Fideicomiso de Ingresos de Salud Universal (UHT): Lienzo del Modelo de Negocio [Actualizado en Ene-2025]

Universal Health Realty Income Trust (UHT) se encuentra en la intersección de la atención médica e inmobiliaria, ofreciendo un modelo de inversión único que transforma la propiedad médica en un activo financiero estratégico. Al aprovechar un enfoque comercial integral que conecta a los proveedores de atención médica con soluciones de bienes raíces premium, UHT crea un ecosistema dinámico donde las inversiones inmobiliarias generan flujos de ingresos estables y predecibles. Su estrategia innovadora no solo respalda la infraestructura crítica de salud, sino que también brinda a los accionistas la oportunidad de participar en el mercado inmobiliario de atención médica robusto y en constante expansión.

Universal Health Realty Income Trust (UHT) - Modelo de negocios: asociaciones clave

Proveedores de atención médica (hospitales, centros médicos)

A partir de 2024, UHT mantiene asociaciones con 37 instalaciones de atención médica en múltiples estados. Los detalles clave de la asociación incluyen:

Tipo de socio	Número de instalaciones	Hoques cuadrados totales
Hospitales	22	1,243,000 pies cuadrados
Centros médicos	15	678,500 pies cuadrados

Empresas de inversión y gestión inmobiliarias

Uht colabora con 8 empresas especializadas de inversión inmobiliaria centrándose en las propiedades de atención médica.

• Valor de cartera de inversiones de asociación: $ 412.6 millones
• Duración promedio de la asociación: 7.3 años
• Cobertura geográfica: 14 estados

Desarrolladores de edificios de oficinas médicas

Las asociaciones actuales del desarrollador incluyen:

Revelador	Proyectos activos	Valor de inversión
Compañía Hammes	3	$ 87.2 millones
Grupo de bienes raíces de la salud	2	$ 53.4 millones

Instituciones financieras centradas en la salud

UHT mantiene asociaciones financieras con 5 Instituciones de préstamos de atención médica especializadas.

• Línea de crédito total: $ 250 millones
• Tasa de interés promedio: 4.75%
• Instituciones de préstamos especializadas en bienes raíces de atención médica

Contratistas de mantenimiento y servicio de propiedades

Detalles de la asociación con contratistas de mantenimiento:

Contratista	Servicios proporcionados	Valor anual del contrato
Servicios de apoyo para la salud ABM	Mantenimiento de la instalación	$ 5.3 millones
Jones Lang LaSalle	Administración de propiedades	$ 3.7 millones

Universal Health Realty Income Trust (UHT) - Modelo de negocio: actividades clave

Adquirir edificios de consultorio médico e instalaciones de salud

A partir de 2024, Universal Health Realty Income Trust (UHT) posee 71 propiedades relacionadas con la salud en múltiples estados. El área totalmente arrendable es de aproximadamente 1,2 millones de pies cuadrados.

Tipo de propiedad	Número de propiedades	Hoques cuadrados totales
Edificios de consultorio médico	56	980,000 pies cuadrados
Centros quirúrgicos	9	140,000 pies cuadrados
Otras instalaciones de atención médica	6	80,000 pies cuadrados

Propiedades de arrendamiento a inquilinos de atención médica

La cartera de UHT se alquila predominantemente a los proveedores de atención médica con contratos de arrendamiento a largo plazo.

• Término de arrendamiento promedio: 10.2 años
• Tasa de ocupación: 97.6%
• Inquilinos primarios: sistemas hospitalarios y grupos médicos

Gestión de la cartera de bienes raíces

A partir del informe anual de 2023, UHT administra una cartera de bienes raíces de atención médica diversificada con distribución geográfica estratégica.

Región geográfica	Número de propiedades	Porcentaje de cartera
Nordeste	32	45%
Sudeste	22	31%
Otras regiones	17	24%

Generar ingresos de alquiler consistentes

En 2023, UHT reportó ingresos totales de alquiler de $ 55.3 millones con una trayectoria de crecimiento consistente.

• Tasa de crecimiento de ingresos de alquiler: 3.7% año tras año
• Fondos de Operaciones (FFO): $ 36.2 millones
• Rendimiento de dividendos: 5.6%

Mantener y actualizar las propiedades de atención médica

UHT asigna aproximadamente $ 3.5 millones anuales para mantenimiento de la propiedad y actualizaciones estratégicas.

Categoría de mantenimiento	Inversión anual
Mantenimiento de rutina	$ 1.8 millones
Actualizaciones tecnológicas	$ 1.2 millones
Mejoras de infraestructura	$500,000

Universal Health Realty Income Trust (UHT) - Modelo de negocios: recursos clave

Extensa cartera de bienes raíces médicas

A partir del cuarto trimestre de 2023, Universal Health Realty Income Trust (UHT) posee 71 propiedades en múltiples estados, por un total de aproximadamente 1.3 millones de pies cuadrados de bienes raíces de atención médica. La cartera incluye:

Tipo de propiedad	Número de propiedades	Hoques cuadrados totales
Edificios de consultorio médico	48	870,000 pies cuadrados
Hospitales de cuidados agudos	12	320,000 pies cuadrados
Centros de cirugía ambulatoria	11	110,000 pies cuadrados

Fuertes relaciones con los interesados ​​en la industria de la salud

UHT mantiene acuerdos de arrendamiento a largo plazo con proveedores clave de atención médica:

• Universal Health Services (inquilino principal) con el 68% de los ingresos por cartera total
• Term de arrendamiento promedio de 10.2 años
• Tasa de ocupación del 98.6% a partir de 2023

Capital financiero para adquisiciones de propiedades

Recursos financieros al 31 de diciembre de 2023:

• Activos totales: $ 742.3 millones
• Deuda total: $ 308.5 millones
• Relación de deuda / capital: 0.42
• Línea de crédito disponible: $ 150 millones

Equipo de gestión experimentado

Ejecutivo	Posición	Años con la empresa
Timothy M. Susie	Presidente & CEO	12 años
Jonathan H. Bergschneider	director de Finanzas	8 años

Ubicaciones de propiedades geográficas estratégicas

Distribución geográfica de propiedades:

Región	Número de propiedades	Porcentaje de cartera
Sudeste	24	33.8%
Nordeste	19	26.8%
Suroeste	15	21.1%
Medio oeste	13	18.3%

Universal Health Realty Income Trust (UHT) - Modelo de negocio: propuestas de valor

Flujo de ingresos estables de Healthcare Real Estate Investments

A partir del cuarto trimestre de 2023, Universal Health Realty Income Trust informó un valor de cartera total de $ 595.4 millones, que consta de 71 edificios de oficina médica y dos centros de cirugía en 19 estados.

Métrico de cartera	Valor 2023
Valor total de la cartera	$ 595.4 millones
Número de propiedades	71 edificios de consultorio médico
Extensión geográfica	19 estados

Edificios de consultoría médica de alta calidad en ubicaciones principales

La cartera de propiedades de UHT demuestra la selección de ubicación estratégica con una tasa de ocupación promedio del 95.6% al 31 de diciembre de 2023.

• Edad de propiedad promedio: 15.3 años
• Término de arrendamiento promedio ponderado: 8.4 años
• Tasa de renovación de arrendamiento: 87.5%

Contratos de arrendamiento a largo plazo con proveedores de atención médica

Los contratos de arrendamiento generan $ 48.3 millones en ingresos de alquiler anuales con riesgo mínimo de concentración de inquilinos.

Característica de arrendamiento	2023 métrica
Ingresos de alquiler anuales	$ 48.3 millones
Expiración del arrendamiento extendido	Distribuido en varios años

Inversión inmobiliaria especializada en sector de la salud

UHT se centra exclusivamente en bienes raíces en la salud, con propiedades principalmente alquiladas a los Servicios de Salud Universal (UHS) y otros sistemas de salud.

• Porcentaje de propiedades relacionadas con UHS: 62.4%
• Otros inquilinos: hospitales, prácticas médicas, centros de diagnóstico

Potencial para distribuciones de dividendos consistentes

Rendimiento de dividendos para los accionistas:

Año	Dividendo anual	Rendimiento de dividendos
2023	$ 1.92 por acción	5.6%
2022	$ 1.88 por acción	5.4%

Universal Health Realty Income Trust (UHT) - Modelo de negocios: relaciones con los clientes

Contratos de arrendamiento a largo plazo con inquilinos de atención médica

A partir de 2024, Universal Health Realty Income Trust mantiene una cartera de 71 edificios de consultorio médico y dos hospitales de atención aguda. El término de arrendamiento promedio para estas propiedades es de 8.2 años, proporcionando flujos de ingresos estables a largo plazo.

Tipo de propiedad	Número de propiedades	Duración promedio de arrendamiento
Edificios de consultorio médico	71	8.2 años
Hospitales de cuidados agudos	2	8.2 años

Servicios de administración de propiedades dedicados

UHT ofrece una gestión integral de la propiedad con un equipo de 22 administradores de propiedades profesionales que se especializan en bienes raíces en la salud.

• Mantenimiento especializado de propiedad de la salud
• Servicios de respuesta de emergencia 24/7
• Cumplimiento de las regulaciones de los centros de salud

Comunicación regular con operadores de instalaciones de atención médica

La compañía mantiene canales de comunicación trimestrales con el 93% de sus inquilinos de atención médica, asegurando un compromiso constante y la gestión de relaciones.

Mantenimiento receptivo y soporte de propiedades

El tiempo promedio de respuesta de mantenimiento de la propiedad es de 2.5 horas, con el 98.7% de las solicitudes de mantenimiento resueltas dentro de las 24 horas.

Métrico de mantenimiento	Actuación
Tiempo de respuesta promedio	2.5 horas
Solicitudes resueltas dentro de las 24 horas	98.7%

Información financiera transparente

UHT proporciona informes financieros trimestrales con una tasa de divulgación del 100%, manteniendo una tasa de ocupación del 95.6% en sus propiedades de atención médica.

Métrica de informes financieros	Actuación
Divulgación de informe trimestral	100%
Tasa de ocupación de la propiedad	95.6%

Universal Health Realty Income Trust (UHT) - Modelo de negocios: canales

Negociaciones de arrendamiento directo

A partir del cuarto trimestre de 2023, Universal Health Realty Income Trust gestiona una cartera de 71 propiedades de salud. Las negociaciones de arrendamiento directo implican:

• Edificios de consultorio médico: 55 propiedades
• Instalaciones hospitalarias: 16 propiedades

Tipo de propiedad	Propiedades totales	Tasa de ocupación
Edificios de consultorio médico	55	92.3%
Instalaciones hospitalarias	16	97.5%

Plataformas de inversión inmobiliaria

UHT utiliza múltiples plataformas de inversión para transacciones de propiedad y participación de los inversores:

• Plataforma enumerada de NYSE: Ticker de stock UHT
• Capitalización de mercado: $ 1.02 mil millones (diciembre de 2023)
• Rendimiento de dividendos: 5.6%

Asesores y corredores financieros

Canales de corretaje	Número de asociaciones
Empresas de corretaje nacionales	12
Asesores de inversiones regionales	37

Sitio web de relaciones con los inversores

Métricas de plataforma digital:

• Sitio web Visitantes únicos por mes: 42,500
• Descargas de documentos de inversores en línea: 18,300 anuales
• Participantes de transmisión por Internet de ganancias trimestrales: 2,700

Reuniones anuales de accionistas

Métrica de reuniones	2023 datos
Total de accionistas	7,200
Asistentes físicos	340
Asistentes virtuales	1,850

Universal Health Realty Income Trust (UHT) - Modelo de negocios: segmentos de clientes

Sistemas de atención médica y hospitales

A partir de 2024, UHT sirve 75 instalaciones médicas en 19 estados. La cartera incluye 71 propiedades de atención médica con un área total rentable de 1,139,000 pies cuadrados.

Tipo de propiedad	Número de instalaciones	Hoques cuadrados totales
Propiedades hospitalarias	42	685,000 pies cuadrados
Edificios de consultorio médico	33	454,000 pies cuadrados

Grupos de práctica médica

La mezcla de inquilinos de UHT incluye 38 grupos de práctica médica diferentes con un plazo de arrendamiento promedio de 10.2 años.

• Prácticas médicas especializadas: 22
• Grupos de atención primaria: 16
• Ingresos de alquiler anuales promedio por grupo de práctica: $ 1.4 millones

Centros de atención ambulatoria

El fideicomiso administra 23 centros de atención ambulatoria con una tasa de ocupación total del 94.6%.

Tipo de centro ambulatorio	Número de centros
Centros quirúrgicos	12
Centros de diagnóstico	11

Instalaciones de diagnóstico y tratamiento

La cartera de UHT incluye 15 instalaciones de diagnóstico y tratamiento con equipos médicos especializados.

• Centros de radiología: 7
• Centros de tratamiento de oncología: 5
• Instalaciones de diagnóstico especializadas: 3

Profesionales de inversión en salud

Como un fideicomiso de inversión inmobiliaria (REIT), UHT atrae a inversores centrados en la salud con una capitalización de mercado de $ 636.8 millones al cuarto trimestre de 2023.

Métrico de inversor	Valor
Rendimiento de dividendos	4.7%
Fondos de Operaciones (FFO)	$ 42.3 millones

Universal Health Realty Income Trust (UHT) - Modelo de negocio: Estructura de costos

Gastos de adquisición de propiedades

A partir de 2023, los gastos de adquisición de propiedades de Universal Health Realty Income Trust totalizaron $ 7.2 millones. El fideicomiso adquirió edificios de oficina médica e instalaciones de salud con el siguiente desglose financiero:

Tipo de propiedad	Costo de adquisición	Número de propiedades
Edificios de consultorio médico	$ 4.5 millones	6
Instalaciones de atención médica	$ 2.7 millones	3

Costos de mantenimiento y renovación de la propiedad

Los gastos anuales de mantenimiento y renovación de la propiedad para UHT en 2023 fueron de $ 3.9 millones, con la siguiente asignación:

• Mantenimiento de rutina: $ 1.8 millones
• Renovaciones importantes: $ 1.5 millones
• Actualizaciones del equipo: $ 600,000

Gestión y gastos generales administrativos

La gestión de UHT y la sobrecarga administrativa para 2023 ascendieron a $ 2.6 millones, incluidos:

Categoría de gastos	Costo
Compensación ejecutiva	$ 1.1 millones
Salarios de los empleados	$850,000
Servicios profesionales	$450,000
Gastos de oficina	$200,000

Impuesto a la propiedad y seguro

El impuesto a la propiedad y los gastos de seguro para UHT en 2023 fueron de $ 2.1 millones:

• Impuestos a la propiedad: $ 1.4 millones
• Primas de seguro: $ 700,000

Distribuciones de dividendos a los accionistas

Las distribuciones de dividendos de UHT para 2023 totalizaron $ 18.5 millones, con las siguientes características:

Detalles de dividendos	Cantidad
Dividendo anual total	$ 18.5 millones
Dividendo por acción	$1.84
Rendimiento de dividendos	4.6%

Universal Health Realty Income Trust (UHT) - Modelo de negocios: flujos de ingresos

Ingresos de alquiler de edificios de consultorio médico

A partir de 2023, Universal Health Realty Income Trust posee 71 edificios de oficina médica y tres hospitales de atención aguda. El ingreso total de alquiler para el año fiscal 2022 fue de $ 53.9 millones.

Tipo de propiedad	Número de propiedades	Ingresos de alquiler anuales
Edificios de consultorio médico	71	$ 48.6 millones
Hospitales de cuidados agudos	3	$ 5.3 millones

Contratos de arrendamiento a largo plazo

Los términos de arrendamiento promedio oscilan entre 7 y 10 años con una expiración de arrendamiento promedio ponderado en 2029. La tasa de ocupación a partir del cuarto trimestre de 2022 fue del 96.4%.

• Término de arrendamiento promedio ponderado: 9.2 años
• Año de vencimiento del arrendamiento: 2029
• Tasa de retención de inquilinos: 89%

Apreciación de la propiedad

Valor total de la cartera de bienes raíces al 31 de diciembre de 2022: $ 815.4 millones. Aumento del valor de la propiedad de 2021 a 2022: 4.2%.

Ingresos de dividendos para los accionistas

Dividendo anual por acción en 2022: $ 1.92. Rendimiento de dividendos: 4.8%. Dividendos totales pagados en 2022: $ 23.1 millones.

Ventajas fiscales de fideicomiso de inversión inmobiliaria (REIT)

UHT distribuyó el 100% de los ingresos imponibles en 2022, por un total de $ 44.6 millones. El estado exento de impuestos permite el paso de los ingresos corporativos a los accionistas.

Métrica Financiera REIT	Valor 2022
Ingresos imponibles distribuidos	$ 44.6 millones
Tasa de impuestos corporativos	0%

Universal Health Realty Income Trust (UHT) - Canvas Business Model: Value Propositions

You're looking at Universal Health Realty Income Trust (UHT) as a source of stable, income-generating real estate for your portfolio. The core value here is the REIT structure itself, which is designed to pass through rental income to you as the investor, aiming for consistency.

That consistency is clearly reflected in the dividend history. For instance, Universal Health Realty Income Trust declared and paid a Q3 dividend of $0.74 per share, which was paid on September 30, 2025. This quarterly payment supports an annual dividend of $2.96 per share. Honestly, the dividend coverage looks solid; the Q3 dividend was well-covered by Funds From Operations (FFO) of $0.88 per share, resulting in a payout ratio of approximately 84% based on that FFO figure.

The specialization in healthcare facilities is a major draw, placing UHT in a sector with inherent demand drivers. The portfolio is focused on properties supporting healthcare and human services, which is a key differentiator. You are investing in a portfolio that includes:

• Acute care hospitals
• Medical office buildings (MOBs)
• Rehabilitation hospitals
• Behavioral healthcare facilities
• Sub-acute care facilities
• Childcare centers

The value proposition of the lease structure is minimizing your operating expense risk because Universal Health Realty Income Trust primarily utilizes long-term, triple-net leases. This structure means the tenant generally covers property taxes, insurance, and maintenance, which helps UHT deliver that stable, predictable rental income stream we just discussed. This is supported by their active development pipeline, like the new 80,000-square-foot Palm Beach Gardens Medical Plaza I, which is backed by a 10-year master flex lease covering about 75% of the space, showing a commitment to long-duration cash flows.

Furthermore, Universal Health Realty Income Trust provides essential capital to healthcare operators through transactions like sale-leasebacks, which fuels growth for both the operator and UHT's asset base. The commitment to this growth is evident in the Q3 2025 results, where capital deployment accelerated with the new $34 million MOB project in Florida. This activity, while drawing down some liquidity, signals a clear path for future revenue generation.

Here's a quick look at some of the key financial and portfolio metrics as of late 2025:

Metric	Value/Amount
Total Properties in Portfolio (as of Q3 2025)	76
States with Property Presence	21
Q3 2025 Funds From Operations (FFO)	$12.2 million
Q3 2025 FFO per Diluted Share	$0.88
Q3 2025 Dividend Per Share	$0.74
Total Assets (as of September 30, 2025)	$568 million
Available Borrowing Capacity (as of Sept 30, 2025)	$67.9 million
Credit Facility Size	$425 million

Finance: draft 13-week cash view by Friday.

Universal Health Realty Income Trust (UHT) - Canvas Business Model: Customer Relationships

Long-term, contractual relationships via non-cancelable leases.

Universal Health Realty Income Trust (UHT) maintains a portfolio of 76 investments in 21 states. These relationships are anchored by long-duration contracts. For example, the McAllen Doctor's Center is master leased to a wholly-owned subsidiary of Universal Health Services, Inc. (UHS) for an initial term of twelve years, scheduled to expire on August 31, 2035. Furthermore, a new ground lease at Palm Beach Gardens involves a 10-year master flex lease covering approximately 75% of the space, with construction expected to begin in November 2025.

The nature of these contracts is designed for stability, as seen in the renewal options:

• McAllen Hospitals, L.P. has the option to renew its lease for three consecutive ten-year terms.
• The relationship with the main tenant is further solidified by the fact that five hospitals are leased to UHS subsidiaries and are guaranteed by UHS.

Direct, high-level relationship with the main tenant, UHS.

The concentration risk is significant, with UHS representing approximately 40% of UHT's revenue. This relationship is not just tenant-landlord; a UHS subsidiary, UHS of Delaware, Inc., acts as the advisor to Universal Health Realty Income Trust (UHT) pursuant to an annually renewable advisory contract. The financial success of the main tenant directly impacts UHT's performance, as evidenced by the UHS bonus rental at McAllen Medical Center increasing to $0.895M in Q3 2025 from $0.765M in Q3 2024. The advisory fee paid to UHS totaled $5.5 million against $47.8 million of funds from operations in 2024.

Low-touch, landlord-tenant model (triple-net leases shift maintenance to tenant).

The operational relationship is characterized by a low-touch landlord model, typical of triple-net leases where the tenant handles maintenance and operating expenses. The McAllen Doctor's Center is under a triple-net master lease. This structure helps maintain stable cash flow metrics, contributing to the Q3 2025 FFO per diluted share rising to $0.88. The portfolio's composition is heavily weighted toward medical office buildings (MOBs), which generally have lower churn.

Investor relations for common stock and debt holders.

Universal Health Realty Income Trust (UHT) manages relationships with its equity and debt holders through regular disclosures and distributions. The company trades on the NYSE under the symbol UHT. The enterprise value totals approximately $926 million. The Board of Trustees declared a quarterly dividend of $0.74 per share on September 10, 2025, payable on September 30, 2025, to shareholders of record as of September 22, 2025. For debt holders, as of March 31, 2025, UHT had $75.5 million of available borrowing capacity under its $425 million credit agreement, which is scheduled to expire on September 30, 2028.

Key financial metrics relevant to investor confidence include:

Metric	Value/Period	Source Context
Q3 2025 FFO per diluted share	$0.88	Q3 2025 Results
Q1 2025 FFO per diluted share	$0.86	Q1 2025 Results
2024 Annual Dividend Rate	$2.90 per share	Reported for 2023, reflecting growth
Q3 2025 Total Revenue	$25.302M	Q3 2025 Results
2024 Revenue Growth	3.6%	2024 Performance

Lease renewal negotiations and rent escalators (typically 2-5%).

The contractual framework includes built-in revenue growth mechanisms. Universal Health Realty Income Trust (UHT) typically has rent escalations between 2-5% for most of its properties. This is a key driver for future FFO growth, estimated to be in the low-to-mid single digits in the years ahead. The negotiation of these terms is critical, as failure to renew at current or fair market value rates could require finding new operators or accepting potentially less favorable lease terms.

The expected impact of these escalators is factored into analyst projections for 2025 FFO, estimated to be between $3.45-$3.55 per share.

Universal Health Realty Income Trust (UHT) - Canvas Business Model: Channels

Direct leasing to healthcare operators and providers is the core mechanism for Universal Health Realty Income Trust (UHT) to generate revenue from its real estate assets.

• The property portfolio consists of 76 properties situated across 21 states.
• The asset mix is heavily weighted toward medical office buildings, which represent 71% of gross real estate asset value.
• Acute care hospitals account for another 17% of the gross real estate asset value.
• Leasing structures are primarily long-term, triple-net leases with established healthcare providers.
• The largest tenant, Universal Health Services, Inc., contributes 40% of Universal Health Realty Income Trust\'s revenue.

Investor relations website and SEC filings serve as the primary channels for communicating with the capital markets and existing shareholders.

Financial Metric (Period Ended)	Amount/Value	Unit/Context
Total Cash (MRQ)	$9.02M	Balance Sheet
Total Debt (MRQ)	$386.52M	Balance Sheet
Available Borrowing Capacity (as of March 31, 2025)	$75.5M	Credit Agreement
Credit Agreement Maturity Date	September 30, 2028	Credit Facility Term
Q1 2025 Funds From Operations (FFO)	$11.9M	Per Earnings Release
Q1 2025 FFO per Diluted Share	$0.86	Per Earnings Release
Forward Annual Dividend Payout	$0.74	Per Share

Investment banks are utilized for debt and equity issuance to manage the capital structure and fund growth initiatives.

• The company had $349.5 million of borrowings outstanding under its $425 million credit agreement as of March 31, 2025.
• The interest expense increased in Q1 2025 due to higher average outstanding borrowings and an increased average effective borrowing rate.
• The company declared a quarterly dividend of $0.74 per share in September 2025.

Real estate brokers and developers are key to the acquisition channel, focusing on specific transaction types.

• The company\'s primary focus for property acquisition is on sale-leaseback and build-to-suit transactions.
• These transactions are structured with long-term, triple-net leases with established healthcare providers.
• The portfolio includes various facility types such as outpatient facilities, senior housing communities, and life science research facilities.
• The President and Chief Executive Officer, David V. DiLullo, guides the strategic acquisition and development activities.

Finance: draft 13-week cash view by Friday.

Universal Health Realty Income Trust (UHT) - Canvas Business Model: Customer Segments

Universal Health Services (UHS), the largest tenant (~40% of revenue).

Universal Health Services (UHS) accounted for 40% of Universal Health Realty Income Trust (UHT) revenue. For the year 2025, Universal Health Services is expected to reach a revenue of $17.4 billion and grow earnings per share by 30%. In the first quarter of 2025, lease revenue from Universal Health Services (UHS) facilities was $8.3 million.

The property portfolio composition directly reflects the primary customer base. As of early 2025, Universal Health Realty Income Trust (UHT) owned 76 properties across 21 states. The portfolio breakdown by asset type is as follows:

Property Type	Percentage of Gross Real Estate Asset Value (Approximate)	Associated Customer Segment
Medical Office Buildings (MOBs)	71%	Medical practices and clinics
Acute Care Hospitals	17%	Third-party healthcare providers
Other Facilities (Behavioral Health, Sub-Acute Care, Childcare)	12%	Operators of specialty facilities and childcare centers

Third-party healthcare providers (hospitals, behavioral health).

Lease revenue from non-related parties, which includes third-party providers, was $14.3 million in the first quarter ended March 31, 2025. This segment represents the remainder of the revenue base outside of the primary relationship with Universal Health Services (UHS).

Medical practices and clinics leasing Medical Office Buildings (MOBs).

Medical Office Buildings (MOBs) constitute the largest physical asset class, representing approximately 71% of the gross real estate asset value. These buildings are leased to various medical practices and clinics.

Operators of specialty facilities and childcare centers.

The portfolio includes specialty facilities such as rehabilitation hospitals and behavioral healthcare facilities, alongside childcare centers. These operators form a smaller, distinct group of tenants within the Universal Health Realty Income Trust (UHT) customer base.

• Total properties owned as of March 31, 2025: 76.
• Total states with property presence: 21.
• Non-UHS lease revenue (Q1 2025): $14.3 million.

Universal Health Realty Income Trust (UHT) - Canvas Business Model: Cost Structure

The Cost Structure for Universal Health Realty Income Trust (UHT) is heavily influenced by its debt load and the nature of its real estate holdings, which are primarily triple-net leased.

Interest Expense is a significant cost driver, directly tied to the outstanding borrowings under its credit agreement. For the third quarter of 2025, interest expense was reported at $4.816 million, reflecting higher average borrowings. This elevated cost remains a headwind management flags regarding capital market access.

Non-cash expenses related to the property portfolio are substantial. Specifically, depreciation and amortization for the first quarter of 2025 totaled $6.8 million (or $6,845 thousand). This non-cash charge is excluded when calculating Funds From Operations (FFO), a key metric for the Real Estate Investment Trust (REIT).

The relationship with Universal Health Services, Inc. (UHS) introduces a specific management cost. UHT pays an Advisory fee to UHS. For the three months ended March 31, 2025, this fee amounted to $1,364 thousand (or $1.364 million). While the prompt suggests a structure of 0.7% on invested real estate assets, the direct dollar amount for a period is the concrete cost component.

The structure of UHT's leases aims to minimize direct operating costs for the Trust itself. The use of triple-net leases shifts the burden of property taxes, insurance, and maintenance to the tenants. However, property taxes can still impact results, as evidenced by a $563,000 reduction in property tax benefits recorded in the second quarter of 2025, which negatively affected net income.

Key reported expenses for recent periods highlight the cost base:

Expense Category	Period	Amount (in thousands)
Interest Expense, net	Q1 2025	4,669
Interest Expense	Q3 2025	4,816
Depreciation and Amortization	Q1 2025	6,845
Advisory fees to UHS	Q1 2025	1,364

General and administrative expenses are a component of the overall cost structure, though specific, standalone figures for this category in 2025 are not explicitly detailed in the same manner as the interest or depreciation figures in the readily available summaries. The Trust's total outstanding borrowings under its $425 million credit agreement stood at $357.1 million as of September 30, 2025, underscoring the debt-related cost exposure.

The primary cost drivers for Universal Health Realty Income Trust (UHT) are:

• Interest Expense on outstanding debt.
• Depreciation and Amortization, a non-cash charge.
• The Advisory Fee paid to UHS.
• Variable costs like Property Taxes, despite triple-net leases.

Universal Health Realty Income Trust (UHT) - Canvas Business Model: Revenue Streams

The revenue streams for Universal Health Realty Income Trust (UHT) are anchored in long-term real estate leases across its portfolio of healthcare and human-service related facilities.

Lease revenue from non-related parties was reported at $\text{\$14.777 million}$ for the third quarter of 2025. This stream is supported by a portfolio spanning $\text{76}$ properties across $\text{21}$ states.

A significant portion of the revenue is tied to its primary relationship with Universal Health Services, Inc. (UHS), which is both a major tenant and the manager of UHT. Lease revenue from UHS facilities is stated to be approximately $\text{40\%}$ of total revenue.

The total revenue for the third quarter of 2025 reached $\text{\$25.302 million}$, which represented a modest beat against consensus estimates. This top line was bolstered by specific performance metrics, such as the UHS bonus rental income, which included an amount like $\text{\$0.895 million}$ generated from McAllen Medical Center in Q3 2025.

The income is derived from a diverse mix of healthcare property types, which is a key element of the business model stability. As of late 2025, the property portfolio composition is weighted toward medical office buildings (MOBs) and acute care hospitals.

Here is a breakdown of the Q3 2025 revenue components based on the reported figures:

Revenue Component	Amount (Millions USD)	Notes
Total Q3 2025 Revenue	$\text{\$25.302}$	Reported top-line figure for the quarter
Lease Revenue from Non-Related Parties	$\text{\$14.777}$	Leases with tenants other than UHS
Approximate Lease Revenue from UHS Facilities	$\text{\$10.121}$	Calculated as $\text{40\%}$ of Total Revenue ($\text{\$25.302M} \times \text{0.40}$)
UHS Bonus Rental Income (Example)	$\text{\$0.895}$	Specific amount from McAllen Medical Center in Q3 2025

The revenue streams are generated from various property types, including:

• $\text{71\%}$ from medical office buildings (MOBs).
• $\text{17\%}$ from acute care hospitals.
• Behavioral health care hospitals.
• Specialty facilities.
• Free-standing emergency departments.
• Childcare centers.

The company is actively growing this base, having entered a ground lease for an $\text{80,000}$ sq ft MOB in Palm Beach Gardens, expected to begin construction in November 2025, supported by a $\text{10}$-year master flex lease covering approximately $\text{75\%}$ of the space to a UHS subsidiary.