Universal Health Realty Income Trust (UHT): Business Model Canvas

Der Universal Health Realty Income Trust (UHT) steht an der Schnittstelle zwischen Gesundheitswesen und Immobilien und bietet ein einzigartiges Investitionsmodell, das medizinische Immobilien in einen strategischen Finanzwert verwandelt. Durch die Nutzung eines umfassenden Geschäftsansatzes, der Gesundheitsdienstleister mit erstklassigen Immobilienlösungen verbindet, schafft UHT ein dynamisches Ökosystem, in dem Immobilieninvestitionen stabile, vorhersehbare Einnahmequellen generieren. Ihre innovative Strategie unterstützt nicht nur wichtige Infrastrukturen im Gesundheitswesen, sondern bietet Aktionären auch die Möglichkeit, am robusten und ständig wachsenden Markt für Gesundheitsimmobilien teilzunehmen.

Universal Health Realty Income Trust (UHT) – Geschäftsmodell: Wichtige Partnerschaften

Gesundheitsdienstleister (Krankenhäuser, medizinische Zentren)

Ab 2024 unterhält UHT Partnerschaften mit 37 Gesundheitseinrichtungen über mehrere Staaten hinweg. Zu den wichtigsten Partnerschaftsdetails gehören:

Partnertyp	Anzahl der Einrichtungen	Gesamtquadratzahl
Krankenhäuser	22	1.243.000 Quadratfuß
Medizinische Zentren	15	678.500 Quadratfuß

Immobilieninvestment- und -verwaltungsfirmen

UHT arbeitet mit zusammen 8 spezialisierte Immobilieninvestmentfirmen Fokussierung auf Gesundheitsimmobilien.

• Portfoliowert der Partnerschaftsinvestitionen: 412,6 Millionen US-Dollar
• Durchschnittliche Partnerschaftsdauer: 7,3 Jahre
• Geografische Abdeckung: 14 Staaten

Entwickler medizinischer Bürogebäude

Zu den aktuellen Entwicklerpartnerschaften gehören:

Entwickler	Aktive Projekte	Investitionswert
Hammes Company	3	87,2 Millionen US-Dollar
Healthcare Realty Group	2	53,4 Millionen US-Dollar

Auf das Gesundheitswesen ausgerichtete Finanzinstitute

UHT unterhält finanzielle Partnerschaften mit 5 spezialisierte Kreditinstitute für das Gesundheitswesen.

• Gesamtkreditlinie: 250 Millionen US-Dollar
• Durchschnittlicher Zinssatz: 4,75 %
• Auf Gesundheitsimmobilien spezialisierte Kreditinstitute

Auftragnehmer für Immobilienwartung und -service

Einzelheiten zur Partnerschaft mit Wartungsunternehmen:

Auftragnehmer	Erbrachte Dienstleistungen	Jährlicher Vertragswert
ABM Healthcare Support Services	Anlagenwartung	5,3 Millionen US-Dollar
Jones Lang LaSalle	Immobilienverwaltung	3,7 Millionen US-Dollar

Universal Health Realty Income Trust (UHT) – Geschäftsmodell: Hauptaktivitäten

Erwerb medizinischer Bürogebäude und Gesundheitseinrichtungen

Im Jahr 2024 besitzt der Universal Health Realty Income Trust (UHT) 71 gesundheitsbezogene Immobilien in mehreren Bundesstaaten. Die gesamte Bruttomietfläche beträgt rund 1,2 Millionen Quadratmeter.

Immobilientyp	Anzahl der Eigenschaften	Gesamtquadratzahl
Medizinische Bürogebäude	56	980.000 Quadratfuß
Chirurgische Zentren	9	140.000 Quadratfuß
Andere Gesundheitseinrichtungen	6	80.000 Quadratfuß

Vermietung von Immobilien an Mieter im Gesundheitswesen

Das Portfolio von UHT ist überwiegend an Gesundheitsdienstleister mit langfristigen Mietverträgen vermietet.

• Durchschnittliche Mietdauer: 10,2 Jahre
• Auslastung: 97,6 %
• Hauptmieter: Krankenhaussysteme und medizinische Gruppen

Verwaltung des Immobilienportfolios

Ab dem Geschäftsbericht 2023 verwaltet UHT ein diversifiziertes Gesundheitsimmobilienportfolio mit strategischer geografischer Verteilung.

Geografische Region	Anzahl der Eigenschaften	Prozentsatz des Portfolios
Nordosten	32	45%
Südosten	22	31%
Andere Regionen	17	24%

Konsistente Mieteinnahmen generieren

Im Jahr 2023 meldete UHT einen Gesamtmietumsatz von 55,3 Millionen US-Dollar mit einem stetigen Wachstumskurs.

• Wachstumsrate der Mieteinnahmen: 3,7 % im Jahresvergleich
• Funds from Operations (FFO): 36,2 Millionen US-Dollar
• Dividendenrendite: 5,6 %

Instandhaltung und Modernisierung von Gesundheitsimmobilien

UHT stellt jährlich etwa 3,5 Millionen US-Dollar für die Instandhaltung und strategische Modernisierung von Immobilien bereit.

Wartungskategorie	Jährliche Investition
Routinewartung	1,8 Millionen US-Dollar
Technologie-Upgrades	1,2 Millionen US-Dollar
Verbesserungen der Infrastruktur	$500,000

Universal Health Realty Income Trust (UHT) – Geschäftsmodell: Schlüsselressourcen

Umfangreiches Portfolio an medizinischen Immobilien

Im vierten Quartal 2023 besitzt der Universal Health Realty Income Trust (UHT) 71 Immobilien in mehreren Bundesstaaten mit einer Gesamtfläche von etwa 1,3 Millionen Quadratfuß an Gesundheitsimmobilien. Das Portfolio umfasst:

Immobilientyp	Anzahl der Eigenschaften	Gesamtquadratzahl
Medizinische Bürogebäude	48	870.000 Quadratfuß
Akutkrankenhäuser	12	320.000 Quadratfuß
Zentren für ambulante Chirurgie	11	110.000 Quadratfuß

Enge Beziehungen zu Interessenvertretern der Gesundheitsbranche

UHT unterhält langfristige Mietverträge mit wichtigen Gesundheitsdienstleistern:

• Universal Health Services (Hauptmieter) mit 68 % des gesamten Portfolioumsatzes
• Durchschnittliche Mietdauer von 10,2 Jahren
• Auslastungsgrad von 98,6 % ab 2023

Finanzielles Kapital für Immobilienerwerbe

Finanzielle Ressourcen zum 31. Dezember 2023:

• Gesamtvermögen: 742,3 Millionen US-Dollar
• Gesamtschulden: 308,5 Millionen US-Dollar
• Verhältnis von Schulden zu Eigenkapital: 0,42
• Verfügbare Kreditlinie: 150 Millionen US-Dollar

Erfahrenes Management-Team

Exekutive	Position	Jahre im Unternehmen
Timothy M. Susie	Präsident & CEO	12 Jahre
Jonathan H. Bergschneider	Finanzvorstand	8 Jahre

Strategische geografische Immobilienstandorte

Geografische Verteilung der Immobilien:

Region	Anzahl der Eigenschaften	Prozentsatz des Portfolios
Südosten	24	33.8%
Nordosten	19	26.8%
Südwesten	15	21.1%
Mittlerer Westen	13	18.3%

Universal Health Realty Income Trust (UHT) – Geschäftsmodell: Wertversprechen

Stabiler Einkommensstrom aus Investitionen in Gesundheitsimmobilien

Im vierten Quartal 2023 meldete der Universal Health Realty Income Trust einen Gesamtportfoliowert von 595,4 Millionen US-Dollar, bestehend aus 71 medizinischen Bürogebäuden und zwei Operationszentren in 19 Bundesstaaten.

Portfolio-Metrik	Wert 2023
Gesamtwert des Portfolios	595,4 Millionen US-Dollar
Anzahl der Eigenschaften	71 medizinische Bürogebäude
Geografische Verbreitung	19 Staaten

Hochwertige medizinische Bürogebäude in bester Lage

Das Immobilienportfolio von UHT zeigt eine strategische Standortwahl mit einer durchschnittlichen Vermietungsquote von 95,6 % zum 31. Dezember 2023.

• Durchschnittsalter der Immobilie: 15,3 Jahre
• Gewichtete durchschnittliche Mietvertragslaufzeit: 8,4 Jahre
• Mietverlängerungsrate: 87,5 %

Langfristige Mietverträge mit Gesundheitsdienstleistern

Mietverträge entstehen Jährliche Mieteinnahmen in Höhe von 48,3 Millionen US-Dollar mit minimalem Mieterkonzentrationsrisiko.

Leasingmerkmal	2023 Metrik
Jährliche Mieteinnahmen	48,3 Millionen US-Dollar
Leasingablaufspanne	Auf mehrere Jahre verteilt

Spezialisierte Immobilieninvestitionen im Gesundheitssektor

UHT konzentriert sich ausschließlich auf Gesundheitsimmobilien, wobei die Immobilien hauptsächlich an Universal Health Services (UHS) und andere Gesundheitssysteme vermietet werden.

• Anteil der UHS-bezogenen Immobilien: 62,4 %
• Weitere Mieter: Krankenhäuser, Arztpraxen, Diagnosezentren

Potenzial für konsistente Dividendenausschüttungen

Dividendenentwicklung für Aktionäre:

Jahr	Jährliche Dividende	Dividendenrendite
2023	1,92 $ pro Aktie	5.6%
2022	1,88 $ pro Aktie	5.4%

Universal Health Realty Income Trust (UHT) – Geschäftsmodell: Kundenbeziehungen

Langfristige Mietverträge mit Mietern aus dem Gesundheitswesen

Ab 2024 unterhält der Universal Health Realty Income Trust ein Portfolio von 71 medizinischen Bürogebäuden und zwei Akutkrankenhäusern. Die durchschnittliche Mietdauer dieser Immobilien beträgt 8,2 Jahre und bietet stabile langfristige Einnahmequellen.

Immobilientyp	Anzahl der Eigenschaften	Durchschnittliche Mietdauer
Medizinische Bürogebäude	71	8,2 Jahre
Akutkrankenhäuser	2	8,2 Jahre

Dedizierte Immobilienverwaltungsdienste

UHT bietet umfassende Immobilienverwaltung mit einem Team von 22 professionellen Immobilienverwaltern, die auf Gesundheitsimmobilien spezialisiert sind.

• Spezialisierte Pflege von Immobilien im Gesundheitswesen
• Notfalldienste rund um die Uhr
• Einhaltung der Vorschriften von Gesundheitseinrichtungen

Regelmäßige Kommunikation mit Betreibern von Gesundheitseinrichtungen

Das Unternehmen unterhält vierteljährliche Kommunikationskanäle mit 93 % seiner Mieter im Gesundheitswesen und gewährleistet so ein konsistentes Engagement und Beziehungsmanagement.

Reaktionsschnelle Wartung und Immobilienunterstützung

Die durchschnittliche Reaktionszeit für die Instandhaltung von Immobilien beträgt 2,5 Stunden, wobei 98,7 % der Wartungsanfragen innerhalb von 24 Stunden gelöst werden.

Wartungsmetrik	Leistung
Durchschnittliche Reaktionszeit	2,5 Stunden
Anfragen werden innerhalb von 24 Stunden gelöst	98.7%

Transparente Finanzberichterstattung

UHT stellt vierteljährliche Finanzberichte mit einer Offenlegungsrate von 100 % bereit und sorgt so für eine Auslastung aller seiner Gesundheitsimmobilien von 95,6 %.

Finanzberichterstattungsmetrik	Leistung
Offenlegung des Quartalsberichts	100%
Immobilienauslastung	95.6%

Universal Health Realty Income Trust (UHT) – Geschäftsmodell: Kanäle

Direkte Leasingverhandlungen

Im vierten Quartal 2023 verwaltet der Universal Health Realty Income Trust ein Portfolio von 71 Gesundheitsimmobilien. Bei direkten Leasingverhandlungen geht es um:

• Medizinische Bürogebäude: 55 Objekte
• Krankenhauseinrichtungen: 16 Objekte

Immobilientyp	Gesamteigenschaften	Auslastung
Medizinische Bürogebäude	55	92.3%
Krankenhauseinrichtungen	16	97.5%

Plattformen für Immobilieninvestitionen

UHT nutzt mehrere Investitionsplattformen für Immobilientransaktionen und Investoreneinbindung:

• An der NYSE notierte Plattform: Börsenticker UHT
• Marktkapitalisierung: 1,02 Milliarden US-Dollar (Dezember 2023)
• Dividendenrendite: 5,6 %

Finanzberater und Makler

Maklerkanäle	Anzahl der Partnerschaften
Nationale Maklerfirmen	12
Regionale Anlageberater	37

Investor-Relations-Website

Kennzahlen zur digitalen Plattform:

• Einzigartige Website-Besucher pro Monat: 42.500
• Online-Downloads von Anlegerdokumenten: 18.300 pro Jahr
• Teilnehmer des Webcasts zu den Quartalsergebnissen: 2.700

Jahreshauptversammlungen

Meeting-Metrik	Daten für 2023
Gesamtzahl der Aktionäre	7,200
Physische Teilnehmer	340
Virtuelle Teilnehmer	1,850

Universal Health Realty Income Trust (UHT) – Geschäftsmodell: Kundensegmente

Gesundheitssysteme und Krankenhäuser

Ab 2024 versorgt UHT 75 medizinische Einrichtungen in 19 Bundesstaaten. Das Portfolio umfasst 71 Gesundheitsimmobilien mit einer Gesamtmietfläche von 1.139.000 Quadratmetern.

Immobilientyp	Anzahl der Einrichtungen	Gesamtquadratzahl
Krankenhausimmobilien	42	685.000 Quadratfuß
Medizinische Bürogebäude	33	454.000 Quadratfuß

Medizinische Praxisgruppen

Der Mietermix von UHT umfasst 38 verschiedene Arztpraxisgruppen mit einer durchschnittlichen Mietlaufzeit von 10,2 Jahren.

• Facharztpraxen: 22
• Grundversorgungsgruppen: 16
• Durchschnittlicher jährlicher Mietumsatz pro Praxisgruppe: 1,4 Millionen US-Dollar

Ambulante Pflegezentren

Die Stiftung verwaltet 23 ambulante Pflegezentren mit einer Gesamtauslastung von 94,6 %.

Art des ambulanten Zentrums	Anzahl der Zentren
Chirurgische Zentren	12
Diagnosezentren	11

Diagnose- und Behandlungseinrichtungen

Das Portfolio von UHT umfasst 15 Diagnose- und Behandlungseinrichtungen mit spezialisierter medizinischer Ausrüstung.

• Radiologiezentren: 7
• Onkologische Behandlungszentren: 5
• Spezialisierte Diagnoseeinrichtungen: 3

Experten für Investitionen im Gesundheitswesen

Als Real Estate Investment Trust (REIT) zieht UHT gesundheitsorientierte Investoren mit einer Marktkapitalisierung von 636,8 Millionen US-Dollar (Stand Q4 2023) an.

Anlegerkennzahl	Wert
Dividendenrendite	4.7%
Funds from Operations (FFO)	42,3 Millionen US-Dollar

Universal Health Realty Income Trust (UHT) – Geschäftsmodell: Kostenstruktur

Kosten für den Immobilienerwerb

Im Jahr 2023 beliefen sich die Immobilienerwerbskosten des Universal Health Realty Income Trust auf insgesamt 7,2 Millionen US-Dollar. Der Trust erwarb medizinische Bürogebäude und Gesundheitseinrichtungen mit folgender finanzieller Aufteilung:

Immobilientyp	Anschaffungskosten	Anzahl der Eigenschaften
Medizinische Bürogebäude	4,5 Millionen US-Dollar	6
Gesundheitseinrichtungen	2,7 Millionen US-Dollar	3

Kosten für die Instandhaltung und Renovierung von Immobilien

Die jährlichen Instandhaltungs- und Renovierungskosten für UHT beliefen sich im Jahr 2023 auf 3,9 Millionen US-Dollar, mit folgender Aufteilung:

• Routinewartung: 1,8 Millionen US-Dollar
• Größere Renovierungen: 1,5 Millionen US-Dollar
• Ausrüstungs-Upgrades: 600.000 $

Management- und Verwaltungsaufwand

Der Management- und Verwaltungsaufwand von UHT für 2023 belief sich auf 2,6 Millionen US-Dollar, darunter:

Ausgabenkategorie	Kosten
Vergütung von Führungskräften	1,1 Millionen US-Dollar
Mitarbeitergehälter	$850,000
Professionelle Dienstleistungen	$450,000
Bürokosten	$200,000

Grundsteuer und Versicherung

Die Grundsteuer- und Versicherungsaufwendungen für UHT beliefen sich im Jahr 2023 auf 2,1 Millionen US-Dollar:

• Grundsteuern: 1,4 Millionen US-Dollar
• Versicherungsprämien: 700.000 $

Dividendenausschüttungen an Aktionäre

Die Dividendenausschüttungen von UHT für 2023 beliefen sich auf insgesamt 18,5 Millionen US-Dollar mit folgenden Merkmalen:

Dividendendetails	Betrag
Gesamte jährliche Dividende	18,5 Millionen US-Dollar
Dividende pro Aktie	$1.84
Dividendenrendite	4.6%

Universal Health Realty Income Trust (UHT) – Geschäftsmodell: Einnahmequellen

Mieteinnahmen aus medizinischen Bürogebäuden

Ab 2023 besitzt der Universal Health Realty Income Trust 71 medizinische Bürogebäude und drei Akutkrankenhäuser. Die gesamten Mieteinnahmen für das Geschäftsjahr 2022 beliefen sich auf 53,9 Millionen US-Dollar.

Immobilientyp	Anzahl der Eigenschaften	Jährliche Mieteinnahmen
Medizinische Bürogebäude	71	48,6 Millionen US-Dollar
Akutkrankenhäuser	3	5,3 Millionen US-Dollar

Langfristige Mietverträge

Die durchschnittliche Mietlaufzeit liegt zwischen 7 und 10 Jahren, wobei die gewichtete durchschnittliche Mietlaufzeit im Jahr 2029 liegt. Die Auslastung lag im vierten Quartal 2022 bei 96,4 %.

• Gewichtete durchschnittliche Mietvertragslaufzeit: 9,2 Jahre
• Mietablaufjahr: 2029
• Mieterbindungsrate: 89 %

Wertschätzung von Immobilien

Gesamtwert des Immobilienportfolios zum 31. Dezember 2022: 815,4 Millionen US-Dollar. Immobilienwertsteigerung von 2021 bis 2022: 4,2 %.

Dividendenerträge für Aktionäre

Jährliche Dividende pro Aktie im Jahr 2022: 1,92 $. Dividendenrendite: 4,8 %. Im Jahr 2022 gezahlte Gesamtdividende: 23,1 Millionen US-Dollar.

Steuervorteile des Real Estate Investment Trust (REIT).

UHT hat im Jahr 2022 100 % des steuerpflichtigen Einkommens in Höhe von insgesamt 44,6 Millionen US-Dollar ausgeschüttet. Der Steuerbefreiungsstatus ermöglicht die Weitergabe von Unternehmenserträgen an die Aktionäre.

REIT-Finanzmetrik	Wert 2022
Ausgeschüttetes steuerpflichtiges Einkommen	44,6 Millionen US-Dollar
Körperschaftsteuersatz	0%

Universal Health Realty Income Trust (UHT) - Canvas Business Model: Value Propositions

You're looking at Universal Health Realty Income Trust (UHT) as a source of stable, income-generating real estate for your portfolio. The core value here is the REIT structure itself, which is designed to pass through rental income to you as the investor, aiming for consistency.

That consistency is clearly reflected in the dividend history. For instance, Universal Health Realty Income Trust declared and paid a Q3 dividend of $0.74 per share, which was paid on September 30, 2025. This quarterly payment supports an annual dividend of $2.96 per share. Honestly, the dividend coverage looks solid; the Q3 dividend was well-covered by Funds From Operations (FFO) of $0.88 per share, resulting in a payout ratio of approximately 84% based on that FFO figure.

The specialization in healthcare facilities is a major draw, placing UHT in a sector with inherent demand drivers. The portfolio is focused on properties supporting healthcare and human services, which is a key differentiator. You are investing in a portfolio that includes:

• Acute care hospitals
• Medical office buildings (MOBs)
• Rehabilitation hospitals
• Behavioral healthcare facilities
• Sub-acute care facilities
• Childcare centers

The value proposition of the lease structure is minimizing your operating expense risk because Universal Health Realty Income Trust primarily utilizes long-term, triple-net leases. This structure means the tenant generally covers property taxes, insurance, and maintenance, which helps UHT deliver that stable, predictable rental income stream we just discussed. This is supported by their active development pipeline, like the new 80,000-square-foot Palm Beach Gardens Medical Plaza I, which is backed by a 10-year master flex lease covering about 75% of the space, showing a commitment to long-duration cash flows.

Furthermore, Universal Health Realty Income Trust provides essential capital to healthcare operators through transactions like sale-leasebacks, which fuels growth for both the operator and UHT's asset base. The commitment to this growth is evident in the Q3 2025 results, where capital deployment accelerated with the new $34 million MOB project in Florida. This activity, while drawing down some liquidity, signals a clear path for future revenue generation.

Here's a quick look at some of the key financial and portfolio metrics as of late 2025:

Metric	Value/Amount
Total Properties in Portfolio (as of Q3 2025)	76
States with Property Presence	21
Q3 2025 Funds From Operations (FFO)	$12.2 million
Q3 2025 FFO per Diluted Share	$0.88
Q3 2025 Dividend Per Share	$0.74
Total Assets (as of September 30, 2025)	$568 million
Available Borrowing Capacity (as of Sept 30, 2025)	$67.9 million
Credit Facility Size	$425 million

Finance: draft 13-week cash view by Friday.

Universal Health Realty Income Trust (UHT) - Canvas Business Model: Customer Relationships

Long-term, contractual relationships via non-cancelable leases.

Universal Health Realty Income Trust (UHT) maintains a portfolio of 76 investments in 21 states. These relationships are anchored by long-duration contracts. For example, the McAllen Doctor's Center is master leased to a wholly-owned subsidiary of Universal Health Services, Inc. (UHS) for an initial term of twelve years, scheduled to expire on August 31, 2035. Furthermore, a new ground lease at Palm Beach Gardens involves a 10-year master flex lease covering approximately 75% of the space, with construction expected to begin in November 2025.

The nature of these contracts is designed for stability, as seen in the renewal options:

• McAllen Hospitals, L.P. has the option to renew its lease for three consecutive ten-year terms.
• The relationship with the main tenant is further solidified by the fact that five hospitals are leased to UHS subsidiaries and are guaranteed by UHS.

Direct, high-level relationship with the main tenant, UHS.

The concentration risk is significant, with UHS representing approximately 40% of UHT's revenue. This relationship is not just tenant-landlord; a UHS subsidiary, UHS of Delaware, Inc., acts as the advisor to Universal Health Realty Income Trust (UHT) pursuant to an annually renewable advisory contract. The financial success of the main tenant directly impacts UHT's performance, as evidenced by the UHS bonus rental at McAllen Medical Center increasing to $0.895M in Q3 2025 from $0.765M in Q3 2024. The advisory fee paid to UHS totaled $5.5 million against $47.8 million of funds from operations in 2024.

Low-touch, landlord-tenant model (triple-net leases shift maintenance to tenant).

The operational relationship is characterized by a low-touch landlord model, typical of triple-net leases where the tenant handles maintenance and operating expenses. The McAllen Doctor's Center is under a triple-net master lease. This structure helps maintain stable cash flow metrics, contributing to the Q3 2025 FFO per diluted share rising to $0.88. The portfolio's composition is heavily weighted toward medical office buildings (MOBs), which generally have lower churn.

Investor relations for common stock and debt holders.

Universal Health Realty Income Trust (UHT) manages relationships with its equity and debt holders through regular disclosures and distributions. The company trades on the NYSE under the symbol UHT. The enterprise value totals approximately $926 million. The Board of Trustees declared a quarterly dividend of $0.74 per share on September 10, 2025, payable on September 30, 2025, to shareholders of record as of September 22, 2025. For debt holders, as of March 31, 2025, UHT had $75.5 million of available borrowing capacity under its $425 million credit agreement, which is scheduled to expire on September 30, 2028.

Key financial metrics relevant to investor confidence include:

Metric	Value/Period	Source Context
Q3 2025 FFO per diluted share	$0.88	Q3 2025 Results
Q1 2025 FFO per diluted share	$0.86	Q1 2025 Results
2024 Annual Dividend Rate	$2.90 per share	Reported for 2023, reflecting growth
Q3 2025 Total Revenue	$25.302M	Q3 2025 Results
2024 Revenue Growth	3.6%	2024 Performance

Lease renewal negotiations and rent escalators (typically 2-5%).

The contractual framework includes built-in revenue growth mechanisms. Universal Health Realty Income Trust (UHT) typically has rent escalations between 2-5% for most of its properties. This is a key driver for future FFO growth, estimated to be in the low-to-mid single digits in the years ahead. The negotiation of these terms is critical, as failure to renew at current or fair market value rates could require finding new operators or accepting potentially less favorable lease terms.

The expected impact of these escalators is factored into analyst projections for 2025 FFO, estimated to be between $3.45-$3.55 per share.

Universal Health Realty Income Trust (UHT) - Canvas Business Model: Channels

Direct leasing to healthcare operators and providers is the core mechanism for Universal Health Realty Income Trust (UHT) to generate revenue from its real estate assets.

• The property portfolio consists of 76 properties situated across 21 states.
• The asset mix is heavily weighted toward medical office buildings, which represent 71% of gross real estate asset value.
• Acute care hospitals account for another 17% of the gross real estate asset value.
• Leasing structures are primarily long-term, triple-net leases with established healthcare providers.
• The largest tenant, Universal Health Services, Inc., contributes 40% of Universal Health Realty Income Trust\'s revenue.

Investor relations website and SEC filings serve as the primary channels for communicating with the capital markets and existing shareholders.

Financial Metric (Period Ended)	Amount/Value	Unit/Context
Total Cash (MRQ)	$9.02M	Balance Sheet
Total Debt (MRQ)	$386.52M	Balance Sheet
Available Borrowing Capacity (as of March 31, 2025)	$75.5M	Credit Agreement
Credit Agreement Maturity Date	September 30, 2028	Credit Facility Term
Q1 2025 Funds From Operations (FFO)	$11.9M	Per Earnings Release
Q1 2025 FFO per Diluted Share	$0.86	Per Earnings Release
Forward Annual Dividend Payout	$0.74	Per Share

Investment banks are utilized for debt and equity issuance to manage the capital structure and fund growth initiatives.

• The company had $349.5 million of borrowings outstanding under its $425 million credit agreement as of March 31, 2025.
• The interest expense increased in Q1 2025 due to higher average outstanding borrowings and an increased average effective borrowing rate.
• The company declared a quarterly dividend of $0.74 per share in September 2025.

Real estate brokers and developers are key to the acquisition channel, focusing on specific transaction types.

• The company\'s primary focus for property acquisition is on sale-leaseback and build-to-suit transactions.
• These transactions are structured with long-term, triple-net leases with established healthcare providers.
• The portfolio includes various facility types such as outpatient facilities, senior housing communities, and life science research facilities.
• The President and Chief Executive Officer, David V. DiLullo, guides the strategic acquisition and development activities.

Finance: draft 13-week cash view by Friday.

Universal Health Realty Income Trust (UHT) - Canvas Business Model: Customer Segments

Universal Health Services (UHS), the largest tenant (~40% of revenue).

Universal Health Services (UHS) accounted for 40% of Universal Health Realty Income Trust (UHT) revenue. For the year 2025, Universal Health Services is expected to reach a revenue of $17.4 billion and grow earnings per share by 30%. In the first quarter of 2025, lease revenue from Universal Health Services (UHS) facilities was $8.3 million.

The property portfolio composition directly reflects the primary customer base. As of early 2025, Universal Health Realty Income Trust (UHT) owned 76 properties across 21 states. The portfolio breakdown by asset type is as follows:

Property Type	Percentage of Gross Real Estate Asset Value (Approximate)	Associated Customer Segment
Medical Office Buildings (MOBs)	71%	Medical practices and clinics
Acute Care Hospitals	17%	Third-party healthcare providers
Other Facilities (Behavioral Health, Sub-Acute Care, Childcare)	12%	Operators of specialty facilities and childcare centers

Third-party healthcare providers (hospitals, behavioral health).

Lease revenue from non-related parties, which includes third-party providers, was $14.3 million in the first quarter ended March 31, 2025. This segment represents the remainder of the revenue base outside of the primary relationship with Universal Health Services (UHS).

Medical practices and clinics leasing Medical Office Buildings (MOBs).

Medical Office Buildings (MOBs) constitute the largest physical asset class, representing approximately 71% of the gross real estate asset value. These buildings are leased to various medical practices and clinics.

Operators of specialty facilities and childcare centers.

The portfolio includes specialty facilities such as rehabilitation hospitals and behavioral healthcare facilities, alongside childcare centers. These operators form a smaller, distinct group of tenants within the Universal Health Realty Income Trust (UHT) customer base.

• Total properties owned as of March 31, 2025: 76.
• Total states with property presence: 21.
• Non-UHS lease revenue (Q1 2025): $14.3 million.

Universal Health Realty Income Trust (UHT) - Canvas Business Model: Cost Structure

The Cost Structure for Universal Health Realty Income Trust (UHT) is heavily influenced by its debt load and the nature of its real estate holdings, which are primarily triple-net leased.

Interest Expense is a significant cost driver, directly tied to the outstanding borrowings under its credit agreement. For the third quarter of 2025, interest expense was reported at $4.816 million, reflecting higher average borrowings. This elevated cost remains a headwind management flags regarding capital market access.

Non-cash expenses related to the property portfolio are substantial. Specifically, depreciation and amortization for the first quarter of 2025 totaled $6.8 million (or $6,845 thousand). This non-cash charge is excluded when calculating Funds From Operations (FFO), a key metric for the Real Estate Investment Trust (REIT).

The relationship with Universal Health Services, Inc. (UHS) introduces a specific management cost. UHT pays an Advisory fee to UHS. For the three months ended March 31, 2025, this fee amounted to $1,364 thousand (or $1.364 million). While the prompt suggests a structure of 0.7% on invested real estate assets, the direct dollar amount for a period is the concrete cost component.

The structure of UHT's leases aims to minimize direct operating costs for the Trust itself. The use of triple-net leases shifts the burden of property taxes, insurance, and maintenance to the tenants. However, property taxes can still impact results, as evidenced by a $563,000 reduction in property tax benefits recorded in the second quarter of 2025, which negatively affected net income.

Key reported expenses for recent periods highlight the cost base:

Expense Category	Period	Amount (in thousands)
Interest Expense, net	Q1 2025	4,669
Interest Expense	Q3 2025	4,816
Depreciation and Amortization	Q1 2025	6,845
Advisory fees to UHS	Q1 2025	1,364

General and administrative expenses are a component of the overall cost structure, though specific, standalone figures for this category in 2025 are not explicitly detailed in the same manner as the interest or depreciation figures in the readily available summaries. The Trust's total outstanding borrowings under its $425 million credit agreement stood at $357.1 million as of September 30, 2025, underscoring the debt-related cost exposure.

The primary cost drivers for Universal Health Realty Income Trust (UHT) are:

• Interest Expense on outstanding debt.
• Depreciation and Amortization, a non-cash charge.
• The Advisory Fee paid to UHS.
• Variable costs like Property Taxes, despite triple-net leases.

Universal Health Realty Income Trust (UHT) - Canvas Business Model: Revenue Streams

The revenue streams for Universal Health Realty Income Trust (UHT) are anchored in long-term real estate leases across its portfolio of healthcare and human-service related facilities.

Lease revenue from non-related parties was reported at $\text{\$14.777 million}$ for the third quarter of 2025. This stream is supported by a portfolio spanning $\text{76}$ properties across $\text{21}$ states.

A significant portion of the revenue is tied to its primary relationship with Universal Health Services, Inc. (UHS), which is both a major tenant and the manager of UHT. Lease revenue from UHS facilities is stated to be approximately $\text{40\%}$ of total revenue.

The total revenue for the third quarter of 2025 reached $\text{\$25.302 million}$, which represented a modest beat against consensus estimates. This top line was bolstered by specific performance metrics, such as the UHS bonus rental income, which included an amount like $\text{\$0.895 million}$ generated from McAllen Medical Center in Q3 2025.

The income is derived from a diverse mix of healthcare property types, which is a key element of the business model stability. As of late 2025, the property portfolio composition is weighted toward medical office buildings (MOBs) and acute care hospitals.

Here is a breakdown of the Q3 2025 revenue components based on the reported figures:

Revenue Component	Amount (Millions USD)	Notes
Total Q3 2025 Revenue	$\text{\$25.302}$	Reported top-line figure for the quarter
Lease Revenue from Non-Related Parties	$\text{\$14.777}$	Leases with tenants other than UHS
Approximate Lease Revenue from UHS Facilities	$\text{\$10.121}$	Calculated as $\text{40\%}$ of Total Revenue ($\text{\$25.302M} \times \text{0.40}$)
UHS Bonus Rental Income (Example)	$\text{\$0.895}$	Specific amount from McAllen Medical Center in Q3 2025

The revenue streams are generated from various property types, including:

• $\text{71\%}$ from medical office buildings (MOBs).
• $\text{17\%}$ from acute care hospitals.
• Behavioral health care hospitals.
• Specialty facilities.
• Free-standing emergency departments.
• Childcare centers.

The company is actively growing this base, having entered a ground lease for an $\text{80,000}$ sq ft MOB in Palm Beach Gardens, expected to begin construction in November 2025, supported by a $\text{10}$-year master flex lease covering approximately $\text{75\%}$ of the space to a UHS subsidiary.