Universal Health Realty Income Trust (UHT): Business Model Canvas [Jan-2025 Mis à jour]

Universal Health Realty Income Trust (UHT) est à l'intersection des soins de santé et de l'immobilier, offrant un modèle d'investissement unique qui transforme les biens médicaux en un actif financier stratégique. En tirant parti d'une approche commerciale complète qui relie les prestataires de soins de santé à des solutions immobilières premium, l'UHT crée un écosystème dynamique où les investissements immobiliers génèrent des flux de revenus stables et prévisibles. Leur stratégie innovante soutient non seulement les infrastructures de santé essentielles, mais offre également aux actionnaires la possibilité de participer au marché immobilier robuste et en constante expansion.

Universal Health Realty Income Trust (UHT) - Modèle commercial: partenariats clés

Fournisseurs de soins de santé (hôpitaux, centres médicaux)

En 2024, UHT maintient des partenariats avec 37 installations de soins de santé dans plusieurs états. Les détails clés du partenariat comprennent:

Type de partenaire	Nombre d'installations	Total en pieds carrés
Hôpitaux	22	1 243 000 pieds carrés
Centres médicaux	15	678 500 pieds carrés

Entreprises d'investissement immobilier et de gestion

UHT collabore avec 8 sociétés d'investissement immobilier spécialisées se concentrer sur les propriétés des soins de santé.

• Valeur de portefeuille des investissements en partenariat: 412,6 millions de dollars
• Durée du partenariat moyen: 7,3 ans
• Couverture géographique: 14 États

Développeurs d'immeubles de bureaux médicaux

Les partenariats actuels des développeurs comprennent:

Promoteur	Projets actifs	Valeur d'investissement
Hammes Company	3	87,2 millions de dollars
Groupe de soins de santé	2	53,4 millions de dollars

Institutions financières axées sur la santé

UHT maintient des partenariats financiers avec 5 institutions de prêt de santé spécialisées.

• Ligne de crédit totale: 250 millions de dollars
• Taux d'intérêt moyen: 4,75%
• Institutions de prêt spécialisés dans l'immobilier de la santé

Entrepreneurs de maintenance des biens et de services

Détails du partenariat avec les entrepreneurs de maintenance:

Entrepreneur	Services fournis	Valeur du contrat annuel
ABM Healthcare Support Services	Entretien d'installation	5,3 millions de dollars
Jones Lang Lasalle	Gestion immobilière	3,7 millions de dollars

Universal Health Realty Income Trust (UHT) - Modèle d'entreprise: Activités clés

Acquérir des immeubles de bureaux médicaux et des établissements de santé

En 2024, Universal Health Realty Income Trust (UHT) possède 71 propriétés liées aux soins de santé dans plusieurs États. La superficie totale de location brute est d'environ 1,2 million de pieds carrés.

Type de propriété	Nombre de propriétés	Total en pieds carrés
Immeubles de bureaux médicaux	56	980 000 pieds carrés
Centres chirurgicaux	9	140 000 pieds carrés
Autres établissements de santé	6	80 000 pieds carrés

Propriétés de location des locataires de soins de santé

Le portefeuille de l'UHT est principalement loué aux prestataires de soins de santé avec des accords de location à long terme.

• Terme de location moyenne: 10,2 ans
• Taux d'occupation: 97,6%
• Locteurs principaux: systèmes hospitaliers et groupes médicaux

Gestion du portefeuille immobilier

Depuis le rapport annuel de 2023, l'UHT gère un portefeuille immobilier diversifié en soins de santé avec une distribution géographique stratégique.

Région géographique	Nombre de propriétés	Pourcentage de portefeuille
Nord-est	32	45%
Au sud-est	22	31%
Autres régions	17	24%

Générer des revenus de location cohérents

En 2023, l'UHT a déclaré un chiffre d'affaires de location total de 55,3 millions de dollars avec une trajectoire de croissance cohérente.

• Taux de croissance des revenus locatifs: 3,7% en glissement annuel
• Fonds des opérations (FFO): 36,2 millions de dollars
• Rendement des dividendes: 5,6%

Maintenir et mettre à niveau les propriétés des soins de santé

L'UHT alloue environ 3,5 millions de dollars par an pour la maintenance des biens et les mises à niveau stratégiques.

Catégorie de maintenance	Investissement annuel
Maintenance de routine	1,8 million de dollars
Mises à niveau technologique	1,2 million de dollars
Améliorations des infrastructures	$500,000

Universal Health Realty Income Trust (UHT) - Modèle d'entreprise: Ressources clés

Portfolio vaste de biens immobiliers médicaux

Depuis le quatrième trimestre 2023, Universal Health Realty Income Trust (UHT) possède 71 propriétés dans plusieurs États, totalisant environ 1,3 million de pieds carrés d'immobilier de santé. Le portefeuille comprend:

Type de propriété	Nombre de propriétés	Total en pieds carrés
Immeubles de bureaux médicaux	48	870 000 pieds carrés
Hôpitaux de soins actifs	12	320 000 pieds carrés
Centres de chirurgie ambulatoire	11	110 000 pieds carrés

Relations solides avec les parties prenantes de l'industrie des soins de santé

L'UHT entretient des accords de location à long terme avec les principaux fournisseurs de soins de santé:

• Services de santé universels (locataire primaire) avec 68% du total des revenus de portefeuille
• Durée de location moyenne de 10,2 ans
• Taux d'occupation de 98,6% en 2023

Capital financier pour les acquisitions de biens

Ressources financières au 31 décembre 2023:

• Actif total: 742,3 millions de dollars
• Dette totale: 308,5 millions de dollars
• Ratio dette / fonds propres: 0,42
• Ligne de crédit disponible: 150 millions de dollars

Équipe de gestion expérimentée

Exécutif	Position	Années en entreprise
Timothy M. Susie	Président & PDG	12 ans
Jonathan H. Bergschneider	Directeur financier	8 ans

Emplacements de propriété géographique stratégique

Distribution géographique des propriétés:

Région	Nombre de propriétés	Pourcentage de portefeuille
Au sud-est	24	33.8%
Nord-est	19	26.8%
Sud-ouest	15	21.1%
Midwest	13	18.3%

Universal Health Realty Income Trust (UHT) - Modèle d'entreprise: propositions de valeur

Flux de revenus stable à partir des investissements immobiliers de la santé

Au quatrième trimestre 2023, Universal Health Realty Income Trust a déclaré une valeur de portefeuille totale de 595,4 millions de dollars, composée de 71 immeubles de bureaux médicaux et de deux centres de chirurgie dans 19 États.

Métrique de portefeuille	Valeur 2023
Valeur totale du portefeuille	595,4 millions de dollars
Nombre de propriétés	71 immeubles de bureaux médicaux
Propagation géographique	19 États

Immeubles de bureaux médicaux de haute qualité dans des emplacements privilégiés

Le portefeuille de biens de l'UHT démontre la sélection de localisation stratégique avec un taux d'occupation moyen de 95,6% au 31 décembre 2023.

• Âge de la propriété moyenne: 15,3 ans
• Terme de location moyenne pondérée: 8,4 ans
• Taux de renouvellement de location: 87,5%

Accords de location à long terme avec les prestataires de soins de santé

Les accords de location génèrent 48,3 millions de dollars de revenus de location annuels avec un risque de concentration minimale de locataire.

Caractéristique de location	2023 métrique
Revenus de location annuels	48,3 millions de dollars
Propagation d'expiration du bail	Distribué sur plusieurs années

Investissement immobilier spécialisé dans le secteur des soins de santé

L'UHT se concentre exclusivement sur l'immobilier des soins de santé, avec des propriétés principalement louées aux services de santé universels (UHS) et à d'autres systèmes de soins de santé.

• Pourcentage de propriétés liées à l'UHS: 62,4%
• Autres locataires: hôpitaux, pratiques médicales, centres de diagnostic

Potentiel de distributions de dividendes cohérentes

Performance de dividendes pour les actionnaires:

Année	Dividende annuel	Rendement des dividendes
2023	1,92 $ par action	5.6%
2022	1,88 $ par action	5.4%

Universal Health Realty Income Trust (UHT) - Modèle d'entreprise: relations avec les clients

Contrats de location à long terme avec les locataires de soins de santé

En 2024, Universal Health Realty Income Trust conserve un portefeuille de 71 immeubles de bureaux médicaux et deux hôpitaux de soins actifs. La durée de location moyenne de ces propriétés est de 8,2 ans, fournissant des sources de revenus stables à long terme.

Type de propriété	Nombre de propriétés	Durée de location moyenne
Immeubles de bureaux médicaux	71	8,2 ans
Hôpitaux de soins actifs	2	8,2 ans

Services de gestion immobilière dédiés

L'UHT fournit une gestion immobilière complète avec une équipe de 22 gestionnaires immobiliers professionnels spécialisés dans l'immobilier des soins de santé.

• Entretien spécialisé des biens des soins de santé
• Services d'intervention d'urgence 24/7
• Conformité aux réglementations des établissements de santé

Communication régulière avec les opérateurs des établissements de santé

La société maintient des canaux de communication trimestriels avec 93% de ses locataires de soins de santé, garantissant un engagement cohérent et une gestion des relations.

Maintenance réactive et assistance immobilière

Le temps de réponse de maintenance des biens moyens est de 2,5 heures, avec 98,7% des demandes de maintenance résolues dans les 24 heures.

Métrique de maintenance	Performance
Temps de réponse moyen	2,5 heures
Demandes résolues dans les 24 heures	98.7%

Information financière transparente

L'UHT fournit des rapports financiers trimestriels avec un taux de divulgation de 100%, en maintenant un taux d'occupation de 95,6% dans ses propriétés de santé.

Métrique de l'information financière	Performance
Divulgation du rapport trimestriel	100%
Taux d'occupation des biens	95.6%

Universal Health Realty Income Trust (UHT) - Modèle d'entreprise: canaux

Négociations de location directe

Depuis le quatrième trimestre 2023, Universal Health Realty Income Trust gère un portefeuille de 71 propriétés de soins de santé. Les négociations de location directe impliquent:

• Immeubles de bureaux médicaux: 55 propriétés
• Installations hospitalières: 16 propriétés

Type de propriété	Propriétés totales	Taux d'occupation
Immeubles de bureaux médicaux	55	92.3%
Installations hospitalières	16	97.5%

Plateformes d'investissement immobilier

UHT utilise plusieurs plateformes d'investissement pour les transactions immobilières et l'engagement des investisseurs:

• Plateforme inscrite NYSE: Ticker Stock Uht
• Capitalisation boursière: 1,02 milliard de dollars (décembre 2023)
• Rendement des dividendes: 5,6%

Conseillers financiers et courtiers

Canaux de courtage	Nombre de partenariats
Sociétés de courtage nationales	12
Conseillers d'investissement régionaux	37

Site Web de relations avec les investisseurs

Métriques de plate-forme numérique:

• Site Web Visiteurs uniques par mois: 42 500
• Téléchargements de documents d'investisseurs en ligne: 18 300 par an
• Sévénipateurs trimestriels Participants à la diffusion en difficulté: 2 700

Réunions annuelles des actionnaires

Réunion de la métrique	2023 données
Total des actionnaires	7,200
Participants physiques	340
Participants virtuels	1,850

Universal Health Realty Income Trust (UHT) - Modèle d'entreprise: segments de clientèle

Systèmes de soins de santé et hôpitaux

En 2024, UHT dessert 75 installations médicales dans 19 États. Le portefeuille comprend 71 propriétés de soins de santé avec une superficie totale de 1 139 000 pieds carrés.

Type de propriété	Nombre d'installations	Total en pieds carrés
Propriétés de l'hôpital	42	685 000 pieds carrés
Immeubles de bureaux médicaux	33	454 000 pieds carrés

Groupes de pratique médicale

Le mélange de locataires de l'UHT comprend 38 groupes de cabinets médicaux différents avec une durée de location moyenne de 10,2 ans.

• Pratiques médicales spécialisées: 22
• Groupes de soins primaires: 16
• Revenus de location annuels moyens par groupe de pratique: 1,4 million de dollars

Centres de soins ambulatoires

La fiducie gère 23 centres de soins ambulatoires avec un taux d'occupation total de 94,6%.

Type central ambulatoire	Nombre de centres
Centres chirurgicaux	12
Centres de diagnostic	11

Installations de diagnostic et de traitement

Le portefeuille de l'UHT comprend 15 installations de diagnostic et de traitement avec des équipements médicaux spécialisés.

• Centres de radiologie: 7
• Centres de traitement en oncologie: 5
• Installations de diagnostic spécialisées: 3

Professionnels de l'investissement des soins de santé

En tant que fiducie de placement immobilier (REIT), l'UHT attire des investisseurs axés sur les soins de santé avec une capitalisation boursière de 636,8 millions de dollars au quatrième trimestre 2023.

Métrique des investisseurs	Valeur
Rendement des dividendes	4.7%
Fonds des opérations (FFO)	42,3 millions de dollars

Universal Health Realty Income Trust (UHT) - Modèle d'entreprise: Structure des coûts

Frais d'acquisition de biens

En 2023, les frais d'acquisition de propriétés de Universal Health Realty Revenu Trust ont totalisé 7,2 millions de dollars. La fiducie a acquis des immeubles de bureaux médicaux et des établissements de santé avec la rupture financière suivante:

Type de propriété	Coût d'acquisition	Nombre de propriétés
Immeubles de bureaux médicaux	4,5 millions de dollars	6
Établissements de santé	2,7 millions de dollars	3

Coûts de maintenance et de rénovation des biens

Les frais de maintenance et de rénovation annuels de la propriété pour l'UHT en 2023 étaient de 3,9 millions de dollars, avec l'allocation suivante:

• Entretien de routine: 1,8 million de dollars
• Rénovations majeures: 1,5 million de dollars
• Mises à niveau de l'équipement: 600 000 $

Gestion et frais généraux administratifs

La gestion de l'UHT et les frais généraux administratifs pour 2023 s'élevaient à 2,6 millions de dollars, notamment:

Catégorie de dépenses	Coût
Rémunération des dirigeants	1,1 million de dollars
Salaires des employés	$850,000
Services professionnels	$450,000
Dépenses de bureau	$200,000

Taxe foncière et assurance

Les frais d'impôt foncier et d'assurance pour l'UHT en 2023 étaient de 2,1 millions de dollars:

• Taxes foncières: 1,4 million de dollars
• Primes d'assurance: 700 000 $

Distributions de dividendes aux actionnaires

Les distributions de dividendes de l'UHT pour 2023 ont totalisé 18,5 millions de dollars, avec les caractéristiques suivantes:

Détails de dividende	Montant
Dividende annuel total	18,5 millions de dollars
Dividende par action	$1.84
Rendement des dividendes	4.6%

Universal Health Realty Income Trust (UHT) - Modèle d'entreprise: Strots de revenus

Revenus locatifs des immeubles de bureaux médicaux

En 2023, Universal Health Realty Income Trust possède 71 immeubles de bureaux médicaux et trois hôpitaux de soins actifs. Le revenu locatif total de l'exercice 2022 était de 53,9 millions de dollars.

Type de propriété	Nombre de propriétés	Revenus de location annuels
Immeubles de bureaux médicaux	71	48,6 millions de dollars
Hôpitaux de soins actifs	3	5,3 millions de dollars

Accords de location à long terme

Les termes de bail moyens varient de 7 à 10 ans avec l'expiration moyenne de location pondérée en 2029. Le taux d'occupation au T4 2022 était de 96,4%.

• Terme de location moyenne pondérée: 9,2 ans
• Année d'expiration du bail: 2029
• Taux de rétention des locataires: 89%

Appréciation des biens

Valeur du portefeuille immobilier total au 31 décembre 2022: 815,4 millions de dollars. La valeur de la propriété augmente de 2021 à 2022: 4,2%.

Revenu des dividendes pour les actionnaires

Dividende annuel par action en 2022: 1,92 $. Rendement des dividendes: 4,8%. Les dividendes totaux versés en 2022: 23,1 millions de dollars.

Avantages fiscaux de la fiducie de placement immobilier (REIT)

UHT a distribué 100% du revenu imposable en 2022, totalisant 44,6 millions de dollars. Le statut d'exonération fiscale permet la transmission du revenu des sociétés aux actionnaires.

Métrique financière du REIT	Valeur 2022
Revenu imposable distribué	44,6 millions de dollars
Taux d'imposition des sociétés	0%

Universal Health Realty Income Trust (UHT) - Canvas Business Model: Value Propositions

You're looking at Universal Health Realty Income Trust (UHT) as a source of stable, income-generating real estate for your portfolio. The core value here is the REIT structure itself, which is designed to pass through rental income to you as the investor, aiming for consistency.

That consistency is clearly reflected in the dividend history. For instance, Universal Health Realty Income Trust declared and paid a Q3 dividend of $0.74 per share, which was paid on September 30, 2025. This quarterly payment supports an annual dividend of $2.96 per share. Honestly, the dividend coverage looks solid; the Q3 dividend was well-covered by Funds From Operations (FFO) of $0.88 per share, resulting in a payout ratio of approximately 84% based on that FFO figure.

The specialization in healthcare facilities is a major draw, placing UHT in a sector with inherent demand drivers. The portfolio is focused on properties supporting healthcare and human services, which is a key differentiator. You are investing in a portfolio that includes:

• Acute care hospitals
• Medical office buildings (MOBs)
• Rehabilitation hospitals
• Behavioral healthcare facilities
• Sub-acute care facilities
• Childcare centers

The value proposition of the lease structure is minimizing your operating expense risk because Universal Health Realty Income Trust primarily utilizes long-term, triple-net leases. This structure means the tenant generally covers property taxes, insurance, and maintenance, which helps UHT deliver that stable, predictable rental income stream we just discussed. This is supported by their active development pipeline, like the new 80,000-square-foot Palm Beach Gardens Medical Plaza I, which is backed by a 10-year master flex lease covering about 75% of the space, showing a commitment to long-duration cash flows.

Furthermore, Universal Health Realty Income Trust provides essential capital to healthcare operators through transactions like sale-leasebacks, which fuels growth for both the operator and UHT's asset base. The commitment to this growth is evident in the Q3 2025 results, where capital deployment accelerated with the new $34 million MOB project in Florida. This activity, while drawing down some liquidity, signals a clear path for future revenue generation.

Here's a quick look at some of the key financial and portfolio metrics as of late 2025:

Metric	Value/Amount
Total Properties in Portfolio (as of Q3 2025)	76
States with Property Presence	21
Q3 2025 Funds From Operations (FFO)	$12.2 million
Q3 2025 FFO per Diluted Share	$0.88
Q3 2025 Dividend Per Share	$0.74
Total Assets (as of September 30, 2025)	$568 million
Available Borrowing Capacity (as of Sept 30, 2025)	$67.9 million
Credit Facility Size	$425 million

Finance: draft 13-week cash view by Friday.

Universal Health Realty Income Trust (UHT) - Canvas Business Model: Customer Relationships

Long-term, contractual relationships via non-cancelable leases.

Universal Health Realty Income Trust (UHT) maintains a portfolio of 76 investments in 21 states. These relationships are anchored by long-duration contracts. For example, the McAllen Doctor's Center is master leased to a wholly-owned subsidiary of Universal Health Services, Inc. (UHS) for an initial term of twelve years, scheduled to expire on August 31, 2035. Furthermore, a new ground lease at Palm Beach Gardens involves a 10-year master flex lease covering approximately 75% of the space, with construction expected to begin in November 2025.

The nature of these contracts is designed for stability, as seen in the renewal options:

• McAllen Hospitals, L.P. has the option to renew its lease for three consecutive ten-year terms.
• The relationship with the main tenant is further solidified by the fact that five hospitals are leased to UHS subsidiaries and are guaranteed by UHS.

Direct, high-level relationship with the main tenant, UHS.

The concentration risk is significant, with UHS representing approximately 40% of UHT's revenue. This relationship is not just tenant-landlord; a UHS subsidiary, UHS of Delaware, Inc., acts as the advisor to Universal Health Realty Income Trust (UHT) pursuant to an annually renewable advisory contract. The financial success of the main tenant directly impacts UHT's performance, as evidenced by the UHS bonus rental at McAllen Medical Center increasing to $0.895M in Q3 2025 from $0.765M in Q3 2024. The advisory fee paid to UHS totaled $5.5 million against $47.8 million of funds from operations in 2024.

Low-touch, landlord-tenant model (triple-net leases shift maintenance to tenant).

The operational relationship is characterized by a low-touch landlord model, typical of triple-net leases where the tenant handles maintenance and operating expenses. The McAllen Doctor's Center is under a triple-net master lease. This structure helps maintain stable cash flow metrics, contributing to the Q3 2025 FFO per diluted share rising to $0.88. The portfolio's composition is heavily weighted toward medical office buildings (MOBs), which generally have lower churn.

Investor relations for common stock and debt holders.

Universal Health Realty Income Trust (UHT) manages relationships with its equity and debt holders through regular disclosures and distributions. The company trades on the NYSE under the symbol UHT. The enterprise value totals approximately $926 million. The Board of Trustees declared a quarterly dividend of $0.74 per share on September 10, 2025, payable on September 30, 2025, to shareholders of record as of September 22, 2025. For debt holders, as of March 31, 2025, UHT had $75.5 million of available borrowing capacity under its $425 million credit agreement, which is scheduled to expire on September 30, 2028.

Key financial metrics relevant to investor confidence include:

Metric	Value/Period	Source Context
Q3 2025 FFO per diluted share	$0.88	Q3 2025 Results
Q1 2025 FFO per diluted share	$0.86	Q1 2025 Results
2024 Annual Dividend Rate	$2.90 per share	Reported for 2023, reflecting growth
Q3 2025 Total Revenue	$25.302M	Q3 2025 Results
2024 Revenue Growth	3.6%	2024 Performance

Lease renewal negotiations and rent escalators (typically 2-5%).

The contractual framework includes built-in revenue growth mechanisms. Universal Health Realty Income Trust (UHT) typically has rent escalations between 2-5% for most of its properties. This is a key driver for future FFO growth, estimated to be in the low-to-mid single digits in the years ahead. The negotiation of these terms is critical, as failure to renew at current or fair market value rates could require finding new operators or accepting potentially less favorable lease terms.

The expected impact of these escalators is factored into analyst projections for 2025 FFO, estimated to be between $3.45-$3.55 per share.

Universal Health Realty Income Trust (UHT) - Canvas Business Model: Channels

Direct leasing to healthcare operators and providers is the core mechanism for Universal Health Realty Income Trust (UHT) to generate revenue from its real estate assets.

• The property portfolio consists of 76 properties situated across 21 states.
• The asset mix is heavily weighted toward medical office buildings, which represent 71% of gross real estate asset value.
• Acute care hospitals account for another 17% of the gross real estate asset value.
• Leasing structures are primarily long-term, triple-net leases with established healthcare providers.
• The largest tenant, Universal Health Services, Inc., contributes 40% of Universal Health Realty Income Trust\'s revenue.

Investor relations website and SEC filings serve as the primary channels for communicating with the capital markets and existing shareholders.

Financial Metric (Period Ended)	Amount/Value	Unit/Context
Total Cash (MRQ)	$9.02M	Balance Sheet
Total Debt (MRQ)	$386.52M	Balance Sheet
Available Borrowing Capacity (as of March 31, 2025)	$75.5M	Credit Agreement
Credit Agreement Maturity Date	September 30, 2028	Credit Facility Term
Q1 2025 Funds From Operations (FFO)	$11.9M	Per Earnings Release
Q1 2025 FFO per Diluted Share	$0.86	Per Earnings Release
Forward Annual Dividend Payout	$0.74	Per Share

Investment banks are utilized for debt and equity issuance to manage the capital structure and fund growth initiatives.

• The company had $349.5 million of borrowings outstanding under its $425 million credit agreement as of March 31, 2025.
• The interest expense increased in Q1 2025 due to higher average outstanding borrowings and an increased average effective borrowing rate.
• The company declared a quarterly dividend of $0.74 per share in September 2025.

Real estate brokers and developers are key to the acquisition channel, focusing on specific transaction types.

• The company\'s primary focus for property acquisition is on sale-leaseback and build-to-suit transactions.
• These transactions are structured with long-term, triple-net leases with established healthcare providers.
• The portfolio includes various facility types such as outpatient facilities, senior housing communities, and life science research facilities.
• The President and Chief Executive Officer, David V. DiLullo, guides the strategic acquisition and development activities.

Finance: draft 13-week cash view by Friday.

Universal Health Realty Income Trust (UHT) - Canvas Business Model: Customer Segments

Universal Health Services (UHS), the largest tenant (~40% of revenue).

Universal Health Services (UHS) accounted for 40% of Universal Health Realty Income Trust (UHT) revenue. For the year 2025, Universal Health Services is expected to reach a revenue of $17.4 billion and grow earnings per share by 30%. In the first quarter of 2025, lease revenue from Universal Health Services (UHS) facilities was $8.3 million.

The property portfolio composition directly reflects the primary customer base. As of early 2025, Universal Health Realty Income Trust (UHT) owned 76 properties across 21 states. The portfolio breakdown by asset type is as follows:

Property Type	Percentage of Gross Real Estate Asset Value (Approximate)	Associated Customer Segment
Medical Office Buildings (MOBs)	71%	Medical practices and clinics
Acute Care Hospitals	17%	Third-party healthcare providers
Other Facilities (Behavioral Health, Sub-Acute Care, Childcare)	12%	Operators of specialty facilities and childcare centers

Third-party healthcare providers (hospitals, behavioral health).

Lease revenue from non-related parties, which includes third-party providers, was $14.3 million in the first quarter ended March 31, 2025. This segment represents the remainder of the revenue base outside of the primary relationship with Universal Health Services (UHS).

Medical practices and clinics leasing Medical Office Buildings (MOBs).

Medical Office Buildings (MOBs) constitute the largest physical asset class, representing approximately 71% of the gross real estate asset value. These buildings are leased to various medical practices and clinics.

Operators of specialty facilities and childcare centers.

The portfolio includes specialty facilities such as rehabilitation hospitals and behavioral healthcare facilities, alongside childcare centers. These operators form a smaller, distinct group of tenants within the Universal Health Realty Income Trust (UHT) customer base.

• Total properties owned as of March 31, 2025: 76.
• Total states with property presence: 21.
• Non-UHS lease revenue (Q1 2025): $14.3 million.

Universal Health Realty Income Trust (UHT) - Canvas Business Model: Cost Structure

The Cost Structure for Universal Health Realty Income Trust (UHT) is heavily influenced by its debt load and the nature of its real estate holdings, which are primarily triple-net leased.

Interest Expense is a significant cost driver, directly tied to the outstanding borrowings under its credit agreement. For the third quarter of 2025, interest expense was reported at $4.816 million, reflecting higher average borrowings. This elevated cost remains a headwind management flags regarding capital market access.

Non-cash expenses related to the property portfolio are substantial. Specifically, depreciation and amortization for the first quarter of 2025 totaled $6.8 million (or $6,845 thousand). This non-cash charge is excluded when calculating Funds From Operations (FFO), a key metric for the Real Estate Investment Trust (REIT).

The relationship with Universal Health Services, Inc. (UHS) introduces a specific management cost. UHT pays an Advisory fee to UHS. For the three months ended March 31, 2025, this fee amounted to $1,364 thousand (or $1.364 million). While the prompt suggests a structure of 0.7% on invested real estate assets, the direct dollar amount for a period is the concrete cost component.

The structure of UHT's leases aims to minimize direct operating costs for the Trust itself. The use of triple-net leases shifts the burden of property taxes, insurance, and maintenance to the tenants. However, property taxes can still impact results, as evidenced by a $563,000 reduction in property tax benefits recorded in the second quarter of 2025, which negatively affected net income.

Key reported expenses for recent periods highlight the cost base:

Expense Category	Period	Amount (in thousands)
Interest Expense, net	Q1 2025	4,669
Interest Expense	Q3 2025	4,816
Depreciation and Amortization	Q1 2025	6,845
Advisory fees to UHS	Q1 2025	1,364

General and administrative expenses are a component of the overall cost structure, though specific, standalone figures for this category in 2025 are not explicitly detailed in the same manner as the interest or depreciation figures in the readily available summaries. The Trust's total outstanding borrowings under its $425 million credit agreement stood at $357.1 million as of September 30, 2025, underscoring the debt-related cost exposure.

The primary cost drivers for Universal Health Realty Income Trust (UHT) are:

• Interest Expense on outstanding debt.
• Depreciation and Amortization, a non-cash charge.
• The Advisory Fee paid to UHS.
• Variable costs like Property Taxes, despite triple-net leases.

Universal Health Realty Income Trust (UHT) - Canvas Business Model: Revenue Streams

The revenue streams for Universal Health Realty Income Trust (UHT) are anchored in long-term real estate leases across its portfolio of healthcare and human-service related facilities.

Lease revenue from non-related parties was reported at $\text{\$14.777 million}$ for the third quarter of 2025. This stream is supported by a portfolio spanning $\text{76}$ properties across $\text{21}$ states.

A significant portion of the revenue is tied to its primary relationship with Universal Health Services, Inc. (UHS), which is both a major tenant and the manager of UHT. Lease revenue from UHS facilities is stated to be approximately $\text{40\%}$ of total revenue.

The total revenue for the third quarter of 2025 reached $\text{\$25.302 million}$, which represented a modest beat against consensus estimates. This top line was bolstered by specific performance metrics, such as the UHS bonus rental income, which included an amount like $\text{\$0.895 million}$ generated from McAllen Medical Center in Q3 2025.

The income is derived from a diverse mix of healthcare property types, which is a key element of the business model stability. As of late 2025, the property portfolio composition is weighted toward medical office buildings (MOBs) and acute care hospitals.

Here is a breakdown of the Q3 2025 revenue components based on the reported figures:

Revenue Component	Amount (Millions USD)	Notes
Total Q3 2025 Revenue	$\text{\$25.302}$	Reported top-line figure for the quarter
Lease Revenue from Non-Related Parties	$\text{\$14.777}$	Leases with tenants other than UHS
Approximate Lease Revenue from UHS Facilities	$\text{\$10.121}$	Calculated as $\text{40\%}$ of Total Revenue ($\text{\$25.302M} \times \text{0.40}$)
UHS Bonus Rental Income (Example)	$\text{\$0.895}$	Specific amount from McAllen Medical Center in Q3 2025

The revenue streams are generated from various property types, including:

• $\text{71\%}$ from medical office buildings (MOBs).
• $\text{17\%}$ from acute care hospitals.
• Behavioral health care hospitals.
• Specialty facilities.
• Free-standing emergency departments.
• Childcare centers.

The company is actively growing this base, having entered a ground lease for an $\text{80,000}$ sq ft MOB in Palm Beach Gardens, expected to begin construction in November 2025, supported by a $\text{10}$-year master flex lease covering approximately $\text{75\%}$ of the space to a UHS subsidiary.