Phillips Edison & Company, Inc. (PECO): PESTLE-Analyse [Aktualisierung Nov. 2025]

Sie suchen nach einer klaren, umsetzbaren Aufschlüsselung der Kräfte, die Phillips Edison prägen & Company, Inc. (PECO), und das PESTLE-Framework ist definitiv die richtige Linse. Die Kernaussage lautet: PECOs bedarfsorientiertes Einzelhandelsmodell, das auf bedarfsgerechten Waren und Dienstleistungen basiert 70% der jährlichen Grundmiete ist ein starker Schutzschild gegen wirtschaftliche Veränderungen wie die prognostizierte Verlangsamung der US-Verbraucherausgaben. Allerdings ist ihr zukünftiges Wachstum, das derzeit von einem starken geleitet wird 6.6% Der mittlere Anstieg des Kern-FFO für das Gesamtjahr 2025 hängt zunehmend von ihrer Fähigkeit ab, kapitalintensive Projekte umzusetzen – insbesondere vom unternehmensweiten Auftrag, in jeder Abteilung eine KI-Lösung einzuführen, und von bedeutenden Immobiliensanierungen. Lassen Sie uns auf die politischen, wirtschaftlichen, sozialen, technologischen, rechtlichen und ökologischen Faktoren eingehen, um die klaren Maßnahmen festzulegen, die Sie in Betracht ziehen sollten.

Phillips Edison & Company, Inc. (PECO) – PESTLE-Analyse: Politische Faktoren

Die politische Landschaft für Real Estate Investment Trusts (REITs) wie Phillips Edison & Das Unternehmen steht vor großen, dauerhaften Änderungen im US-Bundessteuerrecht, die Mitte 2025 in Kraft treten. Diese gesetzgeberischen Schritte, vor allem durch den One Big Beautiful Bill Act (OBBBA), bieten entscheidende langfristige Sicherheit für Investoren und betriebliche Flexibilität für das Management. Dennoch bleibt die anhaltende US-Handelspolitik ein kurzfristiges Risiko, das durch die notwendigkeitsbasierte Fokussierung von PECO auf den Einzelhandel gemindert werden kann.

Dauerhafte Verlängerung des 20 %-Abzugs für qualifizierte REIT-Dividenden (Abschnitt 199A)

Die Dauerhaftigkeit des Abschnitts 199A-Abzugs ist ein großer Gewinn für REIT-Investoren, da sie ein großes Steuerplanungsproblem beseitigt, das Ende 2025 auslaufen sollte. Diese Bestimmung ermöglicht es einzelnen Aktionären, 20 % ihrer regulären REIT-Dividendenerträge abzuziehen, was die Rendite nach Steuern erheblich verbessert profile der Anlageklasse.

Für einen Top-Investor, der mit einem Bundeseinkommensteuersatz von 37 % konfrontiert ist, senkt der Abzug gemäß Abschnitt 199A den Steuersatz für diese Dividenden effektiv auf 29,6 %. Diese Gewissheit macht REITs zu einer definitiv attraktiveren langfristigen Beteiligung, was dazu beiträgt, die Nachfrage nach PECO-Aktien aufrechtzuerhalten und die Kapitalkosten zu senken.

Durch die Bundessteuerreform wurde die Bonusabschreibung für qualifizierte Immobilien im Jahr 2025 dauerhaft auf 100 % wiederhergestellt

Die OBBBA führte außerdem dauerhaft die Bonusabschreibung von 100 % wieder ein, einen wichtigen Anreiz für Immobilieninvestitionen. Dies stellt eine massive Umkehrung des geplanten schrittweisen Abbaus dar, der den Abzug für im Jahr 2025 in Betrieb genommene Vermögenswerte auf nur 40 % reduziert hätte.

Für Phillips Edison & Das bedeutet, dass größere Kapitalverbesserungen und Innenaufwertungen, die als „qualifizierte Verbesserungsobjekte“ eingestuft sind, im Jahr ihrer Inbetriebnahme vollständig als Aufwand verbucht werden können. Dies verbessert den kurzfristigen Cashflow und macht Immobilienmodernisierungsprojekte – wie die in ihren Lebensmittelzentren – finanziell rentabler. Die Wiederherstellung gilt für qualifizierte Immobilien, die nach dem 19. Januar 2025 erworben und in Betrieb genommen wurden.

Erhöhte Flexibilität für REITs durch Anhebung der Grenze für steuerpflichtige REIT-Tochtergesellschaften auf 25 % nach 2025

Die Erhöhung der Vermögensgrenze der steuerpflichtigen REIT-Tochtergesellschaft (TRS) gibt PECO mehr strukturelle Flexibilität bei der Verwaltung seiner nicht qualifizierenden Einkommensaktivitäten, wie z. B. Immobilienverwaltungsdienstleistungen, die Dritten angeboten werden, oder bestimmte Nebengeschäftsbereiche. Die Obergrenze für den Wert der Wertpapiere, die ein REIT in seinem TRS halten kann, erhöht sich von 20 % auf 25 % des Gesamtvermögens des REIT.

Diese Änderung tritt für Steuerjahre in Kraft, die nach dem 31. Dezember 2025 beginnen. Während das Kerngeschäft von PECO die REIT-Compliance-Regeln gut einhält, verringert dieser höhere Schwellenwert das Risiko, versehentlich eine Vermögensprüfung nicht zu bestehen, insbesondere wenn das Unternehmen neue Einnahmequellen erschließt oder sein Serviceangebot für Mieter erweitert.

Das Management erkannte das Risiko der US-Handelspolitik, insbesondere der Zölle, an, die sich auf die Kosten für Konsumgüter auswirken würden

Die US-Handelspolitik, insbesondere die Einführung neuer Zölle, stellt ein indirektes, aber spürbares Risiko für PECO dar. Zölle auf importierte Konsumgüter, für die im August 2025 neue gegenseitige Zölle zwischen 10 % und 41 % eingeführt wurden, können die Kosten für Einzelhändler und letztendlich für den Verbraucher erhöhen. Dies könnte die Verbraucherausgaben dämpfen, was den Mietern von PECO schaden würde.

Die Unternehmensleitung räumte diese „Zollbedenken“ jedoch in ihrer Gewinnmitteilung für das erste Quartal 2025 ein und betonte ihre defensive Position. Hier ist die schnelle Rechnung: 71 % von Phillips Edison & Die jährliche Grundmiete (ABR) des Unternehmens ergibt sich aus bedarfsgerechten Gütern und Dienstleistungen.

Dieses hohe Engagement in Lebensmittel-, Restaurant- und Gesundheits- und Schönheitseinzelhändlern – Waren, die Menschen kaufen, unabhängig von geringfügigen Preiserhöhungen – bietet einen starken Puffer gegen die Volatilität der Handelspolitik im Vergleich zu REITs, die sich auf den diskretionären Einzelhandel konzentrieren. Das Hauptrisiko besteht in einer Verlangsamung des Tempos des Akquisitionsmarktes aufgrund der allgemeinen wirtschaftlichen Unsicherheit.

Phillips Edison & Company, Inc. (PECO) – PESTLE-Analyse: Wirtschaftliche Faktoren

Sie sehen sich Phillips Edison an & Unternehmen (PECO), weil sein Lebensmittelmodell rezessionsresistent sein soll, und ehrlich gesagt, die Zahlen für 2025 belegen das. Die Kernaussage für die Wirtschaft besteht hier darin, dass das starke interne Wachstum, das durch den notwenigen Einzelhandel vorangetrieben wird, das Unternehmen vor der allgemeinen Konjunkturabschwächung schützt, die wir erleben, insbesondere bei den diskretionären Ausgaben. Die wichtigste Erkenntnis ist, dass die internen Kennzahlen von PECO die bescheidene Prognose für das Wachstum der US-Verbraucherausgaben übertreffen.

Die mittlere Kern-FFO-Prognose für das Gesamtjahr 2025 spiegelt ein Wachstum von 6,6 % gegenüber 2024 wider.

Die aktualisierte Prognose für die Core Funds From Operations (Core FFO) des Unternehmens für das Gesamtjahr 2025 ist ein klares Signal der Finanzstärke. Der Kern-FFO, eine Schlüsselkennzahl für Real Estate Investment Trusts (REITs) zur Darstellung der Betriebsleistung, wird nun voraussichtlich um wachsen 6.6% in der Mitte des Jahres 2024. Die überarbeitete Prognosespanne für den Kern-FFO pro Aktie beträgt 2,57 $ bis 2,61 $Dies spiegelt die Zuversicht wider, dass ihr Portfolio an Lebensmittelzentren auch bei anhaltender Inflation und höheren Zinssätzen weiterhin einen stabilen und wachsenden Cashflow generieren wird. Dies ist eine sehr starke Wachstumsrate in einem makroökonomischen Umfeld, in dem viele Sektoren einen Margenrückgang verzeichnen.

Das Nettobetriebsergebnis (NOI) des Same-Centers stieg in den neun Monaten bis zum dritten Quartal 2025 um 3,8 %.

Das Wachstum des Net Operating Income (NOI) des Same-Centers – das die Leistung der im Besitz befindlichen Immobilien über den gesamten Zeitraum misst, ohne den Lärm von Akquisitionen und Veräußerungen – war solide 3.8% für die neun Monate bis zum 30. September 2025. Dieses interne Wachstum ist das Fundament eines jeden starken REIT. Für den Zeitraum betrug der NOI im selben Zentrum insgesamt 344,8 Millionen US-Dollar, gegenüber 332,1 Millionen US-Dollar im Vergleichszeitraum 2024. Dies zeigt, dass die bestehenden Mieter gesund sind und höhere Mieten zahlen, außerdem verwaltet das Unternehmen die Betriebskosten gut. Der Mittelwert der Same-Center-NOI-Prognose für das Gesamtjahr 2025 beträgt 3.35% Wachstum, das immer noch recht robust ist.

Die rekordverdächtigen vergleichbaren Verlängerungsmietspannen erreichten im dritten Quartal 2025 23,2 %.

Hier zeigt sich die Preismacht am deutlichsten. PECO meldete eine rekordhohe vergleichbare Verlängerungsmietspanne von 23.2% im dritten Quartal 2025. Betrachten Sie dies als die durchschnittliche Mieterhöhung bei einem verlängerten Mietvertrag im Vergleich zur alten Miete. Auch die neuen vergleichbaren Mietverträge waren stark, die Mietspanne lag bei 24.5% im dritten Quartal 2025. Das ist definitiv ein Vermietermarkt. Die Nachfrage nach Flächen in Lebensmittelzentren ist nach wie vor unglaublich hoch, was es dem Unternehmen ermöglicht, bei der Verlängerung der Mietverträge einen deutlichen Anstieg der Marktmieten zu erzielen. Dieses eingebettete Wachstum ist ein wesentlicher Treiber für zukünftige NOI-Steigerungen.

Hier ist die kurze Rechnung zur Leasingstärke:

• Vergleichbare Verlängerungsmietspanne (Q3 2025): 23.2%
• Vergleichbare Neumietmietspanne (Q3 2025): 24.5%
• Vermietete Belegung des Portfolios (Stand Q3 2025): 97.6%

Die Akquisitionen seit Jahresbeginn beliefen sich bei PECO auf insgesamt 376 Millionen US-Dollar und trieben das externe Wachstum voran.

Externes Wachstum ergänzt die starke interne Leistung. Seit Jahresbeginn bis zum dritten Quartal 2025, PECO abgeschlossen 376 Millionen Dollar in Akquisitionen zu seinem Anteil, zu denen auch neue Einkaufszentren und Grundstücke für die zukünftige Entwicklung gehören. Dabei handelt es sich um einen disziplinierten Ansatz, da das Unternehmen eine Bruttoakquisitionsspanne von 1,5 % für das gesamte Jahr anstrebt 350 bis 450 Millionen US-Dollar. Sie recyceln aktiv Kapital und planen einen Verkauf 50 bis 100 Millionen US-Dollar von Vermögenswerten im Jahr 2025, um höhere Wachstumschancen zu finanzieren.

Es wird prognostiziert, dass sich das Wachstum der US-Verbraucherausgaben im Jahr 2025 auf 2,0 % bis 2,4 % verlangsamen wird.

Die breitere US-Wirtschaft zeigt Anzeichen einer Mäßigung. Das Wachstum der realen persönlichen Konsumausgaben (PCE) – das umfassendste Maß für die inflationsbereinigten Verbraucherausgaben – wird sich im Jahr 2025 voraussichtlich verlangsamen. Der allgemeine Konsens von großen Wirtschaftsinstituten wie Visa und S&P Global Ratings deutet auf ein reales Wachstum der Verbraucherausgaben in der Größenordnung von 2,0 % bis 2,4 % für das Gesamtjahr 2025. Dies ist eine Verlangsamung gegenüber dem stärkeren Wachstum im Jahr 2024, aber es ist immer noch eine positive Expansion. Was diese Schätzung verbirgt, ist die Widerstandsfähigkeit notwendiger Ausgaben, auf die sich PECO konzentriert, gegenüber diskretionären Ausgaben, die sich stärker verlangsamen. Das im Lebensmittelgeschäft verankerte Modell fungiert als Puffer gegen diese Verzögerung.

Die folgende Tabelle fasst die wichtigsten wirtschaftlichen Treiber für PECO zusammen:

Phillips Edison & Company, Inc. (PECO) – PESTLE-Analyse: Soziale Faktoren

Die sozialen Faktoren, die Phillips Edison beeinflussen & Company, Inc. (PECO) sind überwiegend positiv, angetrieben durch die anhaltende Verbrauchernachfrage nach Convenience- und wichtigen Einzelhandelsgeschäften in Vorstadtvierteln. Es ist eine eindeutige Flucht in Richtung bedarfsorientierter Einkäufe zu beobachten, was das Lebensmittelmodell von PECO selbst bei Inflationssorgen äußerst widerstandsfähig macht.

Dieser Fokus auf das Wesentliche führt direkt zu grundsoliden Betriebskennzahlen. Zum 30. September 2025 war die Auslastung des vermieteten Portfolios des Unternehmens sehr hoch 97.6%Dies zeigt, dass Einzelhändler dort sein wollen, wo die Verbraucher bereits sind.

Soziologische

Der Kern der Stabilität von PECO liegt in seinem Engagement für bedarfsgerechte Waren und Dienstleistungen (nicht diskretionärer Einzelhandel). Hierbei handelt es sich um eine defensive Strategie, die das Portfolio vor den stärkeren Schwankungen des Konjunkturzyklus schützt, im Gegensatz zu Einkaufszentren oder Zentren, die sich auf Luxusgüter oder reine Konsumartikel konzentrieren. Ehrlich gesagt, die Menschen brauchen immer noch Milch und einen Haarschnitt, unabhängig davon, was die Börse tut.

Ein großer Teil des Umsatzes des Unternehmens hängt von diesen wesentlichen Verbrauchergewohnheiten ab. Insbesondere 70 % von Phillips Edison & Die jährliche Grundmiete (ABR) des Unternehmens wird von Einzelhändlern abgeleitet, die bedarfsgerechte Waren und Dienstleistungen anbieten. Dieser hohe Prozentsatz sorgt für vorhersehbare, qualitativ hochwertige Cashflows, was genau das ist, was ein erfahrener Finanzanalyst in einem volatilen Markt sucht.

Der Mietermix entwickelt sich definitiv weiter, um breitere gesellschaftliche Trends in Bezug auf Wohlbefinden und Genuss widerzuspiegeln, eine klassische Aufteilung der Verbraucher. Das moderne Nachbarschaftszentrum wird zu einem ganzheitlichen Gesundheits- und Convenience-Zentrum und nicht nur zu einem Ort, an dem man Lebensmittel kauft.

Diese Entwicklung beinhaltet einen bedeutenden Vorstoß in Richtung ganzheitlicher Gesundheitsdienste und Speziallebensmittelkonzepte. Sie sehen dies an der Vermietung von Flächen an Mieter wie Pacific Dental Services, die sich auf die Verbindung von Mund- und Körpergesundheit konzentrieren, und am Aufkommen von Spezialsüßigkeiten und Leckereien wie Crumbl Cookies und Swig Drinks, die dem Wunsch der Verbraucher nach einem erschwinglichen Genuss gerecht werden.

Das gesamte Modell basiert auf dem stetigen Käuferstrom, der vom Lebensmittelhändler angezogen wird. Lebensmittelhändler profitieren von einem hohen durchschnittlichen Fußgängeraufkommen, da sie ein nicht verhandelbarer Teil der wöchentlichen Routine sind und die Kunden an den Inline-Mietern vorbeiführen. Diese Konsistenz ist quantifizierbar:

• Lebensmittelhändler sorgen für hohen Fußgängerverkehr.
• Der durchschnittliche Fußgängerverkehr für Lebensmittelverkäufer beträgt etwa 1,6 Besuche pro amerikanischer Familie pro Woche. [zitieren: 17, Suche 1]
• Traditionelle Lebensmittelketten machen immer noch über 70,0 % des gesamten Kundenaufkommens in Lebensmittelgeschäften aus.

Hier ist die schnelle Rechnung: Dieser hochfrequente Fußgängerverkehr, selbst für eine kurze Reise, schafft einen integrierten Kundenstamm für die 303 hundertprozentigen Immobilien und 34,0 Millionen Quadratmeter, die Phillips Edison besitzt & Das Unternehmen wird zum 30. September 2025 verwaltet. Dieser anhaltende, nicht diskretionäre Datenverkehr ist der Motor für die kleineren Inline-Mieter.

Phillips Edison & Company, Inc. (PECO) – PESTLE-Analyse: Technologische Faktoren

Unternehmensweite Vorgabe im Jahr 2025 zur Einführung einer KI-Lösung in allen Abteilungen

Man kann nicht über die Strategie für 2025 sprechen, ohne über künstliche Intelligenz (KI) und Phillips Edison zu sprechen & Das Unternehmen neigt definitiv dazu. Die Führung von PECO hat einen klaren, unternehmensweiten Auftrag erteilt: Jede einzelne Abteilung muss in diesem Jahr eine KI-Lösung einführen. Hier geht es nicht nur um Schlagworte; Es ist ein Vorstoß für spürbare Effizienzsteigerungen, angefangen bei Back-Office-Funktionen wie Human Resources (HR) und Legal.

Das unmittelbare Ziel besteht darin, den Betrieb zu rationalisieren. Ehrlich gesagt, in einem kapitalintensiven Geschäft wie dem Immobiliensektor kommt es auf jeden Effizienzfaktor an. Die strategischere Rolle besteht jedoch darin, wie KI eingesetzt werden soll, um eine intelligentere Akquise und umfassendere betriebliche Verbesserungen im gesamten Portfolio zu unterstützen. Was diese Investition jedoch verbirgt, ist das damit verbundene Risiko. Die rasante Entwicklung der generativen KI (künstliche Intelligenz, die neue Inhalte erstellen kann) birgt technologische und rechtliche Herausforderungen, einschließlich des Risikos ungenauer Ergebnisse, die zu einer Beeinträchtigung der Entscheidungsfindung oder potenziellen rechtlichen Verpflichtungen führen.

• KI-Fokusbereiche (2025):
• Beginnen Sie mit Effizienzsteigerungen im Personal- und Rechtswesen.
• Übergang zu intelligenteren Akquisitionsstrategien.
• Streben Sie nach umfassenderen betrieblichen Verbesserungen.

Immobilien fungieren als entscheidende Lieferlösungen auf der letzten Meile für den Omnichannel-Einzelhandel

Der physische Laden stirbt nicht; Es entwickelt sich zu einem Logistikzentrum, und die Lebensmittelzentren von PECO stehen im Mittelpunkt dieses Wandels. Sie sind ein entscheidender Bestandteil des Omnichannel-Einzelhandelsmodells und lösen im Wesentlichen das kostspielige und komplexe Problem der Zustellung auf der letzten Meile. Einzelhändler haben Technologie in ihre Modelle integriert und so ein neues Gleichgewicht geschaffen, bei dem das Geschäft wieder in den Mittelpunkt der Customer Journey gerückt wird.

Da in diesen Zentren bedarfsorientierte Lebensmittelhändler ansässig sind, erzeugen sie einen konstant hohen Fußgängerverkehr – durchschnittlich etwa 31.000 Fahrten pro Woche zu jedem Zentrum. Dieser ständige Kundenstrom macht sie zu idealen Standorten für Einzelhändler zur Verwaltung von Online-Bestellungen und Retouren, weshalb die Immobilien von PECO als wesentlicher Bestandteil der modernen Lieferkette angesehen werden. Dies ist ein enormer Wettbewerbsvorteil im Einzelhandelssektor des Real Estate Investment Trust (REIT).

85 % der Lebensmittelhändler im Portfolio bieten BOPIS-Dienste (Buy Online, Pick-up In Store) an

Die hohe Akzeptanzrate der BOPIS-Dienste (Buy Online, Pick-up In Store) im PECO-Portfolio ist ein wichtiges technologisches Unterscheidungsmerkmal. Ende 2025 bieten etwa 85 % der Lebensmittelhändler im Portfolio BOPIS-Optionen an. Dies bedeutet, dass der physische Raum aktiv für die digitale Erfüllung genutzt wird, wodurch die Immobilie für die Mieter wertvoller und verbindlicher wird.

Dieser hohe Grad der digitalen Integration unterstützt unmittelbar die Widerstandsfähigkeit des Portfolios. Dadurch wird sichergestellt, dass die Immobilien für die Einnahmequellen der Lebensmittelhändler weiterhin von entscheidender Bedeutung sind, unabhängig davon, ob der Verkauf online oder im Geschäft erfolgt. Dies ist ein klares Zeichen dafür, dass die PECO-Zentren nicht nur Flächen verkaufen, sondern auch eine wesentliche Infrastruktur für den modernen Einzelhandel bieten.

Nutzung datengesteuerter Erkenntnisse für intelligentere Akquisitions- und Asset-Management-Strategien

PECO nutzt datengesteuerte Erkenntnisse, um eine disziplinierte und hochprofitable Akquisitionsstrategie aufrechtzuerhalten. Ihr Ziel ist es, Vermögenswerte zu erwerben, die eine unverschuldete interne Rendite (IRR) von über 9 % erzielen. Sie kaufen nicht nur Zentren; Sie verwenden Daten, um Zentren mit starken Wachstumsprofilen zu identifizieren, von denen sie glauben, dass sie diesen Schwellenwert überschreiten werden.

Hier ist die kurze Rechnung für ihr externes Wachstum: Das Unternehmen bestätigte seine Prognose für Bruttoakquisitionen im Gesamtjahr 2025 von 350 bis 450 Millionen US-Dollar. Bis zum dritten Quartal 2025 hatten sie bereits Bruttoakquisitionen im Wert von 376 Millionen US-Dollar abgeschlossen, womit sie genau innerhalb dieser Zielspanne lagen. Dieses aggressive und dennoch disziplinierte Tempo ist nur mit einer robusten Technologieplattform möglich, die schnell ein großes Volumen an Geschäften zeichnen und bewerten kann. Tatsächlich stiegen die auf ihrem Underwriting-Prozess basierenden Aktivitäten im Vergleich zum Vorjahr um 50 %, was den Umfang ihrer datengesteuerten Pipeline zeigt.

Phillips Edison & Company, Inc. (PECO) – PESTLE-Analyse: Rechtliche Faktoren

Die Rechtslandschaft für Phillips Edison & Company (PECO) Ende 2025 zeichnet sich durch eine Mischung aus bundesstaatlicher Steuervereinfachung, Bemühungen auf Landesebene zur Umnutzung von Gewerbeimmobilien und lokalen Bebauungsanpassungen aus, um mit der modernen Einzelhandelslogistik Schritt zu halten. Für einen im Lebensmittelbereich verankerten REIT wie PECO bieten diese Änderungen sowohl klare Chancen zur Vermögensoptimierung als auch neue betriebliche Risiken.

Die Gesetze auf Landesebene ändern sich, um die adaptive Wiederverwendung (gewerblich zu Wohnzwecken) von Immobilien zu fördern.

Der Trend, ungenutzte Gewerbeimmobilien – insbesondere leerstehende Büroflächen – in Mehrfamilienhäuser umzuwandeln, wird durch neue Landesgesetze aktiv unterstützt. Dies ist eine potenzielle langfristige Chance für PECO, nicht zum Kerngeschäft gehörende, nicht mit Lebensmittelgeschäften verankerte Vermögenswerte zu veräußern oder neu zu entwickeln oder sogar eine Wohnkomponente zu bestehenden Zentren in städtischen Nebengebieten hinzuzufügen.

Ein Paradebeispiel ist der Gesetzentwurf 840 (SB 840) des Senats von Texas, der am 1. September 2025 in Kraft tritt. Dieses Gesetz zwingt Kommunen in größeren Städten (mehr als 150.000 Einwohner in Kreisen mit mehr als 300.000 Einwohnern), die Bebauung von Wohngebieten mit gemischter Nutzung und Mehrfamilienhäusern „von Rechts wegen“ in Bereichen zuzulassen, die für Büro-, Gewerbe-, Einzelhandels- oder Lagernutzung vorgesehen sind. Dadurch entfällt die zeitaufwändige und teure Umwidmung.

Zu den wichtigsten Bestimmungen von Texas SB 840 für Entwickler gehören:

• Erlaubt die Bebauung von Mehrfamilienhäusern (drei oder mehr Wohneinheiten) oder der gemischten Nutzung (mindestens 65 % Wohneinheiten) in Gewerbegebieten.
• Verbot von Dichtebeschränkungen unter 36 Einheiten pro Acre oder der höchsten zulässigen Wohndichte der Stadt.
• Begrenzung des Parkbedarfs auf maximal einen Stellplatz pro Wohneinheit.

Dieser gesetzgeberische Vorstoß, der auch in Staaten wie Missouri mit vorgeschlagenen Steuergutschriften von 25–30 % für die Umwandlung von Gewerbe- in Wohngebäude zu beobachten ist, erhöht den zugrunde liegenden Wert des Grundstücksportfolios von PECO, indem seine potenziellen Anwendungsfälle über den reinen Einzelhandel hinaus erweitert werden.

Neue Landesgesetze rationalisieren das Verfahren zur gewerbsmäßigen Entfernung von Hausbewohnern.

Die Effizienz der Wiedererlangung einer Gewerbeimmobilie hat erhebliche Auswirkungen auf das Nettobetriebsergebnis (NOI) eines REITs. Während einige Bundesstaaten den Mieterschutz erhöhen, zeichnet sich ein Gegentrend ab, der die Räumung tatsächlich unrechtmäßiger Bewohner rationalisiert, was sich für Immobilieneigentümer positiv auswirkt.

Beispielsweise zielt Tennessees House Bill 216 (eingeführt im April 2025) darauf ab, den Prozess für Grundstückseigentümer zu beschleunigen, Gewerbeimmobilien von unbefugten Bewohnern zurückzufordern, um kriminellen Aktivitäten und Hausbesetzungen vorzubeugen. In ähnlicher Weise ändert der Gesetzentwurf 1563 des Senats von Illinois (unterzeichnet im Juli 2025, in Kraft getreten am 1. Januar 2026) das Gesetz über gewaltsame Einreise und Inhaftierung, um den Strafverfolgungsbehörden klarere Befugnisse zu geben, wiedereinreisende illegale Bewohner zu entfernen, ohne dass ein neues, kostspieliges Räumungsverfahren erforderlich ist.

Der Trend ist jedoch nicht einheitlich. In Kalifornien erhöhen neue Gesetze, die am 1. Januar 2025 in Kraft treten, tatsächlich die Zeit, die ein gewerblicher Mieter hat, um auf eine Beschwerde wegen rechtswidriger Inhaftierung zu reagieren, von fünf auf zehn Tage, was die Zeit und die Kosten für die Wiedererlangung des Eigentums für einen Vermieter verlängern kann.

Die vorgeschlagenen Vorschriften des Finanzministeriums (Oktober 2025) vereinfachen den „im Inland kontrollierten REIT“-Test für ausländische Investoren.

In einer bedeutenden Entwicklung für alle US-REITs, einschließlich PECO, haben das Finanzministerium und der IRS am 20. Oktober 2025 Verordnungsvorschläge herausgegeben, die den Test der „inländisch kontrollierten qualifizierten Investmentgesellschaft“ (DREIT) vereinfachen. Dies ist definitiv ein Segen für die Anziehung von ausländischem Kapital.

Die vorgeschlagenen Regelungen heben die umstrittene „Look-through“-Regel auf, die einen REIT bisher dazu verpflichtete, den ausländischen Besitz bestimmter inländischer C-Corporation-Aktionäre nachzuverfolgen. Nach dem neuen Vorschlag werden alle inländischen C-Corporations beim DREIT-Test einfach als US-Personen behandelt, unabhängig von ihrer zugrunde liegenden ausländischen Beteiligung.

Diese Änderung verringert die Verwaltungskomplexität und die Rechtsunsicherheit für ausländische Investoren, die in börsennotierte REITs wie Phillips Edison investieren sollten & Unternehmen attraktiver. Angesichts des Portfolios des Unternehmens mit 303 hundertprozentigen Immobilien in 31 Bundesstaaten zum 30. September 2025 könnte ein einfacherer Weg für ausländische Investitionen die Aktienliquidität verbessern und eine höhere Bewertung unterstützen.

Lokale Bebauungsvorschriften müssen aktualisiert werden, um neue Einzelhandelslogistik wie Abholung und Lieferung am Straßenrand zu ermöglichen.

Die Lebensmittelzentren von PECO sind wesentliche Bestandteile der Omni-Channel-Strategie für seine Mieter und dienen als wichtige Lieferlösungen auf der letzten Meile. Die physische Infrastruktur für diese Abholung am Straßenrand, spezielle Parkplätze für Zustellfahrer und Bereitstellungsbereiche kollidiert jedoch häufig mit veralteten örtlichen Bebauungsvorschriften.

Lokale Kommunen im ganzen Land ändern derzeit aktiv ihre Bebauungsvorschriften, um dieser Realität Rechnung zu tragen. Beispielsweise wurde Ende 2025 ein Einzelhandelsumbau in East Cobb, Georgia, genehmigt, der einen doppelten Drive-In-Service und eine spezielle Infrastruktur für die Abholung und Lieferung am Straßenrand umfasst. Dies ist eine kleine, aber entscheidende rechtliche Hürde, die PECO auf seiner 34,0 Millionen Quadratmeter großen Einzelhandelsfläche überwinden muss. Der Schlüssel besteht darin, sicherzustellen, dass die lokalen Vorschriften aktualisiert werden, um diese betrieblichen Anforderungen zu ermöglichen, ohne langwierige, diskretionäre Überprüfungsprozesse auszulösen.

Das Versäumnis, die lokale Zoneneinteilung an diese modernen Einzelhandelsbedürfnisse anzupassen, führt zu einem rechtlichen Engpass, der sich direkt auf den Mieterbetrieb und in der Folge auf die Fähigkeit von PECO auswirkt, die Mietspanne zu maximieren. Sie müssen proaktiv mit Planungskommissionen in Ihren Schlüsselmärkten zusammenarbeiten.

Phillips Edison & Company, Inc. (PECO) – PESTLE-Analyse: Umweltfaktoren

Sie sehen sich Phillips Edison an & Company, Inc. (PECO) und müssen wissen, wie sich Umweltfaktoren wie Klimawandel und Ressourcenknappheit tatsächlich auf das Endergebnis auswirken. Die Erkenntnis ist klar: PECO ist seinem primären CO2-Reduktionsziel voraus und hat bereits eine Reduzierung seines betrieblichen CO2-Fußabdrucks um 38 % erreicht, aber es hat noch einen langen Weg vor sich, um sein ehrgeiziges Solarziel vor Ort zu erreichen.

Das Unternehmen behandelt das Klimarisiko definitiv als Investitionsrisiko, was der richtige Schritt für einen großen Real Estate Investment Trust (REIT) ist, der sich auf physische Vermögenswerte konzentriert. Ihre Strategie basiert auf der Erreichung klarer, messbarer Ziele für Emissionen, erneuerbare Energien und Immobilienresilienz, die alle auf einer Basis für 2020 basieren, um ein Ziel für 2030 zu erreichen. Ehrlich gesagt ist das frühzeitige Erreichen des Treibhausgasziels ein starkes Zeichen operativer Disziplin.

Erzielte eine Reduzierung der Treibhausgasemissionen der Bereiche 1 und 2 um 38 % in Richtung eines Ziels von 46 %

PECO hat erhebliche Fortschritte bei der Reduzierung seiner direkten betrieblichen Emissionen erzielt, die in Scope 1 (direkt aus eigenen oder kontrollierten Quellen) und Scope 2 (indirekt aus eingekaufter Energie) fallen. Mit der letzten Berichterstattung im Jahr 2024 konnte das Unternehmen diese Emissionen um 38 % reduzieren. Damit sind sie ihrem Ziel einer Reduzierung um 46 % im Vergleich zu ihrem Ausgangswert für 2020 voraus. Dies ist ein großer Gewinn, denn es zeigt, dass sie den Energieverbrauch aktiv verwalten und für ihre vom Vermieter kontrollierten Räume auf sauberere Quellen umsteigen, was zur Verwaltung der Betriebskosten beiträgt.

Hier ist die kurze Berechnung ihrer Fortschritte im Vergleich zu anderen wichtigen Umweltkennzahlen, die alle auf der gleichen Basis für 2020 für ein Ziel für 2030 basieren:

Installierte 3,5 MW gehostete Solarenergie vor Ort und näherte sich einem 25-MW-Ziel

Die Förderung erneuerbarer Energien ist ein wichtiger Investitionsbereich. Ziel von PECO ist die Installation von 25 MW (Megawatt) vor Ort bereitgestellter erneuerbarer Energie, vor allem Solarenergie, in allen Einkaufszentren in der Nachbarschaft. Die aktuelle Leistung liegt bei 3,5 MW installierter gehosteter Solarkapazität. Dies ist eine klare Wachstumschance, aber auch ein kapitalintensives Ziel, das in den nächsten Jahren erhebliche Investitionen erfordern wird, um das verbleibende Ziel von 21,5 MW zu erreichen. Der Status wird als „Im Fokus“ aufgeführt, was bedeutet, dass er Priorität hat, aber das Tempo muss beschleunigt werden.

Diese Solarstrategie hilft dem Unternehmen, sich gegen steigende Strompreise abzusichern, und macht seine Immobilien für Mieter und Investoren, die Wert auf Nachhaltigkeit legen, attraktiver.

19 % der Immobilien sind mit Ladestationen für Elektrofahrzeuge (EV) ausgestattet

Die Umstellung auf Elektrofahrzeuge (EVs) ist ein wichtiger Verbrauchertrend, und PECO positioniert seine Immobilien so, dass sie diesen Verkehr nutzen können. Derzeit sind 19 % ihrer Immobilien mit Ladestationen für Elektrofahrzeuge ausgestattet, was ein guter Anfang ist, aber noch weit von ihrem 35 %-Ziel entfernt. Dies ist ein kluger Schachzug, da Einkaufszentren mit Lebensmittelgeschäften ideale Standorte für das Aufladen von Elektrofahrzeugen sind – die Leute kaufen 30 bis 60 Minuten lang ein, was ein perfektes Ladefenster darstellt.

Die Installation dieser Stationen ist eine direkte Reaktion auf die Nachfrage der Verbraucher und trägt dazu bei, die Anlagen zukunftssicher zu machen. Das Ziel, 35 % der Immobilien zu erreichen, wird als „Auf Kurs“ aufgeführt, was darauf hindeutet, dass eine stetige Einführung geplant ist, um diese Marke bis 2030 zu erreichen.

Die klimabezogene Risikobewertung ist in das Enterprise Risk Management (ERM)-Framework integriert

Für einen REIT stellen physische Klimarisiken – wie vermehrte Überschwemmungen, extreme Hitze oder schwere Stürme – ein wesentliches finanzielles Risiko dar. PECO hat eine umfassende klimabezogene Risikobewertung in sein Enterprise Risk Management (ERM)-Framework integriert. Dabei handelt es sich nicht nur um eine Compliance-Übung; Es geht darum, den Wert von Vermögenswerten zu schützen.

Diese Integration bedeutet, dass sie aktiv Folgendes tun:

• Durchführung von Klimarisiko-Szenarioanalysen für das gesamte Portfolio.
• Angleichung der Offenlegungen an weltweit anerkannte Rahmenwerke wie das International Sustainability Standards Board (ISSB).
• Nutzung der Analyse als Grundlage für langfristige Investitions- und Portfoliomanagemententscheidungen.
• Ziel ist es, die Auswirkungen von Umweltrisiken (sowohl physischer als auch vorübergehender) zu mildern.

Was diese Schätzung verbirgt, sind die Kosten für Kapitalverbesserungen, die erforderlich sind, um Immobilien gegen diese Risiken abzusichern, aber die Tatsache, dass sie Rahmenwerke wie ISSB verwenden, zeigt ein Engagement für Transparenz und Risikomanagement auf lange Sicht. Dies ist ein entscheidender Schritt zur Aufrechterhaltung wettbewerbsfähiger Kapitalkosten.