JBG SMITH Properties (JBGS): 5 FORCES-Analyse [Aktualisiert Nov. 2025]

Sie versuchen gerade, die tatsächliche Wettbewerbslandschaft für JBG SMITH Properties abzubilden, die sich auf das Ende des Jahres 2025 zubewegt, und ehrlich gesagt ist das Bild gemischt. Wir haben hohe Zinssätze, die den Finanzkapitalgebern einen erheblichen Einfluss verschaffen, während die Bürobranche die Hitze zu spüren bekommt – denken Sie daran, dass das Gewerbeportfolio zum 30. September 2025 nur zu 77,6 % vermietet war, was den Mietern, insbesondere einem Anker wie Amazon, große Verhandlungsmacht verschafft. Dennoch halten die massiven Kapital- und Regulierungshürden in der Metropolregion DC neue Marktteilnehmer in Schach, und ihre 8,7 Millionen Quadratfuß große Entwicklungspipeline in National Landing bietet einen strategischen Burggraben. Tauchen Sie weiter unten ein, um die vollständige, ungeschminkte Aufschlüsselung darüber zu erfahren, wie alle fünf Kräfte von Porter das Risiko und den Ertrag beeinflussen profile für JBGS heute.

JBG SMITH Properties (JBGS) – Porters fünf Kräfte: Verhandlungsmacht der Lieferanten

Sie betrachten die Kostenseite der Geschäftstätigkeit von JBG SMITH Properties, bei der die Macht der Zulieferer das Nettobetriebseinkommen (Net Operating Income, NOI) direkt drücken kann. Ehrlich gesagt ist das Kostenumfeld Ende 2025 ein wichtiger Faktor, den Sie im Auge behalten müssen.

Hohe Baukosten und steigende Versorgungskosten wirken sich auf den NOI aus. Für die drei Monate, die am 31. März 2025 endeten, belief sich der jährliche NOI von JBG SMITH auf 264,4 Millionen US-Dollar (ohne verkaufte Vermögenswerte). Der Same Store NOI des Mehrfamilienportfolios stieg im gleichen Zeitraum um 0,2 %, was jedoch unter Bewältigung höherer Betriebskosten, darunter auch der Versorgungsleistungen, erreicht wurde.

Spezialisierte Bauunternehmer für große Projekte mit gemischter Nutzung verfügen über eine mäßige Macht. JBG SMITH unterhält eine Entwicklungspipeline, die ab Oktober 2025 8,7 Millionen Quadratfuß an gemischt genutzten Möglichkeiten umfasst. Die Sicherung der richtigen Fachkräfte und Materialien für dieses Volumen städtischer Infill-Entwicklung verschafft wichtigen Auftragnehmern definitiv einen Hebel.

JBG SMITH nutzt langfristige Versorgungsverträge, um das Preisrisiko zu kontrollieren. Das Unternehmen sucht aktiv nach fachkundigen Marktinformationen und -analysen, um Kosten und Rohstoffvolatilität zu senken. Sie nutzen Liefervereinbarungen, um die Preise festzulegen und gleichzeitig die Flexibilität für den Verkauf oder die Sanierung von Immobilien zu wahren. JBG SMITH verpflichtet sich außerdem, jährlich einen klimaneutralen Betrieb aufrechtzuerhalten.

Finanzkapitalgeber (Kreditgeber) verfügen aufgrund erhöhter Zinssätze über eine hohe Macht. Während die Federal Reserve Zinssenkungen durchführte und den Federal Funds Rate im Jahr 2025 auf 4,25 % bis 4,5 % senkte, lag der Zinssatz für 10-jährige Staatsanleihen im Mai 2025 bei etwa 4,47 %. Dieses Umfeld führt zu höheren Kreditkosten für JBG SMITH, was sich in einem festen Zinssatz von 5,03 % für ein Hypothekendarlehen in Höhe von 258,9 Millionen US-Dollar widerspiegelt, das sie im März 2025 aufgenommen haben.

Grundstückslieferanten in städtischen Infill-Märkten in DC mit hoher Eintrittsbarriere verfügen über einen erheblichen Einfluss. Das Portfolio von JBG SMITH ist stark konzentriert, wobei etwa 75,0 % der Beteiligungen im Teilmarkt National Landing angesiedelt sind. Dieser Fokus auf erstklassige, von der U-Bahn erschlossene städtische Nebenstandorte bedeutet, dass Verkäufer begehrter, berechtigter Grundstücke in diesen begrenzten Märkten über erhebliche Preismacht verfügen.

Hier ein kurzer Blick auf einige Schlüsselzahlen, die die Lieferantendynamik beeinflussen:

Die Leistungsdynamik wichtiger Lieferanten lässt sich anhand ihrer direkten Auswirkungen auf die Kosten und die Entwicklungspipeline von JBG SMITH zusammenfassen:

• Die Kreditgeber üben eine große Macht aus, da die Kreditkosten weiterhin über 4,47 % liegen.
• Versorgungsunternehmen sehen sich mit der Strategie von JBG SMITH konfrontiert, die Preise durch langfristige Vereinbarungen festzulegen.
• Angesichts der 8,7 Millionen Quadratfuß großen Entwicklungspipeline verfügen spezialisierte Auftragnehmer über eine Hebelwirkung.
• Grundstücksverkäufer in National Landing verfügen aufgrund der dortigen Vermögenskonzentration von JBG SMITH zu 75,0 % über einen erheblichen Einfluss.
• Steigende Betriebskosten trugen zum Druck auf das Same Store NOI-Wachstum im ersten Quartal 2025 bei.

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JBG SMITH Properties (JBGS) – Porters fünf Kräfte: Verhandlungsmacht der Kunden

Sie betrachten die Kundenseite der Gleichung für JBG SMITH Properties, und ehrlich gesagt verschiebt sich die Machtdynamik ziemlich stark, je nachdem, ob es sich um Büro- oder Wohnungsmieter im Großraum Washington, DC handelt.

Im Bürosegment ist die Verhandlungsmacht auf jeden Fall hoch. Dies ist auf die anhaltende Schwäche des Büromarkts im Großraum der Metropolregionen zurückzuführen. Zum 30. September 2025 belief sich das operative Gewerbeportfolio von JBG SMITH Properties auf lediglich 77.6% verpachtet, zu ihrem Anteil. Dieser Leerstandsgrad verschafft den Mietern einen erheblichen Einfluss bei der Aushandlung der Konditionen.

Hier ist ein kurzer Blick darauf, wie die beiden Hauptkundensegmente basierend auf aktuellen Kennzahlen abschneiden:

Mehrfamilienkunden verfügen hingegen über deutlich weniger Strom. Die aktuelle Belegung des Mehrfamilienportfolios betrug 94.3% Stand: 31. März 2025. Selbst wenn man das Ende des dritten Quartals betrachtet, war das Mehrfamilienportfolio „Same Store“ noch nicht fertig 92.2% Stand: 30. September 2025 belegt. Diese geringere Auslastung deutet darauf hin, dass die Bewohner weniger unmittelbare Alternativen haben, was JBG SMITH dabei hilft, seine Preissetzungsmacht aufrechtzuerhalten, obwohl die effektiven Mieten im gleichen Geschäft für neue Mietverträge tatsächlich um weniger sanken 0.8% im dritten Quartal 2025.

Die Konzentration der Vermögenswerte von JBG SMITH Properties in National Landing bedeutet, dass wichtige Ankermieter einen übergroßen Einfluss ausüben. Ungefähr 75.0% der JBG SMITH-Beteiligungen sind in diesem Teilmarkt angesiedelt, der durch die Amazon-Zentrale verankert ist. Während die Präsenz von Amazon ein Nachfragetreiber ist, wird der Verhandlungsspielraum eines so großen, einzelnen Kunden noch größer.

Die Unsicherheit bei der Leasingvergabe durch die Bundesregierung bringt eine weitere Risikoebene mit sich, die bestimmte Kunden begünstigt. Fast ein Viertel des fast 5 Millionen Quadratmeter großen Büro- und Einzelhandelsportfolios des REIT ist an die Regierung vermietet, weitere rund 1,3 Millionen Quadratmeter sind an staatliche Auftragnehmer vermietet. Die bestehenden Mietverträge der GSA mit JBG SMITH wurden eingebracht 67,6 Millionen US-Dollar in der Miete pro Jahr, basierend auf Zahlen, die zu Beginn des Jahres 2025 gemeldet wurden, was eine direkte Abhängigkeit von den Ausgabenentscheidungen des Bundes zeigt.

• Das Bürovermietungsvolumen war im ersten Quartal 2025 dürftig, da viele Geschäfte aufgrund der Unsicherheit auf Bundesebene pausiert wurden.
• Bei Büromietverträgen der zweiten Generation kam es im dritten Quartal 2025 zu einem Mietpreisanstieg von 11.1% auf Bargeldbasis.
• Das Unternehmen hat ca. ausgeführt 182,000 Quadratmeter Büromieten in den drei Monaten bis zum 30. September 2025.
• Die im Mehrfamilienportfolio von National Landing lebenden Amazonas-Anwohner stiegen um 12.7% nachdem das Unternehmen am 2. Januar 2025 eine Vollzeit-Rückkehr ins Büro angeordnet hatte.

JBG SMITH Properties (JBGS) – Porters fünf Kräfte: Konkurrenzrivalität

Sie betrachten die Wettbewerbsdynamik auf dem Markt in Washington D.C., und ehrlich gesagt sprechen die Zahlen für den Bürosektor derzeit eine schwierige Sprache. Die intensive Rivalität auf dem D.C.-Büromarkt wird deutlich sichtbar, wenn man sich das Wachstum des Same Store Net Operating Income (SSNOI) von JBG SMITH Properties ansieht.

Für die drei Monate bis zum 31. März 2025 verzeichnete das konsolidierte Portfolio von JBG SMITH eine negative Veränderung des Same Store NOI um 5,5 %. Dieser Druck hielt bis ins dritte Quartal an; In den drei Monaten bis zum 30. September 2025 sank der SSNOI der JBG SMITH-Aktie im Vergleich zum Vorquartal um 6,7 % und lag bei 54,1 Millionen US-Dollar. Ein solches anhaltend negatives Wachstum signalisiert, dass Vermieter hart um jeden Dollar Miete kämpfen, was die Definition hoher Rivalität darstellt.

Allerdings nutzt JBG SMITH seinen hohen Kapitaleinsatz für National Landing als Wettbewerbsvorteil. Ungefähr 75,0 % der Beteiligungen von JBG SMITH sind auf den Teilmarkt National Landing konzentriert. Dieser Bereich ist durch wichtige Nachfragetreiber wie den Hauptsitz von Amazon und den 1 Milliarde US-Dollar teuren Innovation Campus der Virginia Tech verankert. Um diese Position zu stärken, nimmt JBG SMITH aktiv veraltete Büroflächen still und plant, über 1,0 Millionen Quadratmeter in National Landing zu entfernen. Darüber hinaus investiert JBG SMITH 40 Millionen US-Dollar, um Crystal Drive 2011 in ein Zentrum voller Annehmlichkeiten für seine Büromieter in National Landing umzugestalten.

Der direkte Wettbewerb entsteht durch andere große, gut kapitalisierte REITs, die in derselben Region tätig sind. Wir können die Wahrnehmung dieser Akteure durch den Markt anhand ihrer Handelsmultiplikatoren ab Mitte September 2025 erkennen. JBG SMITH wird im Vergleich zu einigen Mitbewerbern mit einem erheblichen Aufschlag gehandelt, was darauf hindeutet, dass der Markt seine spezifische Strategie schätzt, aber auch die etablierte Konkurrenz hervorhebt.

Die Daten zeigen, dass JBG SMITH mit dem 28-fachen Konsens-FFO für das Geschäftsjahr 2026 gehandelt wird, während Vornado mit dem 17,7-fachen und BXP mit dem 10,9-fachen gehandelt wird. Diese Bewertungslücke deutet darauf hin, dass Anleger einen Unterschied in der Vermögensqualität oder den Zukunftsaussichten sehen, was direkt mit der Differenzierungsstrategie von JBG SMITH zusammenhängt.

Die Placemaking-Strategie von JBG SMITH zielt darauf ab, Vermögenswerte aus dem Massenbestand an Büroflächen herauszuholen. Der Schwerpunkt liegt auf der Entwicklung lebendiger, annehmlichkeitsreicher und fußgängerfreundlicher Stadtteile. Trotz der allgemeinen Marktschwäche scheint dieser Fokus im Leasing einige Erfolge zu erzielen. In den neun Monaten bis zum 30. September 2025 hat JBG SMITH für seinen Anteil etwa 461.000 Quadratmeter Büromietverträge abgeschlossen. Noch wichtiger ist, dass die Büromietverträge der zweiten Generation in den drei Monaten bis zum 30. September 2025 auf Barbasis zu einem Mietpreisanstieg von 11,1 % führten.

Das Mehrfamilienhaussegment ist zwar immer noch wettbewerbsintensiv, zeigt aber eine größere Widerstandsfähigkeit als der Bürosektor. In den drei Monaten bis zum 31. März 2025 verzeichnete das Same Store-Mehrfamilienportfolio tatsächlich einen NOI-Anstieg um 0,2 %. Dies steht in krassem Gegensatz zum negativen NOI-Wachstum im Bürobereich. Dennoch steht der Mehrfamilienmarkt vor seinem eigenen Druck:

• Im 3. Quartal 2025 lag die Mietquote der Mehrfamilienhäuser im Same Store bei 92,2 %.
• Die effektiven Mieten für neue Mehrfamilienmietverträge gingen im dritten Quartal 2025 um 0,8 % zurück.
• Die Erneuerungsrate für Mehrfamilienhäuser lag im dritten Quartal 2025 bei 56,3 %.

Fairerweise muss man sagen, dass JBG SMITH im Mehrfamilienhaussegment Kapital investiert und im zweiten Quartal 2025 Vermögenswerte wie ein Gebäude mit 432 Wohneinheiten in NoMa für 155 Millionen US-Dollar verkauft, um Büroakquisitionen und -rückkäufe zu finanzieren. Das Gesamtbild ist geprägt von einem intensiven Wettbewerb im Bürobereich, wo Differenzierung der Schlüssel zur Erzielung eines positiven Mietwachstums ist, sowie von einem stabileren, aber immer noch umkämpften Mehrfamilienumfeld.

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JBG SMITH Properties (JBGS) – Porters fünf Kräfte: Bedrohung durch Ersatzspieler

Die Bedrohung durch Ersatzangebote für JBG SMITH Properties konzentriert sich auf Alternativen, die den gleichen Bedarf decken – Büroflächen für Unternehmen oder Mietwohnungen für Bewohner –, aber von außerhalb des traditionellen Gewerbeimmobiliensektors stammen. Dies ist ein erheblicher Druckpunkt im aktuellen Markt, insbesondere für das Gewerbeportfolio.

Die Umwandlung eines Büros in ein Wohnhaus ist ein wichtiger Ersatz für herkömmliche Büroflächen. Wenn ein Bürogebäude umgebaut wird, entfällt diese Fläche dauerhaft aus dem Büroangebot, wodurch ein zukünftiger Büromieter effektiv durch einen Wohnraum ersetzt wird. Dieser Trend verändert aktiv die Stadtlandschaft. Zum Vergleich: Die in der Stadt gemeldete aktuelle Büroleerstandsquote liegt bei 23,5 ProzentDies deutet auf einen großen Pool an potenziellen Alternativen für den Bau oder die Vermietung neuer Büros hin. Betriebsportfolio von JBG SMITH Properties zum 30. September 2025, einschließlich 21 Gewerbeimmobilien mit einer Gesamtfläche von 7,0 Millionen Quadratfuß zu ihrem Anteil.

Remote- und Hybridarbeitsmodelle ersetzen den physischen Bürobedarf. Während Mandate die Auslastung steigern, hat sich der zugrunde liegende Bedarf an physischem Raum strukturell verändert. Daten von Anfang 2025 zeigten, dass die Büroauslastung in Washington D.C. ein Rekordhoch erreichte 51,5 Prozent in der letzten Januarwoche, was darauf hindeutet, dass über 48 Prozent der Belegschaft an Spitzentagen immer noch nicht physisch anwesend waren. Bundesweit ist Hybridarbeit der Standard, mit 66 % der US-Unternehmen ab September 2025 eine gewisse Flexibilität bieten, was die langfristige Nachfrage nach großen, traditionellen Stellflächen dämpft.

Vorstädtische Büroparks bieten einen kostengünstigeren Ersatz für städtische Kernbüroflächen. Während sich JBG SMITH Properties stark auf den städtischen Teilmarkt National Landing konzentriert (ca 75.0% Mieter, die unter Kostendruck stehen, könnten ihren Blick außerhalb des Kernbereichs richten. Ältere Daten aus dem 2. Quartal 2023 zeigten einen erheblichen Preisunterschied, wobei die Miete der Klasse A in den Vororten von Washington D.C. bei ca 39,29 $ pro Quadratfuß im Vergleich zum städtischen Kerndurchschnitt von 74,01 $ pro Quadratfuß. Selbst bei einem Trend zur Flucht in die Qualität bleibt dieser Kostenunterschied ein wichtiger Ersatzfaktor für kostenbewusste Unternehmen.

Der Wohnungsmietmarkt wird durch Wohneigentum ersetzt, obwohl die Erschwinglichkeit in DC ein Hindernis darstellt. Für das Mehrfamilienhaussegment von JBG SMITH Properties besteht die Alternative darin, dass Mieter ein Haus kaufen. Allerdings halten die hohen Eintrittskosten im D.C.-Gebiet viele Mieter auf dem Markt. Während sich die Angebotsmieten in den USA abkühlten $1,599 im Januar 2025, also 6,2 % darunter der Höhepunkt im August 2022 $1,700Die Gesamtkaufkosten bleiben für viele eine Hürde und stützen die Mietnachfrage. Die Bedrohung wird durch die hohen Kosten für den Eintritt in den Eigentumsmarkt gemildert.

Büroumbau von 550.000 Quadratmeter von JBG SMITH mindert diese Bedrohung intern. JBG SMITH Properties begegnet der Bedrohung durch Bürosubstitution proaktiv, indem es zu einer Quelle für Wohnimmobilien wird. Sie erhielten die Genehmigung für den Umbau von insgesamt zwei leerstehenden Bürogebäuden 550.000 Quadratmeter in Arlington, Virginia, in a 195-Einheit Wohngemeinschaft und a 344-Schlüssel Hotel, dessen Bau voraussichtlich Ende 2025 beginnen wird. Dieser Schritt verwandelt eine Verbindlichkeit (veraltete Büroräume) in eine Anlageklasse (Mehrfamilienhäuser/Gastgewerbe), die mit anderen Ersatzmöglichkeiten konfrontiert ist.

Hier ein kurzer Blick auf die wichtigsten Marktdynamiken, die die Bedrohung durch Ersatzstoffe beeinflussen:

• Gesamtbüroleerstand in DC Metro (3. Quartal 2025): 18.0%.
• Stellenangebot im Trophäenbüro (3. Quartal 2025): 10.2%.
• Größe des Büroportfolios von JBG SMITH (3. Quartal 2025): 7,0 Millionen Quadratfuß.
• Größe des JBG SMITH-Konvertierungsprojekts: 550.000 Quadratmeter.
• Durchschnittliche Angebotsmiete in den USA (Januar 2025): $1,599.

Wir können die primären Substitute und die damit verbundenen Risiken den Kernsegmenten von JBG SMITH Properties zuordnen:

JBG SMITH Properties (JBGS) – Porters fünf Kräfte: Bedrohung durch neue Marktteilnehmer

Sie betrachten die Eintrittsbarrieren in den Immobilienentwicklungsbereich in Washington, D.C., insbesondere für einen spezialisierten Teilmarkt wie National Landing. Ehrlich gesagt ist die Bedrohung durch neue Marktteilnehmer recht gering, und das liegt vor allem daran, dass die schiere Größe des erforderlichen Kapitals eine enorme Hürde darstellt. Um hier konkurrenzfähig zu sein, braucht man tiefe Taschen und eine langfristige Perspektive, was JBG SMITH Properties mit einer Gesamtentwicklungspipeline von fast 19 Millionen Quadratfuß in der gesamten DC-Region bewiesen hat.

Das regulatorische Umfeld selbst fungiert als bedeutender Burggraben. Der Umgang mit Bebauungsplänen, Genehmigungen und den komplexen öffentlich-privaten Partnerschaften, die für groß angelegte, gemischt genutzte Transformationen erforderlich sind – wie die 12 Milliarden US-Dollar an kombinierten öffentlichen und privaten Infrastrukturverbesserungen in National Landing – ist eine Spezialkompetenz. Beispielsweise hat JBG SMITH kürzlich die Genehmigung von Arlington County erhalten, über 550.000 Quadratmeter leerstehende Büroflächen in neue Wohn- und Hotelnutzungen umzuwandeln. Damit hat das Unternehmen seine Fähigkeit unter Beweis gestellt, im Rahmen der lokalen Richtlinien zu arbeiten, einschließlich seines Erfolgs bei adaptiven Umnutzungsprojekten, bei denen das Unternehmen bereits Platz für über 1.300 Einheiten umgewandelt hat.

JBG SMITH nimmt aufgrund der schieren Größe seiner kontrollierten Vermögenswerte im wichtigsten Wachstumsbereich eine einzigartige Position ein. Während die Eingabeaufforderung eine Pipeline von 8,7 Millionen Quadratfuß vorschlägt, können wir bestätigen, dass JBG SMITH allein in National Landing eine zusätzliche Entwicklungsdichte von 8,2 Millionen Quadratfuß kontrolliert, die von großen Unternehmen wie Amazon und dem Virginia Tech Innovation Campus im Wert von 1 Milliarde US-Dollar verankert wird. Dieses Maß an Kontrolle über die zukünftige Dichte schafft in Kombination mit vorhandenen Vermögenswerten wie 5,6 Millionen Quadratmetern Bürofläche eine integrierte Plattform, die neue Akteure nicht einfach reproduzieren können.

Außerdem sind die Kosten für den Grundstückserwerb in erstklassigen, von der Metropolregion bedienten Teilmärkten für kleinere Unternehmen unerschwinglich. Sie kaufen nicht nur Dreck; Sie kaufen sich in ein von einem Meister geplantes Ökosystem ein. Neue Marktteilnehmer haben Schwierigkeiten, mit etablierten, integrierten Placemaking-Plattformen wie JBG SMITH Properties zu konkurrieren. Ihr hauseigenes Team aus Designern, Planern und Einzelhandelsexperten konzentriert sich auf „20 Fuß Gehweg und 20 Fuß Straßenfassade“ und schafft kuratierte Straßenerlebnisse, die die Verkaufsgeschwindigkeit und das Mietwachstum steigern – ein Niveau ganzheitlicher Entwicklung, dessen Aufbau Jahre, wenn nicht Jahrzehnte dauert. Es geht um mehr als nur Bauen; Es geht darum, einen zusammenhängenden „New City“-Markt zu schaffen.

Hier ist ein kurzer Blick auf das Ausmaß, das den Wettbewerb abschreckt:

• Gesamte Entwicklungspipeline von JBG SMITH: fast 19 Millionen Quadratfuß.
• Zusätzliche Entwicklungsdichte in National Landing: 8,2 Millionen Quadratfuß.
• Bestehende/im Bau befindliche Mehrfamilienhäuser in National Landing: 4.223.
• Gesamtinvestitionen in die Infrastruktur von National Landing: 12 Milliarden US-Dollar.
• WMATA-Kapitalverbesserungsprogramm für das Geschäftsjahr 2025–2030: 11,1 Milliarden US-Dollar.

Der finanzielle Aufwand, der nötig ist, um diese Größenordnung überhaupt zu erreichen, ist atemberaubend. Bedenken Sie das Kapital, das allein für die Wartung des öffentlichen Nahverkehrs erforderlich ist. Das Kapitalverbesserungsprogramm der Washington Metropolitan Area Transit Authority (Metro) für das Geschäftsjahr 2025–2030 beläuft sich auf insgesamt 11,1 Milliarden US-Dollar. Das ist die öffentliche Seite; Die private Seite fordert ein ähnliches Engagement für Projekte wie den 1 Milliarde US-Dollar teuren Virginia Tech Innovation Campus.

Die Eintrittsbarrieren sind struktureller und nicht nur finanzieller Natur. Neueinsteiger müssen sich mit den etablierten Beziehungen von JBG SMITH und ihrer nachgewiesenen Fähigkeit auseinandersetzen, komplexe, vielschichtige Placemaking-Strategien umzusetzen. Sie haben seit 2024 bereits fast 1.600 neue Wohnungen in National Landing geliefert, wobei Immobilien wie The Grace und Reva einen Vermietungsstatus von über 80 % erreicht haben. Eine solche sofortige Absorption mit hoher Nachfrage signalisiert einen Markt, der bereits von einem amtierenden Marktführer geprägt wird.