Énoncé de mission, vision, & Valeurs fondamentales de Phillips Edison & Société, Inc. (PECO)

Vous regardez au-delà des chiffres trimestriels et essayez de comprendre le fondement d'une entreprise comme Phillips Edison & Company (PECO) - la mission, la vision et les valeurs fondamentales - parce que vous savez que la culture génère de la valeur à long terme pour les actionnaires.

Dans un marché immobilier difficile, l'accent mis par PECO sur le commerce de détail basé sur les nécessités, ancré dans les épiceries, a généré une performance résiliente, avec ses fonds de base provenant des opérations (FFO) atteignant 90,6 millions de dollars au 3ème trimestre 2025 et des prévisions pour l'ensemble de l'année 6.6% taux de croissance. Mais comment une entreprise avec 303 propriétés en propriété exclusive et un 97.6% taux d'occupation continue sur sa lancée, surtout lorsque le marché est toujours aussi volatil ? Leur promesse de créer d'excellentes expériences d'achat omnicanal n'est-elle qu'un simple discours d'entreprise, ou est-ce sans aucun doute la raison de leurs écarts de loyer de renouvellement record de 23.2%? Dévoilons les principes qui sous-tendent leur stratégie.

Phillips Edison & Company, Inc. (PECO) Overview

Vous devez comprendre le moteur principal de Phillips Edison & Company, Inc. (PECO) avant de vous plonger dans les finances. La conclusion directe est la suivante : PECO est une fiducie de placement immobilier (REIT) spécialisée qui se concentre exclusivement sur les centres commerciaux ayant des épiceries, un créneau défensif qui a toujours généré des flux de trésorerie stables et fondés sur les nécessités, en particulier lors des changements économiques.

L'entreprise, fondée en 1991, a bâti son activité sur un modèle simple et résilient : posséder les centres de vente au détail où les gens achètent leur lait et leur pain. Ils ont acquis leur première propriété au début des années 1990 et, au cours des trois décennies suivantes, ils ont étendu leur présence à travers les États-Unis. Aujourd'hui, leurs produits sont essentiellement les revenus locatifs et les services de gestion immobilière dérivés de ces centres, qui sont soutenus par de grands épiciers comme Kroger, Publix et Albertsons.

Cette concentration sur le commerce de détail essentiel est la clé de la stabilité de leurs ventes. Pour les douze derniers mois (TTM) se terminant le 30 septembre 2025, PECO a généré un chiffre d'affaires total d'environ 711,78 millions de dollars (USD), démontrant la demande constante pour ses propriétés. Pour en savoir plus sur les fondements de cette stratégie, vous pouvez consulter Phillips Edison & Company, Inc. (PECO) : histoire, propriété, mission, comment cela fonctionne et rapporte de l'argent.

Performance financière 2025 : croissance du commerce de détail basé sur les nécessités

Au vu des dernières données, Phillips Edison & Company fait définitivement preuve de solidité opérationnelle. Les résultats du troisième trimestre 2025 (T3 2025), publiés en octobre 2025, mettent en évidence pourquoi leur stratégie basée sur la nécessité porte ses fruits. Ils ont déclaré un chiffre d'affaires de 182,67 millions de dollars au troisième trimestre 2025, ce qui dépasse les estimations des analystes, un signal fort dans un marché immobilier difficile.

La véritable mesure de la santé d'un FPI réside dans ses fonds provenant des opérations (FFO), et le Core FFO de PECO est en hausse. Pour la période de neuf mois close le 30 septembre 2025, les FFO de base attribuables aux actionnaires et aux porteurs de parts de société d'exploitation (OP) ont augmenté pour atteindre 269,5 millions de dollars, soit un bond significatif de 9,5 % d'une année sur l'autre. Voici un calcul rapide de la performance de leur activité principale :

• Bénéfice d'exploitation net (NOI) comparable pour les neuf mois clos le troisième trimestre 2025 : 344,8 millions de dollars.
• Croissance du NOI dans le même centre (YTD T3 2025) : 3,8 %.
• Occupation du portefeuille loué (au troisième trimestre 2025) : 97,6 %.

Cette croissance constante a conduit la direction à relever ses prévisions pour l'ensemble de l'année 2025, le point médian du FFO de base par action représentant désormais une augmentation de 6,6 % par rapport à 2024. Cela témoigne de la confiance, mais reflète également la réalité selon laquelle plus de 70,2 % de leur loyer de base annuel (ABR) provient de biens et services de nécessité, les protégeant d'une partie de la volatilité qui frappe le commerce de détail discrétionnaire.

Un leader dans les centres d'épicerie

Phillips Edison & Company n'est pas seulement une FPI ; c'est l'un des plus grands propriétaires et exploitants de centres commerciaux de quartier de haute qualité, ancrés dans des épiceries, au pays. Leur empreinte est massive et diversifiée, ce qui constitue un avantage concurrentiel important.

Au 30 septembre 2025, leur portefeuille en propriété exclusive comprenait 303 centres commerciaux répartis dans 31 États des États-Unis. Cette échelle, combinée à une plate-forme d'exploitation intégrée verticalement (ce qui signifie qu'ils gèrent en interne leur propre location, gestion et développement), leur permet d'optimiser la valeur de la propriété mieux que de nombreux pairs. Ils se concentrent sur les centres ancrés par l'épicier n°1 ou n°2 en termes de ventes sur un marché donné, ce qui garantit un trafic piétonnier élevé et récurrent.

Vous devez considérer cela comme un jeu défensif de haute qualité dans le secteur de l’immobilier commercial. Le taux d'occupation élevé de 97,6 % indique que les détaillants veulent être dans leurs centres. Pour comprendre la mission et le cadre stratégique qui sont à l’origine de ce succès sur le marché, vous devriez en savoir plus ci-dessous.

Énoncé de mission de Phillips Edison & Company, Inc. (PECO)

Vous recherchez le fondement de la stratégie de Phillips Edison & Company, Inc. (PECO) et vous avez raison de commencer par cette mission. La mission d'une entreprise n'est pas seulement une plaque sur le mur ; c'est le manuel d'exploitation qui guide l'allocation du capital et la gestion des risques, en particulier pour un fonds de placement immobilier (REIT) axé sur le commerce de détail basé sur les nécessités.

La mission de PECO est claire et s'adresse directement au paysage moderne du commerce de détail : Nous créons d'excellentes expériences d'achat omnicanal ancrées dans l'épicerie et améliorons nos communautés, un centre à la fois. Cette seule phrase cartographie l'ensemble de leur modèle commercial, reliant l'actif physique (centres ancrés dans des épiceries) à l'expérience client (omnicanal) et à l'objectif ultime (amélioration de la communauté).

Cette mission est la raison pour laquelle la société prévoit un point médian des prévisions de fonds provenant des opérations (FFO) par action pour l’ensemble de l’année 2025 de 2,59 $. Il s'agit d'un chiffre sans aucun doute élevé, qui montre la résilience de leur stratégie ciblée, même dans un contexte de volatilité des marchés.

Composante 1 : Créer de superbes expériences d'achat omnicanal ancrées dans l'épicerie

La partie première et la plus cruciale de la mission est le produit lui-même : le centre commercial. Dans le marché actuel, un simple centre commercial ne suffira pas ; il doit s'agir d'un hub omnicanal, ce qui signifie qu'il prend en charge les achats en magasin, le retrait en bordure de rue et la livraison sur le dernier kilomètre. Cette orientation est la raison pour laquelle PECO a maintenu un portefeuille de haute qualité.

Voici un rapide calcul sur l'exécution : au 30 septembre 2025, le taux d'occupation du portefeuille loué de PECO s'élevait à un solide taux de 97,6 %. Ce n'est pas un hasard ; c'est le résultat direct de leur stratégie visant à ancrer les propriétés auprès d'entreprises essentielles. Environ 70 % de leur loyer de base annuel (TAB) provient de biens et services de nécessité, ce qui constitue un fossé défensif clé dans tout cycle économique.

La société continue d'investir massivement dans ce produit de base, réalisant environ 376 millions de dollars d'acquisitions brutes depuis le début de l'année en 2025 pour la part de PECO, renforçant ainsi son empreinte nationale d'actifs de haute qualité. Cet investissement ciblé dans des centres très performants est à l’origine du point médian de croissance du bénéfice net d’exploitation (NOI) prévu pour 2025, pour le même centre, de 3,35 %.

Composante 2 : Améliorer nos communautés

Pour une FPI, améliorer les communautés signifie bien plus que simplement couper un ruban ; cela signifie créer un pôle stable et pratique sur lequel comptent les résidents locaux. PECO opérationnalise cela en désignant ses locataires non pas comme des « locataires », mais comme des « voisins ». Il s’agit d’un petit changement sémantique, mais qui transforme toute la relation propriétaire-locataire en un partenariat axé sur la vitalité locale.

Quand on regarde le bénéfice net de 24,7 millions de dollars pour le troisième trimestre 2025, on voit la récompense financière de cette approche centrée sur la communauté. Un centre commercial prospère crée des emplois locaux, des recettes fiscales et un lieu de connexion communautaire. L'engagement de l'entreprise envers cet élément se reflète également dans son rapport sur la responsabilité d'entreprise, qui détaille les efforts visant à garantir que ses centres sont sûrs, accueillants et accessibles à tous.

Tout le modèle économique est construit autour de cet impact local. Si vous souhaitez approfondir la façon dont cette orientation se traduit en valeur pour les actionnaires, vous devriez consulter Analyse de la santé financière de Phillips Edison & Company, Inc. (PECO) : informations clés pour les investisseurs.

Composante 3 : Les valeurs fondamentales comme moteur d'exécution

La mission vous indique ce que fait PECO, mais les valeurs fondamentales vous indiquent comment ils le font - et c'est là que le caoutchouc rencontre la route pour les investisseurs. Ces valeurs sont le moteur culturel qui produit les résultats, comme les 90,6 millions de dollars de FFO de base pour le troisième trimestre 2025. Elles ne sont pas abstraites ; ils sont orientés vers l'action :

• Faites ce qu'il faut : Agissez de manière éthique, même lorsque c'est difficile.
• Pensez grand. Agissez petit : Maintenez une mentalité de petite entreprise tout en poursuivant de grands objectifs.
• Continuez toujours à apprendre : Adaptez-vous aux changements constants dans le commerce de détail.
• Amusez-vous et faites-le : Obtenez des résultats grâce à l’énergie et au travail intelligent.

Le programme « Pensez grand ». Agissez petit. la valeur, par exemple, est essentielle dans l’immobilier. Cela signifie que l'entreprise peut exécuter une stratégie d'acquisition nationale - comme les acquisitions de 376 millions de dollars cette année - tout en gérant chaque centre avec une connaissance du marché local et une approche axée sur la communauté. Cette double orientation est ce qui différencie un opérateur de premier plan d’un opérateur moyen. C'est ce qui maintient la performance du portefeuille.

Étape suivante : demandez à votre équipe de cartographier la croissance des FFO de base de PECO par rapport à la croissance du NOI du même centre pour confirmer le lien direct entre l'excellence opérationnelle et les rendements pour les actionnaires. Finance : modélisez les FFO de base par rapport à la moyenne des pairs d'ici la fin du mois.

Déclaration de vision de Phillips Edison & Company, Inc. (PECO)

Vous recherchez la feuille de route à long terme pour Phillips Edison & Company, Inc. (PECO) et pour un REIT axé sur le commerce de détail basé sur les nécessités, l'énoncé de mission est le vrai nord. Ce qu'il faut retenir directement, c'est que la stratégie de PECO est un jeu défensif à occupation élevée, centré sur le Analyse de la santé financière de Phillips Edison & Company, Inc. (PECO) : informations clés pour les investisseurs, centre ancré dans une épicerie, générant des flux de trésorerie prévisibles qui soutiennent leur engagement en matière de dividendes.

L'entreprise ne se concentre pas sur une vague « vision » d'avenir, mais sur une mission claire : « Nous créons de superbes expériences d'achat omnicanal ancrées dans l'épicerie et améliorons nos communautés, un centre à la fois. » Cette mission se traduit par trois piliers concrets qui déterminent leurs résultats financiers et la création de valeur à long terme.

Le noyau ancré dans l’épicerie omnicanal

C’est le fondement de l’entreprise. PECO possède et exploite des centres commerciaux de quartier de haute qualité, ancrés dans des épiceries, qui sont intrinsèquement résilients au commerce électronique car les gens continuent de faire leurs courses en personne ou d'utiliser les centres pour le retrait (omnicanal). Cette orientation maintient le taux d’occupation élevé, ce qui est essentiel pour un REIT. Au 30 septembre 2025, le taux d'occupation total du portefeuille loué s'établissait à un fort 97.6%, avec l'occupation critique des points d'ancrage loués à un niveau encore plus élevé 99.2%. C'est vraiment un navire serré.

Voici un rapide calcul expliquant pourquoi c'est important : un taux d'occupation élevé signifie des revenus locatifs stables. Cette stabilité est ce qui a permis à l'entreprise d'augmenter son point médian d'orientation des fonds d'exploitation Nareit (FFO) pour l'ensemble de l'année 2025 pour représenter 6.8% croissance d'une année sur l'autre et le point médian des prévisions de FFO de base pour représenter 6.6% croissance d’une année sur l’autre. Il s’agit d’augmentations solides et prévisibles pour une FPI axée sur le commerce de détail.

Améliorer nos communautés, un centre à la fois

La deuxième partie de la mission porte sur l'impact communautaire, qui se traduit directement par la stabilité des locataires et l'achalandage des consommateurs. PECO appelle ses locataires « Voisins », une façon simple de dire en anglais qu'ils font partie intégrante de la communauté, fournissant des biens et des services de première nécessité. Les centres ont pour piliers des épiciers de premier plan comme Kroger, Publix, Albertsons et Ahold Delhaize, garantissant ainsi un trafic piétonnier constant.

Cette approche centrée sur la communauté permet de maintenir la dynamique de location. La société a déclaré un bénéfice net attribuable aux actionnaires de 63,8 millions de dollars, ou $0.51 par action diluée, pour les neuf mois clos le 30 septembre 2025. Cette performance financière est le résultat direct de paramètres opérationnels solides, comme le taux d'occupation du portefeuille loué du même centre qui a atteint 97.9% à compter du troisième trimestre 2025. Lorsque la communauté prospère, le centre prospère, tout comme le stock.

Valeurs fondamentales : la culture « PECO » comme avantage concurrentiel

La culture de l'entreprise, définie par l'acronyme PECO, correspond à la manière dont elle exécute la mission. Il ne s'agit pas seulement d'un remplissage d'entreprise ; c'est un cadre de prise de décision qui influence tout, de la gestion immobilière aux relations avec les investisseurs. Ils se concentrent sur :

• P.RIDE dans les personnes et les propriétés.
• ENERGY pour avancer chaque jour.
• CONNEXIONS avec les investisseurs, les voisins et la communauté.
• ÔDES OPPORTUNITÉS de croissance et d’impact.

Cette culture est tangible dans leur bilan. Au 30 septembre 2025, la société comptait environ 977 millions de dollars en liquidités totales, qui comprennent la trésorerie et la capacité d'emprunt disponible sur sa facilité de crédit renouvelable. Cette flexibilité financière, associée à une dette nette gérable sur les douze derniers mois par rapport à l'EBITDA ajusté annualisé, est de 5,3x, fait preuve d'une approche disciplinée et à long terme qui s'aligne sur sa valeur fondamentale de « faire ce qu'il faut » pour les actionnaires et les parties prenantes. Ils maintiennent le bilan propre.

Étape suivante : Vous devez modéliser l'impact du 6.8% croissance projetée des FFO par rapport au rendement actuel du dividende pour évaluer le potentiel de rendement total pour les 12 prochains mois.

Valeurs fondamentales de Phillips Edison & Company, Inc. (PECO)

Vous voulez savoir ce qui motive réellement une fiducie de placement immobilier (REIT) comme Phillips Edison & Company, Inc. (PECO) au-delà du bilan. Honnêtement, cela se résume à quelques valeurs fondamentales simples et puissantes qui guident leur allocation de capital et leur stratégie de locataire. Le succès de PECO dans le secteur de l'épicerie, qui a vu ses prévisions de base FFO relevées à un point médian de 2,59 $ par action pour l'ensemble de l'exercice 2025, est définitivement ancré dans ces principes.

La mission de l'entreprise est claire : créer de superbes expériences d'achat omnicanal ancrées dans l'épicerie et améliorer les communautés, un centre à la fois. Il ne s’agit pas seulement de publicités marketing ; c'est un engagement qui correspond directement à leurs quatre valeurs fondamentales, que je vais détailler pour vous avec les dernières données 2025. Si vous voulez l’histoire complète de leur stratégie, vous pouvez en savoir plus ici : Phillips Edison & Company, Inc. (PECO) : histoire, propriété, mission, comment cela fonctionne et rapporte de l'argent.

Continuez toujours à apprendre

Dans un secteur où les habitudes de consommation évoluent constamment – pensez au commerce de détail omnicanal (une stratégie qui intègre l’expérience client sur tous les canaux disponibles) – la stagnation est une condamnation à mort. PECO comprend cela, c'est pourquoi sa première valeur, Always Keep Learning, est un mandat pour garder une longueur d'avance. Ils sont réalistes et conscients des tendances, tout comme vous devez l’être.

Cet engagement se reflète dans leurs mesures opérationnelles. Pour le troisième trimestre 2025, la société a déclaré un écart de loyer de renouvellement comparable record de 23,2 %, ce qui signifie qu'elle apprend à fixer efficacement le prix de son espace à mesure que le marché évolue. Ils investissent également massivement dans leur population par le biais de groupes de développement.

• PECO NOW : programme primé pour développer les femmes leaders.
• PECO MORE : Crée un Espace pour Tous au sein de l'entreprise et de l'industrie.
• PECO CONNECT : renforce les liens associés en exploitant les intérêts partagés.

Le taux d'occupation élevé de leur portefeuille, qui s'élevait à 97,6 % au 30 septembre 2025, prouve qu'ils apprennent ce dont les locataires ont besoin et y répondent. C'est une excellente mesure.

Pensez grand. Agissez petit.

Cette valeur consiste à accroître leur empreinte nationale tout en maintenant une concentration locale et granulaire sur chaque centre ancré dans une épicerie. C'est la mentalité classique « grands rêves, petite famille ». Il s'agit d'un REIT national, mais leur location est intelligente au niveau local.

Voici un calcul rapide : PECO a confirmé ses prévisions d'acquisitions brutes pour l'ensemble de l'année 2025 dans une fourchette de 350 à 450 millions de dollars, un signe clair de sa volonté de voir grand en matière d'expansion du portefeuille. Mais c'est la partie « Act Small » qui fait que les acquisitions fonctionnent. Ils se concentrent sur les détaillants de nécessité, avec environ 70 % de leur loyer de base annuel (ABR) provenant de ces locataires. Cette concentration sur l’épicerie locale – le point d’ancrage – est l’action petite et précise qui génère des flux de trésorerie stables et de haute qualité, en leur donnant un équilibre défensif et offensif.

Ils avaient 22 projets en construction active au troisième trimestre 2025, avec un investissement estimé à 75,9 millions de dollars, démontrant un engagement à améliorer les propriétés existantes une par une.

Amusez-vous et faites-le.

Vous ne pouvez pas maintenir des performances élevées sans une équipe engagée. Cette valeur est le moteur de leur excellence opérationnelle. Il s'agit de travailler dur et intelligemment, mais aussi de valoriser l'individu et de garantir un sentiment d'appartenance.

La partie « Get It Done » se reflète dans la croissance de leur bénéfice d'exploitation net (NOI) comparable, qu'ils ont réaffirmé pour un point médian pour l'ensemble de l'année de 3,35 % pour 2025. Ce type de croissance constante ne se produit pas sans une équipe concentrée et énergique. La partie « Amusez-vous » est la culture qui rend le travail durable, en valorisant le caractère unique de chaque individu et en garantissant que les gens se sentent en sécurité pour apporter leur authenticité à chaque interaction.

Cette valeur est la raison pour laquelle leur plate-forme d'exploitation intégrée a une expérience de 30 ans en matière de création de valeur pour les investisseurs à travers plusieurs cycles immobiliers. Une culture du plaisir et de l’exécution constitue un avantage concurrentiel que personne ne peut reproduire.

Faites la bonne chose.

C’est le fondement de la création de valeur à long terme, même si ce n’est pas une voie facile. Pour une FPI, faire ce qu'il faut signifie être responsable envers les investisseurs, les locataires (voisins) et les communautés qu'ils servent. Il s'agit d'intégrité et d'être un leader dans l'industrie.

Pour les investisseurs, faire ce qu’il faut signifie générer un revenu fiable. Phillips Edison & Company a annoncé un dividende mensuel de 0,1083 $ par action pour fin 2025 et début 2026, un engagement clair à récompenser les actionnaires. Pour la communauté, cela signifie que le groupe PECO IMPACT, une initiative dirigée par les associés, encourage l'implication communautaire et connecte les associés à des causes importantes. Ils s'engagent à représenter les diverses communautés où ils vivent et travaillent.

Leur engagement envers leurs locataires est démontré par leur taux d'occupation de base, qui s'élevait à un taux presque parfait de 99,2 % au troisième trimestre 2025. Ce niveau de fidélisation des locataires montre qu'ils font ce qu'il faut envers leurs voisins.