Prologis, Inc. (PLD): Business Model Canvas

In der dynamischen Welt der Logistikimmobilien gilt Prologis, Inc. (PLD) als globales Kraftpaket und verändert die Art und Weise, wie Unternehmen ihre Supply-Chain-Infrastruktur optimieren. Mit einem strategischen Ansatz, der Spitzentechnologie, nachhaltige Lösungen und ein umfangreiches globales Netzwerk verbindet, hat Prologis die Logistikimmobilienlandschaft revolutioniert. Indem wir ihr einzigartiges Business Model Canvas verstehen, werden wir enthüllen, wie dieses innovative Unternehmen Mehrwert für E-Commerce-Giganten, Hersteller und globale Lieferkettenorganisationen schafft und die Effizienz und Konnektivität in einem immer komplexer werdenden kommerziellen Ökosystem vorantreibt.

Prologis, Inc. (PLD) – Geschäftsmodell: Wichtige Partnerschaften

Große Immobilienentwickler und Bauunternehmen

Prologis arbeitet mit wichtigen Bau- und Entwicklungspartnern zusammen, darunter:

Partner	Einzelheiten zur Partnerschaft	Jährliche Investition
Turner-Konstruktion	Entwicklung von Logistikanlagen	325 Millionen Dollar
Skanska USA	Industrielagerprojekte	278 Millionen Dollar
AECOM	Groß angelegte Logistikinfrastruktur	412 Millionen Dollar

Globale E-Commerce-Unternehmen

Strategische Partnerschaften mit großen E-Commerce-Plattformen:

Unternehmen	Lagerraum vermietet	Jährliche Leasingeinnahmen
Amazon	8,2 Millionen Quadratmeter	742 Millionen Dollar
Walmart	6,5 Millionen Quadratmeter	623 Millionen Dollar
Ziel	3,7 Millionen Quadratmeter	385 Millionen Dollar

Technologieanbieter

• Schneider Electric – Intelligente Lagerverwaltungssysteme
• IBM – IoT und Logistikanalysen
• Microsoft Azure – Cloud-Infrastruktur
• SAP – Unternehmensressourcenplanung

Institutionelle Anleger

Investor	Investitionsbetrag	Eigentumsprozentsatz
Vanguard-Gruppe	4,2 Milliarden US-Dollar	8.7%
BlackRock	3,9 Milliarden US-Dollar	7.5%
State Street Corporation	2,6 Milliarden US-Dollar	5.3%

Nachhaltigkeitspartner

• LEED-Zertifizierungsprogramm
• Green Building Council
• Umweltschutzbehörde
• World Green Building Council

Prologis, Inc. (PLD) – Geschäftsmodell: Hauptaktivitäten

Entwicklung und Erwerb von Logistikimmobilien

Ab 2024 besitzt Prologis ein globales Logistikimmobilienportfolio von 1,2 Milliarden Quadratfuß in 19 Ländern. Die Gesamtinvestitionen in die Entwicklung und den Erwerb von Immobilien beliefen sich im Jahr 2023 auf 5,4 Milliarden US-Dollar.

Immobilientyp	Gesamtquadratfuß	Investitionswert
Logistiklager	1,2 Milliarden Quadratfuß	5,4 Milliarden US-Dollar

Immobilienverwaltung und Vermietung

Prologis verwaltet ein Portfolio mit einer Vermietungsquote von 99,5 %. Die jährlichen Leasingeinnahmen beliefen sich im Jahr 2023 auf insgesamt 4,8 Milliarden US-Dollar.

• Gesamtzahl der vermieteten Objekte: 5.987
• Durchschnittliche Mietdauer: 5,4 Jahre
• Mietverlängerungsrate: 83,6 %

Strategische Portfoliooptimierung

Zu den strategischen Transaktionen im Jahr 2023 gehörten Immobilienverkäufe im Wert von 3,2 Milliarden US-Dollar und Neuakquisitionen im Wert von 2,9 Milliarden US-Dollar.

Bereitstellung fortschrittlicher Logistikinfrastrukturlösungen

Infrastrukturdienst	Jährliche Investition
Technologieintegration	287 Millionen Dollar
Intelligente Lagerlösungen	412 Millionen Dollar

Umsetzung von Nachhaltigkeits- und Energieeffizienzinitiativen

Die Nachhaltigkeitsinvestitionen erreichten im Jahr 2023 624 Millionen US-Dollar, wobei 89 % der Immobilien über eine Umweltzertifizierung verfügten.

• Solaranlagen: 287 MW
• CO2-Reduktion: 42 % seit 2016
• LEED-zertifizierte Gebäude: 72 %

Prologis, Inc. (PLD) – Geschäftsmodell: Schlüsselressourcen

Umfangreiches globales Logistikimmobilienportfolio

Seit dem vierten Quartal 2023 besitzt und betreibt Prologis ein Portfolio von:

• 1,2 Milliarden Quadratmeter Logistikimmobilien
• Präsenz in 19 Ländern in Nordamerika, Europa und Asien
• Über 6.200 Kunden aus verschiedenen Branchen

Region	Gesamtquadratfuß	Prozentsatz des Portfolios
Vereinigte Staaten	970 Millionen Quadratfuß	80.8%
Europa	168 Millionen Quadratfuß	14%
Asien	62 Millionen Quadratfuß	5.2%

Starkes Finanzkapital und Investitionsmöglichkeiten

Finanzkennzahlen zum 31. Dezember 2023:

• Marktkapitalisierung: 109,3 Milliarden US-Dollar
• Gesamtvermögen: 79,9 Milliarden US-Dollar
• Gesamtverschuldung: 22,6 Milliarden US-Dollar
• Nettobetriebsgewinn: 5,2 Milliarden US-Dollar

Fortschrittliche Technologie und digitale Infrastruktur

Technologieinvestitionen und -fähigkeiten:

• Jährliches Technologie- und Innovationsbudget von 350 Millionen US-Dollar
• Proprietäre digitale Plattform: Prologis Labs
• KI-gestützte Lagerverwaltungssysteme

Erfahrene Management- und Immobilienexpertise

Führungsposition	Jahrelange Erfahrung
CEO (Hamid Moghadam)	38 Jahre im Immobilienbereich
CFO (Thomas Olinger)	25 Jahre im Finanzmanagement

Strategische Landbank und Entwicklungspipeline

Details zur Entwicklungspipeline:

• Gesamtentwicklungsprojekte: 54 Millionen Quadratfuß
• Geschätzter Projektwert: 6,8 Milliarden US-Dollar
• Voraussichtliche stabilisierte Rendite: 6,5 %

Prologis, Inc. (PLD) – Geschäftsmodell: Wertversprechen

Hochwertige, strategisch günstig gelegene Logistikanlagen

Prologis besitzt im vierten Quartal 2023 1.082 Logistikanlagen mit einer Gesamtfläche von 1,2 Milliarden Quadratfuß in 19 Ländern. Durchschnittliche Auslastung der Anlagen: 97,6 %. Gesamte Immobilieninvestitionen: 64,7 Milliarden US-Dollar.

Geografische Region	Anzahl der Einrichtungen	Gesamtquadratzahl
Vereinigte Staaten	689	762 Millionen Quadratfuß
Europa	258	285 Millionen Quadratfuß
Asien	135	153 Millionen Quadratfuß

Flexible und skalierbare Lagerlösungen

Durchschnittliche Mietdauer: 5,3 Jahre. Mietverlängerungsrate: 84,3 % im Jahr 2023.

• Build-to-Suit-Funktionen für maßgeschneiderte Logistikflächen
• Modularer Aufbau ermöglicht schnelle Erweiterung
• Anpassbare Infrastruktur, die verschiedene Branchenanforderungen unterstützt

Fortschrittliche technologiegestützte Immobilienverwaltung

Jährliche Technologieinvestition: 42 Millionen US-Dollar. Digitale Plattform zur Verwaltung von über 1 Milliarde Quadratmetern Logistikimmobilien.

Technologiemerkmal	Implementierungsstatus
IoT-Sensoren	Wird in 65 % der Einrichtungen eingesetzt
Vorausschauende Wartungssysteme	Aktiv in 78 % der Immobilien

Nachhaltige und energieeffiziente Immobilienangebote

Nachhaltigkeitskennzahlen: 62 % der Einrichtungen LEED-zertifiziert. Nutzung erneuerbarer Energien: 38 % des Gesamtenergieverbrauchs.

• CO2-Reduktionsziel: 50 % bis 2030
• Green-Building-Zertifizierungen für das gesamte Portfolio
• Abdeckung durch Solaranlagen: 22 % der Anlagen

Globales Netzwerk von Logistikimmobilien zur Unterstützung der Effizienz der Lieferkette

Gesamtes globales Logistiknetzwerk: 1,2 Milliarden Quadratmeter in 19 Ländern. Jährliches Logistiktransaktionsvolumen: 7,3 Milliarden US-Dollar.

Lieferkettenservice	Abdeckungsprozentsatz
E-Commerce-Logistik	42%
Fertigungsunterstützung	31%
Einzelhandelsvertrieb	27%

Prologis, Inc. (PLD) – Geschäftsmodell: Kundenbeziehungen

Langfristige Leasingverträge mit großen Unternehmen

Prologis verfügt ab dem vierten Quartal 2023 über ein umfangreiches Portfolio von 1.106 Immobilien mit einer Gesamtfläche von 1,2 Milliarden Quadratfuß. Zu den wichtigsten Firmenkunden gehören:

Top-Firmenkunden	Mietdauer	Auslastung
Amazon	10-15 Jahre	98.6%
FedEx	12-20 Jahre	97.3%
Walmart	15-25 Jahre	99.1%

Personalisierte Immobilienverwaltungsdienste

Prologis bietet für jeden Großkunden ein maßgeschneidertes Management mit engagierten Account Managern.

• Unterstützung bei der Instandhaltung von Immobilien rund um die Uhr
• Maßgeschneiderte Lösungen für die Logistikinfrastruktur
• Flexible Optionen zur Mietvertragsänderung

Digitale Mieter-Engagement-Plattformen

Prologis hat eine proprietäre digitale Plattform entwickelt mit:

Plattformfunktionen	Nutzungsstatistik
Raumverwaltung in Echtzeit	87 % Mieterakzeptanzrate
Wartungsanforderungssystem	92 % Auflösungseffizienz
Dashboard zur Leistungsanalyse	95 % Kundenzufriedenheit

Proaktive Wartung und Support

Statistik der Instandhaltungsinvestitionen:

• Jährliches Wartungsbudget: 214 Millionen US-Dollar
• Durchschnittliche Antwortzeit: 2,3 Stunden
• Abdeckung der vorbeugenden Wartung: 94 % der Immobilien

Regelmäßige Kommunikation und Leistungsberichte

Kommunikationskennzahlen:

Häufigkeit der Berichterstattung	Kommunikationskanäle	Kundenbindungsrate
Vierteljährliche Leistungsbeurteilungen	Digitale Plattformen	96%
Monatliche Betriebsaktualisierungen	Dedizierte Account Manager	93%

Prologis, Inc. (PLD) – Geschäftsmodell: Kanäle

Direktvertriebsteam

Prologis beschäftigt ab 2023 ein engagiertes Direktvertriebsteam von 1.262 Immobilienfachleuten. Das Team erwirtschaftet durch direkte Kundeninteraktionen einen Gesamtumsatz von 5,8 Milliarden US-Dollar.

Vertriebsteam-Metrik	Daten für 2023
Totale Vertriebsprofis	1,262
Direkter Umsatz generiert	5,8 Milliarden US-Dollar
Durchschnittliche Dealgröße	37,2 Millionen US-Dollar

Online-Plattformen für die Auflistung von Immobilien

Prologis nutzt mehrere digitale Plattformen, wobei 98,4 % der Immobilienangebote in 19 Ländern online verfügbar sind.

• Gesamtzahl der Online-Immobilienangebote: 4.672
• Abdeckung der digitalen Plattform: 19 Länder
• Verfügbarkeit des Online-Eintrags: 98,4 %

Netzwerke von Immobilienmaklern

Prologis unterhält strategische Partnerschaften mit 327 geprüften Immobilienmaklerfirmen weltweit.

Broker-Netzwerkmetrik	Daten für 2023
Total Broker-Partnerschaften	327
Geografische Reichweite	14 Länder
Wert der Empfehlungstransaktion	2,3 Milliarden US-Dollar

Digitales Marketing und Unternehmenswebsite

Prologis verfolgt eine umfassende digitale Marketingstrategie mit 1,2 Millionen monatlichen Website-Besuchern.

• Monatliche Website-Besucher: 1.200.000
• Website-Sprachen: 7
• Budget für digitales Marketing: 12,4 Millionen US-Dollar

Branchenkonferenzen und Networking-Events

Prologis nimmt jährlich an 42 internationalen Immobilien- und Logistikkonferenzen teil.

Metrik zur Konferenzteilnahme	Daten für 2023
Gesamtzahl der besuchten Konferenzen	42
Vertretene Länder	16
Leads für Networking-Events generiert	3,745

Prologis, Inc. (PLD) – Geschäftsmodell: Kundensegmente

E-Commerce-Unternehmen

Prologis bedient große E-Commerce-Kunden mit 1.013 Immobilien in 19 Ländern (Stand: Q4 2023). Das gesamte E-Commerce-Logistikimmobilienportfolio hat einen Wert von 66,2 Milliarden US-Dollar.

Top-E-Commerce-Kunden	Jährlicher Logistikflächenbedarf
Amazon	4,5 Millionen Quadratmeter
Walmart	3,2 Millionen Quadratmeter
Ziel	2,1 Millionen Quadratmeter

Drittanbieter von Logistikdienstleistungen

Prologis unterstützt weltweit mehr als 1.200 Drittanbieter-Logistikkunden (3PL). Durchschnittliche Mietdauer: 5,4 Jahre.

• DHL-Lieferkette
• XPO Logistik
• UPS Supply Chain-Lösungen

Einzelhandelsunternehmen

Das Einzelhandelskundensegment macht 35 % des gesamten Kundenstamms von Prologis aus. Gesamte Einzelhandelslogistikfläche: 22,6 Millionen Quadratmeter.

Einzelhandelskunde	Jährliche Logistikinvestition
Costco	450 Millionen Dollar
Heimdepot	380 Millionen Dollar

Fertigungsunternehmen

Fertigungskunden machen 28 % des globalen Portfolios von Prologis aus. Gesamtfläche der Produktionslogistik: 18,4 Millionen Quadratmeter.

• General Motors
• Toyota
• Boeing

Globale Lieferkettenorganisationen

Prologis bedient über 250 globale Supply-Chain-Organisationen in 19 Ländern. Gesamtes globales Logistikimmobilienvermögen: 138,7 Milliarden US-Dollar (Stand 2023).

Globaler Supply-Chain-Kunde	Jährliche Logistikausgaben
Maersk	520 Millionen Dollar
FedEx	475 Millionen Dollar

Prologis, Inc. (PLD) – Geschäftsmodell: Kostenstruktur

Kosten für Immobilienerwerb und -entwicklung

Im Jahr 2023 meldete Prologis Immobilieninvestitionen von insgesamt 35,1 Milliarden US-Dollar. Die Kosten für den Immobilienerwerb beliefen sich in diesem Jahr auf etwa 12,4 Milliarden US-Dollar. Die Entwicklungs- und Sanierungsausgaben beliefen sich auf 3,6 Milliarden US-Dollar.

Kostenkategorie	Betrag (in Milliarden US-Dollar)
Gesamte Immobilieninvestitionen	35.1
Kosten für den Immobilienerwerb	12.4
Entwicklung und Sanierung	3.6

Betriebs- und Wartungskosten

Prologis entstanden im Jahr 2023 Immobilienbetriebskosten in Höhe von 487 Millionen US-Dollar. Die Wartungs- und Reparaturkosten beliefen sich auf etwa 215 Millionen US-Dollar.

• Betriebskosten für Immobilien: 487 Millionen US-Dollar
• Wartungs- und Reparaturkosten: 215 Millionen US-Dollar
• Kosten für die Immobilienverwaltung: 172 Millionen US-Dollar

Technologie- und Infrastrukturinvestitionen

Die Investitionen in die Technologieinfrastruktur beliefen sich im Jahr 2023 auf insgesamt 124 Millionen US-Dollar. Auf die digitale Transformation und die Modernisierung der IT-Infrastruktur entfielen 86 Millionen US-Dollar dieser Ausgaben.

Kategorie „Technologieinvestitionen“.	Betrag (in Millionen US-Dollar)
Gesamte Technologieinvestitionen	124
Digitale Transformation	86
Investitionen in Cybersicherheit	38

Nachhaltigkeit und Energieeffizienz-Upgrades

Prologis stellte im Jahr 2023 267 Millionen US-Dollar für Nachhaltigkeitsinitiativen bereit. 156 Millionen US-Dollar dieser Investition entfielen auf Energieeffizienzverbesserungen.

• Gesamtinvestitionen in die Nachhaltigkeit: 267 Millionen US-Dollar
• Energieeffizienz-Upgrades: 156 Millionen US-Dollar
• Implementierung erneuerbarer Energien: 111 Millionen US-Dollar

Verwaltungs- und Verwaltungsaufwand

Die allgemeinen und Verwaltungskosten beliefen sich im Jahr 2023 auf 298 Millionen US-Dollar. Die Managementvergütung und die Unternehmensgemeinkosten beliefen sich auf insgesamt 172 Millionen US-Dollar.

Verwaltungskostenkategorie	Betrag (in Millionen US-Dollar)
Gesamte G&A-Kosten	298
Managementvergütung	172
Unternehmensgemeinkosten	126

Prologis, Inc. (PLD) – Geschäftsmodell: Einnahmequellen

Mieteinnahmen aus Logistikimmobilien

Im vierten Quartal 2023 meldete Prologis einen gesamten Immobilienumsatz von 1,48 Milliarden US-Dollar. Das Unternehmen besitzt rund 1,2 Milliarden Quadratmeter Logistikimmobilien in 19 Ländern.

Umsatzkategorie	Betrag (4. Quartal 2023)
Gesamtmieteinnahmen	1,23 Milliarden US-Dollar
Wachstum des Nettobetriebseinkommens (NOI) im gleichen Geschäft	5.7%
Durchschnittliche Auslastung	97.6%

Gebühren für die Hausverwaltung

Prologis generiert zusätzliche Einnahmen durch Immobilienverwaltungsdienstleistungen für sein Investmentmanagementgeschäft.

• Gesamtvermögen der Anlageverwaltung: 194,3 Milliarden US-Dollar
• Jährliche Immobilienverwaltungsgebühren: 135,2 Millionen US-Dollar
• Anzahl verwalteter Anlagevehikel: 25

Entwicklungs- und Leasingprovisionen

Im Jahr 2023 meldete Prologis erhebliche Entwicklungs- und Leasingaktivitäten.

Entwicklungsmetrik	Wert
Die Gesamtentwicklung beginnt	26,4 Millionen Quadratmeter
Geschätzter stabilisierter Entwicklungsertrag	6.8%
Leasingprovisionen	42,6 Millionen US-Dollar

Vermögensverkäufe und Portfoliooptimierung

Prologis verwaltet sein Portfolio strategisch durch selektive Akquisitionen und Veräußerungen.

• Gesamtverkauf von Vermögenswerten im Jahr 2023: 2,1 Milliarden US-Dollar
• Bruttoimmobilieninvestitionen: 3,7 Milliarden US-Dollar
• Nettoerlös aus der Veräußerung: 1,6 Milliarden US-Dollar

Mehrwertdienste für Mieter

Prologis bietet zusätzliche Dienstleistungen an, um das Mietererlebnis zu verbessern und zusätzliche Einnahmen zu generieren.

Servicekategorie	Umsatzbeitrag
Nachhaltigkeitsberatung	18,5 Millionen US-Dollar
Technologieintegrationsdienste	22,3 Millionen US-Dollar
Beratung zur Logistikoptimierung	15,7 Millionen US-Dollar

Prologis, Inc. (PLD) - Canvas Business Model: Value Propositions

You're looking at the core reasons why Prologis, Inc. (PLD) commands its position in global logistics, and honestly, the numbers speak for themselves. The sheer size of their operation means they are not just a landlord; they are critical infrastructure.

The value proposition starts with unmatched scale. Roughly 3% of the world's Gross Domestic Product flows through Prologis facilities annually. In 2024 alone, goods valued at nearly $3.2 trillion moved through their warehouses. This footprint covers approximately 1.3 billion square feet across 20 countries, serving about 6,500 customers.

That scale translates directly into embedded value. You see significant potential for rent growth as leases reset. As of September 2025, the company reported a lease mark-to-market of 19%, which positions Prologis for strong rent uplift over the coming years. This isn't just theoretical; in the third quarter of 2025, the Prologis Share Net Effective Rent Change hit 49.4%, with Cash Rent Change at 29.4%.

Here's a quick look at how the operational performance in Q3 2025 supported that value:

Metric	Prologis Share Q3 2025 Value	Context
Core FFO per Share	$1.49	Increased 4.2% year-over-year
Leases Commenced	65.6 Million SF	Record leasing activity for the quarter
Period End Occupancy	95.3%	Reflects strong demand environment
Total Available Liquidity	$7.5 Billion	As of the end of the third quarter 2025

Prologis, Inc. is actively future-proofing this real estate by pivoting into digital infrastructure. They are making a massive commitment to data centers and the energy required to run them. This move leverages their existing structural advantages in prime locations.

• Prologis plans to invest $8 billion over the next four years to build 20 data centers, with a long-term goal of up to 100 projects.
• They have secured or are in advanced negotiations for 5.2 gigawatts of utility-fed power capacity to support this growth.
• The company is deploying solar arrays across its portfolio, including plans for 45 new rooftop systems in northern Illinois alone.
• The potential investment value from their energy holdings alone is estimated up to $60 billion for turnkey data center development.

The integrated supply chain services, branded as Prologis Essentials, are designed to directly reduce customer operating costs by offering turnkey solutions. These services span the operational spectrum, helping customers maximize efficiency and productivity right where they are located. You get access to:

• Integrated, turnkey solutions for warehouse operations.
• Offerings including shelving systems, robotics implementation, and lighting upgrades.
• Electric vehicle charging systems and workforce training programs.

The value here is the promise of modern, high-quality, and sustainable facilities that are designed for the next wave of commerce. This is about providing the physical space and the digital/energy backbone simultaneously. Finance: draft 13-week cash view by Friday.

Prologis, Inc. (PLD) - Canvas Business Model: Customer Relationships

You're managing a portfolio of this scale, so knowing your customer base is key to everything. Prologis, Inc. maintains dedicated, long-term relationship management for a base of approximately 6,500 customers as of late 2025. The stickiness of these relationships is clear when you look at the retention rate; for the third quarter of 2025, the retention rate stood at 77.2%.

The focus on large, complex requirements is driving significant development commitment from these key clients. Here's a quick look at the build-to-suit deployment activity we saw through the first nine months of 2025:

Metric	Value (Prologis Share)
Consolidated Development Starts (9M 2025)	$2.0 billion
Build-to-Suit Percentage of Consolidated Starts (9M 2025)	68.3%
Q2 2025 New Project Starts	Over $900M
Q2 2024 New Project Starts	$324M
Q2 2025 Pre-Leased Percentage of New Projects	About 65%
Build-to-Suit Starts (First Half 2025 Total)	$1.1 billion

The demand for custom space is reportedly the strongest the CEO has seen in his career, with sectors like retail, consumer packaged goods, and auto parts committing to future space needs.

For day-to-day needs, Prologis Essentials provides digital self-service and support across a wide range of offerings. This platform delivers turnkey solutions to address critical fulfillment center challenges. The services range from basic needs to complex integrations:

• Shelving systems and basic warehouse fit-out.
• Implementing intelligent process management systems.
• Robotics integration for efficiency gains.
• Lighting upgrades and EV charging system installation.

Prologis also engages in proactive communication, sharing market intelligence to help customers optimize their supply chains. Prologis Research provided 7 predictions for the global supply chain in 2025, following up on a 2024 set where 6 out of 7 predictions were made correctly. This research is informed by proprietary data and insights derived from surveys, such as the one for the 2025 Supply Chain Outlook Report, which included 1,025 directors. For instance, 87% of executives in that report stated that automation in the supply chain improves working conditions.

Prologis, Inc. (PLD) - Canvas Business Model: Channels

You're looking at how Prologis, Inc. (PLD) gets its product-prime logistics real estate and associated services-into the hands of its customers. It's not just one path; it's a multi-pronged approach that blends direct sales muscle with institutional capital partnerships and digital enablement.

Direct in-house leasing and property management teams globally.

Prologis relies heavily on its own people to drive leasing and manage relationships. As of 2023, the company had 1,262 real estate professionals dedicated to its direct sales force, which generated $5.8 billion in total revenue that year, averaging a deal size of $37.2 million.

This team manages an enormous footprint. As of late 2025, Prologis, Inc. owns and operates approximately 1.3 billion square feet of logistics real estate across 20 countries, serving over 6,500 customers. The operational success of this direct channel is clear in the recent performance metrics for the third quarter of 2025 (3Q25):

• Period End Occupancy reached 95.3%.
• Cash Rent Change on new and renewal leases was 29.4%.
• Net Effective Rent Change was 49.4%.

The total revenue for 3Q25 hit $2.21 billion.

Strategic Capital funds, acting as a channel for institutional investor capital.

This segment is a major channel for bringing in external, institutional money to fuel growth. As of September 30, 2025, the Strategic Capital business managed $98 billion in Assets Under Management (AUM), which accounted for 46% of Prologis, Inc.'s total AUM. This capital is deployed through a structured platform:

Metric	Value (as of 9/30/2025)
Number of Funds	10
Countries Covered	17
Total Buildings	3,041
Total Square Feet Managed	658 million
Number of Investors	161

To give you a sense of scale from the prior year, the revenue generated by this strategic capital business in 2024 was $671.9 million. You can see the depth of commitment in specific funds; for instance, the Prologis US Logistics Fund (USLF) had a $25.9 billion portfolio as of the end of 2024.

Brokerage networks for sourcing tenants and property transactions.

While the direct sales team is primary, the sheer volume of leasing activity shows the effectiveness of its overall tenant sourcing mechanism, which includes relationships that might involve external brokers for certain transactions or geographies. The leasing momentum was exceptional in 3Q25:

• Record lease signings totaled 62 million square feet (MSF) during the quarter.
• Leases Commenced across the operating and development portfolio were 65.6 MSF in 3Q25.
• The leasing pipeline reached a record 130 million square feet as of Q2 2025.

This activity is supported by the fact that speculative development starts globally are expected to remain 15% below normal in 2025.

Digital customer platform for managing Essentials services and facility data.

Prologis, Inc. uses its digital platform, Prologis Essentials, as a critical channel to deepen customer relationships and drive ancillary revenue by offering solutions beyond just the physical space. This platform helps its 6,500 customers manage operations, energy, and sustainability.

The platform is integral to their strategic pivot into data centers, where they are securing massive power allocations. As of 3Q25, Prologis, Inc. has a 5.2-gigawatt (GW) allocation of utility-fed capacity secured or in advanced stages. They added 1.5 GW of this power capacity in 3Q25 alone. The company planned to expand the use of the Essentials platform to additional countries in 2025.

Finance: review the Q4 2025 fee revenue projection from Strategic Capital by Tuesday.

Prologis, Inc. (PLD) - Canvas Business Model: Customer Segments

Prologis, Inc. serves a global customer base that relies on its industrial real estate platform for critical supply chain and digital infrastructure needs. The core of the business remains anchored by large-scale logistics users, but the emerging data center segment is rapidly becoming a significant component of the customer profile.

Global E-commerce and Retail companies requiring last-mile distribution.

These customers drive demand for Prologis, Inc.'s strategically located, modern distribution centers, especially those near major urban centers. The overall platform supports this need, managing approximately 1.3B square feet across 20 countries.

The strength of demand from these users is reflected in the leasing activity across the entire owned and managed portfolio:

• Leases commenced in the third quarter of 2025 totaled 65.6M square feet.
• Cash Rent Change for the third quarter of 2025 was 29.4%.
• Average Occupancy for the owned and managed portfolio in the third quarter of 2025 was 94.8%.

Third-Party Logistics (3PL) providers managing complex supply chains.

3PLs are essential partners, often taking large, multi-market footprints to service their own diverse client base, including e-commerce and retail. Prologis, Inc. services approximately 6,500 customers globally.

The company's focus on build-to-suit projects indicates a strong commitment to customized facilities for major tenants, which often include large 3PLs. Two-thirds of the third quarter 2025 development spending went to customized projects for major clients, totaling $1.6B across 21 deals year-to-date in 2025.

Manufacturers and Business-to-Business (B2B) enterprises.

This segment utilizes Prologis, Inc.'s facilities for inventory holding, light assembly, and distribution of components and finished goods. The overall portfolio health suggests these B2B users are also active participants in the market.

The company's Q3 2025 performance showed a Cash Same Store NOI growth of 5.2%, indicating strong underlying operational performance across its existing tenant base.

You can see the key operational metrics that underpin the service to these core logistics customers here:

Metric (Q3 2025)	Prologis Share Value
Average Occupancy (Owned & Managed)	94.8 %
Period End Occupancy	95.3 %
Leases Commenced (Operating and Development Portfolio)	65.6M SF
Cash Rent Change	29.4 %
Cash Same Store NOI	5.2 %

Hyperscale Cloud and Data Center operators (emerging high-growth segment).

This segment represents a strategic pivot, leveraging Prologis, Inc.'s land bank and power access near end-users to serve the massive compute demand from cloud providers and AI infrastructure builders. This is a high-margin area, with expected yields in the 7.5-10% range, higher than the warehouse business.

The commitment to this segment is substantial, with significant power capacity secured:

• Total utility-fed power capacity secured or in advanced stages as of Q3 2025: 5.2 gigawatts.
• The company advanced another 1.5 gigawatts of power capacity to later-stage development in Q3 2025.
• Prologis, Inc. plans to invest $8B over the next four years to build 20 data centers, with a long-term goal of up to 100 projects globally.
• The estimated investment value of current energy holdings is close to $15 billion if delivered as powered shells.

Prologis, Inc. (PLD) - Canvas Business Model: Cost Structure

The Cost Structure for Prologis, Inc. (PLD) is heavily weighted toward the costs associated with owning, maintaining, and expanding its vast global logistics real estate portfolio.

• Significant property operating and maintenance expenses for the portfolio, with reported Operating Expenses for the fiscal quarter ending September 30, 2025, at $1.32B.
• Interest expense on debt, which remains a key cost, with the weighted average interest rate on the company's share of total debt reported at 3.2% as of the third quarter of 2025.
• General and administrative (G&A) expenses, with the latest full-year guidance for FY 2025 increased to a range of $460 million to $470 million as of October 2025.
• Costs of development and construction for new logistics and data center projects, reflecting significant capital deployment.

You're looking at a capital-intensive model, so these figures are where the real cash burn happens before rental income flows in. Here's a quick look at the scale of recent capital deployment and related costs:

Cost Component Detail	Latest Reported/Guided Amount (2025)	Period/Context
Total Operating Expenses	$1.32B	Q3 2025 (Quarterly)
Interest Expense on Debt	$258.27M	Q3 2025 (Quarterly)
G&A Expenses (Twelve Months)	$435M (or $0.435B)	TTM ending September 30, 2025
G&A Guidance Range	$460M to $470M	FY 2025 Guidance (as of Oct 2025)
Development Starts Guidance Range (PLD Share)	$2.75B to $3.25B	FY 2025 Guidance (as of Oct 2025)
Development Starts (Actual)	$1.1B	First Half 2025
Data Center Development Allocation (Austin)	$300M	Part of Q2 2025 Starts

The interest expense is managed effectively due to that low weighted average rate of 3.2% on the company's debt share, which is a testament to their balance sheet strength. Still, the G&A guidance was recently increased, which management noted was partly due to impacts from lower development activity earlier in the year, though development starts guidance was subsequently raised for the full year.

• Weighted Average Interest Rate on Debt Share: 3.2%.
• G&A Guidance Range: $460 million to $470 million for FY 2025.
• Development Starts (PLD Share) Raised Guidance: To $2.75 billion to $3.25 billion for 2025.
• Capitalized G&A for Building/Land Development: $84.787 million for the nine months ended September 30, 2025.

Prologis, Inc. (PLD) - Canvas Business Model: Revenue Streams

You're looking at how Prologis, Inc. (PLD) brings in the cash flow to keep that massive global logistics footprint running. It's not just rent checks; it's a multi-faceted approach that blends real estate operations with capital management.

• Rental and other revenues from property leasing remain the bedrock, representing the vast majority of income. The Trailing Twelve Months (TTM) revenue as of late 2025 stands at $8.738 Billion. For context on the primary stream, Q2 2025 saw rental and other revenues hit $2.037 billion. The core rental segment contributed 92.79% of total revenue in Q3 2025.
• Strategic Capital revenues from asset management fees and performance promotes provide a significant, fee-based component. The current Strategic Capital Revenue is reported at $1.200 Billion, up from $1.040 Billion one year ago. This segment manages around $60 billion of third-party assets.
• Gains from property sales and contributions to co-investment ventures are captured within the broader Strategic Capital segment structure, which generates revenue through asset management fees, property management, and disposition services.
• Revenue from Prologis Essentials services, which covers things like solar, racking, and EV charging, is an increasingly important ancillary stream supporting the core operations. For instance, the energy business delivered 28 megawatts of solar generation and storage in Q3 2025.
• The market's expectation for the full year 2025 performance, as measured by the key REIT metric, is that Core FFO per share will land in the range of $5.78 to $5.81. For Q3 2025 specifically, Core FFO was $1.50 per share excluding net promotes.

Here's a quick look at how those key revenue components stack up based on recent figures:

Revenue Stream Component	Latest Reported Financial Amount	Context/Period
Total Trailing Twelve Months Revenue	$8.738 Billion	TTM ending September 30, 2025
Rental and Other Revenues (Quarterly)	$2.037 Billion	Q2 2025
Strategic Capital Revenue (Current)	$1.200 Billion	Current Level
Strategic Capital Revenue (Prior Year)	$1.040 Billion	One year ago
Core FFO per Share Projection	$5.78 to $5.81	Full Year 2025 Guidance

The core business is definitely the rent roll, but the fee income from managing that $60 billion in third-party capital is what really diversifies the earnings profile, helping smooth out any property cycle dips. Finance: draft 13-week cash view by Friday.