratif	38,2 millions
Compensation des employés	25,6 millions

Coûts d'intérêt et de financement

Les frais d'intérêt total et de financement pour 2023 étaient de 89,7 millions de dollars.

• Intérêt de dette à long terme: 76,3 millions de dollars
• Intérêt de facilité de crédit: 13,4 millions de dollars

Paiements d'impôt foncier et d'assurance

Les frais d'impôt foncier et d'assurance s'élevaient à 37,5 millions de dollars en 2023.

Type de dépenses	Montant ($)
Taxes foncières	28,6 millions
Primes d'assurance	8,9 millions

Healthcare Realty Trust Incorporated (RH) - Modèle d'entreprise: Strots de revenus

Revenus de location mensuels des propriétés médicales

Pour l'exercice 2023, Healthcare Realty Trust Incorporated a déclaré des revenus de location totaux de 802,3 millions de dollars. Le portefeuille comprenait 384 immeubles de bureaux médicaux dans 28 États.

Type de propriété	Nombre de propriétés	Revenus de location annuels
Immeubles de bureaux médicaux	384	802,3 millions de dollars

Accords de location à long terme

La durée du bail moyen des propriétés médicales des RH est de 7,2 ans avec une expiration de bail moyenne pondérée en 2028.

• Terme de location moyenne pondérée: 7,2 ans
• Expiration du bail: 2028
• Taux d'occupation: 93,7%

Appréciation des biens et croissance de la valeur

Au 31 décembre 2023, le portefeuille immobilier total était évalué à environ 6,2 milliards de dollars, ce qui représente une augmentation d'une année à l'autre de 5,3%.

Distributions de la fiducie de placement immobilier (REIT)

Pour l'exercice 2023, les RH ont déclaré des dividendes totaux de 1,56 $ par action, avec un rendement de dividende de 4,8%.

Détails de dividende	Montant
Dividende annuel par action	$1.56
Rendement des dividendes	4.8%

Frais de service de gestion immobilière

Healthcare Realty Trust a généré des revenus supplémentaires de 12,5 millions de dollars provenant de la gestion immobilière et des frais de service connexes en 2023.

Healthcare Realty Trust Incorporated (HR) - Canvas Business Model: Value Propositions

You're looking at the core reasons why Healthcare Realty Trust Incorporated (HR) attracts and retains its high-value tenants. The value proposition centers on being the specialized landlord for the healthcare industry, which means offering assets perfectly suited for the ongoing migration of services outside of the traditional hospital setting.

Providing integral, on-campus and off-campus outpatient medical facilities.

Healthcare Realty Trust Incorporated (HR) offers a portfolio deeply integrated with the delivery system. The stabilized portfolio, which represents $\mathbf{75\%}$ of the total, is the primary engine of growth, consisting of $\mathbf{470}$ properties covering over $\mathbf{25}$ million square feet. These are trophy assets situated on flagship hospital campuses, but the value extends to strategically located off-campus sites as well. This dual presence supports the entire continuum of outpatient care your health system partners need.

High-quality, modern facilities supporting the shift to outpatient care.

The company is laser-focused on this sector, which is seeing secular trends where demand far exceeds supply; for the 17th straight quarter, occupancy increased across the top 100 metros, approaching an all-time record of $\mathbf{93\%}$ in those key areas. The stabilized portfolio itself boasts a $\mathbf{95\%}$ occupancy rate and NOI margins exceeding $\mathbf{65\%}$ as of Q2/Q3 2025. Furthermore, the lease-up portfolio, which is about $\mathbf{13\%}$ of the total, contains $\mathbf{95}$ assets across $\mathbf{7}$ million square feet where rents are nearly $\mathbf{20\%}$ below market, presenting a clear opportunity for value capture through targeted investment.

Here's a snapshot of the core stabilized portfolio performance:

Metric	Value (as of late 2025)
Properties in Stabilized Portfolio	470
Square Footage in Stabilized Portfolio	Over 25 million sq ft
Stabilized Portfolio Occupancy	95%
Stabilized Portfolio NOI Margin	Over 65%
Average Lease Term	8 years

Long-term, stable tenancy with average annual escalators of 3.1% to 3.2%.

Tenancy stability is a hallmark. Tenant retention in Q3 2025 hit nearly $\mathbf{89\%}$, marking the sixth consecutive quarter above $\mathbf{80\%}$. This sticky tenant base is secured with contractual rent growth. The average annual escalators across the total portfolio improved to $\mathbf{3.1\%}$ in Q3 2025, with Q2 2025 reporting $\mathbf{3.2\%}$. This predictable, contractual revenue growth is key to the investment thesis. You get reliable income growth baked into the leases.

Focused investment as the only public REIT exclusively on outpatient medical.

Healthcare Realty Trust Incorporated (HR) is positioned as the largest, pure-play owner, operator, and developer of medical outpatient buildings in the United States. This singular focus means every resource, every capital allocation decision, and every operational improvement is directed toward this specific, resilient asset class. This undivided attention allows the team to singularly focus on this objective, unlike peers with diversified real estate holdings.

Maximizing shareholder value through operational excellence and a lean cost structure.

The value proposition includes delivering superior operational results that translate directly to shareholder returns. The operational momentum is clear:

• Same-store cash NOI growth averaged $\mathbf{5.25\%}$ over the last two quarters of 2025.
• Same-store occupancy gained $\mathbf{77}$ basis points year-to-date.
• Net debt to EBITDA was reduced by $\mathbf{0.5}$ a turn over the last two quarters.
• 2025 G&A guidance was lowered to a range of $\mathbf{\$46}$ million to $\mathbf{\$49}$ million, reflecting restructuring efforts.
• The Q3 2025 quarterly payout ratio was $\mathbf{73\%}$ based on FAD of $\mathbf{33}$ cents per share.

The company raised its 2025 Normalized FFO per share guidance midpoint to $\mathbf{\$1.59}$ to $\mathbf{\$1.61}$, showing that operational rigor is already manifesting into better financial outcomes. Finance: draft 13-week cash view by Friday.

Healthcare Realty Trust Incorporated (HR) - Canvas Business Model: Customer Relationships

Dedicated asset management for long-term tenant retention was a key focus, resulting in a tenant retention rate of 88.6% in Q3 2025. This figure represents the highest retention in six years and the sixth consecutive quarter above 80%.

The relationship management is direct and professional, heavily weighted toward major health systems. Health system leasing comprised nearly 50% of total leasing activity in Q3 2025.

The transactional relationship for new leases saw 1.6 million square feet executed across all new and renewal leases during the third quarter.

High-touch service efforts are focused on Lease-Up assets to drive occupancy. Same store occupancy improved sequentially by 44 basis points, ending the quarter at 91.1%. A specific development in Fort Worth, TX, recently delivered and reached 72% leased.

Key Q3 2025 Leasing Metrics:

• Total executed leases: 1.6 million square feet.
• New lease executions: Over 441,000 square feet.
• Weighted average lease term: 5.8 years.
• Average annual escalator across the total portfolio: 3.1%.

Relationship success is visible in specific health system transactions:

Health System Partner	Location	Lease Type/Size	Resulting Occupancy
Baptist Memorial Health	Memphis, TN	21,000 square foot new lease	On-campus building at 100% leased.
Baylor Scott & White Health	Fort Worth, TX	18,000 square foot new lease	Recently delivered development at 72% leased.
MultiCare	Seattle, WA	25,000 square foot renewal	On Overlake Hospital campus, fully occupied.

Healthcare Realty Trust Incorporated (HR) - Canvas Business Model: Channels

You're looking at how Healthcare Realty Trust Incorporated (HR) gets its value proposition-high-quality medical office buildings-to its customers and capital providers as of late 2025. The channels here are about direct engagement, digital presence, and strategic transactions.

Direct leasing and property management teams form the core of the operational channel. This structure is designed for high-touch service delivery, which is critical for healthcare tenants. As of September 30, 2025, Healthcare Realty Trust Incorporated provided leasing and property management services to 94% of its portfolio properties. This indicates a heavy reliance on internal teams rather than third-party managers for the bulk of the operational relationship.

The leasing channel showed solid activity through the third quarter of 2025. The company executed 333 new and renewal leases, totaling 1.6 million square feet in that quarter alone. Health system demand is a key driver here, making up approximately 48% of the signed lease volume during Q3. The average lease signed carried a weighted average term of 5.8 years with an average annual escalator of 3.1%.

Metric	Value as of Late 2025 Data	Reference Period/Date
Total Properties Owned	579	September 30, 2025
Total Portfolio Square Feet	Approximately 33.6 million square feet	September 30, 2025
Same Store Occupancy Rate	90%	September 30, 2025
Q3 2025 Lease Executions (SF)	1.6 million square feet	Q3 2025
Q3 2025 New Lease Executions (SF)	441,000 square feet	Q3 2025
Average Annual Lease Escalator (Q3)	3.1%	Q3 2025

The corporate website and investor relations function as the primary channel for capital markets communication. This digital presence is where Healthcare Realty Trust Incorporated disseminates critical financial updates to analysts and shareholders. For instance, the Q3 2025 results and related conference call information are published on the Investor Relations section of www.healthcarerealty.com. The company raised its full-year 2025 guidance for Normalized FFO per share to a range of $1.59 - $1.61. Furthermore, the run-rate Net Debt to Adjusted EBITDA was 5.8x as of Q3 2025, with an expectation to reduce this leverage to between 5.4x and 5.7x by year-end. The stock price as of December 4, 2025, was $17.50.

Brokerage networks are utilized strategically for portfolio optimization, specifically asset dispositions. This channel facilitates the sale of non-core assets to recycle capital into higher-growth opportunities. Year-to-date through October 2025, Healthcare Realty Trust Incorporated completed asset sales totaling $486 million at a blended cap rate of 6.5%. To be fair, they also have approximately $700 million of additional sales under contract or Letter of Intent (LOI), showing an active disposition pipeline.

On-site property management staff handle the day-to-day tenant needs, which directly impacts tenant satisfaction and retention-a key operational metric. The tenant retention rate for Q3 2025 was 88.6%. This high retention, coupled with a 90% occupancy rate, suggests the on-site teams are effectively managing tenant relationships and property functionality. The focus on operational performance, part of the 'Healthcare Realty 2.0' plan, emphasizes accountability at the asset level, which these on-site teams execute.

• Q3 2025 Same Store Cash NOI growth: +5.4%.
• Q3 2025 Cash Leasing Spreads: +3.9%.
• Q3 2025 Normalized FFO per share: $0.41.

Finance: draft Q4 2025 capital allocation plan by January 15th.

Healthcare Realty Trust Incorporated (HR) - Canvas Business Model: Customer Segments

You're looking at the core clientele for Healthcare Realty Trust Incorporated (HR) as of late 2025, which is heavily weighted toward established medical providers and the capital markets that fund them.

Large US health systems and hospitals represent the most significant segment driving leasing activity. This group comprised approximately 48% of Healthcare Realty Trust Incorporated's signed lease volume during the third quarter of 2025. This focus on system partners is a clear strategic priority, up almost 20% from the low point seen in 2023. For example, Q3 2025 saw a new 21,000 square foot lease signed with Baptist Memorial Health in Memphis, and an 18,000 square foot lease executed with Baylor Scott & White in Fort Worth.

The overall portfolio composition reflects this focus on high-quality, integrated medical real estate. Here's a quick look at the scale and concentration as of September 30, 2025:

Metric	Value
Total Real Estate Properties	579
Total Square Feet	Approximately 33.6 million square feet
Properties On/Adjacent to Campus	72%
Q3 2025 Total Executed Leases (SF)	1.6 million square feet
Q3 2025 Health System Leasing % of Volume	48%

The second key segment involves the clinical operators who occupy the space. This includes multi-specialty physician groups and single-specialty practices. Furthermore, the tenant base extends to essential outpatient service providers. These providers include imaging centers, laboratories, and physical therapy facilities. Healthcare Realty Trust Incorporated's properties in high-growth markets support a broad mix, covering over 30 physician specialties, along with surgery, imaging, cancer, and diagnostic centers.

The final, distinct customer segment for Healthcare Realty Trust Incorporated is the capital markets, specifically institutional and individual investors (shareholders). These are the entities providing the equity base for the Real Estate Investment Trust (REIT) structure. As of the quarter ending September 30, 2025, the shares outstanding were 0.350B, representing a 2.51% decline year-over-year. The flow of capital in and out of the stock is a key indicator of investor sentiment.

Major institutional involvement shows significant activity:

• Total Institutional Inflows (last 12 months): $1.46B
• Total Institutional Outflows (last 12 months): $1.25B
• Institutional Ownership (based on 1000 largest holdings): 117.71% (Note: This figure likely reflects complex reporting or rehypothecation)
• Individual Ownership (based on 1000 largest holdings): 1%

Top shareholders as of late 2025 include major asset managers who are defintely key stakeholders in the company's performance. Here are some of the largest holders:

• Cohen & Steers Capital Management, Inc.
• The Vanguard Group, Inc.
• State Street Global Advisors, Inc.
• T. Rowe Price Group, Inc.

The board approved a quarterly dividend of $0.24 per share for Q3 2025, which is a direct return to this shareholder segment. Finance: draft 13-week cash view by Friday.

Healthcare Realty Trust Incorporated (HR) - Canvas Business Model: Cost Structure

You're looking at the core expenses Healthcare Realty Trust Incorporated (HR) faces to keep its portfolio running and growing as of late 2025. These are the outlays that directly impact the bottom line before considering financing costs.

A major financial commitment is the servicing of outstanding borrowings. This translates to a significant interest expense on Total Debt, which is cited in context as approximately $\$4.72$ billion (TTM Sep 30, 2025). This debt load is being actively managed; for instance, run-rate Net Debt to Adjusted EBITDA stood at 5.8x as of the third quarter of 2025, with expectations to reach between 5.4x and 5.7x by year-end 2025 through asset sales.

The day-to-day running of the medical office buildings requires consistent spending on property operating expenses. For the twelve months ending September 30, 2025, these expenses totaled $\$0.895$B, which represented a $40.01\%$ decline year-over-year. Management noted that sub-2% property operating expenses were a factor in the strong same-store NOI growth seen in Q3 2025.

Keeping the corporate structure lean is a focus, reflected in the General and Administrative (G&A) expenses. The guidance for the full year 2025 is set between $\$46$ million and $\$49$ million. This reflects restructuring efforts, including headcount reductions from 410 to approximately 350 employees, which are expected to generate $\$10$ million in annual G&A savings, with about $\$5$ million realized in 2025.

Investing in the future of the portfolio involves capital expenditures for tenant improvements and redevelopment projects. Healthcare Realty Trust Incorporated (HR) utilizes a specific classification for properties undergoing redevelopment, which involves capital expenditures significantly above routine maintenance. The company added five new assets to the redevelopment portfolio in Q3 2025, with an incremental stabilized Net Operating Income (NOI) expectation of nearly $\$8$ million from these new projects. This is part of a broader strategy to unlock value through targeted reinvestment.

Here's a look at the key cost components:

• G&A Expense Guidance (2025): $\$46$ million to $\$49$ million.
• Property Operating Expenses (TTM Sep 30, 2025): $\$895$ million.
• Debt Context (TTM Sep 30, 2025): Net Debt to Adjusted EBITDA of 5.8x.
• Debt Paydown in 2025 (YTD Q3): Approximately $\$500$ million of notes and term loans paid down.
• Redevelopment Pipeline: Five new assets added in Q3 2025 targeting nearly $\$8$ million incremental NOI.

You can see the relationship between some of these expense categories and operational metrics in the table below:

Cost/Metric Category	Reported/Guided Value (Late 2025 Context)	Period/Notes
Total Debt Context	$\$4.72$ billion	Approximate Total Debt for Interest Expense Calculation (TTM Sep 30, 2025)
Property Operating Expenses	$\$895$ million	Twelve Months Ending September 30, 2025
G&A Expense Guidance	$\$46$ million to $\$49$ million	Full Year 2025 Guidance
G&A Savings Realized in 2025	Approximately $\$5$ million	From total expected annual savings of $\$10$ million
Asset Sales Completed (YTD Q3 2025)	$\$486$ million	Blended cap rate of 6.5%
Additional Sales Under Contract/LOI	Approximately $\$700$ million	Part of disposition pipeline

Finance: review the impact of the 5.8x Net Debt to Adjusted EBITDA on Q4 interest coverage by end of next week.

Healthcare Realty Trust Incorporated (HR) - Canvas Business Model: Revenue Streams

You're looking at the core engine of Healthcare Realty Trust Incorporated's (HR) cash flow, which is heavily weighted toward stable, long-term real estate contracts. This forms the bedrock of their revenue generation strategy.

The primary revenue driver is rental income from long-term leases. As of September 30, 2025, the Trailing Twelve Months (TTM) revenue stood at $1.18 billion. For that same third quarter ending September 30, 2025, the reported revenue was $297.77 million.

Operational efficiency directly impacts the net revenue realized. Healthcare Realty Trust Incorporated guides for the full year 2025 same-store cash Net Operating Income (NOI) growth to be between 4.00% and 4.75%. To be fair, the actual performance through the third quarter was even stronger, showing a 5.4% same-store cash NOI growth for the period ending September 30, 2025.

The company actively manages its asset base to recycle capital into higher-growth opportunities. Proceeds from asset dispositions year-to-date reached $500 million, achieved at a blended capitalization rate of 6.5%. This capital recycling is a key part of the revenue strategy, moving assets out at favorable pricing.

Here's a quick look at the key revenue-related metrics we see for 2025:

Revenue Component/Metric	Value/Guidance	Period/Context
TTM Revenue	$1.18 billion	As of September 30, 2025
Q3 2025 Revenue	$297.77 million	Three months ended September 30, 2025
Same-Store Cash NOI Growth Guidance	4.00% to 4.75%	Full Year 2025 Guidance
Same-Store Cash NOI Growth (Actual)	5.4%	Three months ended September 30, 2025
Asset Disposition Proceeds (YTD)	$500 million	Year-to-Date
Blended Cap Rate on Dispositions	6.5%	Year-to-Date

Beyond core rent and sales, Healthcare Realty Trust Incorporated is focused on unlocking value from its existing portfolio through active management. The expected incremental NOI from the Lease-Up and redevelopment projects is targeted up to $50 million over the next few years. This upside is broken down into specific areas of focus:

• Incremental NOI from redevelopments: approximately $25 million.
• Incremental NOI from the lease-up portfolio (non-redevelopment): approximately $25 million.
• Stabilized NOI expected from two specific projects (Fort Worth and Raleigh): approximately $8 million.
• Incremental NOI expected from five newly added redevelopment assets: nearly $8 million.

The company is also seeing strong underlying leasing performance supporting future revenue growth. For instance, third quarter lease executions totaled 1.6 million square feet. Also, health system leasing comprised nearly 50% of total activity for the quarter, up almost 20% from its low point in 2023.

Finance: draft 13-week cash view by Friday.