تحليل الصحة المالية لشركة Alexander's, Inc. (ALX): رؤى أساسية للمستثمرين

(ALX) أنت تنظر إلى شركة Alexander's, Inc. (ALX) وتتساءل كيف يصمد صندوق الاستثمار العقاري في نيويورك هذا في مواجهة الرياح المعاكسة للعقارات التجارية، خاصة مع استمرار ارتفاع أسعار الفائدة؛ الإجابة المختصرة هي أن البيانات المالية للتسعة أشهر لعام 2025 تظهر نقطة ضغط واضحة، ولكنها تظهر أيضًا مرونة أساسية. خلال التسعة أشهر المنتهية في 30 سبتمبر 2025، أعلنت الشركة عن إجمالي إيرادات قدرها 159.93 مليون دولار، وهو انخفاض ملحوظ عن العام السابق، ويرجع ذلك في الغالب إلى انتهاء عقد إيجار Home Depot في العقار 731 Lexington Avenue. أدى هذا إلى انخفاض صافي دخل تسعة أشهر إلى 24.4 مليون دولار، لكن الصورة التشغيلية، كما تم قياسها من خلال الأموال من العمليات (FFO)، أكثر استقرارًا بعض الشيء، مع ارتفاع Q3 FFO لكل سهم مخفف فعليًا بشكل طفيف إلى $2.91 من 2.84 دولار قبل عام. ومع ذلك، عند القيمة السوقية البالغة حوالي 1.11 مليار دولار اعتبارًا من منتصف نوفمبر 2025، تمكنت شركة Alexander's Inc. من الحفاظ على قوة إشغالها التجاري عند مستوى 94.9%، والتي تثبت تقييمها بشكل واضح في سوق صعب، لذلك نحن بحاجة إلى البحث في الأسباب التي تدفع هذا الاستقرار التشغيلي مقابل انخفاض الإيرادات الرئيسية.

تحليل الإيرادات

أنت تنظر إلى شركة Alexander's, Inc. (ALX) لأنك تريد معرفة ما إذا كان تدفق الدخل قويًا، وبصراحة، الصورة مختلطة. باعتبارها صندوقًا للاستثمار العقاري (REIT)، فإن إيرادات شركة Alexander's, Inc. واضحة ومباشرة: فهي مستمدة بالكامل تقريبًا من إيرادات الإيجار، بالإضافة إلى مبلغ صغير من خدمات مواقف السيارات والمستأجرين، وكلها مصدرها مجموعة عقاراتها في المنطقة الحضرية الكبرى لمدينة نيويورك.

جوهر العمل هو التأجير، لذا فإن استقرار المستأجر هو كل شيء.

تظهر أحدث البيانات، التي تغطي الأشهر التسعة المنتهية في 30 سبتمبر 2025، انخفاضًا واضحًا في السطر العلوي. وبلغ إجمالي إيرادات الإيجار لتلك الفترة 159.9 مليون دولار، وهو انخفاض ملحوظ عن 170.5 مليون دولار تم الإبلاغ عنها لنفس الأشهر التسعة من العام السابق. هذا ليس تقلبًا طفيفًا. إنه انخفاض مدفوع بأحداث إيجار محددة.

وإليك الرياضيات السريعة للاتجاه على أساس سنوي، والذي يوضح الرياح المعاكسة على المدى القريب:

• إيرادات الاثني عشر شهرًا (TTM) (اعتبارًا من 30 سبتمبر 2025): 215.84 مليون دولار
• معدل نمو إيرادات TTM: -7.52% سنة بعد سنة
• الإيرادات الربع سنوية للربع الثالث من عام 2025: 53.42 مليون دولار، بانخفاض من 55.7 مليون دولار في الربع الثالث من عام 2024

يرجع انخفاض الإيرادات للربع الثالث من عام 2025 في المقام الأول إلى انتهاء عقد إيجار Home Depot في 731 Lexington Avenue، والذي تسبب وحده في انخفاض قدره 3,774,000 دولار في إيرادات الإيجار لهذا الربع. هذه ضربة كبيرة لربع واحد. لكي نكون منصفين، فإن عقود الإيجار الجديدة في Rego Park II ساعدت بالفعل، حيث عوضت بعض هذه الخسارة بإضافة 1,417,000 دولار من إيرادات الإيجار.

عندما تنظر إلى المساهمة القطاعية، ترى مخاطر التركيز الحقيقية. أحد المستأجرين، بلومبرج إل بي، هو بالتأكيد المرساة.

بيان المهمة والرؤية والقيم الأساسية لشركة Alexander's, Inc. (ALX).

بالنسبة للأشهر التسعة المنتهية في 30 سبتمبر 2025، استحوذت شركة Bloomberg L.P. على ما يقرب من 60% من إجمالي إيرادات الإيجار للشركة. يعد هذا تركيزًا هائلاً، ولكن تم تخفيفه إلى حد ما من خلال حقيقة أن شركة Alexander's, Inc. حصلت على تمديد لعقد إيجار بلومبرج، يغطي حوالي 947000 قدم مربع، حتى فبراير 2040. يعد هذا الالتزام طويل المدى عامل استقرار ضخم. ولم يساهم أي مستأجر آخر بأكثر من 10% من إيرادات الإيجار، وهو ما يعني إيرادات الشركة profile هو في الأساس نظام من مستويين: مرساة عملاقة ومجموعة من المستأجرين الصغار.

فيما يلي عرض مبسط لمساهمة الإيرادات:

مقاييس الربحية

(ALX) من خلال عدسة الربحية، فإن الصورة هي إحدى الهوامش المرتفعة النموذجية لصناديق الاستثمار العقاري (REIT) ولكن مع اتجاه هبوطي واضح فيما يتعلق بالاثني عشر شهرًا اللاحقة (TTM) التي تنتهي في أواخر عام 2025. تحتاج إلى التركيز على انكماش الهامش، وليس فقط الأرقام المطلقة.

تُظهر نسب الربحية الأساسية لشركة Alexander's, Inc. (ALX) اعتبارًا من 2025 TTM أداءً قويًا ولكنه متراجع. TTM للشركة الهامش الإجمالي يقف عند 52.09%وهي النسبة المئوية للإيرادات المتبقية بعد تغطية تكلفة البضائع المباعة. ومع ذلك، فإن هذا أقل بكثير من متوسط الصناعة البالغ 68.29%. تي تي ام هامش التشغيل هو 33.59%، مما يعكس أرباح الشركة بعد كل مصاريف التشغيل، وهو يتماشى تمامًا تقريبًا مع متوسط الصناعة البالغ 33.47%.

• الهامش الإجمالي: 52.09% (تم 2025)
• هامش التشغيل: 33.59% (تم 2025)
• هامش صافي الربح: 17.14% (تم 2025)

اتجاهات الهامش والكفاءة التشغيلية

الفكرة الأكثر أهمية هي الاتجاه: ربحية شركة Alexander's, Inc. (ALX) تتعرض للضغط. تي تي ام هامش صافي الربح لقد سقط ل 17.14%، وهو انخفاض حاد عن العام السابق 22.1%، وأقل بكثير من متوسط الخمس سنوات 35.65%. ويحدث هذا الانكماش على الرغم من انخفاض الفوائد ومصاريف الديون بسبب أنشطة إعادة التمويل.

إليك الحساب السريع للربع الأخير: بالنسبة للربع الثالث من عام 2025، أعلنت الشركة عن صافي دخل قدره 5.968 مليون دولار على الإيرادات 53.424 مليون دولار، وهو ما يترجم إلى هامش صافي ربح ربع سنوي قدره فقط 11.17%. وهذا تراجع خطير.

ويرتبط هذا الانخفاض في الهوامش مباشرة بالتحديات التشغيلية. انخفضت إيرادات الربع الثالث من عام 2025 إلى 53.42 مليون دولار من 55.68 مليون دولار في الربع الثالث من عام 2024، ويرجع ذلك أساسًا إلى انتهاء عقد إيجار The Home Depot في 731 Lexington Avenue. بالإضافة إلى ذلك، ارتفعت نفقات التشغيل بشكل طفيف إلى 26.69 مليون دولار في الربع الثالث من عام 2025. هذا المزيج من الإيرادات المنخفضة الناتجة عن خسارة كبيرة للمستأجر والتكاليف الأعلى قليلاً هو ما يضغط الهوامش.

تقلص هامش الربح الإجمالي من متوسط خمس سنوات 55.38% وصولا الى 52.09% تشير TTM إلى وجود مشكلة هيكلية في توليد الإيرادات أو ارتفاع التكاليف المتعلقة بالعقارات، الأمر الذي يشكل تحديًا لقدرتهم على الدفاع عن الهوامش في سوق العقارات التنافسي في مدينة نيويورك.

مقارنة الصناعة والرؤى القابلة للتنفيذ

في حين أن هامش التشغيل TTM تنافسي، فإن هامش الربح الصافي يبلغ 17.14% أقل بكثير من متوسط صناعة التجزئة في الولايات المتحدة والذي يبلغ 24.87%. تشير هذه الفجوة إلى أن شركة Alexander's, Inc. (ALX) تتكبد تكاليف غير تشغيلية أعلى مثل الفوائد أو الضرائب أو العناصر غير المتكررة مقارنة بأقرانها.

بيان المهمة والرؤية والقيم الأساسية لشركة Alexander's, Inc. (ALX).

يقوم السوق بالتسعير بشكل واضح بعلاوة، مع نسبة السعر إلى الأرباح (P / E) للسهم عند 30.7x، وهو أعلى بكثير من متوسط صناعة التجزئة الأمريكية REIT البالغ 26x. لا يتوافق هذا التقييم المتميز مع اتجاهات الربح الأخيرة أو توقعات المحللين لـ 20.1% انكماش الأرباح السنوية على مدى السنوات الثلاث المقبلة.

الإجراء الرئيسي هو مراقبة إعادة تأجير المساحة الشاغرة الكبيرة ومراقبة تحسينات إدارة التكلفة التي يمكن أن تعمل على استقرار هامش الربح الإجمالي. إذا لم تتمكن الشركة من عكس انخفاض إجمالي الهامش، فسوف يستمر هامش صافي الربح في التآكل، مما يجعل التقييم الحالي غير مستدام.

هيكل الديون مقابل حقوق الملكية

تعمل شركة Alexander's, Inc. (ALX) بهيكل مالي عالي الاستدانة، وهو أمر شائع بالنسبة لصناديق الاستثمار العقاري (REIT) ولكنه لا يزال يستحق اهتمامًا وثيقًا؛ تبلغ نسبة الديون إلى حقوق الملكية (D / E) للشركة 7.69 للسنة المالية 2025، مما يشير إلى الاعتماد الكبير على الديون لتمويل عقاراتها عالية القيمة في مدينة نيويورك. تعمل استراتيجية الرافعة المالية القوية هذه على زيادة العائدات المحتملة على الأسهم إلى أقصى حد، ولكنها تزيد أيضًا من مخاطرك في بيئة أسعار الفائدة المرتفعة.

وإليك الرياضيات السريعة حول مزيج التمويل الخاص بهم. اعتبارًا من الربع الأول من عام 2025، أبلغت الشركة عن إجمالي حقوق ملكية يبلغ حوالي 163.089 مليون دولار، مقارنة بعبء الدين الأساسي - معظمه "الرهون العقارية المستحقة الدفع" - الذي يبلغ حوالي 988.021 مليون دولار. تقع نسبة D/E المرتفعة هذه البالغة 7.69 في الطرف الأعلى من النطاق النموذجي لصناديق الاستثمار العقاري، والذي غالبًا ما يتراوح من 1.0 إلى أكثر من 8.0:1. إنه عمل رفيع المستوى، ولكنه عمل مدعوم تاريخيًا بالطبيعة المستقرة وطويلة الأجل لأصولهم الرئيسية، مثل مقر بلومبرج الرئيسي في 731 شارع ليكسينغتون.

يتم تقسيم ديون الشركة بين التزامات قصيرة الأجل وطويلة الأجل، وتعد فترات الاستحقاق قريبة الأجل هي عامل الخطر الأكثر أهمية الذي يجب عليك مراقبته. وإجمالي الالتزامات كبير، حيث تبلغ الالتزامات قصيرة الأجل حوالي 544.8 مليون دولار، والالتزامات طويلة الأجل حوالي 623.1 مليون دولار. والشاغل الرئيسي هو إعادة التمويل المخاطر، وخاصة بالنسبة للديون التي نشأت عندما كانت أسعار الفائدة أقل بكثير.

• إجمالي الدين (الربع الأول من عام 2025): تقريبًا. 988.021 مليون دولار.
• إجمالي حقوق الملكية (الربع الأول من عام 2025): تقريبًا. 163.089 مليون دولار.
• نسبة الدين إلى حقوق الملكية: 7.69.

يعد نشاط إعادة التمويل بمثابة رياح معاكسة كبيرة على المدى القريب. أعادت الشركة بالفعل تمويل جزء الوحدات السكنية المكتبية في 731 Lexington Avenue في عام 2024 بقرض جديد بفائدة فقط بقيمة 400 مليون دولار أمريكي، ثابت عند 5.04% ويستحق في أكتوبر 2028. ومع ذلك، فإن رصيدًا مجمعًا قدره 502.5 مليون دولار أمريكي من الديون الأخرى سيستحق في عام 2025، بما في ذلك الدين على 731 Lexington عمارات التجزئة، والتي تم تمويلها بسعر منخفض جدًا 1.76%. إن إعادة تمويل هذا الدين بمعدلات أعلى ماديًا اليوم ستؤدي بالتأكيد إلى زيادة نفقات الفائدة، مما سيضغط على التدفق النقدي واستدامة توزيعات الأرباح.

تعمل شركة Alexander's, Inc. على موازنة تمويل ديونها المرتفعة مع قاعدة أسهم صغيرة نسبيًا، وتعتمد بشكل أساسي على التدفق النقدي المتوقع من أصولها الأساسية - مثل عقد إيجار بلومبرج الذي تم تمديده مؤخرًا - لخدمة الديون. وهذا هو جوهر استراتيجية تخصيص رأس المال الخاصة بهم: استخدام الديون للحصول على أصول تذكارية والاحتفاظ بها، واستخدام دخل الإيجار المستقر لتغطية مدفوعات الفائدة. ولم تشارك الشركة في تمويل كبير للأسهم في الآونة الأخيرة، مفضلة الديون، وبالتالي فإن التركيز ينصب بالكامل على إدارة الديون وتغطية الفوائد. لفهم من يحمل الحقيبة على هذا الهيكل، عليك أن تقرأ استكشاف مستثمر Alexander's, Inc. (ALX). Profile: من يشتري ولماذا؟

السيولة والملاءة المالية

تريد معرفة ما إذا كانت شركة Alexander's, Inc. (ALX) لديها الأموال النقدية المتاحة لإدارة التزاماتها قصيرة الأجل، وبصراحة، ترسم الأرقام صورة للسيولة الاستثنائية والمفرطة تقريبًا. باعتبارها صندوق استثمار عقاري (REIT)، تعمل ALX بهيكل ميزانية عمومية مختلف عن أي شركة صناعية نموذجية، لكن المقاييس الأساسية لا تزال تسلط الضوء على القوة المالية على المدى القريب.

إن مراكز السيولة لدى الشركة، والتي تقاس بالنسبة الحالية والنسبة السريعة (نسبة اختبار الحمض)، مرتفعة بشكل ملحوظ. بالنسبة للسنة المالية 2025، تبلغ النسبة الحالية والنسبة السريعة 10.25. هذا الرقم قوي بشكل غير عادي. غالبًا ما تعتبر نسبة 2.0 صحية. حقيقة أن كلتا النسبتين متطابقتان عند 10.25 تخبرك أن المخزون لا يكاد يذكر - وهو أمر منطقي تمامًا بالنسبة لصندوق الاستثمار العقاري الذي تكون أصوله الأساسية عبارة عن عقارات طويلة الأجل، وليست سلعًا للبيع. ببساطة، لدى ALX 10.25 دولارًا أمريكيًا من الأصول المتداولة مقابل كل دولار من الالتزامات المتداولة. هذا مخزن مؤقت ضخم.

إليك الحساب السريع لرأس المال العامل (الأصول المتداولة مطروحًا منها الالتزامات المتداولة): استنادًا إلى بيانات الربع الثالث من عام 2025، حيث تبلغ الأصول المتداولة 466.24 مليون دولار أمريكي وإجمالي الالتزامات المتداولة بحوالي 45.491 مليون دولار أمريكي، تحتفظ شركة Alexander's, Inc. برأس مال عامل إيجابي ضخم يبلغ حوالي 420.749 مليون دولار أمريكي. يعد هذا الاتجاه لرأس المال العامل الإيجابي المرتفع بمثابة قوة واضحة، مما يقلل من أي مخاوف محتملة تتعلق بالسيولة. أنت بالتأكيد لا تنظر إلى أزمة نقدية هنا.

• النسبة الحالية: 10.25 (أقوى مؤشر للصحة على المدى القصير).
• النسبة السريعة: 10.25 (عدم الاعتماد على المخزون للحصول على النقد السريع).
• رأس المال العامل: 420.749 مليون دولار (وسادة مالية ضخمة على المدى القصير).

الآن، دعونا نلقي نظرة على بيان التدفق النقدي، الذي يوضح أين تتحرك الأموال فعليًا. بالنسبة لـ TTM (الاثني عشر شهرًا اللاحقة) المنتهية في سبتمبر 2025، حققت شركة Alexander's, Inc. 80.83 مليون دولار نقدًا من الأنشطة التشغيلية (CFO). هذا هو شريان الحياة للأعمال، وهو قوي. ويظهر هذا الاتجاه أن العمل الأساسي المتمثل في تأجير وإدارة العقارات هو توليد النقد بشكل ثابت.

التدفق النقدي من الأنشطة الاستثمارية (CFI) هو المكان الذي ينفق فيه صندوق الاستثمار العقاري الأموال على ممتلكاته. وفي الربع الأول من عام 2025، استخدمت الشركة 8.021 مليون دولار من صافي النقد للاستثمار، بشكل أساسي في أعمال البناء قيد التنفيذ والإضافات العقارية. وهذه علامة صحية على إعادة الاستثمار في عقاراتهم في مدينة نيويورك، وهو أمر ضروري للحفاظ على قيمة الأصول وإيرادات الإيجار المستقبلية. ومع ذلك، فإن ما يخفيه هذا التقدير هو خطة الإنفاق الرأسمالي للعام بأكمله، لكن رقم الربع الأول يظهر تطورًا نشطًا ومقاسًا.

يعد التدفق النقدي التمويلي (CFF) أمرًا بالغ الأهمية بالنسبة لصناديق الاستثمار العقارية ذات الأرباح المرتفعة. بالنسبة للربع الأول من عام 2025، استخدمت شركة Alexander's, Inc. مبلغ 23.890 مليون دولار أمريكي من صافي النقد لأنشطة التمويل. وكان العنصر الأكبر في ذلك هو مبلغ 23.101 مليون دولار المدفوع على شكل أرباح، بالإضافة إلى بعض أقساط الديون. والوجهة الرئيسية هي أن التدفق النقدي التشغيلي البالغ 80.83 مليون دولار (TTM) يغطي بشكل مريح توزيعات الأرباح ربع السنوية، وهو ما يمثل قوة كبيرة للمستثمرين على المدى الطويل الذين يركزون على الدخل. لمعرفة المزيد عن فلسفة الشركة طويلة المدى، يمكنك التحقق من ذلك بيان المهمة والرؤية والقيم الأساسية لشركة Alexander's, Inc. (ALX).

يلخص الجدول أدناه اتجاهات التدفق النقدي الرئيسية، ويوضح أين تقوم الشركة بتوليد وإنفاق أموالها:

الصورة العامة هي صورة قوية للسيولة قصيرة الأجل، مدعومة بتدفق نقدي تشغيلي ثابت يمول بسهولة الأرباح الكبيرة. عنصر الإجراء الخاص بك هو النظر إلى ما هو أبعد من السيولة والتركيز على هيكل ديون الشركة طويلة الأجل، وهو سؤال الملاءة الحقيقي لأي صندوق استثمار عقاري.

تحليل التقييم

أنت بحاجة إلى إشارة واضحة حول ما إذا كانت شركة Alexander's, Inc. (ALX) عبارة عن شراء أو تعليق أو بيع في الوقت الحالي، والإجابة المختصرة هي أن السوق ينظر إليها على أنها حقيبة مختلطة، تميل نحو شراء الإجماع على الرغم من بعض مضاعفات التقييم الممتدة. إن هيكل صندوق الاستثمار العقاري (REIT)، الذي يدير العقارات الرئيسية في منطقة العاصمة في مدينة نيويورك مثل 731 Lexington Avenue، يؤدي إلى تعقيد التقييم المباشر، لذلك عليك أن تنظر إلى ما هو أبعد من المقاييس النموذجية القائمة على الأرباح.

كان سعر السهم متقلبًا خلال العام الماضي، حيث أغلق عند $218.15 اعتبارًا من 13 نوفمبر 2025، وهو ما يمثل انخفاضًا بنسبة -1.84% على مدار الـ 52 أسبوعًا الماضية. يُظهر نطاق 52 أسبوعًا أعلى مستوى عند 260.84 دولارًا أمريكيًا وأدنى مستوى عند 184.76 دولارًا أمريكيًا، لذا فقد رأيت تأرجحًا يبلغ 76 دولارًا تقريبًا. بصراحة، يشير هذا النوع من التقلبات في صناديق الاستثمار العقارية إلى عدم اليقين في السوق بشأن انتعاش العقارات التجارية على المدى القريب، خاصة بالنسبة للسهم الذي وصل إلى أعلى مستوى له على الإطلاق عند 248.96 دولارًا في يوليو 2025.

فيما يلي الحسابات السريعة لنسب التقييم الرئيسية لشركة Alexander's, Inc.، استنادًا إلى بيانات الاثني عشر شهرًا (TTM) اعتبارًا من السنة المالية 2025:

• نسبة السعر إلى الأرباح (P / E): 30.93. وهذا مرتفع، خاصة بالمقارنة مع متوسط ​​صناعة صناديق الاستثمار العقارية بالتجزئة في الولايات المتحدة، مما يشير إلى أن السهم باهظ الثمن مقارنة بأرباحه الحالية.
• نسبة السعر إلى القيمة الدفترية (السعر إلى القيمة الدفترية): 8.79. ويعني هذا الارتفاع في السعر إلى القيمة السوقية أن القيمة السوقية للشركة تبلغ تسعة أضعاف قيمتها الدفترية تقريبًا (الأصول مطروحًا منها الالتزامات)، وهي علاوة ضخمة وتشير إلى قيمة غير ملموسة كبيرة أو نمو مستقبلي متوقع في ممتلكاتها العقارية.
• قيمة المؤسسة إلى الأرباح قبل الفوائد والضرائب والإهلاك والاستهلاك (EV/EBITDA): 17.67. يعد هذا مقياسًا أفضل لصناديق الاستثمار العقارية، وعلى الرغم من أنه ليس رخيصًا، إلا أنه يمنحك رؤية أوضح للقيمة التشغيلية، بما في ذلك الدين، وهو أمر كبير بالنسبة لصناديق الاستثمار العقارية.

يعد معدل السعر إلى الربحية المرتفع البالغ 30.93 علامة تحذير إذا نظرت فقط إلى الأرباح، ولكن ما يخفيه هذا التقدير هو طبيعة صندوق الاستثمار العقاري، حيث تعد الأموال من العمليات (FFO) المقياس الأكثر أهمية. يمكنك التعمق في ذلك من خلال استكشاف مستثمر Alexander's, Inc. (ALX). Profile: من يشتري ولماذا؟

عند النظر إلى الدخل، فإن صورة الأرباح مقنعة ولكنها تحمل مخاطر. تمتلك شركة Alexander's, Inc. أرباحًا سنوية قدرها 18.00 دولارًا أمريكيًا للسهم الواحد، وهو ما يترجم إلى عائد توزيعات أرباح يبلغ حوالي 8.01٪. وهذا عائد هائل في السوق الحالية. لكن نسبة الدفع تبلغ 129٪. تعني النسبة التي تزيد عن 100% أن الشركة تدفع أرباحًا أكثر مما تكسب، وهو أمر غير مستدام بالتأكيد على المدى الطويل دون الاستفادة من الاحتياطيات أو تحمل المزيد من الديون. يتم الدفع لك كثيرًا، لكن عليك مراقبة شبكة الأمان هذه.

لدى محللي وول ستريت وجهة نظر متباينة ولكنها إيجابية بشكل عام بشأن السهم في الوقت الحالي. التصنيف المتفق عليه هو "شراء"، استنادًا إلى عدد قليل من المحللين الذين يغطون السهم، مع تقسيم التصنيفات بين 1 "تعليق" و1 "شراء قوي". ومع ذلك، فإن السعر المستهدف المعلن من قبل المحللين هو 180 دولارًا، مما يشير إلى انخفاض كبير عن السعر الحالي. يخبرك هذا الاختلاف أنه على الرغم من أن السوق صعودي من الناحية الفنية، فإن أهداف السعر الأساسية متخلفة أو حذرة للغاية.

الإجراء الذي يتعين عليك اتخاذه هنا هو التعامل مع شركة Alexander's, Inc. باعتبارها لعبة دخل ذات علاوة عالية المخاطر. إن العائد المرتفع هو عامل الجذب، ولكن نسبة العوائد المرتفعة وسعر الربحية الممتد يعني أن أي خلل في الإشغال أو تحصيل الإيجار قد يؤدي إلى خفض الأرباح، مما قد يؤدي إلى سحق سعر السهم. حافظ على حجم مركزك صغيرًا.

عوامل الخطر

أنت تنظر إلى شركة Alexander's, Inc. (ALX) باعتبارها صندوق استثمار عقاري مستقر (REIT)، ولسبب وجيه - فهي تمتلك عقارات رئيسية في مدينة نيويورك. ولكن كشخص واقعي، يجب أن أشير إلى أن الشركة تواجه بعض الرياح المعاكسة الكبيرة التي يمكن أن تؤثر بالتأكيد على عوائدك. المشكلة الأساسية هي مزيج من تركيز المستأجرين، وعبء الديون الثقيل، والضغط على توزيع أرباحها.

إن أكبر المخاطر على المدى القريب هي المخاطر التشغيلية، على وجه التحديد تركيز المستأجر. تعتمد شركة Alexander's, Inc. بشكل كبير على عدد قليل من المستأجرين الرئيسيين، وأبرزهم بلومبرج. ويعني هذا الاعتماد على المستأجر الواحد أن أي تحول مالي أو استراتيجي من جانب بلومبرج يمكن أن يؤثر بشكل غير متناسب على إيرادات ALX. لقد رأينا تأثير معدل دوران المستأجرين عند انتهاء عقد الإيجار لشركة Home Depot في العقار رقم 731 Lexington Avenue، والذي نتج عنه في السابق ما يقرب من 15.00 مليون دولار في إيرادات الإيجار السنوية.

تظهر خسارة الإيرادات هذه بالفعل في الأرقام. بالنسبة للربع الثالث المنتهي في 30 سبتمبر 2025، أعلنت شركة Alexander's, Inc. عن إيرادات إيجارية بلغت 53.42 مليون دولار، بانخفاض ملحوظ عن العام السابق 55.67 مليون دولار. وهذه إشارة واضحة إلى أن ردم مساحات التجزئة الكبيرة التي تم إخلاؤها يمثل تحديًا في السوق الحالي. والخبر السار هو أن نسبة إشغال المحفظة لا تزال مرتفعة، مع معدل تجاري عند 94.9% والسكنية في 97.1% اعتبارًا من 30 سبتمبر 2025. ومع ذلك، لا يمكنك تجاهل انخفاض الإيرادات.

إليك الحساب السريع للمخاطر المالية: تحمل شركة Alexander's, Inc. قدرًا كبيرًا من الرافعة المالية. اعتبارًا من 31 مارس 2025، كانت الشركة قد حصلت على 988.021 مليون دولار في الرهون العقارية المستحقة. وينعكس هذا التعرض المرتفع للديون في نسبة الدين إلى حقوق الملكية التي تقف عند مستوى مرتفع 6.79. وتشير هذه النسبة المرتفعة إلى وجود مخاطر مالية أكبر وقابلية للتأثر بالانكماش الاقتصادي، بالإضافة إلى أنها تجعل إعادة تمويل الديون الحالية حدثًا بالغ الأهمية وعالي المخاطر، خاصة مع تقلب أسعار الفائدة.

يؤثر الضغط على الميزانية العمومية بشكل مباشر على المخاطر الإستراتيجية المتعلقة بتوزيعات الأرباح. حافظت شركة Alexander's, Inc. على توزيع أرباح ربع سنوية قدرها $4.50 للسهم الواحد، والذي يصل سنويا إلى $18.00. ومع ذلك، فإن نسبة الدفع مذهلة 247.25%. وهذا يعني أن الشركة تدفع أكثر بكثير من أرباحها الحالية، مما يثير تساؤلا جديا حول استدامة تلك الأرباح على المدى الطويل إذا استمرت الأرباح في الانكماش، حيث يتوقع المحللون انخفاض الأرباح بنسبة 20.1% سنويا على مدى السنوات الثلاث المقبلة.

وتتمثل استراتيجية التخفيف الأساسية في التأجير والتنويع. يجب أن تركز الإدارة على إعادة تأجير المساحات الشاغرة الكبيرة وتقليل الاعتماد على أي كيان منفرد. ويتعين عليها أيضا أن تدير عملية إعادة تمويل الديون لتجنب الوقوع في فخ الارتفاع المفاجئ في تكاليف الاقتراض.

أنت بحاجة إلى مراقبة هذه المقاييس الرئيسية عن كثب.

للحصول على صورة كاملة عمن يقوم بهذه المخاطر، عليك أن تقرأ استكشاف مستثمر Alexander's, Inc. (ALX). Profile: من يشتري ولماذا؟

فرص النمو

أنت تبحث عن مسار واضح للمضي قدمًا مع شركة Alexander's, Inc. (ALX)، والقصة هي إحدى قصص تحسين الأصول الإستراتيجية في سوق عالي الطلب. الفكرة المباشرة هي أن النمو المستقبلي لشركة Alexander's, Inc. لا يتعلق بعمليات استحواذ جديدة ضخمة بقدر ما يتعلق باستخلاص قيمة أكبر من محفظتها العقارية الحالية الرئيسية في مدينة نيويورك. يعد هذا التركيز على إعادة التطوير وإدارة الإيجار مسارًا ذكيًا ومنخفض المخاطر لصندوق الاستثمار العقاري (REIT).

إن محركات نمو الشركة متجذرة في قوتها الأساسية: مواقع العقارات التي لا يمكن استبدالها. يقوم فريق الإدارة، من خلال الاستفادة من علاقته مع Vornado Realty Trust للحصول على الخبرة التشغيلية، بتنفيذ استراتيجية واضحة. إنهم بالتأكيد لا يجلسون ساكنين.

• إعادة تموضع الأصول: إعادة تطوير العقارات وإعادة وضعها لزيادة جاذبيتها وقيمتها، مثل الجهود الاستباقية في $\mathbf{731}$ Lexington Avenue وعقار Rego Park II.
• ارتفاع نسبة الإشغال ونمو الإيجارات: إن الحفاظ على معدل إشغال تجاري قدره $\mathbf{94.9\%}$ ومعدل سكني قدره $\mathbf{97.1\%}$ اعتبارًا من سبتمبر $\mathbf{30}$, $\mathbf{2025}$ يمنحهم قوة التسعير. الإدارة متفائلة بشأن نمو الإيجار، ومن المحتمل أن يتجاوز $\mathbf{20-25\%}$ خلال السنوات الأربع إلى الخمس القادمة.
• الإيرادات من المخاطرة: يوفر تمديد عقد الإيجار طويل الأجل مع Bloomberg L.P.، الذي يغطي حوالي $\mathbf{947,000}$ قدم مربع حتى فبراير $\mathbf{2040}$، قاعدة إيرادات مستقرة بشكل لا يصدق، على الرغم من أنه يخلق خطر تركز المستأجرين.

ولكي نكون منصفين، لا تزال الشركة معرضة لسوق العقارات التنافسي في مدينة نيويورك، ولكن مواقعها الاستراتيجية تمثل ميزة تنافسية كبيرة. يمكنك أن ترى استراتيجيتهم الأساسية المنصوص عليها في بيان المهمة والرؤية والقيم الأساسية لشركة Alexander's, Inc. (ALX).

إليك الرياضيات السريعة حول ما يتوقعه المحللون بالنسبة للبيانات المالية على المدى القريب. في حين أنه من المتوقع أن يكون إجمالي نمو الإيرادات السنوية متواضعًا عند $\mathbf{1.2\%}$ سنويًا، فإن الاستقرار الناتج عن عقود الإيجار الحالية وإمكانية ارتفاع الإيجارات في السوق المتعافية هي القصة الحقيقية.

ما يخفيه هذا التقدير هو التأثير المركب طويل المدى لزيادات الإيجار $\mathbf{20\%+}$ على محفظة بهذه الجودة. تظهر توقعات ربحية السهم على المدى القصير (EPS) انخفاضًا من $\mathbf{\$11.50}$ إلى $\mathbf{\$10.51}$ في العام التالي، ولكن هذا غالبًا ما يكون نتيجة لعناصر غير متكررة أو توقيت نفقات التطوير، وليس عيبًا أساسيًا في العمل. يُظهر توليد التدفق النقدي الحر القوي للشركة، والذي تبلغ قيمته $\mathbf{\$97}$ مليون سنويًا، تطور الكفاءة التشغيلية التي ستمول المشاريع المستقبلية.