فيليبس اديسون & Company, Inc. (PECO): تحليل SWOT [تم تحديثه في نوفمبر 2025]

أنت بحاجة إلى تقييم واضح لمكان وجود فيليبس إديسون & تقف شركة (PECO) في الوقت الحالي، وترسم أرقام الربع الثالث من عام 2025 صورة واضحة: نموذجها المرتكز على البقالة هو حصن، كما يتضح من 97.6% متوسط إشغال المحفظة المؤجرة ومتوسط فروق الإيجار الإيجاري الجديد 28.1%. لكن لا تشعر بالرضا عن النفس؛ بينما يقومون بإسقاط أ 6.6% النمو في توجيهات FFO الأساسية (الأموال من العمليات)، والقفز في صافي الدين إلى الأرباح المعدلة قبل الفوائد والضرائب والإهلاك والاستهلاك (EBITDA) 5.3x يعني أن تكلفة رأس المال وعدم اليقين الاقتصادي الأوسع هما بالتأكيد عنصر مراقبة. لقد قمنا بتحديد نقاط القوة والضعف والفرص والتهديدات بالكامل - حتى تتمكن من رؤية الإجراءات قصيرة المدى اللازمة للاستفادة من قوتها التأجيرية القوية أثناء إدارة عبء الديون المتزايد.

فيليبس اديسون & شركة (PECO) - تحليل SWOT: نقاط القوة

بلغت نسبة إشغال الإيجارات في المحفظة 97.6% اعتبارًا من الربع الثالث من عام 2025.

تريد أن ترى صندوق استثمار عقاري يعمل على تعظيم قاعدة أصوله، وفيليبس إديسون & شركة (PECO) تقوم بالتوصيل هنا بالتأكيد. بلغت نسبة إشغال المحفظة المؤجرة نسبة قوية للغاية بلغت 97.6% اعتبارًا من 30 سبتمبر 2025. وهذا ليس مجرد رقم مرتفع؛ إنه يُظهر الحد الأدنى من الشواغر والطلب المستمر على المساحة في مراكز البقالة الخاصة بهم. كان الإشغال الرئيسي - المستأجرون الكبار مثل كروجر وبوبليكس - أعلى بنسبة 99.2٪ في الربع الثالث من عام 2025.

يمنحهم هذا الإشغال شبه الكامل نفوذًا في مناقشات التأجير. إنها علامة واضحة على وجود محفظة مرغوبة وعالية الجودة يثق بها تجار التجزئة لجذب حركة مرور ثابتة. ويعني الإشغال العالي دخل إيجار مستقر، وهو حجر الأساس للتدفق النقدي لصندوق الاستثمار العقاري (REIT).

التركيز الأساسي المرن: 70% من الإيجار الأساسي السنوي (ABR) من السلع القائمة على الضرورة.

القوة الأساسية لفيليبس إديسون & تكمن الشركة في تركيزها على تجارة التجزئة القائمة على الضرورة، والتي تعمل بمثابة تحوط قوي ضد الانكماش الاقتصادي. بصراحة، لا يزال الناس بحاجة إلى البقالة، حتى عندما يضيق الاقتصاد. ما يقرب من 70٪ من الإيجار الأساسي السنوي للشركة مشتق من السلع والخدمات الضرورية.

ويضمن هذا الموقع الاستراتيجي تدفقات نقدية يمكن التنبؤ بها وعالية الجودة، مما يمنح المحفظة ميزة دفاعية كبيرة. بالإضافة إلى ذلك، يمتلك 84% من مراسي البقالة الخاصة بهم الحصة السوقية رقم 1 أو رقم 2 في مناطق التجارة الخاصة بهم، مما يجعل هذه المراكز هي الوجهة الأولى للمتسوقين المحليين.

• تقود مراسي البقالة حركة مرور ثابتة.
• يوفر المستأجرون على أساس الضرورة حماية من الجانب السلبي.
• المراسي ذات الحصة السوقية العالية تخلق خندقًا.

قوة تأجير قوية: بلغ متوسط فروق أسعار الإيجارات الجديدة 28.1% في الربع الأول من عام 2025.

تعد قدرة الشركة على تحقيق نمو كبير في الإيجارات من السوق إلى السوق بمثابة قوة كبيرة. وفي الربع الأول من عام 2025، بلغ متوسط ​​فروق أسعار الإيجارات الجديدة المماثلة 28.1%. وهذا يعني أن الإيجار على عقود الإيجار الجديدة كان أعلى بحوالي الثلث من الإيجار من المستأجر المنتهي لنفس المساحة. كما أظهرت عقود الإيجار المتجددة قوة، حيث بلغ متوسطها 20.8% في الربع الأول من عام 2025.

إليك الحساب السريع: فروق الإيجار المرتفعة باستمرار تترجم مباشرة إلى نمو صافي الدخل التشغيلي (NOI) لسنوات قادمة. تعد قوة التسعير هذه، المدفوعة بالطلب القوي من تجار التجزئة على مواقعهم الرئيسية، محركًا حاسمًا للنمو الداخلي.

ميزانية عمومية متحفظة بنسبة 95.3% من الديون بمعدل فائدة ثابت اعتبارًا من الربع الثالث من عام 2025.

في بيئة أسعار الفائدة المتقلبة، تعد الميزانية العمومية المحافظة ميزة كبيرة. اعتبارًا من 30 سبتمبر 2025، كانت نسبة هائلة تبلغ 95.3% من شركة فيليبس إديسون & كان إجمالي ديون الشركة عبارة عن ديون ذات سعر فائدة ثابت. هذه خطوة استراتيجية تخفف بشكل كبير من مخاطر ارتفاع أسعار الفائدة، وتوفر الاستقرار لمصاريف الفوائد وتحمي الأموال الأساسية من العمليات (Core FFO).

وكان متوسط ​​سعر الفائدة المرجح على ديونها المستحقة 4.4%، مع متوسط ​​استحقاق مرجح يبلغ 5.4 سنوات عند تضمين جميع خيارات التمديد. ويعني هذا التعرض المنخفض لسعر الفائدة المتغير أن أرباحهم أقل عرضة للتحولات في سياسة الاحتياطي الفيدرالي، مما يمنحك مزيدًا من اليقين بشأن توقعات التدفق النقدي المستقبلية.

زيادة نقطة المنتصف التوجيهية الأساسية لـ FFO لعام 2025 بالكامل، مما يمثل نموًا بنسبة 6.6٪.

أدت القوة التشغيلية للشركة إلى قيام الإدارة بزيادة توجيهات FFO الأساسية لعام 2025 لكل سهم. النطاق المحدث هو 2.57 دولارًا إلى 2.61 دولارًا للسهم المخفف. تمثل النقطة الوسطى لهذا النطاق التوجيهي الجديد نموًا سنويًا بنسبة 6.6٪ خلال عام 2024.

تشير هذه التوقعات المرتفعة، التي تم الإعلان عنها بعد النتائج القوية للربع الثالث من عام 2025، إلى ثقة الإدارة في نموذج أعمالها وقدرتها على تنفيذ النمو الداخلي (فروق أسعار التأجير والإشغال) والنمو الخارجي (عمليات الاستحواذ). إنهم في طريقهم لتحقيق نمو متوسط إلى مرتفع من FFO الأساسي، وهو عائد قوي profile لصندوق REIT المرتكز على البقالة.

فيليبس اديسون & شركة (PECO) - تحليل SWOT: نقاط الضعف

لقد رأيت نموًا قويًا في صافي الدخل التشغيلي (NOI) في نفس المركز، ولكن كل صندوق استثمار عقاري (REIT) لديه نقاط ضغط مالية وتشغيلية. لفيليبس اديسون & Company, Inc. (PECO)، تتركز نقاط الضعف الأساسية في الوقت الحالي على ارتفاع الرافعة المالية profile والواقع الذي يلوح في الأفق المتمثل في بيئة أسعار فائدة أعلى لفترة أطول والتي ستضر في نهاية المطاف بهيكل ديونها.

ارتفع صافي الدين إلى الأرباح المعدلة قبل الفوائد والضرائب والإهلاك والاستهلاك إلى 5.3x في الربع الثالث من عام 2025 من 5.0x في عام 2024

الضعف المالي الأكثر إلحاحا هو الزيادة في نسبة الرافعة المالية لشركة PECO. ارتفعت نسبة صافي الدين لمدة اثني عشر شهرًا إلى الأرباح السنوية المعدلة قبل الفوائد والضرائب والإهلاك والإطفاء والعقارات (المعدلة قبل الفوائد والضرائب والإهلاك والاستهلاك) إلى 5.3x اعتبارًا من 30 سبتمبر 2025. وهذا أعلى من 5.0x بنهاية العام المالي 2024. ها هي الرياضيات السريعة: هذا أ 6% زيادة في نسبة الرافعة المالية في تسعة أشهر.

في حين أن الإدارة لديها هدف طويل المدى للحفاظ على هذا المقياس عند 5.5x أو أقل، فإن هذا الاتجاه التصاعدي يشير إلى أن أنشطة الاستحواذ الأخيرة والنفقات الرأسمالية يتم تمويلها بطريقة تزيد من مخاطر الميزانية العمومية. تريد أن ترى استقرار هذه النسبة، أو أن تبدأ بالتأكيد في الاتجاه مرة أخرى نحو علامة 5.0x للحفاظ على ائتمان قوي profile والحفاظ على تكلفة رأس المال منخفضة.

الحساسية لتقلبات أسعار الفائدة التي تؤثر على تكلفة رأس المال

لقد قامت شركة PECO بعمل قوي في التحوط من تعرضها للخطر، لكن الخطر لا يزال قائما، خاصة مع بقاء أسعار الفائدة طويلة الأجل مرتفعة. اعتبارًا من 30 سبتمبر 2025، كان لدى الشركة متوسط سعر فائدة مرجح قدره 4.4% وكان قويا 95.3% من إجمالي ديونها ذات المعدل الثابت. وهذا يعد بمثابة درع جيد ضد ارتفاع أسعار الفائدة على المدى القصير.

ومع ذلك، المتبقية 4.7% هو ديون ذات أسعار فائدة متغيرة، وكان صافي مصاريف الفوائد منذ بداية العام وحتى الربع الثالث من عام 2025 قد تم بالفعل 81.94 مليون دولار، قفزة ملحوظة من 71.95 مليون دولار المبلغ عنها في الفترة المماثلة من العام السابق. بالإضافة إلى ذلك، هناك اتفاقية مبادلة أسعار الفائدة الرئيسية بمبلغ افتراضي قدره 150.0 مليون دولار من المقرر أن يحين موعد استحقاقه في 31 ديسمبر 2025. إذا لم يتم إعادة سداد هذا الدين من خلال مقايضة جديدة، فقد يزيد التعرض لسعر الفائدة المتغير، مما يضغط على الأموال المستقبلية من العمليات (FFO).

احتمالية ارتفاع مستويات الديون المعدومة، خاصة بين المستأجرين الصغار

في حين أن المشهد الائتماني للمستأجر قوي بشكل عام، فإن احتمال ارتفاع نفقات الديون المعدومة يمثل تهديدًا مستمرًا، لا سيما بين المستأجرين الأصغر حجمًا وغير الأساسيين الأكثر حساسية للتباطؤ الاقتصادي. تشعر الإدارة بالارتياح حاليًا، حيث تشير إلى أن الديون المعدومة تقع ضمن النطاق التوجيهي الخاص بها.

ومع ذلك، تم تحديد نقطة المنتصف الإرشادية للشركة لمصروفات الديون المعدومة عند 90 نقطة أساس (نقطة أساس) من إجمالي الإيرادات. هذا الرقم 0.90٪ هو المسند الواقعي الذي يبنونه. إذا حدث ركود، حتى لو كان بسيطًا، فإن هؤلاء المستأجرين الصغار - الذين يشكلون جزءًا كبيرًا من الإشغال المضمّن - سيشعرون بالضرر أولاً، مما يدفع نفقات الديون المعدومة الفعلية إلى ما يتجاوز علامة 90 نقطة أساس ويضر بشكل مباشر بصافي الدخل التشغيلي.

إن الاعتماد على تجارة التجزئة القائمة على الضرورة يساعد، لكن متاجر الخدمات والتجزئة الأصغر حجما هي أول من يعاني عندما يتقلص الإنفاق الاستهلاكي.

وانخفض معدل إشغال المحفظة بشكل طفيف من 97.8% إلى 97.6% على أساس سنوي

إن الانخفاض الطفيف في الإشغال ليس أزمة، ولكنه ضعف لأنه يشير إلى تباطؤ طفيف في زخم التأجير مقارنة بذروة العام السابق. إجمالي إشغال المحفظة المؤجرة لشركة فيليبس إديسون & كانت الشركة 97.6% اعتبارًا من 30 سبتمبر 2025، بانخفاض هامشي من 97.8% تم تسجيله في 30 سبتمبر 2024.

يكون الانخفاض أكثر وضوحًا في الجزء الأكثر ضعفًا: المساحة المضمنة (المستأجرون غير الأساسيين). انخفض الإشغال المضمن من 95.0% ل 94.8% خلال نفس الفترة. يعد هذا الانخفاض الطفيف، على الرغم من أنه لا يزال يمثل معدل إشغال مرتفع جدًا لهذه الصناعة، اتجاهًا يجب مراقبته لأنه يؤثر على عقود الإيجار ذات هامش الربح الأعلى ويمكن أن يضع ضغطًا هبوطيًا على فروق أسعار الإيجار المستقبلية إذا تراجعت السوق.

• مراقبة اتجاه الإشغال المضمن عن كثب.
• إشغال المحفظة المؤجرة: 97.6% (الربع الثالث 2025) مقابل. 97.8% (الربع الثالث 2024).
• الإشغال المستأجر: 94.8% (الربع الثالث 2025) مقابل. 95.0% (الربع الثالث 2024).

فيليبس اديسون & شركة (PECO) - تحليل SWOT: الفرص

تستهدف عمليات الاستحواذ النشطة ما بين 350 مليون دولار إلى 450 مليون دولار في إجمالي عمليات الاستحواذ للسنة المالية 25.

لديك مسار واضح وقوي للنمو الخارجي هذا العام، وهو ما يمثل فرصة كبيرة في سوق العقارات التنافسية. فيليبس اديسون & تحافظ شركة (PECO) على توجيهاتها لعام 2025 بأكمله فيما يتعلق بإجمالي عمليات الاستحواذ في نطاق 350 مليون دولار إلى 450 مليون دولار، إشارة قوية على ثقة المنصة وتدفق الصفقات.

هذا ليس مجرد إسقاط. أنت تقوم بالتنفيذ. بحلول نهاية الربع الثالث من عام 2025، كانت PECO قد أكملت بالفعل 376 مليون دولار من إجمالي عمليات الاستحواذ بحصتها، وهو ما يقرب من الوصول إلى الحد الأدنى لهدف العام بأكمله مع بقاء الربع. ويظل التركيز على الاستحواذ على مراكز بقالة عالية الجودة بمعدل عائد داخلي غير مرتفع (IRR) أعلى من 9٪. وهذا نهج منضبط في التعامل مع النمو، وليس مجرد النمو من أجل النمو فقط.

إليك الحساب السريع: الوصول إلى منتصف التوجيه، وهو 400 مليون دولار، يعني نشر رأس مال كبير في تجارة التجزئة القائمة على الضرورة، والتي أثبتت مرونتها. توفر استراتيجية الاستحواذ هذه، إلى جانب وضع السيولة القوي الذي يبلغ حوالي 977 مليون دولار أمريكي اعتبارًا من 30 سبتمبر 2025، المرونة لإغلاق الصفقات بسرعة وبعروض نقدية بالكامل، وهي ميزة كبيرة في تأمين الأصول المتميزة.

مشاريع إعادة التطوير ذات القيمة المضافة بقيمة 75.9 مليون دولار في البناء النشط.

يعد محرك النمو الداخلي - إعادة التطوير - فرصة قوية لخلق قيمة من الأصول الحالية، والتي غالبًا ما تكون ذات عوائد أعلى من عمليات الاستحواذ الجديدة. اعتبارًا من الربع الثالث من عام 2025، كان لدى PECO 22 مشروعًا قيد الإنشاء النشط بإجمالي استثمارات تقدر بـ 75.9 مليون دولار.

تم تصميم مشاريع القيمة المضافة هذه لزيادة صافي الدخل التشغيلي (NOI) من خلال إعادة تنظيم المساحة، وتحديث المناطق المشتركة، وجذب المستأجرين ذوي الائتمان العالي. في السياق، في الربع الأول من عام 2025، قامت PECO بتثبيت خمسة مشاريع، والتي وفرت أكثر من 74000 قدم مربع من المساحة وولدت أمة استثمار إضافية تبلغ حوالي 1.4 مليون دولار سنويًا. إن خط الأنابيب الحالي أكبر بكثير، مما يشير إلى دفعة مستقبلية كبيرة لنمو أمة الإسلام، والذي من المتوقع أن يتراوح بين 3٪ و4٪ سنويًا.

ويعتبر العائد المقدر المستهدف لمشاريع إعادة التطوير هذه جذابا، ويتراوح بين 9% و12%، وهو عائد كبير على رأس المال المستثمر. هذه طريقة ذكية لاستخدام الأراضي الحالية والعلاقات مع محلات البقالة لتحقيق قيمة طويلة المدى.

إعادة تدوير المحفظة مع التصرفات المخطط لها لعام 2026 بمبلغ يتراوح بين 100 مليون دولار إلى 200 مليون دولار.

تعد إدارة المحفظة بشكل فعال من خلال التصرفات فرصة حاسمة لجني رأس المال من الأصول الناضجة أو غير الأساسية وإعادة توزيعها في فرص نمو أعلى. بالنسبة لعام 2026، تخطط PECO لزيادة التصرفات في أصولها إلى ما يتراوح بين 100 مليون دولار إلى 200 مليون دولار.

تسمح لك إعادة تدوير المحفظة المخطط لها ببيع الأصول التي وصلت إلى قيمة الذروة أو لم تعد تناسب الإستراتيجية الأساسية، مما يؤدي إلى تحرير رأس المال لتمويل عمليات الاستحواذ وإعادة التطوير الأكثر تراكمًا. تتمتع الشركة بسجل حافل هنا، حيث باعت أصولًا بقيمة 34.1 مليون دولار خلال الأشهر التسعة المنتهية في 30 سبتمبر 2025. وتشير الزيادة في هدف التصرف لعام 2026 إلى خطوة استراتيجية لتحسين الجودة والنمو الشاملين profile من المحفظة. وهذا بالتأكيد مصدر لرأس المال غير المخفف.

توسيع التركيز على تجارة التجزئة غير المقيدة كمحرك تكميلي للنمو.

في حين أن الإستراتيجية الأساسية ترتكز على البقالة، فإن التوسع في تجارة التجزئة غير المرتبطة يقدم فرصة نمو تكميلية وقابلة للتطوير. تستهدف PECO بشكل استراتيجي المراكز غير المرتبطة التي تتوافق بشكل وثيق مع التركيبة السكانية profile من خصائصه الأساسية.

يعد هذا التركيز المتخصص انتقائيًا للغاية، حيث يستهدف العقارات في الأسواق الأساسية ذات التركيبة السكانية القوية:

• متوسط دخل الأسرة حوالي 120.000 دولار.
• تبلغ الكثافة السكانية حوالي 100.000 نسمة داخل دائرة نصف قطرها ثلاثة أميال.
• نسبة عالية من السكان الحاصلين على تعليم عالٍ (حوالي 50%).

إن المحفظة غير المرساة الحالية صغيرة ولكنها قوية، وتتكون من حوالي 9 مراكز بقيمة تقدر بـ 185 مليون دولار. وتتمثل الإستراتيجية في الاستحواذ على هذه العقارات عندما تكون عادةً تحت الإدارة، مما يمنح PECO فرصة واضحة للدخول وإعادة تسويق مزيج المستأجرين واستخدام منصة الحساب الوطني الخاصة بها لدفع نمو الإشغال والإيجارات. هذه لعبة كلاسيكية ذات قيمة مضافة، وتستفيد من خبرتك التشغيلية الحالية. لدى PECO أيضًا نائب رئيس مخصص لعمليات الاستحواذ للبيع بالتجزئة غير المرتبط، مما يوضح أن هذا جهد جاد ومنظم.

فيليبس اديسون & شركة (PECO) - تحليل SWOT: التهديدات

عدم اليقين الاقتصادي الأوسع والركود المحتمل يؤثران على الإنفاق الاستهلاكي.

ويظل التهديد الرئيسي يتمثل في التباطؤ الاقتصادي الأوسع الذي قد يؤدي إلى تثبيط الإنفاق الاستهلاكي، حتى على تجارة التجزئة القائمة على الضرورة. بينما فيليبس اديسون & يتميز نموذج الشركة (PECO) المرتكز على البقالة بالمرونة، ولا تزال بيئة الركود تضغط على المستأجرين غير المقيمين في محلات البقالة، أو المستأجرين المضمنين الذين يشكلون جزءًا كبيرًا من قاعدة الإيجار الخاصة بها.

خفض بنك الاحتياطي الفيدرالي سعر الفائدة القياسي إلى نطاق 3.75% إلى 4.00% في أكتوبر 2025، يشير ذلك إلى الإدارة الاقتصادية المستمرة، لكن عائد سندات الخزانة لأجل 10 سنوات يحوم حولها 4.1% يبقي تكاليف التمويل مرتفعة بالنسبة للاقتصاد الأوسع. يجبر التضخم المستمر المستهلكين على إعطاء الأولوية للضروريات، وهو أمر مناسب لمراسي البقالة ولكنه يؤثر بشكل مباشر على الإنفاق التقديري لدى المستأجرين الآخرين.

إليك الحساب السريع: إذا قام المستهلك بتخفيض العناصر غير المتعلقة بالبقالة بسبب التضخم، فإن ذلك يؤثر بشكل مباشر على تدفق الإيرادات للمستأجرين المضمنين في PECO، مما قد يؤدي إلى تفعيل شروط إيجار مشترك أعلى، أو ما هو أسوأ من ذلك، التخلف عن سداد الإيجار. لاحظت الإدارة مخاوف السوق العامة بشأن الاستقرار الاقتصادي الأمريكي والتعريفات الجمركية، لكنها تؤكد أن الديون المعدومة تقع حاليًا ضمن النطاق التوجيهي.

زيادة المنافسة على الأصول عالية الجودة المرتبطة بالبقالة في سوق الاستحواذ.

إن نجاح قطاع التجزئة المعتمد على البقالة جعله مجالًا شديد التنافسية لعمليات الاستحواذ، وهو ما يمثل عائقًا أمام شركة فيليبس إديسون. & استراتيجية النمو الخارجي للشركة. ويسعى المستثمرون المؤسسيون، بما في ذلك صناديق الاستثمار العقاري الأخرى ورأس المال الخاص، إلى ملاحقة هذه الأصول بقوة، مما يؤدي إلى ارتفاع الأسعار وضغط معدلات الرسملة (معدلات الرسملة).

وهذا الطلب المكثف واضح في بيانات المعاملات. تمثل المراكز الراسية للبقالة ما يقرب من 31% من جميع عمليات الاستحواذ على التجزئة متعددة المستأجرين في الربع الأول من عام 2025. تضاعف الاهتمام المؤسسي في فئة الأصول هذه أربع مرات مقارنة بالفترة نفسها من عام 2024. وقد دفعت هذه المنافسة متوسط سعر القدم المربع لمتاجر التجزئة القائمة على البقالة إلى مستوى قياسي بلغ $209 في عام 2024.

لكي نكون منصفين، PECO لا تزال قيد التنفيذ، وتكتمل 376 مليون دولار في إجمالي عمليات الاستحواذ منذ بداية العام حتى تاريخه بحصتها اعتبارًا من 30 سبتمبر 2025. ومع ذلك، فإن ارتفاع تكلفة الدخول يعني صعوبة تحقيق العوائد غير المستحقة على عمليات الاستحواذ الجديدة، مما يضغط على الشركة لتكون انتقائية بشكل واضح في توزيع رأس مالها.

خطر إفلاس المستأجرين وإغلاق المتاجر، خاصة إذا استمر التضخم.

على الرغم من القوة الإجمالية لتجارة التجزئة القائمة على الضرورة، فإن البيئة الاقتصادية الحالية تعمل على تسريع هزة تجار التجزئة الأضعف غير البقالة، مما يشكل تهديدا مباشرا بالشغور وخسارة دخل الإيجار. وصلت حالات إفلاس التجزئة إلى مستوى غير مسبوق في عام 2024، ويستمر هذا الاتجاه حتى عام 2025، مدفوعًا بأعباء الديون المرتفعة والتضخم المستمر.

يعد إغلاق المستأجرين كبيرة الحجم وغير البقالة خطرًا ملموسًا، كما رأينا مع الإغلاق المخطط له 800 متجر جوان للأقمشة و 270 موقع CVS في عام 2025. في حين أن محفظة PECO معزولة من خلال تركيزها 70% من الإيجار الأساسي السنوي (ABR) المستمدة من السلع والخدمات الشاغرة القائمة على الضرورة في المساحات المضمنة أو الظلية يمكن أن يؤدي إلى تعطيل حركة المرور ويستلزم إعادة تأجير مكلفة.

ما يخفيه هذا التقدير هو أنه في حين أن الإفلاس يمكن أن يسمح لصندوق الاستثمار العقاري بإعادة تأجير مساحة بسعر أعلى في السوق، فإن الخسارة المباشرة للدخل وتكلفة تحسينات المستأجر يمكن أن تؤثر على الأموال قصيرة الأجل من العمليات (FFO).

التحول على المدى الطويل نحو نماذج البقالة الرقمية أولاً، وهو بالتأكيد عنصر للساعة.

يمثل الاتجاه العلماني طويل المدى لاختراق التجارة الإلكترونية للبقالة تهديدًا هيكليًا للنموذج المادي التقليدي المرتكز على البقالة. في حين تستفيد مراكز PECO من "النقر والجمع" (الالتقاط من الرصيف)، فإن التحول الكبير إلى التسليم النقي يمكن أن يقلل من حركة المرور الحرجة التي تدعم المستأجرين المضمنين المجاورين.

تظهر الأرقام أن هذا التحول يتسارع: من المتوقع أن تصل مبيعات البقالة عبر الإنترنت في الولايات المتحدة إلى مستوى أعلى 300 مليار دولار + النطاق لعام 2025. والأهم من ذلك، أنه من المتوقع أن يساهم الإنترنت بشكل تقريبي 40% من إجمالي نمو سوق البقالة في الولايات المتحدة في عام 2025. ومن المتوقع أن يصل معدل الاختراق الإجمالي لسوق البقالة عبر الإنترنت إلى 1.8% 13.8% في عام 2025، ترتفع إلى 15% في عام 2026.

وهذا يعني أنه على الرغم من أن متجر البقالة الفعلي لا يزال هو القناة المهيمنة، إلا أن حصته من النمو تتقلص مقارنة بالرقمية. عنصر المراقبة الرئيسي هو عدد التقديرات 148.4 مليون سيتحول الأمريكيون الذين يتسوقون لشراء البقالة عبر الإنترنت في عام 2025 من الزيارات داخل المتجر إلى التسليم المحض، متجاوزين المستأجرين المضمنين تمامًا.

• توقعات مبيعات البقالة عبر الإنترنت في الولايات المتحدة: 300 مليار دولار + في عام 2025.
• الحصة عبر الإنترنت من نمو البقالة في الولايات المتحدة: ~40% في عام 2025.
• توقعات انتشار البقالة عبر الإنترنت: 13.8% في عام 2025.