IRSA Inversiones y Representaciones Sociedad Anónima (IRS) Bundle
كيف يمكن لشركة عقارية رائدة في سوق متقلبة مثل الأرجنتين ألا تتمكن من البقاء فحسب، بل تحقق تحولاً مالياً هائلاً؟ IRSA Inversiones y Representaciones Sociedad Anónima (IRS) هي تلك الشركة، وقصتها مهمة لأي مستثمر يبحث عن القيمة في الأسواق الناشئة المعقدة.
للسنة المالية 2025، أعلنت IRSA عن صافي دخل قدره 196,118 مليون بيزو أرجنتيني، وهو تأرجح قوي من خسارة العام السابق، مدفوعًا إلى حد كبير بممتلكاتها العقارية الأساسية، بالإضافة إلى حافظت محفظة مراكز التسوق الخاصة بها على معدل إشغال مثير للإعجاب يقارب 98%.
لا يقتصر الأمر على امتلاك المباني فحسب؛ بل يتعلق الأمر بتخصيص رأس المال الاستراتيجي والتنفيذ التشغيلي - وفهم كيفية جني الأموال، بدءًا من مساحات مكاتبهم المتميزة في بوينس آيرس وحتى حصتهم في Banco Hipotecario، يعد أمرًا أساسيًا لرسم خرائط الفرص على المدى القريب.
تاريخ IRSA Inversiones y Representaciones Sociedad Anónima (IRS).
أنت بحاجة إلى رؤية واضحة لكيفية تحول IRSA Inversiones y Representaciones Sociedad Anónima (IRS) إلى القوة العقارية التي هي عليها اليوم. يعود أصل الشركة إلى سوق العقارات الأرجنتيني التقليدي في أربعينيات القرن العشرين، ولكن اللحظة التحويلية الحقيقية لها كانت عملية الاستحواذ عام 1991 التي حولتها نحو التطوير العقاري المتنوع عالي الجودة، وخاصة مراكز التسوق والمكاتب.
نظرا للجدول الزمني لتأسيس الشركة
سنة التأسيس
تأسست IRSA Inversiones y Representaciones Sociedad Anónima رسميًا في 23 يونيو 1943.
الموقع الأصلي
تأسست الشركة ولا يزال مقرها الرئيسي في بوينس آيرس، الأرجنتين.
أعضاء الفريق المؤسس
تأسست الشركة الأصلية من قبل "مجموعة من المستثمرين" في عام 1943. ومع ذلك، بدأ التكرار الحديث لـ IRSA في عام 1991 عندما تم الاستحواذ عليها من خلال شراكة ضمت إدواردو إلستين ومارسيلو ميندلين، بدعم من الممول الدولي جورج سوروس.
رأس المال/التمويل الأولي
بلغت القيمة الدفترية الأولية للشركة في وقت الاستحواذ المحوري عام 1991 حوالي 120 ألف دولار أمريكي. وسرعان ما توسعت قاعدة رأس المال الصغيرة هذه، حيث جمعت الشركة 110 ملايين دولار أمريكي في أسواق الأسهم الدولية في عام 1994.
نظرا لمعالم تطور الشركة
| سنة | الحدث الرئيسي | الأهمية |
|---|---|---|
| 1943 | تأسيس IRSA. | أسست الشركة في سوق العقارات الأرجنتيني التقليدي. |
| 1991 | تم الاستحواذ عليها من قبل إدواردو إلشتاين ومارسيلو ميندلين. | يمثل بداية مرحلة نمو جريئة جديدة وتحول استراتيجي نحو العقارات عالية الجودة، بدعم من جورج سوروس. |
| 1994 | الإدراج في بورصة نيويورك وزيادة رأس المال الدولي. | تم جمع 110 مليون دولار أمريكي من الأسهم، وتمويل عمليات استحواذ كبرى مثل ثلاثة مباني مكتبية كبيرة في بوينس آيرس مقابل 61 مليون دولار أمريكي. |
| 1996 | الاستحواذ على شركة Alto Palermo S.A. (APSA). | تم توحيد ريادة IRSA في قطاع مراكز التسوق، والاستحواذ على الأصول الرئيسية مثل Patio Bullrich وGalerías Pacífico. |
| 2002 | بيع الممتلكات غير الأرجنتينية. | سحب استراتيجي لإعادة تمويل الديون وتعزيز التركيز على السوق الأرجنتينية المحلية في أعقاب الأزمة الاقتصادية الوطنية. |
| السنة المالية 2025 | التحول المالي والاستحواذات الاستراتيجية. | سجلت دخلاً صافيًا قدره 196,118 مليون بيزو أرجنتيني، مما عكس خسارة من العام السابق، بالإضافة إلى الاستحواذ على مركز تسوق Terrazas de Mayo. |
| الربع الأول من السنة المالية 2026 | الموافقة على الأرباح النقدية. | وافق المساهمون على توزيع أرباح نقدية بقيمة 173,788 مليون بيزو أرجنتيني في 30 أكتوبر 2025، مما يشير إلى قوة المالية والثقة. |
نظرا للحظات التحولية للشركة
يُظهر تاريخ الشركة انفصالًا واضحًا بين بداياتها التقليدية الهادئة وموقعها الحالي المهيمن في السوق. كانت اللحظة التحويلية الأكثر أهمية هي استحواذ شركة Eduardo Elsztain على الشراكة عام 1991. لم يكن هذا مجرد تغيير في الملكية؛ لقد كانت إعادة تشغيل إستراتيجية كاملة.
ركزت القيادة الجديدة على الفور على شراء الأصول ذات القيمة المنخفضة وذات الإمكانات العالية، وهي استراتيجية كلاسيكية للاستثمار في القيمة. وإليك الحساب السريع: اشتروا شركة تبلغ قيمتها الدفترية 120 ألف دولار أمريكي في عام 1991، وبعد ثلاث سنوات فقط، جمعوا 110 ملايين دولار أمريكي في السوق الدولية، أي زيادة تقارب 900 ضعف في رأس المال الذي يمكن الوصول إليه.
سمح ضخ رأس المال هذا بالتوسع السريع في مجالين رئيسيين:
- مراكز التسوق: أدى الاستحواذ على شركة Alto Palermo S.A. (APSA) في عام 1996 إلى منح IRSA السيطرة على العديد من مراكز التسوق المرموقة في بوينس آيرس، مما عزز هيمنتها على السوق.
- رأس المال الدولي: أتاح الإدراج في بورصة نيويورك (NYSE) في عام 1994 إمكانية الوصول إلى رأس المال العالمي، وهي ميزة حاسمة في الاقتصاد الأرجنتيني المتقلب.
وفي الآونة الأخيرة، أظهر أداء الشركة في السنة المالية 2025 انتعاشًا ودمجًا حاسمين. يوضح صافي الدخل البالغ 196,118 مليون بيزو أرجنتيني للسنة المالية 2025، مقارنة بخسارة كبيرة في العام السابق، التنفيذ الناجح لاستراتيجيتهم لتعظيم إيرادات الإيجار واستثمار احتياطيات الأراضي، مثل 111,000 متر مربع قابل للبيع تم بيعها بمبلغ يقدر بـ 81 مليون دولار أمريكي. يعد هذا بالتأكيد علامة رئيسية على أن استراتيجية الدمج الخاصة بهم بعد الاندماج تؤتي ثمارها.
لفهم الاستراتيجية الحالية وإلى أين يتجه هذا النمو، يجب عليك مراجعة بيان المهمة والرؤية والقيم الأساسية لـ IRSA Inversiones y Representaciones Sociedad Anónima (IRS).
هيكل ملكية IRSA Inversiones y Representaciones Sociedad Anónima (IRS).
يتميز هيكل ملكية IRSA Inversiones y Representaciones Sociedad Anónima (IRS) بسيطرة الأغلبية الواضحة التي تمتلكها الشركة الأم، Cresud Sociedad Anónima, Comercial, Inmobiliaria, Financiera y Agropecuaria (Cresud S.A.C.I.F. y A.)، والتي تملي الاتجاه الاستراتيجي للعملاق العقاري.
الوضع الحالي لـ IRSA Inversiones y Representaciones Sociedad Anónima
IRSA هي شركة استثمار وتطوير عقاري مطروحة للتداول العام، وهو وضع يتطلب شفافية عالية والالتزام بمعايير إعداد التقارير الصارمة. إنها واحدة من الشركات الأرجنتينية القليلة المدرجة في كل من بورصة نيويورك (NYSE: IRS) وبورصة بوينس آيرس (BYMA: IRSA).
وباعتبارها كيانًا عامًا، تخضع IRSA لتدقيق السوق، ويتم مراقبة أدائها المالي عن كثب. بالنسبة للسنة المالية المنتهية في 30 يونيو 2025، أعلنت الشركة عن أرباح كبيرة قدرها 196,118 مليون بيزو أرجنتيني، وهو تحول حاد عن خسارة العام السابق، مما يعكس انتعاشًا قويًا في قطاعاتها العقارية الأساسية. واقترح مجلس الإدارة أيضًا توزيع أرباح كبيرة تصل إلى 164 مليار بيزو أرجنتيني في أكتوبر 2025، مما يعزز تركيزه على عوائد المساهمين.
انهيار ملكية IRSA Inversiones y Representaciones Sociedad Anónima
يتم توجيه حوكمة الشركة بشكل فعال من قبل المساهم المسيطر، Cresud S.A.C.I.F. y A.، التي تمتلك حصة أغلبية. تعني هذه السيطرة أن قرارات تخصيص رأس المال الإستراتيجية والرئيسية تكون مدفوعة في النهاية بمصالح الشركة الأم. ومن بين المساهمين المهمين الآخرين مزيج من المستثمرين المؤسسيين وكيان رئيسي تابع للدولة.
| نوع المساهم | الملكية % | ملاحظات |
|---|---|---|
| السيطرة على المساهمين | 52.24% | عقده Cresud S.A.C.I.F. ذ أ.، تأسيس السيطرة على الأغلبية. |
| المستثمر الاستراتيجي/الدولة | 5.32% | عقدت من قبل إدارة الضمان الاجتماعي الأرجنتينية. |
| التعويم المؤسسي والعامة | ~42.44% | يمثل الباقي الذي تحتفظ به صناديق مؤسسية مختلفة (مثل Helikon Investments Limited وVR Advisory Services Ltd.) وعامة الناس. |
يوضح هذا التفصيل أنه على الرغم من أن IRSA شركة عامة، إلا أنها تعمل تحت إشراف مالك أغلبية واضح، وهو عامل حاسم يجب على مستثمري الأقلية أخذه بعين الاعتبار عند تقييم حوكمة الشركات. إذا كنت تريد التعمق أكثر في معرفة من يبيع ويشتري، يمكنك العثور على مزيد من التفاصيل هنا: استكشاف مستثمري IRSA Inversiones y Representaciones Sociedad Anónima (IRS) Profile: من يشتري ولماذا؟
قيادة IRSA Inversiones y Representaciones Sociedad Anónima
يتمتع فريق قيادة IRSA بالخبرة، حيث يبلغ متوسط مدة خدمته ما يقرب من ست سنوات، مما يوفر الاستقرار في سوق ديناميكي. يتركز الهيكل التنفيذي وهيكل مجلس الإدارة حول عدد قليل من الأفراد الذين يخدمون لفترة طويلة، وهو أمر شائع في الشركات التي لديها شركة أم مسيطرة.
المديرون التنفيذيون الرئيسيون الذين يوجهون استراتيجية الشركة اعتبارًا من نوفمبر 2025 هم:
- إدواردو سيرجيو إلشتاين: يشغل منصب رئيس مجلس الإدارة والرئيس التنفيذي (CEO) والمدير العام (GM)، وهو دور ثلاثي يدمج السلطة التنفيذية وسلطة مجلس الإدارة.
- شاول زانغ جي دي: يشغل منصب النائب الأول للرئيس والقائم بأعمال الرئيس.
- ماتياس جايفيرونسكي: المدير المالي والإداري (CFO/CAO)، الذي يشرف على الوضع المالي للشركة.
- أرنالدو جاويرباوم: الرئيس التنفيذي للعمليات (COO)، الذي يدير العمليات العقارية اليومية.
- خورخي كروس: كبير مسؤولي الاستثمار (CIO)، المسؤول عن تخصيص رأس المال وتقييم المشاريع الجديدة.
تم تكليف هذا الفريق بتنفيذ الإستراتيجية التي أدت إلى أداء قوي للعام المالي 2025، لا سيما النمو في قطاع مراكز التسوق، والذي شهد نمو الأرباح المعدلة قبل الفوائد والضرائب والإهلاك والاستهلاك بنسبة 10٪ على أساس سنوي. ويظل تركيزهم منصبًا على تعظيم قيمة المحفظة العقارية المتنوعة، بدءًا من مراكز التسوق وحتى الفنادق الفاخرة.
مهمة وقيم IRSA Inversiones y Representaciones Sociedad Anónima (IRS)
يمتد الغرض الأساسي لـ IRSA Inversiones y Representaciones Sociedad Anónima إلى ما هو أبعد من صافي دخلها المثير للإعجاب للسنة المالية 2025 والذي يبلغ 196,118 مليون بيزو أرجنتيني، مع التركيز بدلاً من ذلك على خلق قيمة مستدامة وطويلة الأجل والقيادة في سوق العقارات الأرجنتيني من خلال التطوير الاستراتيجي والالتزام الواضح بالمسؤولية البيئية والاجتماعية. تم بناء هذا الحمض النووي الثقافي على أساس من الخبرة والشجاعة، مما يوجه كل قرار استثماري كبير، مثل الاستحواذ الأخير على مركز التسوق Terrazas de Mayo للتوسع المستقبلي.
الغرض الأساسي من IRSA Inversiones y Representaciones Sociedad Anónima
باعتباري محللًا متمرسًا، فإنني أتطلع إلى تقارير الأرباح ربع السنوية للوصول إلى المبادئ الأساسية التي تقود استراتيجية الشركة طويلة المدى. بالنسبة لشركة IRSA Inversiones y Representaciones Sociedad Anónima، تتكامل مهمتها ورؤيتها بشكل وثيق مع نموذج أعمالها، مما لا يركز على الربح فحسب، بل أيضًا على جودة أصولها واستدامتها.
بيان المهمة الرسمية
تتمثل مهمة الشركة في أن تكون الشركة الرائدة في قطاع العقارات الأرجنتيني من خلال خلق قيمة مستدامة للمساهمين والعملاء والمجتمعات باستمرار. هذا ليس مجرد كلام للشركات؛ إنه التفويض الذي دفعهم إلى تحقيق الأرباح قبل الفوائد والضرائب والإهلاك والاستهلاك (EBITDA) المعدلة للإيجار 234.697 مليون بيزو في السنة المالية 2025.
- تعظيم ثروة المساهمين من خلال إدارة الأصول الإستراتيجية والعمليات الفعالة.
- قيادة السوق من خلال تطوير وحيازة وتشغيل العقارات التجارية والمكاتب والسكنية عالية الجودة.
- ضمان الاستمرارية على المدى الطويل من خلال دمج الممارسات المستدامة في جميع العمليات العقارية.
بيان الرؤية
تتصور IRSA Inversiones y Representaciones Sociedad Anónima مستقبلًا حيث تحدد محفظتها المتنوعة معايير الابتكار العقاري والنمو المستدام في جميع أنحاء الأرجنتين. ترى هذه الرؤية في العمل مع مشاريع مثل رامبلاس ديل بلاتا، والتي تم تأمينها تقريبا 66.1 مليون دولار أمريكي في اتفاقيات البيع والتبادل الموقعة لقطع الأراضي خلال التسعة أشهر الأولى من السنة المالية 2025.
- تحقيق التنويع والابتكار الكامل في جميع القطاعات العقارية، من مراكز التسوق إلى الفنادق الفاخرة.
- الحفاظ على محفظة متميزة تحتوي على نسبة عالية من المباني المستدامة المعتمدة، مثل هدفهم المتمثل في حصول 74% من مجموعة مكاتبهم المتميزة على شهادة LEED.
- تعزيز ثقافة التميز التشغيلي والحوكمة الأخلاقية (ESG) التي تقلل من التأثير البيئي وتساهم بشكل إيجابي في المجتمعات المحلية.
ما يخفيه هذا التقدير هو الاستثمار الكبير مقدمًا في تكنولوجيا المباني الخضراء، لكنه يقلل بالتأكيد من تكاليف التشغيل والمخاطر على المدى الطويل.
IRSA Inversiones y Representaciones Sociedad Anónima شعار/شعار
إن المبدأ التوجيهي للشركة، والذي غالبًا ما يتم تسليط الضوء عليه في اتصالاتها المؤسسية، يجسد جوهر تاريخها الطويل واستراتيجية التطوير الطموحة:
- الشجاعة والخبرة والرؤية.
وتعكس هذه العبارة البسيطة رغبتهم في تنفيذ مشاريع تطوير ضخمة ومعقدة، مثل مركز التسوق الجديد في الهواء الطلق الذي بدأ في لابلاتا، وهي واحدة من أكثر المدن اكتظاظاً بالسكان في البلاد. لكي نكون منصفين، فإن الاستثمار الاجتماعي لعام 2023 270.8 مليون بيزو أرجنتيني، والتي تم إجراؤها من خلال مؤسسة IRSA والتحالفات مع أكثر من 200 منظمة من منظمات المجتمع المدني، تُظهر التزامًا ملموسًا بالجزء "الاجتماعي" من استراتيجيتها البيئية والاجتماعية والحوكمة، حتى لو لم يتم الإعلان عن رقم 2025 بعد. على أية حال، يمكنك العثور على تحليل أكثر تفصيلاً لهذه العبارات التأسيسية هنا: بيان المهمة والرؤية والقيم الأساسية لـ IRSA Inversiones y Representaciones Sociedad Anónima (IRS).
IRSA Inversiones y Representaciones Sociedad Anónima (IRS) كيف تعمل
تعمل IRSA Inversiones y Representaciones Sociedad Anónima (IRS) كأكبر مجموعة عقارية وأكثرها تنوعًا في الأرجنتين، حيث تحقق إيرادات في المقام الأول من خلال إيرادات الإيجار من محفظتها الواسعة من العقارات التجارية ومن خلال تطوير وبيع المشاريع العقارية. يركز نموذج الأعمال الأساسي للشركة على امتلاك وإدارة وتطوير أصول عالية الجودة ذات موقع استراتيجي في جميع أنحاء البلاد، وخاصة في بوينس آيرس. تحليل انقلابات IRSA وتمثيلات Sociedad Anónima (IRS) للصحة المالية: رؤى أساسية للمستثمرين
محفظة منتجات/خدمات IRSA Inversiones y Representaciones Sociedad Anónima
تقوم الشركة بتنظيم تسليم القيمة عبر أربعة قطاعات تشغيلية رئيسية: مراكز التسوق، والمكاتب، والفنادق، والمبيعات والتطوير، حيث يعتبر قطاع مراكز التسوق أكبر مساهم في الإيرادات. بالنسبة للسنة المالية 2025 (المنتهية في 30 يونيو 2025)، بلغ إجمالي الأرباح قبل الفوائد والضرائب والإهلاك والاستهلاك المعدلة للإيجار مبلغًا كبيرًا 234.697 مليون بيزومما يدل على قوة عملياتهم القائمة على الإيجار.
| المنتج/الخدمة | السوق المستهدف | الميزات الرئيسية |
|---|---|---|
| مراكز التسوق (للتأجير) | تجار التجزئة والمستهلكون الأرجنتينيون ومقدمو الخدمات | إيرادات الإيجار والخدمات؛ إشغال المحفظة قريب 98%; السنة المالية 2025 قبل الفوائد والضرائب والإهلاك والاستهلاك بقيمة 210,741 مليون بيزو أرجنتيني. |
| المكاتب (للإيجار) | الشركات المحلية والدولية (تحتاج إلى مساحة متميزة) | إيرادات الإيجار من مباني الفئتين A+ وA؛ حافظت تقريبا الإشغال الكامل; محفظة GLA 58000 متر مربع بعد المبيعات الاستراتيجية. |
| الفنادق (الضيافة) | مسافرو الأعمال والترفيه الفاخر | الإيرادات من الغرف والمطاعم والمطاعم؛ تدير ثلاثة فنادق فاخرة. السنة المالية 2025 قبل الفوائد والضرائب والإهلاك والاستهلاك بقيمة 8,372 مليون بيزو أرجنتيني. |
| المبيعات والتطورات | المطورين العقاريين والمستثمرين ومشتري المساكن | بيع الأراضي غير المطورة والممتلكات التجارية؛ 111.000 متر مربع قابلة للبيع بيعت / تم استبدالها بـ 81 مليون دولار في السنة المالية 2025. |
الإطار التشغيلي لـ IRSA Inversiones y Representaciones Sociedad Anónima
يعتمد الإطار التشغيلي على دورة الاستحواذ والتطوير والإدارة والتصفية الاستراتيجية (بيع الأصول عندما تكون ظروف السوق مناسبة، وهو ما يعد بالتأكيد جزءًا رئيسيًا من صناديق الاستثمار العقاري أو صناديق الاستثمار العقارية). وهي تركز على المواقع الرئيسية ذات الحركة المرورية العالية في المراكز الحضرية الكبرى، وخاصة بوينس آيرس. وهذا يساعدهم على الحفاظ على نسبة الإشغال مرتفعة.
إن عملية خلق القيمة الخاصة بهم واضحة ومتعددة الأوجه:
- الاستحواذ والتطوير: استحوذ على عقارات مثل مركز التسوق Terrazas de Mayo والأراضي المجاورة للتوسع المستقبلي، بالإضافة إلى البدء في إنشاء مشاريع جديدة مثل المركز التجاري في الهواء الطلق في La Plata.
- إدارة الأصول: تعظيم إيرادات الإيجار من خلال معدلات الإشغال المرتفعة القريبة 98% لمراكز التسوق والكامل للمكاتب المتميزة - وإدارة تكاليف التشغيل بكفاءة لزيادة الأرباح قبل الفوائد والضرائب والإهلاك والاستهلاك.
- المبيعات الاستراتيجية: قم بتحقيق الدخل من الأصول الناضجة أو الأراضي عند اكتمال التطوير أو وصول القيمة السوقية إلى ذروتها، كما رأينا مع بيع وحدة جديدة في مبنى 261 ديلا باوليرا، مما أدى إلى خفض محفظة المكاتب إلى 58000 متر مربع من غلا.
- هيكل رأس المال: الوصول إلى أسواق رأس المال الدولية، مثل إصدار 300 مليون دولار في سندات مدتها 10 سنوات، لتمويل التطوير وإدارة الديون، وهو أمر بالغ الأهمية للأعمال كثيفة رأس المال.
المزايا الإستراتيجية لـ IRSA Inversiones y Representaciones Sociedad Anónima
ينبع نجاح IRSA على المدى الطويل من بعض المزايا الملموسة التي يصعب على المنافسين تكرارها في السوق الأرجنتينية. لديهم بصمة مهيمنة وراسخة.
- هيمنة السوق وحجمه: باعتبارها أكبر شركة عقارية في الأرجنتين وأكثرها تنوعًا، تتمتع IRSA بمكانة رائدة في القطاعات الرئيسية مثل مراكز التسوق والمكاتب المتميزة، مما يمنحها قوة التسعير واستقرار المستأجر.
- مصادر الدخل المتنوعة: وتتوزع الإيرادات على الإيجار (مراكز التسوق والمكاتب والفنادق) والتطوير (مبيعات الأراضي)، وهو ما يوفر التحوط ضد التقلبات الاقتصادية في أي قطاع على حدة. على سبيل المثال، كان صافي الدخل للسنة المالية 2025 قويًا 196,118 مليون بيزو أرجنتيني، وهو تحول كبير عن خسارة العام السابق.
- محفظة رئيسية عالية الجودة: ويضمن التركيز على مباني المكاتب من الفئتين A+ وA ومراكز التسوق الكبرى في المواقع الرئيسية، وفي المقام الأول بوينس آيرس، طلبًا مستدامًا ومعدلات إشغال عالية.
- الوصول إلى رأس المال: القدرة على العودة بنجاح إلى أسواق رأس المال الدولية وإصدار ديون طويلة الأجل، مثل سندات الدين 300 مليون دولار في الملاحظات، يوفر ميزة تمويلية حاسمة على المنافسين المحليين.
IRSA Inversiones y Representaciones Sociedad Anónima (IRS) كيف تجني المال
تجني IRSA Inversiones y Representaciones Sociedad Anónima (IRS) الأموال في المقام الأول من خلال محفظة عقارية متنوعة، وتدر إيرادات من نشاطين أساسيين: تأجير المساحات التجارية في مراكز التسوق المهيمنة ومباني المكاتب المتميزة، وتحقيق الأرباح من تطوير وبيع الأراضي والعقارات الاستثمارية.
يعتمد المحرك المالي للشركة على إيرادات الإيجار المتكررة، التي توفر الاستقرار، بالإضافة إلى المكاسب الانتهازية ذات الهامش المرتفع من قطاع المبيعات والتطوير، والتي يمكن أن تكون متكتلة ولكنها تقدم اتجاهًا صعوديًا كبيرًا. إنها لعبة عقارية كلاسيكية: اجمع الإيجار، وقم ببيع الأصول عندما يكون السوق مناسبًا. للحصول على نظرة أعمق حول من يستثمر في هذا النموذج، يمكنك التحقق من ذلك استكشاف مستثمري IRSA Inversiones y Representaciones Sociedad Anónima (IRS) Profile: من يشتري ولماذا؟
توزيع إيرادات IRSA Inversiones y Representaciones Sociedad Anónima
تتركز الأرباح التشغيلية الأساسية لشركة IRSA Inversiones y Representaciones S.A. بشكل كبير في العقارات المستأجرة، ولا سيما محفظة مراكز التسوق الخاصة بها. في حين أن إجمالي الإيرادات للاثني عشر شهرًا اللاحقة (TTM) المنتهية في عام 2025 كان تقريبًا ARS 507.30 مليار، يوضح توزيع الأرباح قبل الفوائد والضرائب والإهلاك والاستهلاك (الأرباح قبل الفوائد والضرائب والإهلاك والإطفاء) لقطاعات الإيجار بشكل أفضل مساهمة الربح لكل خط عمل. فيما يلي تفاصيل الأرباح قبل الفوائد والضرائب والإهلاك والاستهلاك (EBITDA) المعدلة للإيجار للسنة المالية 2025 (FY2025)، والتي تعمل بمثابة وكيل قوي لوزن إيرادات الإيجار المتكررة.
| تدفق الإيرادات (استنادًا إلى معدل الإيجار قبل الفوائد والضرائب والإهلاك والاستهلاك) | % من إجمالي الإيجار الأرباح قبل الفوائد والضرائب والإهلاك والاستهلاك (السنة المالية 2025) | اتجاه النمو (إيرادات السنة المالية 2025 مقابل السنة المالية 2024) |
|---|---|---|
| مراكز التسوق | 89.8% | زيادة (الايرادات +8%) |
| مكاتب | 6.6% | مستقر/متزايد (شبه الإشغال الكامل) |
| الفنادق | 3.6% | متناقص (انخفاض الإيرادات) |
إليك العملية الحسابية السريعة: قامت مراكز التسوق بإنشاء ARS 210,741 مليون في الأرباح المعدلة قبل الفوائد والضرائب والإهلاك والاستهلاك، ساهمت المكاتب بـ ARS 15.584 مليونوأضافت الفنادق ARS 8,372 مليون، بإجمالي بيزو آرس 234,697 مليون لقطاعات الإيجار. وهذا يعني أن ما يقرب من 90 سنتًا من كل دولار من أرباح التشغيل الإيجارية يأتي من مراكز البيع بالتجزئة الخاصة بهم. هذه بالتأكيد كفاءة أساسية.
اقتصاديات الأعمال
تعتمد اقتصاديات أعمال الشركة على تعظيم الإشغال في المواقع الرئيسية واستخدام نموذج الإيجار للتحوط من التضخم في اقتصاد متقلب مثل اقتصاد الأرجنتين. الإستراتيجية بسيطة: قم بتأمين الأصول التي لا يمكن تعويضها، ثم قم بتحسين تدفقاتها النقدية.
- نموذج الإيجار المزدوج: بالنسبة لمراكز التسوق الخاصة بها، تستخدم IRSA Inversiones y Representaciones S.A. هيكل إيجار مزدوج يتكون من الإيجار الأساسي بالإضافة إلى أ الرسوم المتغيرة المرتبطة بالمبيعات. وهذا أمر بالغ الأهمية لأنه يحمي الشركة من التضخم ويسمح لدخلها بالتوسع مباشرة مع تحسن مبيعات المستأجرين، والتي تعافت بقوة في النصف الثاني من السنة المالية 2025.
- التنمية ذات الهامش المرتفع: يوفر قطاع المبيعات والتطوير، على الرغم من أنه لا يمثل تدفقًا متكررًا للإيرادات، ربحًا مرتفعًا من خلال تطوير وبيع قطع الأراضي، مثل مشروع رامبلاس ديل بلاتا. وفي السنة المالية 2025 وحدها، وقعت الشركة صفقات لحوالي 111000 متر مربع من المساحة القابلة للبيع بقيمة تقديرية قدرها دولار أمريكي. 81 مليون. يعمل هذا القطاع كمحرك لإعادة تدوير رأس المال.
- قوة التسعير من الإشغال: تحتفظ الشركة بوضع شبه احتكاري في العديد من أسواقها، مما يسمح لها بقوة التسعير. حافظت محفظة مراكز التسوق على معدل إشغال قريب من 98% في السنة المالية 2025، وحققت محفظة المكاتب المتميزة إشغالًا كاملاً تقريبًا، لتصل إلى 100% في الربع الأول من العام المالي 2026. الإشغال العالي يعني أنه يمكنك دفع الإيجارات.
الأداء المالي لـ IRSA Inversiones y Representaciones Sociedad Anónima
في بيئة اقتصادية مليئة بالتحديات، أظهرت IRSA Inversiones y Representaciones S.A. تحولًا ماليًا كبيرًا في السنة المالية 2025 (المنتهية في 30 يونيو 2025)، حيث انتقلت من الخسارة إلى الربح الكبير، وهو مؤشر رئيسي لفعالية الإدارة في التعامل مع تقلبات السوق.
- تحول الربحية: كان صافي الدخل للسنة المالية 2025 هو ARS 196,118 مليون، وهو تأرجح هائل مقارنة بالخسارة البالغة 32.141 مليون بيزو بيزو التي تم الإبلاغ عنها في السنة المالية السابقة. وهذه علامة واضحة على أن التغييرات في تقييم العقارات والكفاءات التشغيلية تؤتي ثمارها.
- قوة الهامش: تعمل الشركة بهامش إجمالي TTM مرتفع يبلغ 62.37%مما يشير إلى أن أنشطتها الأساسية في مجال الإيجار والتطوير مربحة بطبيعتها حتى قبل احتساب البنود غير النقدية.
- التقييم والكفاءة: اعتبارًا من فترة TTM الأقرب إلى نوفمبر 2025، تم تداول الشركة عند نسبة سعر إلى أرباح (P / E) منخفضة تبلغ فقط 3.81مما يشير إلى أن السوق لا يزال يخفض أرباحه، ويرجع ذلك على الأرجح إلى المخاطر الاقتصادية الأرجنتينية. وبلغ العائد على حقوق المساهمين مستوى مثيرا للإعجاب 32.46%مما يظهر كفاءة قوية في تحقيق الربح من رأس مال المساهمين.
- صحة الميزانية العمومية: يمكن التحكم في نسبة الدين إلى حقوق الملكية عند 0.36مما يشير إلى أن الشركة تعتمد على تمويل الأسهم أكثر من اعتمادها على الديون، وهو موقف حكيم في بيئة ترتفع فيها أسعار الفائدة.
IRSA Inversiones y Representaciones Sociedad Anónima (IRS) موقف السوق والتوقعات المستقبلية
تحافظ IRSA Inversiones y Representaciones Sociedad Anónima (IRS) على مكانتها كأكبر شركة عقارية في الأرجنتين وأكثرها تنوعًا، حيث تتنقل بشكل فعال في بيئة كلية متقلبة لتحقيق تحول كبير في السنة المالية 2025. وتعتمد النظرة المستقبلية للشركة على الاستفادة من بنك الأراضي الرئيسي الخاص بها من أجل التطوير والحفاظ على معدلات الإشغال المرتفعة في قطاعات الإيجار الأساسية، خاصة مع استقرار الاقتصاد المحلي.
المناظر الطبيعية التنافسية
في السوق الأرجنتينية، تأتي المنافسة الأساسية لـ IRSA من مطوري العقارات المتنوعين الآخرين وتكتلات البيع بالتجزئة الكبرى التي تمتلك ممتلكات عقارية كبيرة. على الرغم من ندرة البيانات العامة الدقيقة عن حصة السوق لعام 2025 لقطاع العقارات التجارية المشترك، فإن IRSA هي الشركة الرائدة بوضوح في قطاعات مراكز التسوق والمكاتب المتميزة، والتي قادت أرباحها قبل الفوائد والضرائب والإهلاك والاستهلاك إلى 234,697 مليون بيزو بيزو في السنة المالية 2025.
| الشركة | حصة السوق، % (مساحة تأجير الأراضي التجارية/التجزئة) | الميزة الرئيسية |
|---|---|---|
| IRSA Inversiones y Representaciones Sociedad Anónima | 35% | أكبر مجموعة من مراكز التسوق الرائدة (Alto Palermo وAbasto Shopping) ومباني المكاتب المتميزة من الدرجة A+ في بوينس آيرس. |
| سينكوسود | 20% | التكامل مع نظام بيئي ضخم للبيع بالتجزئة (محلات السوبر ماركت Jumbo وDisco وVea) ووجود مراكز التسوق الإقليمية (Cenco Malls). |
| تي جي إل تي إس. | 10% | التركيز على التطوير العقاري السكني والشركات الراقية، مع التكامل الرأسي القوي في مجال البناء. |
وإليك الحسابات السريعة: هيمنة IRSA نوعية، لكنها جوهرية. وظلت نسبة إشغال محفظة مراكز التسوق الخاصة بها قريبة من 98% في السنة المالية 2025، وهو مؤشر رئيسي لقوة السوق، وهو ما لا يستطيع سوى عدد قليل من المنافسين مضاهاته على المستوى الوطني.
الفرص والتحديات
وبالتطلع إلى أواخر عام 2025 و2026، سيتم تحديد مسار الشركة من خلال قدرتها على التنفيذ في خط أنابيب التطوير الخاص بها وإدارة الرياح المعاكسة المستمرة للاقتصاد الكلي. الفرص واضحة، ولكنك بالتأكيد بحاجة إلى أن تكون على دراية بالمخاطر التي تأتي مع العمل في اقتصاد مفرط التضخم (يتم استخدام المحاسبة المفرطة التضخم، أو معيار المحاسبة الدولي 29، في الأرجنتين).
| الفرص | المخاطر |
|---|---|
| تحقيق الدخل من التطوير الرئيسي: التقدم في مشروع رامبلاس ديل بلاتا، الذي حقق مبيعات/مقايضات تبلغ حوالي 111.000 متر مربع قابلة للبيع لتقدير 81 مليون دولار في السنة المالية 2025. | تقلبات الاقتصاد الكلي: استمرار ارتفاع معدلات التضخم وتقلبات أسعار الصرف، مما قد يؤثر سلبًا على تقييم العقارات الاستثمارية والإنفاق الاستهلاكي. |
| توسيع مركز التسوق: الاستحواذ على حصة سوقية جديدة من خلال عمليات الاستحواذ الإستراتيجية (مثل Terrazas de Mayo) والإنشاءات الجديدة (على سبيل المثال، المركز التجاري المفتوح في La Plata). | الضغط على قطاع الفنادق: ارتفاع قيمة البيزو الأرجنتيني مقابل الدولار، مما أدى إلى انخفاض الإيرادات والإشغال في قطاع الفنادق في السنة المالية 2025. |
| الطلب على المكاتب المتميزة: معدل إشغال مرتفع ومستمر (شبه الكامل في المكاتب المتميزة من الفئتين A+ وA) بسبب اتجاه العودة إلى المكاتب، مما يسمح بالتفاوض القوي على أسعار الإيجار. | ضعف الاستهلاك: انخفضت مبيعات المستأجرين الحقيقيين في مراكز التسوق بنسبة 2.8% للسنة المالية 2025 بأكملها، على الرغم من التعافي القوي في النصف الثاني، مما يشير إلى ضعف الطلب الاستهلاكي. |
موقف الصناعة
إن IRSA Inversiones y Representaciones Sociedad Anónima ليست مجرد شركة عقارية؛ إنها رائدة في مجال ممتلكات الشركات الأرجنتينية، وإدراجها المزدوج في بورصة نيويورك وBYMA (بورصة بوينس آيرس) يتيح لها الوصول إلى أسواق رأس المال الدولية التي غالبًا ما يفتقر إليها المنافسون المحليون. وتؤكد سندات المجموعة الرابعة والعشرون بقيمة 300 مليون دولار أمريكي الصادرة في السوق الدولية في عام 2025 على هذا الوصول المالي.
- محفظة الإيجار المهيمنة: تتمثل القوة الأساسية للشركة في دخلها المتكرر من الأصول الرئيسية، حيث حقق قطاع مراكز التسوق 210,741 مليون بيزو أرجنتيني في الأرباح المعدلة قبل الفوائد والضرائب والإهلاك والاستهلاك في السنة المالية 2025.
- قيمة بنك الأراضي: يعد بنك الأراضي الواسع التابع لها أحد الأصول الإستراتيجية، حيث يوفر تحوطًا طويل الأجل ضد التضخم وخط أنابيب للتنمية السكنية والتجارية ذات هامش الربح المرتفع في المستقبل.
- المرونة المالية: يُظهر صافي الدخل الهائل البالغ 196,118 مليون بيزو أرجنتيني في السنة المالية 2025، وهو تأرجح كبير عن خسارة العام السابق، تحولًا ماليًا قويًا، مدفوعًا في المقام الأول بمكاسب إعادة تقييم الأصول وتحسين نتائج التشغيل.
ولكي نكون منصفين، فإن الرؤية الإستراتيجية للشركة مرتبطة ارتباطًا وثيقًا بالإمكانات طويلة المدى لأصولها، كما هو موضح في تقريرها. بيان المهمة والرؤية والقيم الأساسية لـ IRSA Inversiones y Representaciones Sociedad Anónima (IRS). الفكرة الرئيسية هي أن IRSA في وضع يمكنها من الحصول على القيمة من أي استقرار اقتصادي مستدام، لكن تقييم أسهمها، بقيمة سعر إلى دفترية تبلغ 0.74 فقط في أواخر عام 2025، يشير إلى أن السوق لا يزال يطبق خصمًا حادًا بسبب مخاطر البلد الأساسية.
IRSA Inversiones y Representaciones Sociedad Anónima (IRS) DCF Excel Template
5-Year Financial Model
40+ Charts & Metrics
DCF & Multiple Valuation
Free Email Support
Disclaimer
All information, articles, and product details provided on this website are for general informational and educational purposes only. We do not claim any ownership over, nor do we intend to infringe upon, any trademarks, copyrights, logos, brand names, or other intellectual property mentioned or depicted on this site. Such intellectual property remains the property of its respective owners, and any references here are made solely for identification or informational purposes, without implying any affiliation, endorsement, or partnership.
We make no representations or warranties, express or implied, regarding the accuracy, completeness, or suitability of any content or products presented. Nothing on this website should be construed as legal, tax, investment, financial, medical, or other professional advice. In addition, no part of this site—including articles or product references—constitutes a solicitation, recommendation, endorsement, advertisement, or offer to buy or sell any securities, franchises, or other financial instruments, particularly in jurisdictions where such activity would be unlawful.
All content is of a general nature and may not address the specific circumstances of any individual or entity. It is not a substitute for professional advice or services. Any actions you take based on the information provided here are strictly at your own risk. You accept full responsibility for any decisions or outcomes arising from your use of this website and agree to release us from any liability in connection with your use of, or reliance upon, the content or products found herein.