VICI Properties Inc. (VICI): تحليل SWOT [تم تحديثه في نوفمبر 2025]

أنت تنظر إلى شركة VICI Properties، وهي شركة قوية في مجال العقارات في الكازينو، والقصة الأساسية هي لعبة شد الحبل بين الاستقرار الهيكلي وتركيز المستأجرين. لقد صمموا آلة تدفق نقدي يمكن التنبؤ بها بشكل لا يصدق بمتوسط مدة إيجار مرجح يبلغ 40.2 عامًا وإشغال بنسبة 100٪، مما دفع إرشادات الأموال المعدلة من العمليات (AFFO) لعام 2025 إلى نطاق هائل بين 2.510 مليار دولار و2.520 مليار دولار. ولكن لكي نكون منصفين، فإن هذا الاستقرار يأتي مصحوبًا بنجمة ضخمة: 38٪ من إيرادات الإيجار الخاصة بهم لا تزال تأتي من MGM Resorts International، وهو تركيز يجعل السهم حساسًا بشكل واضح لأي مشغل ألعاب. نحن بحاجة إلى أن ننظر عن كثب في كيفية قيام توسع الألعاب القبلية بقيمة 510.0 مليون دولار والصفقات الجديدة غير المتعلقة بالألعاب بتنويع المخاطر حقًا على خلفية تهديدات الإنفاق الاستهلاكي الدورية.

VICI Properties Inc. (VICI) - تحليل SWOT: نقاط القوة

تدفق نقدي طويل الأجل وعالي الوضوح

أنت تريد استقرار الدخل، وتقوم شركة VICI Properties بتوفير ذلك من خلال فترات إيجار طويلة بشكل استثنائي. اعتبارًا من الربع الثالث من عام 2025، بلغ متوسط مدة الإيجار المرجح للمحفظة (WALT) مستوى ملحوظًا 40.0 سنة، بما في ذلك جميع خيارات تجديد المستأجر. فكر في ذلك: معظم الصفقات العقارية التجارية تتراوح مدتها ما بين 10 إلى 15 عامًا. يمنحك هذا الأفق الذي يبلغ 40 عامًا رؤية لا مثيل لها للتدفق النقدي، وهو ما يتوق إليه كل مستثمر على المدى الطويل.

ويتم تعزيز هذا الاستقرار من خلال الأداء التشغيلي للمحفظة. تحافظ VICI على ثباتها إشغال 100% معدل عبر محفظتها الكاملة المكونة من 93 أصلًا تجريبيًا. وهذا يعني أن كل عقار على حدة - بدءًا من منتجعات لاس فيجاس ستريب الشهيرة مثل Caesars Palace وThe Venetian Resort Las Vegas إلى الألعاب الإقليمية والمشاريع التجريبية الجديدة - يدر الإيجار. بصراحة، لا يمكنك الحصول على نظافة أكثر من محفظة مؤجرة بالكامل وممتدة لعقود من الزمن.

عقود الإيجار الرئيسية ثلاثية الشبكة تحول تكاليف العقارات إلى المستأجرين

جوهر نموذج الهامش المرتفع لشركة VICI هو هيكل الإيجار الرئيسي ثلاثي الشبكة. وهذه قوة هائلة لأنها تحول العبء المالي لملكية العقارات بعيدًا عن VICI وعلى المستأجرين - مشغلي الكازينو والترفيه. ما يعنيه هذا بالنسبة لشركة VICI، وبالنسبة لك كمستثمر، هو تدفق إيرادات منخفض التكلفة يمكن التنبؤ به بدرجة كبيرة.

إليك الحساب السريع: بموجب عقد إيجار ثلاثي الشبكات، يكون المستأجر مسؤولاً عن ضرائب الممتلكات والتأمين والصيانة ("الشبكات الثلاث"). تقوم VICI بجمع الإيجار فقط. تؤدي هذه الكفاءة إلى واحدة من أقل التكاليف العامة والإدارية (G&A) كنسبة مئوية من الإيرادات بين صناديق S&P 500 REITs. تضيف عقود الإيجار الرئيسية، التي تغطي عقارات متعددة بموجب اتفاقية واحدة، طبقة إضافية من الأمان، مما يجعل من الصعب للغاية على المستأجر اختيار العقارات أو الابتعاد عن العقد.

حماية مدمجة من التضخم مع الإيجار المرتبط بمؤشر أسعار المستهلك

يمثل التضخم خطرًا على المدى القريب لكل استثمار ذي دخل ثابت، ولكن لدى VICI وسيلة تحوط مدمجة. ويرتبط جزء كبير من إيرادات الإيجار بمؤشر أسعار المستهلك (CPI)، الذي يوفر سلالم إيجارية أوتوماتيكية مصممة لمواكبة ارتفاع التكاليف. للعام المالي 2025 تقريبًا 42% من قائمة الإيجارات الخاصة بـ VICI مرتبطة بمؤشر أسعار المستهلك.

تعتبر هذه الآلية أداة قوية للحفاظ على القيمة الحقيقية للتدفقات النقدية لاستثماراتك مع مرور الوقت. بالإضافة إلى ذلك، تعمل الشركة بنشاط على زيادة هذه الحماية، بهدف طويل المدى يتمثل في ربط 90٪ من الإيجارات بمؤشر أسعار المستهلك بحلول عام 2035.

تعتبر سلالم الإيجار التعاقدية محركًا رئيسيًا للنمو الداخلي:

• حماية القوة الشرائية للتدفقات النقدية.
• ضمان نمو الإيجار العضوي دون عمليات استحواذ جديدة.
• أتمتة زيادات الإيجار، وإزالة مخاطر التفاوض.

تم رفع إرشادات AFFO لعام 2025 وزيادة الأرباح الثامنة على التوالي

تؤكد النتائج المالية لعام 2025 قوة نموذج الأعمال. بعد الأداء القوي في الربع الثالث من عام 2025، رفعت شركة VICI Properties توجيهاتها للأموال المعدلة من العمليات (AFFO) للعام بأكمله. AFFO هو المقياس الرئيسي لصناديق الاستثمار العقارية، والذي يوضح النقد الحقيقي المتاح للتوزيع. يقع توجيه AFFO المحدث لعام 2025 بالكامل بين 2.510 مليار دولار و 2.520 مليار دولار، أو بين $2.36 و 2.37 دولار للسهم المخفف.

ويشير هذا التعديل التصاعدي، حتى في أواخر العام، إلى ثقة الإدارة في مرونة ومسار نمو محفظتها الاستثمارية. الفائدة الملموسة بالنسبة لك هي تدفق الدخل المتزايد. أعلنت الشركة عنها زيادة الأرباح السنوية الثامنة على التوالي في الربع الثالث من عام 2025، مما يرفع الأرباح النقدية ربع السنوية إلى 0.45 دولار للسهم الواحد، وهو معدل سنوي قدره $1.80 لكل سهم.

فيما يلي لمحة سريعة عن مقاييس القوة المالية الأساسية لعام 2025:

VICI Properties Inc. (VICI) - تحليل SWOT: نقاط الضعف

لقد شاهدت مسار النمو المثير للإعجاب لشركة VICI Properties Inc. ومحفظتها الفريدة من العقارات التجريبية، ولكن كمحلل متمرس، فأنت تعلم أن العمل الحقيقي يكمن في رسم خريطة للمخاطر. نقطة الضعف الأساسية في VICI ليست الافتقار إلى الأصول عالية الجودة؛ إنها مخاطر التركيز المرتبطة بالمستأجرين الرئيسيين والتركيز الجغرافي على سوق شديدة التقلب مثل لاس فيغاس. ويشكل هذا النقص في التنويع مشكلة هيكلية تجعل نموذج الأعمال عرضة لضائقة كبيرة للمستأجرين أو الانكماش الاقتصادي الإقليمي.

تركيز عالٍ من المستأجرين، خاصة في عقارات الألعاب

أكبر نقاط الضعف الهيكلية لشركة VICI هي اعتمادها على عدد صغير من المستأجرين للحصول على الغالبية العظمى من إيرادات الإيجار. هذه ليست مفاجأة، لكن الأرقام في عام 2025 صارخة. اعتبارًا من الربع الثاني من عام 2025، استحوذ مشغلان فقط، Caesars Entertainment وMGM Resorts International، على 74% من إجمالي الإيجار التعاقدي السنوي لشركة VICI. وهذا يمثل خطرًا كبيرًا على التركيز، بكل وضوح وبساطة. إذا واجهت أي من هاتين الشركتين مشكلة مالية جوهرية، فإن التدفق النقدي لشركة VICI سيتعرض لضربة كبيرة بالتأكيد.

ويعني هذا الاعتماد أن شركة VICI تقوم بشكل أساسي بتأمين مخاطر الائتمان لشركتين رئيسيتين للألعاب، وليس مجموعة واسعة ومتنوعة من المستأجرين. ويحد التركيز العالي أيضًا من نفوذ الشركة التفاوضي بشأن تجديد عقد الإيجار أو تعديلاته. يتمثل الإجراء الخاص بك هنا في مراقبة فروق أسعار مقايضة العجز الائتماني (CDS) ونسب الدين إلى الأرباح قبل الفوائد والضرائب والإهلاك والاستهلاك لكل من Caesars Entertainment وMGM Resorts International عن كثب.

بلغت الإيرادات من MGM Resorts International 38% من إيرادات الإيجار (النصف الأول 2025)

وبالتعمق في أكبر تعرض فردي، تمثل الإيرادات من MGM Resorts International للنصف الأول من عام 2025 (النصف الأول من عام 2025) حوالي 38٪ من إجمالي إيرادات الإيجار لشركة VICI. وهذه ثغرة أمنية حرجة. في حين أن الشركة خطت خطوات واسعة للتنويع في الأصول التجريبية غير المتعلقة بالألعاب مثل Bowlero وChelsea Piers، إلا أن عمليات الاستحواذ هذه لا تزال صغيرة مقارنة بمحفظة الإيجار الرئيسية لشركة MGM. إن الحجم الهائل لمساهمة هذا المستأجر الفردي يعني أن صحته مرتبطة ارتباطًا وثيقًا بأداء أسهم VICI.

التعرض الكبير لسوق لاس فيغاس الدوري

يعد Las Vegas Strip جوهرة التاج لشركة VICI، ولكنه أيضًا سيف ذو حدين. السوق دوري بطبيعته، ويرتبط بالإنفاق الاستهلاكي التقديري، وحركة المؤتمرات، والسياحة الدولية. بالنسبة للربع الأول من عام 2025 (الربع الأول من عام 2025)، شكلت عقارات VICI في قطاع لاس فيغاس حوالي 49% من إيرادات الإيجار.

وأي صدمة اقتصادية كبرى - مثل الركود العميق، أو الارتفاع الكبير في البطالة، أو انقطاع السفر لفترة طويلة - من شأنها أن تؤثر على تدفق الإيرادات هذا بشكل غير متناسب، حتى مع عقود الإيجار الثلاثية (حيث يدفع المستأجر تكاليف الصيانة والتأمين والضرائب). تعتبر صحة سوق لاس فيغاس بمثابة عبء مستمر. لا يمكنك فقط نقل الكازينو.

• حققت عقارات لاس فيغاس ما يقرب من 49٪ من إيرادات الإيجار في الربع الأول من عام 2025.
• السوق حساس للسفر الجوي، والاتفاقيات، وثقة المستهلك.
• تضغط فترات الركود الدورية على التدفق النقدي التشغيلي للمستأجر، مما يزيد من مخاطر التخلف عن السداد.

AFFO أقل من الإجماع للسهم الواحد في الربع الثالث من عام 2025 (تم الإبلاغ عن 0.60 دولارًا مقابل 0.71 دولارًا مقدرًا)

أخيرًا، أظهر السوق حساسيته تجاه فقدان الأرباح في الربع الثالث من عام 2025. أبلغت VICI عن أموال معدلة من العمليات (AFFO) للسهم الواحد بقيمة 0.60 دولار أمريكي، وهو ما يقل بشكل كبير عن تقديرات المحللين المتفق عليها البالغة 0.71 دولار أمريكي للسهم الواحد.

إليك الحساب السريع: يشير هذا النقص بمقدار 0.11 دولار للسهم الواحد، أو حوالي 15.5٪ أقل من التقديرات العليا، إلى أن نمو VICI من عمليات الاستحواذ وتصاعد الإيجارات التعاقدية لا يترجم إلى النتيجة النهائية بكفاءة كما كانت وول ستريت تأمل. ما يخفيه هذا التقدير هو احتمال وجود نفقات عامة وإدارية أعلى من المتوقع أو تعديلات غير نقدية غير مواتية، مثل التغيير في بدل خسارة الائتمان المتوقعة الحالية (CECL)، والذي يمكن أن يأكل من AFFO المبلغ عنه، حتى مع نمو الإيرادات. يؤدي هذا النوع من تقلبات الأرباح إلى تآكل ثقة المستثمرين ويمكن أن يفرض ضغوطًا هبوطية على سعر السهم، بغض النظر عن هيكل الإيجار طويل الأجل. يتوقع السوق القدرة على التنبؤ من صناديق الاستثمار العقارية ذات الشبكة الثلاثية، ويعتبر فقدان هذا الحجم الكبير بمثابة علامة حمراء.

VICI Properties Inc. (VICI) - تحليل SWOT: الفرص

قم بتوسيع الأصول التجريبية غير المتعلقة بالألعاب (على سبيل المثال، Chelsea Piers وLucky Strike)

أنت تعلم بالفعل أن شركة VICI Properties هي مؤسسة الاستثمار العقاري الرائدة (REIT) في مجال الألعاب، ولكن الفرصة الحقيقية تكمن في التحول المتعمد إلى العقارات التجريبية غير المخصصة للألعاب. تعمل هذه الإستراتيجية على تنويع تدفق الدخل بعيدًا عن الاعتماد الكبير على مشغلي الكازينو، والاستفادة من الاتجاه الاستهلاكي الهيكلي المتمثل في إعطاء الأولوية للتجارب على السلع المادية. بصراحة، هذا هو المكان الذي يأتي منه النمو طويل المدى.

اعتبارًا من سبتمبر 2025، تتضمن محفظة VICI بالفعل 39 خاصية تجريبية أخرى، وهي قاعدة كبيرة غير متعلقة بالألعاب إلى جانب أصول الألعاب البالغ عددها 54. ينصب التركيز على وجهات الترفيه والتسلية عالية الجودة وغير المخصصة للألعاب، والتي تضم حاليًا شركاء مثل Chelsea Piers وGreat Wolf Resorts وLucky Strike Entertainment. تبحث الإدارة بنشاط عن المزيد، حتى أنها ذكرت الاستثمارات المحتملة في المرافق الرياضية للشباب في وادي لاس فيجاس سريع النمو.

يوفر هذا التوسع في قطاعات مثل الصحة (كانيون رانش) والترفيه (لاكي سترايك إنترتينمنت) تحوطًا حاسمًا. فهو يؤمن إيرادات إيجار ثلاثية صافية طويلة الأجل من الأصول التي تزدهر على نفس الإنفاق التقديري للمستهلك الذي يغذي صناعة الكازينو، ولكن دون التقلبات التنظيمية والدورية لعمليات الألعاب.

الالتزام الاستراتيجي بتطوير الألعاب القبلية بما يصل إلى 510.0 مليون دولار

يعد الالتزام الاستراتيجي بتطوير الألعاب القبلية خطوة ذكية تفتح سوقًا مربحًا وعالي العوائق أمام الدخول. في أبريل 2025، التزمت VICI بما يصل إلى 510.0 مليون دولار أمريكي لهيئة التنمية الاقتصادية في North Fork Rancheria. تم تصميم هذا كتسهيلات قرض مؤجل السحب لتمويل كازينو North Fork Mono & منتجع في كاليفورنيا، والذي سيتم تطويره وإدارته من قبل الشركات التابعة لشركة Red Rock Resorts, Inc.

إليك الرياضيات السريعة حول الالتزام:

• يعد التزام VICI جزءًا من تسهيلات قرض مؤجل السحب أكبر حجمًا بقيمة 725.0 مليون دولار.
• ينقسم الالتزام إلى جزأين: ما يصل إلى 125.0 مليون دولار أمريكي في القرض لأجل (أ) ومبلغ 385.0 مليون دولار أمريكي بالكامل في القرض لأجل (ب).

هذه الصفقة هي مجرد استثمار القرض الثاني لشركة VICI على الأراضي القبلية، ولكنها تؤسس لشراكة رئيسية مع مشغل ألعاب إقليمي رائد، Red Rock Resorts. غالبًا ما تعمل الألعاب القبلية بوضع احتكاري على الأراضي ذات السيادة، مما يوفر تدفقات نقدية مستقرة وتدفقًا للإيرادات أظهر تاريخيًا مرونة، حتى أنه تفوق على الكازينوهات السائدة خلال فترات الركود.

استفد من الانخفاضات المحتملة في أسعار الفائدة لخفض تكاليف الاقتراض

إن بيئة السوق الحالية، على الرغم من تقلبها، تقدم فرصة واضحة لخفض تكلفة رأس المال. اعتبارًا من أواخر عام 2025، يتوقع محللو السوق انخفاضًا تدريجيًا في سعر فائدة سندات الخزانة لمدة 10 سنوات - وهو معيار رئيسي للتمويل العقاري طويل الأجل - إلى نطاق متوسط ​​3٪ في وقت لاحق من العام.

تقوم VICI بالفعل بإدارة ديونها بشكل استباقي. في أبريل 2025، أصدرت الشركة 1.3 مليار دولار أمريكي من السندات الممتازة من الدرجة الاستثمارية، لتأمين متوسط ​​سعر فائدة مرجح مختلط ومعدل بنسبة 5.342٪ بعد التحوط. بفضل ميزانيتها العمومية القوية وتصنيفاتها الاستثمارية، تتمتع VICI بوضع مثالي للاستفادة من أي تطبيع إضافي لأسعار الفائدة. وهذا يعني أن الشركة يمكنها إعادة تمويل الديون الحالية ذات التكلفة الأعلى أو تمويل عمليات الاستحواذ الجديدة بمعدلات أقل بكثير، مما سيعزز بشكل مباشر الأموال المعدلة من العمليات (AFFO) للسهم الواحد.

يوضح الجدول أدناه الوضع المالي القوي لشركة VICI متجهًا إلى نافذة الانخفاض المحتملة في أسعار الفائدة، مع رفع توجيهات AFFO لعام 2025 بالكامل بالفعل بناءً على نتائج الربع الثالث من عام 2025:

مزيد من تنويع المستأجرين، إضافة مؤخرا المستأجر الرابع عشر (كلايرفيست)

تعد مخاطر تركز المستأجر دائمًا مصدر قلق لصندوق الاستثمار العقاري، خاصة إذا كان لديه مستأجر كبير مثل Caesars Entertainment. تعد إضافة شركاء جدد ذوي جودة عالية فرصة حاسمة للتخلص من مخاطر المحفظة وتأمين ناقلات نمو جديدة. وقد نفذت شركة VICI هذا الأمر، حيث رحبت بمستأجرها الرابع عشر، Clairvest Group، بعد الربع الثالث من عام 2025.

جاء هذا التنويع من خلال اتفاقية إيجار ثلاثية جديدة مدتها 25 عامًا للعقارات العقارية لشركة إم جي إم نورثفيلد بارك في أوهايو، بعد استحواذ شركة تابعة لشركة كليرفيست عليها. تم تحديد الإيجار الأساسي السنوي الأولي لهذا الإيجار الجديد بمبلغ 53.0 مليون دولار. تساعد إضافة Clairvest، وهي شركة تتمتع بسجل حافل في مجال الألعاب الإقليمية، على ضمان استقرار الإيرادات وتقليل التعرض الإجمالي لأي مشغل منفرد. إنها طريقة نظيفة لتقليل المخاطر الرئيسية.

VICI Properties Inc. (VICI) - تحليل SWOT: التهديدات

الانكماش الاقتصادي يقلل من الإنفاق الاستهلاكي التقديري على الألعاب

التهديد الرئيسي الذي تواجهه شركة VICI Properties Inc. هو الطبيعة الدورية لصناعة الألعاب، والتي ترتبط مباشرة بالإنفاق التقديري للمستهلك (الأموال المتبقية بعد الأساسيات). في حين أن عقود الإيجار الثلاثية الخاصة بشركة VICI (حيث يدفع المستأجر مقابل الضرائب والتأمين والصيانة) توفر حاجزًا قويًا، إلا أن الانكماش الاقتصادي المطول قد لا يزال يضغط على الموارد المالية للمستأجر، مما يهدد بتغطية الإيجار والامتثال لعقد الإيجار.

لقد شهدنا إشارة متضاربة في عام 2025: فقد ارتفعت إيرادات صناعة الألعاب التجارية الأوسع في الولايات المتحدة بالفعل، لتصل إلى 0.1% 19.44 مليار دولار في الربع الثاني من عام 2025، أ 9.8% زيادة على أساس سنوي. لكن بصراحة، نظرة أعمق تكشف بعض الشقوق. على سبيل المثال، انخفض الإنفاق على ألعاب الفيديو من قبل الشباب الأميركيين (الذين تتراوح أعمارهم بين 18 و24 عاما) تقريبا 25 بالمائة على أساس سنوي في أوائل عام 2025 بسبب الضغوط الاقتصادية مثل سداد قروض الطلاب وارتفاع ديون بطاقات الائتمان. ويشير هذا إلى أن المستهلكين من ذوي الدخل المنخفض إلى المتوسط ​​يتراجعون بالفعل عن وسائل الترفيه غير الضرورية.

إليك الحساب السريع: يعتمد مستأجرو VICI على صحة المستهلك. إذا تباطأ إجمالي إيرادات الألعاب (GGR)، فإن نسبة تغطية الإيجار الخاصة بهم تتقلص، حتى لو كانوا يستوفون التزاماتهم حاليًا. لقد اعترفت الإدارة بالفعل بوجود رياح معاكسة في القطاع، بما في ذلك التباطؤ في زيارة لاس فيغاس، وهي سوق رئيسية.

• تم تعديل توقعات إيرادات الألعاب للولايات المتحدة إلى 56.5 مليار دولار لعام 2025.
• يجب مراقبة صحة المستأجر، خاصة مع تصاعد الإيجارات المرتبطة بالتضخم على المدى الطويل.
• وتفرض سوق العمل الناعمة ضغوطاً على إنفاق الأسر ذات الدخل المنخفض.

التغييرات التنظيمية في صناعة الألعاب تؤثر على قدرة المستأجر على الاستمرار

المخاطر التنظيمية ثابتة، وتؤثر بشكل مباشر على الحد الأدنى للمستأجرين، وهو ما يدفع الإيجار الخاص بك. التهديد الأكثر أهمية على المدى القريب ليس الحظر، ولكن زيادة الضرائب وتكاليف الامتثال، التي تضغط على هوامش التشغيل.

في النصف الأول من عام 2025 وحده، قامت العديد من حكومات الولايات بزيادة الضرائب على المراهنات الرياضية وألعاب iGaming. على سبيل المثال، قامت ولاية ماريلاند برفع ضريبة إيرادات الألعاب الإجمالية للمراهنات الرياضية من 15 بالمئة إلى 20 بالمئة. هذا تغيير مادي. عندما تقفز فاتورة ضريبة المستأجر، فإن التدفق النقدي المتاح للإيجار والنفقات الرأسمالية ينخفض. بالإضافة إلى ذلك، أصبح التركيز التنظيمي على الألعاب المسؤولة أكثر إحكاما، مع توقعات جديدة لرصد صافي الخسارة في الوقت الحقيقي والتدخلات الاستباقية في ولايات مثل نيوجيرسي، وكولورادو، ونيفادا. الامتثال ليس رخيصا.

لكي نكون منصفين، فإن استراتيجية التنويع التي تتبعها شركة VICI تساعد، ولكن جزءًا كبيرًا من إيجارها لا يزال يأتي من المشغلين الرئيسيين الذين تكون ربحيتهم حساسة لهذه التحولات التنظيمية على مستوى الدولة. يوضح الجدول أدناه لمحة سريعة عن الإجراءات التنظيمية الأخيرة التي تضغط على اقتصاديات المستأجر:

مخاطر تشبع السوق في مناطق الألعاب الإقليمية الرئيسية

يعد سوق الألعاب الإقليمي تحديًا صعبًا، وهو يزداد تنافسية. تمتلك VICI محفظة كبيرة خارج قطاع لاس فيغاس، وفي هذه الأسواق الإقليمية، يمكن للمنافسة الجديدة أن تؤدي بسرعة إلى تآكل حصة المستأجر الحالي في السوق وربحيته. وأشار محللو دويتشه بنك إلى أن المنافسة ستظل شرسة في عام 2025 في مناطق جغرافية محددة مثل بوسير شريفبورت وشرق شيكاغو.

التطورات الجديدة تخلق رياحًا معاكسة تنافسية مباشرة. على سبيل المثال، من المتوقع أن تولد مرافق الكازينو الدائمة الجديدة في دانفيل، فيرجينيا، وكولومبوس، نبراسكا، حوالي 70 مليون دولار من EBITDAR المتزايد لقيصر. غالبًا ما يتم تفكيك هذه الإيرادات الجديدة لمشغل واحد من الكازينوهات الإقليمية الموجودة، وبعضها ملك لشركة VICI. لذلك، في حين أن إيجار VICI ثابت، فإن الربحية الأساسية لعملية المستأجر ليست كذلك.

كان إجمالي إيرادات الألعاب (GGR) في السوق للكازينوهات الإقليمية ثابتًا في عام 2024، ويتوقع المحللون أن يستمر انكماش الهامش على نطاق واسع حتى عام 2025، وإن كان بمعدل أكثر اعتدالًا من العام الماضي. وتدرك إدارة VICI هذا الأمر تمامًا، مع التركيز على تخصيص رأس المال المنضبط لتجنب زيادة العرض، لكن المخاطر تظل خارجة عن عقود الإيجار الخاصة بها. ويشكل العرض الجديد تهديدا كبيرا للأصول القائمة.

تقلبات أسعار الأسهم لا تعكس الأداء التشغيلي القوي

وهذا يشكل تهديدا لتصور السوق. يعتبر الأداء التشغيلي لشركة VICI، مدفوعًا بسلالم الإيجار التعاقدية، قويًا بشكل أساسي. قامت الشركة برفع إرشاداتها للأموال المعدلة من العمليات (AFFO) لعام 2025 بالكامل إلى مجموعة من 2.510 مليار دولار إلى 2.520 مليار دولارأو 2.36 دولار إلى 2.37 دولار لكل حصة مخففة. هذا نمو ثابت.

ومع ذلك، ظل سعر السهم متقلبًا، ولا يعكس بشكل كامل تلك القوة التشغيلية. على مدى فترة 12 شهرا الأخيرة، تذبذب السهم بين أعلى مستوى $34.03 ومنخفضة $27.98. السوق حساس لأي خطأ يمكن أن يؤدي إلى انقطاع الاتصال. على سبيل المثال، انخفض السهم تقريبا 5% في الشهر التالي لإصدار أرباح الربع الثالث من عام 2025، ويرجع ذلك أساسًا إلى أن معدل AFFO المُبلغ عنه لكل سهم $0.60 غاب عن تقديرات المحللين $0.71.

يشكل هذا التقلب تهديدًا لأنه يؤثر على تكلفة رأس المال لشركة VICI، مما يجعل عمليات الاستحواذ والنمو المستقبلية أكثر تكلفة. إذا لم يقم السوق بتقييم السهم بشكل ثابت، فإن إصدار أسهم جديدة لتمويل الصفقات يصبح أقل تراكما. اعتبارًا من 21 نوفمبر 2025، كان السهم يتداول حوله $28.82وكانت المؤشرات الفنية تميل إلى الهبوط، مع إشارات بيع من كلا المتوسطين المتحركين القصير والطويل الأجل. يسعر السوق المخاطر المتمثلة في أن نموذج الإيجار الثابت طويل الأجل قد لا يكون منيعًا كما تشير أساسيات الشركة.