Phillips Edison & Company, Inc. (PECO): 5 FORCES-Analyse [Aktualisierung Nov. 2025]

Sie bewerten ein Unternehmen Ende 2025 und versuchen, seine tatsächliche Wettbewerbsposition inmitten von Inflation und veränderten Verbrauchergewohnheiten zu ermitteln, und ehrlich gesagt müssen Sie wissen, ob der aktuelle Aktienkurs die Realität widerspiegelt. Als Analytiker, der zwei Jahrzehnte damit verbracht hat, diese Landschaften zu kartieren, sehe ich Phillips Edison & Company, Inc. (PECO) hat eine scharfe Defensivmaßnahme durchgeführt, indem es sich ausschließlich auf den notwendigkeitsbasierten Einzelhandel konzentrierte, was sich derzeit in einer ernsthaften Preismacht niederschlägt. Das ist nicht theoretisch; Ihre vergleichbaren Verlängerungsmietspannen im dritten Quartal 2025 erreichten einen Rekordwert von 23,2 %, unterstützt durch eine stabile Ankerauslastung von 99,2 %, auch wenn die Kapitalgeber erhöhte Kosten vorweisen. Dennoch scheint PECO mit einer Liquidität von 977 Millionen US-Dollar gut gerüstet zu sein, um die Hebelwirkung der Lieferanten zu steuern und gleichzeitig die Konkurrenz mit einer Mietauslastung im gleichen Zentrum von 97,9 % zu übertreffen. Um sich ein vollständiges Bild dieser defensiven Stärke zu machen – wie sie mit großen Konkurrenten umgehen, wie gering die Bedrohung durch Ersatzprodukte wie E-Commerce ist und wie hoch die Hürden für neue Marktteilnehmer sind –, müssen Sie sich hier die detaillierte Aufschlüsselung aller fünf Kräfte ansehen.

Phillips Edison & Company, Inc. (PECO) – Porters fünf Kräfte: Verhandlungsmacht der Lieferanten

Sie betrachten die Kostenseite der Gleichung für Phillips Edison & Company, Inc. (PECO), insbesondere wie viel Einfluss ihre verschiedenen Lieferanten auf das Unternehmen bis Ende 2025 haben. Für einen Real Estate Investment Trust (REIT), der sich auf den Bedarfseinzelhandel konzentriert, fallen die Lieferanten in einige wichtige Gruppen: Bau-/Entwicklungspartner, Kapitalgeber (Kreditgeber/Investoren) und betriebliche Dienstleister wie Wartungsteams und Versorgungsunternehmen.

Die Baukosten sind definitiv erhöht, was sich direkt auf das für Wachstumsprojekte bereitgestellte Kapital auswirkt. Phillips Edison & Company, Inc. (PECO) verfügt derzeit über 22 Projekte im aktiven Bau, was einer Gesamtinvestition von 75,9 Millionen US-Dollar in aktive Neuentwicklungen entspricht, wobei für diese Projekte eine durchschnittliche Rendite zwischen 9 % und 12 % angestrebt wird. Durch diesen kontinuierlichen Kapitaleinsatz verfügen Bauanbieter über einen gewissen Einfluss, aber die starke Bilanz des Unternehmens trägt dazu bei, einen Teil dieses Drucks auszugleichen.

Die Macht der Kapitalgeber wird durch Phillips Edison erheblich gemildert & Die starke Liquiditätsposition von Company, Inc. (PECO). Im dritten Quartal 2025 wies das Unternehmen eine Liquidität von 977 Millionen US-Dollar aus, was einen erheblichen Puffer für den Betrieb und selektive Akquisitionen ohne unmittelbare Abhängigkeit von den Schuldenmärkten darstellt. Diese Finanzkraft bedeutet, dass Kreditgeber weniger Möglichkeiten haben, die Bedingungen für neuen Kapitalbedarf zu diktieren.

Die Macht der Schuldenmarktanbieter – der Finanzierungsgeber – wird durch Phillips Edison weiter eingeschränkt & Das proaktive Schuldenmanagement von Company, Inc. (PECO). Zum 30. September 2025 waren satte 95,3 % der Gesamtschulden des Unternehmens festverzinsliche Schulden. Diese Struktur bindet effektiv die Finanzierungskosten und schützt das Unternehmen vor unmittelbaren, starken Zinserhöhungen seitens Anbietern auf dem Fremdkapitalmarkt.

Spezialisierte Wartungs- und Versorgungsanbieter verfügen über eine mäßige Leistung. Ihre Dienste sind kein Ersatz für die Aufrechterhaltung der hohen Betriebsstandards von Phillips Edison & Company, Inc. (PECO) erreicht, was durch die Mietauslastung seines Portfolios von 97,6 % am Quartalsende belegt wird. Der Fokus des Unternehmens auf bedarfsorientierte Mieter, die einen vorhersehbaren Cashflow generieren, verschafft ihnen jedoch wahrscheinlich einen besseren Verhandlungsspielraum als ein Vermieter mit volatileren Mietern.

Hier ist ein kurzer Blick auf die wichtigsten Finanzkennzahlen, die sich direkt auf die Entwicklung von Phillips Edison beziehen & Company, Inc. (PECO) verwaltet die Lieferantenmacht:

Die Betriebsstabilität Phillips Edison & Company, Inc. (PECO) weist darauf hin, dass einige spezialisierte Lieferanten zwar die Vorherrschaft haben, die allgemeine Geschäftsstärke jedoch ihre Fähigkeit einschränkt, übermäßigen Wert zu erwirtschaften. Diese Stärke spiegelt sich auch im Vermietungserfolg wider:

• Die vergleichbaren Verlängerungsmietspannen des Portfolios erreichten im Quartal ein Rekordhoch von 23,2 %.
• Vergleichbare neu abgeschlossene Mietverträge wiesen eine Mietspanne von 24,5 % auf.
• Die durchschnittlichen jährlichen Mieterhöhungen bei abgeschlossenen Geschäften betrugen etwa 2,6 %.
• Die Portfoliobindung blieb im Quartal mit 93,9 % hoch.

Diese Leasingkennzahlen zeigen, dass Phillips Edison & Company, Inc. (PECO) treibt erfolgreich das Umsatzwachstum voran, was die beste Verteidigung gegen die Inflation der Lieferantenkosten darstellt. Finanzen: Entwurf einer 13-wöchigen Cash-Ansicht bis Freitag.

Phillips Edison & Company, Inc. (PECO) – Porters fünf Kräfte: Verhandlungsmacht der Kunden

Kundenstrom für Phillips Edison & Company, Inc. ist niedrig, was direkt auf die anhaltend rekordhohe Nachfrage nach den in Lebensmittelgeschäften verankerten Einkaufszentren in der Nachbarschaft zurückzuführen ist. Diese Marktdynamik führt zu einem erheblichen Preishebel für Phillips Edison & Company, Inc. gegenüber seinen Mietern.

Die Stärke dieser Position zeigt sich deutlich in den Vermietungskennzahlen aus dem dritten Quartal 2025. So erreichten die vergleichbaren Verlängerungsmietspannen einen Rekordwert von 23.2% im dritten Quartal 2025, was ein klarer Beweis für Phillips Edison ist & Die starke Preismacht von Company, Inc. bei Verhandlungen mit bestehenden Mietern. Darüber hinaus erzielten vergleichbare Neuvermietungen im gleichen Zeitraum eine Mietspanne von 24.5%.

Die Ankerbelegung bleibt außerordentlich knapp. Zum 30. September 2025 lag die Auslastung der gemieteten Anker bei 99.2%. Diese nahezu perfekte Auslastung der primären Lebensmittelgeschäfte – der Anker – bedeutet, dass Mieter wie Kroger und Publix nur sehr wenig Einfluss haben, um ungünstige Mietbedingungen zu diktieren, da die Alternative, vergleichbare, qualitativ hochwertige, von Lebensmittelgeschäften verankerte Flächen zu finden, äußerst begrenzt ist.

Die Stabilität der Mieterbasis schränkt auch die Macht der Kunden ein. Bedarfsorientierte Einzelhandelsmieter, die den Kern des Phillips Edison bilden & Das Portfolio von Company, Inc. ist naturgemäß mit hohen Umstellungskosten konfrontiert. Diese Kosten erhöhen sich, da diese Unternehmen stark auf etablierte lokale Kundenstämme angewiesen sind, die an den spezifischen Standort innerhalb des Einkaufszentrums gebunden sind, was einen Umzug störend und kostspielig macht.

Diese Bindung der Mieter spiegelt sich in den hohen Verlängerungsraten wider. Die Portfoliobindung blieb stark 93.9% im dritten Quartal 2025. Diese Zahl, zusammen mit der Nachbarbindungsrate von 94%, zeigt, dass sich Mieter dafür entscheiden, zu bleiben und höhere Mieten zu akzeptieren, anstatt zu gehen.

Hier ist ein kurzer Blick auf die wichtigsten Betriebskennzahlen aus dem dritten Quartal 2025, die diese geringe Verhandlungsmacht der Kunden unterstreichen:

Die betriebliche Leistung stützt die Ansicht, dass Mieter nur begrenzte Möglichkeiten haben:

• Die Auslastung des vermieteten Portfolios im selben Zentrum betrug 97.9%.
• Die Inline-Belegung im selben Center war gemietet 95.0%.
• Die Ausgaben für Mieterverbesserungen pro Quadratfuß für Erneuerungen betrugen $1, ergibt a 23.3% Erneuerung breitete sich aus.
• Der Kern-FFO pro verwässerter Aktie für das Quartal betrug $0.65.

Phillips Edison & Company, Inc. (PECO) – Porters fünf Kräfte: Wettbewerbsrivalität

Sie betrachten die Wettbewerbslandschaft für Phillips Edison & Company, Inc. (PECO) derzeit, Ende 2025, und die Rivalität ist definitiv vorhanden. Der Raum wird von großen, gut kapitalisierten REITs bevölkert, die wichtige Akteure im Lebensmitteleinzelhandel sind, wie Regency Centers und Kimco Realty. Diese Unternehmen verfügen über eine beträchtliche Größe und umfangreiche Finanzmittel, was bedeutet, dass der Wettbewerb um erstklassige Immobilien und erstklassige Mieter hart ist. Dennoch sind die zugrundeliegenden Fundamentaldaten des Sektors unglaublich stark, was jedem hilft, der in dieser Nische tätig ist.

Der Sektor selbst zeigt eine bemerkenswerte Gesundheit. Ende 2024 lag die landesweite Leerstandsquote im Lebensmitteleinzelhandel mit 3,5 % in der Nähe historischer Tiefststände. Dieses knappe Angebotsumfeld bedeutet, dass der Wettbewerb um die Sicherung von Flächen intensiv ist, wenn Flächen frei werden, bietet aber auch Vermietern wie Phillips Edison eine erhebliche Preissetzungsmacht & Unternehmen, Inc. (PECO).

Phillips Edison & Company, Inc. (PECO) schneidet im Vergleich zu einigen allgemeinen Vergleichskennzahlen deutlich ab, was Sie von einem Managementteam erwarten. Stand: 30. September 2025, Phillips Edison & Company, Inc. (PECO) behielt eine Mietauslastung im gleichen Zentrum von 97,9 % bei. Dieser Auslastungsgrad deutet auf eine hervorragende Mieterbindung und eine hohe Vermietungsgeschwindigkeit hin, selbst angesichts des Wettbewerbsdrucks durch andere REITs.

Die Größe des Unternehmens bietet eine solide Basis für den Wettbewerb in diesem fragmentierten Markt. Phillips Edison & Company, Inc. (PECO) verfügte zum 30. September 2025 über 303 Immobilien in 31 Bundesstaaten. Dies sorgt zwar für die erforderliche Größe, der breitere Markt bleibt jedoch geografisch fragmentiert, was bedeutet, dass lokale Marktkenntnisse und Umsetzung immer noch wichtige Unterscheidungsmerkmale gegenüber nationalen Giganten sind.

Internes Wachstum bleibt ein wichtiger Treiber und spiegelt die erfolgreiche Umsetzung in einem wettbewerbsintensiven Leasingumfeld wider. Der Mittelpunkt von Phillips Edison & Die Wachstumsprognose für das Nettobetriebsergebnis (NOI) von Company, Inc. (PECO) für das Gesamtjahr 2025 spiegelt einen Anstieg von 3,35 % gegenüber dem Vorjahr wider. Dieses Wachstum wird durch die im Laufe des Jahres verzeichneten starken Leasingspannen gestützt.

Hier ist ein kurzer Blick darauf, wie einige von Phillips Edison & Die wichtigsten Betriebskennzahlen von Company, Inc. (PECO) zum Ende des dritten Quartals 2025:

Die Stärke der Mieterbasis wirkt sich direkt auf die Rivalität aus, indem sie das Fluktuationsrisiko verringert. Sie können diesen Fokus auf den Bedarfseinzelhandel an ihren Top-Anker erkennen:

• Kroger
• Publix
• Albertsons
• Ahold Delhaize

Außerdem zeigt die Vermietungsdynamik die Preissetzungsmacht, die dem Wettbewerbsdruck direkt entgegenwirkt. Beispielsweise erreichten vergleichbare Verlängerungsmietverträge, die im dritten Quartal 2025 abgeschlossen wurden, eine rekordhohe Mietspanne von 23,2 %. Diese Art der Spread-Generierung deutet darauf hin, dass selbst mit starken Konkurrenten Phillips Edison & Company, Inc. (PECO) erzielt bei Vertragsverlängerung Spitzenmieten.

Finanzen: Erstellen Sie bis nächsten Dienstag ein Memo zur Wettbewerbspositionierung, in dem die Auslastung im dritten Quartal 2025 mit der von Kimco Realty und Regency Centers verglichen wird.

Phillips Edison & Company, Inc. (PECO) – Porters fünf Kräfte: Bedrohung durch Ersatzkräfte

Sie stehen vor dem digitalen Wandel und ehrlich gesagt stellt reiner E-Commerce definitiv eine theoretische Bedrohung für den physischen Einzelhandel dar. Aber für Phillips Edison & Company, Inc. (PECO) wird die Bedrohung erheblich gemindert, da ihre Lebensmittelanker für genau die Erfüllungsmethoden, auf die sich Online-Spieler verlassen, unerlässlich sind. Wir sehen dies an den Zahlen: Der Click-and-Collect-Einzelhandelsumsatz in den USA, zu dem auch Buy Online, Pick Up In-Store (BOPIS) gehört, wird im Jahr 2025 voraussichtlich 154,3 Milliarden US-Dollar erreichen, was einem Anstieg von 16,2 % gegenüber dem Vorjahr entspricht. Darüber hinaus handelt es sich bei bis zu 78,7 % dieser Click-and-Collect-Verkäufe um Lebensmittel. Das bedeutet, dass die PECO-Zentren nicht nur mit dem E-Commerce konkurrieren; Sie fungieren als kritische Knotenpunkte für die Logistik auf der letzten Meile, was ein großer Vorteil ist.

Alternative Formate wie geschlossene Einkaufszentren oder traditionelle Energiezentren sind weitaus austauschbarer, da sie oft auf diskretionären Ausgaben beruhen. Der Fokus von PECO liegt jedoch auf dem bedarfsorientierten Einzelhandel. Über 70 % von Phillips Edison & Die Mieteinnahmen von Company, Inc. (PECO) stammen von bedarfsorientierten Mietern – etwa Lebensmittelgeschäften und Apotheken –, deren Nachfrage auch dann stabil bleibt, wenn die Verbraucher den Gürtel enger schnallen. Diese defensive Positionierung macht ihre Anlageklasse von Natur aus weniger anfällig für eine Substitution durch rein digitale Alternativen.

Die Bestätigung für diesen Notwendigkeitsfokus wird in den Leistungsmetriken von Phillips Edison deutlich & Company, Inc. (PECO) berichtete bis zum dritten Quartal 2025. Während in der Meldung ein Anstieg der Lebensmittelverkäufe um fast 16 % erwähnt wurde, verzeichnete der breitere US-Lebensmitteleinzelhandel im Juni 2025 im Vergleich zum Juni 2024 einen Umsatzanstieg von 3,9 % gegenüber dem Vorjahr und erreichte 720,1 Milliarden US-Dollar. Insbesondere im Hinblick auf die digitale Einführung, die die physische Notwendigkeit bestätigt, erreichten die Online-Lebensmittelverkäufe in den USA im Oktober 2025 11,6 Milliarden US-Dollar, ein Anstieg von 10,5 % gegenüber dem Vorjahr. Für Phillips Edison & Company, Inc. (PECO) selbst spiegelt sich die Stärke der Kernanlageklasse in der Vermietungsleistung und Belegung wider und zeigt, dass die Mieter die physischen Standorte schätzen.

Hier ist ein kurzer Blick darauf, wie Phillips Edison & Die Betriebskennzahlen von Company, Inc. (PECO) haben sich zum Ende des dritten Quartals 2025 gestapelt, was wirklich zeigt, warum das Substitutionsrisiko gering ist:

Das Substitutionsrisiko bleibt gering, da das physische Lebensmittelzentrum der wesentliche Knotenpunkt für die Logistik auf der letzten Meile ist, insbesondere für die Fulfillment-Methode „Pickup“. Während die Lieferungsverkäufe im August 2025 im Jahresvergleich um 30 % stiegen und 45 % des gesamten E-Grocery-Umsatzes ausmachten, schrumpfte das Pickup-Segment im selben Monat im Jahresvergleich sogar um 4 %. Dies deutet darauf hin, dass Verbraucher zwar digitale Bestellungen nutzen, aber den physischen Akt des Abholens nutzen – was in Zentren wie denen von Phillips Edison geschieht & Company, Inc. (PECO) – ist immer noch eine primäre und bequeme Option. Fairerweise muss man sagen, dass 77 % der Verbraucher BOPIS in erster Linie nutzen, um einen Artikel zu sehen, bevor sie ihn mit nach Hause nehmen, was die anhaltende Notwendigkeit des physischen Berührungspunkts bestätigt.

• 73 % der Einzelhandelskäufer interagieren vor dem Kauf über mehrere Kanäle.
• 44 % der Click-and-Collect-Kunden kaufen bei der Abholung zusätzliche Artikel.
• Phillips Edison & Company, Inc. (PECO) hat 85 % seiner Mieter mit einem geringen Tarifrisiko.
• Phillips Edison & Company, Inc. (PECO) erwartet für das Gesamtjahr 2025 ein Nareit-FFO-Wachstum pro Aktie in der Mitte von 6,8 %.

Finanzen: Entwurf einer 13-wöchigen Cash-Ansicht bis Freitag.

Phillips Edison & Company, Inc. (PECO) – Porters fünf Kräfte: Bedrohung durch neue Marktteilnehmer

Die Bedrohung durch neue Marktteilnehmer in den von Lebensmittelgeschäften verankerten Einkaufszentrumsbereich, in dem Phillips Edison & Die Geschäftstätigkeit der Company, Inc. (PECO) ist durch erhebliche Kapitalanforderungen erheblich eingeschränkt. Ein neuer Akteur müsste sofort enormes Kapital einsetzen, um im großen Maßstab mithalten zu können. Phillips Edison & Company, Inc. (PECO) bestätigte seine Prognose für Bruttoakquisitionen im Bereich von 350 bis 450 Millionen US-Dollar für das Gesamtjahr 2025. Um dies zu erreichen, müsste ein neuer Marktteilnehmer sofortigen Zugang zu Hunderten von Millionen an Eigen- und Fremdkapital haben, um mit dem Aufbau einer wettbewerbsfähigen Präsenz beginnen zu können. Phillips Edison & Company, Inc. (PECO) selbst meldete im zweiten Quartal 2025 eine Liquidität von 972 Millionen US-Dollar, gestützt durch ein Verhältnis von Nettoverschuldung zum annualisierten bereinigten EBITDAre der letzten 12 Monate von 5,4x. Diese bestehende Finanzkraft stellt eine hohe Hürde für jeden Start-up-REIT oder Private-Equity-Fonds dar, der versucht, in nennenswertem Umfang in den Markt einzutreten.

Der Mangel an hochwertigen, im Lebensmittelgeschäft verankerten Vermögenswerten schreckt neue Marktteilnehmer zusätzlich ab. Der Neubau ist aufgrund der hohen Kosten und Einschränkungen in der Lieferkette minimal, was bedeutet, dass neue Akteure nicht einfach neue Angebote schaffen können, um mit bestehenden, gut gelegenen Anlagen zu konkurrieren. Beispielsweise beliefen sich die Kosten für die Einrichtung von Ladengeschäften im Jahr 2025 landesweit auf durchschnittlich 155 US-Dollar pro Quadratfuß (psf), was einem Anstieg von 4 % gegenüber dem Vorjahr entspricht. Diese hohen Kosten, gepaart mit dem begrenzten Angebot an neuen Angeboten – das seit 2023 jährlich unter 100.000 Quadratfuß lag – steigern den Wert bestehender Zentren. Neue Marktteilnehmer stehen vor der Realität, etablierte, leistungsstarke Vermögenswerte zu kaufen, anstatt sie billig aufzubauen.

Phillips Edison & Die disziplinierte Akquisitionshürde von Company, Inc. (PECO) legt die finanzielle Messlatte hoch. Phillips Edison & Das Management von Company, Inc. (PECO) gibt stets an, dass sein Fokus auf der Lösung einer unverschuldeten internen Rendite (IRR) von über 9 % bei Akquisitionen liegt. Darüber hinaus Phillips Edison & Company, Inc. (PECO) recycelt aktiv Kapital und weist darauf hin, dass sie heute in der Lage sind, Produkte auf dem Markt zu einem ungehebelten IRR von etwa 7 % zu verkaufen und gleichzeitig zu 9 % zu kaufen, wodurch ein Spread von 200 Basispunkten entsteht. Ein neuer Marktteilnehmer muss in der Lage sein, Verträge abzuschließen, um dieses 9-Prozent-Ziel in einem Markt zu erreichen oder zu übertreffen, in dem Premium-Lebensmittelzentren zu niedrigeren Marktpreisen handeln, typischerweise im Bereich von fünf bis sechs Marktpreisen. Dies erforderte eine Rückgabe profile, In Kombination mit den hohen Eintrittskosten werden weniger aggressive oder weniger kapitalisierte potenzielle Konkurrenten ausgeblendet.

Bestehende REITs profitieren von der etablierten Größe und den engen Beziehungen zu nationalen Lebensmittelhändlern, die neuen Marktteilnehmern fehlen. Phillips Edison & Das Portfolio von Company, Inc. (PECO) mit 303 Immobilien in 31 Bundesstaaten bietet eine erhebliche operative Hebelwirkung. Diese Größenordnung führt direkt zu einer besseren Verhandlungsmacht gegenüber nationalen Mietern, was für die Aufrechterhaltung einer hohen Auslastung und starker Mietspanne von entscheidender Bedeutung ist. Der gesamte Sektor verzeichnet eine zunehmende institutionelle Beteiligung, wobei REITs immer aktiver werden.

• REIT-Akquisitionen im Lebensmittelbereich sind ein Hit 531 Millionen US-Dollar im ersten Quartal 2025.
• Phillips Edison & Die Ankerbelegung der Company, Inc. (PECO) betrug 99.2% Stand: 30. September 2025.
• PECO strebt langfristig ein mittleres bis hohes einstelliges jährliches Kern-FFO pro Aktie an.
• Die Portfoliobindung des Unternehmens blieb stark 93.9% im dritten Quartal 2025.

Schließlich stellen regulatorische Hürden und die Komplexität der Zoneneinteilung für jeden neuen Marktteilnehmer ein erhebliches, nicht finanzielles Hindernis für die Entwicklung auf der grünen Wiese dar. Während Phillips Edison & Company, Inc. (PECO) verfügt über eine Pipeline zur Outparcel-Entwicklung. Für die Einrichtung völlig neuer Zentren müssen lokale kommunale Genehmigungen eingeholt werden, was Jahre dauern kann und erhebliches politisches Kapital erfordert. Beispielsweise erforderte ein großes Sanierungsprojekt mit einem neuen Publix die Suche nach Anreizen in Höhe von mindestens 48 Millionen US-Dollar, einschließlich eines Abschlusszuschusses in Höhe von 28,5 Millionen US-Dollar. Diese administrativen Spannungen begünstigen etablierte Betreiber wie Phillips Edison & Company, Inc. (PECO), die über die Erfahrung verfügen, diese Prozesse effizient zu verwalten.