Declaración de misión, visión, & Valores fundamentales de Phillips Edison & Compañía, Inc. (PECO)

Está mirando más allá de las cifras trimestrales y tratando de comprender los cimientos de una empresa como Phillips Edison & Company (PECO): la misión, la visión y los valores fundamentales, porque sabe que la cultura impulsa el valor para los accionistas a largo plazo.

En un mercado inmobiliario difícil, el enfoque de PECO en el comercio minorista basado en las necesidades, anclado en las tiendas de comestibles, ha brindado un desempeño resistente, con sus fondos básicos de operaciones (FFO) alcanzando 90,6 millones de dólares en el tercer trimestre de 2025 y una guía para todo el año que proyecta un 6.6% tasa de crecimiento. ¿Pero cómo funciona una empresa con 303 propiedades de propiedad absoluta y 97.6% ¿La tasa de ocupación mantiene ese impulso, especialmente cuando el mercado sigue siendo tan volátil? ¿Su promesa de crear excelentes experiencias de compra omnicanal es solo un discurso corporativo, o es definitivamente la razón de sus diferenciales récord de alquiler de renovación de 23.2%? Analicemos los principios que sustentan su estrategia.

Phillips Edison & Company, Inc. (PECO) Overview

Debe comprender el motor central que impulsa a Phillips Edison & Company, Inc. (PECO) antes de sumergirse en las finanzas. La conclusión directa es la siguiente: PECO es un Fideicomiso de Inversión en Bienes Raíces (REIT) especializado centrado exclusivamente en centros comerciales anclados en tiendas de comestibles, un nicho defensivo que consistentemente ha generado un flujo de efectivo estable y basado en las necesidades, especialmente a través de cambios económicos.

La empresa, fundada en 1991, construyó su negocio sobre la base de un modelo simple y resistente: ser dueño de los centros minoristas donde la gente compra leche y pan. Adquirieron su primera propiedad a principios de la década de 1990 y, durante las siguientes tres décadas, ampliaron su presencia en todo Estados Unidos. Hoy en día, sus productos son esencialmente ingresos por alquiler y servicios de administración de propiedades derivados de estos centros, que están respaldados por las principales tiendas de comestibles como Kroger, Publix y Albertsons.

Este enfoque en el comercio minorista esencial es la clave para la estabilidad de sus ventas. Durante los últimos doce meses (TTM) que finalizaron el 30 de septiembre de 2025, PECO generó unos ingresos totales de aproximadamente $711,78 millones (USD), lo que demuestra la demanda constante de sus propiedades. Para comprender más sobre la base de esta estrategia, puede consultar Phillips Edison & Company, Inc. (PECO): historia, propiedad, misión, cómo funciona y genera dinero.

Desempeño financiero en 2025: crecimiento del comercio minorista basado en las necesidades

Si analizamos los datos más recientes, Phillips Edison & Company definitivamente está mostrando fortaleza operativa. Los resultados del tercer trimestre de 2025 (T3 2025), informados en octubre de 2025, resaltan por qué su estrategia basada en la necesidad está dando sus frutos. Informaron ingresos en el tercer trimestre de 2025 de 182,67 millones de dólares, que en realidad superaron las estimaciones de los analistas, una fuerte señal en un mercado inmobiliario desafiante.

La verdadera medida de la salud de un REIT son sus fondos de operaciones (FFO), y el FFO central de PECO está aumentando. Durante los nueve meses finalizados el 30 de septiembre de 2025, el FFO principal atribuible a los accionistas y a los titulares de unidades de la Asociación Operativa (OP) aumentó a $269,5 millones, un aumento significativo del 9,5% año tras año. Aquí están los cálculos rápidos sobre el desempeño de su negocio principal:

• Ingreso operativo neto (NOI) del mismo centro para los nueve meses finalizados en el tercer trimestre de 2025: 344,8 millones de dólares.
• Crecimiento del NOI en el mismo centro (tercer trimestre de 2025 hasta la fecha): 3,8%.
• Ocupación de la cartera arrendada (al 3T 2025): 97,6%.

Este crecimiento constante llevó a la administración a aumentar su guía para todo el año 2025, con el punto medio de Core FFO por acción que ahora representa un aumento del 6,6 % con respecto a 2024. Esto muestra confianza, pero también refleja la realidad de que más del 70,2 % de su renta base anual (ABR) proviene de bienes y servicios basados ​​en la necesidad, aislándolos de parte de la volatilidad que afecta al comercio minorista discrecional.

Un líder en centros de comestibles anclados

Phillips Edison & Company no es sólo un REIT; es uno de los propietarios y operadores de centros comerciales vecinales de alta calidad basados ​​en comestibles más grandes del país. Tienen una huella enorme y diversificada, lo que supone una importante ventaja competitiva.

Al 30 de septiembre de 2025, su cartera de propiedad total incluye 303 centros comerciales en 31 estados de Estados Unidos. Esta escala, combinada con una plataforma operativa integrada verticalmente (lo que significa que manejan su propio arrendamiento, administración y desarrollo internamente), les permite optimizar el valor de la propiedad mejor que muchos pares. Se centran en centros anclados por el supermercado número uno o dos por ventas en un mercado determinado, lo que garantiza un tráfico peatonal elevado y recurrente.

Debería ver esto como una jugada defensiva de alta calidad en el sector inmobiliario minorista. La alta tasa de ocupación del 97,6% indica que los minoristas quieren estar en sus centros. Para comprender la misión y el marco estratégico que impulsa este éxito en el mercado, debe obtener más información a continuación.

Declaración de misión de Phillips Edison & Company, Inc. (PECO)

Está buscando la base de la estrategia de Phillips Edison & Company, Inc. (PECO) y tiene razón al comenzar con la misión. La misión de una empresa no es sólo una placa en la pared; es el manual operativo que guía la asignación de capital y la gestión de riesgos, especialmente para un Fideicomiso de Inversión en Bienes Raíces (REIT) centrado en el comercio minorista basado en las necesidades.

La misión de PECO es clara y aborda directamente el panorama minorista moderno: Creamos excelentes experiencias de compra omnicanal basadas en comestibles y mejoramos nuestras comunidades, un centro a la vez. Esta única frase mapea todo su modelo de negocio, vinculando el activo físico (centros de alimentación) con la experiencia del cliente (omnicanal) y el objetivo final (mejora de la comunidad).

Esta misión es la razón por la que la compañía proyecta un punto medio de orientación de fondos básicos de operaciones (FFO) por acción para todo el año 2025 de $ 2,59. Se trata de una cifra definitivamente sólida, que muestra la resiliencia de su estrategia enfocada incluso con la volatilidad del mercado.

Componente 1: Creación de excelentes experiencias de compra omnicanal basadas en comestibles

La primera y más crucial parte de la misión es el producto en sí: el centro comercial. En el mercado actual, un simple centro comercial no es suficiente; debe ser un centro omnicanal, lo que significa que admite compras en la tienda, recogida en la acera y entrega de última milla. Este enfoque es el motivo por el cual PECO ha mantenido una cartera de alta calidad.

Aquí están los cálculos rápidos sobre la ejecución: al 30 de septiembre de 2025, la ocupación de la cartera arrendada de PECO se situó en un sólido 97,6%. Eso no es una casualidad; es un resultado directo de su estrategia de anclar propiedades con negocios esenciales. Alrededor del 70% de su Renta Base Anual (ABR) proviene de bienes y servicios basados ​​en la necesidad, lo cual es un foso defensivo clave en cualquier ciclo económico.

La compañía continúa invirtiendo fuertemente en este producto principal, completando aproximadamente $376 millones en adquisiciones brutas en lo que va del año en 2025 con la participación de PECO, consolidando aún más su huella nacional de activos de alta calidad. Esta inversión específica en centros de alto rendimiento es lo que impulsa el punto medio de crecimiento del ingreso operativo neto (NOI) para el mismo centro proyectado para 2025 del 3,35%.

Componente 2: Mejorar nuestras comunidades

Para un REIT, mejorar las comunidades significa más que simplemente cortar una cinta; significa crear un centro estable y conveniente del que dependan los residentes locales. PECO pone en práctica esto refiriéndose a sus inquilinos no como "inquilinos" sino como "vecinos". Este es un pequeño cambio semántico, pero cambia toda la relación de propietario-inquilino a una asociación centrada en la vitalidad local.

Cuando se analizan los 24,7 millones de dólares de ingresos netos del tercer trimestre de 2025, se ve la recompensa financiera de este enfoque centrado en la comunidad. Un centro comercial exitoso proporciona empleos locales, ingresos fiscales y un lugar para la conexión comunitaria. El compromiso de la compañía con este componente también se refleja en su Informe de Responsabilidad Corporativa, que detalla los esfuerzos para garantizar que sus centros sean seguros, acogedores y accesibles para todos.

Todo el modelo de negocio se construye en torno a este impacto local. Si desea profundizar en cómo este enfoque se traduce en valor para los accionistas, debe consultar Desglosando la salud financiera de Phillips Edison & Company, Inc. (PECO): ideas clave para los inversores.

Componente 3: Los valores fundamentales como motor de ejecución

La misión le dice lo que hace PECO, pero los valores fundamentales le dicen cómo lo hacen, y aquí es donde el caucho se encuentra con el camino para los inversores. Estos valores son el motor cultural que genera resultados, como los 90,6 millones de dólares en Core FFO para el tercer trimestre de 2025. No son abstractos; están orientados a la acción:

• Haz lo correcto: Actúe éticamente, incluso cuando sea difícil.
• Piensa en grande. Actúa en pequeño: Mantenga una mentalidad de pequeña empresa mientras persigue grandes objetivos.
• Sigue siempre aprendiendo: Adaptarse al cambio constante en el comercio minorista.
• Diviértete y hazlo: Impulsar resultados a través de la energía y el trabajo inteligente.

El programa 'Piensa en grande'. Actúa en pequeño.' el valor, por ejemplo, es fundamental en el sector inmobiliario. Significa que la compañía puede ejecutar una estrategia de adquisición nacional, como las adquisiciones de $376 millones de este año, y al mismo tiempo administrar cada centro con conocimiento del mercado local y un enfoque que prioriza a la comunidad. Ese doble enfoque es lo que separa a un operador de primer nivel de uno promedio. Es lo que mantiene el rendimiento de la cartera.

Siguiente paso: haga que su equipo mapee el crecimiento de Core FFO de PECO con el crecimiento de NOI del mismo centro para confirmar el vínculo directo entre la excelencia operativa y los retornos para los accionistas. Finanzas: modelar el Core FFO frente al promedio de sus pares para fin de mes.

Declaración de visión de Phillips Edison & Company, Inc. (PECO)

Está buscando la hoja de ruta a largo plazo para Phillips Edison & Company, Inc. (PECO), y para un REIT centrado en el comercio minorista basado en las necesidades, la declaración de misión es el verdadero norte. La conclusión directa es que la estrategia de PECO es una jugada defensiva de alta ocupación centrada en el Desglosando la salud financiera de Phillips Edison & Company, Inc. (PECO): ideas clave para los inversores, centro anclado en supermercados, que genera un flujo de caja predecible que respalda su compromiso de dividendos.

El enfoque de la compañía no está en una vaga "visión" de futuro, sino en una misión clara: "Creamos excelentes experiencias de compra omnicanal basadas en comestibles y mejoramos nuestras comunidades, un centro a la vez". Esta misión se traduce en tres pilares viables que impulsan sus resultados financieros y la creación de valor a largo plazo.

El núcleo omnicanal anclado en los comestibles

Esta es la base del negocio. PECO posee y opera centros comerciales vecinales de alta calidad basados ​​en comestibles, que son inherentemente resistentes al comercio electrónico porque la gente todavía compra comestibles en persona o utiliza los centros para recogerlos (omnicanal). Este enfoque mantiene alta la ocupación, lo cual es clave para un REIT. Al 30 de septiembre de 2025, la ocupación total del portafolio arrendado se mantuvo en un fuerte 97.6%, con la ocupación crítica de anclas arrendadas en un nivel aún mayor 99.2%. Definitivamente es un barco apretado.

He aquí unas matemáticas rápidas que explican por qué esto es importante: una alta ocupación significa ingresos por alquiler estables. Esta estabilidad es lo que permitió a la compañía aumentar su punto medio de orientación de Nareit Funds From Operations (FFO) para todo el año 2025 para representar 6.8% crecimiento año tras año y el punto medio de la guía Core FFO para representar 6.6% crecimiento año tras año. Se trata de aumentos sólidos y predecibles para un REIT centrado en el comercio minorista.

Mejorando nuestras comunidades, un centro a la vez

La segunda parte de la misión tiene que ver con el impacto en la comunidad, que se traduce directamente en la estabilidad de los inquilinos y el tráfico de consumidores. PECO llama a sus inquilinos 'Vecinos', que es una forma sencilla de decir que son parte integral de la comunidad y brindan bienes y servicios basados ​​en las necesidades. Los centros cuentan con las mejores tiendas de comestibles como Kroger, Publix, Albertsons y Ahold Delhaize, lo que garantiza un tráfico peatonal constante.

Este enfoque centrado en la comunidad ayuda a mantener el impulso del arrendamiento. La compañía reportó utilidad neta atribuible a los accionistas de 63,8 millones de dólares, o $0.51 por acción diluida, para los nueve meses terminados el 30 de septiembre de 2025. Este desempeño financiero es un resultado directo de sólidas métricas operativas, como la ocupación de la cartera arrendada en el mismo centro que alcanzó 97.9% a partir del tercer trimestre de 2025. Cuando la comunidad prospera, el centro prospera y también lo hacen las acciones.

Valores fundamentales: la cultura 'PECO' como ventaja competitiva

La cultura de la empresa, definida por el acrónimo PECO, es la forma en que ejecutan la misión. No es sólo relleno corporativo; es un marco para la toma de decisiones que influye en todo, desde la gestión de propiedades hasta las relaciones con los inversores. Se centran en:

• pagVIAJE en personas y propiedades.
• miNERGÍA para seguir adelante cada día.
• cCONEXIONES con inversionistas, Vecinos y la comunidad.
• ohOPORTUNIDADES de crecimiento e impacto.

Esta cultura es tangible en su balance. Al 30 de septiembre de 2025, la empresa tenía aproximadamente $977 millones en liquidez total, que incluye efectivo y capacidad de endeudamiento disponible en su línea de crédito rotativo. Esta flexibilidad financiera, junto con una deuda neta manejable en los últimos doce meses respecto del EBITDA ajustado anualizado, son de 5,3x, muestra un enfoque disciplinado y a largo plazo que se alinea con su valor fundamental de "Hacer lo correcto" para los accionistas y partes interesadas. Mantienen limpio el balance.

Siguiente paso: Debes modelar el impacto de la 6.8% Crecimiento proyectado del FFO frente al rendimiento de dividendos actual para evaluar el potencial de retorno total para los próximos 12 meses.

Valores fundamentales de Phillips Edison & Company, Inc. (PECO)

Quiere saber qué es lo que realmente impulsa a un Fideicomiso de Inversión en Bienes Raíces (REIT) como Phillips Edison & Company, Inc. (PECO) más allá del balance. Honestamente, todo se reduce a unos pocos valores centrales simples y poderosos que guían su asignación de capital y su estrategia de inquilinos. El éxito de PECO en el sector de los supermercados, cuya orientación Core FFO se elevó a un punto medio de 2,59 dólares por acción para todo el año fiscal 2025, está definitivamente arraigado en estos principios.

La misión de la empresa es clara: crear excelentes experiencias de compra omnicanal basadas en comestibles y mejorar las comunidades, un centro a la vez. Esto no es sólo una tontería de marketing; es un compromiso que se relaciona directamente con sus cuatro valores fundamentales, que desglosaré con los datos más recientes de 2025. Si quieres la historia completa sobre su estrategia, puedes leer más aquí: Phillips Edison & Company, Inc. (PECO): historia, propiedad, misión, cómo funciona y genera dinero.

Siempre sigue aprendiendo

En un sector donde los hábitos de los consumidores cambian constantemente (piense en el comercio minorista omnicanal (una estrategia que integra la experiencia del cliente en todos los canales disponibles), el estancamiento es una sentencia de muerte. PECO entiende esto, por lo que su primer valor, Always Keep Learning, es un mandato para mantenerse a la vanguardia. Son realistas conscientes de las tendencias, tal como usted debe ser.

Este compromiso se muestra en sus métricas operativas. Para el tercer trimestre de 2025, la compañía informó un diferencial de alquiler de renovación comparable récord del 23,2%, lo que significa que están aprendiendo a fijar el precio de su espacio de manera efectiva a medida que cambia el mercado. También invierten mucho en su gente a través de grupos de desarrollo.

• PECO NOW: Programa premiado para desarrollar mujeres líderes.
• PECO MÁS: Crea un Espacio para Todos dentro de la empresa y la industria.
• PECO CONNECT: Fortalece los vínculos de los asociados aprovechando intereses compartidos.

La alta ocupación de su cartera, que era del 97,6 % al 30 de septiembre de 2025, demuestra que están aprendiendo lo que los inquilinos necesitan y ofreciéndolo. Esa es una gran métrica.

Piensa en grande. Actúa en pequeño.

Este valor consiste en ampliar su presencia nacional y al mismo tiempo mantener un enfoque local y granular en cada centro anclado en los supermercados. Es la mentalidad clásica de "grandes sueños, familia pequeña". Son un REIT nacional, pero su arrendamiento es localmente inteligente.

He aquí los cálculos rápidos: PECO afirmó su orientación para todo el año 2025 para adquisiciones brutas en un rango de $350 millones a $450 millones, una clara señal de que se está pensando en grande sobre la expansión de la cartera. Pero la parte de "actuar en pequeña escala" es lo que hace que las adquisiciones funcionen. Se centran en minoristas basados ​​en las necesidades, y aproximadamente el 70% de su alquiler base anual (ABR) proviene de estos inquilinos. Este enfoque en la tienda de comestibles local -el ancla- es la acción pequeña y precisa que impulsa flujos de efectivo estables y de alta calidad, dándoles un equilibrio defensivo y ofensivo.

Tenían 22 proyectos en construcción activa al tercer trimestre de 2025, con una inversión estimada de $75,9 millones, lo que demuestra el compromiso de mejorar las propiedades existentes una por una.

Diviértete y hazlo.

No se puede mantener un alto rendimiento sin un equipo comprometido. Este valor es el motor de su excelencia operativa. Se trata de trabajar duro y de forma inteligente, pero también de valorar al individuo y garantizar un sentido de pertenencia.

La parte de 'Get It Done' se refleja en el crecimiento de su ingreso operativo neto (NOI) en el mismo centro, que reafirmaron para un punto medio anual del 3,35% para 2025. Ese tipo de crecimiento constante no ocurre sin un equipo enfocado y con mucha energía. La parte 'Diviértete' es la cultura que hace que el trabajo sea sostenible, valorando la singularidad de cada individuo y garantizando que las personas se sientan seguras para mostrar su yo auténtico en cada interacción.

Este valor es la razón por la que su plataforma operativa integrada tiene un historial de 30 años de creación de valor para los inversores a través de múltiples ciclos inmobiliarios. Una cultura de diversión y ejecución es una ventaja competitiva que nadie puede replicar.

Haz lo correcto.

Ésta es la base de la creación de valor a largo plazo, incluso cuando no sea el camino fácil. Para un REIT, hacer lo correcto significa ser responsable ante los inversores, los inquilinos (vecinos) y las comunidades a las que sirven. Se trata de integridad y de ser un líder en la industria.

Para los inversores, hacer lo correcto significa generar ingresos fiables. Phillips Edison & Company anunció dividendos mensuales de 0,1083 dólares por acción para finales de 2025 y principios de 2026, un claro compromiso de recompensar a los accionistas. Para la comunidad, significa que el grupo PECO IMPACT, una iniciativa dirigida por asociados, fomenta la participación comunitaria y conecta a los asociados con causas importantes. Están comprometidos a representar a las diversas comunidades donde viven y trabajan.

Su compromiso con sus inquilinos queda demostrado por su ocupación ancla, que se situó en un casi perfecto 99,2 % en el tercer trimestre de 2025. Ese nivel de retención de inquilinos demuestra que están haciendo lo correcto con sus vecinos.