الصندوق الاستئماني العالمي للدخل العقاري الصحي (UHT): نموذج الأعمال التجارية

يقف صندوق Universal Health Realty Income Trust (UHT) عند تقاطع الرعاية الصحية والعقارات، ويقدم نموذجًا استثماريًا فريدًا يحول الممتلكات الطبية إلى أصول مالية استراتيجية. من خلال الاستفادة من نهج الأعمال الشامل الذي يربط مقدمي الرعاية الصحية بالحلول العقارية المتميزة، تقوم UHT بإنشاء نظام بيئي ديناميكي حيث تولد الاستثمارات العقارية تدفقات دخل مستقرة ويمكن التنبؤ بها. لا تدعم استراتيجيتهم المبتكرة البنية التحتية الحيوية للرعاية الصحية فحسب، بل توفر أيضًا للمساهمين فرصة للمشاركة في سوق عقارات الرعاية الصحية القوي والمتوسع باستمرار.

صندوق Universal Health Realty Income Trust (UHT) - نموذج الأعمال: الشراكات الرئيسية

مقدمو الرعاية الصحية (المستشفيات والمراكز الطبية)

اعتبارًا من عام 2024، تحتفظ UHT بشراكات مع 37 منشأة صحية عبر ولايات متعددة. تشمل تفاصيل الشراكة الرئيسية ما يلي:

نوع الشريك	عدد المرافق	إجمالي اللقطات المربعة
المستشفيات	22	1,243,000 قدم مربع
المراكز الطبية	15	678,500 قدم مربع

شركات الاستثمار وإدارة العقارات

UHT تتعاون مع 8 شركات متخصصة في الاستثمار العقاري التركيز على خصائص الرعاية الصحية.

• قيمة محفظة استثمارات الشراكة: 412.6 مليون دولار
• متوسط مدة الشراكة: 7.3 سنوات
• التغطية الجغرافية: 14 ولاية

مطورو مباني المكاتب الطبية

تشمل شراكات المطورين الحالية ما يلي:

المطور	المشاريع النشطة	قيمة الاستثمار
شركة هامس	3	87.2 مليون دولار
مجموعة الرعاية الصحية العقارية	2	53.4 مليون دولار

المؤسسات المالية التي تركز على الرعاية الصحية

تحتفظ UHT بشراكات مالية مع 5 مؤسسات متخصصة في إقراض الرعاية الصحية.

• إجمالي حد الائتمان: 250 مليون دولار
• متوسط سعر الفائدة: 4.75%
• مؤسسات الإقراض المتخصصة في عقارات الرعاية الصحية

صيانة الممتلكات ومقاولو الخدمة

تفاصيل الشراكة مع مقاولي الصيانة:

المقاول	الخدمات المقدمة	قيمة العقد السنوي
خدمات دعم الرعاية الصحية لشركة ABM	صيانة المرافق	5.3 مليون دولار
جونز لانج لاسال	إدارة الممتلكات	3.7 مليون دولار

صندوق Universal Health Realty Income Trust (UHT) – نموذج الأعمال: الأنشطة الرئيسية

الاستحواذ على مباني المكاتب الطبية ومرافق الرعاية الصحية

اعتبارًا من عام 2024، تمتلك Universal Health Realty Income Trust (UHT) 71 عقارًا متعلقًا بالرعاية الصحية في ولايات متعددة. ويبلغ إجمالي المساحة القابلة للتأجير حوالي 1.2 مليون قدم مربع.

نوع العقار	عدد العقارات	إجمالي اللقطات المربعة
مباني المكاتب الطبية	56	980.000 قدم مربع
المراكز الجراحية	9	140,000 قدم مربع
مرافق الرعاية الصحية الأخرى	6	80,000 قدم مربع

تأجير العقارات لمستأجري الرعاية الصحية

يتم تأجير محفظة UHT في الغالب لمقدمي الرعاية الصحية بموجب اتفاقيات إيجار طويلة الأجل.

• متوسط مدة الإيجار: 10.2 سنة
• معدل الإشغال: 97.6%
• المستأجرون الأساسيون: أنظمة المستشفيات والمجموعات الطبية

إدارة المحفظة العقارية

اعتبارًا من التقرير السنوي لعام 2023، تدير شركة UHT محفظة متنوعة من عقارات الرعاية الصحية مع توزيع جغرافي استراتيجي.

المنطقة الجغرافية	عدد العقارات	نسبة المحفظة
شمال شرق البلاد	32	45%
جنوب شرق	22	31%
مناطق أخرى	17	24%

توليد دخل إيجار ثابت

في عام 2023، أعلنت شركة UHT عن إجمالي إيرادات إيجارية بلغت 55.3 مليون دولار أمريكي مع مسار نمو ثابت.

• معدل نمو دخل الإيجار: 3.7% على أساس سنوي
• الأموال من العمليات (FFO): 36.2 مليون دولار
• عائد الأرباح: 5.6%

صيانة وتحديث خصائص الرعاية الصحية

تخصص UHT ما يقرب من 3.5 مليون دولار سنويًا لصيانة الممتلكات والترقيات الإستراتيجية.

فئة الصيانة	الاستثمار السنوي
الصيانة الروتينية	1.8 مليون دولار
ترقيات التكنولوجيا	1.2 مليون دولار
تحسينات البنية التحتية	$500,000

صندوق Universal Health Realty Income Trust (UHT) - نموذج الأعمال: الموارد الرئيسية

محفظة واسعة من العقارات الطبية

اعتبارًا من الربع الرابع من عام 2023، تمتلك Universal Health Realty Income Trust (UHT) 71 عقارًا في ولايات متعددة، بمساحة إجمالية تبلغ حوالي 1.3 مليون قدم مربع من عقارات الرعاية الصحية. تتضمن المحفظة ما يلي:

نوع العقار	عدد العقارات	إجمالي اللقطات المربعة
مباني المكاتب الطبية	48	870.000 قدم مربع
مستشفيات الرعاية الحادة	12	320,000 قدم مربع
مراكز الجراحة المتنقلة	11	110.000 قدم مربع

علاقات قوية مع أصحاب المصلحة في صناعة الرعاية الصحية

تحتفظ UHT باتفاقيات إيجار طويلة الأجل مع مقدمي الرعاية الصحية الرئيسيين:

• الخدمات الصحية الشاملة (المستأجر الرئيسي) بنسبة 68% من إجمالي إيرادات المحفظة
• متوسط مدة الإيجار 10.2 سنة
• معدل إشغال 98.6% اعتبارًا من عام 2023

رأس المال المالي للاستحواذ على العقارات

الموارد المالية في 31 ديسمبر 2023:

• إجمالي الأصول: 742.3 مليون دولار
• إجمالي الديون: 308.5 مليون دولار
• نسبة الدين إلى حقوق الملكية: 0.42
• الحد الائتماني المتاح: 150 مليون دولار

فريق إدارة ذو خبرة

تنفيذي	الموقف	سنوات مع الشركة
تيموثي م. سوزي	الرئيس & الرئيس التنفيذي	12 سنة
جوناثان ه. بيرجشنايدر	المدير المالي	8 سنوات

مواقع العقارات الجغرافية الاستراتيجية

التوزيع الجغرافي للعقارات:

المنطقة	عدد العقارات	نسبة المحفظة
جنوب شرق	24	33.8%
شمال شرق البلاد	19	26.8%
الجنوب الغربي	15	21.1%
الغرب الأوسط	13	18.3%

صندوق Universal Health Realty Income Trust (UHT) - نموذج الأعمال: عروض القيمة

تدفق دخل مستقر من الاستثمارات العقارية للرعاية الصحية

اعتبارًا من الربع الرابع من عام 2023، أبلغت Universal Health Realty Income Trust عن قيمة إجمالية للمحفظة قدرها 595.4 مليون دولار، تتألف من 71 مبنى للمكاتب الطبية ومركزين للجراحة في 19 ولاية.

متري المحفظة	2023 القيمة
إجمالي قيمة المحفظة	595.4 مليون دولار
عدد العقارات	71 مبنى للمكاتب الطبية
الانتشار الجغرافي	19 ولاية

مباني مكاتب طبية عالية الجودة في مواقع رئيسية

تُظهر محفظة عقارات UHT اختيار الموقع الاستراتيجي بمتوسط معدل إشغال يبلغ 95.6% اعتبارًا من 31 ديسمبر 2023.

• متوسط عمر العقار: 15.3 سنة
• متوسط مدة الإيجار المرجح: 8.4 سنوات
• نسبة تجديد الإيجار: 87.5%

اتفاقيات إيجار طويلة الأجل مع مقدمي الرعاية الصحية

تولد اتفاقيات الإيجار 48.3 مليون دولار دخل الإيجار السنوي مع الحد الأدنى من مخاطر تركيز المستأجر.

خاصية الإيجار	2023 متري
دخل الإيجار السنوي	48.3 مليون دولار
انتشار انتهاء عقد الإيجار	موزعة على عدة سنوات

الاستثمار العقاري المتخصص في قطاع الرعاية الصحية

تركز شركة UHT حصريًا على عقارات الرعاية الصحية، حيث يتم تأجير العقارات بشكل أساسي لشركة Universal Health Services (UHS) وأنظمة الرعاية الصحية الأخرى.

• نسبة العقارات المرتبطة بنظام UHS: 62.4%
• المستأجرون الآخرون: المستشفيات والممارسات الطبية ومراكز التشخيص

إمكانية توزيع الأرباح بشكل متسق

أداء توزيعات الأرباح للمساهمين:

سنة	الأرباح السنوية	عائد الأرباح
2023	1.92 دولار للسهم الواحد	5.6%
2022	1.88 دولار للسهم الواحد	5.4%

صندوق Universal Health Realty Income Trust (UHT) - نموذج العمل: علاقات العملاء

عقود إيجار طويلة الأجل مع مستأجري الرعاية الصحية

اعتبارًا من عام 2024، تحتفظ Universal Health Realty Income Trust بمحفظة مكونة من 71 مبنى للمكاتب الطبية ومستشفيين للرعاية الحادة. ويبلغ متوسط ​​مدة الإيجار لهذه العقارات 8.2 سنوات، مما يوفر تدفقات إيرادات مستقرة طويلة الأجل.

نوع العقار	عدد العقارات	متوسط مدة الإيجار
مباني المكاتب الطبية	71	8.2 سنة
مستشفيات الرعاية الحادة	2	8.2 سنة

خدمات إدارة الممتلكات المخصصة

توفر UHT إدارة شاملة للممتلكات من خلال فريق مكون من 22 مدير عقارات محترفًا متخصصين في عقارات الرعاية الصحية.

• صيانة ممتلكات الرعاية الصحية المتخصصة
• خدمات الاستجابة للطوارئ على مدار الساعة طوال أيام الأسبوع
• الإمتثال للوائح المنشأة الصحية

التواصل المنتظم مع مشغلي مرافق الرعاية الصحية

تحتفظ الشركة بقنوات اتصال ربع سنوية مع 93% من مستأجري الرعاية الصحية لديها، مما يضمن المشاركة المتسقة وإدارة العلاقات.

الصيانة سريعة الاستجابة ودعم الممتلكات

يبلغ متوسط وقت الاستجابة لصيانة العقار 2.5 ساعة، مع حل 98.7% من طلبات الصيانة خلال 24 ساعة.

مقياس الصيانة	الأداء
متوسط وقت الاستجابة	2.5 ساعة
يتم حل الطلبات خلال 24 ساعة	98.7%

تقارير مالية شفافة

تقدم شركة UHT تقارير مالية ربع سنوية بمعدل إفصاح بنسبة 100%، مع الحفاظ على معدل إشغال يبلغ 95.6% في جميع مرافق الرعاية الصحية التابعة لها.

مقياس التقارير المالية	الأداء
الإفصاح عن التقرير ربع السنوي	100%
معدل إشغال العقار	95.6%

صندوق Universal Health Realty Income Trust (UHT) - نموذج الأعمال: القنوات

مفاوضات التأجير المباشر

اعتبارًا من الربع الرابع من عام 2023، تدير Universal Health Realty Income Trust محفظة تضم 71 عقارًا للرعاية الصحية. تتضمن مفاوضات التأجير المباشر ما يلي:

• مباني المكاتب الطبية: 55 عقاراً
• مرافق المستشفى: 16 عقارًا

نوع العقار	إجمالي الخصائص	معدل الإشغال
مباني المكاتب الطبية	55	92.3%
مرافق المستشفى	16	97.5%

منصات الاستثمار العقاري

تستخدم UHT منصات استثمارية متعددة للمعاملات العقارية وإشراك المستثمرين:

• المنصة المدرجة في بورصة نيويورك: مؤشر الأسهم UHT
• القيمة السوقية: 1.02 مليار دولار (ديسمبر 2023)
• عائد الأرباح: 5.6%

المستشارون الماليون والوسطاء

قنوات الوساطة	عدد الشراكات
شركات الوساطة الوطنية	12
مستشارو الاستثمار الإقليميون	37

موقع علاقات المستثمرين

مقاييس المنصة الرقمية:

• عدد الزوار الفريدين للموقع شهريًا: 42,500
• تنزيلات وثائق المستثمر عبر الإنترنت: 18300 سنويًا
• المشاركون في البث الشبكي للأرباح ربع السنوية: 2700

اجتماعات المساهمين السنوية

متري الاجتماع	بيانات 2023
إجمالي المساهمين	7,200
الحضور الجسدي	340
الحضور الظاهري	1,850

صندوق Universal Health Realty Income Trust (UHT) - نموذج الأعمال: شرائح العملاء

أنظمة الرعاية الصحية والمستشفيات

اعتبارًا من عام 2024، يخدم UHT 75 منشأة طبية في 19 ولاية. تتضمن المحفظة 71 عقارًا للرعاية الصحية بمساحة إجمالية قابلة للتأجير تبلغ 1,139,000 قدم مربع.

نوع العقار	عدد المرافق	إجمالي اللقطات المربعة
خصائص المستشفى	42	685,000 قدم مربع
مباني المكاتب الطبية	33	454,000 قدم مربع

مجموعات الممارسة الطبية

يتضمن مزيج المستأجرين في UHT 38 مجموعة مختلفة من الممارسات الطبية بمتوسط مدة إيجار تبلغ 10.2 سنوات.

• الممارسات الطبية المتخصصة: 22
• مجموعات الرعاية الأولية: 16
• متوسط إيرادات الإيجار السنوية لكل مجموعة ممارسة: 1.4 مليون دولار

مراكز رعاية المرضى الخارجيين

تدير المؤسسة 23 مركزًا لرعاية المرضى الخارجيين بمعدل إشغال إجمالي يبلغ 94.6%.

نوع مركز العيادات الخارجية	عدد المراكز
المراكز الجراحية	12
مراكز التشخيص	11

مرافق التشخيص والعلاج

تشتمل محفظة UHT على 15 منشأة تشخيصية وعلاجية مزودة بمعدات طبية متخصصة.

• مراكز الأشعة: 7
• مراكز علاج الأورام: 5
• مرافق التشخيص المتخصصة: 3

متخصصو الاستثمار في الرعاية الصحية

وباعتبارها صندوقًا للاستثمار العقاري (REIT)، تجتذب UHT المستثمرين الذين يركزون على الرعاية الصحية برأسمال سوقي قدره 636.8 مليون دولار أمريكي اعتبارًا من الربع الرابع من عام 2023.

مقياس المستثمر	القيمة
عائد الأرباح	4.7%
الأموال من العمليات (FFO)	42.3 مليون دولار

صندوق Universal Health Realty Income Trust (UHT) - نموذج العمل: هيكل التكلفة

مصاريف شراء العقارات

اعتبارًا من عام 2023، بلغ إجمالي نفقات الاستحواذ على العقارات التابعة لشركة Universal Health Realty Income Trust 7.2 مليون دولار. استحوذ الصندوق على مباني المكاتب الطبية ومرافق الرعاية الصحية مع التقسيم المالي التالي:

نوع العقار	تكلفة الاستحواذ	عدد العقارات
مباني المكاتب الطبية	4.5 مليون دولار	6
مرافق الرعاية الصحية	2.7 مليون دولار	3

تكاليف صيانة وتجديد العقارات

بلغت النفقات السنوية لصيانة وتجديد الممتلكات لـ UHT في عام 2023 3.9 مليون دولار، مع التخصيص التالي:

• الصيانة الروتينية: 1.8 مليون دولار
• التجديدات الكبرى: 1.5 مليون دولار
• ترقية المعدات: 600.000 دولار

الإدارة والنفقات الإدارية

بلغت النفقات الإدارية والتنظيمية لشركة UHT لعام 2023 2.6 مليون دولار، بما في ذلك:

فئة النفقات	التكلفة
التعويض التنفيذي	1.1 مليون دولار
رواتب الموظفين	$850,000
الخدمات المهنية	$450,000
مصاريف المكتب	$200,000

ضريبة الأملاك والتأمين

بلغت نفقات ضريبة الأملاك والتأمين لـ UHT في عام 2023 2.1 مليون دولار:

• الضرائب العقارية: 1.4 مليون دولار
• أقساط التأمين: 700.000 دولار

توزيعات الأرباح على المساهمين

بلغت توزيعات أرباح شركة UHT لعام 2023 ما مجموعه 18.5 مليون دولار، وتتميز بالخصائص التالية:

تفاصيل الأرباح	المبلغ
إجمالي الأرباح السنوية	18.5 مليون دولار
توزيعات الأرباح لكل سهم	$1.84
عائد الأرباح	4.6%

صندوق Universal Health Realty Income Trust (UHT) - نموذج الأعمال: تدفقات الإيرادات

دخل الإيجار من مباني المكاتب الطبية

اعتبارًا من عام 2023، تمتلك Universal Health Realty Income Trust 71 مبنى للمكاتب الطبية وثلاثة مستشفيات للرعاية الحادة. بلغ إجمالي إيرادات الإيجار للعام المالي 2022 53.9 مليون دولار.

نوع العقار	عدد العقارات	دخل الإيجار السنوي
مباني المكاتب الطبية	71	48.6 مليون دولار
مستشفيات الرعاية الحادة	3	5.3 مليون دولار

اتفاقيات الإيجار طويلة الأجل

يتراوح متوسط فترات الإيجار من 7 إلى 10 سنوات مع متوسط انتهاء الإيجار المرجح في عام 2029. وبلغ معدل الإشغال اعتبارًا من الربع الرابع من عام 2022 96.4٪.

• متوسط مدة الإيجار المرجح: 9.2 سنة
• سنة انتهاء عقد الإيجار: 2029
• معدل الاحتفاظ بالمستأجر: 89%

تقدير الممتلكات

إجمالي قيمة المحفظة العقارية حتى 31 ديسمبر 2022: 815.4 مليون دولار. زيادة قيمة العقار من 2021 إلى 2022: 4.2%.

دخل الأرباح للمساهمين

الأرباح السنوية للسهم الواحد في عام 2022: 1.92 دولار. عائد الأرباح: 4.8%. إجمالي الأرباح المدفوعة لعام 2022: 23.1 مليون دولار.

المزايا الضريبية لصندوق الاستثمار العقاري (REIT).

قامت شركة UHT بتوزيع 100% من الدخل الخاضع للضريبة في عام 2022، بإجمالي 44.6 مليون دولار. تسمح حالة الإعفاء الضريبي بتمرير دخل الشركة إلى المساهمين.

ريت المقياس المالي	2022 القيمة
توزيع الدخل الخاضع للضريبة	44.6 مليون دولار
معدل ضريبة الشركات	0%

Universal Health Realty Income Trust (UHT) - Canvas Business Model: Value Propositions

You're looking at Universal Health Realty Income Trust (UHT) as a source of stable, income-generating real estate for your portfolio. The core value here is the REIT structure itself, which is designed to pass through rental income to you as the investor, aiming for consistency.

That consistency is clearly reflected in the dividend history. For instance, Universal Health Realty Income Trust declared and paid a Q3 dividend of $0.74 per share, which was paid on September 30, 2025. This quarterly payment supports an annual dividend of $2.96 per share. Honestly, the dividend coverage looks solid; the Q3 dividend was well-covered by Funds From Operations (FFO) of $0.88 per share, resulting in a payout ratio of approximately 84% based on that FFO figure.

The specialization in healthcare facilities is a major draw, placing UHT in a sector with inherent demand drivers. The portfolio is focused on properties supporting healthcare and human services, which is a key differentiator. You are investing in a portfolio that includes:

• Acute care hospitals
• Medical office buildings (MOBs)
• Rehabilitation hospitals
• Behavioral healthcare facilities
• Sub-acute care facilities
• Childcare centers

The value proposition of the lease structure is minimizing your operating expense risk because Universal Health Realty Income Trust primarily utilizes long-term, triple-net leases. This structure means the tenant generally covers property taxes, insurance, and maintenance, which helps UHT deliver that stable, predictable rental income stream we just discussed. This is supported by their active development pipeline, like the new 80,000-square-foot Palm Beach Gardens Medical Plaza I, which is backed by a 10-year master flex lease covering about 75% of the space, showing a commitment to long-duration cash flows.

Furthermore, Universal Health Realty Income Trust provides essential capital to healthcare operators through transactions like sale-leasebacks, which fuels growth for both the operator and UHT's asset base. The commitment to this growth is evident in the Q3 2025 results, where capital deployment accelerated with the new $34 million MOB project in Florida. This activity, while drawing down some liquidity, signals a clear path for future revenue generation.

Here's a quick look at some of the key financial and portfolio metrics as of late 2025:

Metric	Value/Amount
Total Properties in Portfolio (as of Q3 2025)	76
States with Property Presence	21
Q3 2025 Funds From Operations (FFO)	$12.2 million
Q3 2025 FFO per Diluted Share	$0.88
Q3 2025 Dividend Per Share	$0.74
Total Assets (as of September 30, 2025)	$568 million
Available Borrowing Capacity (as of Sept 30, 2025)	$67.9 million
Credit Facility Size	$425 million

Finance: draft 13-week cash view by Friday.

Universal Health Realty Income Trust (UHT) - Canvas Business Model: Customer Relationships

Long-term, contractual relationships via non-cancelable leases.

Universal Health Realty Income Trust (UHT) maintains a portfolio of 76 investments in 21 states. These relationships are anchored by long-duration contracts. For example, the McAllen Doctor's Center is master leased to a wholly-owned subsidiary of Universal Health Services, Inc. (UHS) for an initial term of twelve years, scheduled to expire on August 31, 2035. Furthermore, a new ground lease at Palm Beach Gardens involves a 10-year master flex lease covering approximately 75% of the space, with construction expected to begin in November 2025.

The nature of these contracts is designed for stability, as seen in the renewal options:

• McAllen Hospitals, L.P. has the option to renew its lease for three consecutive ten-year terms.
• The relationship with the main tenant is further solidified by the fact that five hospitals are leased to UHS subsidiaries and are guaranteed by UHS.

Direct, high-level relationship with the main tenant, UHS.

The concentration risk is significant, with UHS representing approximately 40% of UHT's revenue. This relationship is not just tenant-landlord; a UHS subsidiary, UHS of Delaware, Inc., acts as the advisor to Universal Health Realty Income Trust (UHT) pursuant to an annually renewable advisory contract. The financial success of the main tenant directly impacts UHT's performance, as evidenced by the UHS bonus rental at McAllen Medical Center increasing to $0.895M in Q3 2025 from $0.765M in Q3 2024. The advisory fee paid to UHS totaled $5.5 million against $47.8 million of funds from operations in 2024.

Low-touch, landlord-tenant model (triple-net leases shift maintenance to tenant).

The operational relationship is characterized by a low-touch landlord model, typical of triple-net leases where the tenant handles maintenance and operating expenses. The McAllen Doctor's Center is under a triple-net master lease. This structure helps maintain stable cash flow metrics, contributing to the Q3 2025 FFO per diluted share rising to $0.88. The portfolio's composition is heavily weighted toward medical office buildings (MOBs), which generally have lower churn.

Investor relations for common stock and debt holders.

Universal Health Realty Income Trust (UHT) manages relationships with its equity and debt holders through regular disclosures and distributions. The company trades on the NYSE under the symbol UHT. The enterprise value totals approximately $926 million. The Board of Trustees declared a quarterly dividend of $0.74 per share on September 10, 2025, payable on September 30, 2025, to shareholders of record as of September 22, 2025. For debt holders, as of March 31, 2025, UHT had $75.5 million of available borrowing capacity under its $425 million credit agreement, which is scheduled to expire on September 30, 2028.

Key financial metrics relevant to investor confidence include:

Metric	Value/Period	Source Context
Q3 2025 FFO per diluted share	$0.88	Q3 2025 Results
Q1 2025 FFO per diluted share	$0.86	Q1 2025 Results
2024 Annual Dividend Rate	$2.90 per share	Reported for 2023, reflecting growth
Q3 2025 Total Revenue	$25.302M	Q3 2025 Results
2024 Revenue Growth	3.6%	2024 Performance

Lease renewal negotiations and rent escalators (typically 2-5%).

The contractual framework includes built-in revenue growth mechanisms. Universal Health Realty Income Trust (UHT) typically has rent escalations between 2-5% for most of its properties. This is a key driver for future FFO growth, estimated to be in the low-to-mid single digits in the years ahead. The negotiation of these terms is critical, as failure to renew at current or fair market value rates could require finding new operators or accepting potentially less favorable lease terms.

The expected impact of these escalators is factored into analyst projections for 2025 FFO, estimated to be between $3.45-$3.55 per share.

Universal Health Realty Income Trust (UHT) - Canvas Business Model: Channels

Direct leasing to healthcare operators and providers is the core mechanism for Universal Health Realty Income Trust (UHT) to generate revenue from its real estate assets.

• The property portfolio consists of 76 properties situated across 21 states.
• The asset mix is heavily weighted toward medical office buildings, which represent 71% of gross real estate asset value.
• Acute care hospitals account for another 17% of the gross real estate asset value.
• Leasing structures are primarily long-term, triple-net leases with established healthcare providers.
• The largest tenant, Universal Health Services, Inc., contributes 40% of Universal Health Realty Income Trust\'s revenue.

Investor relations website and SEC filings serve as the primary channels for communicating with the capital markets and existing shareholders.

Financial Metric (Period Ended)	Amount/Value	Unit/Context
Total Cash (MRQ)	$9.02M	Balance Sheet
Total Debt (MRQ)	$386.52M	Balance Sheet
Available Borrowing Capacity (as of March 31, 2025)	$75.5M	Credit Agreement
Credit Agreement Maturity Date	September 30, 2028	Credit Facility Term
Q1 2025 Funds From Operations (FFO)	$11.9M	Per Earnings Release
Q1 2025 FFO per Diluted Share	$0.86	Per Earnings Release
Forward Annual Dividend Payout	$0.74	Per Share

Investment banks are utilized for debt and equity issuance to manage the capital structure and fund growth initiatives.

• The company had $349.5 million of borrowings outstanding under its $425 million credit agreement as of March 31, 2025.
• The interest expense increased in Q1 2025 due to higher average outstanding borrowings and an increased average effective borrowing rate.
• The company declared a quarterly dividend of $0.74 per share in September 2025.

Real estate brokers and developers are key to the acquisition channel, focusing on specific transaction types.

• The company\'s primary focus for property acquisition is on sale-leaseback and build-to-suit transactions.
• These transactions are structured with long-term, triple-net leases with established healthcare providers.
• The portfolio includes various facility types such as outpatient facilities, senior housing communities, and life science research facilities.
• The President and Chief Executive Officer, David V. DiLullo, guides the strategic acquisition and development activities.

Finance: draft 13-week cash view by Friday.

Universal Health Realty Income Trust (UHT) - Canvas Business Model: Customer Segments

Universal Health Services (UHS), the largest tenant (~40% of revenue).

Universal Health Services (UHS) accounted for 40% of Universal Health Realty Income Trust (UHT) revenue. For the year 2025, Universal Health Services is expected to reach a revenue of $17.4 billion and grow earnings per share by 30%. In the first quarter of 2025, lease revenue from Universal Health Services (UHS) facilities was $8.3 million.

The property portfolio composition directly reflects the primary customer base. As of early 2025, Universal Health Realty Income Trust (UHT) owned 76 properties across 21 states. The portfolio breakdown by asset type is as follows:

Property Type	Percentage of Gross Real Estate Asset Value (Approximate)	Associated Customer Segment
Medical Office Buildings (MOBs)	71%	Medical practices and clinics
Acute Care Hospitals	17%	Third-party healthcare providers
Other Facilities (Behavioral Health, Sub-Acute Care, Childcare)	12%	Operators of specialty facilities and childcare centers

Third-party healthcare providers (hospitals, behavioral health).

Lease revenue from non-related parties, which includes third-party providers, was $14.3 million in the first quarter ended March 31, 2025. This segment represents the remainder of the revenue base outside of the primary relationship with Universal Health Services (UHS).

Medical practices and clinics leasing Medical Office Buildings (MOBs).

Medical Office Buildings (MOBs) constitute the largest physical asset class, representing approximately 71% of the gross real estate asset value. These buildings are leased to various medical practices and clinics.

Operators of specialty facilities and childcare centers.

The portfolio includes specialty facilities such as rehabilitation hospitals and behavioral healthcare facilities, alongside childcare centers. These operators form a smaller, distinct group of tenants within the Universal Health Realty Income Trust (UHT) customer base.

• Total properties owned as of March 31, 2025: 76.
• Total states with property presence: 21.
• Non-UHS lease revenue (Q1 2025): $14.3 million.

Universal Health Realty Income Trust (UHT) - Canvas Business Model: Cost Structure

The Cost Structure for Universal Health Realty Income Trust (UHT) is heavily influenced by its debt load and the nature of its real estate holdings, which are primarily triple-net leased.

Interest Expense is a significant cost driver, directly tied to the outstanding borrowings under its credit agreement. For the third quarter of 2025, interest expense was reported at $4.816 million, reflecting higher average borrowings. This elevated cost remains a headwind management flags regarding capital market access.

Non-cash expenses related to the property portfolio are substantial. Specifically, depreciation and amortization for the first quarter of 2025 totaled $6.8 million (or $6,845 thousand). This non-cash charge is excluded when calculating Funds From Operations (FFO), a key metric for the Real Estate Investment Trust (REIT).

The relationship with Universal Health Services, Inc. (UHS) introduces a specific management cost. UHT pays an Advisory fee to UHS. For the three months ended March 31, 2025, this fee amounted to $1,364 thousand (or $1.364 million). While the prompt suggests a structure of 0.7% on invested real estate assets, the direct dollar amount for a period is the concrete cost component.

The structure of UHT's leases aims to minimize direct operating costs for the Trust itself. The use of triple-net leases shifts the burden of property taxes, insurance, and maintenance to the tenants. However, property taxes can still impact results, as evidenced by a $563,000 reduction in property tax benefits recorded in the second quarter of 2025, which negatively affected net income.

Key reported expenses for recent periods highlight the cost base:

Expense Category	Period	Amount (in thousands)
Interest Expense, net	Q1 2025	4,669
Interest Expense	Q3 2025	4,816
Depreciation and Amortization	Q1 2025	6,845
Advisory fees to UHS	Q1 2025	1,364

General and administrative expenses are a component of the overall cost structure, though specific, standalone figures for this category in 2025 are not explicitly detailed in the same manner as the interest or depreciation figures in the readily available summaries. The Trust's total outstanding borrowings under its $425 million credit agreement stood at $357.1 million as of September 30, 2025, underscoring the debt-related cost exposure.

The primary cost drivers for Universal Health Realty Income Trust (UHT) are:

• Interest Expense on outstanding debt.
• Depreciation and Amortization, a non-cash charge.
• The Advisory Fee paid to UHS.
• Variable costs like Property Taxes, despite triple-net leases.

Universal Health Realty Income Trust (UHT) - Canvas Business Model: Revenue Streams

The revenue streams for Universal Health Realty Income Trust (UHT) are anchored in long-term real estate leases across its portfolio of healthcare and human-service related facilities.

Lease revenue from non-related parties was reported at $\text{\$14.777 million}$ for the third quarter of 2025. This stream is supported by a portfolio spanning $\text{76}$ properties across $\text{21}$ states.

A significant portion of the revenue is tied to its primary relationship with Universal Health Services, Inc. (UHS), which is both a major tenant and the manager of UHT. Lease revenue from UHS facilities is stated to be approximately $\text{40\%}$ of total revenue.

The total revenue for the third quarter of 2025 reached $\text{\$25.302 million}$, which represented a modest beat against consensus estimates. This top line was bolstered by specific performance metrics, such as the UHS bonus rental income, which included an amount like $\text{\$0.895 million}$ generated from McAllen Medical Center in Q3 2025.

The income is derived from a diverse mix of healthcare property types, which is a key element of the business model stability. As of late 2025, the property portfolio composition is weighted toward medical office buildings (MOBs) and acute care hospitals.

Here is a breakdown of the Q3 2025 revenue components based on the reported figures:

Revenue Component	Amount (Millions USD)	Notes
Total Q3 2025 Revenue	$\text{\$25.302}$	Reported top-line figure for the quarter
Lease Revenue from Non-Related Parties	$\text{\$14.777}$	Leases with tenants other than UHS
Approximate Lease Revenue from UHS Facilities	$\text{\$10.121}$	Calculated as $\text{40\%}$ of Total Revenue ($\text{\$25.302M} \times \text{0.40}$)
UHS Bonus Rental Income (Example)	$\text{\$0.895}$	Specific amount from McAllen Medical Center in Q3 2025

The revenue streams are generated from various property types, including:

• $\text{71\%}$ from medical office buildings (MOBs).
• $\text{17\%}$ from acute care hospitals.
• Behavioral health care hospitals.
• Specialty facilities.
• Free-standing emergency departments.
• Childcare centers.

The company is actively growing this base, having entered a ground lease for an $\text{80,000}$ sq ft MOB in Palm Beach Gardens, expected to begin construction in November 2025, supported by a $\text{10}$-year master flex lease covering approximately $\text{75\%}$ of the space to a UHS subsidiary.