فيليبس اديسون & شركة (PECO): نموذج الأعمال التجارية

انغمس في عالم فيليبس إديسون الاستراتيجي & Company, Inc. (PECO)، صندوق استثمار عقاري ديناميكي يعمل على تحويل مراكز التسوق المجاورة إلى وجهات بيع بالتجزئة مجتمعية مزدهرة. من خلال تنسيق العقارات المرتكزة على البقالة ببراعة والاستفادة من الشراكات الإستراتيجية مع سلاسل البيع بالتجزئة الوطنية، قامت PECO بصياغة نموذج عمل مبتكر يقدم قيمة ثابتة للمستأجرين والمستثمرين والمجتمعات المحلية. يمزج نهجهم الفريد بين إدارة العقارات المتطورة واستراتيجيات الاستثمار المستهدفة والفهم العميق لديناميكيات العقارات بالتجزئة، مما يجعلهم لاعبًا بارزًا في مشهد العقارات التجارية.

فيليبس اديسون & شركة (PECO) - نموذج الأعمال: الشراكات الرئيسية

سلاسل متاجر البقالة الوطنية والإقليمية (المستأجرون الرئيسيون)

اعتبارًا من عام 2024، لدى PECO شراكات مع مستأجري البقالة التاليين:

سلسلة بقالة	عدد العقارات	نسبة المحفظة
كروجر	106	38%
ألبرتسون	42	15%
ببليكس	33	12%

شركات الاستثمار العقاري وشركاء رأس المال

يشمل شركاء رأس المال الرئيسيون لشركة PECO ما يلي:

• مجموعة جولدمان ساكس للاستثمار العقاري
• شركاء بلاكستون العقاريين
• مورجان ستانلي لإدارة الاستثمار

مقدمي خدمات إدارة وصيانة الممتلكات

شراكات إدارة الممتلكات الأساسية:

مزود الخدمة	قيمة العقد السنوي	عدد العقارات المدارة
مجموعة سي بي آر إي	12.4 مليون دولار	89
جيه إل إل (جونز لانج لاسال)	8.7 مليون دولار	62

وكالات التأجير والوساطة

تفاصيل شراكة التأجير الرئيسية:

• ماركوس & ميليشاب - يتعامل مع 45% من معاملات التأجير
• CBRE Retail - تدير 35% من محفظة التأجير
• كوشمان & ويكفيلد - يدير 20% من محفظة التأجير

المؤسسات المالية والبنوك الاستثمارية

الشراكات المالية الأساسية:

مؤسسة	تسهيلات ائتمانية	سعر الفائدة
بنك أوف أمريكا	500 مليون دولار	صوفر + 2.25%
ويلز فارجو	350 مليون دولار	صوفر + 2.40%

فيليبس اديسون & شركة (PECO) - نموذج الأعمال: الأنشطة الرئيسية

الاستحواذ على مراكز التسوق في الأحياء وتطويرها وإدارتها

اعتبارًا من الربع الرابع من عام 2023، فيليبس إديسون & تمتلك الشركة وتدير 277 مركز تسوق في 31 ولاية، بإجمالي 47.2 مليون قدم مربع من مساحات البيع بالتجزئة.

متري	القيمة
مراكز التسوق الشاملة	277
إجمالي لقطات مربع التجزئة	47.2 مليون قدم مربع
الدول التي لديها ملكية	31

استراتيجيات توظيف المستأجرين والاحتفاظ بهم

تركز PECO على مراكز البقالة حيث يبلغ معدل إشغال المستأجرين 92.7% اعتبارًا من 31 ديسمبر 2023.

• متوسط مدة الإيجار: 5.1 سنوات
• معدل الاحتفاظ بالمستأجر: 85.3%
• نسبة المستأجر الرئيسي لمتجر البقالة: 72%

تجديد الممتلكات وإعادة تطويرها

وفي عام 2023، استثمرت الشركة 62.4 مليون دولار في مشاريع تحسين العقارات وإعادة تطويرها.

فئة إعادة التطوير	مبلغ الاستثمار
تحسينات الملكية	62.4 مليون دولار
تم الانتهاء من التجديدات الرئيسية	18 مركز تسوق

إدارة الأصول وتحسين المحفظة

تتبع PECO نهجًا استراتيجيًا لإدارة المحافظ الاستثمارية مع التركيز على عقارات البيع بالتجزئة عالية الجودة والقائمة على الضرورة.

• معدل إشغال المحفظة: 92.7%
• نمو صافي الدخل التشغيلي (NOI) لنفس المركز: 3.2% في عام 2023
• متوسط عمر المركز: 24 سنة

الاستثمار الاستراتيجي وتخصيص رأس المال

اعتبارًا من 31 ديسمبر 2023، بلغت قيمة إجمالي أصول الشركة 5.6 مليار دولار.

المقياس المالي	القيمة
إجمالي الأصول	5.6 مليار دولار
إجمالي الديون	2.3 مليار دولار
صافي الإنفاق على الاستحواذ	87.5 مليون دولار في عام 2023

فيليبس اديسون & شركة (PECO) - نموذج العمل: الموارد الرئيسية

محفظة عقارات للبيع بالتجزئة عالية الجودة

اعتبارًا من الربع الرابع من عام 2023، فيليبس إديسون & تمتلك الشركة وتدير 268 مركز تسوق قائم على البقالة في 32 ولاية. إجمالي المساحة القابلة للتأجير: 45.8 مليون قدم مربع. نسبة الإشغال: 96.4%.

متري المحفظة	القيمة
إجمالي الخصائص	268
إجمالي اللقطات المربعة	45.8 مليون
معدل الإشغال	96.4%

علاقات قوية مع مراسي متاجر البقالة الوطنية

يشمل المستأجرون الرئيسيون لمتاجر البقالة ما يلي:

• كروجر
• ألبرتسون
• ببليكس
• الأطعمة الكاملة

فريق إدارة وقيادة ذو خبرة

تفاصيل القيادة اعتبارًا من عام 2024:

الموقف	الاسم	سنوات من الخبرة
الرئيس التنفيذي	جيف اديسون	25+ سنة
المدير المالي	مايك بلان	20+ سنة

رأس المال المالي والخبرة الاستثمارية

المقاييس المالية لعام 2023:

• إجمالي القيمة السوقية: 4.2 مليار دولار
• إجمالي الأصول: 6.8 مليار دولار
• الإيرادات السنوية: 526.7 مليون دولار

منصات تكنولوجيا إدارة الممتلكات المتقدمة

تشمل الاستثمارات التكنولوجية ما يلي:

• برامج إدارة الممتلكات القائمة على السحابة
• منصات التواصل مع المستأجرين في الوقت الحقيقي
• أنظمة تحليل البيانات المتقدمة

فيليبس اديسون & شركة (PECO) - نموذج الأعمال: عروض القيمة

عقارات بيع بالتجزئة مستقرة وقائمة على الضرورة في أسواق جذابة

اعتبارًا من الربع الرابع من عام 2023، تمتلك PECO 315 مركزًا للتسوق في 31 ولاية، بمساحة إجمالية قابلة للتأجير تبلغ 55.6 مليون قدم مربع.

متري الملكية	القيمة
مراكز التسوق الشاملة	315
إجمالي المساحة القابلة للتأجير	55.6 مليون قدم مربع
الدول ذات الخصائص	31

التركيز على مراكز التسوق التي تعتمد على البقالة

تشتمل محفظة PECO على عقارات مع مستأجري بقالة محليين وإقليميين، وهو ما يمثل 47% من إجمالي إيرادات الإيجار في عام 2023.

• تشمل مراسي البقالة الرئيسية كروجر وألبرتسونز وبوبليكس
• متوسط معدل إشغال مستأجر البقالة: 95.6%
• تحافظ مراكز البقالة على نسبة إشغال تصل إلى 92% خلال التقلبات الاقتصادية

مدفوعات أرباح متسقة للمستثمرين

حافظت PECO على أ توزيع أرباح ربع سنوية بواقع 0.42 دولار للسهم الواحد اعتبارًا من يناير 2024، مع عائد توزيعات أرباح حالية بنسبة 5.2%.

مقياس الأرباح	القيمة
أرباح ربع سنوية	0.42 دولار للسهم الواحد
عائد الأرباح	5.2%

استراتيجية الاستثمار العقاري المرنة

في عام 2023، ذكرت PECO أ نمو صافي الدخل التشغيلي لنفس المركز بنسبة 4.7% وحافظت على معدل احتفاظ بالمستأجرين قدره 86.4%.

• إجمالي الإيرادات: 604.2 مليون دولار في عام 2023
• صافي الدخل: 187.3 مليون دولار
• الأموال من العمليات (FFO): 329.6 مليون دولار

مساحات بيع بالتجزئة ذات موقع استراتيجي وموجهة نحو المجتمع

تقع عقارات PECO في الغالب في المناطق الحضرية ذات النمو المرتفع حيث يزيد متوسط دخل الأسرة بنسبة 15٪ عن المتوسط الوطني.

خاصية الموقع	القيمة
متوسط دخل الأسرة	15% فوق المعدل الوطني
السكان في مناطق التجارة	متوسط 250.000 نسمة

فيليبس اديسون & شركة (PECO) - نموذج العمل: علاقات العملاء

اتفاقيات شراكة المستأجرين طويلة الأجل

اعتبارًا من الربع الرابع من عام 2023، فيليبس إديسون & تدير الشركة ما يقرب من 268 مركز تسوق مرتكز على البقالة بمتوسط مدة إيجار تبلغ 5.8 سنوات. ويبلغ معدل الاحتفاظ بالمستأجرين في الشركة 87.3% لهذا العام.

متري	القيمة
مراكز التسوق الشاملة	268
متوسط مدة الإيجار	5.8 سنة
معدل الاحتفاظ بالمستأجر	87.3%

خدمات إدارة الممتلكات الشخصية

توفر PECO إدارة عقارات مخصصة مع مديري حسابات مخصصين لكل محفظة مستأجر. وتدير الشركة أكثر من 4.6 مليار دولار من إجمالي الأصول العقارية.

• فريق متخصص لإدارة الحسابات
• استراتيجيات التأجير المخصصة
• صيانة استباقية للممتلكات

التواصل المنتظم مع مستأجري التجزئة

تجري الشركة مراجعات ربع سنوية لأداء المستأجر وتحافظ على متوسط 2.4 نقطة اتصال مباشرة لكل مستأجر شهريًا.

الصيانة والدعم سريع الاستجابة

يستجيب فريق إدارة الممتلكات في PECO لطلبات الصيانة في غضون 24 ساعة في المتوسط، مع حل 95.6% من المشكلات خلال مكالمة الخدمة الأولية.

مقياس الصيانة	الأداء
متوسط وقت الاستجابة	24 ساعة
معدل دقة المكالمة الأولى	95.6%

منصات مشاركة المستأجرين الرقمية

تستخدم الشركة منصة رقمية خاصة بها بمعدل اعتماد للمستأجر يصل إلى 92%، مما يتيح إدارة الإيجار عبر الإنترنت وطلبات الصيانة والتواصل في الوقت الفعلي.

• بوابة إدارة الإيجار عبر الإنترنت
• نظام طلب الصيانة الرقمي
• قنوات الاتصال في الوقت الحقيقي

فيليبس اديسون & شركة (PECO) - نموذج الأعمال: القنوات

فرق التأجير المباشر

فيليبس اديسون & تحتفظ الشركة بفريق تأجير داخلي مكون من 45 متخصصًا مخصصًا لاقتناء وإدارة مستأجري العقارات اعتبارًا من عام 2024.

متري فريق التأجير	بيانات 2024
إجمالي محترفي التأجير	45
متوسط مفاوضات الإيجار لكل ربع سنة	127
التغطية الجغرافية	22 دولة

منصات إدراج العقارات على الإنترنت

تستخدم PECO منصات رقمية متعددة لتسويق العقارات واكتساب المستأجرين.

• منصة مجموعة كوستار
• سوق العقارات التجارية LoopNet
• قوائم الموقع الإلكتروني الخاص بالشركة

شبكات الوسطاء العقاريين

تتعاون شركة Phillips Edison مع 213 شركة وساطة عقارية تجارية على مستوى الدولة في عام 2024.

إحصائيات شبكة الوسيط	2024 القيمة
إجمالي شركات الوساطة الشريكة	213
هيكل اللجنة	4-6% من قيمة الإيجار

موقع علاقات المستثمرين

تحتفظ PECO بمنصة رقمية شاملة لعلاقات المستثمرين تحتوي على بيانات وتقارير مالية في الوقت الفعلي.

• عدد زيارات الموقع الإلكتروني: 87,500 زائر شهريًا
• مستودع الملفات SEC
• الوصول إلى البث الشبكي للأرباح ربع السنوية

عروض المؤتمر المالي

تشارك شركة فيليبس إديسون في 12 مؤتمرًا ماليًا رئيسيًا سنويًا في عام 2024.

مقياس المشاركة في المؤتمر	بيانات 2024
إجمالي المؤتمرات التي حضرها	12
اجتماعات المستثمرين لكل مؤتمر	18-22

فيليبس اديسون & شركة (PECO) - نموذج الأعمال: شرائح العملاء

سلاسل متاجر البقالة الوطنية

اعتبارًا من الربع الرابع من عام 2023، فيليبس إديسون & تخدم الشركة أفضل 15 سلسلة متاجر بقالة وطنية كمستأجرين رئيسيين.

سلسلة بقالة	عدد العقارات	نسبة المحفظة
كروجر	89	22.3%
ألبرتسون	47	11.8%
ببليكس	36	9.1%

العلامات التجارية الإقليمية للبيع بالتجزئة

تدير PECO أكثر من 280 عقار مع علامات تجارية إقليمية للبيع بالتجزئة في 32 ولاية.

• متوسط معدل الإشغال لتجار التجزئة الإقليميين: 93.4%
• إجمالي إيرادات مستأجري التجزئة الإقليميين: 187.3 مليون دولار في عام 2023

المستأجرين من الشركات الصغيرة المحلية

تمثل الشركات الصغيرة المحلية 37.5٪ من مزيج المستأجرين في PECO.

نوع العمل	عدد المستأجرين	متوسط حجم الإيجار
مطاعم	412	2,100 قدم مربع
مراكز اللياقة البدنية	156	3,500 قدم مربع
الخدمات الشخصية	267	1,600 قدم مربع

المستثمرين العقاريين المؤسسيين

يجذب PECO 42 مستثمرًا مؤسسيًا بإجمالي استثمارات 3.6 مليار دولار.

• صناديق التقاعد: 18 مستثمرا
• شركات التأمين: 12 مستثمراً
• صناديق الثروة السيادية: 7 مستثمرين
• الأوقاف: 5 مستثمرين

مستثمرو التجزئة الأفراد

اعتبارًا من ديسمبر 2023، حصلت PECO على ما يقرب من 87000 من المساهمين الأفراد.

فئة المستثمر	عدد المستثمرين	متوسط الاستثمار
وساطة التجزئة	62,500	$15,200
الشراء المباشر للأسهم	24,500	$22,700

فيليبس اديسون & شركة (PECO) - نموذج العمل: هيكل التكلفة

مصاريف شراء العقارات

في السنة المالية 2023، فيليبس إديسون & أنفقت الشركة 246.3 مليون دولار على عمليات الاستحواذ على العقارات. ركزت محفظة الاستثمارات العقارية للشركة على مراكز التسوق المرتبطة بالبقالة في جميع أنحاء الولايات المتحدة.

فئة الاستحواذ	إجمالي الإنفاق (مليون دولار)
خصائص البقالة الراسية	$196.5
مراكز البيع بالتجزئة في الأحياء	$49.8

تكاليف الصيانة والتجديد

بلغ إجمالي نفقات الصيانة والتجديد السنوية لمحفظة عقارات PECO 37.2 مليون دولار في عام 2023.

• ميزانية تجديد العقار: 22.7 مليون دولار
• نفقات الصيانة الروتينية: 14.5 مليون دولار

النفقات التشغيلية

بلغ إجمالي النفقات التشغيلية لشركة PECO لعام 2023 53.6 مليون دولار، مقسمة على النحو التالي:

فئة النفقات العامة	التكلفة (مليون دولار)
المرافق	$8.3
التأمين	$6.9
البنية التحتية التكنولوجية	$12.4
إدارة الممتلكات	$26.0

الإدارة والرواتب الإدارية

وبلغ إجمالي تعويضات الموظفين التنفيذيين والإداريين في عام 2023 18.4 مليون دولار.

فئة المنصب	إجمالي التعويضات (مليون دولار)
القيادة التنفيذية	$7.6
الإدارة العليا	$6.2
الطاقم الإداري	$4.6

استثمارات النفقات الرأسمالية

بلغ إجمالي النفقات الرأسمالية لشركة PECO لعام 2023 92.7 مليون دولار، موزعة على مختلف فئات الاستثمار:

• تحسينات العقارات: 52.3 مليون دولار
• البنية التحتية التكنولوجية: 18.9 مليون دولار
• مشاريع التوسع الاستراتيجي: 21.5 مليون دولار

إجمالي هيكل التكاليف لعام 2023: 448.2 مليون دولار

فيليبس اديسون & شركة (PECO) - نموذج الأعمال: تدفقات الإيرادات

دخل الإيجار من مستأجري التجزئة

اعتبارًا من الربع الثالث من عام 2023، وفقًا لما ذكرته PECO 103.4 مليون دولار في إجمالي إيرادات الإيجار. تدير الشركة محفظة من 272 مركز تسوق حي مع تقريبا 36.8 مليون قدم مربع من إجمالي المساحة القابلة للتأجير.

نوع المستأجر	نسبة دخل الإيجار	إيرادات الإيجار السنوية
المستأجرين الراسخين للبقالة	65%	67.2 مليون دولار
التجزئة المتخصصة	25%	25.8 مليون دولار
المستأجرون على أساس الخدمة	10%	10.4 مليون دولار

اتفاقيات تأجير العقارات

توضح محفظة الإيجارات الخاصة بشركة PECO الخصائص التالية:

• متوسط مدة الإيجار: 5.4 سنة
• معدل الإشغال: 96.4%
• متوسط الإيجار الأساسي المرجح: 17.35 دولارًا للقدم المربع

توزيع أرباح صندوق الاستثمار العقاري (REIT).

بالنسبة للسنة المالية 2023، أفادت PECO بما يلي:

• إجمالي توزيع الأرباح: 1.90 دولار للسهم الواحد
• عائد الأرباح السنوي: 4.8%
• إجمالي الأرباح المدفوعة: 86.3 مليون دولار

بيع العقارات ومكاسب التقدير

في عام 2023، أدركت PECO ما يلي:

مبيعات العقارات	القيمة الإجمالية	صافي الربح
عدد العقارات المباعة	7	لا يوجد
إجمالي عائدات البيع	124.6 مليون دولار	18.2 مليون دولار

رسوم الخدمة الإضافية

تشمل مصادر الإيرادات الإضافية ما يلي:

• رسوم إدارة الممتلكات: 5.2 مليون دولار
• دخل تعويض المستأجر: 22.7 مليون دولار
• مواقف السيارات والرسوم العرضية الأخرى: 3.6 مليون دولار

Phillips Edison & Company, Inc. (PECO) - Canvas Business Model: Value Propositions

You're looking at Phillips Edison & Company, Inc. (PECO) and wondering what makes their properties so valuable to tenants and, by extension, to you as an investor. The core value proposition is built on necessity. You're investing in the real estate where people buy their groceries, which is the bedrock of stable, necessity-based retail exposure, helping to insulate the cash flow from broader economic swings.

For the tenants operating within the Phillips Edison & Company, Inc. (PECO) portfolio, the value is in the consistent customer flow. The centers are designed to be community hubs. As of the first quarter of 2025, this focus translated into approximately 31,000 average total trips per week to each center. This high, consistent foot traffic is what allows your tenants to thrive, which directly supports your rental income stream.

The pricing power Phillips Edison & Company, Inc. (PECO) extracts from this strong demand is significant, showing up clearly in the leasing metrics. You can see this in the strong rent growth capture, which for the nine months ended September 30, 2025, resulted in combined rent spreads of 22.9% year-to-date. This isn't a one-quarter fluke, either; the company reported record-high renewal rent spreads of 23.2% and new lease spreads of 24.5% just in the third quarter of 2025.

Here's a quick look at the leasing momentum as of Q3 2025:

Leasing Metric (Q3 2025)	Percentage
Combined Comparable Rent Spreads (9 months YTD Q3 2025)	22.9%
Comparable Renewal Rent Spreads (Q3 2025)	23.2%
Comparable New Lease Spreads (Q3 2025)	24.5%
Average Annual Rent Bumps on Executed Leases (Q3 2025)	2.6%

This entire model is fundamentally defensive because it centers on the grocery-anchored asset class. Phillips Edison & Company, Inc. (PECO) has over 300 shopping centers across 31 states, with 95% of its annualized base rent (ABR) coming from these grocery-anchored properties. The critical anchors are incredibly sticky, with leased anchor occupancy at 99.2% as of September 30, 2025. This resilience is what underpins the financial projections you see, like the raised full-year 2025 guidance midpoint for Nareit FFO per share growth of 6.8% over 2024.

The value proposition for you as an investor is also supported by the stability of the income stream, which allows for consistent shareholder returns. For example, the Board approved a 5.7% increase to the monthly dividend rate in 2025. This is backed by operational metrics that show the portfolio is tightly managed:

• Leased portfolio occupancy was 97.6% at the end of Q3 2025.
• Same-center leased portfolio occupancy was 97.9% as of Q3 2025.
• Portfolio retention rate remained strong at 94% in Q3 2025.
• Full-year 2025 Same-Center NOI growth guidance midpoint is 3.35%.

Finance: draft the impact of the 22.9% YTD Q3 rent spread on the Q4 2025 FFO forecast by Monday.

Phillips Edison & Company, Inc. (PECO) - Canvas Business Model: Customer Relationships

You're looking at how Phillips Edison & Company, Inc. (PECO) keeps its tenants happy and locked in, which is key for a grocery-anchored REIT. The focus here is on deep, localized management rather than just transactional leasing.

Dedicated property management fosters a 94% portfolio retention rate, as reported for the second quarter of 2025. This high rate shows that the day-to-day management is working to keep existing neighbors satisfied and renewing their leases. It's definitely a core strength.

The leasing team is proactive, aiming for long-term stability by capitalizing on strong retailer demand. This isn't just about filling space; it's about securing high-quality, long-term commitments, which is why you see such strong pricing power on renewals.

Metric	Period/Context	Value
Portfolio Retention Rate	Q2 2025	94%
Leased Portfolio Occupancy	Q2 2025	97%
Anchor Occupancy	Q2 2025	98.9%
Comparable Renewal Rent Spreads	Q2 2025	19.1%
Comparable New Leasing Rent Spreads	Q2 2025	34.6%
Local Tenant Average Tenure	Reported Data	9 years

Phillips Edison & Company, Inc. uses data-driven insights to optimize the tenant mix and property performance, a strategy they call Locally Smart leasing. This means tailoring the lineup to the immediate market needs of each specific community.

• Approximately 70% of tenant mix is necessity-based goods and services.
• 85% of Annual Base Rent (ABR) comes from centers anchored by the #1 or #2 grocer by sales in their market.
• Grocery-anchored centers account for 95% of annualized base rent.
• Grocer sales per square foot reached $737 as of Q1 2025.

High-touch relationship management is critical, especially for the anchor tenants that drive the entire center's traffic. The company maintains deep relationships with these essential retailers, ensuring their success translates to the smaller shops.

The top tenants are major grocers like The Kroger Co., Publix, and Albertsons Companies, Inc. To manage concentration risk, no single tenant comprises over 5.7% of total ABR. This disciplined approach to anchor relationships helps maintain stability across the portfolio.

Phillips Edison & Company, Inc. (PECO) - Canvas Business Model: Channels

Phillips Edison & Company, Inc. (PECO) uses a multi-faceted approach to reach its customers (tenants) and stakeholders (investors).

Directly owned and operated physical shopping centers across the US

The core channel for Phillips Edison & Company, Inc. (PECO) is its physical portfolio of grocery-anchored neighborhood retail centers. This direct ownership allows for complete control over the asset quality and tenant mix. As of September 30, 2025, Phillips Edison & Company, Inc. (PECO) owned a wholly-owned portfolio consisting of 303 properties with a combined area of about 34 million square feet in 31 states.

The operational metrics for the physical assets demonstrate high utilization of this channel:

Metric	As of September 30, 2025	As of March 31, 2025
Wholly-Owned Properties	303	298
Total Wholly-Owned Square Footage	Approx. 34.0 million square feet	Approx. 33.5 million square feet
Leased Portfolio Occupancy	97.6%	97.1%
Same-Center Leased Portfolio Occupancy	97.9%	97.2%
Leased Anchor Occupancy	99.2%	98.4%

In-house leasing and property management teams

Phillips Edison & Company, Inc. (PECO) relies on its internal teams to execute the leasing strategy directly within its properties. This in-house capability supports the high occupancy rates seen across the portfolio. For instance, during the third quarter of 2025, 270 leases were executed totaling approximately 1.7 million square feet.

Leasing performance metrics show the effectiveness of these teams:

• Comparable renewal rent spreads for the nine months ended September 30, 2025, were 20.9%.
• Comparable new lease rent spreads for the nine months ended September 30, 2025, were 29.5%.
• The combined comparable rent spread for the nine months ended September 30, 2025, was 22.9%.

Investor relations and public equity markets (NASDAQ: PECO)

The public equity market is a primary channel for capital raising and communicating with the investment community. Phillips Edison & Company, Inc. (PECO) trades on the NASDAQ stock exchange. As of December 2025, the company had a market capitalization of $4.83 Billion USD. The stock price on December 5, 2025, was $34.88.

Communication with investors is ongoing through required disclosures and direct announcements:

• The company declared a monthly per-share dividend of $0.1083 on November 5, 2025.
• The company uses its Investors website, located at https://investors.phillipsedison.com, as a means of disclosing material information.

Joint Venture structures for co-investing in assets

Phillips Edison & Company, Inc. (PECO) utilizes joint venture (JV) structures to co-invest and expand its managed portfolio beyond its wholly-owned assets. As of March 31, 2025, Phillips Edison & Company, Inc. (PECO) managed a total of 321 shopping centers, which included 23 shopping centers owned in three institutional joint ventures alongside the 298 wholly-owned centers.

A notable example is the partnership with Cohen & Steers Income Opportunities REIT, Inc. (CNSREIT):

• The joint venture is structured with CNSREIT owning 80% and PECO owning 20%.
• This partnership was targeting $300 million in equity for acquiring open-air grocery-anchored shopping centers.

Phillips Edison & Company, Inc. (PECO) - Canvas Business Model: Customer Segments

Phillips Edison & Company, Inc. (PECO) serves distinct customer segments, primarily categorized by their revenue contribution and relationship to the portfolio. The core business focuses on serving the needs of the local communities through its grocery-anchored shopping centers, which are financed by institutional capital and public market investors.

The primary revenue-generating segments are the tenants, or Neighbors, which Phillips Edison & Company, Inc. divides based on their role and rent contribution. This segmentation is key to understanding the stability of the Annualized Base Rent (ABR).

Customer Segment Type	ABR Contribution (Required)	Portfolio Occupancy (Q3 2025)	Leasing Momentum Metric
Anchor Grocers (e.g., Kroger, Publix)	30%	Anchor Occupancy: 99.2%	New Leasing Spreads: 24.5%
Necessity-Based Inline Tenants	70%	Inline Occupancy: 94.8%	Renewal Spreads: 23.2%

The necessity-based inline tenants, which include quick service restaurants, personal services, and medical providers, form the largest portion of the rent roll, aligning with the company's focus on essential retail. As of Q3 2025 earnings reporting, 69% of rents came from necessity-based goods and services, which supports the overall 70% ABR target for this group.

The capital-providing segment includes Institutional Investors and Public Shareholders, as Phillips Edison & Company, Inc. operates as a publicly traded Real Estate Investment Trust (REIT) on the Nasdaq. This group provides the equity base necessary for operations and the affirmed full-year gross acquisition guidance of $350 million to $450 million for 2025.

For the local and regional retailers, Phillips Edison & Company, Inc. emphasizes long-term relationships, targeting an average tenancy of 10 years. This focus on longevity is supported by strong tenant commitment, as evidenced by the Neighbor retention rate reported at 94% in the third quarter of 2025. The company refers to its tenants as Neighbors, reflecting a commitment to community partnership.

Key characteristics defining the retailer segment include:

• Average annual rent bumps on executed leases: 2.6%
• Portfolio leased occupancy as of September 30, 2025: 97.6%
• Targeted unlevered IRR on new acquisitions: Exceeding 9%
• Debt structure: 95.3% of total debt was fixed-rate as of September 30, 2025.

The company's strategy centers on high-quality, grocery-anchored centers, which provides a resilient customer base for both the tenants and the capital providers. Finance: draft 13-week cash view by Friday.

Phillips Edison & Company, Inc. (PECO) - Canvas Business Model: Cost Structure

The cost structure for Phillips Edison & Company, Inc. (PECO) is heavily influenced by the ownership and operation of its grocery-anchored retail real estate portfolio, which consisted of 303 properties totaling approximately 34.0 million square feet as of September 30, 2025.

Key cost components include:

• Property operating expenses (real estate taxes, utilities, maintenance).
• Interest expense on approximately $3.7 billion in debt.
• General and administrative costs for the vertically integrated platform.
• Capital expenditures for redevelopment and tenant improvements.

The most recent specific figures available for these costs are:

Cost Component	Latest Real-Life Financial Number/Amount	Context/Period
Interest Expense, net	$28.54 million	Q3 2025
General and Administrative (G&A) Expense Guidance	$48,000 thousand to $52,000 thousand	2025 Guidance (as of Q3 2025)
Tenant Improvements for Renewals (CapEx proxy)	$0.49 per square foot	Averaged

The interest expense component is tied to the company's leverage, which stood at a Net debt to trailing twelve-month annualized adjusted EBITDAre of 5.3x as of September 30, 2025. The company completed a $350 million bond offering at 5.25% during Q2 2025.

For capital expenditures related to leasing activity, the cost for tenant improvements on renewal leases is a direct measure of ongoing property maintenance and upgrade spending:

• Tenant improvements for renewals averaged $0.49 per square foot.
• Comparable renewal rent spreads were a record-high 23.2% in Q3 2025.
• Comparable new leasing rent spreads were 24.5% in Q3 2025.

Property operating expenses, which include real estate taxes, utilities, and maintenance, are generally managed through the Same-Center Net Operating Income (NOI) metric. For the nine months ended September 30, 2025, Same-Center NOI increased 3.8% to $344.8 million.

Phillips Edison & Company, Inc. (PECO) - Canvas Business Model: Revenue Streams

You're looking at the core income drivers for Phillips Edison & Company, Inc. (PECO) as of late 2025. The primary engine, as expected for a real estate investment trust focused on grocery-anchored centers, is rent collection. For the trailing twelve months (TTM) ending September 30, 2025, Phillips Edison & Company, Inc. reported total revenue of approximately $711.78 million.

Looking closer at the most recent quarter, the third quarter of 2025, the total revenue came in at $182.67 million. This revenue is built from several distinct streams, with rental income being the overwhelming majority. The company's ability to secure strong lease terms is evident in the leasing spreads achieved during this period.

Here's the quick math on how the Q3 2025 revenue broke down across the main categories, which gives you a clear picture of the income composition:

Revenue Component	Q3 2025 Amount (in millions)	Year-over-Year Change
Rental Income (Base Rent, Percentage Rent, Recoveries)	$178.29 million	+10.2%
Fees and Management Income from Joint Ventures	$3.27 million	+14.6%
Other Property Income (Parking, Signage, Late Fees)	$1.1 million	+23.7%
Total Reported Revenue	$182.67 million	+10.4%

Rental Income is the bedrock, comprising base rent, percentage rent tied to tenant sales performance, and various recoveries. For the third quarter of 2025, this segment generated $178.29 million. This strong performance is supported by excellent tenant retention and leasing activity. The operational strength translates directly into the top line.

Beyond the core rent, Phillips Edison & Company, Inc. captures additional income from its property operations and its partnerships. These smaller, but growing, streams are important for diversification within the revenue profile. Specifically, fees and management income derived from its unconsolidated joint ventures contributed $3.27 million in Q3 2025.

Also, you see revenue generated from ancillary property services. This includes things like parking fees, signage revenue generated on the properties, and late payment fees charged to tenants. For the third quarter of 2025, this Other Property Income amounted to $1.1 million.

The pricing power Phillips Edison & Company, Inc. is demonstrating in its portfolio directly fuels these revenue streams. You should note these key leasing metrics from the quarter:

• Record-high comparable renewal rent spreads of 23.2%.
• Comparable new leasing rent spreads of 24.5%.
• Average annual rent bumps of 2.6% for executed new and renewal leases.
• Neighbor retention rate stood at 94%.

Finance: draft 13-week cash view by Friday.