Seritage Growth Properties (SRG): 5 FORCES-Analyse [Aktualisierung Nov. 2025]

Sie analysieren gerade Seritage Growth Properties (SRG), vergessen aber das Spielbuch für einen wachsenden Immobilieninvestmentfonds; Wir haben es mit einer vorgeschriebenen Abwicklung zu tun, was ein ganz anderes Biest ist. Als erfahrener Analyst kann ich Ihnen sagen, dass dieser Liquidationsstatus bedeutet, dass der traditionelle Wettbewerb vorbei ist und durch eine Vermögensauktion mit hohen Einsätzen ersetzt wird, bei der die Käufermacht im Vordergrund steht – insbesondere, da nur noch 70 Millionen US-Dollar für den Hauptkredit übrig sind. Ehrlich gesagt verzerrt diese Zwangsverkaufsdynamik jede einzelne der fünf Kräfte von Porter und verwandelt die Mieterrivalität in einen Wettbewerb zwischen Verkäufern um den besten Preis. Lesen Sie weiter, um genau zu erfahren, wie die Bedrohung durch neue Marktteilnehmer genau zu den Käufern wird, die wir suchen, und warum die Macht der Kunden für Seritage Growth Properties jetzt ihren absoluten Höhepunkt erreicht hat.

Seritage Growth Properties (SRG) – Porters fünf Kräfte: Verhandlungsmacht der Lieferanten

Wenn man sich Seritage Growth Properties (SRG) derzeit ansieht, ist die Macht seiner wichtigsten Finanzlieferanten dramatisch gesunken, was eine enorme positive Veränderung in der Kapitalstruktur des Unternehmens darstellt. Ehrlich gesagt hat sich der Fokus vollständig auf die Monetarisierung von Vermögenswerten verlagert, was die Hebelwirkungsdynamik bei Kreditgebern verändert.

Finanzkapitalgeber: Nahezu vollständiger Schuldenabbau

Der wichtigste Anbieter war hier der Inhaber des vorrangig besicherten Darlehens, ursprünglich eine riesige Fazilität in Höhe von 1,6 Milliarden US-Dollar, bereitgestellt von der Berkshire Hathaway Life Insurance Company aus Nebraska. Ende November 2025 beträgt der ausstehende Restbetrag nach einer kürzlich erfolgten freiwilligen Vorauszahlung in Höhe von 130 Millionen US-Dollar, die durch Immobilienverkäufe wie den in Aventura, Florida, in Höhe von 131 Millionen US-Dollar finanziert wurde, nur noch 70 Millionen US-Dollar. Das bedeutet, dass Seritage Growth Properties seit Dezember 2021 insgesamt 1,53 Milliarden US-Dollar dieser Schulden zurückgezahlt hat. Dieser nahezu vollständige Wegfall der Primärhaftung schränkt die Liefermacht des Kreditgebers ebenso wie das Risiko erheblich ein profile wurde drastisch reduziert und der Schwerpunkt verlagert sich auf den endgültigen Verkauf von Vermögenswerten.

Dieser Schuldenabbau hat auch unmittelbare finanzielle Vorteile. Allein die jüngste Vorauszahlung in Höhe von 130 Millionen US-Dollar wird den jährlichen Gesamtzinsaufwand von Seritage Growth Properties für dieses Darlehen um etwa 9,2 Millionen US-Dollar senken. Kumuliert haben die Rückzahlungen seit Dezember 2021 den gesamten jährlichen Zinsaufwand um etwa 108,6 Millionen US-Dollar reduziert. Die verbleibende finanzielle Verpflichtung besteht aus den Vorzugsaktien, die einen Liquidationsvorzug von 70 Millionen US-Dollar haben.

Generalunternehmer und Sanierungslieferanten

Die Macht von Generalunternehmern ist von Natur aus gering, da Seritage Growth Properties einen Verkaufsplan umsetzt und keine großen neuen Entwicklungsprojekte in Angriff nimmt. Die Kapitalinvestitionen des Unternehmens in seine konsolidierten Immobilien betrugen im dritten Quartal 2025 nur 3,8 Millionen US-Dollar, hauptsächlich für Mietermietkosten. Obwohl es laufende Sanierungsbemühungen gibt, ist die Abhängigkeit von groß angelegten Bauaufträgen im Vergleich zu den Spitzenjahren insgesamt minimal. Das verbleibende Portfolio bestand zum 30. September 2025 aus Anteilen an 13 Immobilien.

Immobilienverwaltungs- und Wartungsanbieter

Anbieter, die Hausverwaltungs- und routinemäßige Wartungsdienste anbieten, verfügen über eine mäßige Macht. Sie müssen weiterhin dafür sorgen, dass das Licht brennt und die Immobilien vorzeigbar bleiben, während sie unter Vertrag stehen oder auf den Verkauf warten. Seritage Growth Properties verwaltet den Abbau seines Portfolios, das im dritten Quartal 2025 noch sechs Vermögenswerte umfasste, die noch nicht unter Vertrag standen oder in Kauf- und Verkaufsvereinbarungsgesprächen (PSA) standen, wobei Verkäufe für 2026 und darüber hinaus erwartet werden.

Hier ist ein kurzer Blick auf den verbleibenden physischen Fußabdruck:

• Gesamte Immobilien mit Beteiligungen: 13
• Konsolidierte Immobilien: 8 (ca. 0,8 Millionen Quadratfuß)
• Nicht konsolidierte Unternehmen: 5 (ca. 0,5 Millionen Quadratfuß)

Diese ständige Notwendigkeit, die physischen Vermögenswerte bis zu ihrem Verkauf zu erhalten, verhindert, dass die Macht dieser operativen Anbieter auf ein niedriges Niveau sinkt; Sie sind für die Maximierung der Endverkaufspreise notwendig.

Lieferanten zukünftiger Erlöse aus dem Verkauf von Vermögenswerten

Die Lieferanten zukünftiger Liquidität – die potenziellen Käufer der verbleibenden Immobilien – haben erheblichen Einfluss auf das Endergebnis, obwohl sie keine traditionellen Lieferanten im Sinne der Warenkosten sind. Seritage Growth Properties hatte im dritten Quartal 2025 vier Vermögenswerte unter Vertrag und erwartete einen Bruttoerlös von 240,8 Millionen US-Dollar. Darüber hinaus befanden sich 94 % der verbleibenden Vermögenswerte unter Vertrag oder in PSA-Verhandlungen, wobei der prognostizierte Bruttoerlös für das verbleibende Portfolio auf 220 bis 310 Millionen US-Dollar geschätzt wird. Die Bedingungen und der Zeitpunkt dieser Verkäufe wirken sich direkt auf die endgültigen zur Ausschüttung verfügbaren Barmittel aus und legen somit den Preis für den endgültigen Ausstieg des Unternehmens fest.

Seritage Growth Properties (SRG) – Porters fünf Kräfte: Verhandlungsmacht der Kunden

Käufer von Immobilienvermögen verfügen aufgrund des von Seritage Growth Properties vorgeschriebenen Verkaufsplans und der verlängerten Liquidationsfrist über eine sehr große Macht. Das Fälligkeitsdatum für den ausstehenden Kapitalsaldo der befristeten Kreditfazilität in Höhe von 200 Millionen US-Dollar wurde bis zum 31. Juli 2026 verlängert, was darauf hindeutet, dass der Zeitplan für die endgültige Monetarisierung des Vermögenswerts nicht unmittelbar eintritt, was den Käufern mehr Einfluss verschafft.

Käufer können aggressiv verhandeln, da sie wissen, dass Seritage Growth Properties seine verbleibenden sechs unverkauften Vermögenswerte bis 2026 und darüber hinaus verkaufen muss. Dieser obligatorische Veräußerungsplan schafft, selbst mit der Schuldenverlängerung, einen bekannten Endpunkt für Seritage Growth Properties, der sich direkt in Verhandlungsstärke für potenzielle Käufer der verbleibenden Immobilien niederschlägt.

Die verbleibenden Mieter verfügen über erhebliche Macht, da sich Seritage Growth Properties nur minimal auf Neuvermietungen konzentriert, da der Verkaufsprozess die Strategie dominiert. Zum 30. September 2025 lag die Gesamtvermietung der Multi-Tenant-Einzelhandelsimmobilien bei 92 %. Noch wichtiger ist, dass die vermietete Bruttomietfläche (GLA) des Premier-Portfolios im dritten Quartal 2025 auf 69,7 % sank. Darüber hinaus standen zum 30. September 2025 etwa 168.000 Quadratfuß zur Vermietung zur Verfügung (davon 115.000 Quadratfuß).

Käufer der endgültigen Vermögenswerte können es sich leisten, auf eine Verbesserung der Marktbedingungen zu warten, insbesondere im Hinblick auf den voraussichtlichen Bruttoerlös von 220 bis 310 Millionen US-Dollar aus den letzten sechs Vermögenswerten, die noch nicht unter Vertrag stehen. Dieses Wartespiel ist möglich, da die Verkäufe nun voraussichtlich im Jahr 2026 und darüber hinaus stattfinden werden.

Hier ist ein Blick auf die Sichtbarkeit der Asset-Verkaufspipeline ab Mitte November 2025, die die Dringlichkeit für Käufer bestimmt:

Die Macht des Kundenstamms wird weiter durch die Cashflow-Situation verdeutlicht, die den Bedarf an Verkaufserlösen bestimmt:

• Kassenbestand zum 13. November 2025: 65,0 Millionen US-Dollar.
• Ausstehender Kapitalbetrag der Laufzeitkreditfazilität: 200 Millionen Dollar.
• Vierteljährlicher Cash-Burn (geschätzt): Über 10 Millionen Dollar pro Quartal.
• Vierteljährliche Vorzugsdividenden und Laufzeitdarlehenszinsen: Rund 4,9 Millionen US-Dollar.

Seritage Growth Properties (SRG) – Porters fünf Kräfte: Konkurrenzrivalität

Sie sehen sich gerade Seritage Growth Properties (SRG) an und die Wettbewerbsdynamik ist einzigartig, da das Unternehmen einen Verkaufsplan und keine Wachstumsstrategie umsetzt. Dadurch verändert sich die Art der Konkurrenz, die Sie auf dem Markt sehen, grundlegend.

Die direkte Konkurrenz um Mieter ist gering, da Seritage Growth Properties nicht aktiv ein langfristiges Portfolio aufbaut. Der Schwerpunkt liegt auf der Veräußerung und nicht auf dem Belegungswachstum, obwohl weiterhin Leasingaktivitäten stattfinden, um den Verkaufswert zu maximieren. Beispielsweise verfügte das Unternehmen zum 30. Juni 2025 über 83,5 % der vermieteten Fläche seiner Einzelhandelsimmobilien mit mehreren Mietern. Das Team treibt die Vermietung wichtiger Projekte weiter voran, beispielsweise die 216.000 Quadratmeter große Büro- und Einzelhandelsvermietung beim Projekt Aventura, Florida.

Der Wettbewerb besteht in erster Linie mit anderen Gewerbeimmobilienverkäufern um den besten Preis, insbesondere bei erstklassigen Objekten. Hierbei handelt es sich um einen Wettbewerb gegen die Zeit, um die Erlöse vor Fälligkeit der Schulden zu maximieren, wie etwa die Laufzeit der Term Loan Facility, die ursprünglich für Juli 2025 festgelegt war und die das Unternehmen verlängerte. Das Verkaufstempo ist entscheidend; Seritage Growth Properties schloss im zweiten Quartal 2025 den Verkauf von drei Immobilien für einen Bruttoerlös von rund 31 Millionen US-Dollar ab.

Die Konkurrenz durch andere REITs und Entwickler beim Erwerb der Immobilien von Seritage Growth Properties ist groß, was die Verkaufspreise für begehrte Vermögenswerte in die Höhe treibt. Dies spiegelt sich in den realisierten Preisen wider. Ein erstklassiger Immobilienverkauf im zweiten Quartal 2025 kostete 130,82 PSF (pro Quadratfuß). Zum Vergleich: Der Verkauf leerstehender/nicht ertragsbringender Vermögenswerte im vierten Quartal 2024 kostete 92,87 PSF.

Das Unternehmen konkurriert mit einem großen Pool von Verkäufern auf einem Immobilienmarkt mit schwankenden Bewertungen. Dieser Druck zeigt sich in den Finanzergebnissen, die die anhaltenden Abschreibungen im Zusammenhang mit der Abbaustrategie widerspiegeln. Für das am 31. Dezember 2024 endende Jahr meldete Seritage Growth Properties einen den Stammaktionären zuzurechnenden Nettoverlust von (158,4) Millionen US-Dollar oder (2,82 US-Dollar) pro Aktie. Darüber hinaus erfasste das Unternehmen in den sechs Monaten bis zum 30. Juni 2025 eine Wertminderung in Höhe von 18,0 Millionen US-Dollar auf seinen konsolidierten Immobilien.

Hier ist ein kurzer Blick darauf, wie das Portfolio im Verlauf des Verkaufsplans geschrumpft ist, was das direkte Ergebnis dieses wettbewerbsintensiven Verkaufsumfelds ist:

Die Intensität des Veräußerungsprozesses ist hoch, da das Unternehmen Vermögenswerte in Bargeld umwandeln muss, um Verpflichtungen bedienen zu können. Im dritten Quartal 2025 hatte Seritage Growth Properties vier Vermögenswerte unter Vertrag und erwartete einen Bruttoerlös von 240,8 Millionen US-Dollar. Dieses aggressive Tempo ist notwendig, um die Bilanz zu verwalten, die zum 31. Dezember 2024 einen Restbetrag der befristeten Kreditfazilität in Höhe von 240,0 Millionen US-Dollar nach vorherigen Rückzahlungen enthielt.

Sie sollten den Status der verbleibenden Vermögenswerte genau verfolgen, da die endgültigen Verkäufe den Restwert für die Stammaktionäre bestimmen. Stand Mitte August 2025 sah die Pipeline so aus:

• Abgeschlossene Verkäufe im 2. Quartal 2025: 3 Eigenschaften.
• Unter Vertrag stehende Vermögenswerte (Stand August 2025): 3 Vermögenswerte für $109,8 Millionen Bruttoerlös.
• Vermögenswerte in Verhandlungen (Stand August 2025): 5 Vermögenswerte.
• Verbleibendes Vermögen ohne Verhandlungen (Stand Aug. 2025): 7 Vermögenswerte.

Beim Wettbewerb geht es nicht nur um das Höchstgebot; Es geht darum, einen Käufer zu finden, der bereit ist, die erforderlichen Abschlussbedingungen für komplexe Entwicklungsstandorte einzuhalten. Dabei kann es sich um langfristige Abschlüsse handeln, die von Änderungen des Masterplans abhängig sind, wie dies bei einer erstklassigen Vermögensverhandlung der Fall war.

Seritage Growth Properties (SRG) – Porters fünf Kräfte: Bedrohung durch Ersatz

Sie betrachten Seritage Growth Properties (SRG) als Liquidationsprojekt, müssen aber sehen, wie viele andere Optionen Käufer für seine Vermögenswerte haben. Die Gefahr von Ersatzimmobilien ist hier groß, da die schiere Menge an verfügbaren, gleichartigen Immobilien beträchtlich ist. Zum 30. September 2025 umfasste das Portfolio von Seritage Beteiligungen an 13 Immobilien mit einer Gesamtsumme von ca 1,3 Millionen Quadratfuß Bruttomietfläche (GLA), plus 198 Hektar Land. Käufer, die auf der Suche nach großformatigen, neu positionierbaren Einzelhandels- oder gemischt genutzten Grundstücken sind, haben zahlreiche Alternativen, die sie anstelle der verbleibenden Bestände von Seritage Growth Properties in Betracht ziehen können.

Der Markt bietet zahlreiche Ersatzimmobilien für die Sanierung, insbesondere ehemalige Einzelhandelsimmobilien. Während Seritage Growth Properties aktiv seine Vermögenswerte verkauft, verzeichnet die breitere Landschaft erhebliche Aktivitäten bei der Umnutzung älterer Bestände. Ehrlich gesagt ist der Neubau teuer und langsam, daher liegt der Fokus auf bestehenden Strukturen. Die USA haben es geschafft 14 Milliarden Quadratfuß von Verkaufsflächen, ein großer Teil davon 30 bis 60 Jahre alt. Seit 2021 ca 130 Millionen Quadratmeter veralteter Einzelhandelsflächen wurden abgerissen. Dennoch steigen die Investitionen in größere Formate stark an, was ein starkes Interesse an Ersatzprodukten zeigt.

Anleger können SRG-Aktien durch andere Liquidationsaktien oder traditionelle REITs mit klarerem langfristigen Wert ersetzen. Wenn man sich die Performance anschaut, blieb Seritage Growth Properties schlechter als der breitere US-Markt, der eine Rendite erzielte 9.4% im vergangenen Jahr, während die SRG nur zurückkam 0.6%. Wenn Seritage Growth Properties den Betrieb bis Ende 2027 abschließt, beträgt der geschätzte Wert der Stammaktien $4.00 pro Aktie. Dieses potenzielle Aufwärtspotenzial ist im Vergleich zu anderen liquidierenden Unternehmen oder stabilen, Dividenden zahlenden REITs, die jetzt vorhersehbarere Cashflows bieten, bescheiden.

Alternative Finanzierungsquellen für Käufer sind leicht verfügbar und ersetzen jede Verkäuferfinanzierung, die Seritage Growth Properties möglicherweise anbietet. Traditionelle Banken ziehen sich aufgrund des regulatorischen Drucks bei der Kreditvergabe an Gewerbeimmobilien zurück, aber privates Kapital greift ein. Dies bedeutet, dass Käufer flexible Optionen haben, obwohl die Konditionen unterschiedlich sein können. Folgendes erwarten Kreditgeber im Jahr 2025 für diese Art von Geschäften:

• Die LTV-Verhältnisse sind enger und günstiger 60-70%, runter von 75-80% vorher.
• Typischerweise sind die erforderlichen Schuldendienstdeckungsquoten (DSCR). 1,25x oder höher für stabilisierte Vermögenswerte.
• Überbrückungskredite, Mezzanine-Finanzierungen und Vorzugskapital schließen aktiv Finanzierungslücken.

Die Verfügbarkeit dieser alternativen Kapitalquellen bedeutet, dass ein Käufer eines Vermögenswerts von Seritage Growth Properties nicht ausschließlich auf eine bestimmte Vertragsstruktur angewiesen ist.

Seritage Growth Properties (SRG) – Porters fünf Kräfte: Bedrohung durch neue Marktteilnehmer

Sie sehen sich gerade Seritage Growth Properties (SRG) an, und das Konzept der neuen Marktteilnehmer, wie Michael Porter es definiert hat, verändert sich wirklich, wenn Sie sich ein Unternehmen im vollständigen Liquidationsmodus ansehen. Ehrlich gesagt ist für Seritage Growth Properties die Bedrohung durch neue Marktteilnehmer in seinem bestehenden Geschäftsmodell im Wesentlichen gleich Null, da das Geschäftsmodell darauf ausgelegt ist, nicht mehr zu bestehen.

Die Aktionäre stimmten dem Verkaufsplan bereits im Oktober 2022 zu, was bedeutet, dass das gesamte strategische Ziel darin besteht, den Markt zu verlassen und nicht, Marktanteile gegen Neueinsteiger zu verteidigen. Der Fokus des Unternehmens liegt auf der Monetarisierung seines Immobilienportfolios und nicht auf der Konkurrenz um Mieter oder Entwicklungsmöglichkeiten mit anderen Immobilieneigentümern. Die operative Einheit schrumpft, wie der General beweist & Verwaltungsaufwand (G&A) sinkt auf 4,9 Millionen US-Dollar im dritten Quartal 2025 ab 6,2 Millionen US-Dollar im zweiten Quartal 2025, teilweise aufgrund schrumpfender Unternehmensflächen. Die Bedrohung durch neue Marktteilnehmer ist für ein liquidierendes Unternehmen irrelevant, da sein Ziel darin besteht, aus dem Markt auszutreten und nicht, ihn zu verteidigen.

Neue Marktteilnehmer sind in diesem speziellen Kontext keine Konkurrenten, die versuchen, das Geschäft von Seritage Growth Properties zu stehlen; vielmehr sind neue Marktteilnehmer (Entwickler/Investoren) genau die Käufer, die Seritage für den Kauf seiner Vermögenswerte sucht. Diese Käufer sind der Mechanismus, durch den Seritage den Nettoinventarwert (NAV) für seine Aktionäre realisiert. Die gesamte Wettbewerbsdynamik beruht hier auf einer Reihe einmaliger Transaktionen und nicht auf einer anhaltenden Branchenrivalität.

Käufer der verbleibenden Immobilien, wie der in Aventura, FL, werden zu neuen Marktteilnehmern, die diese Immobilien künftig besitzen und betreiben werden. Der für die Immobilie in Aventura, Florida, abgeschlossene Kauf- und Verkaufsvertrag hatte beispielsweise einen Wert von ca 130 Millionen Dollar. Wenn dieser Deal abgeschlossen ist, tritt der Käufer als neuer Eigentümer auf den Markt und ersetzt Seritage Growth Properties als relevante Einheit für diesen spezifischen Vermögenswert. Diesen Prozess versucht Seritage Growth Properties in seinem gesamten Portfolio abzuschließen.

Hier ist ein kurzer Blick auf die Asset-Dispositionspipeline für den Berichtszeitraum Q3 2025, der zeigt, mit wem die potenziellen neuen Marktteilnehmer zusammenarbeiten:

Neue Marktteilnehmer profitieren vom Erwerb von Vermögenswerten zu einer potenziellen „Liquidationsprämie“, da es sich um einen Zwangsverkauf handelt. Unter dem Begriff versteht man jedoch besser den Erwerb von Vermögenswerten zu einem Preis, der die Dringlichkeit von Seritage Growth Properties widerspiegelt, seinen Schuldenverpflichtungen nachzukommen. Die Wahrnehmung dieses erzwungenen Verkaufs durch den Markt führt zu einem Preisnachlass im Vergleich zu dem, was ein nicht notleidender Verkäufer erreichen könnte. Wenn Seritage Growth Properties den Betrieb bis Ende 2026 abschließt, liegt der geschätzte Wert bei rund 4,50 $ pro Aktie; bei einer Verlängerung bis Ende 2027 reduziert sich dieser Wert auf ca 4,00 $ pro Aktie. Die Käufer, die jetzt eingreifen, erwerben im Wesentlichen Vermögenswerte zu einem Preis, der die Notwendigkeit berücksichtigt, die Bilanz von Seritage Growth Properties zu bereinigen, einschließlich 200 Millionen Dollar in Bezug auf befristete Darlehensschulden und 70 Millionen Dollar in Vorzugsaktienliquidationspräferenz ab dem 3. Quartal 2025.

Zu den Schlüsselfaktoren, die den Preis beeinflussen, den diese Neueinsteiger zahlen, gehören:

• Die Dringlichkeit, die Laufzeit der befristeten Darlehensfazilität zurückzuzahlen, wurde bis zum 31. Juli 2026 verlängert.
• Der Kassenbestand am Ende des dritten Quartals 2025 betrug 60 Millionen Dollar (einschließlich 8,3 Millionen US-Dollar eingeschränkt).
• Das Potenzial für eine „erhebliche“ vorzeitige Rückzahlung des Darlehens bei kurzfristigen Abschlüssen.
• Die Tatsache, dass Seritage Growth Properties seine allgemeinen Verwaltungskosten aktiv senkt 4,9 Millionen US-Dollar im dritten Quartal 2025.

Finanzen: Entwurf einer 13-wöchigen Cash-Ansicht bis Freitag.